戴德梁行鄭州慶豐路酒精廠項(xiàng)目項(xiàng)目策劃方案

12022/12/16鄭州酒精廠商業(yè)項(xiàng)目戴德梁行——項(xiàng)目策劃方案DTZRetailDept.2鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案-序言十分感謝貴司對于戴德梁行的信任，同時也感謝貴司給予我們機(jī)會去共同探討[鄭州酒精廠項(xiàng)目]之未來發(fā)展。戴德梁行具有多年豐富的國內(nèi)外商業(yè)物業(yè)一站式服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，而我們的團(tuán)隊(duì)一直深度參與著亞太區(qū)各主要城市的房地產(chǎn)市場。3鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案-序言戴德梁行為配合貴司項(xiàng)目定位規(guī)劃之需求，業(yè)已在前兩階段工作中，分別針對[鄭州酒精廠項(xiàng)目]商業(yè)部分完成了市場研究及項(xiàng)目分析以及項(xiàng)目初步方案建議，在初步方案中，本行根據(jù)貴司要求以及現(xiàn)時地塊情況，提出本行設(shè)計(jì)的三套規(guī)劃初步方案，供貴司比較研究及選擇。基于前兩階段的以上市場分析研究及策劃工作，以及貴司深圳同類項(xiàng)目考察結(jié)果，貴司最終選擇本行提交的方案一作為進(jìn)一步深化之基礎(chǔ)，戴德梁行本次匯報(bào)將就方案一的商業(yè)定位、酒店式公寓定位方面進(jìn)行深化，并就商業(yè)部分之商場規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合等方面提供初步建議，以指引商業(yè)建筑設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)分區(qū)，清晰涵蓋各種商業(yè)業(yè)態(tài)對建筑本身的技術(shù)要求。我們期望[鄭州酒精廠項(xiàng)目]的投資發(fā)展始終契合市場需求并最終成為貴司持續(xù)、高效盈利的最優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。4鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案零售市場－鄭州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局不合理，二七商圈零售業(yè)過度集中，其他區(qū)域則較為零散；各商圈內(nèi)各商家定位同商品結(jié)構(gòu)的趨同使同質(zhì)化競爭激烈，商業(yè)形態(tài)滯后，極大地限制商圈的整體發(fā)展，改變目前商業(yè)形態(tài)、商業(yè)結(jié)構(gòu)是鄭州商業(yè)升級的當(dāng)務(wù)之急。消費(fèi)者研究－鄭州市目前尚沒有真正的大規(guī)模的一站式購物中心。綜合性購物中心的構(gòu)想與本行進(jìn)行的消費(fèi)者市場調(diào)查的結(jié)果十分吻合。當(dāng)受訪者被問及有關(guān)最適合鑫苑酒精廠項(xiàng)目的主題時，「大型綜合性購物中心」是最受被訪者歡迎的一種主題，遠(yuǎn)較生活時尚主題和大型百貨為高。在消費(fèi)者市場調(diào)查的結(jié)果中，亦顯示出商品服務(wù)種類是否多元化和便利性是受訪鄭州居民選擇目前購物地點(diǎn)的最關(guān)鍵因素，證明這些被訪者均期望可體驗(yàn)「一站式購物」的樂趣。公寓市場－鄭州公寓市場，無論是銷售總體量還是價格走勢，二七區(qū)都緊隨金水區(qū)。二七區(qū)公寓物業(yè)因發(fā)達(dá)的商業(yè)氛圍而使得受追捧力度大，這在二七區(qū)現(xiàn)有公寓物業(yè)多樣化的物業(yè)定位、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及良好的物業(yè)銷售狀況中得以充分體現(xiàn)。如果二七區(qū)公寓物業(yè)的發(fā)展能夠充分利用自身核心商群所具備的優(yōu)勢，從全市公寓物業(yè)軟硬件配置相對差別不大中尋找突破點(diǎn)，并將物業(yè)發(fā)展空間和客戶拓展范圍放大，則公寓物業(yè)發(fā)展前景更值得樂觀。1|市場分析綜述5二七商圈西站口廣場及周邊本項(xiàng)目大二七商圈西移鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案區(qū)位情況－本項(xiàng)目位于鄭州市中南部――鄭州傳統(tǒng)居住板塊，區(qū)域居住氛圍濃厚，市政配套較完善，相對規(guī)模和素質(zhì)較高的商業(yè)、辦公物業(yè)、酒店物業(yè)則較少。項(xiàng)目所處鄭州東西主干道隴海路上，項(xiàng)目東西分別臨近鄭州南北主干道京廣路和嵩山路，項(xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)輻射能力較好，易達(dá)性較強(qiáng)。1|市場分析綜述城市規(guī)劃背景－鄭州市規(guī)劃局透露，未來鄭州市將建設(shè)火車站西出口，并圍繞西出口再發(fā)展一個新商圈。按照規(guī)劃，西出站口周邊除了滿足客流的功能外，將以文化展示、商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、酒店服務(wù)為主，輔以物流和住宅的功能，通過帶動火車站周邊的人流、物流、資金流、信息流，這一地區(qū)將力圖打造成帶動鄭州中心城區(qū)發(fā)展新的增長點(diǎn)，向城市中心的商業(yè)區(qū)、展示中心和文化中心轉(zhuǎn)變。

可以預(yù)期，未來火車站西出站口的開通以及未來鄭州地鐵和西站口的對接，西出站口將形成新的商圈，同時隨著現(xiàn)有二七商圈現(xiàn)有可開發(fā)用地的緊張和高昂的商業(yè)成本，很多商家會跟隨西站的建設(shè)跨越鐵路線進(jìn)駐西區(qū)，二七核心商圈將向跟隨人流向西站外延擴(kuò)展，二七商圈的中心將向西區(qū)（即鐵路西側(cè)）傾斜，西出站口商圈將融入二七商圈內(nèi)，形成鄭州市中心的大二七商圈?？梢灶A(yù)見，隨著這種形式的逐漸演變，將為本項(xiàng)目帶來可觀的人流，由于本項(xiàng)目距離西站廣場（約1公里)較近，未來本項(xiàng)目將融進(jìn)二七商圈，并成為市級商圈受鄭州市民關(guān)注之項(xiàng)目。6鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案就[鑫苑酒精廠項(xiàng)目]整體區(qū)位而言，其優(yōu)勢在于其該區(qū)位為于鄭州市區(qū)中心，臨近二七核心商圈，但由于鐵路隔斷的商業(yè)空白區(qū)域，存在極大的商業(yè)發(fā)展空間。同時該項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能夠形成城市的商業(yè)標(biāo)志。如何有效提升商圈商業(yè)水平，規(guī)劃具有特色的和市場潛在需求的商業(yè)業(yè)態(tài)及其組合；如何在競爭中先行一步，充分融入國際先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)。因此，本行認(rèn)為[鑫苑酒精廠項(xiàng)目]存在著零售概念的引入引導(dǎo)及合理組織等問題亟待解決。商業(yè)聚集度與經(jīng)營服務(wù)功能介于市級商業(yè)中心與區(qū)域級商業(yè)中心之間，服務(wù)對象不局限在本區(qū)域居民、商務(wù)人群。透過獨(dú)特商業(yè)區(qū)功能規(guī)劃與主題定位，對二七、碧沙兩處市級商業(yè)中心人群形成部分分流，對周邊的區(qū)域級商業(yè)中心覆蓋人群形成就近集中。因此，戴德梁行認(rèn)為本項(xiàng)目定位為市級商業(yè)副中心不僅符合城市發(fā)展方向與消費(fèi)者期望，并適度超前，為未來預(yù)留了發(fā)展空間。鄭州火車站西出站口的系列規(guī)劃的出臺，更為適度的超前提供了難得的市場契機(jī)。鄭州市級商業(yè)副中心2|項(xiàng)目總體定位7鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案項(xiàng)目發(fā)展主題的核心在于購物中心的規(guī)劃，利用購物中心的商業(yè)凝聚力組織其他建筑功能的展開，涵蓋酒店式公寓、公寓及住宅區(qū)。