房地產(chǎn)貸款管理

第七章房地產(chǎn)信貸房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，1956年《預(yù)售樓花同意書》。

中國住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，國內(nèi)借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，1956年《預(yù)售樓花同意書》。

中國住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，國內(nèi)借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

1994年，建設(shè)部根據(jù)這一立法發(fā)布第40號令，在全國開始實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對商品房預(yù)售條件做出了明確規(guī)定，并于2001年及2004年進(jìn)行了兩次修訂。2005年8月15日，中國人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。這份報(bào)告在市場上引起了各方的關(guān)注和爭論，對預(yù)售制度的研究已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場繼續(xù)健康發(fā)展不得不面對的重大課題。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征

房地產(chǎn)信貸主要是指以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)為服務(wù)對象，圍繞房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動(dòng)，即各房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用各種信用手段，把動(dòng)員和籌集起來的社會(huì)閑散資金的支配權(quán)讓渡給土地和房屋的開發(fā)、經(jīng)營者以及住房購買、消費(fèi)者。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征(一)貸款投向受到嚴(yán)格控制

為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，各商業(yè)銀行通常會(huì)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸的發(fā)放條件，適時(shí)調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)信貸投向。在政府對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)信貸的這一特征被進(jìn)一步強(qiáng)化。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征(二)貸款期限較長

房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限可能達(dá)到l～3年，甚至到5年；個(gè)人住房貸款的合同貸款期限可達(dá)20—30年，具有較高的信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，解決信用風(fēng)險(xiǎn)的手段是用房地產(chǎn)本身作抵押，而解決流動(dòng)性問題的手段是發(fā)行抵押轉(zhuǎn)手債券。當(dāng)市場中誕生了抵押轉(zhuǎn)手債券后，投資者投資的工具增加了；而對于房地產(chǎn)商來說，其融資渠道增加了，競爭力得到加強(qiáng)。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的基本特征(三)貸款規(guī)模與資產(chǎn)占比有限制

