北京大戶型產(chǎn)品方向深度定位報告課件

A10樓大戶型產(chǎn)品方向深度定位報告北京策源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2006年3月24日1A10樓大戶型產(chǎn)品方向深度定位報告北京策源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題1.全方位的市場研究位于非主流的商務(wù)辦公區(qū)區(qū)域的商務(wù)市場機會項目周邊寫字樓的銷售情況分析2.準確的項目個案自身分析位于高檔居住區(qū)內(nèi)，項目區(qū)域形象較好項目自身規(guī)模較小，難以形成很好的商務(wù)形象產(chǎn)品設(shè)計較為普通，電梯配置形象較差3.基于Pekinghouse首府整體的項目策略定位要和Pekinghouse首府項目相互促進，不可獨立的策劃定位本項目2

一、項目定位的原則1.全方位的市場研究2

項目名稱實際成交均價(￥/平米)樂成國際10500珠江帝景9500蘋果社區(qū)8400天之驕子9300時代國際8000金港國際8000風(fēng)度柏林8400外企國際公寓7200后現(xiàn)代城7200區(qū)域平均價格8450區(qū)域內(nèi)公寓整體均價為8450元/平米，A10樓為50年產(chǎn)權(quán)的公建部分，與其可比性較差。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題3

項目名稱實際成交均價(￥/平米)樂成國際10500珠江帝景

項目名稱商業(yè)形態(tài)實際成交均價(￥/平米)樂成國際住宅底商22000珠江帝景住宅底商及商業(yè)街20000蘋果社區(qū)住宅底商及商業(yè)街29000時代國際住宅底商25000金港國際住宅底商17000CBD東都大型綜合商業(yè)15000后現(xiàn)代城住宅底商及商業(yè)街14000區(qū)域平均價格——18000區(qū)域內(nèi)商業(yè)多以住宅底商或商業(yè)街形式出現(xiàn)，均為一、二層商業(yè)。商業(yè)成交價在14000-29000元/M2之間，主要成交價格區(qū)間為14000-20000元/M2，整體銷售并不理想，除開發(fā)商部分自持出租外，銷售部分的銷售率約在50％左右。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓

2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題4

項目名稱商業(yè)形態(tài)實際成交均價(￥/平米)樂成國際住宅底商2

項目名稱實際成交均價(￥/平米)珠江帝景9500蘋果社區(qū)14500（兩層），合單層7300金港國際8000CBD東都8000后現(xiàn)代城7200區(qū)域平均價格8000區(qū)域內(nèi)僅有外企fesco大廈有寫字樓供應(yīng)，但未開盤，預(yù)計價格在12000元/平米左右。區(qū)域內(nèi)均為公寓立項的商住樓，早期的后現(xiàn)代城、金港國際7000-8000元/平米，現(xiàn)珠江帝景成交價為9500元/平米。區(qū)域商住樓價格低，量體小，開間面積小，主要為小型公司的聚集。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題5

項目名稱實際成交均價(￥/平米)珠江帝景9500蘋果社區(qū)1

位于北京CBD邊緣西大望路甲23號占地34萬平方米，建筑面積90多萬平方米雙地標甲級寫字樓、五星級酒店與會所、酒店式服務(wù)公寓、高檔商住公寓、高檔住宅相配合的綜合性大型高檔社區(qū)商住公寓：1號樓已于2004年9月入住，已經(jīng)去化86%，多為中小型貿(mào)易公司、策劃公司等

目前在售：8號商住公寓2005年6月18日開盤，均價：9500元/平方米，預(yù)計2005年12月30日入住，主力戶型為114-125平方米戶型。珠江帝景一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題6

位于北京CBD邊緣西大望路甲23號珠江帝景一、項目定位的原

位于廣渠路與西大望路交叉路口的西北角，占地近28000平米，建筑面積137000平米其中5.0萬平方米的公寓及配套和8.7萬平方米的寫字樓、商鋪及配套；目前在售B區(qū)2.67萬平方米的標志性甲級寫字樓（整層1100平米銷售）

外企FESCO大廈一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題7

位于廣渠路與西大望路交叉路口的西北角，外企FESCO大廈一

我們的客戶經(jīng)營者投資者物業(yè)本身升值；穩(wěn)定的租金回報率；物業(yè)本身升值；所經(jīng)營項目的利潤率；穩(wěn)定的租金回報率；一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題8

