貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件

謹(jǐn)呈：貴州東太建設(shè)投資集團(tuán)

謹(jǐn)呈：貴州東太建設(shè)投資集團(tuán)Part.1本報(bào)告解決客戶(hù)問(wèn)題的基本思路Part.2本報(bào)告主要分享內(nèi)容Part.3未來(lái)需要進(jìn)一步深化研究和探討的問(wèn)題Part.1項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地位于貴州省銅仁市境內(nèi)，緊靠貴州省第二大旅游景區(qū)梵凈山，銅仁市轄7個(gè)民族鄉(xiāng)、5個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)辦事處，總面積1515平方公里，總?cè)丝?3，1萬(wàn)人，居住有漢、侗、土家、苗等25個(gè)民族。各民族勤勞勇敢，團(tuán)結(jié)友愛(ài)、和睦相處，共同創(chuàng)造了絢麗多彩的黔東文明。項(xiàng)目地周邊配套資源不足（酒店）且檔次感低，對(duì)于本項(xiàng)目而言是個(gè)很大的機(jī)會(huì)！項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地位于貴州省銅仁市境內(nèi)，緊靠貴州省第二大旅游客戶(hù)需要我們解決的問(wèn)題戶(hù)型的功能設(shè)置和空間布局景區(qū)和別墅的關(guān)系酒店和別墅的關(guān)系（產(chǎn)品打造）（物業(yè)配套）客戶(hù)需要我們解決的問(wèn)題戶(hù)型的功能設(shè)置和空間布局景區(qū)和別墅的關(guān)我們解決客戶(hù)問(wèn)題的思路項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目溢價(jià)體系的構(gòu)建服務(wù)配套如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)戶(hù)型設(shè)計(jì)如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)核心目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)最大化溢價(jià)核心問(wèn)題：客戶(hù)是誰(shuí)？他們對(duì)頂級(jí)度假別墅的價(jià)值敏感點(diǎn)是什么？確定核心客戶(hù)是？？？？？？？？通過(guò)核心客戶(hù)度假生活狀態(tài)建立其對(duì)本項(xiàng)目假別墅物業(yè)的價(jià)值敏感點(diǎn)體系構(gòu)建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)溢價(jià)體系配套和別墅的關(guān)系周邊區(qū)域服務(wù)體系案例項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)建議核心客戶(hù)專(zhuān)屬特征分析核心客戶(hù)特有的身份分析核心客戶(hù)梵凈山度假行為分析我們解決客戶(hù)問(wèn)題的思路項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目溢價(jià)體系的構(gòu)建服務(wù)通過(guò)我們對(duì)周邊城市旅游地產(chǎn)和銅仁當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌?xiàng)目的調(diào)查研究，我們認(rèn)為本項(xiàng)目突破4000/㎡，因此實(shí)現(xiàn)最大化的溢價(jià)就成為本項(xiàng)目的重點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積容積率綠化率在售主力戶(hù)型（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）公園道1號(hào)28萬(wàn)方3.835%三房、四房2100時(shí)代商匯5萬(wàn)方2.635%兩房、三房、四房2800江華國(guó)際6000方7.044.8%一房，兩房3000銘君華府4萬(wàn)方5.9136%兩房、三房2100

瑜龍世家10萬(wàn)多方5.0——三房1700天都·錦繡天地50萬(wàn)方2.030.8%兩房、三房2300通過(guò)我們對(duì)周邊城市旅游地產(chǎn)和銅仁當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌?xiàng)目的調(diào)查研究，根據(jù)瑞眾的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目?jī)?nèi)別墅項(xiàng)目的溢價(jià)主要通過(guò)項(xiàng)目本身的打造和項(xiàng)目周邊物業(yè)配套來(lái)實(shí)現(xiàn)，兩者相比物業(yè)配套服務(wù)作為提成別墅物業(yè)價(jià)值的軟性要素更為重要產(chǎn)品打造視覺(jué)價(jià)值營(yíng)造規(guī)劃園林景觀建筑立面度假價(jià)值體現(xiàn)戶(hù)型價(jià)值裝修價(jià)值升值潛力物業(yè)配套硬性配套外部權(quán)益整合物管權(quán)益配套根據(jù)瑞眾的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目?jī)?nèi)別墅項(xiàng)目的溢價(jià)主要通過(guò)項(xiàng)目本身的打造和為了項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)，我們認(rèn)為需要解決兩個(gè)核心問(wèn)題：客戶(hù)是誰(shuí)？他們對(duì)景區(qū)別墅項(xiàng)目的價(jià)值敏感點(diǎn)是什么？購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的客戶(hù)是誰(shuí)？誰(shuí)愿意為溢價(jià)買(mǎi)單？他們對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值敏感點(diǎn)在哪里？他們?yōu)槭裁磿?huì)花更高的價(jià)格買(mǎi)單項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)最大化溢價(jià)的體系為了項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)，我們認(rèn)為需要解決兩個(gè)核心問(wèn)題：客戶(hù)是誰(shuí)客戶(hù)定位總結(jié)：投資客，區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主及政府官員是本項(xiàng)目的核心客戶(hù)核心客戶(hù)重要客戶(hù)邊緣客戶(hù)我們接下來(lái)的研究將聚焦核心客戶(hù)，針對(duì)他們對(duì)別墅項(xiàng)目的價(jià)值敏感點(diǎn)提出本案例的戶(hù)型設(shè)計(jì)和物業(yè)配套方面的建議客戶(hù)定位總結(jié)：投資客，區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主及政府官員是本項(xiàng)目的核心通過(guò)對(duì)周邊旅游地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)及頂級(jí)人士度假生活特征分析，我們總結(jié)出他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)度假別墅的價(jià)值敏感點(diǎn)極致的生活度假圈尊貴身份的凸顯私密性安全性室內(nèi)空間對(duì)室外景觀的最大化占有與水的惺惺相惜對(duì)浪漫氣息的追求情趣性，舒適享受性對(duì)景觀資源的強(qiáng)勢(shì)占有于室外景觀的互動(dòng)通過(guò)對(duì)周邊旅游地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)及頂級(jí)人士度假生活特征分析，我們總本項(xiàng)目存在三種溢價(jià)途徑，每種途徑分別在價(jià)值敏感點(diǎn)上的體現(xiàn)方式構(gòu)成了本項(xiàng)目的溢價(jià)體系核心客戶(hù)對(duì)度假別墅的價(jià)值敏感點(diǎn)安全性極致的生活度假氛圍尊貴身份的凸顯私密性于景觀相關(guān)的配套于酒店相關(guān)的配套服務(wù)戶(hù)型，景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大化溢價(jià)的體系本項(xiàng)目存在三種溢價(jià)途徑，每種途徑分別在價(jià)值敏感點(diǎn)上的體現(xiàn)方式1.周邊成熟度假別墅戶(hù)型案例研究1.周邊成熟度假別墅戶(hù)型案例研究鑒于本項(xiàng)目定位為旅游型別墅，在市內(nèi)還沒(méi)有可以參考的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們必須放眼國(guó)內(nèi)，總結(jié)國(guó)內(nèi)知名度假區(qū)度假酒店別墅和度假別墅的戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)，參考在戶(hù)型設(shè)計(jì)上是怎樣通過(guò)滿(mǎn)足價(jià)值敏感點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的初步參考案例青城云霧山莊逸嶺錦江青城山房置信芙蓉青城天清度假別墅盛美達(dá)(張家界)度假酒店北戴河易尚度假別墅云南大理蒼海高爾夫度假村麗江滇西明珠度假別墅酒店云南麗江雪山世界花苑度假別墅