在購物中心對于區(qū)域的融合方面，隴海路/慶豐街位于二七商圈西側(cè)，隴海路本身東西交通樞紐概念明顯，周邊亦以鐵路運(yùn)輸職能企事業(yè)單位、居住區(qū)為主，項(xiàng)目應(yīng)體現(xiàn)高效率的城際交通所帶來的商業(yè)貿(mào)易高度發(fā)達(dá)的區(qū)域形態(tài)。鄭州火車站百年發(fā)展成就了二七商圈的批發(fā)零售商業(yè)的崛起，而自1999年最后一次改造落成八年后西站口的規(guī)劃建設(shè)提供了對于零售、酒店、金融辦公等城市商業(yè)功能更好的發(fā)展機(jī)遇，本項(xiàng)目發(fā)展的主題應(yīng)塑造出該區(qū)域有絕對凝聚力的商業(yè)空間與公共建筑，以對應(yīng)這一契機(jī)。因此，項(xiàng)目發(fā)展的主題定位為[西二七中心]/[West27center]。作為二七商圈重心向西側(cè)傾斜，作為二七商圈向西延伸覆蓋區(qū)域的本項(xiàng)目，提供更好的交通到達(dá)條件與泊車便利、更好的商業(yè)建筑規(guī)劃、更好的商業(yè)形象與環(huán)境、更好的功能與業(yè)態(tài)組合，同時借助二七商圈穩(wěn)定的商業(yè)人流，可以達(dá)成對于二七商圈的有效提升。3|項(xiàng)目發(fā)展主題定位

鄭州[西二七中心][West27center]8鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案功能定位核心——以商業(yè)功能為基礎(chǔ)，支撐亦提升居住功能商業(yè)功能——綜合購物生活中心，酒店式公寓（含辦公功能）居住功能——服務(wù)式公寓、高尚住宅區(qū)酒店式公寓35,000㎡公寓A塔25,000㎡高尚住宅區(qū)150,000㎡隴海路慶豐街購物中心85,000㎡公寓B塔30,000㎡4|項(xiàng)目發(fā)展功能定位

9鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案5|項(xiàng)目商業(yè)部分零售概念建議戴德梁行認(rèn)為，零售概念建議的核心是：幫助[鑫苑酒精廠項(xiàng)目]確立成為鄭州市的區(qū)域商圈核心商業(yè)中心，未來成為泛二七商圈內(nèi)的綜合商業(yè)中心，令在項(xiàng)目開發(fā)初期便作為一種識別物，吸引整個火車站西隴海路片區(qū)乃至鄭州全市區(qū)域消費(fèi)關(guān)注，吸納人氣，亦為住宅/公寓的銷售奠定基礎(chǔ)。零售概念建議的最終目標(biāo)，就是為確保本項(xiàng)目成功，必須即能迎合商圈現(xiàn)存人口的需求，亦須預(yù)留未來商業(yè)發(fā)展的空間，以切合顧客的期望及要求?？傮w零售概念－綜合型購物中心

傳統(tǒng)上，百貨商場、步行街、專業(yè)市場和小規(guī)模的商場目前依然是鄭州市主要的商業(yè)形式，并且分散在鄭州各區(qū)，鄭州各商圈各具特色，但缺乏真正在鄭州具有號召力的綜合型龍頭商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)。最近幾年隨著市場的開放，鄭州出現(xiàn)了一些西方風(fēng)格的購物中心和商業(yè)街區(qū)，包括百盛購物中心、金博大、北京華聯(lián)等。但其本身從設(shè)計(jì)、招商、經(jīng)營模式等方面就存在一些缺陷，包括無法擺脫傳統(tǒng)百貨經(jīng)營模式、缺乏核心主力店、商品組合沒有吸引力，這將直接影響項(xiàng)目的招商難度和經(jīng)營。10鄭州-慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案5|項(xiàng)目零售概念建議總體零售概念－一站式購物

本方案建議之購物中心是鄭州市場上最大的購物中心之一。與其它競爭的百貨類、超市為主的購物廣場類零售商家（丹尼斯、百盛購物中心、金博大等）相比，他提供更多元化的商品和服務(wù)選擇，交通的便捷；與其它競爭的再建購物中心或商業(yè)街區(qū)（大上海城、國貿(mào)中心等）相比，他提供更吸引人的商品業(yè)態(tài)組合和更舒適的購物環(huán)境，這些優(yōu)勢與大量的餐飲、娛樂設(shè)施結(jié)合起來，就創(chuàng)造出一站式購物休閑的概念，一個在同一屋檐下可控溫度的環(huán)境中能夠?yàn)橘徫镎咛峁┤抠徫锉憷瓦x擇比較，并且可以作為全家人休息和享受餐飲的目的地。大多數(shù)歐洲和美國的購物中心已經(jīng)進(jìn)一步發(fā)展了這種“一站式購物”的概念，增加了娛樂設(shè)施、對購物中心的設(shè)計(jì)、布局和特色給予特殊的關(guān)注。這個趨勢意味著購物中心已經(jīng)不僅僅是吸引有特定需求的當(dāng)?shù)刭徫镎叩馁徫飯鏊；蛘呤潜惶囟ǖ膴蕵吩O(shè)施如電影院、溜冰場的吸引，或者是由于購物中心創(chuàng)造了一個有吸引力和舒適的環(huán)境，購物中心已經(jīng)成為居民和游客尋求放松和消磨閑暇時間的地方。本項(xiàng)目處于鄭州中心南區(qū)，傳統(tǒng)的居住片區(qū)，必將對區(qū)域的中高消費(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。11鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案5|項(xiàng)目零零售概概念建建議總體零零售概概念－－一站站式購購物大量的的零售售商店店、餐餐飲和和娛樂樂設(shè)施施的聚聚集成成功地地吸引引了大大量的的人流流的長長時間間逗留留，高高水平平的消消費(fèi)和和購物物、餐餐飲、、娛樂樂交叉叉消費(fèi)費(fèi)的機(jī)機(jī)會。。創(chuàng)造造一種種在鑫鑫苑酒酒精廠廠項(xiàng)目目購物物中心心““一站站式購購物””的體體驗(yàn)是是項(xiàng)目目的一一個特特征，，它對對保證證項(xiàng)目目的成成功非非常重重要。。購物中中心中中的廣廣場、、長廊廊、休休閑座座椅等等公共共空間間，帶帶給消消費(fèi)者者休閑閑休息息的空空間；；購物物、餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂、、服務(wù)務(wù)、旅旅游區(qū)區(qū)域的的合理理搭配配滿足足消費(fèi)費(fèi)者一一次購購足和和一站站式休休閑消消費(fèi)的的需求求，使使消費(fèi)費(fèi)模式式得以以升級級；獨(dú)獨(dú)具匠匠心的的主題題營造造使娛娛樂休休閑功功能更更加突突出，，回歸歸購物物中心心業(yè)態(tài)態(tài)的本本質(zhì)——休閑時時代的的產(chǎn)物物，充充分體體現(xiàn)了了以人人為本本的理理念，，營造造和引引導(dǎo)新新的消消費(fèi)方方式，，引進(jìn)進(jìn)一種種新的的文化化理念念和生生活理理念；；這種種重視視整體體環(huán)境境和功功能提提升的的結(jié)果果，使使消費(fèi)費(fèi)者的的購物物不再再是單單純的的購物物，而而是一一種享享受，，再配配合"一次性購購足"的新消費(fèi)費(fèi)觀念，，無疑會會給消費(fèi)費(fèi)者一種種全新的的購物體體驗(yàn)。12鄭州-慶豐路酒酒精廠項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃方案5|項(xiàng)目零售售概念建建議總體零售售概念－－新穎的的概念新穎的概概念，例例如國際際知名零零售商（（如沃爾爾瑪、家家樂福、、百盛百百貨、太太平洋百百貨、時時代華納納影城等等），能能夠引起起消費(fèi)者者的興趣趣和好奇奇，可以以使購物物中心從從更大的的商圈得得到生意意并且吸吸引更多多的游客客。許多多國際上上成功的的購物中中心在其其市場上上提供獨(dú)獨(dú)一無二二的經(jīng)營營理念，，從室內(nèi)內(nèi)娛樂公公園、IMAX電影院、、水族館館、運(yùn)動動場、交交互式博博物館等等需要大大規(guī)模投投資的設(shè)設(shè)施到那那些主要要取決于于商店的的主題餐餐廳、美美食廣場場或櫥窗窗商店等等。通過過各類商商戶的組組合，將將形成相相對現(xiàn)有有傳統(tǒng)商商業(yè)更具具優(yōu)勢的的核心競競爭力。。