我們的客戶經(jīng)營者投資者物業(yè)本身升值；物業(yè)本身升值；一、項目

商業(yè)客群中，由于A10樓的開發(fā)成本較高，欲達到較高的銷售價格，應(yīng)選擇非常規(guī)的商業(yè)定位模式。在此，尋找具有一定的可行性的高檔奢侈品消費客源：1.家居、衛(wèi)浴品牌展示產(chǎn)品需求：面積為100-500平米空間感要求高；2.汽車品牌展示產(chǎn)品需求：面積為300-800平米空間感要求較高；3.清餐飲行業(yè)西餐廳、咖啡廳、甜品店、酒吧等如：上島、星巴克、起士林、澳拜客等4.配套商業(yè)便利店、洗衣店、美容沙龍、健身配套等一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題9

商業(yè)客群中，由于A10樓的開發(fā)成本較高，欲達到較高的銷售價

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題10

一、項目定位的原則10

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題11

一、項目定位的原則11

北京與電視直接相關(guān)聯(lián)的公司1000多家，間接相關(guān)聯(lián)的公司3800多家。CCTV及BTV的遷入將形成和帶動從節(jié)目制作、大型活動策劃組織、硬件及新技術(shù)研發(fā)供應(yīng)到影視經(jīng)紀人、代保險、金融投資服務(wù)等一個龐大的文化產(chǎn)業(yè)鏈。作為傳媒大道，根據(jù)策源對西大望路區(qū)域的商住/寫字樓成交客戶研究顯示：多為成長型公司，從事傳媒廣告業(yè)等，如蘋果社區(qū)、珠江帝景等一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）

1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題12

北京與電視直接相關(guān)聯(lián)的公司1000多家，間接相關(guān)聯(lián)的公司3

項目位于高檔居住區(qū)內(nèi)；截止到2005年周邊高檔居住區(qū)的常住居住人口約為2萬人按照區(qū)域規(guī)劃08年將達到7-8萬人如：珠江帝景、樂城國際、九龍花園、風(fēng)度柏林、CBD傳奇、金港國際等。消費描述：富裕人群為私營企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級管理人員等；家庭年收入在30萬元以上；具有較強投資意識，多數(shù)購買股票、基金、收藏等；私車擁有率達到了60-80%為高檔奢侈品消費的追隨者。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題13

項目位于高檔居住區(qū)內(nèi)；一、項目定位的原則13

CBD區(qū)域泛CBD區(qū)域CCTVBTV國貿(mào)中心本案一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題14

CCTVBTV國貿(mào)中心本案一、項目定位的原則14

A10樓總建筑面積9028.5平方米其中地上四層，建筑面積7375.2平方米；地下一層，建筑面積1653.3平方米。建筑高度14.7米，地上4層，東西長約120米，南北長約13.5米。層高最大可達首層4.2米，二層3.6米，三、四層3.3米；地下一層，層高4.2米。備注：地上建筑層高可根據(jù)使用功能要求作調(diào)整數(shù)據(jù)來源:北京復(fù)地一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題15

A10樓數(shù)據(jù)來源:北京復(fù)地一、項目定位的原則15

A10樓未開工為避免將來樓體施工對疊拼區(qū)域的影響，欲準備開工建設(shè)面臨的問題——采光：南區(qū)規(guī)劃建筑物對A10樓采光全部遮擋；停車：A10樓自身及沿街無充足的停車位；一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題16

A10樓未開工一、項目定位的原則16

處于泛CBD區(qū)域——傳媒大道，地位優(yōu)越，區(qū)域具有一定的認可度；周便為高檔住宅區(qū)，消費力較強；位于高檔居住區(qū)內(nèi)，具有較高的客戶認可度；交通狀況極其優(yōu)越；復(fù)地品牌及高層號召力；四層的結(jié)構(gòu)設(shè)計，可謂花園辦公。優(yōu)勢——Strength一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀

3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題17

處于泛CBD區(qū)域——傳媒大道，地位優(yōu)越，區(qū)域具有一定的認可

項目規(guī)模小，難以形成獨立的市場形象；產(chǎn)品固化，導(dǎo)致產(chǎn)品伸縮性不強，對市場應(yīng)變能力較弱?，F(xiàn)階段區(qū)域甲級寫字樓的需求量大且租售狀況持續(xù)向好，但本項目品質(zhì)競爭力不足。項目為復(fù)地收購，開發(fā)成本較高，較周邊9000元/平方米的售價，項目運作風(fēng)險較大。相關(guān)配套不足。項目周邊項目較多，競爭非常激烈；項目僅臨首府南北區(qū)的市政小街，不臨主街，給商業(yè)定位帶來不利的影響。

