廣西桂林邵平盛世地王大廈項(xiàng)目前期策劃與城區(qū)發(fā)展規(guī)劃報(bào)告課件

盛世地王大廈前期策劃報(bào)告中國一品堂桂林公司2011.6.25盛世地王大廈前期策劃報(bào)告中國一品堂桂林公司項(xiàng)目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城區(qū)發(fā)展規(guī)劃1

PARTONE項(xiàng)目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城區(qū)發(fā)展規(guī)劃1PART一、項(xiàng)目宏觀背景分析在“東盟自由貿(mào)易區(qū)、西部大開發(fā)和泛珠三角區(qū)域”合作的戰(zhàn)略結(jié)合點(diǎn)的促動(dòng)下，昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長。一、項(xiàng)目宏觀背景分析在“東盟自由貿(mào)易區(qū)、西部大開發(fā)和泛珠三角昭平縣概況昭平地處廣西東部、桂江中游?？h域面積3273平方公里，轄8鎮(zhèn)9鄉(xiāng)，人口39.2萬，縣城人口5.6萬。經(jīng)過縣城的桂江上接漓江、下匯西江，為桂(林)梧(州)通航主航道；陸路有白黃線與東西南北國道相接，桂(林)梧(州)高速路貫穿境內(nèi)。全縣水力資源蘊(yùn)藏量為38.5萬千瓦，可開發(fā)量25.2萬千瓦，是全國第一批農(nóng)村初級電氣化達(dá)標(biāo)縣；礦藏有金、銀、錳、鉛、鋅、大理石、重晶石等礦產(chǎn)20多種，其中黃金的儲(chǔ)量和開采，在廣西區(qū)內(nèi)占有重要地位。林業(yè)資源豐富，是廣西四大重點(diǎn)林業(yè)縣之一；并且名優(yōu)特產(chǎn)多，其中茶葉，豆豉、沙田柚堪稱昭平三寶，并且昭平縣距賀州市區(qū)128公里，梧州市200公里、桂林市210公里。昭平縣概況昭平地處廣西東部、桂江中游?？h域昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r◎2009年昭平縣全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值38.78億元，比上年增長12.7%?！?009年昭平縣全年實(shí)現(xiàn)人均可支配收入12650元，比上年增長3.9%。經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入的持續(xù)增長為昭平縣城區(qū)發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r◎2009年昭平縣全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值38.7二、城區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃“兩區(qū)一軸”(江濱新區(qū)、黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、昭平至黃姚二級公路產(chǎn)業(yè)軸)”承載山城騰飛的希望！二、城區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃“兩區(qū)一軸”(江濱新區(qū)、黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃江濱新區(qū)：將崛起一座新城

2010年舉行的昭平縣委十二屆七次全體(擴(kuò)大)會(huì)議上，建設(shè)江濱新區(qū)的宏偉藍(lán)圖正式出爐：圍繞“休閑型山水森林城”要求，以“三年打基礎(chǔ)、五年上規(guī)模、十年出新城”為發(fā)展目標(biāo)，把江濱新區(qū)建設(shè)成為昭平新的政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化休閑、商務(wù)中心和商貿(mào)基地，再造一座新縣城，形成一座新縣城，形成縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的一極。距離城區(qū)商業(yè)中心僅1.4公里。

濱江新區(qū)城區(qū)商業(yè)、行政中心昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃江濱新區(qū)：將崛起一座新城

2010年舉行的昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：黃姚是中國十大名鎮(zhèn)之一，離縣城63公里，黃姚經(jīng)濟(jì)區(qū)將建設(shè)成為集旅游、工業(yè)、商貿(mào)于一體的昭平城市副中心。昭平至黃姚二級公路產(chǎn)業(yè)軸：特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)集聚昭平至黃姚二級公路的沿途地區(qū)，交通便利、資源豐富、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好。昭平縣委縣政府決定整合資源，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚，加快形成富有地方特色、區(qū)域競爭力強(qiáng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)軸。

昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：昭平至黃姚二級公路產(chǎn)業(yè)小結(jié)：◎昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有堅(jiān)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐（林業(yè)、礦產(chǎn)、名優(yōu)特產(chǎn)、旅游產(chǎn)業(yè)等），隨著近年生產(chǎn)總值及人均可支配收入的增長，為城鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房置業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)?！蛘哑娇h加緊推進(jìn)“兩區(qū)一軸”建設(shè)，“打造一個(gè)生態(tài)型山水森林城”的新城區(qū)是他的目標(biāo)?！颉盀I江新區(qū)”未來將發(fā)展為城區(qū)內(nèi)又一個(gè)集政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化休閑、商務(wù)中心和商貿(mào)基地于一體的生活區(qū)域，距離城區(qū)商業(yè)中心舊汽車站一帶僅1.4公里。小結(jié)小結(jié)：小結(jié)昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城區(qū)主要在售樓盤分布2

PARTONE城區(qū)住宅情況分析城區(qū)商業(yè)市場格局昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城區(qū)主要在售樓盤分布2一、昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)處于起步階段，未來房價(jià)走勢良好。一、昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)處于起步階段，未來房價(jià)走勢良好昭平房地產(chǎn)發(fā)展概況◎在2002年之前昭平人基本上與房地產(chǎn)的財(cái)富神話無關(guān)，也不關(guān)注何為“樓花”，昭平人只關(guān)注桂江碧水和滿山綠茶?！?002年的鳳凰花園，是昭平的第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為昭平第一個(gè)真正意義上的商品房。隨后至2009年期間，昭平陸陸續(xù)續(xù)的推出部分經(jīng)濟(jì)適用房和一些小項(xiàng)目。嚴(yán)格意義上來說，昭平還是塊房地產(chǎn)開發(fā)的處女地?！蜃鰹樗木€城市，昭平的消費(fèi)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)的影響較小，加上城市基礎(chǔ)設(shè)施不發(fā)達(dá)，許多行業(yè)還沒起步，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在昭平將存在的廣闊的發(fā)展空間?！蚰壳埃麄€(gè)縣城存在著較多的單位集資房，但是已經(jīng)嚴(yán)重滯后，無法滿足新的生活需要，整個(gè)昭平縣缺乏高品質(zhì)的住宅。◎昭平樓市不存在泡沫，未來房價(jià)走勢良好。昭平房價(jià)始終在剛性需求種穩(wěn)中有升。昭平房地產(chǎn)發(fā)展概況◎在2002年之前昭平人基本上與房地產(chǎn)的財(cái)二、城區(qū)主要在售樓盤分布城區(qū)內(nèi)在售樓盤較少，高品質(zhì)物業(yè)小區(qū)缺乏。二、城區(qū)主要在售樓盤分布城區(qū)內(nèi)在售樓盤較少，高品質(zhì)物業(yè)小區(qū)缺城區(qū)主要在售樓盤分布◎目前共4個(gè)樓盤在售或預(yù)售?！蛭磥砉┴洏潜P集中在河西（新汽車站）?！驏|方世紀(jì)城是昭平最大樓盤，也是在售樓盤內(nèi)唯一有物業(yè)管理小區(qū)。城區(qū)主要在售樓盤分布◎目前共4個(gè)樓盤在售或預(yù)售。三、城區(qū)住宅情況分析城區(qū)住宅以多層為主，東方世紀(jì)城為未來主要供貨量社區(qū)。三、城區(qū)住宅情況分析城區(qū)住宅以多層為主，東方世紀(jì)城為未來主要住宅情況概況樓盤名稱樓盤概況類型主力戶型銷售時(shí)間供貨面積（㎡）銷售面積（㎡）價(jià)格銷售情況中鑫大廈建面：3000㎡一棟6層多層兩房：80-100三房：100-1102011.1月至3月463046301800售罄東方世紀(jì)城占地：250畝

建面：40萬㎡多層+小高層三房：102-116兩房：842011.1月至今4.2萬㎡9500㎡均價(jià)：200095%中鑫花園建面：6800㎡兩棟6層多層

三房：150四房：1702011.3月至今60002350210036%河?xùn)|商貿(mào)城建面：8400㎡兩棟7層多層

三房：約130四房：約145未售約6000㎡

預(yù)計(jì)1600-1800

◎昭平住宅市場剛剛起步，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)以及單體樓是10年以前市場供應(yīng)的主要形式；供需量少（單盤量在50套左右），無物業(yè)管理。◎目前在售樓盤以多層為主，無電梯房銷售。◎東方世紀(jì)城是昭平首個(gè)真正意義的小區(qū)，規(guī)模大，影響大。今年供貨量預(yù)計(jì)超過4.2萬㎡。住宅情況概況樓盤名稱樓盤概況類型主力戶型銷售時(shí)間供貨面積銷售成交戶型分析◎市場銷售以三房為主，兩房為輔◎三房兩條主力產(chǎn)品線：100-110㎡、115-120㎡；兩房主力戶型80-90㎡◎100-110㎡緊湊型三房市場銷售最快，四房銷售緩慢?！騼r(jià)格出現(xiàn)分化：高品質(zhì)的小區(qū)（東方世紀(jì)城）價(jià)格在1800-2000；單體樓價(jià)格在1500-1800、地段較好的中心花園價(jià)格在2100元成交戶型分析◎市場銷售以三房為主，兩房為輔主要競爭個(gè)案分析東方世紀(jì)城：東方世紀(jì)城項(xiàng)目由昭平縣恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)建設(shè)，建設(shè)地點(diǎn)為昭平鎮(zhèn)河?xùn)|新區(qū)新汽車站旁，總用地230畝，總建筑面積38萬平方米，計(jì)劃總投資6.8億元，一期規(guī)劃用地面積62580平方米，建筑面積98890平方米。規(guī)劃住戶4000戶，將吸納12000多人入住。項(xiàng)目規(guī)劃有商品套房、超市、酒店、步行街、幼兒園、會(huì)所、花園、廣場等。樓盤名稱一期所推樓棟類型主力戶型銷售時(shí)間供貨面積（㎡）銷售面積（㎡）價(jià)格銷售情況東方世紀(jì)城1#、15#多層+小高層三房：102-116兩房：842011.1月至今4.2萬㎡9500㎡均價(jià)：200095%東方世紀(jì)城一期銷售情況：主要競爭個(gè)案分析東方世紀(jì)城：樓盤名稱一期所推樓棟類型主力戶型主要競爭個(gè)案分析東方世紀(jì)城6月所推戶型：6-10#樓，多層一梯兩戶，均價(jià)2100元戶型三房四房合計(jì)面積116130130141

