XXXX年3月江蘇淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告課件

1淮安市場(chǎng)分析報(bào)告

2010-03-23版本11淮安市場(chǎng)分析報(bào)告

2010-03-23版本1定位結(jié)論篇市場(chǎng)分析篇具體項(xiàng)目篇客戶分析篇城市簡(jiǎn)析篇報(bào)告框架2定位結(jié)論篇報(bào)告框架2二、市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)總述土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)3二、市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)總述3一、市場(chǎng)總述4一、市場(chǎng)總述4淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述政策?從限制到救市，從提息到降息：2007年10月—2008年8月，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)；2008年9月16日“雙率下調(diào)”；2009年各地出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，而2010年前兩月成交量相對(duì)于2009年后兩月一般。市場(chǎng)?房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，消化量增加，2009年市區(qū)成交萬(wàn)296.78㎡：淮安2010年前兩月新增商品房消化率達(dá)到65.4%，同比上漲26.2%，環(huán)比上漲12.5%。?

08年的行業(yè)調(diào)整和金融危機(jī)影響逐漸減小，市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。?

08年的行業(yè)調(diào)整和金融危機(jī)對(duì)二手房市場(chǎng)影響大：淮安2008年二手房交易量相比2007年驟減45.57萬(wàn)㎡，2009年相比2008年激增34.21萬(wàn)㎡。土地?土地市場(chǎng)成交量穩(wěn)定：07年、08年土地成交量分別是413萬(wàn)㎡、415萬(wàn)㎡，基本無(wú)變化，而09年為683萬(wàn)㎡，上漲268萬(wàn)㎡。?土地成交均價(jià)略有下降：07年、08年土地成交均價(jià)分別是1113元/㎡、948元/㎡，下浮14.8%，而09年為1351元/㎡

