房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識3

房地產(chǎn)策劃師（基礎(chǔ)知識）2013.7.15目錄<一>CHAPTER1.職業(yè)道德房地產(chǎn)策劃知識CHAPTER2.房地產(chǎn)策劃知識CHAPTER3.相關(guān)法律法規(guī)知識第一章:房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則一.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德的概念二.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范三.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則1.遵紀(jì)守法,尊重知識產(chǎn)權(quán)2.忠誠敬業(yè),恪盡職守3.公正誠信,杜絕欺詐房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的基本知識結(jié)構(gòu)1.企業(yè)策劃知識2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識3.市場營銷知識4.項目管理知識5.城市規(guī)劃及建筑設(shè)計知識6.人文基礎(chǔ)知識7.房地產(chǎn)政策與法規(guī)知識8.房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識和專業(yè)能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力掌握全局的能力充分的實戰(zhàn)經(jīng)驗出色的創(chuàng)新能力敏銳的洞察能力較強(qiáng)的合作能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì)1.對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識2.對當(dāng)代國際精神\流行文化\生活形態(tài)有著較為深入的理解.3.對特定區(qū)域\特定城市的歷史文脈、城市精神、價值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)知。4.對民族以及世界的建筑歷史\建筑文化\建筑思潮有著較為全面的了解.5.對各種營銷理論\微觀經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識.6.深諳各種廣告\品牌傳播理論的精髓,熟練運(yùn)用宣傳造勢手法,同時具有較強(qiáng)的駕御語言的能力.7.對藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力8.對設(shè)計的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認(rèn)識第二章房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)業(yè)國土開發(fā)的基本目標(biāo):尋求經(jīng)濟(jì)\人口\資源\環(huán)境之間的最佳組合.城市開發(fā)的基本目標(biāo):謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃\統(tǒng)一開發(fā)\統(tǒng)一建設(shè)\統(tǒng)一管理)房地產(chǎn)綜合開發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃\設(shè)計\開發(fā)\建設(shè)和經(jīng)營是綜合性的,兼有生產(chǎn)與流通兩個領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動.從縱向來看,要對建設(shè)的全過程,從立項論證\規(guī)劃設(shè)計\征地拆遷\招標(biāo)投標(biāo)\土地平整\組織施工\完工驗收\一直到房屋經(jīng)營管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接\互相配合\協(xié)調(diào)發(fā)展,以達(dá)到較高經(jīng)濟(jì)效益,較好社會效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一.小知識點七通一平:供水\排水\供電\供熱\供氣\電信\道路通暢\場地平整獲得土地方式（協(xié)議），招標(biāo)，拍賣《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。外延型開發(fā)和內(nèi)涵型開發(fā)外延性開發(fā)：單純增加土地面積內(nèi)涵性開發(fā)：在原有土地上通過增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎(chǔ)設(shè)施，新建和翻新，擴(kuò)建房屋等形式來實現(xiàn)）房地產(chǎn)開發(fā)的特點綜合性長期性時序性地域性風(fēng)險性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)策劃的內(nèi)內(nèi)容開發(fā)區(qū)位和和地段的分分析與選擇擇開發(fā)內(nèi)容和和規(guī)模的分分析與選擇擇開發(fā)時機(jī)和和開發(fā)進(jìn)度度的分析與與選擇（比比如上海金金融中心））開發(fā)合作方方式的分析析與選擇項目融資方方式的分析析與選擇開發(fā)完成后后產(chǎn)品推廣廣方式的分分析與選擇擇開發(fā)商資金金來源自有資金，，預(yù)售或預(yù)預(yù)租收入，，抵押貸款款，合作方方出資，集集資或發(fā)行行債券，融融資性租賃賃融資租賃：：非常適合合小企業(yè)。。