雖然房地產(chǎn)貸款屬于各商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但各商業(yè)銀行還是對這種資產(chǎn)的規(guī)模與比例進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。通常，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般控制在商業(yè)銀行全部信貸資產(chǎn)的l0％左右；個(gè)人住房貸款占比一般在l0％～15％，或更高一點(diǎn)。某些國家和地區(qū)的著名商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款甚至高達(dá)其信貸資產(chǎn)的40％以上。房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件（一）房地產(chǎn)信貸設(shè)立條件的原因房地產(chǎn)信貸條件的確定，就必然要考慮到多方面的要求和利益?？量痰男刨J條件雖然對銀行有利，但卻限制了信貸業(yè)務(wù)的擴(kuò)大；寬松的信貸條件雖然對借方有利，也符合政府的要求，但要以按期償還本息為限。這樣，一定的信貸條件就成為房地產(chǎn)信貸活動(dòng)展開的前提條件。房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸概述述三、房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸應(yīng)滿滿足的的條件件（二））房地地產(chǎn)信信貸應(yīng)應(yīng)滿足足的基基本房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸必須須以抵抵押或或擔(dān)保保作為為設(shè)立立的基基本條條件。。之所以以有這這種規(guī)規(guī)定，，是因因?yàn)閷①J款款的償償還風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)降降低到到最小小限度度是房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸機(jī)構(gòu)構(gòu)的首首要任任務(wù)，，這就就決定定了，，信貸貸條件件的出出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)和歸歸宿點(diǎn)點(diǎn)是：：貸方方能否否如期期回收收本息息，借借方能能否按按期償償還所所貸款款項(xiàng)的的本金金和利利息。。（三））房地地產(chǎn)信信貸應(yīng)應(yīng)滿足足的其其他條條件1.借款單位應(yīng)滿滿足的條件（1）借款單位必須是依法批批準(zhǔn)的法人單單位（2）借款單位必必須實(shí)行自主主的生產(chǎn)經(jīng)營營和獨(dú)立的核核算（3）借款單位必必須擁有一定定的自有資金金目前具體要求有有以下兩個(gè)方方面限定：一一是企業(yè)自有有流動(dòng)資金要要達(dá)到生產(chǎn)流流動(dòng)資金總量量的30％；二是預(yù)收收購房款時(shí)開開發(fā)建設(shè)工程程量不低于總總工程量的1／3。（4）借款單位要要在銀行開立立賬戶，將所所有業(yè)務(wù)收入入存入銀行，，并由銀行辦辦理結(jié)算業(yè)務(wù)務(wù)。（5）必須具有年年度開發(fā)計(jì)劃劃和開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)計(jì)文文件，這些計(jì)計(jì)劃和設(shè)計(jì)文文件是經(jīng)過企企業(yè)批準(zhǔn)部門門的認(rèn)可和確確定的。（6）必須有健全全的管理機(jī)構(gòu)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理理制度，并定定期向貸款銀銀行提供經(jīng)費(fèi)費(fèi)計(jì)劃和財(cái)務(wù)務(wù)收支計(jì)劃以以及會(huì)計(jì)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表等有有關(guān)資料。房地產(chǎn)信貸概概述2．個(gè)人借款應(yīng)應(yīng)滿足的條件件商業(yè)銀行對居居民個(gè)人購房房的首付款額額度、貸款期期限以及利息息支付等方面面作了相應(yīng)規(guī)規(guī)定。(1)首付款額度。。首付款額度度是指購房者者支付占住房房總價(jià)一定比比例的先期購購房款額度。。世界各國通通行的做法都都是如此，即即不給予購房房者100％的貸款，而而要求購房者者自己先墊付付房價(jià)款總額額一定比例的的現(xiàn)金，這種種首付款額度度制度具有降降低貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的作用。房地產(chǎn)信貸概概述2．個(gè)人借款應(yīng)應(yīng)滿足的條件件(2)貸款期限。貸貸款期限是指指借方從貸方方取得房地產(chǎn)產(chǎn)貸款到償還還時(shí)的期限。。由于房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格高，因因此貸款期限限也較長，國國外有的長達(dá)達(dá)20～30年，最長的可可達(dá)40年，貸款期限限的長短因借借款人的信用用程度和不同同金融機(jī)構(gòu)的的資金實(shí)力而而異。(3)利息支付。借借款人按期支支付利息是建建立個(gè)人住房房貸款的重要要條件。借貸貸利息和貸款款期限是房地地產(chǎn)信貸兩個(gè)個(gè)相互依存的的借貸條件。。期限越長，，借貸利息越越高。房地產(chǎn)信貸概概述第一節(jié)商品品房開發(fā)貸款款一、貸款種類類1、住房開發(fā)貸貸款2、商業(yè)用房開開發(fā)貸款3、其他商品房房開發(fā)貸款4、經(jīng)濟(jì)適用房房開發(fā)貸款二、貸款對象象商品房貸款的的對象是經(jīng)工工商行政管理理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登登記從事房地地產(chǎn)開發(fā)的企企事業(yè)法人、、其它經(jīng)濟(jì)組組織。其中經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房開發(fā)貸款的的對象有一些些特殊性。