房地產(chǎn)會計(jì)學(xué)相關(guān)培訓(xùn)

房地產(chǎn)會計(jì)學(xué)第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第六節(jié)剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第七節(jié)路線價(jià)在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述

一、土地與土地使用權(quán)二、地租與地價(jià)理論三、房地產(chǎn)及其特性四、房地產(chǎn)評估的原則五、房地產(chǎn)評估程序(一)土地1.定義狹義：土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。廣義：土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。2.性質(zhì)雙重性：不僅是資源，也是資產(chǎn)。3.土地的供給（1）自然供給（2）經(jīng)濟(jì)供給地球提供給人類可利用的土地?cái)?shù)量，叫做土地的自然供給，包括已利用的土地和未來可供利用的土地，它是無彈性的。自然供給的土地有5個(gè)特性：一是具有適宜于人類生存和工作的氣候條件，二是具有適宜于植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件，三是具有可以利用的淡水資源，四是具有可供人類利用的生產(chǎn)資源，五是具有一定的交通條件。土地的經(jīng)濟(jì)供給是通過人類開發(fā)利用而形成的土地供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。土地的經(jīng)濟(jì)供給的變化直接變化間接變化(二)土地的特性

土地的特性土地的自然特性土地的經(jīng)濟(jì)特性1.位置的固定性。2.質(zhì)量的差異性。3.不可再生性。4.效用永續(xù)性。1.供給的稀缺性?？陀^上要求人們集約用地。2.可壟斷性。在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益。3.土地利用多方向性。要求在地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。4.效益級差性。(三)土土地使用用權(quán)我國土地地兩級所所有1.城市市土地的的所有權(quán)權(quán)屬于國國家（不能進(jìn)進(jìn)入市場場流轉(zhuǎn)））2.農(nóng)農(nóng)村和城城市郊區(qū)區(qū)的土地地屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有（不能進(jìn)進(jìn)入市場場流轉(zhuǎn)））國家土地使用用者土地使用用者協(xié)議、招招標(biāo)、拍拍賣、掛掛牌出讓轉(zhuǎn)讓或：出售售、交換換、贈與與土地使用用權(quán)出讓讓最高年年限：(1)居住用地地70年（2））商業(yè)、、旅游、、娛樂用用地40年（3）其其他50年二、地租租與地價(jià)價(jià)理論（一）地地租理論論(二)地地價(jià)理論論(三)地地價(jià)的特特征地租級差地租租絕對地租租級差地租租Ⅰ級差地租租Ⅱ壟斷地租租建筑地段段地租地價(jià)不是是土地的的購買價(jià)價(jià)格，而而是土地地所提供供的地租租的購買買價(jià)格，，因此地地價(jià)是地地租的資資本化。1．地價(jià)價(jià)是地租租的資本本化。2．地價(jià)是是權(quán)益價(jià)價(jià)格。3．土地具具有增值值性。4．地價(jià)與與用途相相關(guān)。5．地價(jià)具具有個(gè)別別性。6．地價(jià)具有可可比性。1．位置固定性性。2．供求區(qū)域性性。3．長期使用性性。4．大量投資性性。5．保值與增值值性。6．投資風(fēng)險(xiǎn)性性。7．難以變現(xiàn)性性。8．政策限制制性。四、房地產(chǎn)評評估的原則供需原則、替替代原則、貢貢獻(xiàn)原則1．最有效使使用原則。2．合法原則則。五、房地產(chǎn)評評估程序(一)明確評評估基本事項(xiàng)項(xiàng)(二)制定工工作計(jì)劃(三)實(shí)地勘勘察與收集資資料（四)測算被被估房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值(五)綜合分分析確定評估估結(jié)果(六)綜合分析確確定評估結(jié)果果第二節(jié)房房地產(chǎn)價(jià)格及及其影響因素素一、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的種類房地產(chǎn)價(jià)格的的種類1．根據(jù)權(quán)益益的不同分類類2.按價(jià)格形成方方式類分3.按房地產(chǎn)的實(shí)實(shí)物形態(tài)分類4.按房地產(chǎn)價(jià)格格表示單位分分類5.其他價(jià)格類型型1.所有權(quán)價(jià)價(jià)格2.使用權(quán)價(jià)價(jià)格3.其他權(quán)利利價(jià)格抵押權(quán)租賃權(quán)典當(dāng)權(quán)1.市場交易易價(jià)格2.評估價(jià)格格基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)房屋重置價(jià)格格交易底價(jià)課稅價(jià)格1.土地價(jià)格格2.建筑物價(jià)價(jià)格3.房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格1.總價(jià)格2.單位價(jià)格格3.樓面地價(jià)價(jià)（單位建筑筑面積地價(jià)））是指平均到每每單位建筑面面積上的土地地價(jià)格。樓面地價(jià)=土土地總價(jià)格÷÷建筑總面面積容容積率=建筑筑總面積÷土土地總面積樓面地價(jià)=土土地單價(jià)÷容容積率1.公告地價(jià)。政府定期公布布的土地價(jià)格格在有些國家家和地區(qū)，一一般作為征收收土地增值稅稅和征用土地地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)據(jù)。2.申報(bào)地價(jià)。土地所有人或或使用人參照照公告地價(jià)向向政府申報(bào)的的土地價(jià)格。。二、房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的影響因因素（一）—般因因素（二）區(qū)域因因素（三）個(gè)別因因素1．經(jīng)濟(jì)因素。。2．社會因素素。3．行政因素。。4.心理因因素。(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展因素。(2)財(cái)政金金融因素。(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)因素。（1）人口因因素(2)家庭規(guī)模因素素(3)房地產(chǎn)投機(jī)因因素(4)教育科研水平平和治安因素素(5)社會福利因素素(1)土地使用制度度與住房制度度、地價(jià)政策策。(2)城市規(guī)規(guī)劃、土地利利用規(guī)劃、城城市發(fā)展、戰(zhàn)戰(zhàn)略。(3)稅收制制度、投資傾傾斜、優(yōu)惠政政策。(4)行政隸隸屬關(guān)系變更更。(5)交通管管制。1.購買或出出售心態(tài)2.對居住環(huán)環(huán)境的認(rèn)同度度3.欣賞趣味味、時(shí)尚風(fēng)氣氣4.接近名家家住宅5.講究門牌牌號碼或土地地號碼、講究究風(fēng)水6.價(jià)值觀的的變化(二)區(qū)域因因素1．商服繁華因因素。2．道路通達(dá)因因素。3．交通便捷因因素。4．城市設(shè)施狀狀況因素。5．環(huán)境狀況因因素。影響工業(yè)用地地的區(qū)域因素素1.交通條件件2.基礎(chǔ)設(shè)施施完善程度3.相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集程度4..自然條條件狀況5.規(guī)劃因素素影響商業(yè)用地地的區(qū)域因素素1．商服繁華因因素2.道路通通達(dá)因素3．交通便捷因因素4.商業(yè)綜合合環(huán)境因素5.規(guī)劃因素素影響住宅用地地的區(qū)域因素素1．商服繁華程程度2．交通便捷捷因素3.公用設(shè)施施及生活設(shè)施施4.環(huán)境因因素（人文、、自然）5.規(guī)劃因素素1．土地的個(gè)別別因素。2．建筑物的個(gè)個(gè)別因素。(1)區(qū)位因素。(2)面積因素、寬寬度因素、深深度因素。(3)形狀因素。(4)地