13鄭州-慶豐路酒酒精廠項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃方案6|項(xiàng)目市場場定位市場定位位－項(xiàng)目目開發(fā)理理念打造鄭州州火車站站西片區(qū)區(qū)乃至鄭鄭州最具具特色綜綜合型購購物中心心，多元元化多時時段的經(jīng)經(jīng)營理念念，將自自由空間間的概念念貫穿其其中。建建成后的的鑫苑酒酒精廠購購物中心心項(xiàng)目，，將引領(lǐng)領(lǐng)整個鄭鄭州的商商業(yè)潮流流。不易落伍伍的商業(yè)業(yè)組合，，適合當(dāng)當(dāng)前和未未來的商商業(yè)布局局，保持持長期的的繁榮。。融購物、、休閑、、娛樂、、餐飲、、旅游、、服務(wù)、、公寓為為一體的的商業(yè)中中心區(qū)。。大型購物物中心獨(dú)獨(dú)特的經(jīng)經(jīng)營模式式，錯落落別致的的布局，，良好的的景觀創(chuàng)創(chuàng)造濃厚厚的商業(yè)業(yè)氛圍。。有效地區(qū)區(qū)分各區(qū)區(qū)域之功功能，控控制本項(xiàng)項(xiàng)目自身身內(nèi)部區(qū)區(qū)域間的的競爭，，以區(qū)域域差別區(qū)區(qū)分客源源層，有有效地?cái)U(kuò)擴(kuò)大了客客源層。。使其商商業(yè)價值值最大化化。以大型單單體建筑筑區(qū)分鄭鄭州目前前流行的的、繁多多的商業(yè)業(yè)街和街街區(qū)式商商業(yè)模式式，打造造在同一一個屋檐檐下可控控制溫度度的大型型綜合型型一站式式購物中中心。14鄭州-慶豐路酒酒精廠項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃方案6|項(xiàng)目市場場定位市場定位位－定位位背景國內(nèi)早期期的大型型商場和和鄭州現(xiàn)現(xiàn)存大型型商場，，由于缺缺少體現(xiàn)現(xiàn)都市文文化品味味且富有有個性化化的主題題設(shè)計(jì)，，且內(nèi)容容設(shè)置到到品牌引引進(jìn)都大大同小異異，由此此引發(fā)日日益嚴(yán)重重的同質(zhì)質(zhì)化危機(jī)機(jī)，造成成中國第第一代購購物中心心“主題缺位位、功能能缺陷”的硬傷傷。而鄭鄭州現(xiàn)有有眾多項(xiàng)項(xiàng)目其商商場布局局、品牌牌招商、、促銷宣宣傳等工工作均圍圍繞“全全”字而而進(jìn)行，，希望能能為全齡齡段、各各收入段段的消費(fèi)費(fèi)者提供供全方位位的商業(yè)業(yè)服務(wù)。。實(shí)際上上，這種缺乏乏主題的的經(jīng)營容容易造成成商品和和服務(wù)不不具特色色，不易易長期地地吸引消消費(fèi)者。。合理地、、準(zhǔn)確地地進(jìn)行市市場定位位，可找找出與經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢勢相適合合的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群，從而而確定經(jīng)經(jīng)營主題題。圍繞繞這個經(jīng)經(jīng)營主題題深入展展開各項(xiàng)項(xiàng)工作，，容易達(dá)達(dá)到事半半功倍的的效果。。商場的進(jìn)進(jìn)化潮流流：攤販鋪鋪面（門門面店））百百貨公公司量量販販店ShoppingMall專業(yè)集中中市場ShoppingMall將被賦予予鮮明的的主題。。隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，舊有有的商業(yè)業(yè)經(jīng)營模模式將不不再符合合現(xiàn)代商商業(yè)經(jīng)營營的需要要，將會會逐漸沒沒落，新式的經(jīng)經(jīng)營模式式逐漸取取代舊有有的模式式。15鄭州-慶豐路酒酒精廠項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃方案6|項(xiàng)目市場場定位市場定位位集購物、、餐飲、、休閑、、娛樂、、文化等等功能為為一體的的融匯多多樣時尚尚業(yè)態(tài)的的一站式式大型綜綜合性主主題購物物中心。。該定位之之主題為為現(xiàn)代家庭庭娛樂型型購物中心心，為區(qū)區(qū)域內(nèi)和和鄭州中中高收入入居民和和游客提提供一個個主要購購物目的的地。以以超越現(xiàn)現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)統(tǒng)百貨及及單一主主題商場場，最終終能夠獲獲得目標(biāo)標(biāo)人群強(qiáng)強(qiáng)烈的消消費(fèi)認(rèn)同同感及歸歸屬感。。但由于鄭鄭州新的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目眾多多，應(yīng)避避免項(xiàng)目目內(nèi)單店店和眾多多商場的的直接競競爭，著著重于項(xiàng)項(xiàng)目整體體商業(yè)組組合產(chǎn)生生的一站站式購物物休閑的的核心競競爭力培培養(yǎng)，在在重吸納納本區(qū)域域消費(fèi)者者外，未未來應(yīng)立立足西二二七商圈圈商業(yè)中中心地位位，著重吸納納在鄭州州市的中中高收入入、家庭庭式消費(fèi)費(fèi)者的零零售消費(fèi)費(fèi)力和到到鄭州旅旅游的中中外人士士。16鄭州-慶豐路酒酒精廠項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃方案7|項(xiàng)目功能能定位購物本項(xiàng)目是是以盈利利性為本本，購物物是主要要的功能能，零售售類商家家也是本本項(xiàng)目銷銷售和租租賃承租租能力較較高的主主要目標(biāo)標(biāo)客戶類類型，故故除具有有主力百百貨、超超市、家家居家飾飾店外，，還包括括各類專專業(yè)店、、品牌店店、電子子通訊世世界等中中小型零零售類場場所。觀光融入家庭庭娛樂休休閑主題題的商業(yè)業(yè)空間，，以建筑筑風(fēng)格、、裝修風(fēng)風(fēng)格、經(jīng)經(jīng)營風(fēng)格格、廣場場表演、、各種展展覽等體體現(xiàn)觀光光旅游的的功能，，以所展展現(xiàn)的休休閑娛樂樂主題，，吸引另另一客源源層——游客，增增加商城城的客流流量，最最終達(dá)到到消費(fèi)的的目的，，成為經(jīng)經(jīng)營的一一大支撐撐點(diǎn)，將將本項(xiàng)目目競爭力力最大化化。娛樂娛樂設(shè)施施，如數(shù)數(shù)碼電影影城、卡卡拉OK、夜總會會、酒吧吧、兒童童樂園、、電玩城城等。提提供完善善的娛樂樂設(shè)施，，滿足不不同人士士不同時時段的需需求。17鄭州-慶豐路酒酒精廠項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃方案7|項(xiàng)目功能能定位餐飲設(shè)置美食食廣場，，展現(xiàn)河河南的特特色的民民族飲食食文化，，吸引各各類人士士。引進(jìn)進(jìn)大型知知名地方方特色餐餐飲店、、異國風(fēng)風(fēng)情餐廳廳、主題題餐吧、、洋快餐餐、咖啡啡西餐廳廳等，提提供餐飲飲多元化化選擇，，增強(qiáng)號號召力。。休閑為本項(xiàng)目目營造一一個休閑閑的環(huán)境境，提供供多樣化化休閑類類品類店店鋪，包包括健身身俱樂部部、美容容美發(fā)、、纖體SPA、演藝吧吧等。提提升本項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合素質(zhì)質(zhì)，為商商場聚集集人流。。如廣場場、空中中平臺廣廣場等。?？捎趶V廣場定時時現(xiàn)場表表演，如如仿古歌歌舞秀等等，作為為吸引本本地客與與觀光客客的基本本條件。。大型停車車場提供充足足的停車車位，滿滿足業(yè)主主、商場場發(fā)展及及社會的的需要。。18鄭州-慶豐路酒酒精廠項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃方案根據(jù)消費(fèi)費(fèi)者調(diào)研研結(jié)果，，本項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域覆蓋蓋16-65年齡階層層的消費(fèi)費(fèi)者，主主體消費(fèi)費(fèi)群體在在16－45歲約占80％，其中26－45歲占62.73％，46歲以上的年齡齡階層極少，，故本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)在功能規(guī)劃劃上盡可能滿滿足16-45歲年齡段消費(fèi)費(fèi)需求。