知名景區(qū)度假別墅知名景區(qū)酒店別墅著重分析了其中5個(gè)青城云霧山莊逸嶺錦江云南大理蒼海高爾夫度假村盛美達(dá)(張家界)度假酒店云南麗江雪山世界花苑度假別墅鑒于本項(xiàng)目定位為旅游型別墅，在市內(nèi)還沒(méi)有可以參考的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，青城云霧山莊青城云霧山莊位于都江堰市青城前山環(huán)山渠核心風(fēng)景區(qū)內(nèi)，青城人家，多樣假日獨(dú)墅院落，核心風(fēng)景區(qū)里的度假生態(tài)社區(qū)，前山牌坊向西南行僅1500米，依山修建，占據(jù)稀缺資源，真正青城山腳下的房子。物業(yè)類(lèi)別別墅，花園洋房，小戶(hù)型戶(hù)型區(qū)間：30-180項(xiàng)目特色特色別墅,宜居生態(tài)地產(chǎn),旅游地產(chǎn),地鐵建筑類(lèi)別別墅、花園洋房、小戶(hù)型 青城云霧山莊青城云霧山莊位于都江堰市青城前山環(huán)山渠核心風(fēng)景區(qū)本案例選取建筑面積最大的兩種小戶(hù)型對(duì)其功能和布局進(jìn)行研究零公攤面積，贈(zèng)送20㎡超大獨(dú)立入戶(hù)花園，前。4.8米客廳開(kāi)間本案例選取建筑面積最大的兩種小戶(hù)型對(duì)其功能和布局進(jìn)行研究零公零公攤面積，假日心情實(shí)在擁有。贈(zèng)送近30㎡空中花園，5.7米闊尺度客廳開(kāi)間，，可變一間房多功能室。全明設(shè)計(jì)，多面采光、通風(fēng)零公攤面積，假日心情實(shí)在擁有。贈(zèng)送近30㎡空中花園，5.7米成都逸嶺錦江逸嶺·錦江是泰逸置業(yè)在青城山高爾夫球場(chǎng)旁打造的頂級(jí)北美純別墅社區(qū)。位于青城山外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，青城山高爾夫球場(chǎng)旁，距青城山前山山門(mén)9公里，距成都市區(qū)75公里。總占地180畝，背山面水，俯瞰高爾夫景觀，配套一個(gè)超五星級(jí)的度假酒店，是青城山目前最高端的世界級(jí)高爾夫別墅社區(qū)。物業(yè)類(lèi)別別墅、純獨(dú)棟項(xiàng)目特色特色別墅,旅游地產(chǎn),低密居所,景觀居所建筑類(lèi)別別墅成都逸嶺錦江逸嶺·錦江是泰逸置業(yè)在青城山高爾夫球場(chǎng)旁打造的頂云南大理蒼海高爾夫度假村大理蒼海高爾夫別墅位于國(guó)家地質(zhì)公園蒼山腳下，洱海湖畔，大理南昭古國(guó)皇家寺院三塔崇圣寺旁，規(guī)劃占地4000余畝——蒼海高爾夫度假村，大理蒼海高爾夫由全球著名的高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)大師尼克·佛度擔(dān)綱設(shè)計(jì)，兩個(gè)18洞國(guó)際錦標(biāo)賽球場(chǎng)，70多個(gè)練習(xí)位，規(guī)劃有高爾夫大宅、別墅、酒店等高端物業(yè)。產(chǎn)品類(lèi)型：獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅現(xiàn)已發(fā)售200多套云南大理蒼海高爾夫度假村大理蒼海高爾夫別墅位于國(guó)家地質(zhì)公園蒼盛美達(dá)（張家界）度假酒店度假酒店坐落于張家界世界自然文化遺產(chǎn)地武陵源區(qū)，將于2009年9月27日開(kāi)業(yè)。酒店距離張家界荷花機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程，毗鄰遺產(chǎn)地大鯢自然保護(hù)區(qū)，南依寶峰湖、北靠索溪峪、東接黃龍洞、西連張家界市區(qū)，四周環(huán)山抱水。是國(guó)內(nèi)惟一一家山水別墅、頂級(jí)五星級(jí)SPA度假酒店。物業(yè)類(lèi)別酒店式別墅項(xiàng)目特色特色別墅,旅游地產(chǎn),盛美達(dá)（張家界）度假酒店度假酒店坐落于張家界世界自然文化遺產(chǎn)云南麗江雪山世界花苑度假別墅世界花苑度假別墅區(qū)位于著名的麗江古城與玉龍雪山之間，麗江公園西側(cè)，項(xiàng)目占地２００多畝，投資２.６億元，是一座超五星設(shè)施的花園式分時(shí)度假酒店。設(shè)計(jì)融合麗江世界文化遺產(chǎn)獨(dú)有的文化氣質(zhì)，表現(xiàn)了納西多元化文化的精神，與這塊土地上的自然之美珠聯(lián)璧合。借用麗江“戶(hù)前經(jīng)水”的概念，設(shè)計(jì)采用戶(hù)戶(hù)臨水的場(chǎng)地布置方案。引自雪山溪流的活水為小區(qū)添加了豐富的自然元素，并為分時(shí)度假豐富了旅游淡季時(shí)的休閑項(xiàng)目。不同戶(hù)型的配置適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)的旅游人群的使用要求。云南麗江雪山世界花苑度假別墅世界花苑度假別墅區(qū)位于著名的麗江案例啟示國(guó)內(nèi)相關(guān)級(jí)別旅游度假別墅對(duì)客戶(hù)舒適性身份的打造在戶(hù)型設(shè)計(jì)上的體現(xiàn)舒適性尊貴身份的凸顯都距離景區(qū)不遠(yuǎn)采用套間設(shè)計(jì)對(duì)景觀的占有率高家庭活動(dòng)空間進(jìn)一步細(xì)化，供家庭一起娛樂(lè)的動(dòng)區(qū)與供休息交談的靜區(qū)相分離設(shè)置獨(dú)立的車(chē)庫(kù)，從車(chē)庫(kù)和主入口可以沿不同的路線(xiàn)進(jìn)入主要活動(dòng)區(qū)，互相之間不干擾主仆通道分離案例啟示國(guó)內(nèi)相關(guān)級(jí)別旅游度假別墅對(duì)客戶(hù)舒適性身份的打造在戶(hù)型2.區(qū)域內(nèi)財(cái)富階層享受、支配財(cái)富特征2.區(qū)域內(nèi)財(cái)富階層享受、支配財(cái)富特征與長(zhǎng)三角，珠三角及港澳臺(tái)別墅客戶(hù)成熟的消費(fèi)心理相比，本地還處于比較初級(jí)的模仿階段，熱衷于學(xué)習(xí)并了解代表中國(guó)頂尖級(jí)的優(yōu)質(zhì)生活形態(tài)，因此頂級(jí)人士的消費(fèi)的總體趨勢(shì)是趨同的他們熱衷于學(xué)習(xí)并了解代表國(guó)內(nèi)頂級(jí)優(yōu)質(zhì)生活形態(tài)的“下一個(gè)潮流”，“最新”、“最好”或“新奇”的物品或體驗(yàn)。與長(zhǎng)三角，珠三角及港澳臺(tái)別墅客戶(hù)成熟的消費(fèi)心理相比，本地還處我們主要從三個(gè)方面來(lái)分析區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外頂級(jí)財(cái)富階層在享受、支配財(cái)富特征的不同區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主身份標(biāo)簽個(gè)人特征財(cái)富特征家庭結(jié)構(gòu)我們主要從三個(gè)方面來(lái)分析區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外頂級(jí)財(cái)富階層在享受、支還多是第一代財(cái)富的創(chuàng)造者，正處于打造事業(yè)的巔峰期，這決定了他們購(gòu)買(mǎi)別墅不可能單純?yōu)榱硕燃傧硎芘c國(guó)外頂級(jí)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)別墅來(lái)自用目的相比，景區(qū)頂級(jí)度假別墅對(duì)于他們來(lái)說(shuō)更多的是一種商務(wù)工具，是一個(gè)社交場(chǎng)所，在積累社會(huì)人脈的同時(shí)彰顯自己和公司的財(cái)富實(shí)力，擴(kuò)大社會(huì)影響力。因此，別墅的設(shè)計(jì)要對(duì)其社交功能進(jìn)行特別的強(qiáng)化還多是第一代財(cái)富的創(chuàng)造者，正處于打造事業(yè)的巔峰期，這決定了他與一般簡(jiǎn)單的家庭結(jié)構(gòu)相比他們的家庭更龐大、更復(fù)雜，更注重家庭關(guān)系的和諧完美，因此至少需要3個(gè)以上套房設(shè)計(jì)，并且要留有彈性空間協(xié)調(diào)不同功能需求孩子妻子兩個(gè)孩子，一個(gè)孩子2-3歲，一個(gè)孩子10歲左右父母保姆情人父母身體都非常健康老夫少妻或是曾經(jīng)同甘共苦共同創(chuàng)業(yè)的“老夫老妻”一般有兩個(gè)保姆，男保姆主外，女保姆主內(nèi)，保姆的素質(zhì)都比較高，與主人的關(guān)系比較親密有的人會(huì)有很多“家”與一般簡(jiǎn)單的家庭結(jié)構(gòu)相比他們的家庭更龐大、更復(fù)雜，更注重家庭與國(guó)外講究人人平等的價(jià)值觀有所不同，受中國(guó)傳統(tǒng)的“唯我獨(dú)尊”的價(jià)值觀影響，在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上更加強(qiáng)調(diào)主臥設(shè)計(jì)的私密性，強(qiáng)調(diào)主臥的尊貴感、對(duì)景觀資源的最大化占有與國(guó)外講究人人平等的價(jià)值觀有所不同，受中國(guó)傳統(tǒng)的“唯我獨(dú)尊”他們對(duì)藝術(shù)品有著執(zhí)著的追求，喜好用藝術(shù)標(biāo)識(shí)自己的品位，因此別墅需要為他們提供一個(gè)展示、收藏藝術(shù)品的空間他們對(duì)藝術(shù)品有著執(zhí)著的追求，喜好用藝術(shù)標(biāo)識(shí)自己的品位，因此別3.周邊財(cái)富人群來(lái)梵凈山度假行為特征3.周邊財(cái)富人群來(lái)梵凈山度假行為特征我們從四個(gè)方面來(lái)分析頂級(jí)人士在梵凈山的度假行為行玩度假行為住食我們從四個(gè)方面來(lái)分析頂級(jí)人士在梵凈山的度假行為行玩度假行為住他們會(huì)和自己的家人或招待朋友在家里用餐，一般會(huì)以中餐為主——需要設(shè)置中餐廳食他們會(huì)和自己的家人或招待朋友在家里用餐，一般會(huì)以中餐為主——他們中有的人會(huì)在梵凈山自己的度假別墅中住上一段時(shí)間，幾近將其作為自己的第一居所——需要設(shè)置日常生活所需要的廚房、儲(chǔ)藏室、書(shū)房等功能空間住他們中有的人會(huì)在梵凈山自己的度假別墅中住上一段時(shí)間，幾近將其保姆會(huì)和他們一起度假居住以方便照顧他們的孩子——保姆房必須設(shè)置住保姆會(huì)和他們一起度假居住以方便照顧他們的孩子——保姆房必須設(shè)女主人會(huì)攜帶大量的衣服來(lái)享受度假生活——衣帽間需要設(shè)置，而且必須要大住女主人會(huì)攜帶大量的衣服來(lái)享受度假生活——衣帽間需要設(shè)置，而且他們會(huì)招待自己非常親密的朋友在家里住；或者作為招待使用，讓政府或生意上的朋友帶上他們的家屬在家里單住——客房需要套房設(shè)計(jì)，并且要有必要的度假生活體驗(yàn)點(diǎn)，注重對(duì)公共活動(dòng)空間的打造他們非?？粗刈约旱碾[私，除了很親密的朋友外，一般不會(huì)讓其他生意上的朋友在家里居?。蛔∷麄儠?huì)招待自己非常親密的朋友在家里住；或者作為招待使用，讓政車(chē)是彰顯他們財(cái)富的載體，如果來(lái)梵凈山享受較長(zhǎng)期的度假生活，他們往往會(huì)將1-2輛車(chē)放在梵凈山方便出行——需要設(shè)置車(chē)庫(kù)，且當(dāng)朋友聚會(huì)，商務(wù)宴請(qǐng)時(shí)，成為尤其重要！行車(chē)是彰顯他們財(cái)富的載體，如果來(lái)梵凈山享受較長(zhǎng)期的度假生活，他他們對(duì)酒有時(shí)也是情有獨(dú)鐘，這些作為他們收藏的愛(ài)好品也會(huì)在梵凈山的度假別墅中存放——需要設(shè)置酒窖玩他們對(duì)酒有時(shí)也是情有獨(dú)鐘，這些作為他們收藏的愛(ài)好品也會(huì)在梵凈4.項(xiàng)目定位研究4.項(xiàng)目定位研究一、在建筑外形上如何凸顯我們的特色?充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀資源風(fēng)格純粹