，上漲403元/㎡

。。?09年1-12月土地成交量是683萬(wàn)㎡，土地成交均價(jià)1351元/㎡。5淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述政策5淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述產(chǎn)品?建筑風(fēng)格：各類建筑風(fēng)格已經(jīng)在淮安市場(chǎng)上紛紛出現(xiàn)，如地中海建筑風(fēng)格、古典主義建筑風(fēng)格等。?戶型：市場(chǎng)主流戶型為三室兩廳，以改善型居住為主。?景觀：淮安房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越注重景觀規(guī)劃，但精品景觀仍很少，景觀營(yíng)造較為粗糙（如香格里拉）。?品質(zhì)：在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始注重項(xiàng)目品質(zhì)打造（如中天花園）。供銷?淮安未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大：至09年12月商品房存量205萬(wàn)㎡；待開(kāi)發(fā)商品房面積約1587.5萬(wàn)㎡（未開(kāi)發(fā)土地的容積率按1.5進(jìn)行測(cè)算），共計(jì)2381萬(wàn)㎡。?商品房供應(yīng)以120-140㎡的三房為主，但80-90㎡的兩房，110-120㎡的三房去化速度最快。?淮安二手房市場(chǎng)主要供應(yīng)在在中心城區(qū)，淮陰區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)量小。價(jià)格?09年由于行業(yè)調(diào)整及一系列政策的影響，淮安市商品房平均價(jià)格較08年略微上漲35%。?2010年2月商品房實(shí)際成交價(jià)格相對(duì)于2009年四季度上漲幅度較小。6淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述產(chǎn)品6二、土地市場(chǎng)7二、土地市場(chǎng)7從2007年到2009年，淮安的土地市場(chǎng)同全國(guó)其他市場(chǎng)一樣，都經(jīng)歷了從火爆到冷清再到活躍的過(guò)程，09年，便成功出讓土地216宗，無(wú)論是出讓面積還是出讓金額，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)08年全年水平。2009年，市區(qū)土地市場(chǎng)共發(fā)布經(jīng)營(yíng)性用地拍賣公告170宗，出讓土地面積683萬(wàn)平米，土地出讓均價(jià)1651元/m2，土地出讓樓面地價(jià)為745元/m2；土地市場(chǎng)——2009年土地出讓呈現(xiàn)井噴式上升，未來(lái)土地供應(yīng)量繼續(xù)加大土地出讓8從2007年到2009年，淮安的土地市場(chǎng)同全國(guó)其他市場(chǎng)一樣，土地出讓從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，中心城區(qū)土地供應(yīng)量偏大，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈清河、清浦區(qū)土地存量共占53%，中心區(qū)開(kāi)發(fā)量較大，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將趨向惡劣。土地整體供給規(guī)模偏大，未來(lái)市場(chǎng)向新區(qū)發(fā)展，市場(chǎng)主要供應(yīng)量在開(kāi)發(fā)區(qū)、清河區(qū)和楚州區(qū)。2009年，清河區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)兩區(qū)土地出讓面積較多，其中開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交面積最大；從商品住宅的交易情況來(lái)看，現(xiàn)有土地供應(yīng)量偏大，去化周期拉長(zhǎng)。9土地出讓從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，中心城區(qū)土地供應(yīng)量偏大，整體市場(chǎng)三、住宅市場(chǎng)10三、住宅市場(chǎng)10成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局中心城區(qū)（清河、清浦）是市場(chǎng)成交主力，開(kāi)發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)、楚州區(qū)市場(chǎng)份額接近；中心城區(qū)為市場(chǎng)主力，各區(qū)成交量比例相對(duì)穩(wěn)定，近期主城區(qū)份額上升對(duì)整體均價(jià)的上漲具有一定影響11成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局中心城區(qū)（清河、清浦）是市場(chǎng)成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2009年除在10月份（14.42萬(wàn)㎡）下降外，基本呈上升趨勢(shì)，在12月份達(dá)到成交量最高點(diǎn)（43.31萬(wàn)㎡）；12產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2009年除在10月份（14.42萬(wàn)㎡）下降外，基本成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局09年1月到09年12月各區(qū)商品住宅成交量比例相對(duì)穩(wěn)定，09年5-9月主城區(qū)比例上升，對(duì)整體均價(jià)的提升具有較大影響13成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局09年1月到09年12月各區(qū)商產(chǎn)品結(jié)構(gòu)90-120㎡戶型是市場(chǎng)供給主力，占總供給量的46.9%，該面積段的成交比重為39%，60㎡以下產(chǎn)品供給不足；市場(chǎng)需求以90-120㎡、120-144㎡為主，占總需求量的75.6%主城大盤入市，舒適性戶型成為市場(chǎng)供求主力14產(chǎn)品結(jié)構(gòu)90-120㎡戶型是市場(chǎng)供給主力，占總供給量的46.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2009年供應(yīng)和去化最好的是90-120平方米的，也反映目前市場(chǎng)上的供需結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)供應(yīng)和銷售中對(duì)2×2×1、3×2×1及3×2×2戶型比較親睞。15產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2009年供應(yīng)和去化最好的是90-120平方米的，也09年市場(chǎng)處于消化存量的階段，成交價(jià)格先揚(yáng)后抑2009年以來(lái)，成交量大幅回暖，而市場(chǎng)供給反應(yīng)滯后，出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)處于消化存量的過(guò)程；上半年銷售均價(jià)受供求影響穩(wěn)步上升，進(jìn)入7月淮安市場(chǎng)由“量增價(jià)跌”到“量?jī)r(jià)平穩(wěn)”走勢(shì)，但12月份由于政策優(yōu)惠的截至，量?jī)r(jià)同時(shí)井噴。數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局市場(chǎng)供求1609年市場(chǎng)處于消化存量的階段，成交價(jià)格先揚(yáng)后抑2009年以來(lái)成交價(jià)格與周邊城市相比，淮安房?jī)r(jià)與連云港、徐州接近，高于宿遷，低于揚(yáng)州，處于較為穩(wěn)定的價(jià)格占位2009年各區(qū)商品住宅均價(jià)表現(xiàn)均較為平穩(wěn)，2009年以來(lái)中心城區(qū)價(jià)格走高拉動(dòng)整體均價(jià)淮安房?jī)r(jià)處于較為穩(wěn)定的區(qū)間，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，價(jià)格波動(dòng)幅度較小數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局17成交價(jià)格與周邊城市相比，淮安房?jī)r(jià)與連云港、徐州接近，高于宿遷三、具體項(xiàng)目篇板塊劃分板塊分析住宅市場(chǎng)18三、具體項(xiàng)目篇板塊劃分18一、板塊劃分19一、板塊劃分19隨著淮安城市框架逐漸展開(kāi)，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成四大板塊楚州區(qū)：以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，區(qū)域資源及配套成熟；清河板塊開(kāi)發(fā)板塊青浦板塊淮陰板塊楚州板塊板塊劃分清河板塊：政、金、教、商貿(mào)中心，淮安最成熟的居住商貿(mào)區(qū)；青浦板塊：老城游購(gòu)區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)，亮點(diǎn)不斷，愈現(xiàn)成熟；淮陰板塊：以淮陰縣城為依托的市域居住、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)中心，特殊背景，平穩(wěn)發(fā)展；開(kāi)發(fā)區(qū)：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異較大，市場(chǎng)有待成熟；20隨著淮安城市框架逐漸展開(kāi)，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城二、板塊分析21二、板塊分析21定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段；配套優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)主城區(qū)的城市向心力是淮安人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。榕興·水韻天成萬(wàn)達(dá)·國(guó)際廣場(chǎng)香格里拉花園億力·未來(lái)城奧林晴園中天花園清河板塊茂華國(guó)際匯22定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟大盤林立項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素水韻天成別墅、多層、小高層5600私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員為主，淮安高端人群集中區(qū)位、產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)高層5400下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主，投資客群占有一定比例區(qū)位、品牌、自身配套中天花園高層、小高層4800全市改善型客戶，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主低密度、生態(tài)景觀清河公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高，主流價(jià)格區(qū)間4000～6000元/平方米客群價(jià)格敏感度較低，在售項(xiàng)目體量都是較大，未來(lái)供應(yīng)充足客戶層次高，主要來(lái)自政府公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)23大盤林立項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素水韻天成大盤林立項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素億力未來(lái)城高層4700以項(xiàng)目周邊公務(wù)員為主，部分教育客群教育資源、區(qū)位香格里拉花園多層、高層、聯(lián)排4600下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主，投資客群占有一定比例自然資源、項(xiàng)目品質(zhì)茂華國(guó)際匯高層4800以項(xiàng)目周邊公務(wù)員為主，部分教育客群項(xiàng)目品質(zhì)、區(qū)位24大盤林立項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素億力未來(lái)主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升區(qū)位優(yōu)勢(shì)：主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位；配套優(yōu)勢(shì)：商業(yè)、交通、教育等各項(xiàng)配套齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來(lái)了大量的教育客群；項(xiàng)目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開(kāi)發(fā)，區(qū)域的價(jià)值逐步顯現(xiàn)。日月星城歐洲城清江華府天龍御城青浦板塊25主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素歐洲城多層3700青浦區(qū)事業(yè)單位人員為主，部分投資客戶價(jià)格、教育日月星城小高層4600青浦區(qū)事業(yè)單位職工為主，周邊客戶區(qū)位、配套、教育清江華府小高層3600客群以工業(yè)區(qū)職人為主價(jià)格、工作便利運(yùn)河明珠高層6200周邊公務(wù)員為主區(qū)位公寓項(xiàng)目為主，主流價(jià)格區(qū)間3700~5000元/平方米清河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，客戶價(jià)格有一定敏感度以周邊企事業(yè)單位職工為主要客群，區(qū)域客戶占主要比例價(jià)格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)26項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素歐洲城多層370新城市東擴(kuò)的延伸帶，聚集了大量的工業(yè)企業(yè)，周邊配套相對(duì)缺失，人流量不足。區(qū)位特征：翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通發(fā)達(dá)；配套現(xiàn)狀：商業(yè)配套欠成熟，商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時(shí)輻射半徑較弱，遠(yuǎn)遜色于市中心商業(yè)圈；車輛與人流量明顯不足，外部人口導(dǎo)入群集中在藍(lán)領(lǐng)工人，收入不高；大湖城邦羅馬假日東方凱旋城香謝麗花苑世襲雅園開(kāi)發(fā)區(qū)板塊27新城市東擴(kuò)的延伸帶，聚集了大量的工業(yè)企業(yè)，周邊配套相對(duì)缺失，地段差異明顯房?jī)r(jià)逐級(jí)遞減，主流價(jià)格區(qū)間2500～3300元/平方米；主力購(gòu)房群體層次較低，剛性需求是大部分樓盤主力；客戶層次跳級(jí)明顯，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主至藍(lán)領(lǐng)工人；總價(jià)低、價(jià)格低，產(chǎn)品需求級(jí)別較低，偏向于經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品；項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素乾元·暢春園普通住宅2600周邊居民，近市區(qū)居民以及富士康工人；價(jià)格、學(xué)區(qū)、產(chǎn)品東湖·翠景苑公寓別墅3569富士康工人、周邊拆遷戶價(jià)格、品牌、以及社區(qū)商業(yè)配套香榭麗花苑住宅、別墅2800私營(yíng)業(yè)主，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)公務(wù)員、周邊居民以及廠區(qū)工人產(chǎn)品、價(jià)格、地段東方·凱旋城住宅2800開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)公務(wù)員、廠區(qū)工人，以及周邊居民地段、景觀、戶型羅馬假日住宅330030%市區(qū)購(gòu)房者、30%公務(wù)員、30%富士康以及其他補(bǔ)充客源地段，意大利風(fēng)格產(chǎn)品，規(guī)模大湖城邦住宅、別墅3200私營(yíng)業(yè)主，公務(wù)員規(guī)模，地段，產(chǎn)品豐富青春雅軒住宅3100投資客、私營(yíng)業(yè)主，廠區(qū)工人戶型、地段世襲雅園住宅3400近郊市區(qū)居民，私營(yíng)業(yè)主以及部分拆遷戶地段，產(chǎn)品，價(jià)格28地段差異明顯房?jī)r(jià)逐級(jí)遞減，主流價(jià)格區(qū)間2500～3300元/受城中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性板塊，獨(dú)立性與依賴性的統(tǒng)一體區(qū)位關(guān)系：運(yùn)河北部區(qū)域，以王營(yíng)鎮(zhèn)為核心衍射，大淮安中心區(qū)域的重要補(bǔ)充板塊；配套現(xiàn)狀：無(wú)核心商業(yè)配套，依托于市區(qū)商業(yè)配套，區(qū)域零散性配套較為完善；價(jià)格吸引力和區(qū)域情節(jié)，以及收入限制是該區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的策動(dòng)元素，因此樓盤檔次相對(duì)一般，外部客源較少，高檔客源外流量較大；公園壹號(hào)天和豪府銀河灣益興·名人灣愛(ài)琴海淮陰板塊29受城中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性板塊，獨(dú)立性與依賴性的良莠不齊黃河?xùn)|路以南價(jià)格較高，主流價(jià)格區(qū)間3400～4400元/平方米客群功能性需求較強(qiáng)，產(chǎn)品以小三房為主客戶層次良莠不齊，主要來(lái)自拆遷戶、泛公務(wù)員價(jià)格與區(qū)域地緣偏好是購(gòu)房的主要置業(yè)驅(qū)動(dòng)力項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素公園壹號(hào)住宅3300拆遷戶、教師、醫(yī)生、以及鎮(zhèn)中心周邊的客源區(qū)位、學(xué)區(qū)、公園天和豪庭住宅3700周邊拆遷戶，以及淮陰區(qū)政府的公務(wù)員以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民毗鄰新區(qū)政府、景觀塑造益興·名人灣住宅、別墅多層均價(jià)4200，景觀小高層5000-6000區(qū)域內(nèi)部高檔人群以及來(lái)自清河區(qū)域的客源品牌、地段、學(xué)區(qū)、規(guī)模愛(ài)琴海住宅3400主要清河區(qū)的首次置業(yè)的客源，以及部分再改人群；學(xué)區(qū)、配套、高性價(jià)比產(chǎn)品銀河灣住宅多層3500-3800，小高層2800-3400淮陰區(qū)的公務(wù)員以及私營(yíng)業(yè)主，主要是內(nèi)部區(qū)域的中檔人群；地段、景觀、自身配套幼兒園30良莠不齊黃河?xùn)|路以南價(jià)格較高，主流價(jià)格區(qū)間3400～4400區(qū)位優(yōu)勢(shì)：楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚；配套優(yōu)勢(shì)：楚州區(qū)客戶認(rèn)知度一般，區(qū)域內(nèi)交通生活配套及自然資源豐富；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)教育、自然資源的依賴是楚州區(qū)人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。