第一節(jié)商品品房開發(fā)貸款款三、貸款條件件（一）商品房房貸款企業(yè)應(yīng)應(yīng)該具有的條條件（二）經(jīng)濟(jì)適適用住房開發(fā)發(fā)貸款的特殊殊規(guī)定四、貸款申請請（一）單位材材料（二）項(xiàng)目材材料第一節(jié)商品品房開發(fā)貸款款五、貸款調(diào)查查1、借款人的基基本情況2、項(xiàng)目基本情情況3、借款人的財(cái)財(cái)務(wù)狀況4、市場及項(xiàng)目目效益情況5、貸款情況6、調(diào)查抵押物物、質(zhì)物、保保證人情況第一節(jié)商品品房開發(fā)貸款款六、貸款審查查批報(bào)七、貸款發(fā)放放八、貸后檢查查（一）日常檢檢查（二）重點(diǎn)檢檢查（三）貸款的的歸檔及整理理（四）不良貸貸款的管理第一節(jié)商品品房開發(fā)貸款款第二節(jié)建筑筑業(yè)短期貸款款一、貸款對象象和條件建筑業(yè)短期貸貸款的對象是是經(jīng)工商行政政管理機(jī)關(guān)核核準(zhǔn)登記從事事建筑安裝的的的企事業(yè)法法人、其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織。二、貸款申請請（一）提交《貸款申請書》（二）申請建建筑業(yè)短期貸貸款應(yīng)提供的的材料（三）受理貸貸款申請第二節(jié)建筑筑業(yè)短期貸款款三、貸款調(diào)查查和審批（一）深入企企業(yè)進(jìn)行實(shí)地地調(diào)查（二）信貸員員到企業(yè)基本本存款開戶行行，調(diào)查了解解企業(yè)還本付付息等情況，，評估論證其其信用情況（三）信貸員員按照建筑業(yè)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的的測算方法測測定該貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)度四、貸款的發(fā)發(fā)放和貸后管管理第二節(jié)建筑筑業(yè)短期貸款款第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)一、概念房地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)按業(yè)務(wù)性性質(zhì)分兩類：：一是自營性性房地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)，二是是政策性房地地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)務(wù)。政策性房房地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)是指受當(dāng)當(dāng)?shù)厝嗣裾蛙婈?duì)、煤煤炭、鐵道、、石油等系統(tǒng)統(tǒng)委托，由指指定銀行以政政策性住房資資金為來源而而經(jīng)營的住房房信貸業(yè)務(wù)。。二、住房基金金（一）住房基基金的來源1、城市住房基基金2、行政、事業(yè)業(yè)、企業(yè)單位位住房基金。。3、行政、事業(yè)業(yè)、企業(yè)單位位收取的租賃賃保證金4、個(gè)人住房基基金5、地方政府發(fā)發(fā)行住房建設(shè)設(shè)債券籌集的的資金6、國際金融組組織為地方政政府提供的住住房貸款基金金第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)（二）住房基基金的管理住房基金實(shí)行行專戶存儲(chǔ)，，在財(cái)務(wù)管理理制度上，住住房基金實(shí)行行“單獨(dú)核算算、集中管理理”的原則。。（三）住房基基金的運(yùn)用原原則第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)三、政策性住住房貸款（一）貸款種種類1、對實(shí)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)房改單位的的職工購買、、建造、大修修理自住住房房發(fā)放抵押貸貸款2、發(fā)放城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房開開放貸款3、對實(shí)行房改改的單位購買買、建設(shè)職工工住房發(fā)放抵抵押貸款4、經(jīng)委托人同同意可購買國國家債券第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)（二）住房公公積金貸款住房公積金貸貸款的對象和和條件是按時(shí)時(shí)足額繳存公公積金的職工工，在購買、、建造、大修修自由住房時(shí)時(shí)，可以申請請住房公積金金貸款。一個(gè)個(gè)家庭只能享享受一次住房房公積金貸款款。第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)（三）個(gè)人住住房組合貸款款個(gè)人住房組合合貸款是指借借款人因購買買、建造、大大修自由住房房申請住房公公積金貸款后后，還不足制制服放款時(shí)，，可以向受托托銀行再申請請商業(yè)性的個(gè)個(gè)人住房貸款款第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)開發(fā)商銀行購房者、貸款款人①合作協(xié)議②購房合同③貸款協(xié)議④房款⑤交房⑥還款第四節(jié)個(gè)人人住房貸款2、個(gè)人住房抵押押貸款的種類類組合貸款商業(yè)貸款公積金貸款第四節(jié)個(gè)人人住房貸款第四節(jié)個(gè)人人住房貸款一、按揭貸款款是抵押貸款的的一種，是指指借款人在向向房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司購買房房產(chǎn)時(shí)，自己己先交樓價(jià)款款的一部分(作為首付)，其余部分由由銀行貸款墊墊付，在銀行行貸款墊付期期間，房產(chǎn)的的權(quán)益屬于銀銀行所有，當(dāng)當(dāng)借款人還清清全部貸款本本息時(shí)，該房房產(chǎn)的權(quán)益才才移至借款人人。在我國，稱為為個(gè)人住房抵押押貸款。（一）對象與與條件按揭貸款的對對象是具有完完全民事行為為的自然人（二）額度、、期限和利率率（三）還款方方式1、期限在一年年以下的，實(shí)實(shí)行到期一次次還本付息2、期限在一年年以上的，可可采用等額還還本付息法、、等額本金（（利隨本清））還款法等還還款方式，按按季（月）歸歸還貸款本息息。