物業(yè)租賃合同課件

第十章

第二節(jié)租賃物業(yè)的管理程序第十章

第二節(jié)租賃物業(yè)的管理程序11．捕捉潛在租戶（1）通過廣告捕捉潛在租戶（2）使用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶（3）引導(dǎo)參觀捕捉潛在租戶（4）建立租售中心捕捉潛在租戶1．捕捉潛在租戶（1）通過廣告捕捉潛在租戶22．租戶資格的審查（1）潛在租戶的登記（2）潛在租戶的身份證明（3）租賃經(jīng)歷（4）資信狀況2．租戶資格的審查（1）潛在租戶的登記33．租約條款談判（1）控制簽約進(jìn)程（2）利用經(jīng)紀(jì)人（3）談判妥協(xié)（4）租期的確定（5）關(guān)于物業(yè)改造的談判（6）擴(kuò)租權(quán)的談判（7）限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款的談判3．租約條款談判（1）控制簽約進(jìn)程4（1）控制簽約進(jìn)程要使談判有所進(jìn)展，物業(yè)管理者就要有能夠駕馭談判局面、控制簽約進(jìn)程的能力。

（1）控制簽約進(jìn)程要使談判有所進(jìn)展，物業(yè)管理者就5（2）利用經(jīng)紀(jì)人在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃談判中，業(yè)主為了滿足專業(yè)知識(shí)的需要往往會(huì)聘請(qǐng)第三方——專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)都豐富的租賃經(jīng)紀(jì)人加入進(jìn)來。

（2）利用經(jīng)紀(jì)人在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)6（3）談判妥協(xié)1）談判妥協(xié)的原則2）談判妥協(xié)的小技巧3）妥協(xié)的程度4）租價(jià)與折扣的談判：5）免租的談判（3）談判妥協(xié)1）談判妥協(xié)的原則7（4）租期的確定1）居住物業(yè)的租期：租金隨時(shí)間推移而增長(zhǎng)，租期才會(huì)超過一年，否則一般不超過一年。2）辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期：辦公、商用物業(yè)租期最短也在5～10年間，而工業(yè)廠房租期則要高達(dá)10～25年或更長(zhǎng)。業(yè)主一般在長(zhǎng)期租約中要加入租金隨時(shí)間而增加的條款。（4）租期的確定1）居住物業(yè)的租期：租金隨時(shí)間推移而增長(zhǎng)，租8（5）關(guān)于物業(yè)改造的談判1）居住物業(yè)的改造裝修要求：租戶對(duì)居住物業(yè)的要求一般局限在物業(yè)的裝飾上，如重新粉刷、重?fù)Q窗簾、更新地毯等。2）工商業(yè)物業(yè)的改造要求：工商物業(yè)在出租前一般都必須經(jīng)過相當(dāng)大的改造，以滿足租戶經(jīng)營(yíng)的特殊需要。改造項(xiàng)目和所需費(fèi)用及費(fèi)用如何分配必須在租賃契約中明確寫明。一般新的工商物業(yè)業(yè)主在建造時(shí)，會(huì)根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留一定的出口、燈具、窗戶等，費(fèi)用一般歸業(yè)主承擔(dān)。但超出這些標(biāo)準(zhǔn)的任何設(shè)備設(shè)施，如附加的樓梯、空間分隔、門、噴淋系統(tǒng)等的費(fèi)用應(yīng)由租戶負(fù)擔(dān)。（5）關(guān)于物業(yè)改造的談判1）居住物業(yè)的改造裝修要求：租戶對(duì)9（6）擴(kuò)租權(quán)的談判1）擴(kuò)租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時(shí)間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè)。2）適應(yīng)對(duì)象對(duì)居住物業(yè)而言，擴(kuò)租并不常見。但對(duì)工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對(duì)正處在成長(zhǎng)階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。（6）擴(kuò)租權(quán)的談判1）擴(kuò)租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時(shí)間后根10（7）限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款的談判限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)。該附加限制條款常常出現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時(shí)也在服務(wù)業(yè)的物業(yè)租賃中出現(xiàn)。注意這一限制條款不致影響業(yè)主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補(bǔ)償；如果影響其他大租戶或有聲望的租戶的進(jìn)入，則不能同意。（7）限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款的談判限制競(jìng)爭(zhēng)114．締約技巧（1）單刀直入式：直接讓對(duì)方提出他們自己滿意的條件，如，“您更希望什么樣的空間？”，“您還有什么不滿意的嗎？”（2）總結(jié)式：就是強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和對(duì)租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過程中始終反復(fù)強(qiáng)調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。4．締約技巧（1）單刀直入式：直接讓對(duì)方提出他們自己滿意的條125．核查物業(yè)租約簽定就意味著租賃業(yè)務(wù)的開始。在租賃伊始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時(shí)認(rèn)可物業(yè)的狀況，就應(yīng)請(qǐng)租賃人辦理接受物業(yè)的簽字手續(xù)。