定位于老城區(qū)行政中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，其核心價(jià)值在于區(qū)位資源和配套優(yōu)勢(shì)豐泰東方康橋新湖翔宇花園翡翠城花園小區(qū)世紀(jì)佳苑書(shū)香門第楚州板塊31區(qū)位優(yōu)勢(shì)：楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的，房楚州公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，主流價(jià)格區(qū)間3000～3500元/平方米客群價(jià)格敏感度較強(qiáng)，在售項(xiàng)目體量都是較大，未來(lái)供應(yīng)充足客戶層次較高，主要來(lái)自政府公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主教育資源和交通生活配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素世紀(jì)佳苑多層、小高層3000區(qū)域首置部分區(qū)域改善，青年人婚房交通、自身配套書(shū)香門第多層3000區(qū)域改善，教師、私營(yíng)企業(yè)主教育資源、區(qū)位翡翠城花園小區(qū)多層、小高層3550區(qū)域改善，私營(yíng)企業(yè)主，公務(wù)員交通、配套新湖翔宇花園多層3200區(qū)域首置為主，青年白領(lǐng)、公務(wù)員交通、區(qū)域配套豐泰東方康橋多層、小高層4000區(qū)域改善型，公務(wù)員、教師教育資源、區(qū)位、產(chǎn)品32楚州公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，主流價(jià)格區(qū)間3000～3500元/平方三、產(chǎn)品分析總結(jié)33三、產(chǎn)品分析總結(jié)33通過(guò)盤點(diǎn)板塊我們發(fā)現(xiàn)主流客戶基本一致物業(yè)類型趨同，楚州區(qū)是價(jià)格谷地主城客戶基本以泛公務(wù)員客戶為主，開(kāi)發(fā)區(qū)則以產(chǎn)業(yè)工人、進(jìn)城農(nóng)民等地緣性性客戶為主；由于主流產(chǎn)品和價(jià)格的趨同性，客戶置業(yè)更多關(guān)注生活配套，小區(qū)綠化、戶型等產(chǎn)品細(xì)節(jié)。高容積率成為發(fā)展趨勢(shì)，多層物業(yè)有逐步減少；除清河區(qū)外，外圍板塊價(jià)格趨同，楚州區(qū)為價(jià)格谷地。主城區(qū)大盤林立，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈清河區(qū)總建面超過(guò)70萬(wàn)平米的項(xiàng)目超過(guò)5個(gè)，定位中高端；主城中高端客戶區(qū)域攔截明顯。34通過(guò)盤點(diǎn)板塊我們發(fā)現(xiàn)主流客戶基本一致物業(yè)類型趨同，楚州區(qū)是價(jià)目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目主力戶型面積高度趨同市場(chǎng)部分代表樓盤香格里拉花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)億力·未來(lái)城羅馬假日大湖城邦東方·凱旋城東湖·翠景苑香榭麗花苑一房?jī)煞咳恳恍l(wèi)三房?jī)尚l(wèi)房型708012013014050面積四房90100110二房主要集中在80-100㎡之間的兩房；小三房面積主要集中在110-120㎡，大面積產(chǎn)品集中在130-144㎡以上；144㎡以上產(chǎn)品中頂復(fù)占比多；戶型分布35目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目主力戶型面積高度趨同市場(chǎng)部分代表樓盤香格里拉市場(chǎng)供應(yīng)量較大，總體品質(zhì)及價(jià)格趨同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，個(gè)別大盤在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)基本采用兵營(yíng)式排布，產(chǎn)品單一，以多層為主體，社區(qū)總體品質(zhì)感趨同；隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，新建項(xiàng)目在社區(qū)配套和戶型設(shè)計(jì)上有所提升，使得這些項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)明顯；營(yíng)銷展示意識(shí)普遍淡薄，缺少驚艷的景觀示范；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、香格里拉花園、茂華國(guó)際匯、億力·未來(lái)城等大盤在社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)及營(yíng)銷展示上由于其他樓盤，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)特征總結(jié)——36市場(chǎng)供應(yīng)量較大，總體品質(zhì)及價(jià)格趨同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，個(gè)別大盤在四、客戶分析篇客戶分析分析小結(jié)部分案例列舉37四、客戶分析篇客戶分析37一、客戶分析38一、客戶分析38青河與青浦區(qū)作為中心城區(qū)，其區(qū)域客戶多依賴于區(qū)域便利的生活配套環(huán)境區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動(dòng)因素清河區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、小型私營(yíng)業(yè)主、教師生活習(xí)慣與生活圈子于此，依賴市中心教育，醫(yī)療和商業(yè)配套；易納新，有較強(qiáng)的購(gòu)買力。公務(wù)員、教師、周邊小型私營(yíng)業(yè)主等對(duì)更高品質(zhì)物業(yè)有強(qiáng)烈需求清浦區(qū)未來(lái)大規(guī)劃——學(xué)府新區(qū),汽車總站改善居住條件的原住居民（少量拆遷戶），公務(wù)員，煙廠，電廠職工，教師城市化水平稍低,拆遷戶較多,周邊原住民及學(xué)區(qū)教師聚集效應(yīng)較強(qiáng).務(wù)實(shí)、較貪圖小便宜有強(qiáng)烈的換房需求，希望能在熟悉的區(qū)域擁有更好的居住品質(zhì)中心城區(qū)的成熟，客戶的自身生活習(xí)慣牽制著其的置業(yè)方向的選擇，體現(xiàn)出很強(qiáng)的地域性；更高的產(chǎn)品品質(zhì)，更為優(yōu)良的產(chǎn)品整體表現(xiàn)有可能吸引并拉動(dòng)此類客戶選擇區(qū)域外項(xiàng)目進(jìn)行置業(yè)。依賴成熟區(qū)域配套，中高層級(jí)，有一定支付能力，追求高品質(zhì)居住生活的客戶。層級(jí)中等，尋求更好改善性居住條件，務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的客戶?？蛻舴治龆ㄐ苑治?9青河與青浦區(qū)作為中心城區(qū)，其區(qū)域客戶多依賴于區(qū)域便利的生活配40淮陰區(qū)客戶在擁有地域性特征的同時(shí)對(duì)城市化生活存在向往，開(kāi)發(fā)區(qū)客戶則更復(fù)合區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動(dòng)因素開(kāi)發(fā)區(qū)政府主導(dǎo)，新城市規(guī)劃帶來(lái)的全新城市形象進(jìn)駐企業(yè)中高層職工，原住民，公務(wù)員；市區(qū)私營(yíng)業(yè)主及高收入人群；受主城區(qū)價(jià)格壓迫客戶購(gòu)買力有限的價(jià)格受壓者；要求一般的剛性需求；強(qiáng)烈需求高品質(zhì)項(xiàng)目，以滿足置業(yè)升級(jí)；工作在區(qū)域內(nèi)人群剛性需求；市區(qū)客戶追求更高的居住品質(zhì)和環(huán)境；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民拆遷后換房?；搓巺^(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)中小型私營(yíng)業(yè)主，少量公務(wù)員及教師對(duì)中心城區(qū)有強(qiáng)烈向往，但收入有限；有較強(qiáng)的地域性渴望城市化的高品質(zhì)居住生活；換房帶來(lái)的產(chǎn)品升級(jí)需求。部分在解決剛性需求，部分被價(jià)格所吸引，部分尋求更高檔次的項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品換代地域性強(qiáng)的同時(shí)，對(duì)主城區(qū)充滿向往，希望擁有更好的城市化居住生活成長(zhǎng)中和相對(duì)封閉性較強(qiáng)的區(qū)域客戶，自有數(shù)量不足及置業(yè)能力有限是其主要的特征；價(jià)格較低或者檔次較高，品質(zhì)優(yōu)秀，并能帶有城市化生活意向的項(xiàng)目能復(fù)合的吸引此二區(qū)域的客戶?？蛻舴治龆ㄐ苑治?040淮陰區(qū)客戶在擁有地域性特征的同時(shí)對(duì)城市化生活存在向往，開(kāi)41淮安市典型樓盤實(shí)際成交客戶構(gòu)成與特征分析區(qū)域樓盤主要客戶特征清河區(qū)淮海第一城客戶以自住為主，主要為周邊私營(yíng)業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到60%，區(qū)縣客戶30%左右；承受的總價(jià)區(qū)間：40-50萬(wàn)（小三房）?？党敲髦榭蛻粢宰宰橹?，少量兼投資，以項(xiàng)目周邊私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師為主，少量區(qū)縣客戶；能承受的總價(jià)區(qū)間：35-60萬(wàn)（三房）中鑫.上城客戶多為投資兼自住,項(xiàng)目周邊客戶為主,私營(yíng)業(yè)主,公務(wù)員,少量教師。清浦區(qū)歐洲城一期客戶以自住為主，客戶為周邊原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工、少量私營(yíng)業(yè)主；易接受的總價(jià)區(qū)間：30-40萬(wàn)（三房）盛世名門一期客戶主要以教師、企事業(yè)單位職工居多，少量電廠、煙廠職工及私營(yíng)業(yè)主。購(gòu)房主要考慮小孩教育問(wèn)題。日月星城多為煙廠、電廠、淮鋼廠職工為主，少量公務(wù)員及教師。煙廠普通職工一年收入：7-8萬(wàn)元；淮鋼廠職工收入相對(duì)較低，偏好小兩房戶型；承受總價(jià)區(qū)間，兩房30-32萬(wàn)，三房(130平米)40-50萬(wàn)開(kāi)發(fā)區(qū)香格里拉投資、自住兼顧，以周邊生意人，煙廠、電廠職員為主，少量區(qū)縣客戶客戶承受的總價(jià)區(qū)間：35萬(wàn)左右（三房）河畔花城主要以煙廠、電廠、公務(wù)員為主，少量私營(yíng)業(yè)主淮陰區(qū)淮安威尼斯以項(xiàng)目周邊原住民為主,客戶類型包含教師、生意人、公務(wù)員收入較好的區(qū)域內(nèi)客戶，依賴與原有區(qū)域配套和生活體系；愿意并且有一定能力為更好的產(chǎn)品做出更多的支付；80%市區(qū)客戶和20%區(qū)縣客戶體現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性；承受總價(jià)區(qū)間：30-35萬(wàn)（兩房），40-60萬(wàn)（小三房）；購(gòu)房著重于能否更好改善居住環(huán)境，對(duì)性價(jià)比要求高；重視子女教育，75%本區(qū)域客戶，10%市區(qū)客戶，15%周邊企業(yè)職工。承受總價(jià)區(qū)間：不超過(guò)30萬(wàn)（兩房），40-50萬(wàn)三房開(kāi)發(fā)區(qū)成交客戶以產(chǎn)品升級(jí)，價(jià)格吸引為主；前者有較強(qiáng)支付能力，一般為多次置業(yè)者；承受總價(jià)區(qū)間：30萬(wàn)以下兩房，30—35萬(wàn)三房總體而言，產(chǎn)品品質(zhì)特別突出，居住環(huán)境好，具備良好性價(jià)比，并且能讓客戶實(shí)際體會(huì)到以上特點(diǎn)的項(xiàng)目能吸取到客戶?？蛻舴治龆糠治鲂〗Y(jié)4141淮安市典型樓盤實(shí)際成交客戶構(gòu)成與特征分析區(qū)域樓盤主要客戶42市場(chǎng)專業(yè)人士對(duì)淮安客戶置業(yè)特征訪談置業(yè)觀念層面——消費(fèi)者置業(yè)觀念比較保守，但接受外界新鮮事物的能力較強(qiáng)；淮安人比較追捧時(shí)尚、城市化意向的東西，害怕落伍，喜歡跟風(fēng)；淮安整體都市感不強(qiáng)，消費(fèi)者向往都市生活；不愿離開(kāi)市區(qū)；生活圈子觀念很重?？蛻舴治鲋饔^描述小結(jié)對(duì)樓盤的看法和關(guān)注點(diǎn)層面——產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式是客戶最關(guān)注的兩大因素；其次是環(huán)境和交通；重視物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和安全性，追求尊貴感；對(duì)距離較為敏感；對(duì)價(jià)格及贈(zèng)品敏感；有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但未找到自己需求的高端物業(yè)；承受的總價(jià)區(qū)間多在：30-35萬(wàn)（90平米左右）、40-60萬(wàn)（大三房）。對(duì)區(qū)域的看法層面——目前對(duì)清浦區(qū)域有興趣的客戶主要集中于城市富裕階層以、公務(wù)員及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高管（煙廠、電廠等）；看好城南片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，目前區(qū)域陌生、吸引力不足，認(rèn)為2—3年后有大發(fā)展。追捧品質(zhì)感、城市現(xiàn)代感，離開(kāi)市區(qū)需要理由需要高品質(zhì)物業(yè)并有一定支付能力，市場(chǎng)沒(méi)有充分滿足城市較富裕階層認(rèn)為城南有潛力，但是現(xiàn)狀陌生，心理認(rèn)知低4242市場(chǎng)專業(yè)人士對(duì)淮安客戶置業(yè)特征訪談置業(yè)觀念層面——客戶分二、分析小結(jié)43二、分析小結(jié)4344來(lái)源：開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊區(qū)縣；職業(yè)：生意人、公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企業(yè)員工等；目的：以改善居住環(huán)境為主，兼有投資等目的；收入：8萬(wàn)元以下；特征：向往城市化生活，專注家庭生活品質(zhì)的改善。偶得客戶——區(qū)域外及投資客來(lái)源：中心城區(qū)(清河區(qū))；職業(yè)：公務(wù)員，生意人，企業(yè)中高層，教師；目的：改善居住，產(chǎn)品升級(jí)；收入：家庭年收入10~20萬(wàn)；特征：講究格調(diào)、品位，注重生活品質(zhì)的持續(xù)改善，向上層發(fā)展的意愿強(qiáng)烈。重要客戶——市中心區(qū)域客戶項(xiàng)目客戶圈層確立及特征項(xiàng)描述來(lái)源：青浦區(qū)、城南區(qū)域；職業(yè)：生意人，企業(yè)中高管，教師；目的：改善居住環(huán)境為主要目的；收入：家庭年收入10萬(wàn)元左右；特征：向往城市化，期待改善生活品質(zhì)，青睞性價(jià)比高的產(chǎn)品。核心客戶——區(qū)域周邊中高收入階層客戶分析客戶圈層確立項(xiàng)目具備捕獲核心與重要客戶的基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于要將實(shí)際的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)于客戶的面前，刺激并給予其購(gòu)買的理由。4444來(lái)源：開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊區(qū)縣；偶得客戶——區(qū)域外及投資客來(lái)源：三、具體案例45三、具體案例4546以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，少量區(qū)縣客戶，地段、配套及身份感為主要購(gòu)買因素淮海第一城客戶分析定量分析4646以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，少量區(qū)縣客戶，地段、配套及47康城明珠以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、企事業(yè)單位職員為主，兼有城南區(qū)縣客戶，地段及子女教育視為主要購(gòu)買因素客戶分析定量分析4747康城明珠以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、企事業(yè)單位職員為主，兼有城南區(qū)縣48歐洲城原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工和教師為主，少量中心區(qū)客戶，教育配套、小區(qū)品質(zhì)、自然環(huán)境為主要購(gòu)買因客戶分析定量分析4848歐洲城原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工和教師為主，少量中心區(qū)49盛世名門以公務(wù)員、企事業(yè)單位職員及教師為主本區(qū)域?yàn)橹?，少量中心區(qū)客戶,教育配套及自然環(huán)境好為主要購(gòu)買因素客戶分析定量分析4949盛世名門以公務(wù)員、企事業(yè)單位職員及教師為主本區(qū)域?yàn)橹?，?0日月星城以本區(qū)域電廠、煙廠、周邊原住民為主，少量中心區(qū)及區(qū)縣客戶,教育配套和低總價(jià)為主要購(gòu)買因素客戶分析定量分析5050日月星城以本區(qū)域電廠、煙廠、周邊原住民為主，少量中心區(qū)及五、城市簡(jiǎn)析篇城市背景城市概況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃城市區(qū)位51五、城市簡(jiǎn)析篇城市背景城市區(qū)位51一、城市區(qū)位52一、城市區(qū)位52淮安市地處江蘇省北部中心地域。位于北緯32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,東經(jīng)118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之間。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。東西最大直線距離132公里，南北最大直線距離150公里，面積10072平方公里。2004年，市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里。下轄清河、清浦、淮陰、楚州4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣。