市場(chǎng)相對(duì)空白點(diǎn)

獨(dú)特品位緊緊抓住目標(biāo)客戶(hù)的心理,用別具一格的氣質(zhì)打動(dòng)受眾.一、在建筑外形上如何凸顯我們的特色?充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀資源流水別墅之所以廣受推崇，是其將建筑與

自然環(huán)境的巧妙融合、達(dá)到共生共存的美妙效果流水別墅之所以廣受推崇，是其將建筑與

自然環(huán)境的巧妙融合、達(dá)聯(lián)排別墅、多層亦可做出流水別墅的特點(diǎn)聯(lián)排別墅、多層亦可做出流水別墅的特點(diǎn)二.在建筑單體上如何令消費(fèi)者臣服?雙拼、聯(lián)排別墅：首創(chuàng)“獨(dú)院”概念二.在建筑單體上如何令消費(fèi)者臣服?雙拼、聯(lián)排別墅：貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件與水有緣與水有緣貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件三是園林塑造上摒棄各種所謂的風(fēng)情，塑造返濮歸真的意境多自然少塑造：即多以自然景觀為依托，屏棄傳統(tǒng)的假性景觀以多重景觀為營(yíng)造原則，形成低中高、近景、遠(yuǎn)景的相互結(jié)合，達(dá)成最自然的效果；充分利用項(xiàng)目?jī)?nèi)原生態(tài)樹(shù)木（如榕樹(shù)）形成比較大的綠蔭，增強(qiáng)社區(qū)人文感，休閑步道兩旁和入戶(hù)門(mén)前栽種，但同時(shí)兼顧采光的需要；設(shè)置森林地帶，在社區(qū)內(nèi)種植一片高大樹(shù)林，地面則采用硬質(zhì)廣場(chǎng)磚鋪地，形成一個(gè)樹(shù)影掩映、綠翠清幽的自然綠蔭廣場(chǎng)，供業(yè)主穿梭、健身與游玩三是園林塑造上摒棄各種所謂的風(fēng)情，塑造返濮歸真的意境多自然貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件多水景少硬景：以自然親和的水景為社區(qū)增添情趣和柔美；以溪水點(diǎn)綴小區(qū)形成蜿蜒流轉(zhuǎn)的感覺(jué)，營(yíng)造社區(qū)的親和感和純凈感；設(shè)置小區(qū)組團(tuán)假山水景和小型瀑布景色，形成小區(qū)內(nèi)部疊水聲音，達(dá)到聲音的美感；適當(dāng)設(shè)置地噴泉和戲水池；多水景少硬景：以自然親和的水景為社區(qū)增添情趣和柔美；貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件簡(jiǎn)潔而又不失厚重的建筑立面簡(jiǎn)潔而又不失厚重的建筑立面沿河商業(yè)帶應(yīng)以餐休閑，購(gòu)物為主題由本地的特色小吃及特產(chǎn)構(gòu)成，同時(shí)也展示本地所特有的絕美風(fēng)光。沿河商業(yè)帶應(yīng)以餐休閑，購(gòu)物為主題由本地的特色小吃及特產(chǎn)構(gòu)成，品牌價(jià)值的塑造我們已經(jīng)看到了萬(wàn)客會(huì)的成功運(yùn)作，有許多的老業(yè)主，就是因?yàn)槿f(wàn)科優(yōu)秀的企業(yè)文化一步步地跟著走，它給發(fā)展商帶來(lái)的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)物質(zhì)的回報(bào)……品牌價(jià)值的塑造我們已經(jīng)看到了萬(wàn)客會(huì)的成功運(yùn)作，有許多的老業(yè)主客戶(hù)滿(mǎn)意度高品格:發(fā)展商的信譽(yù)度客戶(hù)滿(mǎn)意度客戶(hù)滿(mǎn)意度高品格:發(fā)展商的信譽(yù)度關(guān)于發(fā)展商

信譽(yù)度體現(xiàn)：2000年-東太建材市場(chǎng)

2004年-東太農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)2005年-東太金碼頭副食百貨批發(fā)市場(chǎng)2005年-東太御風(fēng)錦江2007年-東太凱旋春天

2009年-東太黑灣河旅游景區(qū)項(xiàng)目......

發(fā)展商所打造的，正是市場(chǎng)所需要的！

體現(xiàn)品牌！體現(xiàn)信譽(yù)！體現(xiàn)品質(zhì)！體現(xiàn)價(jià)值！關(guān)于發(fā)展商信譽(yù)度體現(xiàn)：關(guān)于客戶(hù)服務(wù)我們用一個(gè)月的時(shí)間去了解了銅仁的房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果是一個(gè)殘酷的事實(shí)——銅仁的售樓員的服務(wù)意識(shí)不盡人意，客戶(hù)服務(wù)達(dá)不到滿(mǎn)意程度。是的，現(xiàn)在是賣(mài)方市場(chǎng)，但是，發(fā)展商有沒(méi)有想過(guò)一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)不敬業(yè)和不專(zhuān)業(yè)的售樓員，將會(huì)讓企業(yè)的品牌大打折扣，我們?nèi)绾稳ニ茉炱放菩蜗?？品牌，從服?wù)開(kāi)始。關(guān)于客戶(hù)服務(wù)我們用一個(gè)月的時(shí)間去了解了銅仁的房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果投資客群的定向性思維投資客群的定向性思維

旅游地產(chǎn)相對(duì)其他房地產(chǎn)產(chǎn)品,有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：

特點(diǎn)一，較之一般的住宅,旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

旅游+居住→投資？旅游地產(chǎn)相對(duì)其他房地產(chǎn)產(chǎn)品,有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：