5．核查物業(yè)租約簽定就意味著租賃業(yè)務(wù)的開始。在租賃136．提供有效的租賃服務(wù)

建立良好的租賃關(guān)系（1）建立租賃共識(shí)（2）建立聯(lián)系途徑（3）開展租賃服務(wù)

6．提供有效的租賃服務(wù)

建立良好的租賃關(guān)系（1）147．收繳租金（1）租金繳納時(shí)間的管理（2）滯納金的管理（3）收費(fèi)通知單的管理7．收繳租金（1）租金繳納時(shí)間的管理158．續(xù)簽租約續(xù)簽租約對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理者都有好處的（1）宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)租賃條款更改的影響（2）租金調(diào)整條款8．續(xù)簽租約續(xù)簽租約對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理者都169．租賃終(中)止（1）租賃終(中)止的種類（2）租賃終(中)止的程序

9．租賃終(中)止（1）租賃終(中)止的種類17（1）租賃終（中）止的種類1）租戶提出的租賃終止。2）物管公司拒絕續(xù)簽。但拒簽理由必須充分。3）強(qiáng)制性的中止租賃。（1）租賃終（中）止的種類1）租戶提出的租賃終止。18（2）租賃終(中)止的程序1）搬遷前的會(huì)面物管者在租戶搬遷前，要與租戶進(jìn)行私人會(huì)面，填寫《搬遷前會(huì)面表》。2）物業(yè)檢查房屋被清空后，物管者通過檢查確定下次搬遷前需要粉刷處，物業(yè)受損處，房間及其設(shè)施完好狀態(tài)，需要的維修量及維修計(jì)劃等，填寫《物業(yè)檢查表》。3）歸還押金歸還時(shí)，要說明押金扣除項(xiàng)目及數(shù)額，歸還未支出部分。若物管者未按規(guī)定動(dòng)用了部分押金，必須逐條說明。若租戶不接受，物管公司必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（2）租賃終(中)止的程序1）搬遷前的會(huì)面物管者在租戶搬1910．3物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議，即以房屋為租賃標(biāo)的物的契約。10．3物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃合同是出2010．3．1物業(yè)租賃合同的內(nèi)容1．標(biāo)的：房屋租賃合同的標(biāo)的是房屋。2．?dāng)?shù)量：房屋租賃的數(shù)量單位是平方米。3．租賃期限：租賃與轉(zhuǎn)讓的最大區(qū)別就在于租賃是有期限的。4．租賃用途：明確房屋的用途，使承租人能按照租賃房屋的使用性能正確合理地加以使用。5．租賃價(jià)格：合同中應(yīng)注明租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，每月支付的金額。同時(shí)應(yīng)規(guī)定租金的交付方法。6．修繕責(zé)任：租賃期間，房屋的修繕責(zé)任，一般由出租人負(fù)責(zé)。7．房屋狀況的變更：承租人不得私自拆改、擴(kuò)建租用房屋或增添設(shè)施。8．違約責(zé)任：10．3．1物業(yè)租賃合同的內(nèi)容1．標(biāo)的：房屋租賃合同的標(biāo)的2110．3．2訂立物業(yè)租賃合同