劣勢——Weakness一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題18

項目規(guī)模小，難以形成獨立的市場形象；劣勢——Weaknes

國民經(jīng)濟的高速發(fā)展及CBD區(qū)域國際化進程加速對項目所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅挠辛χС帧CTV、BTV入住CBD導(dǎo)致其產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)配套企業(yè)及部分中小型企業(yè)對CBD中低端寫字樓市場的需求增加。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有大量的商務(wù)辦公樓（珠江帝景北區(qū)/首府南區(qū)等），區(qū)域發(fā)展強勁較好。機會——Opportunity

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀

3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題19

國民經(jīng)濟的高速發(fā)展及CBD區(qū)域國際化進程加速對項目所在區(qū)域

區(qū)域及周邊項目的即時競爭及潛在供應(yīng)量大，對項目的直接競爭威脅。品牌寫字樓對項目造成的競爭與分流。威脅——Treat

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀

3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題20

區(qū)域及周邊項目的即時競爭及潛在供應(yīng)量大，對項目的直接競爭威

——思考——如果作為寫字樓銷售，首先寫字樓客戶鎖定困難，目前階段銷售困難，影響公司資金流動速度。而且A10樓地上建面7535.2平方米，理想狀態(tài)預(yù)計400-500人辦公，最少估計將有70輛汽車，停車位存在嚴重不足?？紤]對疊拼居住區(qū)環(huán)境的影響，在前一次定位報告論證的基礎(chǔ)之上，定位為大面積辦公/商用物業(yè)，策源作出如下建議——定位為：銷售展示空間+部分清餐飲+辦公物業(yè)+配套物業(yè)具體定位內(nèi)容如下：產(chǎn)品定位/客戶定位/價格定位原則：給將來定位的調(diào)整留足空間，故目前定位設(shè)計為大戶型，可自由分割。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題21

——思考——一、項目定位的原則21

此種定位的優(yōu)勢：銷售展示空間+部分清餐飲+辦公物業(yè)+配套物業(yè)此類商家的承租能力較強；單位需求戶型面積較大，對車位的需求較??；A10樓能夠提供一定的展示面積。滿足客戶產(chǎn)品需求的同時，能將A10樓銷售出去。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題22

此種定位的優(yōu)勢：一、項目定位的原則22

項目客戶定位——投資客戶+經(jīng)營客戶目的：我們要將A10樓賣出去一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題23

項目客戶定位——投資客戶+經(jīng)營客戶一、項目定位的原則23

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題負1-2層為商業(yè)或展示空間；家俱、衛(wèi)浴品牌旗艦店，例如：伊利諾伊、達芬奇、美克美家、科寶·博洛尼、珊嘉櫥柜、皇朝家私等；汽車展示店，例如：奧迪、凱迪拉克、賓利、保時捷等；清餐飲賣店，例如：西餐廳、咖啡廳、甜品店、酒吧等。此類客戶對產(chǎn)品的需求：選址要求：需求面積：24

一、項目定位的原則負1-2層為商業(yè)或展示空間；24

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題3-4層為辦公空間工作室：家具設(shè)計公司、建筑設(shè)計工作室等；傳媒業(yè)中的中公司，如廣告公司、通訊公司、網(wǎng)絡(luò)公司等；按照總部辦公的形式推向市場，電梯直接入戶此類客戶對產(chǎn)品的需求：面積需求：400-500平米層高：3.2米以上25

一、項目定位的原則3-4層為辦公空間25

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題負1--2層商業(yè)部分（西端，如圖所示）：按照原有戶型設(shè)計分割。建議西端規(guī)劃為展示空間，采用負1--2層為一戶進行銷售，但將原有三戶調(diào)整為兩戶設(shè)計，以滿足客戶的需求。26

一、項目定位的原則負1--2層商業(yè)部分（西端，如圖所示）：

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題負1--2層商業(yè)部分（東端，如圖所示）：按照原有戶型設(shè)計分割。建議西端規(guī)劃為展示空間，采用負1--2層為一戶進行銷售，但將原有三戶調(diào)整為兩戶設(shè)計，以滿足客戶的需求。二層一層負一層二層二層一層一層負一層負一層負1--2層為一戶負1--1層為一戶/1-2層為一戶27

