房地產(chǎn)投資與決策2

第二講房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請客，憑什么要我們買單?!一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來的租客（方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資概述

3）對專業(yè)管理的依賴性：對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長遠(yuǎn)來看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資目的主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的收益。房地產(chǎn)投資的類型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。①購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會得到資金增值；投資的流動性很好。③購買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個(gè)集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資對象劃分土地投資：以開發(fā)、經(jīng)營土地作為投資對象房地產(chǎn)開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對象。房地產(chǎn)經(jīng)營投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項(xiàng)目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù)

投資機(jī)會研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項(xiàng)投資決策設(shè)計(jì)施工交工運(yùn)行產(chǎn)生報(bào)告項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評估報(bào)告勘察設(shè)計(jì)文件開工報(bào)告階段報(bào)告竣工驗(yàn)收報(bào)告后評價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)投資決策程序階段機(jī)會研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評估工作性質(zhì)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目初選項(xiàng)目擬定項(xiàng)目決策主要任務(wù)捕捉投資機(jī)會，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性對可行性報(bào)告進(jìn)行審核，提出評價(jià)意見，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時(shí)間1～3個(gè)月4～6個(gè)月中小型：半年大型：1年或以上1個(gè)月左右所需費(fèi)用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務(wù)房地產(chǎn)投投資決策策程序◆可行性研研究的程程序項(xiàng)目籌劃劃提出開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的設(shè)想，，組建研研究機(jī)構(gòu)構(gòu)，也可可委托房房地產(chǎn)咨咨詢公司司、顧問問公司和和工程公公司等單單位研究究。承擔(dān)研究究對象的的部門和和單位要要摸清委委托人意意圖，項(xiàng)項(xiàng)目提出出的背景景，收集集主要依依據(jù)材料料，制定定研究計(jì)計(jì)劃。市場調(diào)查查與分析析對項(xiàng)目投投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社社會和政政策法律律環(huán)境，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求情況況，可供供選擇的的開發(fā)場場地、開開發(fā)條件件等，進(jìn)進(jìn)行廣泛泛的調(diào)查查和分析析，從而而尋求市市場機(jī)會會，確定定開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的市市場定位位。房地產(chǎn)投投資決策策程序優(yōu)化和選選擇開發(fā)發(fā)方案根據(jù)選擇擇的目標(biāo)標(biāo)市場和和備擇場場地，設(shè)設(shè)計(jì)若干干個(gè)可供供選擇的的開發(fā)方方案，并并經(jīng)過分分析對比比，選擇擇出最優(yōu)優(yōu)方案。。方案評價(jià)價(jià)對優(yōu)選出出的方案案進(jìn)行深深入細(xì)致致的研究究，分析析開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的合合理性。。