特點(diǎn)二，旅游房地產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)，但現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。在國(guó)家實(shí)行假日制度改革后，人們出門(mén)旅游消費(fèi)的機(jī)會(huì)越來(lái)越多，旅游景區(qū)的消費(fèi)不會(huì)出現(xiàn)大起大落。隨著旅游景區(qū)價(jià)值不斷增長(zhǎng)，旅游房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值也不斷上漲。特點(diǎn)二，旅游房地產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)，但現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。在國(guó)家投資心理學(xué)認(rèn)為：

建筑物隨時(shí)間的延長(zhǎng)而貶值，但土地的價(jià)值卻隨時(shí)間的延長(zhǎng)而增加，因此從收益率的角度考慮宜購(gòu)買(mǎi)占有土地面積的建筑物進(jìn)行炒作。對(duì)建筑物而言，其價(jià)值是依住宅、飯店、套房等從高至低下降，一般情況下投資者喜歡占地面積大的住宅。

而作為梵凈山旅游景區(qū)項(xiàng)目，我們恰恰占有了投資優(yōu)勢(shì)！投資心理學(xué)認(rèn)為：投資心理學(xué)分析了影響投資者五大心理要素：投資回報(bào)率投資周期地段價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)因素投資心理學(xué)分析了影響投資者五大心理要素：本項(xiàng)目的投資價(jià)值大市場(chǎng)趨勢(shì)良好風(fēng)險(xiǎn)因素最小化旅游、景觀、人文優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)大量潛在的消費(fèi)群體標(biāo)桿性項(xiàng)目標(biāo)榜價(jià)值高度

越是稀有的、惟一的、不可復(fù)制的，價(jià)值體現(xiàn)就越高。本項(xiàng)目的大市場(chǎng)趨勢(shì)良好旅游、景觀、大量潛在的消費(fèi)群體標(biāo)桿性項(xiàng)5.本公司對(duì)本案的一些建議5.本公司對(duì)本案的一些建議產(chǎn)品規(guī)劃思路旅游度假區(qū)混合型社區(qū)三（四）星級(jí)酒店沿景觀帶商業(yè)配套（部分）酒店式公寓小戶(hù)型別墅（別墅級(jí)花園洋房）停車(chē)場(chǎng)游樂(lè)場(chǎng)物業(yè)、會(huì)所配套滿(mǎn)足中高檔旅客的飲食、住宿需求滿(mǎn)足普通游客的飲食、休閑、娛樂(lè)等需求滿(mǎn)足普通游客的住宿需求滿(mǎn)足中高檔游客的住宿及投資需求滿(mǎn)足游客的娛樂(lè)需求（漂流、農(nóng)家樂(lè)等）滿(mǎn)足游客的停車(chē)需求給游客安全、舒適、全方位的服務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃思路旅游度假區(qū)混合型社區(qū)三（四）星級(jí)酒店沿景觀帶商業(yè)對(duì)于建筑而言，關(guān)注內(nèi)在部分與公共空間是兩個(gè)不同的方向，但對(duì)于項(xiàng)目而言：我們的項(xiàng)目特性：從第一居所向第二居所轉(zhuǎn)移的建筑，但是他的早期更多的是需要滿(mǎn)足度假的功能。大多數(shù)人的度假目的

——放飛心靈、崇尚自然、放松或者說(shuō)是減壓崇尚開(kāi)放、自由、共享的西式別墅不如私密性、院落圍合中式別墅更貼切中國(guó)人。判斷，就度假功能而言：對(duì)于建筑而言，關(guān)注內(nèi)在部分與公共空間是兩個(gè)不同的方向，但對(duì)于如何成為區(qū)域不可復(fù)制的另一極區(qū)域價(jià)值重新定位——新梵凈山旅游模式下的本項(xiàng)目，解決目前社區(qū)位置相對(duì)偏僻和交通瓶頸的問(wèn)題困擾。在一期開(kāi)盤(pán)初期，將3星級(jí)酒店，配套商業(yè)，物業(yè)管理一并展示，未來(lái)投資生活場(chǎng)景得以充分體驗(yàn)——看得見(jiàn)的未來(lái)。東太品牌＝對(duì)品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾。以多年的本區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)整合三兩大項(xiàng)目資源，打造160畝生態(tài)旅游地產(chǎn)，借鑒四川，云南等區(qū)域外成熟旅游地產(chǎn)。問(wèn)題3問(wèn)題1問(wèn)題2如何整合資源形成區(qū)域不可復(fù)制的另一極？產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何克服區(qū)域周邊配套不成熟？附加值如何成為區(qū)域不可復(fù)制的另一極區(qū)域價(jià)值重新定位——新梵凈山旅游綜合比較本項(xiàng)目與周邊區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目之間具有一定的類(lèi)似型打造貴州區(qū)域內(nèi)頂級(jí)度假休閑社區(qū)（鎮(zhèn)）以梵凈山為訴求至上，國(guó)際度假小鎮(zhèn)核心客戶(hù)：投資客極盡展示未來(lái)生活情景；建立大盤(pán)氣勢(shì)，貴州區(qū)域內(nèi)頂級(jí)的度假社區(qū)形象；在景區(qū)開(kāi)發(fā)，打造一個(gè)第一居所向過(guò)渡的第二居所功能的度假生活區(qū)域產(chǎn)品定位形象定位客戶(hù)定位啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)綜合比較本項(xiàng)目與周邊區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目之間具有一定的類(lèi)似型分子與分母的雙重定論市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)中供應(yīng)非中式的別墅的產(chǎn)品較少區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目稀缺，對(duì)本項(xiàng)目無(wú)可比性別墅項(xiàng)目供應(yīng)比較少對(duì)于項(xiàng)目的投資價(jià)值還有待考察爭(zhēng)奪潛力市場(chǎng)，打造的必須是超越一般的精品物業(yè)?？蛻?hù)群體市場(chǎng)供應(yīng)分子與分母的雙重定論市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)中供應(yīng)非中式的別墅的產(chǎn)品較少憑山依水純質(zhì)別墅社區(qū)親近大自然--以山水為符號(hào)，最終表達(dá)產(chǎn)品的純質(zhì)屬性品牌純青建筑工藝如火純青資源原生態(tài)山、水、林純凈山水規(guī)劃純度假社區(qū)（鎮(zhèn)）純正血統(tǒng)建筑中式園林風(fēng)格純質(zhì)人居園林中式園林風(fēng)光純美園藝物業(yè)善待您的一生純摯物管憑山依水純質(zhì)別墅社區(qū)親近大自然--以山水為符號(hào)，最終表達(dá)以人為本——規(guī)劃設(shè)計(jì)要符合市場(chǎng)的需求要求在各方面有一定的超前意識(shí)；注意建筑語(yǔ)言及建材運(yùn)用的協(xié)調(diào)性和持久性；力求建筑風(fēng)格相對(duì)統(tǒng)一及規(guī)劃設(shè)計(jì)的持續(xù)發(fā)展；強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境質(zhì)量，體現(xiàn)人與環(huán)境的親和度；室外環(huán)境設(shè)計(jì)突顯中式園林的曲徑通幽、小橋流水的寫(xiě)意空間；室內(nèi)環(huán)境注重庭院深深，綠蔭匝地，考慮到功能合理、私密、舒適、采光、通風(fēng)等生活起居的直接感受；組團(tuán)設(shè)計(jì)——根據(jù)不同建筑形態(tài)的產(chǎn)品進(jìn)行處理每個(gè)類(lèi)別依各自的特點(diǎn)、要求、檔次進(jìn)行若干主題環(huán)境的外部空間設(shè)計(jì)，使其具有較強(qiáng)的識(shí)別性，同時(shí)注意色彩上的協(xié)調(diào)。各類(lèi)組團(tuán)建筑與綠化、小品相融合，并相互有機(jī)的結(jié)合。道路系統(tǒng)——對(duì)小區(qū)空間、平面合理利用，進(jìn)行有效分割和連接在設(shè)置中央景觀步行道作為貫通中心庭院的同時(shí)，步行道蜿蜓曲折穿透整個(gè)小區(qū)，并延伸到各戶(hù)的庭院宅前，注重其的便捷性和功能性，同時(shí)保持各組團(tuán)間的便捷暢通。在規(guī)劃車(chē)行道的時(shí)候，應(yīng)考慮到各組團(tuán)之間的融匯貫通，形成自然的分融，并使其對(duì)社區(qū)綜合環(huán)境的影響降低到最低程度。道路的線(xiàn)形設(shè)計(jì)力求突破傳統(tǒng)布局，沿路應(yīng)體現(xiàn)中國(guó)園林的造景精髓，做到移步換景、步步有景的目的。產(chǎn)品建議——規(guī)劃產(chǎn)品建議——規(guī)劃建筑排列——自然、流暢、寫(xiě)意的布局應(yīng)充分發(fā)揮園林式錯(cuò)落有致的排列風(fēng)格，不要形成幾何化的對(duì)稱(chēng)布局，在道路系統(tǒng)的自然串引之下，形成組團(tuán)內(nèi)部的不對(duì)稱(chēng)或非規(guī)則性處理，倡導(dǎo)自然、流暢、寫(xiě)意的布局。建筑立面——美觀而具有可識(shí)別性的“粉墻黛瓦”建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到使用和美觀兩個(gè)目的，同時(shí)立面也是功能的立體反映，是小區(qū)形象、時(shí)代符號(hào)和項(xiàng)目品質(zhì)給人的第一直觀感覺(jué)。立面可以取得兩重效果：一是美觀，二是具有可識(shí)別性；房型規(guī)劃——種類(lèi)不宜多宜精細(xì)化設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)針對(duì)四類(lèi)形態(tài)的產(chǎn)品做深入設(shè)計(jì)，種類(lèi)不宜多；各單元以不同的層面為重心，分別設(shè)立起居、睡眠、用餐、休息等功能區(qū)域，做到自然分離、減少相互干擾；廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)上綜合考慮現(xiàn)代生活用品設(shè)備的布置，有必要添加儲(chǔ)藏室、會(huì)客室、家庭活動(dòng)室的設(shè)置；注重面寬與進(jìn)深的協(xié)調(diào)，樓梯與過(guò)道的處理應(yīng)合理；注重主臥與書(shū)房、更衣室、衛(wèi)生間、露臺(tái)間的綜合運(yùn)用；注意花園、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的合理設(shè)置；水、電、煤、空調(diào)位的設(shè)置、供應(yīng)要充足、合理；可部分采用客廳挑空的設(shè)計(jì)手法；產(chǎn)品建議——建筑產(chǎn)品建議——建筑景觀——從各種細(xì)節(jié)真正體現(xiàn)中式建筑的美從操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景觀綠化投資是最能產(chǎn)生邊際利潤(rùn)的投入，因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)及平面布局容易被模仿而使樓盤(pán)失去個(gè)性特色，而園林景觀則因每個(gè)樓盤(pán)的環(huán)境不同，而容易做出特色難以被“克隆”。而本案具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，有豐富的原生態(tài)景觀資源。在中庭綠化的基礎(chǔ)上注重每戶(hù)住家宅前屋后，私有綠化家間的布局，突顯項(xiàng)目建筑與土地價(jià)值的緊密結(jié)合；將建筑與景觀更緊密的融合進(jìn)而取得視覺(jué)上的通透和感覺(jué)上的舒暢；注重巷門(mén)、更樓、石碑、回廊等構(gòu)筑物的點(diǎn)綴，巧妙劃分和界定小區(qū)空間；路燈、草坪庭園燈、雜物筒、座椅等設(shè)施都要符合社區(qū)整體風(fēng)格，突現(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)示系統(tǒng)；路面的鋪設(shè)可運(yùn)用鵝卵石、青石磚等作引導(dǎo)；車(chē)行道路系統(tǒng)的兩邊配以高大植物，加大視覺(jué)上的層次感和景深，住宅前后配以曲徑匝地、觀賞性花木，突顯庭園意境；賦予產(chǎn)品以可賞、可游、可居的園林特性并與住宅自然的融合；注重景觀的實(shí)用性，使大多數(shù)住戶(hù)都能真正擁有推窗賞綠的機(jī)會(huì)；景觀視點(diǎn)的處理更立體化、全面化、豐富化體現(xiàn)產(chǎn)品均好的價(jià)值；如有可能將水體作為三期的另一主線(xiàn)（非大面積匯聚而是巧妙的穿插、貫通）將各組團(tuán)與中央景觀有機(jī)的組合；產(chǎn)品建議——景觀產(chǎn)品建議——景觀因時(shí)間有限，我司只能對(duì)東太黑灣河項(xiàng)目提出上述一些總體的方案和思路。如有幸獲貴司委托，我司將不遺余力，為貴司奉獻(xiàn)最完美的方案，與貴司一起，創(chuàng)造黑灣河項(xiàng)目的銷(xiāo)售奇跡！無(wú)錫瑞眾市場(chǎng)策劃部09.09因時(shí)間有限，我司只能對(duì)東太黑灣河項(xiàng)目提出上述一些總體的方案和演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！謹(jǐn)呈：貴州東太建設(shè)投資集團(tuán)