8|項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群定位位1、沖動一族消消費(fèi)群體（16-25歲）A：屬于沖動性性消費(fèi)心里，，有很大的自自主支配權(quán)，，喜歡相互攀攀比，追求新新事物，新潮潮流，帶有一一定消費(fèi)的盲盲目性。B：以中低檔為為主，以購買買快速消耗商商品為主，包包括服裝、鞋鞋類、小食品品、音樂制品品、數(shù)碼IT產(chǎn)品、體育用用品等為主。。2、感性一族消消費(fèi)群體（25-35歲）A：具有一定的的經(jīng)濟(jì)能力及及支配權(quán)，追追求品牌和享享樂，消費(fèi)心心里較為成熟熟。B：消費(fèi)力以中中高檔為主，，是主力消費(fèi)費(fèi)群體，以購購買中高檔實(shí)實(shí)用型產(chǎn)品為為主。包括電電器、IT產(chǎn)品、服裝、、鞋、化妝品品、音像圖書書制品、鐘表表、家居用品品等。3、理性一族消消費(fèi)群體（36-45歲）A：較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能能力及支配權(quán)權(quán)，追求品牌牌實(shí)用型產(chǎn)品品為主，消費(fèi)費(fèi)心里成熟理理性。B：以中高檔為為主，以購買買中檔耐用型型保值產(chǎn)品為為主，包括珠珠寶首飾、鐘鐘表、古玩字字畫、家居用用品、服裝、、鞋類、化妝妝品、音像圖圖書制品等。。4、旅游客戶A：親身體驗(yàn)中中國傳統(tǒng)文化化藝術(shù)和河南南特色而來的的購物觀光消消費(fèi)，具有一一定沖動性和和隨意性；B：傳統(tǒng)的中檔檔商品較之受受歡迎，消費(fèi)費(fèi)力以中高檔檔為主；C：是主力消費(fèi)費(fèi)群體之一，，從而帶動購購物、飲食、、娛樂消費(fèi)。。19鄭州-慶豐路酒精廠廠項(xiàng)目策劃方方案依據(jù)本行項(xiàng)目目市場定位——市級商業(yè)副中中心/二七商圈的延延伸與提升，，由此對于我我們的目標(biāo)客客戶有如下理理解：戴德梁行認(rèn)為為，本項(xiàng)目的的商業(yè)客戶定定位須本著擴(kuò)擴(kuò)大消費(fèi)群體體的原則進(jìn)行行延展，須將將周邊區(qū)域居居住工作人群群長時間留在在本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)體系中，同同時待項(xiàng)目商商業(yè)面積作出出特色和品牌牌時所帶來鄭鄭州市區(qū)居住住及商旅辦公公群體也將發(fā)發(fā)展為光顧本本項(xiàng)目商場的的固定消費(fèi)群群體，故項(xiàng)目目目標(biāo)客戶定定位為：鄭州市接受過過中等或以上上教育的中高高收入的中青青年階層和游游客?，F(xiàn)劃分整體建建成后的客層層來源，并加加以歸類如下下：A.本區(qū)域就近消消費(fèi)的穩(wěn)定消消費(fèi)客層（即即項(xiàng)目周邊居居住及工作人人群）B.項(xiàng)目規(guī)劃住宅宅/公寓/居住人群所形形成的消費(fèi)客客層C.二七商圈及碧碧沙商圈消費(fèi)費(fèi)群體D.鄭州市中青年年人士E.旅游人士8|項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群定位位20鄭州-慶豐路酒精廠廠項(xiàng)目策劃方方案A類客層屬于區(qū)域習(xí)慣慣性消費(fèi)，應(yīng)應(yīng)更充分的集集中，因此在在預(yù)留充裕停停車場的同時時可考慮規(guī)劃劃公交站進(jìn)入入項(xiàng)目本體，，零售概念也也須在主要道道路交匯處即即形成鮮明主主題，努力使使本項(xiàng)目成為為區(qū)域購物始始發(fā)站。B類客層由于居住/商務(wù)/工作原因，很很大程度上屬屬于就近消費(fèi)費(fèi)。因此餐飲飲休閑類店鋪鋪以及商務(wù)服服務(wù)類商店、、銀行網(wǎng)點(diǎn)的的設(shè)立就成為為必然。在整體商業(yè)布布局完成后，，C/D/E類人群亦可能成為購購物消費(fèi)一支支主力。因此，本行認(rèn)認(rèn)為在零售設(shè)設(shè)計(jì)階段應(yīng)同同時考慮此類類人群的商業(yè)業(yè)需求，須結(jié)結(jié)合商業(yè)主題題的營造與商商場形象的建建立，并利用用未來核心租租戶（主力店店）的特色與與吸引力，泊泊車的便利性性亦很重要。。另外鑒于未未來可能出現(xiàn)現(xiàn)的區(qū)域商業(yè)業(yè)競爭及與傳傳統(tǒng)商圈的競競爭，餐飲、、娛樂及體驗(yàn)驗(yàn)類商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的引入就顯顯得異常重要要。零售店方方面須著力于于引進(jìn)部分尚尚未進(jìn)駐二七七及碧沙商圈圈的各類知名名品牌。8|項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群定位位21鄭州-慶豐路酒精廠廠項(xiàng)目策劃方方案市場定位標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是根據(jù)供出出售商品的價價格幅度以零零售商的目標(biāo)標(biāo)顧客確定。。為確保本購購物中心成功功，市場定位位必須能迎合合商圈現(xiàn)存人人口的需求，，切合顧客的的期望及要求求。在消費(fèi)者調(diào)研研中，問及本本購物中心項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)采納的的市場定位時時，超過49.75％認(rèn)為本項(xiàng)目的的市場定位應(yīng)應(yīng)以中高檔為為主，另外34.35％認(rèn)為應(yīng)是中檔檔。因此，本本行結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目周邊市場場情況，建議議鑫苑酒精廠廠項(xiàng)目購物中中心的市場檔檔次為：中高檔次，以以配合本商圈圈將來更加龐龐大的中高消費(fèi)人群群的消費(fèi)水平平。9|項(xiàng)目商業(yè)檔次次定位戴德梁行建議議項(xiàng)目在開業(yè)業(yè)時，應(yīng)立即即通過招商成成果和商品組組合，樹立項(xiàng)項(xiàng)目在鄭州火火車站西站片片區(qū)獨(dú)樹一幟幟的中高檔綜綜合性購物中中心的定位。。在招商中應(yīng)應(yīng)通過實(shí)際招招商成果，樹樹立在鄭州消消費(fèi)者真正中中高檔次綜合合型購物中心心的形象，明明晰象百盛購購物中心（、、金博大給消消費(fèi)者造成的的中高檔購物物中心的錯誤誤印象。重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展國際品品牌和知名連連鎖商戶。改改變鄭州整體體商業(yè)結(jié)構(gòu)和和豐富現(xiàn)在商商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)升級級。改變區(qū)域域內(nèi)中高消費(fèi)費(fèi)人群習(xí)慣城城內(nèi)購物的習(xí)習(xí)慣，引導(dǎo)和和培養(yǎng)鄭州市市中高消費(fèi)人人群的習(xí)慣。。在鄭州零售售市場及消費(fèi)費(fèi)力漸趨成熟熟時，通過品品牌塑造和商商品結(jié)構(gòu)調(diào)整整，不斷鞏固固項(xiàng)目中高檔檔的定位。22鄭州-慶豐路酒精廠廠項(xiàng)目策劃方方案本行為鑫苑酒酒精廠購物中中心構(gòu)思的商商品組合的目目標(biāo)分兩方面面。首先，此此規(guī)劃的商品品組合是本行行認(rèn)為能吸引引最多潛在顧顧客前來消費(fèi)費(fèi)。同時，本本行亦相信此此商品組合亦亦可帶動理想想的銷售率和和出租率，長長遠(yuǎn)而言可充充分提高租金金收入的潛力力。此規(guī)劃是建基基于消費(fèi)者市市場調(diào)查結(jié)果果、以及本行行為亞洲各地地特別是國內(nèi)內(nèi)購物中心發(fā)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃劃及推廣所得得的經(jīng)驗(yàn)?？