對開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的投資費(fèi)費(fèi)用和收收益進(jìn)行行估算，，做出項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)和和經(jīng)濟(jì)評評價(jià)，并并考慮項(xiàng)項(xiàng)目的投投資、租租售價(jià)格格、規(guī)模模、建設(shè)設(shè)工期等等不確定定因素的的變化，，對項(xiàng)目目的投資資效果作作敏感性性分析和和風(fēng)險(xiǎn)性性分析。。編制研究究報(bào)告按開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究內(nèi)容，，編制可可行性研研究報(bào)告告。三、可行行性研究究內(nèi)容房地產(chǎn)投投資可行行性研究究解決開開發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)1）必要要性：市市場需求求，社會會需要；；2）可能能性：原原材料、、工藝設(shè)設(shè)備、資資金、場場址及環(huán)環(huán)境影響響；3）財(cái)務(wù)務(wù)可行性性：盈利利能力、、清償能能力及外外匯平衡衡）4）經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理性性：對全全社會的的貢獻(xiàn)、、所付代代價(jià)；5）社會會的相容容性：社社會影響響分析、、互適性性分析及及社會風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析6）項(xiàng)目目可靠性性（風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)）。三、可行行性研究究內(nèi)容1.項(xiàng)目概況況2.開發(fā)項(xiàng)目目用地的的現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查及動動遷安置置3.市場分析析和建設(shè)設(shè)規(guī)模的的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案選選擇5.資源供給給6.環(huán)境影響響評價(jià)7.開發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)劃8.項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)、國民民經(jīng)濟(jì)及及社會效效益評價(jià)價(jià)9.不確定性性分析10.結(jié)論與建建議可行性研研究內(nèi)容容前提市場預(yù)測測和建設(shè)設(shè)條件的的調(diào)查基礎(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案核心經(jīng)濟(jì)評價(jià)價(jià)可行性研研究內(nèi)容容市場預(yù)測測和建設(shè)設(shè)條件的的調(diào)查市場預(yù)測測包括房房地產(chǎn)市市場銷售售調(diào)查和和需求預(yù)預(yù)測，開開發(fā)項(xiàng)目目的銷售售或出租租前景分分析，市市場范圍圍的確定定和租售售意向分分析。建設(shè)條件件分析包包括基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施狀狀況及其其外部條條件，各各類建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的的現(xiàn)狀，，需要拆拆除的房房屋面積積，需要要安置的的原住戶戶戶數(shù)和和人口，，需要安安置的勞勞動力人人數(shù)等調(diào)調(diào)查資料料，并對對供水、、供電、、污水處處理?xiàng)l件件以及商商業(yè)、服服務(wù)業(yè)、、文教衛(wèi)衛(wèi)生環(huán)境境條件進(jìn)進(jìn)行分析析?？尚行匝醒芯績?nèi)容容規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案開發(fā)項(xiàng)目目的總平平面布局局，主要要建筑物物的造型型設(shè)計(jì)，，城市景景觀設(shè)計(jì)計(jì)，建筑筑物的主主要技術(shù)術(shù)參數(shù)，，場地內(nèi)內(nèi)外交通通組織，，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施與工工程管網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃。?？尚行匝醒芯績?nèi)容容經(jīng)濟(jì)評價(jià)價(jià)經(jīng)濟(jì)評價(jià)價(jià)階段需需要進(jìn)行行開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資估算算、財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)、、國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)價(jià)、社會會評價(jià)投資估算算包括開發(fā)發(fā)場地的的購置費(fèi)費(fèi)、拆遷遷安置費(fèi)費(fèi)、項(xiàng)目目的工程程造價(jià)、、規(guī)劃費(fèi)費(fèi)、建設(shè)設(shè)費(fèi)、管管理費(fèi)和和其他有有關(guān)費(fèi)用用的估算算。