謹(jǐn)呈：貴州東太建設(shè)投資集團(tuán)Part.1本報(bào)告解決客戶(hù)問(wèn)題的基本思路Part.2本報(bào)告主要分享內(nèi)容Part.3未來(lái)需要進(jìn)一步深化研究和探討的問(wèn)題Part.1項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地位于貴州省銅仁市境內(nèi)，緊靠貴州省第二大旅游景區(qū)梵凈山，銅仁市轄7個(gè)民族鄉(xiāng)、5個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)辦事處，總面積1515平方公里，總?cè)丝?3，1萬(wàn)人，居住有漢、侗、土家、苗等25個(gè)民族。各民族勤勞勇敢，團(tuán)結(jié)友愛(ài)、和睦相處，共同創(chuàng)造了絢麗多彩的黔東文明。項(xiàng)目地周邊配套資源不足（酒店）且檔次感低，對(duì)于本項(xiàng)目而言是個(gè)很大的機(jī)會(huì)！項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地位于貴州省銅仁市境內(nèi)，緊靠貴州省第二大旅游客戶(hù)需要我們解決的問(wèn)題戶(hù)型的功能設(shè)置和空間布局景區(qū)和別墅的關(guān)系酒店和別墅的關(guān)系（產(chǎn)品打造）（物業(yè)配套）客戶(hù)需要我們解決的問(wèn)題戶(hù)型的功能設(shè)置和空間布局景區(qū)和別墅的關(guān)我們解決客戶(hù)問(wèn)題的思路項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目溢價(jià)體系的構(gòu)建服務(wù)配套如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)戶(hù)型設(shè)計(jì)如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)核心目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)最大化溢價(jià)核心問(wèn)題：客戶(hù)是誰(shuí)？他們對(duì)頂級(jí)度假別墅的價(jià)值敏感點(diǎn)是什么？確定核心客戶(hù)是？？？？？？？？通過(guò)核心客戶(hù)度假生活狀態(tài)建立其對(duì)本項(xiàng)目假別墅物業(yè)的價(jià)值敏感點(diǎn)體系構(gòu)建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)溢價(jià)體系配套和別墅的關(guān)系周邊區(qū)域服務(wù)體系案例項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)建議核心客戶(hù)專(zhuān)屬特征分析核心客戶(hù)特有的身份分析核心客戶(hù)梵凈山度假行為分析我們解決客戶(hù)問(wèn)題的思路項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目溢價(jià)體系的構(gòu)建服務(wù)通過(guò)我們對(duì)周邊城市旅游地產(chǎn)和銅仁當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌?xiàng)目的調(diào)查研究，我們認(rèn)為本項(xiàng)目突破4000/㎡，因此實(shí)現(xiàn)最大化的溢價(jià)就成為本項(xiàng)目的重點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積容積率綠化率在售主力戶(hù)型（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）公園道1號(hào)28萬(wàn)方3.835%三房、四房2100時(shí)代商匯5萬(wàn)方2.635%兩房、三房、四房2800江華國(guó)際6000方7.044.8%一房，兩房3000銘君華府4萬(wàn)方5.9136%兩房、三房2100