應(yīng)注意的問題1．承租方要明確出租人和出租房屋之間的關(guān)系；2．承租人還要搞清出租房屋的性質(zhì)；3．租賃房屋時(shí)，出租人和承租人雙方都應(yīng)注意該房屋是否已經(jīng)設(shè)押；4．為加強(qiáng)對(duì)房屋的管理，承租人應(yīng)出具有關(guān)證明。10．3．2訂立物業(yè)租賃合同

22小結(jié)1．本節(jié)回顧2．重點(diǎn)難點(diǎn)3．復(fù)習(xí)、練習(xí)、作業(yè)小結(jié)1．本節(jié)回顧23第十章

第二節(jié)租賃物業(yè)的管理程序第十章

第二節(jié)租賃物業(yè)的管理程序241．捕捉潛在租戶（1）通過廣告捕捉潛在租戶（2）使用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶（3）引導(dǎo)參觀捕捉潛在租戶（4）建立租售中心捕捉潛在租戶1．捕捉潛在租戶（1）通過廣告捕捉潛在租戶252．租戶資格的審查（1）潛在租戶的登記（2）潛在租戶的身份證明（3）租賃經(jīng)歷（4）資信狀況2．租戶資格的審查（1）潛在租戶的登記263．租約條款談判（1）控制簽約進(jìn)程（2）利用經(jīng)紀(jì)人（3）談判妥協(xié)（4）租期的確定（5）關(guān)于物業(yè)改造的談判（6）擴(kuò)租權(quán)的談判（7）限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款的談判3．租約條款談判（1）控制簽約進(jìn)程27（1）控制簽約進(jìn)程要使談判有所進(jìn)展，物業(yè)管理者就要有能夠駕馭談判局面、控制簽約進(jìn)程的能力。

（1）控制簽約進(jìn)程要使談判有所進(jìn)展，物業(yè)管理者就28（2）利用經(jīng)紀(jì)人在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃談判中，業(yè)主為了滿足專業(yè)知識(shí)的需要往往會(huì)聘請(qǐng)第三方——專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)都豐富的租賃經(jīng)紀(jì)人加入進(jìn)來。

（2）利用經(jīng)紀(jì)人在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)29（3）談判妥協(xié)1）談判妥協(xié)的原則2）談判妥協(xié)的小技巧3）妥協(xié)的程度4）租價(jià)與折扣的談判：5）免租的談判（3）談判妥協(xié)1）談判妥協(xié)的原則30（4）租期的確定1）居住物業(yè)的租期：租金隨時(shí)間推移而增長(zhǎng)，租期才會(huì)超過一年，否則一般不超過一年。2）辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期：辦公、商用物業(yè)租期最短也在5～10年間，而工業(yè)廠房租期則要高達(dá)10～25年或更長(zhǎng)。業(yè)主一般在長(zhǎng)期租約中要加入租金隨時(shí)間而增加的條款。（4）租期的確定1）居住物業(yè)的租期：租金隨時(shí)間推移而增長(zhǎng)，租31（5）關(guān)于物業(yè)改造的談判1）居住物業(yè)的改造裝修要求：租戶對(duì)居住物業(yè)的要求一般局限在物業(yè)的裝飾上，如重新粉刷、重?fù)Q窗簾、更新地毯等。2）工商業(yè)物業(yè)的改造要求：工商物業(yè)在出租前一般都必須經(jīng)過相當(dāng)大的改造，以滿足租戶經(jīng)營(yíng)的特殊需要。改造項(xiàng)目和所需費(fèi)用及費(fèi)用如何分配必須在租賃契約中明確寫明。一般新的工商物業(yè)業(yè)主在建造時(shí)，會(huì)根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留一定的出口、燈具、窗戶等，費(fèi)用一般歸業(yè)主承擔(dān)。但超出這些標(biāo)準(zhǔn)的任何設(shè)備設(shè)施，如附加的樓梯、空間分隔、門、噴淋系統(tǒng)等的費(fèi)用應(yīng)由租戶負(fù)擔(dān)。（5）關(guān)于物業(yè)改造的談判1）居住物業(yè)的改造裝修要求：租戶對(duì)32（6）擴(kuò)租權(quán)的談判1）擴(kuò)租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時(shí)間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè)。2）適應(yīng)對(duì)象對(duì)居住物業(yè)而言，擴(kuò)租并不常見。但對(duì)工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對(duì)正處在成長(zhǎng)階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。（6）擴(kuò)租權(quán)的談判1）擴(kuò)租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時(shí)間后根33（7）限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款的談判限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)。該附加限制條款常常出現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時(shí)也在服務(wù)業(yè)的物業(yè)租賃中出現(xiàn)。注意這一限制條款不致影響業(yè)主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補(bǔ)償；如果影響其他大租戶或有聲望的租戶的進(jìn)入，則不能同意。（7）限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款的談判限制競(jìng)爭(zhēng)344．締約技巧（1）單刀直入式：直接讓對(duì)方提出他們自己滿意的條件，如，“您更希望什么樣的空間？”，“您還有什么不滿意的嗎？”（2）總結(jié)式：就是強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和對(duì)租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過程中始終反復(fù)強(qiáng)調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。4．締約技巧（1）單刀直入式：直接讓對(duì)方提出他們自己滿意的條355．核查物業(yè)租約簽定就意味著租賃業(yè)務(wù)的開始。在租賃伊始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時(shí)認(rèn)可物業(yè)的狀況，就應(yīng)請(qǐng)租賃人辦理接受物業(yè)的簽字手續(xù)。