紤]到鄭州商商業(yè)日趨嚴(yán)重重的同質(zhì)化競競爭，本行建建議盡可能引引進(jìn)符合本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際需要要的新業(yè)態(tài)、、新品牌，以以造成對鄭州州原有商圈現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)態(tài)的強(qiáng)強(qiáng)烈沖擊，顛顛覆舊有商業(yè)業(yè)格局；同時時，所確定的的業(yè)態(tài)必須有有足夠大的規(guī)規(guī)模，以至于于3－5年內(nèi)無人能及及，形成規(guī)模模上的強(qiáng)勢地地位。問卷調(diào)查顯示示：受訪者每每次逛街時間間都較長，集集中在1－3小時，并且有有相當(dāng)比例每每次逛街時間間在半天以上上，故本行建建議本購物中中心控制主力力店比例，增增加各類型零零售店鋪和休休閑餐飲類比比例，以滿足足消費(fèi)者長時時間逗留的需需要。10|業(yè)態(tài)定位及商商品組合建議議23鄭州-慶豐路酒精廠廠項(xiàng)目策劃方方案作為一個立足足火車站西區(qū)區(qū)，輻射全市市的購物中心心項(xiàng)目，本項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組組合針對主要要目標(biāo)顧客層層次、集中了了多種零售業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)設(shè)施的多功能能綜合體，商商品組合力求求多樣化，餐餐飲和娛樂業(yè)業(yè)同樣將被列列為招商重點(diǎn)點(diǎn)。將以餐飲飲、娛樂推動動零售，進(jìn)而而融入零售，，主導(dǎo)零售。。項(xiàng)目具有一一站式、多功功能、休閑性性的特點(diǎn)，服服務(wù)功能齊全全，不僅滿足足購物需求，，而且也滿足足休閑、娛樂樂、文化、餐餐飲、旅游等等需求，因此此在進(jìn)行商品品業(yè)態(tài)組合時時，經(jīng)營品項(xiàng)項(xiàng)要考慮吃、、穿、用、玩玩、樂、賞、、游等內(nèi)容的的合理配置，，故本行建議議商品組合及業(yè)業(yè)態(tài)面積分布布比例如下：品類百分比主力店餐飲休閑娛樂中小型零售店鋪45%10%10%35%總計(jì)100％10|業(yè)態(tài)定位及商商品組合建議議24鄭州-慶豐路酒精廠廠項(xiàng)目策劃方方案不同業(yè)種和商商品區(qū)位分布布原則商鋪的區(qū)位設(shè)設(shè)置，盡量作作到讓一般經(jīng)經(jīng)營商家與主主力商家產(chǎn)生生互動的運(yùn)作作關(guān)系，使整整個購物中心心形成一股強(qiáng)強(qiáng)有力的經(jīng)營營動力，即利利用主力商家家?guī)淼目驮丛?，將其輻射射至購物中心心各個商鋪，，使每個商業(yè)業(yè)單位均能獲獲得更多的收收益；所有商鋪在購購物中心的區(qū)區(qū)位安排上，，均需充分考考慮商家經(jīng)營營特性的需要要，同時又能能為發(fā)展商帶帶來最高的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益；除了超級市場場外，百貨公公司、服飾專專賣店、各類類精品店、快快餐店等部分分服務(wù)業(yè)，都都是吸引消費(fèi)費(fèi)者自發(fā)前來來的動力，并并能集中顧客客形成人潮使使其經(jīng)過購物物中心的其它它商家，增加加商機(jī)。所以以，應(yīng)有機(jī)的的將上述商家家分布在整個個項(xiàng)目中；同類檔次商品品之商家集中中配置一處，，利用聚集效效應(yīng)，達(dá)到活活絡(luò)賣場，增增加消費(fèi)機(jī)會會的作用；應(yīng)巧妙的利用用商場的特有有形象進(jìn)行商商品區(qū)隔的規(guī)規(guī)劃。購物、觀賞娛樂、游玩休閑、飲食美食廣場、酒樓等電影、電玩及其它游玩活動等服裝、飾物、精品、時尚物品等商場樓層功能設(shè)置（從底層到高層）消費(fèi)者購物習(xí)習(xí)性10|業(yè)態(tài)定位及商商品組合建議議25鄭州-慶豐路酒精廠廠項(xiàng)目策劃方方案樓層商業(yè)剖面面樓層商業(yè)主題主力店專門店鋪零售店鋪其他設(shè)施5F天空夜色中式酒樓/酒吧（KTV）娛樂中心/電玩城連鎖網(wǎng)吧主題餐廳煙酒茶藝專門店美食廣場（無）屋頂露臺4F歡樂家庭百貨公司/書店（圖書館）主題餐廳家電家居專門店樂器專門店幼童教育中心童裝專門店室內(nèi)籃球場運(yùn)動專門店家居飾品運(yùn)動品牌服飾后勤用房3F時尚天地百貨公司/五星級影院主題餐廳數(shù)碼/電訊專門店健身中心美發(fā)沙龍時尚/休閑品牌服飾后勤用房停車樓2F摩登女性百貨公司主題餐廳服飾專門店皮具專門店化妝品專門店美容美體中心女性中高檔品牌服飾銀行分行后勤用房停車樓1F品質(zhì)都市百貨公司名品展廳主題餐廳服飾專門店珠寶鐘表專門店妝容生活百貨中高檔品牌服飾設(shè)計(jì)飾品/禮品皮具鐘表銀行分行后勤用房的士站BF快捷生活家樂福大賣場快餐廳生活服務(wù)物流中心26鄭州-慶豐路酒精廠廠項(xiàng)目策劃方方案目標(biāo)商戶類型型國際知名品牌牌連鎖超市（（沃爾瑪、家家樂福、樂購購、吉之倒等等）國際/港臺/國內(nèi)知名連鎖鎖品牌百貨公公司（百盛、、新世界、太太平洋等）國際/國內(nèi)知名品牌牌家居商場（（特力屋、美克·美家等）國內(nèi)知名家電電連鎖商場（（蘇寧、國美美、特思買等等）各品類連鎖專專業(yè)店（個人人護(hù)理店Watsons、書店、數(shù)碼碼店、音像店店等）各類國際/國內(nèi)知名品牌牌連鎖店、旗旗艦店（服裝裝、珠寶、皮皮具、鞋、眼眼鏡鐘表等））知名大型KTV、娛樂中心、、影院等知名水療中心心、美容美體體、健身會等等國際、國內(nèi)知知名連鎖餐飲飲集團(tuán)個性生活服務(wù)務(wù)類店鋪（家家飾、布藝、、畫廊、飾品品、寵物店、、花店等）10|業(yè)態(tài)定位及及商品組合合建議27鄭州-慶豐路酒精精廠項(xiàng)目策策劃方案主力店百貨和超市市是鄭州目目前主要主主流業(yè)態(tài)，很多大型型商業(yè)項(xiàng)目目也多引進(jìn)進(jìn)超市作為為項(xiàng)目的主主力店。故故本行建議議本案要引入以上兩兩種主流業(yè)業(yè)態(tài)和核心心主力店，兩大型主主力店的組組合及帶動動作用，保保證本案開開業(yè)后對周周邊商業(yè)形形成競爭態(tài)態(tài)勢，以吸吸引人氣，，聚集商氣氣；但又強(qiáng)強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營，以以使主力店店和各業(yè)態(tài)態(tài)之間優(yōu)勢勢互補(bǔ)，產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)有力力競爭優(yōu)勢勢。規(guī)劃的大型的主力力商店群對對購物中心心的成功經(jīng)經(jīng)營有很大大的促進(jìn)作作用。其一保證證經(jīng)營的穩(wěn)穩(wěn)定性。其其二，能夠夠吸引眾多多的消費(fèi)者者，增加人人流量，幫幫助其他品品牌專業(yè)店店、餐飲店店等中小型型店提高銷銷售力，從從而有利鋪鋪位的增值值。這是一一種集聚效效應(yīng)。購物物中心作為為大型復(fù)合合型商業(yè)，，最成功的的客源策略略始于主力力商店，在在此基礎(chǔ)上上展開招商商計(jì)劃，以以扣住穩(wěn)定定客戶層的的需求特征征，在品牌牌互動關(guān)系系下達(dá)到整整合的效果果，形成一一股強(qiáng)有力力的經(jīng)營動動力。由于于提供商品品的多樣化化以及服務(wù)務(wù)項(xiàng)目的增增加，可以以吸引不同同目的消費(fèi)費(fèi)群體，從從而形成新新的購物人人潮，而他他們彼此之之間的相互互促進(jìn)，極極大地刺激激了人們的的購物需求求。就此而而言，本項(xiàng)項(xiàng)目具有其其它業(yè)態(tài)不不可比擬的的消費(fèi)整合合能力。10|業(yè)態(tài)定位及及商品組合合建議28鄭州-慶豐路酒精精廠項(xiàng)目策策劃方案主力店主力店是購購物中心最最重要的組組成部分，，主力店位位置如安排排得宜，使使其成功分分布于購物物中心適當(dāng)當(dāng)位置，則則可有效地地促進(jìn)整體體商場的人人流導(dǎo)向。。在方案中中的業(yè)態(tài)組組合項(xiàng)目分分配方面，，本行把帶帶動人流的的超市設(shè)置在在商品零售售區(qū)靠近永永安街一端端的最低一一層，主力力店百貨公公司則設(shè)置置在臨隴海海路，和超超市各占據(jù)據(jù)項(xiàng)目一端端，百貨貫貫穿各樓層層，起連貫貫和軸心帶帶動的作用用。