瑜龍世家10萬(wàn)多方5.0——三房1700天都·錦繡天地50萬(wàn)方2.030.8%兩房、三房2300通過(guò)我們對(duì)周邊城市旅游地產(chǎn)和銅仁當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌?xiàng)目的調(diào)查研究，根據(jù)瑞眾的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目?jī)?nèi)別墅項(xiàng)目的溢價(jià)主要通過(guò)項(xiàng)目本身的打造和項(xiàng)目周邊物業(yè)配套來(lái)實(shí)現(xiàn)，兩者相比物業(yè)配套服務(wù)作為提成別墅物業(yè)價(jià)值的軟性要素更為重要產(chǎn)品打造視覺(jué)價(jià)值營(yíng)造規(guī)劃園林景觀建筑立面度假價(jià)值體現(xiàn)戶(hù)型價(jià)值裝修價(jià)值升值潛力物業(yè)配套硬性配套外部權(quán)益整合物管權(quán)益配套根據(jù)瑞眾的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目?jī)?nèi)別墅項(xiàng)目的溢價(jià)主要通過(guò)項(xiàng)目本身的打造和為了項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)，我們認(rèn)為需要解決兩個(gè)核心問(wèn)題：客戶(hù)是誰(shuí)？他們對(duì)景區(qū)別墅項(xiàng)目的價(jià)值敏感點(diǎn)是什么？購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的客戶(hù)是誰(shuí)？誰(shuí)愿意為溢價(jià)買(mǎi)單？他們對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值敏感點(diǎn)在哪里？他們?yōu)槭裁磿?huì)花更高的價(jià)格買(mǎi)單項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)最大化溢價(jià)的體系為了項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)，我們認(rèn)為需要解決兩個(gè)核心問(wèn)題：客戶(hù)是誰(shuí)客戶(hù)定位總結(jié)：投資客，區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主及政府官員是本項(xiàng)目的核心客戶(hù)核心客戶(hù)重要客戶(hù)邊緣客戶(hù)我們接下來(lái)的研究將聚焦核心客戶(hù)，針對(duì)他們對(duì)別墅項(xiàng)目的價(jià)值敏感點(diǎn)提出本案例的戶(hù)型設(shè)計(jì)和物業(yè)配套方面的建議客戶(hù)定位總結(jié)：投資客，區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主及政府官員是本項(xiàng)目的核心通過(guò)對(duì)周邊旅游地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)及頂級(jí)人士度假生活特征分析，我們總結(jié)出他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)度假別墅的價(jià)值敏感點(diǎn)極致的生活度假圈尊貴身份的凸顯私密性安全性室內(nèi)空間對(duì)室外景觀的最大化占有與水的惺惺相惜對(duì)浪漫氣息的追求情趣性，舒適享受性對(duì)景觀資源的強(qiáng)勢(shì)占有于室外景觀的互動(dòng)通過(guò)對(duì)周邊旅游地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)及頂級(jí)人士度假生活特征分析，我們總本項(xiàng)目存在三種溢價(jià)途徑，每種途徑分別在價(jià)值敏感點(diǎn)上的體現(xiàn)方式構(gòu)成了本項(xiàng)目的溢價(jià)體系核心客戶(hù)對(duì)度假別墅的價(jià)值敏感點(diǎn)安全性極致的生活度假氛圍尊貴身份的凸顯私密性于景觀相關(guān)的配套于酒店相關(guān)的配套服務(wù)戶(hù)型，景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最大化溢價(jià)的體系本項(xiàng)目存在三種溢價(jià)途徑，每種途徑分別在價(jià)值敏感點(diǎn)上的體現(xiàn)方式1.周邊成熟度假別墅戶(hù)型案例研究1.周邊成熟度假別墅戶(hù)型案例研究鑒于本項(xiàng)目定位為旅游型別墅，在市內(nèi)還沒(méi)有可以參考的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們必須放眼國(guó)內(nèi)，總結(jié)國(guó)內(nèi)知名度假區(qū)度假酒店別墅和度假別墅的戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn)，參考在戶(hù)型設(shè)計(jì)上是怎樣通過(guò)滿(mǎn)足價(jià)值敏感點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的初步參考案例青城云霧山莊逸嶺錦江青城山房置信芙蓉青城天清度假別墅盛美達(dá)(張家界)度假酒店北戴河易尚度假別墅云南大理蒼海高爾夫度假村麗江滇西明珠度假別墅酒店云南麗江雪山世界花苑度假別墅