5．核查物業(yè)租約簽定就意味著租賃業(yè)務(wù)的開始。在租賃366．提供有效的租賃服務(wù)

建立良好的租賃關(guān)系（1）建立租賃共識(shí)（2）建立聯(lián)系途徑（3）開展租賃服務(wù)

6．提供有效的租賃服務(wù)

建立良好的租賃關(guān)系（1）377．收繳租金（1）租金繳納時(shí)間的管理（2）滯納金的管理（3）收費(fèi)通知單的管理7．收繳租金（1）租金繳納時(shí)間的管理388．續(xù)簽租約續(xù)簽租約對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理者都有好處的（1）宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)租賃條款更改的影響（2）租金調(diào)整條款8．續(xù)簽租約續(xù)簽租約對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理者都399．租賃終(中)止（1）租賃終(中)止的種類（2）租賃終(中)止的程序

9．租賃終(中)止（1）租賃終(中)止的種類40（1）租賃終（中）止的種類1）租戶提出的租賃終止。2）物管公司拒絕續(xù)簽。但拒簽理由必須充分。3）強(qiáng)制性的中止租賃。（1）租賃終（中）止的種類1）租戶提出的租賃終止。41（2）租賃終(中)止的程序1）搬遷前的會(huì)面物管者在租戶搬遷前，要與租戶進(jìn)行私人會(huì)面，填寫《搬遷前會(huì)面表》。2）物業(yè)檢查房屋被清空后，物管者通過檢查確定下次搬遷前需要粉刷處，物業(yè)受損處，房間及其設(shè)施完好狀態(tài)，需要的維修量及維修計(jì)劃等，填寫《物業(yè)檢查表》。3）歸還押金歸還時(shí)，要說明押金扣除項(xiàng)目及數(shù)額，歸還未支出部分。若物管者未按規(guī)定動(dòng)用了部分押金，必須逐條說明。若租戶不接受，物管公司必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（2）租賃終(中)止的程序1）搬遷前的會(huì)面物管者在租戶搬4210．3物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議，即以房屋為租賃標(biāo)的物的契約。10．3物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃合同是出4310．3．1物業(yè)租賃合同的內(nèi)容1．標(biāo)的：房屋租賃合同的標(biāo)的是房屋。2．?dāng)?shù)量：房屋租賃的數(shù)量單位是平方米。3．租賃期限：租賃與轉(zhuǎn)讓的最大區(qū)別就在于租賃是有期限的。4．租賃用途：明確房屋的用途，使承租人能按照租賃房屋的使用性能正確合理地加以使用。5．租賃價(jià)格：合同中應(yīng)注明租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，每月支付的金額。同時(shí)應(yīng)規(guī)定租金的交付方法。6．修繕責(zé)任：租賃期間，房屋的修繕