一、項目定位的原則負1--2層商業(yè)部分（東端，如圖所示）

根據(jù)策源對商務(wù)/商業(yè)整體市場及周邊市場的調(diào)查分析（詳見第二部分），考慮A10樓的項目優(yōu)勢及劣勢，作出如下價格建議。周邊商業(yè)售價（小區(qū)底商為主）為14000-29000元/平米；均價為18000元/平米?？紤]A10樓的具體位置，綜合分析項目情況，初步建議商業(yè)部分售價為：17000元/平米周邊同類型可類比寫字樓項目較少，外企fesco大廈一直在談1100平米整層銷售，至今未售，周邊有多為珠江帝景類似的商商住樓，銷售價格類同于住宅樓。在分析A10樓的基礎(chǔ)之上，策源初步建議寫字樓部分售價為：11000元/平米說明：此售價充分考慮了區(qū)域未來1-2年的市場情況。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題28

根據(jù)策源對商務(wù)/商業(yè)整體市場及周邊市場的調(diào)查

風(fēng)險考量：目前該區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)不成熟，雖具有很大的區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，但是近三年?nèi)將很難有較大的發(fā)展，故給將來的辦公銷售帶來一定的風(fēng)險。區(qū)域商業(yè)氣氛淡薄，客戶購買力雖強，但是購買消費信心不足，且區(qū)域內(nèi)目前小區(qū)底商的銷售率較低，整體僅為50%左右。這些都將有可能導(dǎo)致A10樓較長時間的閑置。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題29

風(fēng)險考量：一、項目定位的原則29

THANKS30

THANKS30演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！A10樓大戶型產(chǎn)品方向深度定位報告北京策源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2006年3月24日32A10樓大戶型產(chǎn)品方向深度定位報告北京策源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題1.全方位的市場研究位于非主流的商務(wù)辦公區(qū)區(qū)域的商務(wù)市場機會項目周邊寫字樓的銷售情況分析2.準確的項目個案自身分析位于高檔居住區(qū)內(nèi)，項目區(qū)域形象較好項目自身規(guī)模較小，難以形成很好的商務(wù)形象產(chǎn)品設(shè)計較為普通，電梯配置形象較差3.基于Pekinghouse首府整體的項目策略定位要和Pekinghouse首府項目相互促進，不可獨立的策劃定位本項目33

一、項目定位的原則1.全方位的市場研究2

項目名稱實際成交均價(￥/平米)樂成國際10500珠江帝景9500蘋果社區(qū)8400天之驕子9300時代國際8000金港國際8000風(fēng)度柏林8400外企國際公寓7200后現(xiàn)代城7200區(qū)域平均價格8450區(qū)域內(nèi)公寓整體均價為8450元/平米，A10樓為50年產(chǎn)權(quán)的公建部分，與其可比性較差。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題34

項目名稱實際成交均價(￥/平米)樂成國際10500珠江帝景

項目名稱商業(yè)形態(tài)實際成交均價(￥/平米)樂成國際住宅底商22000珠江帝景住宅底商及商業(yè)街20000蘋果社區(qū)住宅底商及商業(yè)街29000時代國際住宅底商25000金港國際住宅底商17000CBD東都大型綜合商業(yè)15000后現(xiàn)代城住宅底商及商業(yè)街14000區(qū)域平均價格——18000區(qū)域內(nèi)商業(yè)多以住宅底商或商業(yè)街形式出現(xiàn)，均為一、二層商業(yè)。商業(yè)成交價在14000-29000元/M2之間，主要成交價格區(qū)間為14000-20000元/M2，整體銷售并不理想，除開發(fā)商部分自持出租外，銷售部分的銷售率約在50％左右。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓

2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題35

項目名稱商業(yè)形態(tài)實際成交均價(￥/平米)樂成國際住宅底商2

項目名稱實際成交均價(￥/平米)珠江帝景9500蘋果社區(qū)14500（兩層），合單層7300金港國際8000CBD東都8000后現(xiàn)代城7200區(qū)域平均價格8000區(qū)域內(nèi)僅有外企fesco大廈有寫字樓供應(yīng)，但未開盤，預(yù)計價格在12000元/平米左右。區(qū)域內(nèi)均為公寓立項的商住樓，早期的后現(xiàn)代城、金港國際7000-8000元/平米，現(xiàn)珠江帝景成交價為9500元/平米。區(qū)域商住樓價格低，量體小，開間面積小，主要為小型公司的聚集。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題36