知名景區(qū)度假別墅知名景區(qū)酒店別墅著重分析了其中5個(gè)青城云霧山莊逸嶺錦江云南大理蒼海高爾夫度假村盛美達(dá)(張家界)度假酒店云南麗江雪山世界花苑度假別墅鑒于本項(xiàng)目定位為旅游型別墅，在市內(nèi)還沒(méi)有可以參考的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，青城云霧山莊青城云霧山莊位于都江堰市青城前山環(huán)山渠核心風(fēng)景區(qū)內(nèi)，青城人家，多樣假日獨(dú)墅院落，核心風(fēng)景區(qū)里的度假生態(tài)社區(qū)，前山牌坊向西南行僅1500米，依山修建，占據(jù)稀缺資源，真正青城山腳下的房子。物業(yè)類(lèi)別別墅，花園洋房，小戶(hù)型戶(hù)型區(qū)間：30-180項(xiàng)目特色特色別墅,宜居生態(tài)地產(chǎn),旅游地產(chǎn),地鐵建筑類(lèi)別別墅、花園洋房、小戶(hù)型 青城云霧山莊青城云霧山莊位于都江堰市青城前山環(huán)山渠核心風(fēng)景區(qū)本案例選取建筑面積最大的兩種小戶(hù)型對(duì)其功能和布局進(jìn)行研究零公攤面積，贈(zèng)送20㎡超大獨(dú)立入戶(hù)花園，前。4.8米客廳開(kāi)間本案例選取建筑面積最大的兩種小戶(hù)型對(duì)其功能和布局進(jìn)行研究零公零公攤面積，假日心情實(shí)在擁有。贈(zèng)送近30㎡空中花園，5.7米闊尺度客廳開(kāi)間，，可變一間房多功能室。全明設(shè)計(jì)，多面采光、通風(fēng)零公攤面積，假日心情實(shí)在擁有。贈(zèng)送近30㎡空中花園，5.7米成都逸嶺錦江逸嶺·錦江是泰逸置業(yè)在青城山高爾夫球場(chǎng)旁打造的頂級(jí)北美純別墅社區(qū)。位于青城山外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，青城山高爾夫球場(chǎng)旁，距青城山前山山門(mén)9公里，距成都市區(qū)75公里?？傉嫉?80畝，背山面水，俯瞰高爾夫景觀，配套一個(gè)超五星級(jí)的度假酒店，是青城山目前最高端的世界級(jí)高爾夫別墅社區(qū)。物業(yè)類(lèi)別別墅、純獨(dú)棟項(xiàng)目特色特色別墅,旅游地產(chǎn),低密居所,景觀居所建筑類(lèi)別別墅成都逸嶺錦江逸嶺·錦江是泰逸置業(yè)在青城山高爾夫球場(chǎng)旁打造的頂云南大理蒼海高爾夫度假村大理蒼海高爾夫別墅位于國(guó)家地質(zhì)公園蒼山腳下，洱海湖畔，大理南昭古國(guó)皇家寺院三塔崇圣寺旁，規(guī)劃占地4000余畝——蒼海高爾夫度假村，大理蒼海高爾夫由全球著名的高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)大師尼克·佛度擔(dān)綱設(shè)計(jì)，兩個(gè)18洞國(guó)際錦標(biāo)賽球場(chǎng)，70多個(gè)練習(xí)位，規(guī)劃有高爾夫大宅、別墅、酒店等高端物業(yè)。產(chǎn)品類(lèi)型：獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅現(xiàn)已發(fā)售200多套云南大理蒼海高爾夫度假村大理蒼海高爾夫別墅位于國(guó)家地質(zhì)公園蒼盛美達(dá)（張家界）度假酒店度假酒店坐落于張家界世界自然文化遺產(chǎn)地武陵源區(qū)，將于2009年9月27日開(kāi)業(yè)。酒店距離張家界荷花機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程，毗鄰遺產(chǎn)地大鯢自然保護(hù)區(qū)，南依寶峰湖、北靠索溪峪、東接黃龍洞、西連張家界市區(qū)，四周環(huán)山抱水。是國(guó)內(nèi)惟一一家山水別墅、頂級(jí)五星級(jí)SPA度假酒店。物業(yè)類(lèi)別酒店式別墅項(xiàng)目特色特色別墅,旅游地產(chǎn),盛美達(dá)（張家界）度假酒店度假酒店坐落于張家界世界自然文化遺產(chǎn)云南麗江雪山世界花苑度假別墅世界花苑度假別墅區(qū)位于著名的麗江古城與玉龍雪山之間，麗江公園西側(cè)，項(xiàng)目占地２００多畝，投資２.６億元，是一座超五星設(shè)施的花園式分時(shí)度假酒店。設(shè)計(jì)融合麗江世界文化遺產(chǎn)獨(dú)有的文化氣質(zhì)，表現(xiàn)了納西多元化文化的精神，與這塊土地上的自然之美珠聯(lián)璧合。借用麗江“戶(hù)前經(jīng)水”的概念，設(shè)計(jì)采用戶(hù)戶(hù)臨水的場(chǎng)地布置方案。引自雪山溪流的活水為小區(qū)添加了豐富的自然元素，并為分時(shí)度假豐富了旅游淡季時(shí)的休閑項(xiàng)目。不同戶(hù)型的配置適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)的旅游人群的使用要求。云南麗江雪山世界花苑度假別墅世界花苑度假別墅區(qū)位于著名的麗江案例啟示國(guó)內(nèi)相關(guān)級(jí)別旅游度假別墅對(duì)客戶(hù)舒適性身份的打造在戶(hù)型設(shè)計(jì)上的體現(xiàn)舒適性尊貴身份的凸顯都距離景區(qū)不遠(yuǎn)采用套間設(shè)計(jì)對(duì)景觀的占有率高家庭活動(dòng)空間進(jìn)一步細(xì)化，供家庭一起娛樂(lè)的動(dòng)區(qū)與供休息交談的靜區(qū)相分離設(shè)置獨(dú)立的車(chē)庫(kù)，從車(chē)庫(kù)和主入口可以沿不同的路線(xiàn)進(jìn)入主要活動(dòng)區(qū)，互相之間不干擾主仆通道分離案例啟示國(guó)內(nèi)相關(guān)級(jí)別旅游度假別墅對(duì)客戶(hù)舒適性身份的打造在戶(hù)型2.區(qū)域內(nèi)財(cái)富階層享受、支配財(cái)富特征2.區(qū)域內(nèi)財(cái)富階層享受、支配財(cái)富特征與長(zhǎng)三角，珠三角及港澳臺(tái)別墅客戶(hù)成熟的消費(fèi)心理相比，本地還處于比較初級(jí)的模仿階段，熱衷于學(xué)習(xí)并了解代表中國(guó)頂尖級(jí)的優(yōu)質(zhì)生活形態(tài)，因此頂級(jí)人士的消費(fèi)的總體趨勢(shì)是趨同的他們熱衷于學(xué)習(xí)并了解代表國(guó)內(nèi)頂級(jí)優(yōu)質(zhì)生活形態(tài)的“下一個(gè)潮流”，“最新”、“最好”或“新奇”的物品或體驗(yàn)。與長(zhǎng)三角，珠三角及港澳臺(tái)別墅客戶(hù)成熟的消費(fèi)心理相比，本地還處我們主要從三個(gè)方面來(lái)分析區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外頂級(jí)財(cái)富階層在享受、支配財(cái)富特征的不同區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主身份標(biāo)簽個(gè)人特征財(cái)富特征家庭結(jié)構(gòu)我們主要從三個(gè)方面來(lái)分析區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外頂級(jí)財(cái)富階層在享受、支還多是第一代財(cái)富的創(chuàng)造者，正處于打造事業(yè)的巔峰期，這決定了他們購(gòu)買(mǎi)別墅不可能單純?yōu)榱硕燃傧硎芘c國(guó)外頂級(jí)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)別墅來(lái)自用目的相比，景區(qū)頂級(jí)度假別墅對(duì)于他們來(lái)說(shuō)更多的是一種商務(wù)工具，是一個(gè)社交場(chǎng)所，在積累社會(huì)人脈的同時(shí)彰顯自己和公司的財(cái)富實(shí)力，擴(kuò)大社會(huì)影響力。因此，別墅的設(shè)計(jì)要對(duì)其社交功能進(jìn)行特別的強(qiáng)化還多是第一代財(cái)富的創(chuàng)造者，正處于打造事業(yè)的巔峰期，這決定了他與一般簡(jiǎn)單的家庭結(jié)構(gòu)相比他們的家庭更龐大、更復(fù)雜，更注重家庭關(guān)系的和諧完美，因此至少需要3個(gè)以上套房設(shè)計(jì)，并且要留有彈性空間協(xié)調(diào)不同功能需求孩子妻子兩個(gè)孩子，一個(gè)孩子2-3歲，一個(gè)孩子10歲左右父母保姆情人父母身體都非常健康老夫少妻或是曾經(jīng)同甘共苦共同創(chuàng)業(yè)的“老夫老妻”一般有兩個(gè)保姆，男保姆主外，女保姆主內(nèi)，保姆的素質(zhì)都比較高，與主人的關(guān)系比較親密有的人會(huì)有很多“家”與一般簡(jiǎn)單的家庭結(jié)構(gòu)相比他們的家庭更龐大、更復(fù)雜，更注重家庭與國(guó)外講究人人平等的價(jià)值觀有所不同，受中國(guó)傳統(tǒng)的“唯我獨(dú)尊”的價(jià)值觀影響，在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上更加強(qiáng)調(diào)主臥設(shè)計(jì)的私密性，強(qiáng)調(diào)主臥的尊貴感、對(duì)景觀資源的最大化占有與國(guó)外講究人人平等的價(jià)值觀有所不同，受中國(guó)傳統(tǒng)的“唯我獨(dú)尊”他們對(duì)藝術(shù)品有著執(zhí)著的追求，喜好用藝術(shù)標(biāo)識(shí)自己的品位，因此別墅需要為他們提供一個(gè)展示、收藏藝術(shù)品的空間他們對(duì)藝術(shù)品有著執(zhí)著的追求，喜好用藝術(shù)標(biāo)識(shí)自己的品位，因此別3.周邊財(cái)富人群來(lái)梵凈山度假行為特征3.周邊財(cái)富人群來(lái)梵凈山度假行為特征我們從四個(gè)方面來(lái)分析頂級(jí)人士在梵凈山的度假行為行玩度假行為住食我們從四個(gè)方面來(lái)分析頂級(jí)人士在梵凈山的度假行為行玩度假行為住他們會(huì)和自己的家人或招待朋友在家里用餐，一般會(huì)以中餐為主——需要設(shè)置中餐廳食他們會(huì)和自己的家人或招待朋友在家里用餐，一般會(huì)以中餐為主——他們中有的人會(huì)在梵凈山自己的度假別墅中住上一段時(shí)間，幾近將其作為自己的第一居所——需要設(shè)置日常生活所需要的廚房、儲(chǔ)藏室、書(shū)房等功能空間住他們中有的人會(huì)在梵凈山自己的度假別墅中住上一段時(shí)間，幾近將其保姆會(huì)和他們一起度假居住以方便照顧他們的孩子——保姆房必須設(shè)置住保姆會(huì)和他們一起度假居住以方便照顧他們的孩子——保姆房必須設(shè)女主人會(huì)攜帶大量的衣服來(lái)享受度假生活——衣帽間需要設(shè)置，而且必須要大住女主人會(huì)攜帶大量的衣服來(lái)享受度假生活——衣帽間需要設(shè)置，而且他們會(huì)招待自己非常親密的朋友在家里住；或者作為招待使用，讓政府或生意上的朋友帶上他們的家屬在家里單住——客房需要套房設(shè)計(jì)，并且要有必要的度假生活體驗(yàn)點(diǎn)，注重對(duì)公共活動(dòng)空間的打造他們非常看重自己的隱私，除了很親密的朋友外，一般不會(huì)讓其他生意上的朋友在家里居??；住他們會(huì)招待自己非常親密的朋友在家里住；或者作為招待使用，讓政車(chē)是彰顯他們財(cái)富的載體，如果來(lái)梵凈山享受較長(zhǎng)期的度假生活，他們往往會(huì)將1-2輛車(chē)放在梵凈山方便出行——需要設(shè)置車(chē)庫(kù)，且當(dāng)朋友聚會(huì)，商務(wù)宴請(qǐng)時(shí)，成為尤其重要！行車(chē)是彰顯他們財(cái)富的載體，如果來(lái)梵凈山享受較長(zhǎng)期的度假生活，他他們對(duì)酒有時(shí)也是情有獨(dú)鐘，這些作為他們收藏的愛(ài)好品也會(huì)在梵凈山的度假別墅中存放——需要設(shè)置酒窖玩他們對(duì)酒有時(shí)也是情有獨(dú)鐘，這些作為他們收藏的愛(ài)好品也會(huì)在梵凈4.項(xiàng)目定位研究4.項(xiàng)目定位研究一、在建筑外形上如何凸顯我們的特色?充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀資源風(fēng)格純粹

市場(chǎng)相對(duì)空白點(diǎn)

獨(dú)特品位緊緊抓住目標(biāo)客戶(hù)的心理,用別具一格的氣質(zhì)打動(dòng)受眾.一、在建筑外形上如何凸顯我們的特色?充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀資源流水別墅之所以廣受推崇，是其將建筑與