淮安市地跨淮河兩岸?；春邮俏覈?guó)重要的南北地理分界線，淮安的氣候、物候、植被、生物資源等具有明顯的過(guò)渡特征。

處在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和淮海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，地理區(qū)位條件優(yōu)越?；窗彩?3淮安市地處江蘇省北部中心地域。位于北緯32°43ˊ0二、城市背景54二、城市背景54文化名城：2200多年的悠遠(yuǎn)歷史，有著豐厚的文化底蘊(yùn)與濃郁的人文氣息。名人故里：大軍事家韓信、大文學(xué)家吳承恩和新中國(guó)開(kāi)國(guó)總理周恩來(lái)，都誕生在這片神奇的土地上。美食之鄉(xiāng)：我國(guó)四大傳統(tǒng)菜系之一淮揚(yáng)菜的重要發(fā)祥地，連續(xù)5屆淮揚(yáng)菜美食文化節(jié)，展示和弘揚(yáng)了博大精深的中國(guó)淮揚(yáng)菜美食文化。人文厚實(shí)、風(fēng)采宜人的淮上明珠。運(yùn)河之都：明清時(shí)期與蘇州、杭州、揚(yáng)州并稱運(yùn)河沿線“四大都市”，作為河道治理中心、漕運(yùn)指揮中心、漕船制造中心、漕糧儲(chǔ)備中心、淮北鹽運(yùn)集散中心，奠定了“運(yùn)河之都”的歷史地位。城市背景55文化名城：2200多年的悠遠(yuǎn)歷史，有著豐厚的文化底蘊(yùn)與濃郁的三、城市概況56三、城市概況56上海南京淮安高速公路網(wǎng)鐵路交通網(wǎng)飛機(jī)航線網(wǎng)高速公路：京滬、京宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯，距上海、北京分別只有3個(gè)多小時(shí)和8個(gè)小時(shí)車程，確立了淮安在蘇北乃至江蘇省的交通樞紐地位。鐵路交通：新長(zhǎng)鐵路縱貫全境，直達(dá)青島、哈爾濱、成都等超大型城市，連接腹地和沿海。水運(yùn)航空交通：京杭大運(yùn)河等多條流域性航道匯聚淮安，水路通達(dá)上海港、南京港、鎮(zhèn)江港和連云港等重要貨物集散港口。隨著淮安民航機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，更將使淮安擁有飛速發(fā)展的廣闊空間。交通便利，能迅速到達(dá)各大城市交通條件57上海南京淮安高速公路網(wǎng)鐵路交通網(wǎng)飛機(jī)航線網(wǎng)高速公路：京滬、京淮安自建縣起，至今已有2200年的歷史，是一個(gè)古老而文明的城市，并于1986年，被列入全國(guó)歷史文化名城。古城主要名勝古跡有：周恩來(lái)故居、周恩來(lái)紀(jì)念館、周恩來(lái)遺物陳列館、劉鶚故居、吳承恩故居及墓地、關(guān)忠節(jié)公祠、梁紅玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里、韓信紀(jì)念叢林、韓信釣魚(yú)臺(tái)遺址、東岳廟、左忠壯公祠、徐節(jié)孝祠、汪達(dá)之墓、新安旅行團(tuán)歷史陳列館、新安小學(xué)舊址、中共中央華中分局舊址、淮安烈士陵園、車轎戰(zhàn)役烈士陵園、大胡莊戰(zhàn)斗烈士紀(jì)念碑、青蓮崗遺址、漕運(yùn)總督署、淮安府衙、小滄州與遠(yuǎn)香草堂等。風(fēng)景怡人，歷史悠久的文化名城。風(fēng)景名勝58淮安自建縣起，至今已有2200年的歷史，是一四、城市經(jīng)濟(jì)59四、城市經(jīng)濟(jì)591、淮安經(jīng)濟(jì)雖進(jìn)入飛速發(fā)展階段，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，未來(lái)發(fā)展空間較大。2、人均GDP穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。3、二、三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化。4、經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展為政府帶來(lái)大量的財(cái)政收入。5、淮安“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步發(fā)展。1、淮安近年來(lái)人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，縮小了與周邊城市的差距。2、08年居民儲(chǔ)蓄額激增，未來(lái)消費(fèi)潛力較大。3、淮安城市化進(jìn)入高速發(fā)展期，但同其他城市相比城市化水平還較低。城市經(jīng)濟(jì)601、淮安經(jīng)濟(jì)雖進(jìn)入飛速發(fā)展階段，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，未來(lái)發(fā)數(shù)據(jù)來(lái)源：各市政府工作報(bào)告和統(tǒng)計(jì)局淮安自03年以來(lái)雖然GDP總量保持增長(zhǎng)，但其經(jīng)濟(jì)總量在江蘇城市中處于落后地位與江蘇其他城市比較來(lái)看，淮安整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力差距明顯，在全省經(jīng)濟(jì)中處于下游位置，與蘇中城市還有一定距離。

2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入看，淮安位于全省倒數(shù)第二，居民收入較低，消費(fèi)能力較差城市經(jīng)濟(jì)排名城市2009年GDP（億元）1蘇州74002無(wú)錫50003南京41704南通28735常州25196徐州22207鹽城19238揚(yáng)州18059泰州165010鎮(zhèn)江158011淮安103012連云港93513宿遷810排名城市2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)1蘇州263202南京255043無(wú)錫250274常州237605鎮(zhèn)江212406揚(yáng)州195007南通194688泰州191439徐州1876910鹽城1766411連云港1695812淮安1564613宿遷1223061數(shù)據(jù)來(lái)源：各市政府工作報(bào)告和統(tǒng)計(jì)局淮安自03年以來(lái)雖然GDP06年后GDP突破1000億元，相應(yīng)人均GDP逐年增長(zhǎng)，根據(jù)國(guó)際慣例，淮安房地產(chǎn)步入住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)整快速發(fā)展階段房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4,000US4000-8,000US0-800US啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系8,000-20,000US淮安經(jīng)濟(jì)總量保持持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下依然保持了漲幅，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；2009年淮安人均GDP達(dá)到2743美元，應(yīng)該處于4000-8000US。根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段城市經(jīng)濟(jì)6206年后GDP突破1000億元，相應(yīng)人均GDP逐年增長(zhǎng)，根據(jù)固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)淮安經(jīng)濟(jì)的重要因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，潛在供應(yīng)量大淮安固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到30%左右，投資增幅較大，固定資產(chǎn)投資占GDP比重逐年上升；淮安房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了近五年的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額也較5年前增長(zhǎng)了近4倍，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展的階段。城市經(jīng)濟(jì)63固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)淮安經(jīng)濟(jì)的重要因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)淮安正在從過(guò)去的農(nóng)業(yè)大市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨I(yè)和旅游業(yè)為主體的區(qū)域中心城市。第二、三產(chǎn)業(yè)的比重穩(wěn)步上升，第二產(chǎn)業(yè)以國(guó)有制造業(yè)（卷煙、發(fā)電廠等）、私營(yíng)加工制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中個(gè)體工商戶，餐飲娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)比重較大。金融、證券等產(chǎn)業(yè)落后，白領(lǐng)階層缺失。第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量產(chǎn)業(yè)工人、個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主等人群，逐漸成為城市人口主要組成部分。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，同時(shí)加快城市化進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)工人、個(gè)體工商戶比重較大數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局城市經(jīng)濟(jì)64淮安正在從過(guò)去的農(nóng)業(yè)大市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨I(yè)和旅游業(yè)為主體的區(qū)域五、發(fā)展規(guī)劃65五、發(fā)展規(guī)劃65主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū)城市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2000萬(wàn)人口的中心城市。城市規(guī)模：中期（2010年）100萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（2020年）120萬(wàn)人?；窗渤鞘械奶攸c(diǎn)：“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城”。