項目名稱實際成交均價(￥/平米)珠江帝景9500蘋果社區(qū)1

位于北京CBD邊緣西大望路甲23號占地34萬平方米，建筑面積90多萬平方米雙地標甲級寫字樓、五星級酒店與會所、酒店式服務(wù)公寓、高檔商住公寓、高檔住宅相配合的綜合性大型高檔社區(qū)商住公寓：1號樓已于2004年9月入住，已經(jīng)去化86%，多為中小型貿(mào)易公司、策劃公司等

目前在售：8號商住公寓2005年6月18日開盤，均價：9500元/平方米，預(yù)計2005年12月30日入住，主力戶型為114-125平方米戶型。珠江帝景一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題37

位于北京CBD邊緣西大望路甲23號珠江帝景一、項目定位的原

位于廣渠路與西大望路交叉路口的西北角，占地近28000平米，建筑面積137000平米其中5.0萬平方米的公寓及配套和8.7萬平方米的寫字樓、商鋪及配套；目前在售B區(qū)2.67萬平方米的標志性甲級寫字樓（整層1100平米銷售）

外企FESCO大廈一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題38

位于廣渠路與西大望路交叉路口的西北角，外企FESCO大廈一

我們的客戶經(jīng)營者投資者物業(yè)本身升值；穩(wěn)定的租金回報率；物業(yè)本身升值；所經(jīng)營項目的利潤率；穩(wěn)定的租金回報率；一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題39

我們的客戶經(jīng)營者投資者物業(yè)本身升值；物業(yè)本身升值；一、項目

商業(yè)客群中，由于A10樓的開發(fā)成本較高，欲達到較高的銷售價格，應(yīng)選擇非常規(guī)的商業(yè)定位模式。在此，尋找具有一定的可行性的高檔奢侈品消費客源：1.家居、衛(wèi)浴品牌展示產(chǎn)品需求：面積為100-500平米空間感要求高；2.汽車品牌展示產(chǎn)品需求：面積為300-800平米空間感要求較高；3.清餐飲行業(yè)西餐廳、咖啡廳、甜品店、酒吧等如：上島、星巴克、起士林、澳拜客等4.配套商業(yè)便利店、洗衣店、美容沙龍、健身配套等一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題40

商業(yè)客群中，由于A10樓的開發(fā)成本較高，欲達到較高的銷售價

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題41

一、項目定位的原則10

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題42

一、項目定位的原則11

北京與電視直接相關(guān)聯(lián)的公司1000多家，間接相關(guān)聯(lián)的公司3800多家。CCTV及BTV的遷入將形成和帶動從節(jié)目制作、大型活動策劃組織、硬件及新技術(shù)研發(fā)供應(yīng)到影視經(jīng)紀人、代保險、金融投資服務(wù)等一個龐大的文化產(chǎn)業(yè)鏈。作為傳媒大道，根據(jù)策源對西大望路區(qū)域的商住/寫字樓成交客戶研究顯示：多為成長型公司，從事傳媒廣告業(yè)等，如蘋果社區(qū)、珠江帝景等一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）

1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題43

北京與電視直接相關(guān)聯(lián)的公司1000多家，間接相關(guān)聯(lián)的公司3

項目位于高檔居住區(qū)內(nèi)；截止到2005年周邊高檔居住區(qū)的常住居住人口約為2萬人按照區(qū)域規(guī)劃08年將達到7-8萬人如：珠江帝景、樂城國際、九龍花園、風(fēng)度柏林、CBD傳奇、金港國際等。消費描述：富裕人群為私營企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級管理人員等；家庭年收入在30萬元以上；具有較強投資意識，多數(shù)購買股票、基金、收藏等；私車擁有率達到了60-80%為高檔奢侈品消費的追隨者。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題44

項目位于高檔居住區(qū)內(nèi)；一、項目定位的原則13

CBD區(qū)域泛CBD區(qū)域CCTVBTV國貿(mào)中心本案一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題45

CCTVBTV國貿(mào)中心本案一、項目定位的原則14

A10樓總建筑面積9028.5平方米其中地上四層，建筑面積7375.2平方米；地下一層，建筑面積1653.3平方米。建筑高度14.7米，地上4層，東西長約120米，南北長約13.5米。層高最大可達首層4.2米，二層3.6米，三、四層3.3米；地下一層，層高4.2米。備注：地上建筑層高可根據(jù)使用功能要求作調(diào)整數(shù)據(jù)來源:北京復(fù)地一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題46

A10樓數(shù)據(jù)來源:北京復(fù)地一、項目定位的原則15

A10樓未開工為避免將來樓體施工對疊拼區(qū)域的影響，欲準備開工建設(shè)面臨的問題——采光：南區(qū)規(guī)劃建筑物對A10樓采光全部遮擋；停車：A10樓自身及沿街無充足的停車位；一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題47