對于房產(chǎn)產(chǎn)項目比如如電梯、中中央空調(diào)等等設(shè)備。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序項目立項階階段項目前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階段項目建設(shè)階階段項目銷售及及售后服務(wù)務(wù)階段項目立項階階段投資機(jī)會研研究——申領(lǐng)項目選選址意見書書及項目立立項批文——申請定點——申請購置土土地，辦理理土地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——申領(lǐng)規(guī)劃紅紅線圖、規(guī)規(guī)劃設(shè)計條條件通知書書等文件——編制規(guī)劃設(shè)設(shè)計總圖——提交總圖，，申領(lǐng)建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證項目前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階段選擇勘察隊隊伍和設(shè)計計單位——申領(lǐng)建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證和施施工許可證證——申領(lǐng)房屋拆拆遷許可證證——做好七通一一平工作——選擇承包單單位——選擇監(jiān)理單單位項目建設(shè)階階段組織承包商商進(jìn)場——加強(qiáng)開發(fā)項項目工程管管理與控制制——申領(lǐng)商品房房預(yù)售許可可證——項目的竣工工驗收項目銷售及及售后服務(wù)務(wù)階段辦理竣工后后的產(chǎn)權(quán)登登記手續(xù)——申領(lǐng)商品房房銷售許可可證——與物業(yè)公司司簽訂物業(yè)業(yè)委托管理理合同——提交相關(guān)資資料——與用戶簽訂訂商品房銷銷售合同或或租賃合同同——做好物業(yè)管管理工作第二節(jié)：城城市規(guī)劃城市規(guī)劃的的概念、任任務(wù)“合理、有有效和公正正地創(chuàng)造有有序的城市市生活空間間環(huán)境”城市規(guī)劃的的原則1.人工環(huán)境與與自然環(huán)境境相和諧的的原則2.歷史環(huán)境與與未來環(huán)境境相和諧的的原則3.城市環(huán)境中中各社會集集團(tuán)之間社社會生活相相和諧的原原則城市規(guī)劃的的層面及主主要內(nèi)容城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略層面的的規(guī)劃：確確定城市發(fā)發(fā)展目標(biāo)、、原則、戰(zhàn)戰(zhàn)略部署等等重大問題題。建立在在市民參與與和法律法法規(guī)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上。我國國城市總體體規(guī)劃及土土地利用總總體規(guī)劃屬屬于這個范范疇建設(shè)控制引引導(dǎo)層面的的規(guī)劃：對對具體每一一地塊未來來開發(fā)利用用做出法律律規(guī)定，它它必須尊重重并服從城城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略對其所所在空間的的安排?？刂菩栽敿?xì)細(xì)規(guī)劃和修修建性詳規(guī)規(guī)P43城市總體規(guī)規(guī)劃的調(diào)整整、修改和和審批城市總體規(guī)規(guī)劃的調(diào)整整由城市人人民政府作作出，并報報同級人民民代表大會會常務(wù)委員員會和原批批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審審批修改總體規(guī)規(guī)劃由城市市人民政府府組織，并并需經(jīng)同級級人民代表表大會或常常務(wù)委員會會審查同意意后報原批批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審審批。第三節(jié)：房房地產(chǎn)策劃劃房地產(chǎn)策劃劃的概念：：本章節(jié)見自自編教材材第四節(jié)：房房地產(chǎn)項目目規(guī)劃與設(shè)設(shè)計規(guī)劃設(shè)計的的基本內(nèi)容容：1）土地使用用、用地邊邊界與面積積2）環(huán)境容量量：建筑容容積率，建建筑密度，，人口密度度，綠地率率3）建筑控制制：建筑高高度，建筑筑后退，建建筑間距4）城市設(shè)計計5）建筑空間間，功能及及其經(jīng)濟(jì)性性6）基地停車車車位，總總體布置，，出入口房地產(chǎn)項目目規(guī)劃內(nèi)容容及審批程程序“一書兩證””制度：實實行選址意意見書，建建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證，建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