一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈。

兩大組團(tuán)：中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連。

三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸。

四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城城市規(guī)劃66主城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū)城市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交城區(qū)東擴(kuò)、中心南移，水渡口成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。水渡口廣場(chǎng)本案概述：為貫徹淮安市“三淮一體”，“城區(qū)東擴(kuò)，中心東移”的總體布置。水渡口區(qū)擬建成淮安市以商貿(mào)金融為主，同時(shí)兼具行政、信息、商業(yè)、文化、休閑娛樂(lè)、居住的中心區(qū)。水渡口是淮安市政府著力打造的中央商務(wù)區(qū)，將匯集淮安人民銀行、淮安公安局、淮安交通局、淮安郵電局、淮安電視臺(tái)、淮安財(cái)政局、淮安會(huì)展中心、淮安影劇院等幾十家行政企事業(yè)單位、星級(jí)酒店和大型Shoppingmall。中央商務(wù)區(qū)集金融、商貿(mào)、信息、文化及行政于一體，將形成中高檔次、多功能的商業(yè)中心，依托缽池山公園、古黃河，將成為淮安城市重要功能區(qū)。意義：有力促進(jìn)項(xiàng)目所在地的區(qū)域的發(fā)展，逐漸完善區(qū)域生活配套設(shè)施；提高區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度，促進(jìn)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售；為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供良好的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。水渡口板塊67城區(qū)東擴(kuò)、中心南移，水渡口成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。水渡口廣場(chǎng)本案城市發(fā)展方向：城市基本方向確定了以中心區(qū)為核心，以主城區(qū)為主體，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。受到城市周邊各種發(fā)展阻力與引力影響，淮安市將形成主要向東、向南方向發(fā)展，主城區(qū)和楚州區(qū)逐漸融為一體的城市發(fā)展格局。主城區(qū)近期主要向東發(fā)展，以水渡口廣場(chǎng)為重點(diǎn)，城區(qū)東擴(kuò)、中心東移，建成高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的淮安新的行政、信息、金融、商貿(mào)、文化、休閑娛樂(lè)中心。重點(diǎn)建設(shè)水渡口中心區(qū)、缽池山公園及周邊地區(qū)、江蘇淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及相應(yīng)的生活居住區(qū)；中遠(yuǎn)期主要向南發(fā)展。對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的影響：清河區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)為淮安未來(lái)的行政商務(wù)中心，這意味著此三個(gè)區(qū)域的人口密度會(huì)有所上升，在建筑形態(tài)方面小高層、高層將成為一種趨勢(shì)，品質(zhì)大盤的數(shù)量會(huì)有所增加，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。而經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、楚州區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存在一定的上升空間，未來(lái)發(fā)展存在巨大潛力，總體來(lái)說(shuō)城市的發(fā)展方向決定了淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)將向多元化發(fā)展。東部新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃將進(jìn)一步提升區(qū)域價(jià)值，主導(dǎo)發(fā)展方向?yàn)檫m宜居住的成熟生活圈，區(qū)域住宅物業(yè)后續(xù)發(fā)展?jié)摿^大，為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售形成強(qiáng)有力的支持。城區(qū)三大區(qū)域?qū)⒊沙墒焐钊?，開(kāi)發(fā)區(qū)及楚州區(qū)異軍突起城市規(guī)劃與地產(chǎn)68城市發(fā)展方向：城區(qū)三大區(qū)域?qū)⒊沙墒焐钊Γ_(kāi)發(fā)區(qū)及楚州區(qū)異軍演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！70淮安市場(chǎng)分析報(bào)告

2010-03-23版本701淮安市場(chǎng)分析報(bào)告

2010-03-23版本1定位結(jié)論篇市場(chǎng)分析篇具體項(xiàng)目篇客戶分析篇城市簡(jiǎn)析篇報(bào)告框架71定位結(jié)論篇報(bào)告框架2二、市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)總述土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)72二、市場(chǎng)分析篇市場(chǎng)總述3一、市場(chǎng)總述73一、市場(chǎng)總述4淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述政策?從限制到救市，從提息到降息：2007年10月—2008年8月，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)；2008年9月16日“雙率下調(diào)”；2009年各地出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，而2010年前兩月成交量相對(duì)于2009年后兩月一般。市場(chǎng)?房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，消化量增加，2009年市區(qū)成交萬(wàn)296.78㎡：淮安2010年前兩月新增商品房消化率達(dá)到65.4%，同比上漲26.2%，環(huán)比上漲12.5%。?

08年的行業(yè)調(diào)整和金融危機(jī)影響逐漸減小，市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。?

08年的行業(yè)調(diào)整和金融危機(jī)對(duì)二手房市場(chǎng)影響大：淮安2008年二手房交易量相比2007年驟減45.57萬(wàn)㎡，2009年相比2008年激增34.21萬(wàn)㎡。土地?土地市場(chǎng)成交量穩(wěn)定：07年、08年土地成交量分別是413萬(wàn)㎡、415萬(wàn)㎡，基本無(wú)變化，而09年為683萬(wàn)㎡，上漲268萬(wàn)㎡。?土地成交均價(jià)略有下降：07年、08年土地成交均價(jià)分別是1113元/㎡、948元/㎡，下浮14.8%，而09年為1351元/㎡