財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)是在國家家現(xiàn)行會會計(jì)制度度、稅收收法規(guī)和和市場價(jià)價(jià)格體系系下，從從項(xiàng)目自自身角度度，分析析工程項(xiàng)項(xiàng)目的投投資、成成本、稅稅金和利利潤，計(jì)計(jì)算項(xiàng)目目的效益益和費(fèi)用用，考察察項(xiàng)目建建成后的的盈利能能力、清清償能力力和外匯匯平衡能能力狀況況，據(jù)此此評價(jià)和和判斷項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)可行性性。可行性研研究內(nèi)容容可行性研研究內(nèi)容容國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)是從國家家整體角角度考察察項(xiàng)目的的效益和和費(fèi)用，，用影子子價(jià)格、、影子工工資、影影子匯率率和社會會折現(xiàn)率率，分析析計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目給國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶來的的凈效益益，評價(jià)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的的合理性性。國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)與與財(cái)務(wù)評評價(jià)的區(qū)區(qū)別評價(jià)角度度不同：財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)站在項(xiàng)項(xiàng)目的層層次上，，從項(xiàng)目目的經(jīng)營營者、投投資者、、未來的的債權(quán)人人的角度度，分析析項(xiàng)目的的可行性性。國民民經(jīng)濟(jì)評評價(jià)是站站在國家家和地區(qū)區(qū)的層次次上，從從全社會會的角度度分析項(xiàng)項(xiàng)目的合合理性。。項(xiàng)目費(fèi)用用和效益益的含義義與范圍圍不同：：財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目直接接發(fā)生的的財(cái)務(wù)收收支，計(jì)計(jì)算項(xiàng)目目的直接接費(fèi)用和和效益；；國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)價(jià)則從全全社會角角度考察察項(xiàng)目的的費(fèi)用和和效益，，考察項(xiàng)項(xiàng)目所消消耗的有有用社會會資源和和對社會會提供的的有用產(chǎn)產(chǎn)品，不不僅考慮慮直接的的費(fèi)用和和效益，，而且考考慮間接接的費(fèi)用用和效益益。評價(jià)采用用的價(jià)格格不同：：財(cái)務(wù)務(wù)評評價(jià)價(jià)對對投投入入物物和和產(chǎn)產(chǎn)出出物物采采用用預(yù)預(yù)測測的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)收收支支價(jià)價(jià)格格；；國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價(jià)價(jià)采采用用根根據(jù)據(jù)機(jī)機(jī)會會成成本本和和供供求求關(guān)關(guān)系系確確定定的的影影子子價(jià)價(jià)格格。。采用用的的評評價(jià)價(jià)參參數(shù)數(shù)不不同同：：財(cái)務(wù)務(wù)評評價(jià)價(jià)采采用用市場場匯匯率率及因因行行業(yè)業(yè)而而異異的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率。。國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評評價(jià)價(jià)采采用用國國家家統(tǒng)統(tǒng)一一測測定定的的影影子子匯匯率率和和社社會會折折現(xiàn)現(xiàn)率率。?？尚行行孕匝醒芯烤績?nèi)內(nèi)容容社會會評評價(jià)價(jià)是分分析析擬擬建建項(xiàng)項(xiàng)目目對對當(dāng)當(dāng)?shù)氐厣缟鐣ǎɑ蚧虿ú凹暗氐貐^(qū)區(qū)，，乃乃至至全全社社會會））的的影影響響，，分分析析項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在地地區(qū)區(qū)的的社社會會環(huán)環(huán)境境對對項(xiàng)項(xiàng)目目的的適適應(yīng)應(yīng)性性和和可可接接受受程程度度，，評評價(jià)價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目目的的社社會會可可行行性性。。