證制度度1、選址意見見書制度：：項目基本本情況/選址依據(jù)2、建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證制度：：現(xiàn)場勘察察/征求意見/提供設(shè)計條條件/審查總平圖圖和用地面面積/核發(fā)建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證3、建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證制度：：建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證申請/初步審查/規(guī)劃設(shè)計要要點意見書書/方案審查/核發(fā)建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證工程勘察與與工程設(shè)計計勘察過程：：資料分析析（1：5000）/初步勘察（（1：2000）/詳細(xì)勘察（（1：1000）/施工勘察（（不一定做做）勘察工作內(nèi)內(nèi)容：地形形測量/工程勘察/地下水地表表水的勘探探/氣象調(diào)查設(shè)計過程：：初步設(shè)計計/技術(shù)設(shè)計/施工圖設(shè)計計設(shè)計工作具具體內(nèi)容：：總體設(shè)計計/單體設(shè)計/建筑構(gòu)造設(shè)設(shè)計/抗震設(shè)防城市土地分分類城市土地分分為六大類類：居住用用地、公共共活動中心心用地、工工業(yè)用地、、倉儲用地地、市政公公用設(shè)施用用地及綠地地環(huán)境容量指指標(biāo)：居住區(qū)人口口凈密度=住宅區(qū)總?cè)巳丝?住宅區(qū)建筑筑總用地人均住宅區(qū)區(qū)用地=住宅區(qū)總用用地/住宅區(qū)總?cè)巳丝谧≌瑓^(qū)建筑筑密度=住宅區(qū)總建建筑基底面面積/住宅區(qū)總用用地面積住宅區(qū)容積積率=住宅區(qū)總建建筑面積/住宅區(qū)總用用地面積參見各容積積率對應(yīng)的的建筑形態(tài)態(tài)容積率是不不是越高越越好？設(shè)施與布局局公共服務(wù)設(shè)設(shè)施道路與停車車設(shè)施教育設(shè)施綠地與戶外外活動場地地設(shè)施管理設(shè)施市政設(shè)施從人本角度度考慮：這這些設(shè)施施規(guī)劃時應(yīng)應(yīng)該注意什什么？道路交通組組織路網(wǎng)布局體體系人車分行和和人車混行行居住區(qū)級道道路/居住組團(tuán)級級道路/宅間小路出入口停車位建筑控制建筑高度：：還要考慮慮到航線、、氣象觀測測、通信消消防、城市市景觀建筑后退退：道路路寬度和和建筑高高度的對對比，叫叫做路幅幅比一般路段段沿路建建筑高度度不得超超過規(guī)劃劃道路紅紅線寬度度，并為為建建筑后退退距離的的1。5倍建筑間距距：按按照冬至至日、大大寒日兩兩級日照照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)置多層層和高層層住宅間間距城市設(shè)計計總體“形、色、、質(zhì)”單體建筑筑“點、線、、體”內(nèi)外環(huán)境境的轉(zhuǎn)換換關(guān)系建筑空間間、景觀觀和形象象開放式討討論：空空間的創(chuàng)創(chuàng)新突破破景觀和形形象：軟軟質(zhì)景觀觀和硬質(zhì)質(zhì)景觀（參考資資料：綠綠城景觀觀成本））住宅建筑筑設(shè)計功能定位位建筑風(fēng)格格和造型型定位房型設(shè)計計具體空間間設(shè)計（（臥室、、廚房、、衛(wèi)生間間、起居居室、書書房、儲儲藏室、、車庫））公共建筑筑配套千人指標(biāo)標(biāo)：居住住區(qū)三級級公建配配置的重重要依據(jù)據(jù)千人指標(biāo)標(biāo)規(guī)定之之外原則：““誰投資資，誰經(jīng)經(jīng)營，誰誰受益””各地政策策差別比比較大：：各地在開開發(fā)過程程中，除除了繳納納土地出出讓金之之外，還還需繳納納大配套套費(fèi)用、、小配套套費(fèi)用若若干。據(jù)據(jù)悉，所所謂大配配套費(fèi)用用，大配配套一般般是指房房地產(chǎn)項項目中政政府提供供到地塊塊接口（（路由））的市政政項目，，包括自自來水、、燃?xì)?、、排水及及道路及及其他，，一般不不含兩電電一熱（（電力、、電信、、供熱）），小配配套一般般是指小小區(qū)非營營業(yè)性公公建費(fèi)用用，包括括中小學(xué)學(xué)、幼兒兒園、老老年公寓寓、居委委會、派派出所、、垃圾站站、交通通站等7項，一般般小配套套的費(fèi)用用包括在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)前前期中。。房地產(chǎn)投投融資房地產(chǎn)開開發(fā)項目目融資的的特點：：融資規(guī)規(guī)模大，，償還期期長，房房地產(chǎn)資資金缺乏乏流動性性投資種類類：住宅宅地產(chǎn)/商業(yè)房地地產(chǎn)/工業(yè)房地地產(chǎn)/旅游房地地產(chǎn)/綜合房地地產(chǎn)商業(yè)房地地產(chǎn)類細(xì)細(xì)分：辦辦公/總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)辦公/孵化器/生態(tài)園區(qū)區(qū)辦公商業(yè)街SHOPPINGMALL房地產(chǎn)開開發(fā)項目目融資的的基本要要求1、確定合合理的融融資規(guī)模模2、正確選選擇渠道道和方式式、降低低融資成成本3、統(tǒng)籌考考慮房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的融資資與投資資，提高高房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資資金的使使用效益益。