套數(shù)166342828256總面積1925644203640394831264116㎡三房是二期推貨的主力，銷售情況良好。主要競爭個(gè)案分析東方世紀(jì)城6月所推戶型：6-10#樓，多層一小結(jié)◎目前城區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目較少，售樓樓盤以多層為主，無電梯房銷售，并且在售樓盤多以單體樓為主；◎東方世紀(jì)城是目前城區(qū)內(nèi)住宅最大供貨量項(xiàng)目，并在未來三年內(nèi)將維持較大供貨量，是城區(qū)內(nèi)在售樓盤中唯一推行物業(yè)管理小區(qū)；◎目前縣城內(nèi)整體房價(jià)水平在2000元左右，消化戶型以緊湊型三房、二房為主。小結(jié)：目前昭平縣房地產(chǎn)市場處于起步階段，住宅市場整體價(jià)格較低，項(xiàng)目住宅部分目前不適合入市銷售。小結(jié)◎目前城區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目較少，售樓樓盤以多層為主，無電梯房銷四、城區(qū)商業(yè)市場格局城區(qū)中心商業(yè)帶主要分布在舊汽車站區(qū)域。四、城區(qū)商業(yè)市場格局城區(qū)中心商業(yè)帶主要分布在舊汽車站區(qū)域。城區(qū)商業(yè)業(yè)布局情況育才西路，西寧北路一帶：家裝建材市場中心北起綜合市場，南至永安街，西接西寧路，東至東寧路：市中心最繁華商業(yè)圈，集娛樂休閑，電子產(chǎn)品購買，綜合零售批發(fā)于一體?？h政府區(qū)域：匯集大型家電超市?！锉卷?xiàng)目城區(qū)商業(yè)業(yè)布局情況育才西路，西寧北路一帶：家裝建材市場中心北中心區(qū)商業(yè)分布情況◎北起綜合市場，南至永安街，西接西寧路，東至東寧路形成了昭平最繁華的商業(yè)圈?！蛞粚由虡I(yè)是經(jīng)營的絕對主流，二層商業(yè)認(rèn)可度低。中心區(qū)商業(yè)分布情況◎北起綜合市場，南至永安街，西接西寧路，東中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況1、興隆步行街商業(yè)（東寧路至西寧路）◎2004年銷售，4層天地樓，建面260㎡，售價(jià)35萬（1350元/㎡）◎商鋪面積約40-50㎡（開間：4-4.5米，進(jìn)深：10-11米）◎租金：臨東寧路70-85元/㎡/月，臨西寧路60元/㎡/月◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：共53家店鋪，主要以品牌服裝、鞋為主中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況2、河西路商業(yè)(東寧路至西寧路)◎商鋪面積約40-60㎡（開間：4-4.5米，進(jìn)深：10-12米）◎租金：60-80元/㎡/月◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：共61家店鋪，主要以品牌服裝、日雜、超市、娛樂為主中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況2、河西路商業(yè)(東寧路至西寧路)中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況3、東寧路商業(yè)（河西路至新華街）

◎商鋪面積約25-70㎡（開間：3.5-4.5米，進(jìn)深：7-15米）

◎租金：80-100元/㎡/月，二層15-18元/㎡/月。

◎業(yè)態(tài)情況：共71家店鋪，主要以酒店、服飾、通訊為主◎中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況3、東寧路商業(yè)（河西路至新華街）◎中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況4、西寧路商業(yè)（河西路至新華街）◎商鋪面積約20-50㎡（開間：3.5-4.5米，進(jìn)深：5-10米）◎租金：55-75元/㎡/月◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：共119家店鋪，主要以摩托、服飾、小吃為主。中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況4、西寧路商業(yè)（河西路至新華街）中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況◎綜合市場1-2層為商鋪◎2007年銷售，一層7000-8500元，二層4000元◎商鋪面積約30㎡（開間：4米，進(jìn)深：7米）◎租金：一層65-85元/㎡/月，二層10-15元/㎡/月◎經(jīng)營情況：一層街鋪旺場，二層大部分空置。分析：

依托農(nóng)貿(mào)市場的定位和縣城中心的地段，首層街鋪極旺；

二層商鋪冷場的原因在于市場規(guī)劃，二層入口設(shè)置在市場中庭，無獨(dú)立、明顯的入口通道導(dǎo)致二層商業(yè)價(jià)值極弱。5、綜合市場中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況◎綜合市場1-2層為商鋪5、綜合市場6、縣政府圓盤商業(yè)◎商鋪約60-80㎡（開間3.5-6m，進(jìn)深8-10m）◎租金：20-30元/㎡◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營超市、電器、服裝、家具等◎二層商業(yè)冷淡，主要為一層超市的延伸空間，或者家具城。

分析：商業(yè)中心向本項(xiàng)目所在區(qū)域的步行街和綜合市場集中，該區(qū)域的商業(yè)日漸冷淡，以日常生活配套為主。

中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況6、縣政府圓盤商業(yè)中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況7、寶石街◎?qū)毷帜壳吧啼伿蹆r(jià)約5000元/㎡，◎租金約500元/間/月（折合約8元/㎡）◎經(jīng)營業(yè)態(tài)以茶葉為主，商鋪空置率超過7成，生意冷淡。分析：地段偏遠(yuǎn)，大部分為單邊街商鋪，商業(yè)氛圍弱；專業(yè)市場的營造不成功，導(dǎo)致項(xiàng)目大量空置。中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況7、寶石街中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況在售商業(yè)樓盤情況樓盤名稱面積類型面積（㎡）銷售時(shí)間供貨面積（㎡）銷售面積（㎡）價(jià)格情況銷售情況中鑫大廈15781層商鋪2層寫字樓

60-702011.1月至3月15781578一層10000二層2500100%東方世紀(jì)城

72001-2層商鋪40-1002011.1月至今一層：3600二層：3600一層售罄二層持有臨路：1.2-1.6萬

臨步行街：8000-1萬100%中鑫花園840底層商業(yè)60-702011.3月至今84084011800100%河?xùn)|商貿(mào)城35001-2層商業(yè)60-70未售————預(yù)計(jì)1.3萬——

從以上分析看出，城區(qū)內(nèi)商業(yè)銷售情況良好，樓盤大多以一至二層商鋪銷售，并且底層與二層、臨街外鋪與內(nèi)鋪價(jià)格相差較大。在售商業(yè)樓盤情況樓盤名稱面積類型面積（㎡）銷售時(shí)間供貨面積（小結(jié)：

根據(jù)以上調(diào)查分析，河西路商業(yè)、西寧路商業(yè)、興隆步行街、東寧路商業(yè)、綜合市場這五個(gè)商業(yè)帶人流量及商業(yè)氛圍較高，并形成了以品牌服裝、超市、酒店、通訊、休閑娛樂等為一體的城區(qū)中心商業(yè)圈，并且隨著城市發(fā)展人口逐步往城區(qū)遷移，項(xiàng)目所在該區(qū)域在未來兩年內(nèi)始終保持商業(yè)人居優(yōu)勢，作為昭平縣中心商業(yè)區(qū)。小結(jié)小結(jié)：小結(jié)項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析3

PARTTHREE項(xiàng)目商業(yè)銷售策略項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目了解項(xiàng)目市場定位及把握項(xiàng)目價(jià)值分析物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析3PART項(xiàng)目商業(yè)銷售策略項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目了解項(xiàng)目地段優(yōu)勢明顯，周邊商業(yè)及生活氛圍成熟。一、項(xiàng)目了解項(xiàng)目地段優(yōu)勢明顯，周邊商業(yè)及生活氛圍成熟。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽項(xiàng)目總體規(guī)劃5棟高層住宅樓，一至四層規(guī)劃商場，1#、2#、4#、5#樓為25層，3#樓為18層。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽項(xiàng)目總體規(guī)劃5棟高層住宅樓，一至四層規(guī)劃商場項(xiàng)目區(qū)位分析★本項(xiàng)目中心商業(yè)區(qū)行政區(qū)商業(yè)帶濱江新區(qū)項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于廣西昭平縣昭平鎮(zhèn)，原昭平汽車站內(nèi)。規(guī)劃用地總面積9057.7平米（13.59畝），規(guī)劃總建筑面積77140平米，西面為商業(yè)步行街，東面為東寧中路，南面靠近興隆街。中心商業(yè)區(qū)：綜合市場、河西路商業(yè)街、西寧路商業(yè)街、興隆步行街環(huán)、、東寧路一帶已形成城區(qū)內(nèi)最繁華商業(yè)帶。項(xiàng)目區(qū)位分析★本項(xiàng)目中心商業(yè)區(qū)行政區(qū)商業(yè)帶濱江新區(qū)項(xiàng)目位置：地塊周邊環(huán)境地塊周邊環(huán)境地塊情況101米124.5米49.32米56.1米70米27米地塊情況101米124.5米49.32米56.1米70米27地塊東面地塊東面：面向老居民房，樓層高低不一，建筑外觀較舊，形象較差，對本項(xiàng)目低層采光有一定影響。但緊靠東寧大街轉(zhuǎn)角段商業(yè)價(jià)值較好。地塊東面地塊東面：面向老居民房，樓層高低不一，建筑外觀較舊，地塊南面地塊東面：面向東寧路主大街，商業(yè)人流較多，已匯集酒店、電器、品牌服裝、婚紗攝影等高檔商業(yè)配套，此沿街面是項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高點(diǎn)。地塊南面地塊東面：面向東寧路主大街，商業(yè)人流較多，已匯集酒店地塊西面地塊西面：面向興隆步行街商業(yè)樓背面，與本項(xiàng)目規(guī)劃建筑相隔7米，對項(xiàng)目底層采光有一定影響。地塊西面地塊西面：面向興隆步行街商業(yè)樓背面，與本項(xiàng)目規(guī)劃建筑地塊北面地塊北面：面向商業(yè)街，可連通興隆步行街，商業(yè)街內(nèi)主要經(jīng)營旅館、小零售商業(yè)為主，人流量及商業(yè)氛圍不高。地塊北面地塊北面：面向商業(yè)街，可連通興隆步行街，商業(yè)街內(nèi)主要人流及商業(yè)面分析人流方向商業(yè)面人流及商業(yè)面分析人流方向商業(yè)面地塊分析地塊連接竹園二路處與連接?xùn)|寧路處存在1.5米高低落差。地塊分析地塊連接竹園二路處與連接?xùn)|寧路處存在1.5米高低落差地塊分析◎地塊位于城區(qū)最繁華商業(yè)中心；交通、商業(yè)、人流優(yōu)勢較為明顯；◎