動線規(guī)劃方方面在總體體上考慮了了商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的總體平平衡，使通通過所有承承租戶的人人流通行量量達(dá)到最大大，實(shí)現(xiàn)了了客源共享享的有機(jī)性性、緊密性性布局，達(dá)達(dá)到購物中中心的整體體人氣平衡衡。本購物中心心項(xiàng)目擁有有隴海路、、慶豐路、、永安街三三個臨街面面，另外根根據(jù)本項(xiàng)目目周邊交通通情況，決決定了主要要人流將從從隴海路和和慶豐路交交匯處到達(dá)達(dá)本項(xiàng)目，，其他各方方向人流比比較平均，，故建議項(xiàng)目主入口口設(shè)置在隴隴海路與慶慶豐路交匯匯處，主入入口前設(shè)置置廣場和下下沉廣場，，以匯集人流流。其他分分別在慶豐豐路與永安安街交匯處處和隴海路路上設(shè)置次次入口。10|業(yè)態(tài)定位及及商品組合合建議商業(yè)車流住宅隴海路慶豐街商業(yè)人流商業(yè)人流商業(yè)人流商業(yè)人流百貨公司主力超市主入口次入口次入口購物中心29鄭州-慶豐路酒精精廠項(xiàng)目策策劃方案主力店百貨公司一一直被視為為購物中心心的主要主主力店類型型，因?yàn)榫呔呶凹疤厣陌侔儇浌緭頁碛幸蝗褐抑艺\的消費(fèi)費(fèi)群體，引引入百貨公公司則可為為購物中心心項(xiàng)目帶來來一群固定定的客源，，同時信譽(yù)譽(yù)良好的百百貨公司也也將發(fā)揮磁磁石效應(yīng)，，把其他零零售商吸引引過來，進(jìn)進(jìn)駐購物中中心。現(xiàn)代百貨店店以時尚和和女性為主主，可以承承受較高租租金。值得得注意的是是，目前鄭鄭州百貨主主要以本土土百貨和國國內(nèi)連鎖百百貨為主，，僅有的國國外百貨百百盛也因租租用物業(yè)面面積過大大，而采用用大百貨模模式經(jīng)營，，喪失了自自身百貨的的特色。建建議本項(xiàng)目目引進(jìn)的主力力百貨應(yīng)在在避免同現(xiàn)現(xiàn)有百貨定定位和商品品結(jié)構(gòu)雷同同的基礎(chǔ)上上，著重引引進(jìn)相對于于現(xiàn)有國內(nèi)內(nèi)百貨具有有競爭優(yōu)勢勢的知名商商家，最好好是香港、、臺灣或國國外的知名名連鎖百貨貨。比如具有品品牌和管理理優(yōu)勢的香香港新世界界百貨、SOGO百貨、臺灣灣太平洋百百貨、日本本伊勢丹百百貨等，甚甚至適宜面面積的百盛盛百貨；如如能引進(jìn)以以上百貨，，將會對項(xiàng)項(xiàng)目既有較較大帶動作作用。將同同項(xiàng)目超市市相呼應(yīng)，，有助擴(kuò)大大商圈輻射射范圍，達(dá)達(dá)致互惠互互利的效應(yīng)應(yīng)。10|業(yè)態(tài)定定位及及商品品組合合建議議30鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案主力店店應(yīng)合理理評估估百貨貨業(yè)可可能帶帶給購購物中中心負(fù)負(fù)面影影響。。由于于百貨貨公司司經(jīng)營營面積積較大大，因因此營營運(yùn)成成本亦亦相對對較高高，加加之近近年百百貨利利潤率率較低低，付付租能能力亦亦因此此偏低低。加加上今今年百百貨業(yè)業(yè)面對對其他他業(yè)種種的激激烈競競爭，，一些些經(jīng)營營欠佳佳的百百貨公公司反反拖累累購物物中心心的經(jīng)經(jīng)營情情況，，如經(jīng)經(jīng)營不不支倒倒閉會會使購購物中中心大大部分分面積積頓時時停業(yè)業(yè)；建議把把百貨貨面積積控制制在12000平方米米以下下，如發(fā)發(fā)展商商有份份參與與投資資，以以合資資形式式經(jīng)營營，或或聘用用管理理合作作方式式，發(fā)發(fā)展商商須承承受虧虧損的的風(fēng)險險。由于百百貨公公司于于購物物中心心內(nèi)是是發(fā)揮揮著吸吸引人人流的的關(guān)鍵鍵作用用，因因此本本行建建議在在考慮慮引入入百貨貨公司司時，，除租租賃合合作條條件外外，其其企業(yè)業(yè)形象象、市市場檔檔次、、商戶戶組合合、營營運(yùn)模模式、、整體體宣傳傳、推推廣和和管理理、盈盈利能能力等等因素素也須須多加加注意意。10|業(yè)態(tài)定定位及及商品品組合合建議議31鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案主力店店倉儲式式超市市/超級市市場屬屬能定定期、、頻密密地吸吸引大大量人人流的的主力力店類類型。。其以以生活活用品品及新新鮮食食品為為主，，目標(biāo)標(biāo)顧客客廣泛泛，加加上其其邊緣緣利潤潤較低低，因因此必必須以以量取取勝，，能容容納人人流越越多，，相對對生意意額越越高。。但考慮慮到本本項(xiàng)目目附近近已經(jīng)經(jīng)有較較具號號召力力的量量販超超市――世紀(jì)聯(lián)聯(lián)華，，本行行認(rèn)為為在整整個項(xiàng)項(xiàng)目的的商品品組合合方面面，本本項(xiàng)目目最理理想可可引入一一間國國際知知名連連鎖超超市，考慮慮到目目前已已經(jīng)同同家樂樂福有有合約約，本本行建建議本本項(xiàng)目目最理理想是是同家樂樂福洽洽談根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目總總體規(guī)規(guī)劃，，調(diào)整位位置到到地下下一層層。但同時時，建建議同時接接觸知知名度度高于于家樂樂福的的沃爾爾瑪、、歐尚尚等國國際超超市，以及及檔次次上與與家樂樂福差差異化化的、、經(jīng)營營中高高檔次次商品品的超超市（（如吉吉之島島等）），以以掌握握主動動，減減小家家樂福福不愿愿調(diào)整整解約約之風(fēng)風(fēng)險，，增加加同家家樂福福談判判的砝砝碼，，保證證購物物中心心項(xiàng)目目整體體業(yè)態(tài)態(tài)的完完整性性，保保證進(jìn)進(jìn)入本本項(xiàng)目目消費(fèi)費(fèi)的顧顧客日日常用用品消消費(fèi)的的需求求。10|業(yè)態(tài)定定位及及商品品組合合建議議32鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案專門店店鋪消費(fèi)者者市場場調(diào)查查顯示示，除除超市市、百百貨及及銀行行外，，服裝裝和鞋鞋類為為現(xiàn)時時消費(fèi)費(fèi)者最最希望望新建建購物物中心心能提提供的的店鋪鋪類別別。因因此，，本行行建議議大部部分的的單位位店鋪鋪樓面面面積積分配配作時時裝、、鞋類類及相相關(guān)貨貨品零零售用用途。。時裝應(yīng)應(yīng)以較較為中中高檔檔此男男女服服飾品品牌為為主。在商商品檔檔次上上高于于目前前鄭州州主要要商家家，應(yīng)應(yīng)以知名名品牌牌類商商戶為為主，，盡量量多引引進(jìn)國國際一一、二二線品品牌，能引引進(jìn)各各類店店鋪的的鄭州州旗艦艦店最最佳。。概念測測試調(diào)調(diào)查顯顯示：：服飾飾類中中男士士服裝裝和女女士服服裝、、內(nèi)衣衣比例例基本本相當(dāng)當(dāng)，是是受訪訪者最最希望望購物物中心心設(shè)施施的零零售類類店鋪鋪。本本行建建議本本案男裝類類比例例應(yīng)適適當(dāng)加加大。考慮慮到男男性消消費(fèi)者者目的的性購購物較較強(qiáng)，，建議議男裝多多設(shè)施施獨(dú)立立品牌牌專賣賣店形形式。。10|業(yè)態(tài)定定位及及商品品組合合建議議33鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案專門店店鋪在服裝裝配飾飾方面面，本本行建建議引進(jìn)一一些新新概念念性商商場，（如如NOVO、it新概念念商場場等）），迎迎合年年輕、、時尚尚和獨(dú)獨(dú)立的的新一一代的的時尚尚品位位。滿滿足其其具備備中高高水平平收入入、不不斷地地追求求各種種新方方式來來表現(xiàn)現(xiàn)他們們的個個性、、獨(dú)特特和自自我的的都市市年輕輕白領(lǐng)領(lǐng)的需需要。。除了時時裝及及配飾飾以外外，本本購物物中心心必須須提供供多樣化化的產(chǎn)產(chǎn)品，包括括化妝妝品香香水、、個人人護(hù)理理、生生活品品味的的商品品如音音像制制品、、電腦腦數(shù)碼碼類及及影音音類商商品，，但此類店店鋪要要注重重品牌牌和檔檔次，，招攬攬較高高范疇疇及層層面的的消費(fèi)費(fèi)者，令本本商場場發(fā)展展成為為鄭州州中高高檔次次購物物場所所中最最具吸吸引力力的購購物去去處。。