，上漲403元/㎡

。。?09年1-12月土地成交量是683萬(wàn)㎡，土地成交均價(jià)1351元/㎡。74淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述政策5淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述產(chǎn)品?建筑風(fēng)格：各類建筑風(fēng)格已經(jīng)在淮安市場(chǎng)上紛紛出現(xiàn)，如地中海建筑風(fēng)格、古典主義建筑風(fēng)格等。?戶型：市場(chǎng)主流戶型為三室兩廳，以改善型居住為主。?景觀：淮安房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越注重景觀規(guī)劃，但精品景觀仍很少，景觀營(yíng)造較為粗糙（如香格里拉）。?品質(zhì)：在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始注重項(xiàng)目品質(zhì)打造（如中天花園）。供銷?淮安未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大：至09年12月商品房存量205萬(wàn)㎡；待開(kāi)發(fā)商品房面積約1587.5萬(wàn)㎡（未開(kāi)發(fā)土地的容積率按1.5進(jìn)行測(cè)算），共計(jì)2381萬(wàn)㎡。?商品房供應(yīng)以120-140㎡的三房為主，但80-90㎡的兩房，110-120㎡的三房去化速度最快。?淮安二手房市場(chǎng)主要供應(yīng)在在中心城區(qū)，淮陰區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)量小。價(jià)格?09年由于行業(yè)調(diào)整及一系列政策的影響，淮安市商品房平均價(jià)格較08年略微上漲35%。?2010年2月商品房實(shí)際成交價(jià)格相對(duì)于2009年四季度上漲幅度較小。75淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)總述產(chǎn)品6二、土地市場(chǎng)76二、土地市場(chǎng)7從2007年到2009年，淮安的土地市場(chǎng)同全國(guó)其他市場(chǎng)一樣，都經(jīng)歷了從火爆到冷清再到活躍的過(guò)程，09年，便成功出讓土地216宗，無(wú)論是出讓面積還是出讓金額，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)08年全年水平。2009年，市區(qū)土地市場(chǎng)共發(fā)布經(jīng)營(yíng)性用地拍賣公告170宗，出讓土地面積683萬(wàn)平米，土地出讓均價(jià)1651元/m2，土地出讓樓面地價(jià)為745元/m2；土地市場(chǎng)——2009年土地出讓呈現(xiàn)井噴式上升，未來(lái)土地供應(yīng)量繼續(xù)加大土地出讓77從2007年到2009年，淮安的土地市場(chǎng)同全國(guó)其他市場(chǎng)一樣，土地出讓從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，中心城區(qū)土地供應(yīng)量偏大，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈清河、清浦區(qū)土地存量共占53%，中心區(qū)開(kāi)發(fā)量較大，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將趨向惡劣。土地整體供給規(guī)模偏大，未來(lái)市場(chǎng)向新區(qū)發(fā)展，市場(chǎng)主要供應(yīng)量在開(kāi)發(fā)區(qū)、清河區(qū)和楚州區(qū)。2009年，清河區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)兩區(qū)土地出讓面積較多，其中開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交面積最大；從商品住宅的交易情況來(lái)看，現(xiàn)有土地供應(yīng)量偏大，去化周期拉長(zhǎng)。78土地出讓從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，中心城區(qū)土地供應(yīng)量偏大，整體市場(chǎng)三、住宅市場(chǎng)79三、住宅市場(chǎng)10成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局中心城區(qū)（清河、清浦）是市場(chǎng)成交主力，開(kāi)發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)、楚州區(qū)市場(chǎng)份額接近；中心城區(qū)為市場(chǎng)主力，各區(qū)成交量比例相對(duì)穩(wěn)定，近期主城區(qū)份額上升對(duì)整體均價(jià)的上漲具有一定影響80成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局中心城區(qū)（清河、清浦）是市場(chǎng)成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2009年除在10月份（14.42萬(wàn)㎡）下降外，基本呈上升趨勢(shì)，在12月份達(dá)到成交量最高點(diǎn)（43.31萬(wàn)㎡）；81產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2009年除在10月份（14.42萬(wàn)㎡）下降外，基本成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局09年1月到09年12月各區(qū)商品住宅成交量比例相對(duì)穩(wěn)定，09年5-9月主城區(qū)比例上升，對(duì)整體均價(jià)的提升具有較大影響82成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局09年1月到09年12月各區(qū)商產(chǎn)品結(jié)構(gòu)90-120㎡戶型是市場(chǎng)供給主力，占總供給量的46.9%，該面積段的成交比重為39%，60㎡以下產(chǎn)品供給不足；市場(chǎng)需求以90-120㎡、120-144㎡為主，占總需求量的75.6%主城大盤入市，舒適性戶型成為市場(chǎng)供求主力83產(chǎn)品結(jié)構(gòu)90-120㎡戶型是市場(chǎng)供給主力，占總供給量的46.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2009年供應(yīng)和去化最好的是90-120平方米的，也反映目前市場(chǎng)上的供需結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)供應(yīng)和銷售中對(duì)2×2×1、3×2×1及3×2×2戶型比較親睞。84產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2009年供應(yīng)和去化最好的是90-120平方米的，也09年市場(chǎng)處于消化存量的階段，成交價(jià)格先揚(yáng)后抑2009年以來(lái)，成交量大幅回暖，而市場(chǎng)供給反應(yīng)滯后，出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)處于消化存量的過(guò)程；上半年銷售均價(jià)受供求影響穩(wěn)步上升，進(jìn)入7月淮安市場(chǎng)由“量增價(jià)跌”到“量?jī)r(jià)平穩(wěn)”走勢(shì)，但12月份由于政策優(yōu)惠的截至，量?jī)r(jià)同時(shí)井噴。數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局市場(chǎng)供求8509年市場(chǎng)處于消化存量的階段，成交價(jià)格先揚(yáng)后抑2009年以來(lái)成交價(jià)格與周邊城市相比，淮安房?jī)r(jià)與連云港、徐州接近，高于宿遷，低于揚(yáng)州，處于較為穩(wěn)定的價(jià)格占位2009年各區(qū)商品住宅均價(jià)表現(xiàn)均較為平穩(wěn)，2009年以來(lái)中心城區(qū)價(jià)格走高拉動(dòng)整體均價(jià)淮安房?jī)r(jià)處于較為穩(wěn)定的區(qū)間，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，價(jià)格波動(dòng)幅度較小數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安市房管局86成交價(jià)格與周邊城市相比，淮安房?jī)r(jià)與連云港、徐州接近，高于宿遷三、具體項(xiàng)目篇板塊劃分板塊分析住宅市場(chǎng)87三、具體項(xiàng)目篇板塊劃分18一、板塊劃分88一、板塊劃分19隨著淮安城市框架逐漸展開(kāi)，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成四大板塊楚州區(qū)：以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，區(qū)域資源及配套成熟；清河板塊開(kāi)發(fā)板塊青浦板塊淮陰板塊楚州板塊板塊劃分清河板塊：政、金、教、商貿(mào)中心，淮安最成熟的居住商貿(mào)區(qū)；青浦板塊：老城游購(gòu)區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)，亮點(diǎn)不斷，愈現(xiàn)成熟；淮陰板塊：以淮陰縣城為依托的市域居住、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)中心，特殊背景，平穩(wěn)發(fā)展；開(kāi)發(fā)區(qū)：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，生活居住、公共設(shè)施相配套的綜合性新區(qū)，產(chǎn)品差異較大，市場(chǎng)有待成熟；89隨著淮安城市框架逐漸展開(kāi)，按照發(fā)展的階段及成因不同，目前主城二、板塊分析90二、板塊分析21定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)房地產(chǎn)是以市政府為核心發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段；配套優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)主城區(qū)的城市向心力是淮安人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。榕興·水韻天成萬(wàn)達(dá)·國(guó)際廣場(chǎng)香格里拉花園億力·未來(lái)城奧林晴園中天花園清河板塊茂華國(guó)際匯91定位于城市行政中心和商業(yè)中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟大盤林立項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素水韻天成別墅、多層、小高層5600私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員為主，淮安高端人群集中區(qū)位、產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)高層5400下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主，投資客群占有一定比例區(qū)位、品牌、自身配套中天花園高層、小高層4800全市改善型客戶，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主低密度、生態(tài)景觀清河公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高，主流價(jià)格區(qū)間4000～6000元/平方米客群價(jià)格敏感度較低，在售項(xiàng)目體量都是較大，未來(lái)供應(yīng)充足客戶層次高，主要來(lái)自政府公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主中心區(qū)位和完善的配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)92大盤林立項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素水韻天成大盤林立項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素億力未來(lái)城高層4700以項(xiàng)目周邊公務(wù)員為主，部分教育客群教育資源、區(qū)位香格里拉花園多層、高層、聯(lián)排4600下屬區(qū)縣公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主為主，投資客群占有一定比例自然資源、項(xiàng)目品質(zhì)茂華國(guó)際匯高層4800以項(xiàng)目周邊公務(wù)員為主，部分教育客群項(xiàng)目品質(zhì)、區(qū)位93大盤林立項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素億力未來(lái)主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升區(qū)位優(yōu)勢(shì)：主城區(qū)域重要組成部分，區(qū)域內(nèi)集中了發(fā)電廠、卷煙廠等大部分的淮安大型事業(yè)單位；配套優(yōu)勢(shì)：商業(yè)、交通、教育等各項(xiàng)配套齊全，尤其是淮陰中學(xué)為區(qū)域帶來(lái)了大量的教育客群；項(xiàng)目供給較大，隨著市區(qū)發(fā)展南擴(kuò)，結(jié)合南部大學(xué)城的開(kāi)發(fā)，區(qū)域的價(jià)值逐步顯現(xiàn)。日月星城歐洲城清江華府天龍御城青浦板塊94主城重要組成區(qū)域，人口密集配套完善，隨著城南大學(xué)城的發(fā)展，區(qū)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素歐洲城多層3700青浦區(qū)事業(yè)單位人員為主，部分投資客戶價(jià)格、教育日月星城小高層4600青浦區(qū)事業(yè)單位職工為主，周邊客戶區(qū)位、配套、教育清江華府小高層3600客群以工業(yè)區(qū)職人為主價(jià)格、工作便利運(yùn)河明珠高層6200周邊公務(wù)員為主區(qū)位公寓項(xiàng)目為主，主流價(jià)格區(qū)間3700~5000元/平方米清河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，客戶價(jià)格有一定敏感度以周邊企事業(yè)單位職工為主要客群，區(qū)域客戶占主要比例價(jià)格以及就地置業(yè)的便捷性是客戶置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)95項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素歐洲城多層370新城市東擴(kuò)的延伸帶，聚集了大量的工業(yè)企業(yè)，周邊配套相對(duì)缺失，人流量不足。區(qū)位特征：翔宇大道以東區(qū)域，政府規(guī)劃的工業(yè)園集中帶，發(fā)展速度快，內(nèi)部交通發(fā)達(dá)；配套現(xiàn)狀：商業(yè)配套欠成熟，商業(yè)配套集中在深圳路沿街，同時(shí)輻射半徑較弱，遠(yuǎn)遜色于市中心商業(yè)圈；車輛與人流量明顯不足，外部人口導(dǎo)入群集中在藍(lán)領(lǐng)工人，收入不高；大湖城邦羅馬假日東方凱旋城香謝麗花苑世襲雅園開(kāi)發(fā)區(qū)板塊96新城市東擴(kuò)的延伸帶，聚集了大量的工業(yè)企業(yè)，周邊配套相對(duì)缺失，地段差異明顯房?jī)r(jià)逐級(jí)遞減，主流價(jià)格區(qū)間2500～3300元/平方米；主力購(gòu)房群體層次較低，剛性需求是大部分樓盤主力；客戶層次跳級(jí)明顯，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主至藍(lán)領(lǐng)工人；總價(jià)低、價(jià)格低，產(chǎn)品需求級(jí)別較低，偏向于經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品；項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素乾元·暢春園普通住宅2600周邊居民，近市區(qū)居民以及富士康工人；價(jià)格、學(xué)區(qū)、產(chǎn)品東湖·翠景苑公寓別墅3569富士康工人、周邊拆遷戶價(jià)格、品牌、以及社區(qū)商業(yè)配套香榭麗花苑住宅、別墅2800私營(yíng)業(yè)主，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)公務(wù)員、周邊居民以及廠區(qū)工人產(chǎn)品、價(jià)格、地段東方·凱旋城住宅2800開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)公務(wù)員、廠區(qū)工人，以及周邊居民地段、景觀、戶型羅馬假日住宅330030%市區(qū)購(gòu)房者、30%公務(wù)員、30%富士康以及其他補(bǔ)充客源地段，意大利風(fēng)格產(chǎn)品，規(guī)模大湖城邦住宅、別墅3200私營(yíng)業(yè)主，公務(wù)員規(guī)模，地段，產(chǎn)品豐富青春雅軒住宅3100投資客、私營(yíng)業(yè)主，廠區(qū)工人戶型、地段世襲雅園住宅3400近郊市區(qū)居民，私營(yíng)業(yè)主以及部分拆遷戶地段，產(chǎn)品，價(jià)格97地段差異明顯房?jī)r(jià)逐級(jí)遞減，主流價(jià)格區(qū)間2500～3300元/受城中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性板塊，獨(dú)立性與依賴性的統(tǒng)一體區(qū)位關(guān)系：運(yùn)河北部區(qū)域，以王營(yíng)鎮(zhèn)為核心衍射，大淮安中心區(qū)域的重要補(bǔ)充板塊；配套現(xiàn)狀：無(wú)核心商業(yè)配套，依托于市區(qū)商業(yè)配套，區(qū)域零散性配套較為完善；價(jià)格吸引力和區(qū)域情節(jié)，以及收入限制是該區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的策動(dòng)元素，因此樓盤檔次相對(duì)一般，外部客源較少，高檔客源外流量較大；公園壹號(hào)天和豪府銀河灣益興·名人灣愛(ài)琴海淮陰板塊98受城中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性板塊，獨(dú)立性與依賴性的良莠不齊黃河?xùn)|路以南價(jià)格較高，主流價(jià)格區(qū)間3400～4400元/平方米客群功能性需求較強(qiáng)，產(chǎn)品以小三房為主客戶層次良莠不齊，主要來(lái)自拆遷戶、泛公務(wù)員價(jià)格與區(qū)域地緣偏好是購(gòu)房的主要置業(yè)驅(qū)動(dòng)力項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素公園壹號(hào)住宅3300拆遷戶、教師、醫(yī)生、以及鎮(zhèn)中心周邊的客源區(qū)位、學(xué)區(qū)、公園天和豪庭住宅3700周邊拆遷戶，以及淮陰區(qū)政府的公務(wù)員以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民毗鄰新區(qū)政府、景觀塑造益興·名人灣住宅、別墅多層均價(jià)4200，景觀小高層5000-6000區(qū)域內(nèi)部高檔人群以及來(lái)自清河區(qū)域的客源品牌、地段、學(xué)區(qū)、規(guī)模愛(ài)琴海住宅3400主要清河區(qū)的首次置業(yè)的客源，以及部分再改人群；學(xué)區(qū)、配套、高性價(jià)比產(chǎn)品銀河灣住宅多層3500-3800，小高層2800-3400淮陰區(qū)的公務(wù)員以及私營(yíng)業(yè)主，主要是內(nèi)部區(qū)域的中檔人群；地段、景觀、自身配套幼兒園99良莠不齊黃河?xùn)|路以南價(jià)格較高，主流價(jià)格區(qū)間3400～4400區(qū)位優(yōu)勢(shì)：楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚；配套優(yōu)勢(shì)：楚州區(qū)客戶認(rèn)知度一般，區(qū)域內(nèi)交通生活配套及自然資源豐富；強(qiáng)烈的區(qū)域情節(jié)和對(duì)教育、自然資源的依賴是楚州區(qū)人置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素。