地塊南北兩面連接?xùn)|寧路和興隆步行街兩條城區(qū)主商業(yè)干道，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值優(yōu)勢大；◎地塊前后有1.5米落差，是打造雙首層商鋪的先天資源。◎地塊周邊無景觀資源。小結(jié)：根據(jù)地塊條件及周邊環(huán)境分析，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值較大，商業(yè)價(jià)值是本項(xiàng)目開發(fā)的主要利潤源。地塊分析◎地塊位于城區(qū)最繁華商業(yè)中心；交通、商業(yè)、人流優(yōu)勢較二、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目目前地段優(yōu)勢巨大，隨著新區(qū)發(fā)展項(xiàng)目區(qū)域人氣受到一定的威脅。二、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目目前地段優(yōu)勢巨大，隨著新區(qū)發(fā)展項(xiàng)目區(qū)優(yōu)勢(Strengths)本項(xiàng)目位于目前昭平縣城區(qū)最繁華商圈核心位置，商業(yè)發(fā)展空間巨大?！虻囟螢楸卷?xiàng)目最核心賣點(diǎn)，綜合市場、河西路商業(yè)街、西寧路商業(yè)街、興隆步行街環(huán)伺項(xiàng)目周圍，已形成了良好的商業(yè)及居住氛圍，并且地塊前后連接?xùn)|寧路和興隆步行街兩條城區(qū)主商業(yè)干道，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值優(yōu)勢巨大。優(yōu)勢(Strengths)本項(xiàng)目位于目前昭平縣城區(qū)最繁華商圈劣勢(weaknesses)★本項(xiàng)目濱江新區(qū)：政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域新汽車站：形成新一個(gè)人流商業(yè)匯集地行政中心：帶動(dòng)人氣向此聚集◎昭平縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口共39.2萬，但城區(qū)人口5.6萬，人口體量限制了城區(qū)住宅及商業(yè)迅速發(fā)展?！虮卷?xiàng)目地處老城區(qū)中心，周邊商業(yè)為舊汽車站人氣帶動(dòng)匯集而成，離政府重點(diǎn)建設(shè)的濱江新區(qū)及新汽車站相對較遠(yuǎn)，無法享受區(qū)域人氣。劣勢(weaknesses)★本項(xiàng)目濱江新區(qū)：政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)機(jī)遇(opportunities)本項(xiàng)目所處商業(yè)圈內(nèi)無在售或潛在競爭對手?！驌?jù)調(diào)查了解，項(xiàng)目所處縣城中心區(qū)內(nèi)無在售樓盤，并且未來主要推貨項(xiàng)目主要分布在育才西路、涼亭東路一帶?！蚰壳罢哑娇h城人口5.6萬多人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口達(dá)33.6萬，隨著昭平經(jīng)濟(jì)逐年的提升，將吸引更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民往縣城遷移，給房地產(chǎn)市場帶來更多機(jī)遇?！?00畝項(xiàng)目，待建★本項(xiàng)目★濱江新區(qū)機(jī)遇(opportunities)本項(xiàng)目所處商業(yè)圈內(nèi)無在售或威脅(threats)◎項(xiàng)目規(guī)劃四層商業(yè)，目前市場對二層以上商業(yè)及不臨街內(nèi)鋪接受度較低；◎目前昭平住宅價(jià)格較低，項(xiàng)目高層規(guī)劃形成較大成本，難以實(shí)現(xiàn)利潤平衡?！螂S著濱江新區(qū)建設(shè)速度的加快及規(guī)模的逐步形成、新汽車站區(qū)域人流人氣逐步的增加，將吸引更多居民往此兩處區(qū)域置業(yè)投資，本項(xiàng)目所在老城區(qū)地段及商業(yè)優(yōu)勢將逐步被削減。本項(xiàng)目產(chǎn)品自身特點(diǎn)是最大的潛在威脅。威脅(threats)本項(xiàng)目產(chǎn)品自身特點(diǎn)是最大的潛在威脅。小結(jié)：◎本項(xiàng)目位于目前昭平縣城區(qū)最繁華商圈核心位置，商業(yè)發(fā)展空間巨大?！螂S著新區(qū)發(fā)展及新汽車站人氣的逐漸匯集，項(xiàng)目未來前景受到一定威脅。◎目前昭平住宅市場處于初級階段?！螂S著昭平經(jīng)濟(jì)及人均收入的逐年增加，帶動(dòng)人口往縣城城區(qū)遷移給房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機(jī)遇。小結(jié)小結(jié)：小結(jié)三、項(xiàng)目價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值是項(xiàng)目主要利潤源。三、項(xiàng)目價(jià)值分析商業(yè)價(jià)值是項(xiàng)目主要利潤源。商業(yè)價(jià)值首先，通過以上概述得出項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值較大，那么項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值在客戶心里有多高？我司特對40多組意向客戶進(jìn)行回訪，得出28組有效客戶并進(jìn)行需求調(diào)查，得出結(jié)論如下：商業(yè)價(jià)值首先，通過以上概述得出項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值較大，那么項(xiàng)目商業(yè)商業(yè)價(jià)值客戶量需求商鋪類型樓層選擇用途需求面積街鋪商場內(nèi)鋪一層二層三層自用投資30-5050-7070-100東寧路鋪內(nèi)街鋪20712251325912770%的客戶只選擇東寧路商鋪78%的客戶只選擇一層商鋪50平米左右是需求的集中點(diǎn)。商業(yè)價(jià)值客戶量需求商鋪類型樓層選擇用途需求面積街鋪商場內(nèi)鋪一商業(yè)價(jià)值◎70%成客戶選擇東寧路街鋪，客戶表示可承受的單價(jià)為1.5-2萬，可見市場對東寧路臨街鋪的心理價(jià)位在2萬左右?！?qū)τ陧?xiàng)目打開內(nèi)街連接竹園路的內(nèi)街鋪，約30%客戶表示可以考慮，主要原因在于對于東寧路街鋪2.5萬的價(jià)格無法承受，轉(zhuǎn)而選擇內(nèi)街鋪，心理價(jià)位在1.5萬左右；如規(guī)劃為商場內(nèi)鋪的形式，僅有一組客戶表示考慮?！驈男枨髽菍觼砜矗粚涌蛻魹榻^對主力，占約80%；約20%客戶表示對雙首層的二層街鋪感興趣；三層及以上不考慮。◎客戶購買商鋪以投資為主，自用僅占一成?！蛐枨竺娣e全部在100㎡以內(nèi)，50㎡左右是需求較大的集中點(diǎn)?？偨Y(jié)如下：商業(yè)價(jià)值◎70%成客戶選擇東寧路街鋪，客戶表示可承受的單價(jià)為商業(yè)價(jià)值得出問題點(diǎn)一：共約80%只選擇臨東寧路一層商鋪，那么這部分商鋪面積多少？能銷售多少金額？商業(yè)價(jià)值得出問題點(diǎn)一：商業(yè)價(jià)值一層商場平面：初步計(jì)算，面積約700平米。按客戶承受程度及市場評估，可售20000元/平米。銷售額：1400萬商業(yè)價(jià)值一層商場平面：初步計(jì)算，面積約700平米。商業(yè)價(jià)值問題點(diǎn)二：除臨東寧路一層商鋪外，其他內(nèi)街及二至四層商鋪面積共多少？能銷售多少金額？商業(yè)價(jià)值問題點(diǎn)二：商業(yè)價(jià)值一層商場平面：問題點(diǎn)：從平面圖了解圖，商鋪規(guī)劃面積整體過大（絕大部分在100㎡以上，150-350㎡的商鋪比例較大），根據(jù)客戶及市場調(diào)研得之，在目前市場不易銷售。初步計(jì)算，面積約5000平米。按客戶承受程度及市場評估，可售15000元/平米。銷售額：7500萬商業(yè)價(jià)值一層商場平面：問題點(diǎn)：從平面圖了解圖，商鋪規(guī)劃面積整商業(yè)價(jià)值二層商場平面：問題點(diǎn)：二層商鋪同樣面臨商鋪面積過大的問題，并且由市場調(diào)查得出二層商業(yè)不易經(jīng)營及銷售。初步計(jì)算，面積約5700平米。按客戶承受程度及市場評估，可售10000元/平米。銷售額：5700萬商業(yè)價(jià)值二層商場平面：問題點(diǎn)：二層商鋪同樣面臨商鋪面積過大的商業(yè)價(jià)值問題點(diǎn)：三四層商鋪敞開式布局，單層面積超過5000㎡，并且三四層商業(yè)目前在市場經(jīng)營銷售較難。初步計(jì)算，面積共約11400平米。根據(jù)評估，可售5000元/平米。銷售額：5700萬三、四層商場平面：商業(yè)價(jià)值問題點(diǎn)：三四層商鋪敞開式布局，單層面積超過5000㎡商業(yè)價(jià)值根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)分析：項(xiàng)目商業(yè)部分可在明年入市銷售實(shí)現(xiàn)：2.03億元同時(shí)通過以上了解，我們總結(jié)出項(xiàng)目商業(yè)部分潛在風(fēng)險(xiǎn)：1、客戶選擇意向大部分集中在臨東寧路一層商鋪；2、市場對二層以上商業(yè)接受度不高；3、項(xiàng)目整體商鋪規(guī)劃面積過大商業(yè)價(jià)值根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)分析：項(xiàng)目商業(yè)部分可在明年入市銷售實(shí)現(xiàn)：商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)那在大環(huán)境下促使項(xiàng)目商業(yè)成功銷售的機(jī)會(huì)點(diǎn)是什么？◎本項(xiàng)目位于目前昭平縣城區(qū)最繁華商圈核心位置，西面為商業(yè)步行街，東面為東寧中路，南面靠近興隆街，交通便利，地理位置優(yōu)越，因此商業(yè)價(jià)值是項(xiàng)目價(jià)值的核心?！虮卷?xiàng)目擁有廣闊的目標(biāo)客戶層面，不僅包括本地縣城自用或投資者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者、還包括本地溫州商及廣東生意人?！蝽?xiàng)目規(guī)劃一至四層大型商業(yè)，總建筑面積達(dá)2萬多平米，在昭平縣城內(nèi)形成規(guī)模優(yōu)勢?！蝽?xiàng)目規(guī)劃內(nèi)街與西面原有商業(yè)步行街貫通，進(jìn)一步提成產(chǎn)品本身商業(yè)價(jià)值。商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)那在大環(huán)境下促使項(xiàng)目商業(yè)成功銷售的機(jī)會(huì)點(diǎn)是什么？◎居住價(jià)值分析切入到項(xiàng)目住宅部分，其居住價(jià)值如何？居住價(jià)值分析切入到項(xiàng)目住宅部分，其居住價(jià)值如何？居住價(jià)值分析從大環(huán)境看：項(xiàng)目位于城區(qū)人口3萬左右的昭平縣城商業(yè)中心，交通便捷，配套成熟，區(qū)域內(nèi)無直接或潛在對手。從產(chǎn)品本身來看：項(xiàng)目住宅部分由4棟25層，1棟18層高層組成。產(chǎn)品是否迎合市場需求？是我們下面的研究點(diǎn)……居住價(jià)值分析從大環(huán)境看：項(xiàng)目位于城區(qū)人口3萬左右的昭平縣城商居住價(jià)值城市情況:城區(qū)人口3萬左右;大環(huán)境分析:城市發(fā)展受到一定限制房地產(chǎn)市場:起步階段,住宅均價(jià)2000元;住宅市場無較大利潤切合項(xiàng)目本身:高層住宅成本約1800元/㎡結(jié)論：住宅目前入市無利潤可圖。居住價(jià)值城市情況:城區(qū)人口3萬左右;大環(huán)境分析:城市發(fā)展受到居住價(jià)值產(chǎn)品本身分析:住宅問題點(diǎn)：1、產(chǎn)品線脫離市場需求主流2、住宅入口布局不合理，無法發(fā)揮封閉式小區(qū)、空中花園的優(yōu)勢。居住價(jià)值產(chǎn)品本身分析:住宅問題點(diǎn)：居住價(jià)值項(xiàng)目戶型問題點(diǎn)：戶型a戶型b戶型c戶型d戶型e戶型酒店式公寓合計(jì)四房三房兩衛(wèi)四房三房一衛(wèi)四房面積155.788.7154.697.9162.250-80套數(shù)8040404040210450總面積1245635486184391664881219044782戶型四房三房兩衛(wèi)三房一衛(wèi)酒店式公寓合計(jì)套數(shù)1604040210450面積25128354839161219044782比例56.1%7.9%8.7%27.2%100.0%三房及兩房是目前市場需求的主流，四房需求較少，項(xiàng)目四房戶型設(shè)計(jì)較多，易堆壓無法快速消化。居住價(jià)值項(xiàng)目戶型問題點(diǎn)：戶型a戶型b戶型c戶型d戶型e戶型酒居住價(jià)值項(xiàng)目戶型問題點(diǎn)：1、2#樓平面客廳開間僅3.3m采光弱采光弱走道過長進(jìn)深大暗衛(wèi)特點(diǎn)：戶型功能設(shè)計(jì)較差，動(dòng)靜分區(qū)不合理居住價(jià)值項(xiàng)目戶型問題點(diǎn)：1、2#樓平面客廳開間僅3.3m采光居住價(jià)值4#樓平面戶型問題點(diǎn)兩個(gè)次臥采光差居住價(jià)值4#樓平面戶型問題點(diǎn)兩個(gè)次臥采光差居住價(jià)值尋找問題根源？原因：上層住宅柱網(wǎng)需照顧到底層商場柱網(wǎng)布局，以至住宅戶型整體設(shè)計(jì)較差。居住價(jià)值尋找問題根源？原因：上層住宅柱網(wǎng)需照顧到底層商場柱網(wǎng)居住價(jià)值如保持住宅戶型設(shè)計(jì)不變，將可能形成以下局面：戶型不被市場認(rèn)可，降價(jià)銷售入市價(jià)格等于或低于明年市場住宅均價(jià)，約為2200元/平米，則住宅部分利潤為：（2200-1800）*35700=1428萬利潤較低居住價(jià)值如保持住宅戶型設(shè)計(jì)不變，將可能形成以下局面：戶型不被項(xiàng)目價(jià)值分析總結(jié)◎作為縣中心及購物、休閑、娛樂飲食于一體的商業(yè)體，商業(yè)價(jià)值是本項(xiàng)目的核心，是本項(xiàng)目開發(fā)的主要利潤源。◎目前市場對內(nèi)街鋪及二層以上商業(yè)接受度不高，項(xiàng)目二至四層、內(nèi)街鋪銷售存在風(fēng)險(xiǎn)。◎居住價(jià)值在大環(huán)境影響下及產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)方面存在很大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。我司建議務(wù)必改進(jìn)商業(yè)規(guī)劃布局及住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，先推商業(yè)部分入市銷售，樹立區(qū)域標(biāo)志性商業(yè)體地位，聚集更多的人氣及市場關(guān)注度，帶動(dòng)項(xiàng)目住宅部分入市銷售。項(xiàng)目價(jià)值分析總結(jié)◎作為縣中心及購物、休閑、娛樂飲食于一體的商四、規(guī)劃方案總結(jié)建議項(xiàng)目產(chǎn)品潛在風(fēng)險(xiǎn)排除。四、規(guī)劃方案總結(jié)建議項(xiàng)目產(chǎn)品潛在風(fēng)險(xiǎn)排除。1原方案問題分析1原方案問題分析