本購物物中心心亦同同時應(yīng)應(yīng)包羅羅服務(wù)務(wù)性行行業(yè)，，作為為向本本區(qū)居居民提提供方方便之之門，，同時時也可可作為為項(xiàng)目目酒店店式公公寓的的配套套設(shè)施施，避避免重重復(fù)建建設(shè)。。這些些服務(wù)性性行業(yè)業(yè)包括括銀行行、藥藥店、、面包包及西西餅、、保健健品店店、沖沖印店店等10|業(yè)態(tài)定定位及及商品品組合合建議議34鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案專門店店鋪調(diào)查顯顯示本本區(qū)域域教育育水平平較高高，并并且區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)包括括鄭州州大學(xué)學(xué)等科科研機(jī)機(jī)構(gòu)眾眾多，，人文文氛圍圍濃厚厚，建議設(shè)設(shè)置中中型書書店或或?qū)I(yè)業(yè)書店店。目前前鄭州州書店店檔次次較低低。故故建議議本項(xiàng)項(xiàng)目書書店引引進(jìn)國國內(nèi)知知名連連鎖品品牌書書店（（如思思考樂樂書店店、大大眾書書局等等），，以優(yōu)優(yōu)雅的的環(huán)境境、豐豐富的的專業(yè)業(yè)書籍籍滿足足區(qū)域域中高高收入入者購購書需需求。。由于本本項(xiàng)目目附近近有世世紀(jì)聯(lián)聯(lián)華經(jīng)經(jīng)營，，提供供大量量齊全全的日日用品品商品品，因因此在在本項(xiàng)項(xiàng)目擬擬定專專門店店鋪的的類型型時，，有關(guān)關(guān)的服務(wù)類類行業(yè)業(yè)店鋪鋪亦以以作為為招商商重點(diǎn)點(diǎn)為主主，在時時裝配配飾方方面，，由于于預(yù)計(jì)計(jì)未來來到訪訪本商商圈的的外來來人口口將增增多，，同時時此一一區(qū)將將可形形成較較具規(guī)規(guī)模的的商圈圈以時時裝為為主導(dǎo)導(dǎo)的比比較商商品店店可相相應(yīng)增增加，，這對對本項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益亦可可有所所提高高。由于項(xiàng)項(xiàng)目周周邊以以家庭庭型人人群為為主，，設(shè)置置部分家家居家家飾、、布藝藝、專專營店店，將滿滿足家家庭主主婦對對生活活品味味追求求的需需要，，由于于此類類承租租能力力較弱弱，建建議設(shè)設(shè)置在在較高高樓層層。10|業(yè)態(tài)定定位及及商品品組合合建議議35鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案專門店店鋪體育用用品及及運(yùn)動動鞋服服在本本次概概念測測試調(diào)調(diào)查結(jié)結(jié)果中中較受受歡迎迎的品品類，，由于于項(xiàng)目目周邊邊區(qū)域域各類類院校校總多多，并并且居居民隨隨著生生活水水平的的提高高，也也越來來越重重視身身體素素質(zhì)的的提高高，故故本行行建議設(shè)立立大型體體育用品品專業(yè)店店（比如SPORT100、好家庭庭、五環(huán)環(huán)體育等等），經(jīng)經(jīng)營各品品牌體育育服裝鞋鞋類和體體育用品品，樓層層可設(shè)置置在男女女裝以上上較高樓樓層。在在此類店店鋪旁可可考慮設(shè)置供學(xué)學(xué)生、年年輕人休休閑活動動的娛樂樂設(shè)施，比如市市內(nèi)籃球球場等等等。鑒于河南南發(fā)達(dá)的的餐飲業(yè)業(yè)和深厚厚的酒文文化，建建議項(xiàng)目目內(nèi)可適適量設(shè)置置兩至三三間高檔煙酒酒專賣店店，經(jīng)營白白酒、紅紅酒、雪雪茄等，，最好引引進(jìn)在鄭鄭州連鎖鎖經(jīng)營品品牌專營營店。10|業(yè)態(tài)定位位及商品品組合建建議36鄭州-慶豐路酒酒精廠項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃方案餐飲餐飲設(shè)施施可延長長消費(fèi)者者在購物物中心逗逗留時間間，故可可提升購購物中心心整體的的潛在營營業(yè)額。。在本購物物中心除除上述零零售店鋪鋪外，須須同時提提供多元元化的餐餐飲包括括中西式式快餐、、大型中中式酒樓樓和美食食廣場，，目標(biāo)是是將本購購物中心心變?yōu)楸颈緟^(qū)域消消費(fèi)者飲飲食的好好去處。。其中本本行特別別建議將將可吸引引人流的的美食廣廣場設(shè)設(shè)于項(xiàng)項(xiàng)目高高層區(qū)區(qū)域，這有有助于于吸引引人流流到項(xiàng)項(xiàng)目的的高層層區(qū)域域。問卷調(diào)調(diào)研顯顯示，，受訪訪者趨趨于年年輕化化，每每天在在外就就餐比比例非非常高高，對對價錢錢大眾眾化的的快餐餐店極極具需需求，，最受受本區(qū)區(qū)歡迎迎的是是中西西式快快餐。。本行行建議議中西式式快餐餐可適適當(dāng)增增加相相應(yīng)數(shù)數(shù)量和和面積積。10|業(yè)態(tài)定定位及及商品品組合合建議議37鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案餐飲調(diào)研結(jié)結(jié)果顯顯示，，中式式酒樓樓的歡歡迎程程度是是僅次次于中中式快快餐的的類型型，本本購物物中心心整體體定位位中高高檔，，故應(yīng)應(yīng)重視視輻射射區(qū)域域內(nèi)收收入較較高的的消費(fèi)費(fèi)者和和游客客的需需求，，故此此策劃劃中的的購物物中心心應(yīng)包包括中高檔檔的中中式酒酒樓，，最好好在裝裝修和和風(fēng)格格上富富有時時代感感，有有自己己特色色（如王王子廚廚房等等）。。以滿滿足區(qū)區(qū)域年年輕高高收入入群體體的需需求。。位置置可安安排在在較高高樓層層。調(diào)研結(jié)結(jié)果顯顯示，，絕大大多數(shù)數(shù)受訪訪者逛逛街時時間都都較長長，故故對休休閑餐餐飲類類（如如咖啡啡廳、、冷飲飲店、、茶藝藝等））需求求較大大，建建議本本案內(nèi)內(nèi)相應(yīng)設(shè)設(shè)置以以上休休閑餐餐飲類類店鋪鋪，位位置可可設(shè)置置在各各個樓樓層。。主題餐餐廳和和西餐餐廳在調(diào)查查中認(rèn)認(rèn)知度度也較較高，，此類類餐廳廳由于于自身身形象象較好好，有助于于提升升項(xiàng)目目整體體形象象，也可可滿足足周邊邊中高高消費(fèi)費(fèi)階層層和游游客餐餐飲需需求，，故建建議此此類餐餐廳可設(shè)置置兩至至三家家為宜宜。10|業(yè)態(tài)定定位及及商品品組合合建議議38鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案休閑娛娛樂購物中中心經(jīng)經(jīng)營成成功的的其中中一個個最重重要的的元素素，在在于令令顧客客長時時間逗逗留在在其中中，或或在非非繁忙忙是到到訪購購物中中心的的能力力。為為確保保購物物中心心具備備此條條件，，商場場必須須提供供零售售及餐餐飲以以外的的設(shè)施施。本行建建議購購物中中心分分配一一定面面積，，作休休閑娛娛樂設(shè)設(shè)施用用途。。休閑閑娛樂樂設(shè)施施加上上餐飲飲設(shè)施施，將將可延延長顧顧客的的逗留留時間間及為為零售售商帶帶來額額外的的衍生生利益益。調(diào)查顯顯示，，電影影院是是受訪訪者認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目最最需要要設(shè)置置的娛娛樂設(shè)設(shè)施，，考慮慮到目目前鄭鄭州新新開電電影院院較多多。本本行建建議項(xiàng)項(xiàng)目引進(jìn)一一家知知名數(shù)數(shù)碼影影院經(jīng)經(jīng)營者者（如大大地院院線、、韓國國好麗麗友、、鄭州州奧斯斯卡等等），，建議議面積積不易易過大大，控制在在3000平方米米左右右的中中型院院線即即可。。10|業(yè)態(tài)定定位及及商品品組合合建議議39鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案休閑娛娛樂本項(xiàng)目目調(diào)查查顯示示，在在眾多多休閑閑娛樂樂設(shè)施施當(dāng)中中，亦亦兒童童游樂樂場也也較受受歡迎迎，大大約有有近八八成的的受訪訪者表表示新新購物物中心心內(nèi)應(yīng)應(yīng)該有有此項(xiàng)項(xiàng)目。。