定位于老城區(qū)行政中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，其核心價(jià)值在于區(qū)位資源和配套優(yōu)勢(shì)豐泰東方康橋新湖翔宇花園翡翠城花園小區(qū)世紀(jì)佳苑書(shū)香門第楚州板塊100區(qū)位優(yōu)勢(shì)：楚州區(qū)房地產(chǎn)是以原淮安市老城區(qū)為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的，房楚州公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，主流價(jià)格區(qū)間3000～3500元/平方米客群價(jià)格敏感度較強(qiáng)，在售項(xiàng)目體量都是較大，未來(lái)供應(yīng)充足客戶層次較高，主要來(lái)自政府公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主教育資源和交通生活配套是客戶置業(yè)核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)銷售均價(jià)客群情況置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素世紀(jì)佳苑多層、小高層3000區(qū)域首置部分區(qū)域改善，青年人婚房交通、自身配套書(shū)香門第多層3000區(qū)域改善，教師、私營(yíng)企業(yè)主教育資源、區(qū)位翡翠城花園小區(qū)多層、小高層3550區(qū)域改善，私營(yíng)企業(yè)主，公務(wù)員交通、配套新湖翔宇花園多層3200區(qū)域首置為主，青年白領(lǐng)、公務(wù)員交通、區(qū)域配套豐泰東方康橋多層、小高層4000區(qū)域改善型，公務(wù)員、教師教育資源、區(qū)位、產(chǎn)品101楚州公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，主流價(jià)格區(qū)間3000～3500元/平方三、產(chǎn)品分析總結(jié)102三、產(chǎn)品分析總結(jié)33通過(guò)盤點(diǎn)板塊我們發(fā)現(xiàn)主流客戶基本一致物業(yè)類型趨同，楚州區(qū)是價(jià)格谷地主城客戶基本以泛公務(wù)員客戶為主，開(kāi)發(fā)區(qū)則以產(chǎn)業(yè)工人、進(jìn)城農(nóng)民等地緣性性客戶為主；由于主流產(chǎn)品和價(jià)格的趨同性，客戶置業(yè)更多關(guān)注生活配套，小區(qū)綠化、戶型等產(chǎn)品細(xì)節(jié)。高容積率成為發(fā)展趨勢(shì)，多層物業(yè)有逐步減少；除清河區(qū)外，外圍板塊價(jià)格趨同，楚州區(qū)為價(jià)格谷地。主城區(qū)大盤林立，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈清河區(qū)總建面超過(guò)70萬(wàn)平米的項(xiàng)目超過(guò)5個(gè)，定位中高端；主城中高端客戶區(qū)域攔截明顯。103通過(guò)盤點(diǎn)板塊我們發(fā)現(xiàn)主流客戶基本一致物業(yè)類型趨同，楚州區(qū)是價(jià)目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目主力戶型面積高度趨同市場(chǎng)部分代表樓盤香格里拉花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)億力·未來(lái)城羅馬假日大湖城邦東方·凱旋城東湖·翠景苑香榭麗花苑一房?jī)煞咳恳恍l(wèi)三房?jī)尚l(wèi)房型708012013014050面積四房90100110二房主要集中在80-100㎡之間的兩房；小三房面積主要集中在110-120㎡，大面積產(chǎn)品集中在130-144㎡以上；144㎡以上產(chǎn)品中頂復(fù)占比多；戶型分布104目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目主力戶型面積高度趨同市場(chǎng)部分代表樓盤香格里拉市場(chǎng)供應(yīng)量較大，總體品質(zhì)及價(jià)格趨同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，個(gè)別大盤在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)基本采用兵營(yíng)式排布，產(chǎn)品單一，以多層為主體，社區(qū)總體品質(zhì)感趨同；隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，新建項(xiàng)目在社區(qū)配套和戶型設(shè)計(jì)上有所提升，使得這些項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)明顯；營(yíng)銷展示意識(shí)普遍淡薄，缺少驚艷的景觀示范；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、香格里拉花園、茂華國(guó)際匯、億力·未來(lái)城等大盤在社區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)及營(yíng)銷展示上由于其他樓盤，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)特征總結(jié)——105市場(chǎng)供應(yīng)量較大，總體品質(zhì)及價(jià)格趨同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，個(gè)別大盤在四、客戶分析篇客戶分析分析小結(jié)部分案例列舉106四、客戶分析篇客戶分析37一、客戶分析107一、客戶分析38青河與青浦區(qū)作為中心城區(qū)，其區(qū)域客戶多依賴于區(qū)域便利的生活配套環(huán)境區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動(dòng)因素清河區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、小型私營(yíng)業(yè)主、教師生活習(xí)慣與生活圈子于此，依賴市中心教育，醫(yī)療和商業(yè)配套；易納新，有較強(qiáng)的購(gòu)買力。公務(wù)員、教師、周邊小型私營(yíng)業(yè)主等對(duì)更高品質(zhì)物業(yè)有強(qiáng)烈需求清浦區(qū)未來(lái)大規(guī)劃——學(xué)府新區(qū),汽車總站改善居住條件的原住居民（少量拆遷戶），公務(wù)員，煙廠，電廠職工，教師城市化水平稍低,拆遷戶較多,周邊原住民及學(xué)區(qū)教師聚集效應(yīng)較強(qiáng).務(wù)實(shí)、較貪圖小便宜有強(qiáng)烈的換房需求，希望能在熟悉的區(qū)域擁有更好的居住品質(zhì)中心城區(qū)的成熟，客戶的自身生活習(xí)慣牽制著其的置業(yè)方向的選擇，體現(xiàn)出很強(qiáng)的地域性；更高的產(chǎn)品品質(zhì)，更為優(yōu)良的產(chǎn)品整體表現(xiàn)有可能吸引并拉動(dòng)此類客戶選擇區(qū)域外項(xiàng)目進(jìn)行置業(yè)。依賴成熟區(qū)域配套，中高層級(jí)，有一定支付能力，追求高品質(zhì)居住生活的客戶。層級(jí)中等，尋求更好改善性居住條件，務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的客戶?？蛻舴治龆ㄐ苑治?08青河與青浦區(qū)作為中心城區(qū)，其區(qū)域客戶多依賴于區(qū)域便利的生活配109淮陰區(qū)客戶在擁有地域性特征的同時(shí)對(duì)城市化生活存在向往，開(kāi)發(fā)區(qū)客戶則更復(fù)合區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動(dòng)因素開(kāi)發(fā)區(qū)政府主導(dǎo)，新城市規(guī)劃帶來(lái)的全新城市形象進(jìn)駐企業(yè)中高層職工，原住民，公務(wù)員；市區(qū)私營(yíng)業(yè)主及高收入人群；受主城區(qū)價(jià)格壓迫客戶購(gòu)買力有限的價(jià)格受壓者；要求一般的剛性需求；強(qiáng)烈需求高品質(zhì)項(xiàng)目，以滿足置業(yè)升級(jí)；工作在區(qū)域內(nèi)人群剛性需求；市區(qū)客戶追求更高的居住品質(zhì)和環(huán)境；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民拆遷后換房。淮陰區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)中小型私營(yíng)業(yè)主，少量公務(wù)員及教師對(duì)中心城區(qū)有強(qiáng)烈向往，但收入有限；有較強(qiáng)的地域性渴望城市化的高品質(zhì)居住生活；換房帶來(lái)的產(chǎn)品升級(jí)需求。部分在解決剛性需求，部分被價(jià)格所吸引，部分尋求更高檔次的項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品換代地域性強(qiáng)的同時(shí)，對(duì)主城區(qū)充滿向往，希望擁有更好的城市化居住生活成長(zhǎng)中和相對(duì)封閉性較強(qiáng)的區(qū)域客戶，自有數(shù)量不足及置業(yè)能力有限是其主要的特征；價(jià)格較低或者檔次較高，品質(zhì)優(yōu)秀，并能帶有城市化生活意向的項(xiàng)目能復(fù)合的吸引此二區(qū)域的客戶。客戶分析定性分析10940淮陰區(qū)客戶在擁有地域性特征的同時(shí)對(duì)城市化生活存在向往，開(kāi)110淮安市典型樓盤實(shí)際成交客戶構(gòu)成與特征分析區(qū)域樓盤主要客戶特征清河區(qū)淮海第一城客戶以自住為主，主要為周邊私營(yíng)業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到60%，區(qū)縣客戶30%左右；承受的總價(jià)區(qū)間：40-50萬(wàn)（小三房）。康城明珠客戶以自住為主，少量兼投資，以項(xiàng)目周邊私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師為主，少量區(qū)縣客戶；能承受的總價(jià)區(qū)間：35-60萬(wàn)（三房）中鑫.上城客戶多為投資兼自住,項(xiàng)目周邊客戶為主,私營(yíng)業(yè)主,公務(wù)員,少量教師。清浦區(qū)歐洲城一期客戶以自住為主，客戶為周邊原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工、少量私營(yíng)業(yè)主；易接受的總價(jià)區(qū)間：30-40萬(wàn)（三房）盛世名門一期客戶主要以教師、企事業(yè)單位職工居多，少量電廠、煙廠職工及私營(yíng)業(yè)主。購(gòu)房主要考慮小孩教育問(wèn)題。日月星城多為煙廠、電廠、淮鋼廠職工為主，少量公務(wù)員及教師。煙廠普通職工一年收入：7-8萬(wàn)元；淮鋼廠職工收入相對(duì)較低，偏好小兩房戶型；承受總價(jià)區(qū)間，兩房30-32萬(wàn)，三房(130平米)40-50萬(wàn)開(kāi)發(fā)區(qū)香格里拉投資、自住兼顧，以周邊生意人，煙廠、電廠職員為主，少量區(qū)縣客戶客戶承受的總價(jià)區(qū)間：35萬(wàn)左右（三房）河畔花城主要以煙廠、電廠、公務(wù)員為主，少量私營(yíng)業(yè)主淮陰區(qū)淮安威尼斯以項(xiàng)目周邊原住民為主,客戶類型包含教師、生意人、公務(wù)員收入較好的區(qū)域內(nèi)客戶，依賴與原有區(qū)域配套和生活體系；愿意并且有一定能力為更好的產(chǎn)品做出更多的支付；80%市區(qū)客戶和20%區(qū)縣客戶體現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性；承受總價(jià)區(qū)間：30-35萬(wàn)（兩房），40-60萬(wàn)（小三房）；購(gòu)房著重于能否更好改善居住環(huán)境，對(duì)性價(jià)比要求高；重視子女教育，75%本區(qū)域客戶，10%市區(qū)客戶，15%周邊企業(yè)職工。承受總價(jià)區(qū)間：不超過(guò)30萬(wàn)（兩房），40-50萬(wàn)三房開(kāi)發(fā)區(qū)成交客戶以產(chǎn)品升級(jí)，價(jià)格吸引為主；前者有較強(qiáng)支付能力，一般為多次置業(yè)者；承受總價(jià)區(qū)間：30萬(wàn)以下兩房，30—35萬(wàn)三房總體而言，產(chǎn)品品質(zhì)特別突出，居住環(huán)境好，具備良好性價(jià)比，并且能讓客戶實(shí)際體會(huì)到以上特點(diǎn)的項(xiàng)目能吸取到客戶?？蛻舴治龆糠治鲂〗Y(jié)11041淮安市典型樓盤實(shí)際成交客戶構(gòu)成與特征分析區(qū)域樓盤主要客戶111市場(chǎng)專業(yè)人士對(duì)淮安客戶置業(yè)特征訪談置業(yè)觀念層面——消費(fèi)者置業(yè)觀念比較保守，但接受外界新鮮事物的能力較強(qiáng)；淮安人比較追捧時(shí)尚、城市化意向的東西，害怕落伍，喜歡跟風(fēng)；淮安整體都市感不強(qiáng)，消費(fèi)者向往都市生活；不愿離開(kāi)市區(qū)；生活圈子觀念很重。客戶分析主觀描述小結(jié)對(duì)樓盤的看法和關(guān)注點(diǎn)層面——產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式是客戶最關(guān)注的兩大因素；其次是環(huán)境和交通；重視物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和安全性，追求尊貴感；對(duì)距離較為敏感；對(duì)價(jià)格及贈(zèng)品敏感；有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但未找到自己需求的高端物業(yè)；承受的總價(jià)區(qū)間多在：30-35萬(wàn)（90平米左右）、40-60萬(wàn)（大三房）。對(duì)區(qū)域的看法層面——目前對(duì)清浦區(qū)域有興趣的客戶主要集中于城市富裕階層以、公務(wù)員及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中高管（煙廠、電廠等）；看好城南片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，目前區(qū)域陌生、吸引力不足，認(rèn)為2—3年后有大發(fā)展。追捧品質(zhì)感、城市現(xiàn)代感，離開(kāi)市區(qū)需要理由需要高品質(zhì)物業(yè)并有一定支付能力，市場(chǎng)沒(méi)有充分滿足城市較富裕階層認(rèn)為城南有潛力，但是現(xiàn)狀陌生，心理認(rèn)知低11142市場(chǎng)專業(yè)人士對(duì)淮安客戶置業(yè)特征訪談置業(yè)觀念層面——客戶分二、分析小結(jié)112二、分析小結(jié)43113來(lái)源：開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊區(qū)縣；職業(yè)：生意人、公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企業(yè)員工等；目的：以改善居住環(huán)境為主，兼有投資等目的；收入：8萬(wàn)元以下；特征：向往城市化生活，專注家庭生活品質(zhì)的改善。偶得客戶——區(qū)域外及投資客來(lái)源：中心城區(qū)(清河區(qū))；職業(yè)：公務(wù)員，生意人，企業(yè)中高層，教師；目的：改善居住，產(chǎn)品升級(jí)；收入：家庭年收入10~20萬(wàn)；特征：講究格調(diào)、品位，注重生活品質(zhì)的持續(xù)改善，向上層發(fā)展的意愿強(qiáng)烈。重要客戶——市中心區(qū)域客戶項(xiàng)目客戶圈層確立及特征項(xiàng)描述來(lái)源：青浦區(qū)、城南區(qū)域；職業(yè)：生意人，企業(yè)中高管，教師；目的：改善居住環(huán)境為主要目的；收入：家庭年收入10萬(wàn)元左右；特征：向往城市化，期待改善生活品質(zhì)，青睞性價(jià)比高的產(chǎn)品。核心客戶——區(qū)域周邊中高收入階層客戶分析客戶圈層確立項(xiàng)目具備捕獲核心與重要客戶的基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于要將實(shí)際的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)于客戶的面前，刺激并給予其購(gòu)買的理由。11344來(lái)源：開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊區(qū)縣；偶得客戶——區(qū)域外及投資客來(lái)源：三、具體案例114三、具體案例45115以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，少量區(qū)縣客戶，地段、配套及身份感為主要購(gòu)買因素淮海第一城客戶分析定量分析11546以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，少量區(qū)縣客戶，地段、配套及116康城明珠以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、企事業(yè)單位職員為主，兼有城南區(qū)縣客戶，地段及子女教育視為主要購(gòu)買因素客戶分析定量分析11647康城明珠以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、企事業(yè)單位職員為主，兼有城南區(qū)縣117歐洲城原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工和教師為主，少量中心區(qū)客戶，教育配套、小區(qū)品質(zhì)、自然環(huán)境為主要購(gòu)買因客戶分析定量分析11748歐洲城原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工和教師為主，少量中心區(qū)118盛世名門以公務(wù)員、企事業(yè)單位職員及教師為主本區(qū)域?yàn)橹?，少量中心區(qū)客戶,教育配套及自然環(huán)境好為主要購(gòu)買因素客戶分析定量分析11849盛世名門以公務(wù)員、企事業(yè)單位職員及教師為主本區(qū)域?yàn)橹?，?19日月星城以本區(qū)域電廠、煙廠、周邊原住民為主，少量中心區(qū)及區(qū)縣客戶,教育配套和低總價(jià)為主要購(gòu)買因素客戶分析定量分析11950日月星城以本區(qū)域電廠、煙廠、周邊原住民為主，少量中心區(qū)及五、城市簡(jiǎn)析篇城市背景城市概況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃城市區(qū)位120五、城市簡(jiǎn)析篇城市背景城市區(qū)位51一、城市區(qū)位121一、城市區(qū)位52淮安市地處江蘇省北部中心地域。位于北緯32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,東經(jīng)118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之間。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。東西最大直線距離132公里，南北最大直線距離150公里，面積10072平方公里。2004年，市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里。下轄清河、清浦、淮陰、楚州4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣。