-1層停車場。

1-4層滿建商業(yè)，1-2層內(nèi)場獨(dú)立鋪布局，3-4層敞開式商場布局。首層設(shè)置內(nèi)街連接?xùn)|寧路和步行街提升了商業(yè)價(jià)值。三棟塔樓住宅。原方案情況：-1層停車場。原方案情況：原方案問題點(diǎn)：1、由于消防要求，住宅樓梯必須直落地面，占用商業(yè)面積，不利于商業(yè)布局；2、商鋪劃分不利銷售：面積大、不規(guī)則。原方案問題點(diǎn)：原方案問題點(diǎn)：1、商鋪面積過大（絕大部分在100㎡以上，150-350㎡的商鋪比例較大），在目前市場不易銷售。2、商業(yè)流線不合理，有死角。3、商業(yè)布局面積浪費(fèi)嚴(yán)重。

原方案問題點(diǎn)：原方案問題點(diǎn)：三、四層整體敞開式布局，單層面積超過5000㎡，難以實(shí)現(xiàn)銷售，只能持有。并且單層面積過大，業(yè)態(tài)選擇面狹小，在目前市場不利于招商。

原方案問題點(diǎn)：住宅問題點(diǎn)：1、產(chǎn)品線脫離市場需求主流2、住宅入口布局不合理，無法發(fā)揮封閉式小區(qū)、空中花園的優(yōu)勢。一層住宅入口住宅問題點(diǎn)：一層住宅入口戶型a戶型b戶型c戶型d戶型e戶型酒店式公寓合計(jì)四房三房兩衛(wèi)四房三房一衛(wèi)四房面積155.788.7154.697.9162.250-80套數(shù)8040404040210450總面積1245635486184391664881219044782戶型四房三房兩衛(wèi)三房一衛(wèi)酒店式公寓合計(jì)套數(shù)1604040210450面積25128354839161219044782比例56.1%7.9%8.7%27.2%100.0%項(xiàng)目戶型統(tǒng)計(jì)：2011年市場成交戶型情況：小結(jié)：從成交戶型情況可以看到，三房及兩房是目前市場需求的主流，消化率較高，四房需求較少，項(xiàng)目四房戶型設(shè)計(jì)較多，不易消化。戶型a戶型b戶型c戶型d戶型e戶型酒店式公寓合計(jì)四房三房兩衛(wèi)1、2#樓平面客廳開間僅3.3m采光弱采光弱戶型問題點(diǎn)：走道過長進(jìn)深大暗衛(wèi)1、2#樓戶型特點(diǎn)歸納：a戶型入戶走道過長，暗衛(wèi)，書房進(jìn)深大，開間小，不易形成功能轉(zhuǎn)變，銷售難度大；b戶型次臥采光差，動(dòng)靜分區(qū)不合理。1、2#樓平面客廳開間僅3.3m采光弱采光弱戶型問題點(diǎn)：走道4#樓平面戶型問題點(diǎn)兩個(gè)次臥采光差4#樓平面戶型問題點(diǎn)兩個(gè)次臥采光差2方案建議2方案建議商業(yè)定位：縣中心一站式購物休閑中心

輻射整個(gè)昭平縣城的中心商業(yè)體商業(yè)機(jī)會(huì)：大型超市、化妝品品牌服飾、體育用品家電、手機(jī)通訊高檔餐飲、品牌快餐休閑娛樂（美容、ktv、夜總會(huì)等）商業(yè)規(guī)劃建議：規(guī)劃思路：商場市場化——商場劃分商業(yè)內(nèi)街，形成獨(dú)立內(nèi)街鋪，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營。低門檻實(shí)現(xiàn)快銷——商鋪劃分盡可能切?。ń?0-40㎡）商業(yè)形態(tài)：