自然環(huán)境的巧妙融合、達(dá)到共生共存的美妙效果流水別墅之所以廣受推崇，是其將建筑與

自然環(huán)境的巧妙融合、達(dá)聯(lián)排別墅、多層亦可做出流水別墅的特點(diǎn)聯(lián)排別墅、多層亦可做出流水別墅的特點(diǎn)二.在建筑單體上如何令消費(fèi)者臣服?雙拼、聯(lián)排別墅：首創(chuàng)“獨(dú)院”概念二.在建筑單體上如何令消費(fèi)者臣服?雙拼、聯(lián)排別墅：貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件與水有緣與水有緣貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件三是園林塑造上摒棄各種所謂的風(fēng)情，塑造返濮歸真的意境多自然少塑造：即多以自然景觀為依托，屏棄傳統(tǒng)的假性景觀以多重景觀為營(yíng)造原則，形成低中高、近景、遠(yuǎn)景的相互結(jié)合，達(dá)成最自然的效果；充分利用項(xiàng)目?jī)?nèi)原生態(tài)樹(shù)木（如榕樹(shù)）形成比較大的綠蔭，增強(qiáng)社區(qū)人文感，休閑步道兩旁和入戶(hù)門(mén)前栽種，但同時(shí)兼顧采光的需要；設(shè)置森林地帶，在社區(qū)內(nèi)種植一片高大樹(shù)林，地面則采用硬質(zhì)廣場(chǎng)磚鋪地，形成一個(gè)樹(shù)影掩映、綠翠清幽的自然綠蔭廣場(chǎng)，供業(yè)主穿梭、健身與游玩三是園林塑造上摒棄各種所謂的風(fēng)情，塑造返濮歸真的意境多自然貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件多水景少硬景：以自然親和的水景為社區(qū)增添情趣和柔美；以溪水點(diǎn)綴小區(qū)形成蜿蜒流轉(zhuǎn)的感覺(jué)，營(yíng)造社區(qū)的親和感和純凈感；設(shè)置小區(qū)組團(tuán)假山水景和小型瀑布景色，形成小區(qū)內(nèi)部疊水聲音，達(dá)到聲音的美感；適當(dāng)設(shè)置地噴泉和戲水池；多水景少硬景：以自然親和的水景為社區(qū)增添情趣和柔美；貴州銅仁東太黑灣河項(xiàng)目前期策劃提報(bào)終稿課件簡(jiǎn)潔而又不失厚重的建筑立面簡(jiǎn)潔而又不失厚重的建筑立面沿河商業(yè)帶應(yīng)以餐休閑，購(gòu)物為主題由本地的特色小吃及特產(chǎn)構(gòu)成，同時(shí)也展示本地所特有的絕美風(fēng)光。沿河商業(yè)帶應(yīng)以餐休閑，購(gòu)物為主題由本地的特色小吃及特產(chǎn)構(gòu)成，品牌價(jià)值的塑造我們已經(jīng)看到了萬(wàn)客會(huì)的成功運(yùn)作，有許多的老業(yè)主，就是因?yàn)槿f(wàn)科優(yōu)秀的企業(yè)文化一步步地跟著走，它給發(fā)展商帶來(lái)的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)物質(zhì)的回報(bào)……品牌價(jià)值的塑造我們已經(jīng)看到了萬(wàn)客會(huì)的成功運(yùn)作，有許多的老業(yè)主客戶(hù)滿(mǎn)意度高品格:發(fā)展商的信譽(yù)度客戶(hù)滿(mǎn)意度客戶(hù)滿(mǎn)意度高品格:發(fā)展商的信譽(yù)度關(guān)于發(fā)展商

信譽(yù)度體現(xiàn)：2000年-東太建材市場(chǎng)

2004年-東太農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)2005年-東太金碼頭副食百貨批發(fā)市場(chǎng)2005年-東太御風(fēng)錦江2007年-東太凱旋春天

2009年-東太黑灣河旅游景區(qū)項(xiàng)目......

發(fā)展商所打造的，正是市場(chǎng)所需要的！

體現(xiàn)品牌！體現(xiàn)信譽(yù)！體現(xiàn)品質(zhì)！體現(xiàn)價(jià)值！關(guān)于發(fā)展商信譽(yù)度體現(xiàn)：關(guān)于客戶(hù)服務(wù)我們用一個(gè)月的時(shí)間去了解了銅仁的房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果是一個(gè)殘酷的事實(shí)——銅仁的售樓員的服務(wù)意識(shí)不盡人意，客戶(hù)服務(wù)達(dá)不到滿(mǎn)意程度。是的，現(xiàn)在是賣(mài)方市場(chǎng)，但是，發(fā)展商有沒(méi)有想過(guò)一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)不敬業(yè)和不專(zhuān)業(yè)的售樓員，將會(huì)讓企業(yè)的品牌大打折扣，我們?nèi)绾稳ニ茉炱放菩蜗?？品牌，從服?wù)開(kāi)始。關(guān)于客戶(hù)服務(wù)我們用一個(gè)月的時(shí)間去了解了銅仁的房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果投資客群的定向性思維投資客群的定向性思維

旅游地產(chǎn)相對(duì)其他房地產(chǎn)產(chǎn)品,有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：

特點(diǎn)一，較之一般的住宅,旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

旅游+居住→投資？旅游地產(chǎn)相對(duì)其他房地產(chǎn)產(chǎn)品,有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：

特點(diǎn)二，旅游房地產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)，但現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。在國(guó)家實(shí)行假日制度改革后，人們出門(mén)旅游消費(fèi)的機(jī)會(huì)越來(lái)越多，旅游景區(qū)的消費(fèi)不會(huì)出現(xiàn)大起大落。隨著旅游景區(qū)價(jià)值不斷增長(zhǎng)，旅游房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值也不斷上漲。特點(diǎn)二，旅游房地產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)，但現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。在國(guó)家投資心理學(xué)認(rèn)為：

建筑物隨時(shí)間的延長(zhǎng)而貶值，但土地的價(jià)值卻隨時(shí)間的延長(zhǎng)而增加，因此從收益率的角度考慮宜購(gòu)買(mǎi)占有土地面積的建筑物進(jìn)行炒作。對(duì)建筑物而言，其價(jià)值是依住宅、飯店、套房等從高至低下降，一般情況下投資者喜歡占地面積大的住宅。

而作為梵凈山旅游景區(qū)項(xiàng)目，我們恰恰占有了投資優(yōu)勢(shì)！投資心理學(xué)認(rèn)為：投資心理學(xué)分析了影響投資者五大心理要素：投資回報(bào)率投資周期地段價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)因素投資心理學(xué)分析了影響投資者五大心理要素：本項(xiàng)目的投資價(jià)值大市場(chǎng)趨勢(shì)良好風(fēng)險(xiǎn)因素最小化旅游、景觀、人文優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)大量潛在的消費(fèi)群體標(biāo)桿性項(xiàng)目標(biāo)榜價(jià)值高度

越是稀有的、惟一的、不可復(fù)制的，價(jià)值體現(xiàn)就越高。本項(xiàng)目的大市場(chǎng)趨勢(shì)良好旅游、景觀、大量潛在的消費(fèi)群體標(biāo)桿性項(xiàng)5.本公司對(duì)本案的一些建議5.本公司對(duì)本案的一些建議產(chǎn)品規(guī)劃思路旅游度假區(qū)混合型社區(qū)三（四）星級(jí)酒店沿景觀帶商業(yè)配套（部分）酒店式公寓小戶(hù)型別墅（別墅級(jí)花園洋房）停車(chē)場(chǎng)游樂(lè)場(chǎng)物業(yè)、會(huì)所配套滿(mǎn)足中高檔旅客的飲食、住宿需求滿(mǎn)足普通游客的飲食、休閑、娛樂(lè)等需求滿(mǎn)足普通游客的住宿需求滿(mǎn)足中高檔游客的住宿及投資需求滿(mǎn)足游客的娛樂(lè)需求（漂流、農(nóng)家樂(lè)等）滿(mǎn)足游客的停車(chē)需求給游客安全、舒適、全方位的服務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃思路旅游度假區(qū)混合型社區(qū)三（四）星級(jí)酒店沿景觀帶商業(yè)對(duì)于建筑而言，關(guān)注內(nèi)在部分與公共空間是兩個(gè)不同的方向，但對(duì)于項(xiàng)目而言：我們的項(xiàng)目特性：從第一居所向第二居所轉(zhuǎn)移的建筑，但是他的早期更多的是需要滿(mǎn)足度假的功能。大多數(shù)人的度假目的

——放飛心靈、崇尚自然、放松或者說(shuō)是減壓崇尚開(kāi)放、自由、共享的西式別墅不如私密性、院落圍合中式別墅更貼切中國(guó)人。判斷，就度假功能而言：對(duì)于建筑而言，關(guān)注內(nèi)在部分與公共空間是兩個(gè)不同的方向，但對(duì)于如何成為區(qū)域不可復(fù)制的另一極區(qū)域價(jià)值重新定位——新梵凈山旅游模式下的本項(xiàng)目，解決目前社區(qū)位置相對(duì)偏僻和交通瓶頸的問(wèn)題困擾。在一期開(kāi)盤(pán)初期，將3星級(jí)酒店，配套商業(yè)，物業(yè)管理一并展示，未來(lái)投資生活場(chǎng)景得以充分體驗(yàn)——看得見(jiàn)的未來(lái)。東太品牌＝對(duì)品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾。以多年的本區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)整合三兩大項(xiàng)目資源，打造160畝生態(tài)旅游地產(chǎn)，借鑒四川，云南等區(qū)域外成熟旅游地產(chǎn)。問(wèn)題3問(wèn)題1問(wèn)題2如何整合資源形成區(qū)域不可復(fù)制的另一極？產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何克服區(qū)域周邊配套不成熟？附加值如何成為區(qū)域不可復(fù)制的另一極區(qū)域價(jià)值重新定位——新梵凈山旅游綜合比較本項(xiàng)目與周邊區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目之間具有一定的類(lèi)似型打造貴州區(qū)域內(nèi)頂級(jí)度假休閑社區(qū)（鎮(zhèn)）以梵凈