社社會會評評價(jià)價(jià)從從社社會會和和整整個(gè)個(gè)國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的角角度度考考察察項(xiàng)項(xiàng)目目帶帶來來的的利利益益和和消消極極影影響響。。如如項(xiàng)項(xiàng)目目是是否否符符合合總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、能能否否改改善善城城市市居居民民的的居居住住條條件件、、豐豐富富城城市市景景觀觀以以及及提提高高城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益等等。。當(dāng)從企企業(yè)的的角度度對項(xiàng)項(xiàng)目所所進(jìn)行行的財(cái)財(cái)務(wù)評評價(jià)與與宏觀觀的社社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)評評價(jià)發(fā)發(fā)生矛矛盾時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)以后后者的的結(jié)論論為主主決定定開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目是否否實(shí)施施?？尚行孕匝芯烤績?nèi)容容不確定定性分分析不確定定性分分析包包括盈盈虧平平衡分分析、、敏感感性分分析和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析（概概率分分析））。盈盈虧平平衡分分析僅僅用于于財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)價(jià)，敏敏感性性分析析和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析即即可用用于財(cái)財(cái)務(wù)評評價(jià)，，也可可用于于國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)價(jià)。盈虧平平衡分分析，，又稱量量、本本、利利分析析，是是通過過分析析項(xiàng)目目產(chǎn)量量、成成本和和利潤潤三者者關(guān)系系，確確定項(xiàng)項(xiàng)目由由虧變變盈或或由盈盈變虧虧的平平衡點(diǎn)點(diǎn)，以以判斷斷項(xiàng)目目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程程度。。敏感性性分析析，是通通過計(jì)計(jì)算一一個(gè)或或多個(gè)個(gè)不確確定因因素變變化所所導(dǎo)致致的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效果評評價(jià)指指標(biāo)的的變化化幅度度，即即以判判斷預(yù)預(yù)期目目標(biāo)受受各個(gè)個(gè)不確確定因因素變變化的的影響響程度度，即即風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)狀況況。在在房地地產(chǎn)投投資分分析中中，應(yīng)應(yīng)對開開發(fā)工工程的的投資資、收收益率率、租租金、、貸款款利率率、工工期、、出租租期等等因素素的變變化作作敏感感性分分析。。風(fēng)險(xiǎn)分分析，，是根據(jù)據(jù)投資資、租租金、、貸款款利率率、建建設(shè)工工期、、出租租期等等各種種變量量的概概率分分布，，推求求一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)條條件下下獲利利的可可能性性大小小。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的任任務(wù)1）為為投資資者提提供投投資方方向2）為為投資資者提提供運(yùn)運(yùn)作方方式3）為為投資資者預(yù)預(yù)測投投資效效益4）為為投資資者描描述風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及及提供供避險(xiǎn)險(xiǎn)方法法案例———政政府請請客，，憑什什么要要我們們買單單民營企企業(yè)將將縣政政府告告上了了法庭庭，這這在四四川資政府請客，憑什么要我們買單？資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。1997年，資中縣政府與民營企業(yè)四川九達(dá)公司簽訂協(xié)議，由九達(dá)公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)管理有限責(zé)任公司（下稱沱橋公司）負(fù)責(zé)投資大橋改擴(kuò)建。1998年大橋加寬改造工程完工。四川省交通廳、財(cái)政廳、物價(jià)局先后批準(zhǔn)沱橋公司于1999年2月至2001年9月對通行車輛試收費(fèi)，2002年1月1日至2018年2月4日正式對通行車輛收費(fèi)，并根據(jù)不同車型規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1至16元。