-1層——超市+地下停車場超市規(guī)模3000㎡左右

1-2層——商業(yè)街，服飾、化妝品等

3-4層——餐飲、娛樂（超市、餐飲娛樂主力店招商，帶動(dòng)整體商業(yè)氛圍）

商業(yè)定位：縣中心一站式購物休閑中心商業(yè)機(jī)會(huì)：商業(yè)規(guī)劃建議：規(guī)商業(yè)規(guī)劃建議：

雙首層街鋪——充分利用地塊前后連接昭平兩條商業(yè)干道（東寧路和興隆步行街）的優(yōu)勢，規(guī)劃內(nèi)街打通兩條商業(yè)街；同時(shí)利用前后具有約1.5m高差的，打造雙首層商業(yè)街鋪的概念，提升商鋪價(jià)值。商場整體下沉0.6m左右，通過下沉廣場與干道連接；商場西側(cè)與步行街連接處設(shè)置大型下沉廣場，二層設(shè)置平臺(tái)形成上首層的形態(tài)，平臺(tái)上設(shè)置樓梯連通三、四層。入口廣場大型下沉廣場，連通二層商業(yè)的平臺(tái)商業(yè)規(guī)劃建議：商場整體下沉0.6m左右，通過下沉廣場商業(yè)規(guī)劃建議：調(diào)整住宅入戶布局，形成封閉式小區(qū)——住宅樓梯落在平臺(tái)花園，不再向商業(yè)樓層延伸；設(shè)置統(tǒng)一獨(dú)立的住宅通道，獨(dú)立入戶大堂。住宅形成獨(dú)立的花園式小區(qū)，實(shí)現(xiàn)封閉式管理，檔次提升。平臺(tái)花園住宅入戶一層住宅入戶大堂（位置及數(shù)量僅作示意，實(shí)際需根據(jù)相關(guān)規(guī)范要求布置）住宅樓梯在平臺(tái)花園實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換，不再通過商場直接落地商業(yè)規(guī)劃建議：平臺(tái)花園住宅入戶一層住宅入戶大堂住宅樓梯在平臺(tái)商業(yè)規(guī)劃建議：小面積獨(dú)立商鋪劃分——一二層規(guī)劃多條商場內(nèi)街，劃分20-30㎡為主的獨(dú)立小鋪。三、四層考慮餐飲娛樂的定位，劃分為600-800㎡左右的商業(yè)單元。

商業(yè)規(guī)劃建議：商業(yè)規(guī)劃建議：負(fù)一層規(guī)劃為超市和停車場，其中超市約3000㎡左右；在商場東側(cè)入口處設(shè)置超市的入口門廳。設(shè)置三四層餐飲娛樂廣場的入口大堂，并設(shè)置外掛觀光電梯。超市入口三、四層餐飲娛樂廣場的大堂，可考慮外掛觀光電梯。商業(yè)規(guī)劃建議：超市入口三、四層餐飲娛樂廣場的大堂，可考慮外掛住宅定位：城中心的高品質(zhì)電梯公寓首個(gè)高層花園住宅社區(qū)平臺(tái)花園住宅入戶一層住宅入戶大堂（位置及數(shù)量僅作示意，實(shí)際需根據(jù)相關(guān)規(guī)范要求布置）首層設(shè)置集中獨(dú)立的入戶大堂，電梯、樓梯直通平臺(tái)花園；再由平臺(tái)花園分流到各住宅單元。封閉管理的花園社區(qū)，豪華入戶大堂，空中花園。產(chǎn)品線掛靠市場需求主流，以三房為主，兩房、四房為輔。

住宅定位：平臺(tái)花園住宅入戶一層住宅入戶大堂首層設(shè)置產(chǎn)品線定位：三房為主，輔以少量兩房和四房。考慮到快速回籠資金的需要，3#樓酒店式公寓調(diào)整為住宅。戶型配比：三房95-100㎡30%三房一衛(wèi)120-125㎡30%三房兩衛(wèi)

兩房80-85㎡20%

四房140-144㎡20%產(chǎn)品線定位：五、物業(yè)發(fā)展方向以最優(yōu)的物業(yè)配比方案，達(dá)到利潤最大點(diǎn)。五、物業(yè)發(fā)展方向以最優(yōu)的物業(yè)配比方案，達(dá)到利潤最大點(diǎn)。物業(yè)發(fā)展方向問題一：本項(xiàng)目的可發(fā)展的物業(yè)方向如何，才能實(shí)現(xiàn)最快的回籠資金？問題二：確定各物業(yè)類型與比例如何，使之相互依托，相輔相成，實(shí)現(xiàn)利潤最大化？物業(yè)發(fā)展方向問題一：物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目各物業(yè)的定位方向研判可能的物業(yè)方向1、寫字樓2、商場3、酒店物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目各物業(yè)的定位方向研判1、寫字樓物業(yè)發(fā)展方向一、定位方向研判之一：酒店項(xiàng)目周邊酒店分布：★本項(xiàng)目●●70米150米金三角大酒店：★★★★客房48間；費(fèi)用范圍88-200元/套；日入住率70%左右；昭平大酒店：★★★★客房68間；費(fèi)用范圍120-190元/套；日入住率60%-70%左右；物業(yè)發(fā)展方向一、定位方向研判之一：酒店項(xiàng)目周邊酒店分布：★本物業(yè)發(fā)展方向從上述得出：項(xiàng)目周邊已具備有競爭實(shí)力的對手項(xiàng)目與之競爭的條件：1、處于商業(yè)圈的核心2、3#樓坐擁東寧路主大道，共12190㎡建筑面積。小結(jié)：項(xiàng)目具備有開發(fā)酒店的條件。未來保障：昭平縣未來三年打造成旅游觀光名城的政府目標(biāo)。物業(yè)發(fā)展方向從上述得出：項(xiàng)目周邊已具備有競爭實(shí)力的對手項(xiàng)目與物業(yè)發(fā)展方向產(chǎn)品定位：酒店式公寓條件：項(xiàng)目周邊人流及商業(yè)密集；具備相當(dāng)經(jīng)濟(jì)條件的投資者；需聘請專業(yè)酒店經(jīng)營公司；風(fēng)險(xiǎn)：旅游客源可否支撐收益預(yù)期；經(jīng)營管理不確定因素多；成本過高，得放率低；物業(yè)發(fā)展方向產(chǎn)品定位：酒店式公寓條件：項(xiàng)目周邊人流及商業(yè)密集物業(yè)發(fā)展方向酒店定位建議定位：酒店式公寓建筑面積：12190平米面積：套內(nèi)面積40平米套數(shù)：280間方式建議：將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者物業(yè)發(fā)展方向酒物業(yè)發(fā)展方向二、定位方向研判之一：寫字樓據(jù)調(diào)查得之，昭平城區(qū)內(nèi)尚無寫字樓市場。原因歸納：1、目前昭平縣企業(yè)單位過少。2、寫字樓若自己持有，則需組建團(tuán)隊(duì)長期經(jīng)營，且投資

回報(bào)過長；3、商住樓競爭風(fēng)險(xiǎn)，且商住樓需要技術(shù)指標(biāo)比寫字樓低；

物業(yè)發(fā)展方向二、定位方向研判之一：寫字樓據(jù)調(diào)查得之，昭平城區(qū)物業(yè)發(fā)展方向結(jié)論：開發(fā)寫字樓不適合本項(xiàng)目。1、銷售2、持有經(jīng)營如開發(fā)寫字樓將面臨兩種情況：大環(huán)境下不適合寫字樓開發(fā)不利于開發(fā)商快速回籠資金物業(yè)發(fā)展方向結(jié)論：開發(fā)寫字樓不適合本項(xiàng)目。1、銷售2、持有經(jīng)物業(yè)發(fā)展方向三、定位方向研判之一：商場打造此物業(yè)優(yōu)勢條件歸納：

1、地段優(yōu)勢：繁華商圈內(nèi)中心地段2、規(guī)模優(yōu)勢：產(chǎn)品1至4層共2萬多平米商業(yè)規(guī)劃，城區(qū)

內(nèi)尚無大型商業(yè)廣場3、競爭優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)無在售或潛在項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向三、定位方向研判之一：商場物業(yè)發(fā)展方向從上述特點(diǎn)分析，項(xiàng)目具備打造成一站式休閑購物中心的條件包含業(yè)態(tài)特色商業(yè)街中檔以上餐飲業(yè)或特色口味餐飲；中檔以上休閑娛樂業(yè)：桑拿、沐足、美容美甲等酒吧街、KTV、迪廳超市物業(yè)發(fā)展方向從上述特點(diǎn)分析，項(xiàng)目具備打造成一站式休閑購物中心物業(yè)發(fā)展方向商業(yè)定位建議定位：一站式休閑購物中心建筑面積：22800平米標(biāo)準(zhǔn)單位面積：一二層以50平米左右商鋪為主、三四層以500-600平米的單元打造休閑娛樂中心利潤估計(jì)：1.81億物業(yè)發(fā)展方向商物業(yè)發(fā)展方向總結(jié)：通過以上分析確定利潤最大化方案通過以上分析，根據(jù)開發(fā)張目標(biāo)及市場風(fēng)險(xiǎn)分析，我司建議采用住宅+商場的物業(yè)配比模式，按規(guī)劃方案研究得出總銷售額：商業(yè)22800㎡：銷售2.03億元住宅47890㎡：銷售1.1億元總銷售額：3.13億元物業(yè)發(fā)展方向總結(jié)：通過以上分析確定利潤最大化方案六、項(xiàng)目市場定位及把握準(zhǔn)確的市場定位是項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵！六、項(xiàng)目市場定位及把握準(zhǔn)確的市場定位是項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵！功能定位根據(jù)前述分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)打造成集大型超市、餐飲、休閑娛樂、商業(yè)街、高品質(zhì)住宅等于一體，一個(gè)產(chǎn)品類型豐富、客戶層面廣闊、市場競爭力強(qiáng)、物業(yè)升值潛力高、利于資金回籠與整體利益最大化的綜合性項(xiàng)目，滿足生活、娛樂、購物等多種功能。本項(xiàng)目的功能組合為：購物+休閑娛樂+生活◎大型超市◎品牌商業(yè)街◎KTV、夜總會(huì)◎餐飲功能定位根據(jù)前述分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)打造成集大型超市、餐飲、形象定位商業(yè)定位：縣中心一站式購物休閑中心（縣中心最為繁華商業(yè)圈內(nèi)集購物、休閑娛樂、飲食、品牌服裝于一體，輻射整個(gè)昭平縣城的中心商業(yè)體。）