4、按規(guī)定定建立資資本金制制度5、優(yōu)化房房地產(chǎn)開開發(fā)的資資金結(jié)構(gòu)構(gòu)案例某公司擁擁有100萬股本，，現(xiàn)投資資一項目目，投資資收益率率為12%。如果以10%的利率借借入100萬元，與與原始股股本一并并投資，，收益水水平仍然然是12%。那么由由于財務(wù)務(wù)杠桿的的作用，，100萬原始股股的凈收收益是多多少？如果借貸貸利率為為10%，而收益益水平由由于市場場風(fēng)險跌跌到8%，那么，，同樣由由于財務(wù)務(wù)杠桿的的作用，，100萬原始股股的凈收收益只有有6萬元，收收益率為為多少？？房地產(chǎn)開開發(fā)項目目融資的的決策1、欲籌集集資金的的幣種、、數(shù)額2、融資流流量3、資金來來源構(gòu)成成4、融資風(fēng)風(fēng)險分析析及風(fēng)險險管理措措施5、融資成成本預(yù)算算6、融資方方法7、明確融融資的權(quán)權(quán)力責(zé)任任關(guān)系融資三大大衡量指指標(biāo)安全性經(jīng)濟(jì)性可行性房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)的融資資來源自有資金金：不只只包括現(xiàn)現(xiàn)金，還還包括各各種速動動資產(chǎn)。。速動資產(chǎn)產(chǎn)：包括括用于透透支貸款款，保函函，或信信用證的的補(bǔ)償余余額的凍凍結(jié)資金金。如能能爭取早早日解除除凍結(jié)，，也屬于于現(xiàn)金一一類。速速動資產(chǎn)產(chǎn)包括各各種應(yīng)收收的銀行行票據(jù)、、股票和和債券（（可以抵抵押、貼貼現(xiàn)而獲獲得現(xiàn)金金的證券券），以以及其它它可立即即售出的的建成樓樓宇的回回款和近近期可立立即售出出的各種種物業(yè)的的應(yīng)收款款。銀行貸款款參見文章章《銀行利率率與房地地產(chǎn)價格格之間的的關(guān)系》參見文章章《我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金來來源情況況報告》我國利率率政策對對房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的影響.doc中國房地地產(chǎn)資金金來源狀狀況分析析報告.doc證券化資資金房地產(chǎn)股股票房地產(chǎn)債債券信托資金金產(chǎn)業(yè)基金金爭取外單單位投資資、外資資、墊資資、預(yù)售售款、合合作開發(fā)發(fā)外資如何何挑選國國內(nèi)的房房地產(chǎn)項項目？我們更傾傾向于擁擁有成熟熟現(xiàn)金流流的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)或或者是具具有升值值空間的的項目第六節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場營營銷市場營營銷的的概念念指企業(yè)業(yè)通過過向顧顧客提提供能能滿足足顧客客需要要的產(chǎn)產(chǎn)品和和服務(wù)務(wù)，促促使顧顧客消消費(fèi)企企業(yè)提提供的的產(chǎn)品品和服服務(wù)，，進(jìn)而而實現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)業(yè)目標(biāo)標(biāo)的經(jīng)經(jīng)營理理念和和戰(zhàn)略略管理理活動動。營銷與與推銷銷的關(guān)關(guān)系市場營營銷學(xué)學(xué)的發(fā)發(fā)展：：初創(chuàng)時時期：：19世紀(jì)末末至20世紀(jì)20年代、、周期期性經(jīng)經(jīng)濟(jì)危危機(jī)應(yīng)用時時期：：20年代至至二戰(zhàn)戰(zhàn)結(jié)束束形成和和發(fā)展展時期期：戰(zhàn)戰(zhàn)略意意義上上的4PPRODUCTPRICEPLACEPROMOTIONPOWERPUBLICRELATION市場營營銷在在企業(yè)業(yè)中的的地位位與生產(chǎn)產(chǎn)職能能、財財務(wù)職職能、、人事事職能能處于于同樣樣重要要的地地位當(dāng)市場場需求求不足足時候候，競競爭激激烈，，銷售售下降降，成成本提提高時時，營營銷職職能會會更加加重要要市場營營銷在在我國國的發(fā)發(fā)展1978年以后后重新新發(fā)展展，一一門綜綜合性性特點點的科科學(xué)，，一門門研究究企業(yè)業(yè)經(jīng)營營管理理的“軟科學(xué)學(xué)”企業(yè)經(jīng)經(jīng)營觀觀念：：生產(chǎn)觀觀念產(chǎn)品觀觀念推銷觀觀念市場營營銷觀觀念社會營營銷觀觀念經(jīng)營觀觀念的的最新新發(fā)展展：CUSTOMERCOSTCONVENIENCECOMMUNICATIONRELEVANCYREACTIVITYRELATIONRETURN4RS營銷銷4要要素：：與顧客客建立立關(guān)聯(lián)聯(lián)提高市市場反反應(yīng)速速度關(guān)系營營銷越越來越越重要要（AIDA模型））注意A