A10樓未開工一、項目定位的原則16

處于泛CBD區(qū)域——傳媒大道，地位優(yōu)越，區(qū)域具有一定的認可度；周便為高檔住宅區(qū)，消費力較強；位于高檔居住區(qū)內(nèi)，具有較高的客戶認可度；交通狀況極其優(yōu)越；復(fù)地品牌及高層號召力；四層的結(jié)構(gòu)設(shè)計，可謂花園辦公。優(yōu)勢——Strength一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀

3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題48

處于泛CBD區(qū)域——傳媒大道，地位優(yōu)越，區(qū)域具有一定的認可

項目規(guī)模小，難以形成獨立的市場形象；產(chǎn)品固化，導(dǎo)致產(chǎn)品伸縮性不強，對市場應(yīng)變能力較弱?，F(xiàn)階段區(qū)域甲級寫字樓的需求量大且租售狀況持續(xù)向好，但本項目品質(zhì)競爭力不足。項目為復(fù)地收購，開發(fā)成本較高，較周邊9000元/平方米的售價，項目運作風(fēng)險較大。相關(guān)配套不足。項目周邊項目較多，競爭非常激烈；項目僅臨首府南北區(qū)的市政小街，不臨主街，給商業(yè)定位帶來不利的影響。

劣勢——Weakness一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題49

項目規(guī)模小，難以形成獨立的市場形象；劣勢——Weaknes

國民經(jīng)濟的高速發(fā)展及CBD區(qū)域國際化進程加速對項目所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅挠辛χС?。CCTV、BTV入住CBD導(dǎo)致其產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)配套企業(yè)及部分中小型企業(yè)對CBD中低端寫字樓市場的需求增加。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有大量的商務(wù)辦公樓（珠江帝景北區(qū)/首府南區(qū)等），區(qū)域發(fā)展強勁較好。機會——Opportunity

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀

3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題50

國民經(jīng)濟的高速發(fā)展及CBD區(qū)域國際化進程加速對項目所在區(qū)域

區(qū)域及周邊項目的即時競爭及潛在供應(yīng)量大，對項目的直接競爭威脅。品牌寫字樓對項目造成的競爭與分流。威脅——Treat

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀

3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題51

區(qū)域及周邊項目的即時競爭及潛在供應(yīng)量大，對項目的直接競爭威

——思考——如果作為寫字樓銷售，首先寫字樓客戶鎖定困難，目前階段銷售困難，影響公司資金流動速度。而且A10樓地上建面7535.2平方米，理想狀態(tài)預(yù)計400-500人辦公，最少估計將有70輛汽車，停車位存在嚴重不足?？紤]對疊拼居住區(qū)環(huán)境的影響，在前一次定位報告論證的基礎(chǔ)之上，定位為大面積辦公/商用物業(yè)，策源作出如下建議——定位為：銷售展示空間+部分清餐飲+辦公物業(yè)+配套物業(yè)具體定位內(nèi)容如下：產(chǎn)品定位/客戶定位/價格定位原則：給將來定位的調(diào)整留足空間，故目前定位設(shè)計為大戶型，可自由分割。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題52

——思考——一、項目定位的原則21

此種定位的優(yōu)勢：銷售展示空間+部分清餐飲+辦公物業(yè)+配套物業(yè)此類商家的承租能力較強；單位需求戶型面積較大，對車位的需求較?。籄10樓能夠提供一定的展示面積。滿足客戶產(chǎn)品需求的同時，能將A10樓銷售出去。一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題53

此種定位的優(yōu)勢：一、項目定位的原則22

項目客戶定位——投資客戶+經(jīng)營客戶目的：我們要將A10樓賣出去一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題54

項目客戶定位——投資客戶+經(jīng)營客戶一、項目定位的原則23

一、項目定位的原則二、定位的依據(jù)（一）1.區(qū)域內(nèi)公寓2.區(qū)域內(nèi)商業(yè)3.區(qū)域內(nèi)商住樓三、定位的依據(jù)（二）1.客源在那里2.周邊消費力四、A10樓分析1.基本數(shù)據(jù)2.A10樓現(xiàn)狀3.SWOT分析五、項目定位1.綜合定位2.客戶定位3.產(chǎn)品定位4.價格定位六、定位的其他問題負1-2層為商業(yè)或展示空間；家俱、衛(wèi)浴品牌旗