住宅定位：縣中心稀缺高尚生活區(qū)（中心商業(yè)區(qū)內(nèi)稀缺的住宅寶地，中心區(qū)內(nèi)成功人士聚集地成就了項(xiàng)目高尚住宅區(qū)）形象定位商業(yè)定位：縣中心一站式購物休閑中心（縣中心最為繁華客戶定位◎本項(xiàng)目是一個(gè)集購物休閑中心和高尚住宅區(qū)于一體的綜合項(xiàng)目，未來的目標(biāo)客戶也勢必是多層次、多方面的。◎從調(diào)查了解到，昭平縣流動(dòng)人口較多，其中大部門屬溫州投資戶和廣東生意人，這部分人是項(xiàng)目重要的目標(biāo)客戶。主要客戶：本地居民（公務(wù)員、企事業(yè)員工、縣城經(jīng)商戶等）重要客戶：溫州、廣東投資客輔助客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（黃姚、馬江等重鎮(zhèn)）客戶定位◎本項(xiàng)目是一個(gè)集購物休閑中心和高尚住宅區(qū)于一體的綜合七、項(xiàng)目商業(yè)銷售策略銷售模式?jīng)Q定利益最大化！七、項(xiàng)目商業(yè)銷售策略銷售模式?jīng)Q定利益最大化！目前市場商鋪的幾種銷售模式根據(jù)開發(fā)商快速回籠資金的開發(fā)目標(biāo)，我司特對以下幾種商鋪銷售模式進(jìn)行研究。目前市場商鋪的幾種銷售模式根據(jù)開發(fā)商快速回籠資金的開發(fā)目標(biāo)，目前市場商鋪的幾種銷售模式一、純銷售：即是直接銷售，不采用任何形式和相關(guān)承諾。優(yōu)勢：◎發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；◎?qū)⑸虡I(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢：◎產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；◎

無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；◎

對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時(shí)間較長；◎

若經(jīng)營不好，對于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用于：◎

商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；◎純街鋪銷售；◎

商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。目前市場商鋪的幾種銷售模式一、純銷售：二、帶租約銷售即是先將商鋪招商，等商家簽了進(jìn)場合同之后，以帶租約的形式將商鋪銷售。適用于：◎商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；◎可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報(bào)；◎

純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。針對帶租約銷售所帶來的問題，可以通過以下方式解決：①建議成立統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營管理公司：小商家及業(yè)主均擔(dān)心商業(yè)街后期經(jīng)營管理問題，或委托專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，無疑增強(qiáng)投資者與商家信心；②未簽訂預(yù)訂租賃合同的新租戶：事先告知商鋪會(huì)銷售，正式的租賃合同由租戶與業(yè)主，在簽訂預(yù)訂租賃合同時(shí)出示《放棄商鋪優(yōu)先購買承諾書》及《三方協(xié)議書》，請租戶簽字確認(rèn)，以免今后產(chǎn)生糾紛。③在開盤前一周時(shí)間公示鋪位出租情況及租賃條款等詳細(xì)租賃信息。目前市場商鋪的幾種銷售模式二、帶租約銷售目前市場商鋪的幾種銷售模式三、返租銷售即是發(fā)展商先將商鋪銷售，然后承諾業(yè)主幾年內(nèi)返給業(yè)主應(yīng)得的租金，但是租賃權(quán)歸發(fā)展商所有，等返租年限過了之后業(yè)主才享有租賃權(quán)。1、短期返租銷售（一般為三到五年）：優(yōu)勢：◎前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象?！驇蜆I(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；◎3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢：◎承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；◎返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；◎因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。目前市場商鋪的幾種銷售模式三、返租銷售目前市場商鋪的幾種銷售模式2、長期返租銷售（一般為十年）：優(yōu)勢：◎

前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；◎

給投資者堅(jiān)定信心?！?/p>

返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。◎

如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢：◎

承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；◎

如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大?！?/p>

因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。長期返租與短期返租的比較分析◎

從銷售角度看，短期返租與長期返租都會(huì)使得銷售速度加快，兩者不會(huì)對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別?！?/p>

從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常??；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。目前市場商鋪的幾種銷售模式2、長期返租銷售（一般為十年）：目前市場商鋪的幾種銷售模式小結(jié)小結(jié)：綜合幾種商鋪銷售模式，結(jié)合本身項(xiàng)目商鋪規(guī)劃特點(diǎn)，我司建議對商鋪實(shí)行帶租約銷售，投資者在購買商鋪的同時(shí)簽訂租約，定時(shí)得到定額的租金回報(bào)。以此吸引投資者，解決內(nèi)鋪銷售問題，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。小結(jié)小結(jié)：營銷策略營銷核心戰(zhàn)術(shù)4

PARTFOUR主題營銷活動(dòng)及推廣執(zhí)行推貨鋪排分階段執(zhí)行說明營銷策略營銷核心戰(zhàn)術(shù)4PART主題營銷活動(dòng)及推廣執(zhí)行推貨鋪一、推貨鋪排商業(yè)先行，住宅借勢旺銷一、推貨鋪排商業(yè)先行，住宅借勢旺銷分期推貨建議昭平縣房地產(chǎn)市場處于起初階段，住宅市場整體房價(jià)較低，住宅市場較難實(shí)現(xiàn)利潤，但項(xiàng)目處于昭平縣城區(qū)最繁華商業(yè)中心，商業(yè)價(jià)值是項(xiàng)目主要利潤源，根據(jù)營銷需要，項(xiàng)目商業(yè)部分先行銷售，住宅部分伺機(jī)入市。期數(shù)位置開發(fā)面積一期商場一層、二層約14000㎡二期商場三層、四層約14000㎡三期住宅全部約47800㎡分期推貨建議昭平縣房地產(chǎn)市場處于起初階段，住宅市場整體房價(jià)較二、分階段執(zhí)行說明抓重點(diǎn)，促銷售。二、分階段執(zhí)行說明抓重點(diǎn)，促銷售。分階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)2012.2進(jìn)場推廣啟動(dòng)12.5一期入市2013.2商業(yè)銷售80%12.10二期入市13.5三期住宅入市2014.2清盤開盤強(qiáng)銷期引導(dǎo)期、招商期尾盤期持續(xù)銷售商業(yè)部分：住宅部分：蓄水期入市銷售期分階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)2012.2進(jìn)場12.52013.212.10分階段營銷執(zhí)行1、引導(dǎo)期（12.2-12.5)（1）、引導(dǎo)期營銷重點(diǎn)：面向全縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，采用多方集中性短爆，樹立縣中心一站式休閑購物中心基礎(chǔ)形象，以拉近產(chǎn)品認(rèn)知度，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品屬性。（2）、引導(dǎo)期工作內(nèi)容：樹立項(xiàng)目形象；招商啟動(dòng)；銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備。分階段營銷執(zhí)行1、引導(dǎo)期（12.2-12.5)（1）、引導(dǎo)期分階段營銷執(zhí)行2、開盤強(qiáng)銷期（12.5-13.2)開盤強(qiáng)銷期營銷重點(diǎn)在項(xiàng)目開盤前后，客戶的積累應(yīng)進(jìn)入針對排摸、針對分析階段，通過對已積累客戶的回訪與維護(hù)，一方面保證開盤銷量，另一方面為下階段策略制定提供分析依據(jù)。在開盤階段內(nèi)，廣告攻勢不會(huì)如引導(dǎo)期這么大量投放，而是選擇性、節(jié)點(diǎn)性的投放，配合營銷活動(dòng)，以維持項(xiàng)目的市場暴光度。在此階段新客戶主要采用渠道通路，保證一定量新客戶關(guān)注。分階段營銷執(zhí)行2、開盤強(qiáng)銷期（12.5-13.2)開盤強(qiáng)銷期分階段營銷執(zhí)行3、持續(xù)銷售期（2013.2-2013.5)持續(xù)期營銷重點(diǎn)利用熱銷期銷售成果或信息進(jìn)行炒作，進(jìn)一步炒熱項(xiàng)目在縣城搶購情況；借勢項(xiàng)目商業(yè)的旺銷情況，炒作本項(xiàng)目受熱衷程度，推動(dòng)住宅的入市銷售。注重住宅意向客戶的回訪，保持對客戶購買意向的掌握度。分階段營銷執(zhí)行3、持續(xù)銷售期（2013.2-2013.5)持分階段營銷執(zhí)行4、尾盤期（2013.5-2014.2)此時(shí)商業(yè)銷售已處于尾盤期，項(xiàng)目經(jīng)過熱銷已積累大量人氣及關(guān)注度，住宅部分經(jīng)過充分的蓄客時(shí)間及維護(hù)，已積累大量意向客戶，在五月黃金季項(xiàng)目住宅部分推出市場滿足客戶購買需求。商業(yè)部分尾盤期營銷重點(diǎn)隨著產(chǎn)品在市場的熱銷，初期對本案有抗性且未實(shí)現(xiàn)成交的客戶，重新梳理與回訪。從C類客戶內(nèi)再次挖掘，通過引導(dǎo)與維護(hù)，實(shí)現(xiàn)客戶升級。分階段營銷執(zhí)行4、尾盤期（2013.5-2014.2)此時(shí)商三、營銷核心戰(zhàn)術(shù)充分高調(diào)入市、亮點(diǎn)頻出術(shù)、圈層營銷及定向營銷三、營銷核心戰(zhàn)術(shù)充分高調(diào)入市、亮點(diǎn)頻出術(shù)、圈層營銷及定向營銷營銷核心戰(zhàn)術(shù)1.充分高調(diào)入市舉行“盛世地王大廈售樓部啟用儀式暨項(xiàng)目奠基儀式”，邀請縣政府領(lǐng)導(dǎo)及前期意向客戶出席，在城區(qū)制造輿論話題高調(diào)入市。營銷核心戰(zhàn)術(shù)1.充分高調(diào)入市2.亮點(diǎn)頻出術(shù)不斷推出系列特色主題活勱，保持項(xiàng)目在市場上的關(guān)注熱度，貫穿整個(gè)銷售周期，是保證全盤旺銷的一個(gè)有力舉措之一。3、圈層營銷及定向營銷通過舉辦大、小型活動(dòng)，邀請縣城具有樓房購買能力（公務(wù)員、企業(yè)事業(yè)單位員工領(lǐng)導(dǎo)、教師、私營企業(yè)主等）的人員參加活動(dòng)，形成某個(gè)圈層的良性互動(dòng)；另外對當(dāng)?shù)鼐哂刑厣哪硞€(gè)產(chǎn)業(yè)或市場可進(jìn)行定向傳播，通過與產(chǎn)業(yè)的協(xié)會(huì)或者市場的管理層舉辦各種活動(dòng)、派發(fā)宣傳單頁，連續(xù)進(jìn)行市場撬動(dòng)，可以達(dá)成較好的銷售。營銷核心戰(zhàn)術(shù)2.亮點(diǎn)頻出術(shù)3、圈層營銷及定向營銷營銷核心戰(zhàn)術(shù)四、主題營銷活動(dòng)及推廣執(zhí)行以特色主題活動(dòng)貫穿整個(gè)銷售周期，保持市場熱度四、主題營銷活動(dòng)及推廣執(zhí)行以特色主題活動(dòng)貫穿整個(gè)銷售周期，保產(chǎn)品推介會(huì)邀請前期意向客戶及縣城具有購買能力的人員參加，將產(chǎn)品信息及價(jià)值準(zhǔn)確傳達(dá)給意向客戶，在縣城形成輿論炒作熱點(diǎn)。營銷活動(dòng)產(chǎn)品推介會(huì)營銷活動(dòng)營銷活動(dòng)2、蓄水活動(dòng)遵循厚積薄發(fā)的原則，開盤前造足聲勢，強(qiáng)勢吸引足夠多的目標(biāo)客戶，并通過優(yōu)惠策略開始蓄客。營銷活動(dòng)2、蓄水活動(dòng)營銷活動(dòng)3、開盤優(yōu)惠在縣城以實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠或禮品吸引客戶關(guān)注，引爆開盤當(dāng)日氣氛，“羊群效應(yīng)”一觸即發(fā)。營銷活動(dòng)3、開盤優(yōu)惠營銷活動(dòng)4、開盤活動(dòng)為開盤當(dāng)日聚集人氣，邀請政府領(lǐng)導(dǎo)參加，鞏固政府關(guān)系，并邀請知名主持人及表演隊(duì)伍，配合當(dāng)日優(yōu)惠活動(dòng)，展現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力并制造推廣話題，樹立項(xiàng)目形象。營銷活動(dòng)4、開盤活動(dòng)營銷活動(dòng)5、企業(yè)聯(lián)動(dòng)與昭平縣縣委宣傳部聯(lián)動(dòng)，對全體市民（公務(wù)員、企業(yè)事業(yè)單位員工領(lǐng)導(dǎo)、教師、私營企業(yè)主等）征集“記錄昭平歷程，展現(xiàn)城市新貌”攝影作品，通過聯(lián)動(dòng)方式吸引目標(biāo)客戶眼球，獲得縣城企業(yè)員工密切關(guān)注本項(xiàng)目，形成個(gè)圈層的良性互動(dòng)。營銷活動(dòng)5、企業(yè)聯(lián)動(dòng)營銷活動(dòng)6、巡回外展在昭平兩大重鎮(zhèn):黃姚、馬江進(jìn)行巡回外展宣傳本項(xiàng)目，達(dá)到鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在購買客戶告知。營銷活動(dòng)6、巡回外展?fàn)I銷活動(dòng)7、老帶新縣城的人，親戚之間本就喜歡住在一起，再給一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，很多業(yè)主都會(huì)紛紛拉攏自己的親朋好友來買房，賣力程度更甚于專門請的營銷人員。營銷活動(dòng)7、老帶新推廣執(zhí)行戶外：目的：項(xiàng)目全興亮相，形象傳遞媒體：戶外廣告、圍墻、路旗、路口導(dǎo)視、車體廣告宣傳物料：目的：傳播銷售信息媒體：DM宣傳海報(bào)推廣執(zhí)行戶外：宣傳物料：謝謝！中國一品堂桂林公司2011.6.25謝謝！中國一品堂桂林公司演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！盛世地王大廈前期策劃報(bào)告中國一品堂桂林公司2011.6.25盛世地王大廈前期策劃報(bào)告中國一品堂桂林公司項(xiàng)目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城區(qū)發(fā)展規(guī)劃1