淮安市地跨淮河兩岸?；春邮俏覈?guó)重要的南北地理分界線，淮安的氣候、物候、植被、生物資源等具有明顯的過(guò)渡特征。

處在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和淮海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，地理區(qū)位條件優(yōu)越?；窗彩?22淮安市地處江蘇省北部中心地域。位于北緯32°43ˊ0二、城市背景123二、城市背景54文化名城：2200多年的悠遠(yuǎn)歷史，有著豐厚的文化底蘊(yùn)與濃郁的人文氣息。名人故里：大軍事家韓信、大文學(xué)家吳承恩和新中國(guó)開(kāi)國(guó)總理周恩來(lái)，都誕生在這片神奇的土地上。美食之鄉(xiāng)：我國(guó)四大傳統(tǒng)菜系之一淮揚(yáng)菜的重要發(fā)祥地，連續(xù)5屆淮揚(yáng)菜美食文化節(jié)，展示和弘揚(yáng)了博大精深的中國(guó)淮揚(yáng)菜美食文化。人文厚實(shí)、風(fēng)采宜人的淮上明珠。運(yùn)河之都：明清時(shí)期與蘇州、杭州、揚(yáng)州并稱運(yùn)河沿線“四大都市”，作為河道治理中心、漕運(yùn)指揮中心、漕