同時時考慮慮到本本項(xiàng)目目主題題定位位為家家庭娛娛樂休休閑消消費(fèi)場場所，，提供供一些些吸引引兒童童的業(yè)業(yè)態(tài)將將有利利于吸吸引家家庭消消費(fèi)，，隨著著生活活水平平的提提高，，家庭庭更加加注重重兒童童教育育與智智力開開發(fā)，，建議在在高樓樓層設(shè)設(shè)置兒兒童樂樂園，，在臨臨近社社區(qū)位位置設(shè)設(shè)置兒兒童幼幼教機(jī)機(jī)構(gòu)或或興趣趣教育育班,還包括括一些些兒童童寫真真館等等等針針對兒兒童業(yè)業(yè)態(tài)，，以吸吸引三三口之之家庭庭消費(fèi)費(fèi)。調(diào)查顯顯示，，項(xiàng)目目周邊邊消費(fèi)費(fèi)人群群呈現(xiàn)現(xiàn)年輕輕化特特點(diǎn)，，在眾眾多娛娛樂設(shè)設(shè)施中中，真冰溜溜冰場場是非常常具有有吸引引力的的娛樂樂設(shè)施施，成成為國國內(nèi)外外一些些大型型購物物中心心較重重要的的娛樂樂類設(shè)設(shè)施。。但本行建建議謹(jǐn)謹(jǐn)慎選選擇，此類類標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)真冰冰場一一般設(shè)設(shè)置在在較高高樓層層，對對物業(yè)業(yè)要求求較高高，在在項(xiàng)目目建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)時充充分考考慮溜溜冰場場的建建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，同時時由于于投資資較高高，很很少有有商家家承租租經(jīng)營營此類類項(xiàng)目目，建建議運(yùn)運(yùn)動場場所改為NBA模式室室內(nèi)籃籃球場場。考慮到到本購購物中中心項(xiàng)項(xiàng)目上上蓋設(shè)設(shè)有公公寓，，附近近中高高檔住住宅眾眾多，，以及及近九九成消消費(fèi)者者的需需求，，本行行認(rèn)為為可考考慮設(shè)立一一家健健身俱俱樂部部，亦服服務(wù)住住宅居居民及及其他他消費(fèi)費(fèi)者。。同樣樣美容美美體、、香熏熏SPA生活館館、美美甲美美發(fā)等等配套套設(shè)置置可適適當(dāng)設(shè)設(shè)置。。10|業(yè)態(tài)定定位及及商品品組合合建議議40鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案11|購物中中心規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要要點(diǎn)-商業(yè)發(fā)發(fā)展面面積8.5萬平方方米-商業(yè)發(fā)發(fā)展形形態(tài)雙雙街街面L型購物物中心心（上上蓋3-4棟塔樓樓）-商業(yè)樓樓層布布局地地下下一層層/地上五五層-主要物物流設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)在地地下一一層，，面積積約5000平方米米-主要停停車樓樓層設(shè)設(shè)在地地下二二層，，面積積約2萬平方方米-中小型型店鋪鋪/后勤服服務(wù)區(qū)區(qū)/公共空空間4萬平方方米-主力店店（功功能））面積積3.5萬平方方米綜合百百貨1.2萬平方方米家樂福福1.5萬平方方米數(shù)碼影影院3000平方米米中式酒酒樓2500平方米米以上上室內(nèi)籃籃球館館1500平方米米（類類似于于真冰冰溜冰冰場的的跨層層設(shè)計(jì)計(jì)）41鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案11|購物中中心規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要要點(diǎn)購物中中心內(nèi)部購購物走走廊由西至至東至至南向向設(shè)計(jì)計(jì)，應(yīng)應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)成弧弧形；；沿購購物走走廊設(shè)設(shè)計(jì)3處主要要中庭庭（北北區(qū)中中部、、購物物中心心主入入口、、東區(qū)區(qū)中部部）。。商業(yè)走走廊每每隔50-80m設(shè)計(jì)公共空空間（中庭庭寬度度12-15m），結(jié)結(jié)合自自然采采光，，并設(shè)設(shè)扶梯梯至各各商業(yè)業(yè)層。。購物走走廊兩兩側(cè)均均應(yīng)保保留足足夠的的建筑進(jìn)進(jìn)深，以滿滿足安安排主主力店店及專專門店店之需需要。。尤其其是在在購物物中心心每層層的兩兩端及及中部部主要要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)處應(yīng)應(yīng)保留留若干干500-2000平方米米的店店鋪，，以便便于安安排豐豐富的的店鋪鋪組合合。購物中中心每每層的的兩端端專門門店鋪鋪均應(yīng)應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)排煙煙通道道及其其他滿滿足于于餐飲飲店經(jīng)經(jīng)營需需求的的建筑及及設(shè)施施配套套。42鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案11|購物中中心規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要要點(diǎn)專專題購物中中心需用地地約為30,000㎡㎡的街區(qū)區(qū)，雙雙邊街街道面面寬分分別210m/240m。購物中中心地地下2層，地地面4層（局局部5層），，各層層層高建議為為B2-3.8m，B1-6.8m，L1-6.5m，L2-5.6m，L3-6.2m，L4-5.6m，L5-5.6m以符合合各類類業(yè)態(tài)態(tài)之需需求。。購物中中心主要入入口設(shè)于隴隴海路路與慶慶豐街街交匯匯偏西西北位位置；；不再再單獨(dú)獨(dú)預(yù)留留購物物中心心廣場場，與與下沉沉式廣廣場共共享公公共空空間，，下沉沉式廣廣場設(shè)設(shè)于隴隴海路路與慶慶豐街街交匯匯偏東東南位位置。。購物中中心三三個次要入入口分設(shè)于于地塊塊北側(cè)側(cè)中部部、東東側(cè)中中部與與東側(cè)側(cè)南部部，購購物中中心首首層?xùn)|東北兩兩側(cè)均均設(shè)街街鋪。。購物中中心百貨公公司主主入口口設(shè)于地地塊北北側(cè)西西部，，百貨貨公司司地下下層部部分出出入口口設(shè)于于下沉沉式廣廣場西西側(cè)、、購物物走廊廊末端端，地地上各各層均均與購購物中中心通通過中中庭咬咬合；；超級市市場的的購物物中心心主出出入口口設(shè)于下下沉式式廣場場南側(cè)側(cè)，次次入口口分別別位于于購物物中心心最南南端和和購物物中心心主力力百貨貨接合合處，，主次次入口口設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)注注意展展示性性和引引導(dǎo)性性。43鄭州-慶豐路路酒精精廠項(xiàng)項(xiàng)目策策劃方方案11|購物中中心規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要要點(diǎn)專專題購物中中心單單層的的公共洗洗手間間不應(yīng)少少于兩兩個。。主力綜合百貨公公司通常占據(jù)購購物中心的的3-4個層面，單單層面積3000-5000平方米（本本項(xiàng)目建議議設(shè)于1-4層），因此此在主力百百貨店內(nèi)部部應(yīng)設(shè)計(jì)獨(dú)獨(dú)立的中庭庭、垂直交交通系統(tǒng)扶扶梯及洗洗手間。主力超市賣場通常位于購購物中心的的B1層，本項(xiàng)目目建議LG超市平層面面積達(dá)到1.2-1.5萬平方米，，平鋪購物物中心東區(qū)區(qū)的地下商商業(yè)空間。。本購物中心心影院建議置于3層購物走廊廊一端，占占據(jù)約3000平方米之面面積（4層挑空）。。本購物中心心運(yùn)動主題區(qū)區(qū)（NBA模式室內(nèi)籃籃球館）建建議置于4層購物走廊廊中部，占占據(jù)約1500平方米之面面積（5層挑空，周周邊分布餐餐飲區(qū)域））。購物中心地地塊西北側(cè)側(cè)設(shè)商業(yè)停車場入口，