PARTONE項(xiàng)目宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城區(qū)發(fā)展規(guī)劃1PART一、項(xiàng)目宏觀背景分析在“東盟自由貿(mào)易區(qū)、西部大開發(fā)和泛珠三角區(qū)域”合作的戰(zhàn)略結(jié)合點(diǎn)的促動(dòng)下，昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長。一、項(xiàng)目宏觀背景分析在“東盟自由貿(mào)易區(qū)、西部大開發(fā)和泛珠三角昭平縣概況昭平地處廣西東部、桂江中游?？h域面積3273平方公里，轄8鎮(zhèn)9鄉(xiāng)，人口39.2萬，縣城人口5.6萬。經(jīng)過縣城的桂江上接漓江、下匯西江，為桂(林)梧(州)通航主航道；陸路有白黃線與東西南北國道相接，桂(林)梧(州)高速路貫穿境內(nèi)。全縣水力資源蘊(yùn)藏量為38.5萬千瓦，可開發(fā)量25.2萬千瓦，是全國第一批農(nóng)村初級電氣化達(dá)標(biāo)縣；礦藏有金、銀、錳、鉛、鋅、大理石、重晶石等礦產(chǎn)20多種，其中黃金的儲(chǔ)量和開采，在廣西區(qū)內(nèi)占有重要地位。林業(yè)資源豐富，是廣西四大重點(diǎn)林業(yè)縣之一；并且名優(yōu)特產(chǎn)多，其中茶葉，豆豉、沙田柚堪稱昭平三寶，并且昭平縣距賀州市區(qū)128公里，梧州市200公里、桂林市210公里。昭平縣概況昭平地處廣西東部、桂江中游。縣域昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r◎2009年昭平縣全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值38.78億元，比上年增長12.7%?！?009年昭平縣全年實(shí)現(xiàn)人均可支配收入12650元，比上年增長3.9%。經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入的持續(xù)增長為昭平縣城區(qū)發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r◎2009年昭平縣全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值38.7二、城區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃“兩區(qū)一軸”(江濱新區(qū)、黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、昭平至黃姚二級公路產(chǎn)業(yè)軸)”承載山城騰飛的希望！二、城區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃“兩區(qū)一軸”(江濱新區(qū)、黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃江濱新區(qū)：將崛起一座新城

2010年舉行的昭平縣委十二屆七次全體(擴(kuò)大)會(huì)議上，建設(shè)江濱新區(qū)的宏偉藍(lán)圖正式出爐：圍繞“休閑型山水森林城”要求，以“三年打基礎(chǔ)、五年上規(guī)模、十年出新城”為發(fā)展目標(biāo)，把江濱新區(qū)建設(shè)成為昭平新的政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化休閑、商務(wù)中心和商貿(mào)基地，再造一座新縣城，形成一座新縣城，形成縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的一極。距離城區(qū)商業(yè)中心僅1.4公里。

濱江新區(qū)城區(qū)商業(yè)、行政中心昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃江濱新區(qū)：將崛起一座新城

2010年舉行的昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：黃姚是中國十大名鎮(zhèn)之一，離縣城63公里，黃姚經(jīng)濟(jì)區(qū)將建設(shè)成為集旅游、工業(yè)、商貿(mào)于一體的昭平城市副中心。昭平至黃姚二級公路產(chǎn)業(yè)軸：特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)集聚昭平至黃姚二級公路的沿途地區(qū)，交通便利、資源豐富、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好。昭平縣委縣政府決定整合資源，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚，加快形成富有地方特色、區(qū)域競爭力強(qiáng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)軸。

昭平縣城市發(fā)展規(guī)劃黃姚旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：昭平至黃姚二級公路產(chǎn)業(yè)小結(jié)：◎昭平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有堅(jiān)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐（林業(yè)、礦產(chǎn)、名優(yōu)特產(chǎn)、旅游產(chǎn)業(yè)等），隨著近年生產(chǎn)總值及人均可支配收入的增長，為城鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房置業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)?！蛘哑娇h加緊推進(jìn)“兩區(qū)一軸”建設(shè)，“打造一個(gè)生態(tài)型山水森林城”的新城區(qū)是他的目標(biāo)?！颉盀I江新區(qū)”未來將發(fā)展為城區(qū)內(nèi)又一個(gè)集政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化休閑、商務(wù)中心和商貿(mào)基地于一體的生活區(qū)域，距離城區(qū)商業(yè)中心舊汽車站一帶僅1.4公里。小結(jié)小結(jié)：小結(jié)昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城區(qū)主要在售樓盤分布2