案例——民營營企業(yè)沱江公司執(zhí)行行董事、總經(jīng)經(jīng)理何永均說說，大橋加寬寬改造項(xiàng)目建建成至今，縣縣委、縣政府府先后10次次以會議紀(jì)要要方式要求公公司降低部分分車輛的通行行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為為了搞好和地地方的關(guān)系，，公司前9次次都被迫接受受其要求，蒙蒙受了巨大損損失。今年6月，縣里又又一次要求公公司進(jìn)一步降降低對公交、、出租、營運(yùn)運(yùn)三輪三種車車輛（下稱““三類車”））的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，這勢必會會進(jìn)一步惡化化公司經(jīng)營狀狀況，所以不不得不拒絕縣縣里的要求。。7月初，由于于許多通行車車輛拒絕交費(fèi)費(fèi)，大橋收費(fèi)費(fèi)站與部分車車主的沖突不不斷?？h里隨隨即派出警力力，維持大橋橋秩序。但何何永均說：““當(dāng)出租車、、三輪車通過過收費(fèi)站，工工作人員攔車車收費(fèi)時(shí)，警警察便強(qiáng)行推推開欄桿放行行，有時(shí)還帶帶走收費(fèi)人員員。每天放行行的出租車達(dá)達(dá)1000余余輛次、三輪輪車6000輛次以上，，公司損失嚴(yán)嚴(yán)重。在此期期間，收費(fèi)站站工作人員多多次被打，甚甚至發(fā)生在警警察眼皮底下下，他們也不不聞不問。公公司報(bào)案后，，大多數(shù)案件件至今得不到到解決。案例——民營營企業(yè)據(jù)介紹，縣里里之所以要求求公司降低““三類車”的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，是因?yàn)檫@些些車輛經(jīng)營困困難，這讓何何永均難以接接受?！皫椭麄冏叱隼ЮЬ呈钦牡呢?zé)任，政府府不能轉(zhuǎn)移給給民營企業(yè)。。再說，縣政政府向經(jīng)營三三輪車的業(yè)主主收取了上萬萬元的高額費(fèi)費(fèi)用，憑什么么一再要求我我們降低收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？這豈豈不成了政府府請客，卻讓讓民營企業(yè)買買單？7月中旬，沱沱橋公司將資資中縣政府告告上了法院，，請求法院撤撤銷被告歷次次要求原告降降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的一切行政政行為，并判判被告協(xié)助原原告恢復(fù)正常常的收費(fèi)秩序序。案例——縣政政府應(yīng)邀居中調(diào)解解并未違法法行政針對沱橋公司司提起的訴訟訟，資中縣政政府等被告在在答辯中加以以否認(rèn)，并稱稱自己是根據(jù)據(jù)沱橋公司和和車主等當(dāng)事事人的請求居居中調(diào)解，并并未強(qiáng)迫公司司降低收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。資中縣縣縣長王和平平說：“前9次我們與沱沱橋公司負(fù)責(zé)責(zé)人溝通得很很好，不知道道為什么這一一次鬧得這么么僵，最后把把我們告上了了法院?！彼姓J(rèn)，縣里里過去考慮到到老百姓的承承受能力，多多次與沱橋公公司“協(xié)調(diào)””要求降低收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但但從未想過通通過法定程序序請求重新審審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。資中縣的另一一位主要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)說，今年縣縣里領(lǐng)導(dǎo)班子子受到很多來來信和投訴，，對沱江大橋橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、、收費(fèi)年限等等問題反映強(qiáng)強(qiáng)烈，縣領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)班子從關(guān)心心群眾疾苦出出發(fā)，要求九九達(dá)公司對公公交、出租、、三輪車等進(jìn)進(jìn)一步給予優(yōu)優(yōu)惠。縣里對對沱江大橋在在項(xiàng)目投資、、收費(fèi)年限等等方面進(jìn)行了了初步調(diào)查，，發(fā)現(xiàn)存在較較多問題。鑒鑒于沱橋公司司已經(jīng)起訴縣縣政府，縣里里愿意通過法法律途徑妥善善解決這一問問題。案例——車主主大橋收費(fèi)確實(shí)實(shí)太高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)需要重新核核定11月27日日中午，記者者來到資中查查看沱江大橋橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，在20分鐘鐘里看到了這這樣一幕：從北向南的通通道上，一名名成年男子將將收費(fèi)欄桿拔拔出扔掉，應(yīng)應(yīng)當(dāng)繳費(fèi)的車車輛隨即不再再交費(fèi)，魚貫貫沖過收費(fèi)站站；從南向北北的人行道上上，幾名摩托托車車主用鐵鐵錘一類的工工具拆掉人行行道和機(jī)動車車道之間的欄欄桿，摩托車車?yán)@過收費(fèi)站站而去；從南南向北的通道道上，收費(fèi)人人員被人群包包圍后被迫離離開通道，欄欄桿隨即被人人抬起，大批批車輛隨之沖沖過收費(fèi)站………記者詢問一位位開機(jī)動三輪輪車的司機(jī)，，他說：“這這樣的事情多多了。