PARTONE城區(qū)住宅情況分析城區(qū)商業(yè)市場格局昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城區(qū)主要在售樓盤分布2一、昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)處于起步階段，未來房價(jià)走勢良好。一、昭平縣房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)處于起步階段，未來房價(jià)走勢良好昭平房地產(chǎn)發(fā)展概況◎在2002年之前昭平人基本上與房地產(chǎn)的財(cái)富神話無關(guān)，也不關(guān)注何為“樓花”，昭平人只關(guān)注桂江碧水和滿山綠茶?！?002年的鳳凰花園，是昭平的第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為昭平第一個(gè)真正意義上的商品房。隨后至2009年期間，昭平陸陸續(xù)續(xù)的推出部分經(jīng)濟(jì)適用房和一些小項(xiàng)目。嚴(yán)格意義上來說，昭平還是塊房地產(chǎn)開發(fā)的處女地。◎做為四線城市，昭平的消費(fèi)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)的影響較小，加上城市基礎(chǔ)設(shè)施不發(fā)達(dá)，許多行業(yè)還沒起步，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在昭平將存在的廣闊的發(fā)展空間。◎目前，整個(gè)縣城存在著較多的單位集資房，但是已經(jīng)嚴(yán)重滯后，無法滿足新的生活需要，整個(gè)昭平縣缺乏高品質(zhì)的住宅?！蛘哑綐鞘胁淮嬖谂菽?，未來房價(jià)走勢良好。昭平房價(jià)始終在剛性需求種穩(wěn)中有升。昭平房地產(chǎn)發(fā)展概況◎在2002年之前昭平人基本上與房地產(chǎn)的財(cái)二、城區(qū)主要在售樓盤分布城區(qū)內(nèi)在售樓盤較少，高品質(zhì)物業(yè)小區(qū)缺乏。二、城區(qū)主要在售樓盤分布城區(qū)內(nèi)在售樓盤較少，高品質(zhì)物業(yè)小區(qū)缺城區(qū)主要在售樓盤分布◎目前共4個(gè)樓盤在售或預(yù)售?！蛭磥砉┴洏潜P集中在河西（新汽車站）?！驏|方世紀(jì)城是昭平最大樓盤，也是在售樓盤內(nèi)唯一有物業(yè)管理小區(qū)。城區(qū)主要在售樓盤分布◎目前共4個(gè)樓盤在售或預(yù)售。三、城區(qū)住宅情況分析城區(qū)住宅以多層為主，東方世紀(jì)城為未來主要供貨量社區(qū)。三、城區(qū)住宅情況分析城區(qū)住宅以多層為主，東方世紀(jì)城為未來主要住宅情況概況樓盤名稱樓盤概況類型主力戶型銷售時(shí)間供貨面積（㎡）銷售面積（㎡）價(jià)格銷售情況中鑫大廈建面：3000㎡一棟6層多層兩房：80-100三房：100-1102011.1月至3月463046301800售罄東方世紀(jì)城占地：250畝

建面：40萬㎡多層+小高層三房：102-116兩房：842011.1月至今4.2萬㎡9500㎡均價(jià)：200095%中鑫花園建面：6800㎡兩棟6層多層

三房：150四房：1702011.3月至今60002350210036%河?xùn)|商貿(mào)城建面：8400㎡兩棟7層多層

三房：約130四房：約145未售約6000㎡

預(yù)計(jì)1600-1800

◎昭平住宅市場剛剛起步，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)以及單體樓是10年以前市場供應(yīng)的主要形式；供需量少（單盤量在50套左右），無物業(yè)管理?！蚰壳霸谑蹣潜P以多層為主，無電梯房銷售?！驏|方世紀(jì)城是昭平首個(gè)真正意義的小區(qū)，規(guī)模大，影響大。今年供貨量預(yù)計(jì)超過4.2萬㎡。住宅情況概況樓盤名稱樓盤概況類型主力戶型銷售時(shí)間供貨面積銷售成交戶型分析◎市場銷售以三房為主，兩房為輔◎三房兩條主力產(chǎn)品線：100-110㎡、115-120㎡；兩房主力戶型80-90㎡◎100-110㎡緊湊型三房市場銷售最快，四房銷售緩慢?！騼r(jià)格出現(xiàn)分化：高品質(zhì)的小區(qū)（東方世紀(jì)城）價(jià)格在1800-2000；單體樓價(jià)格在1500-1800、地段較好的中心花園價(jià)格在2100元成交戶型分析◎市場銷售以三房為主，兩房為輔主要競爭個(gè)案分析東方世紀(jì)城：東方世紀(jì)城項(xiàng)目由昭平縣恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)建設(shè)，建設(shè)地點(diǎn)為昭平鎮(zhèn)河?xùn)|新區(qū)新汽車站旁，總用地230畝，總建筑面積38萬平方米，計(jì)劃總投資6.8億元，一期規(guī)劃用地面積62580平方米，建筑面積98890平方米。規(guī)劃住戶4000戶，將吸納12000多人入住。項(xiàng)目規(guī)劃有商品套房、超市、酒店、步行街、幼兒園、會(huì)所、花園、廣場等。樓盤名稱一期所推樓棟類型主力戶型銷售時(shí)間供貨面積（㎡）銷售面積（㎡）價(jià)格銷售情況東方世紀(jì)城1#、15#多層+小高層三房：102-116兩房：842011.1月至今4.2萬㎡9500㎡均價(jià)：200095%東方世紀(jì)城一期銷售情況：主要競爭個(gè)案分析東方世紀(jì)城：樓盤名稱一期所推樓棟類型主力戶型主要競爭個(gè)案分析東方世紀(jì)城6月所推戶型：6-10#樓，多層一梯兩戶，均價(jià)2100元戶型三房四房合計(jì)面積116130130141

套數(shù)166342828256總面積1925644203640394831264116㎡三房是二期推貨的主力，銷售情況良好。主要競爭個(gè)案分析東方世紀(jì)城6月所推戶型：6-10#樓，多層一小結(jié)◎目前城區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目較少，售樓樓盤以多層為主，無電梯房銷售，并且在售樓盤多以單體樓為主；◎東方世紀(jì)城是目前城區(qū)內(nèi)住宅最大供貨量項(xiàng)目，并在未來三年內(nèi)將維持較大供貨量，是城區(qū)內(nèi)在售樓盤中唯一推行物業(yè)管理小區(qū)；◎目前縣城內(nèi)整體房價(jià)水平在2000元左右，消化戶型以緊湊型三房、二房為主。小結(jié)：目前昭平縣房地產(chǎn)市場處于起步階段，住宅市場整體價(jià)格較低，項(xiàng)目住宅部分目前不適合入市銷售。小結(jié)◎目前城區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目較少，售樓樓盤以多層為主，無電梯房銷四、城區(qū)商業(yè)市場格局城區(qū)中心商業(yè)帶主要分布在舊汽車站區(qū)域。四、城區(qū)商業(yè)市場格局城區(qū)中心商業(yè)帶主要分布在舊汽車站區(qū)域。城區(qū)商業(yè)業(yè)布局情況育才西路，西寧北路一帶：家裝建材市場中心北起綜合市場，南至永安街，西接西寧路，東至東寧路：市中心最繁華商業(yè)圈，集娛樂休閑，電子產(chǎn)品購買，綜合零售批發(fā)于一體?？h政府區(qū)域：匯集大型家電超市?！锉卷?xiàng)目城區(qū)商業(yè)業(yè)布局情況育才西路，西寧北路一帶：家裝建材市場中心北中心區(qū)商業(yè)分布情況◎北起綜合市場，南至永安街，西接西寧路，東至東寧路形成了昭平最繁華的商業(yè)圈?！蛞粚由虡I(yè)是經(jīng)營的絕對主流，二層商業(yè)認(rèn)可度低。中心區(qū)商業(yè)分布情況◎北起綜合市場，南至永安街，西接西寧路，東中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況1、興隆步行街商業(yè)（東寧路至西寧路）◎2004年銷售，4層天地樓，建面260㎡，售價(jià)35萬（1350元/㎡）◎商鋪面積約40-50㎡（開間：4-4.5米，進(jìn)深：10-11米）◎租金：臨東寧路70-85元/㎡/月，臨西寧路60元/㎡/月◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：共53家店鋪，主要以品牌服裝、鞋為主中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況2、河西路商業(yè)(東寧路至西寧路)◎商鋪面積約40-60㎡（開間：4-4.5米，進(jìn)深：10-12米）◎租金：60-80元/㎡/月◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：共61家店鋪，主要以品牌服裝、日雜、超市、娛樂為主中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況2、河西路商業(yè)(東寧路至西寧路)中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況3、東寧路商業(yè)（河西路至新華街）

◎商鋪面積約25-70㎡（開間：3.5-4.5米，進(jìn)深：7-15米）

◎租金：80-100元/㎡/月，二層15-18元/㎡/月。

◎業(yè)態(tài)情況：共71家店鋪，主要以酒店、服飾、通訊為主◎中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況3、東寧路商業(yè)（河西路至新華街）◎中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況4、西寧路商業(yè)（河西路至新華街）◎商鋪面積約20-50㎡（開間：3.5-4.5米，進(jìn)深：5-10米）◎租金：55-75元/㎡/月◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：共119家店鋪，主要以摩托、服飾、小吃為主。中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況4、西寧路商業(yè)（河西路至新華街）中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況◎綜合市場1-2層為商鋪◎2007年銷售，一層7000-8500元，二層4000元◎商鋪面積約30㎡（開間：4米，進(jìn)深：7米）◎租金：一層65-85元/㎡/月，二層10-15元/㎡/月◎經(jīng)營情況：一層街鋪旺場，二層大部分空置。分析：

依托農(nóng)貿(mào)市場的定位和縣城中心的地段，首層街鋪極旺；

二層商鋪冷場的原因在于市場規(guī)劃，二層入口設(shè)置在市場中庭，無獨(dú)立、明顯的入口通道導(dǎo)致二層商業(yè)價(jià)值極弱。5、綜合市場中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況◎綜合市場1-2層為商鋪5、綜合市場6、縣政府圓盤商業(yè)◎商鋪約60-80㎡（開間3.5-6m，進(jìn)深8-10m）◎租金：20-30元/㎡◎經(jīng)營業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營超市、電器、服裝、家具等◎二層商業(yè)冷淡，主要為一層超市的延伸空間，或者家具城。

分析：商業(yè)中心向本項(xiàng)目所在區(qū)域的步行街和綜合市場集中，該區(qū)域的商業(yè)日漸冷淡，以日常生活配套為主。

中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況6、縣政府圓盤商業(yè)中心區(qū)主要商業(yè)體項(xiàng)目概況7、寶石街◎?qū)毷帜壳吧啼伿蹆r(jià)約5000元/㎡，◎租金約500元/間/月（折合約8元/㎡）◎經(jīng)營業(yè)態(tài)以茶葉為主，商鋪空置率超過7成，生意冷淡。分析：地段偏遠(yuǎn)，大部分為單邊街商鋪，商業(yè)氛圍弱；專業(yè)市場的營造