大橋收收費(fèi)太貴，又又不降價(jià)，我我們根本交不不起?！卑咐囍髦饔浾呤占降牡钠渌Y料也也證實(shí)了車主主的這種看法法。資中佳和和出租車公司司今年在給縣縣委縣政府的的緊急報(bào)告中中表示：如沱沱橋公司按趟趟次收費(fèi)，100%車主主堅(jiān)決不答應(yīng)應(yīng)；如按每月月每車包干交交費(fèi)550元元，47%的的車主認(rèn)為收收費(fèi)過高，難難以經(jīng)營。這這些主要由下下崗工人組成成的出租車主主反映，附近近的內(nèi)江有兩兩座大橋，出出租車包干每每月才350元，沱橋公公司的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)在太高了。?？h公共汽車車公司也認(rèn)認(rèn)為大橋收收費(fèi)過高。。公司在2002年年給內(nèi)江市市交通局的的報(bào)告中表表示，公司司有38輛輛大中客車車，每年只只有400萬元的收收入。而按按批準(zhǔn)的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，公司一年年得支付100萬元元的過橋費(fèi)費(fèi)。如果這這樣，公司司只能破產(chǎn)產(chǎn)，公司接接收的180多名下下崗職工將將再次下崗崗。同樣在在內(nèi)江，當(dāng)當(dāng)?shù)毓还?00多輛公交交車經(jīng)過兩兩座橋，每每年也只收收過橋費(fèi)10萬元。。與之相比比，資中的的過橋費(fèi)太太貴了。為此，一些些人聯(lián)名向向有關(guān)部門門投訴，要要求對大橋橋的投資金金額重新審審計(jì)，并重重新核定收收費(fèi)年限及及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。案例——官官司之外的的話題：政府如何依依法行政民民營營公用事業(yè)業(yè)如何合理理定價(jià)在法院尚未未一審判決決之前，這這場官司的的輸贏未可可預(yù)料。在在民營企業(yè)業(yè)越來越多多地介入公公用事業(yè)的的背景下，，政府如何何依法監(jiān)管管民營公用用事業(yè)，民民營公用事事業(yè)如何合合理定價(jià)，，才是真正正值得關(guān)注注的話題。。律師趙軍說說：“對于于省里批準(zhǔn)準(zhǔn)的大橋收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，資中縣政政府不能自自己說改就就改。像這這樣的收費(fèi)費(fèi)行政許可可，其設(shè)定定、修改、、廢止，都都要嚴(yán)格依依照法定程程序進(jìn)行，，下級政府府和部門肯肯定沒有這這個(gè)權(quán)力。。”作為縣長，，王和平不不愿多談這這場官司。。但這場官官司提醒我我們，在依依法治國的的時(shí)代背景景下，政府府機(jī)關(guān)一定定要依法行行政，依法法辦事?！翱h政府被被告到法院院，已不算算什么新聞聞。在四川川，省政府府被告到法法院，也不不止一次。?！彼拇ㄊ∈「呒壢嗣衩穹ㄔ盒姓ヘ?fù)責(zé)人人說，“在在法律意識識不斷增強(qiáng)強(qiáng)的今天，，如果政府府和各部門門不想吃官官司，關(guān)鍵鍵是要嚴(yán)格格按照法律律規(guī)定辦事事。”案例——官官司之外的的話題部分群眾對對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和年限不不滿，也是是引發(fā)這場場官司的一一個(gè)重要原原因。盡管管這個(gè)案件件還沒有最最后判決，，但有關(guān)方方面應(yīng)該從從中吸取教教訓(xùn)。這就就是，政府府決定重大大事項(xiàng)，一一定要科學(xué)學(xué)決策、民民主決策，，廣泛聽取取各方面的的意見。資中縣人民民法院負(fù)責(zé)責(zé)人說，““如果當(dāng)初初有關(guān)部門門廣泛聽取取各方意見見，肯定不不會出現(xiàn)今今天的情況況?！北本┨靹t經(jīng)經(jīng)濟(jì)研究所所所長、中中國公用事事業(yè)民營化化研究中心心主任仁盛盛洪說，公公用事業(yè)經(jīng)經(jīng)營的一個(gè)個(gè)核心問題題是定價(jià)。。它并非完完全的市場場競爭領(lǐng)域域，不可能能讓消費(fèi)者者自己定價(jià)價(jià)，那樣投投資者肯定定無利可圖圖。定價(jià)時(shí)時(shí)，我們需需要科學(xué)的的成本預(yù)測測，充分的的市場競標(biāo)標(biāo)和全面的的社會聽證證。一方是百姓姓利益，另另一方是投投資商的利利益。如何何兼顧雙方方？這對政政府監(jiān)管提提出了挑戰(zhàn)戰(zhàn)?！瓣P(guān)鍵鍵是要在保保護(hù)消費(fèi)者者和投資者者利益之間間尋找一個(gè)個(gè)平衡點(diǎn)，，讓投資者者有利可圖圖，但無暴暴利可得。?！币晃粚＜胰缡钦f說。據(jù)內(nèi)江市代代市長葉壯壯介紹，四四川省委、、省政府高