第四節(jié)個(gè)人人住房貸款第四節(jié)個(gè)人人住房貸款借款申請獲得得批推后，貸貸款人應(yīng)通知知借款人在指指定的時(shí)間到到貸款銀行辦辦理有關(guān)個(gè)人人住房貸款用用款手續(xù)，并并在貸款銀行行開立存款賬賬戶。還款方方式和和還本本付息息計(jì)劃劃應(yīng)在在借款款合同同中規(guī)規(guī)定。。貸款款期限限在1年以內(nèi)內(nèi)(含1年)的，到到期一一次償償清貸貸款本本息。。貸款款期限限在1年以上上的，，借款款人應(yīng)應(yīng)按月月并自自使用用貸款款后第第二個(gè)個(gè)月開開始償償付貸貸款本本息。。償還還貸款款本息息的方方式可可選擇擇等額額本息息月均均還款款法、、等額額本金金還款款法等等（四））貸款款操作作1、按揭揭貸款款的申申請、、調(diào)查查與確確認(rèn)2、按揭揭貸款款的審審查和和審批批3、貸款款發(fā)放放、管管理和和收回回二、裝裝修貸貸款（一））貸款款條件件（二））貸款款額度度、期期限和和利率率（三））貸款款程序序（四））貸款款方式式、償償還方方式和和貸后后管理理第四節(jié)節(jié)個(gè)個(gè)人住住房貸貸款第五節(jié)節(jié)相相關(guān)中中介業(yè)業(yè)務(wù)一、房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)是只只房地地產(chǎn)專專業(yè)估估價(jià)人人員、、根據(jù)據(jù)估價(jià)價(jià)的目目的，，遵循循估價(jià)價(jià)原則則，按按照估估價(jià)程程序，，采用用科學(xué)學(xué)的估估價(jià)方方法，，并結(jié)結(jié)合估估價(jià)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)與與對影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格因素素的影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素的的分析析，對對房地地產(chǎn)最最可能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的合合理價(jià)價(jià)格作作出推推測與與判斷斷。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)的原原則1、合法法原則則2、最佳佳使用用原則則3、供求求關(guān)系系原則則4、替代代原則則5、公平平原則則6、估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)原則則第五節(jié)節(jié)相相關(guān)中中介業(yè)業(yè)務(wù)三、估估價(jià)的的基本本程序序1、申請請和受受理、、2、確定定房地地產(chǎn)估估價(jià)的的基本本要素素3、擬訂訂評估估處理理計(jì)劃劃4、收集集和整整理資資料5、現(xiàn)場場勘察察6、選擇擇估價(jià)價(jià)方法法計(jì)算算及確確定估估價(jià)額額7、撰寫寫估價(jià)價(jià)報(bào)告告書8、收取取估價(jià)價(jià)服務(wù)務(wù)費(fèi)第五節(jié)節(jié)相相關(guān)中中介業(yè)業(yè)務(wù)四、常常用的的估價(jià)價(jià)方法法1、市場場比較較法2、成本本法3、收益益還原原法4、剩余余法5、路線線價(jià)法法6、長期期趨勢勢評估估法7、抵押押利息息補(bǔ)償償法第五節(jié)節(jié)相相關(guān)中中介業(yè)業(yè)務(wù)二、房房地產(chǎn)產(chǎn)造價(jià)價(jià)審查查（一））什么么是房房地產(chǎn)產(chǎn)造價(jià)價(jià)審查查工程造造價(jià)是是指建建設(shè)工工程從從項(xiàng)目目規(guī)劃劃至工工程施施工完完畢辦辦理驗(yàn)驗(yàn)收及及交付付使用用所用用的投投資綜綜合，，在實(shí)實(shí)際工工作中中，工工程造造價(jià)的的控制制主要要是通通過控控制設(shè)設(shè)計(jì)概概算、、施工工預(yù)算算和竣竣工決決算來來控制制造價(jià)價(jià)。對對這““三算算”的的審查查過程程就是是建設(shè)設(shè)工程程造價(jià)價(jià)的審審查第五節(jié)節(jié)相相關(guān)中中介業(yè)業(yè)務(wù)（二））開展展工程程造價(jià)價(jià)審查查的意意義1、審查查設(shè)計(jì)計(jì)概算算可以以促進(jìn)進(jìn)設(shè)計(jì)計(jì)的先先進(jìn)性性和經(jīng)經(jīng)濟(jì)合合理性性2、審查查施工工預(yù)算算有利利于施施工企企業(yè)加加強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)核核算，，3、審查查竣工工決算算可以以最終終決定定工程程造價(jià)價(jià)，有有利于于施工工單位位與建建設(shè)單單位的的權(quán)益益第五節(jié)節(jié)相相關(guān)中中介業(yè)業(yè)務(wù)（三））工程程造價(jià)價(jià)費(fèi)用用的構(gòu)構(gòu)成工程造造價(jià)費(fèi)費(fèi)用由由直接接費(fèi)、、間接接費(fèi)、、計(jì)劃劃利潤潤和稅稅金構(gòu)構(gòu)成。。第五節(jié)節(jié)相相關(guān)中中介業(yè)業(yè)務(wù)一、2003年以來來房地地產(chǎn)信信貸狀狀況第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況及其其積極極效應(yīng)應(yīng)一、2003年以來來房地地產(chǎn)信信貸狀狀況房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況及其其積極極效應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況及其其積極極效應(yīng)應(yīng)二、房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸的積積極效效應(yīng)（一））房地地產(chǎn)信信貸的的推行行，徹徹底改改變了了住房房面貌貌（二））房地地產(chǎn)信信貸的的推行行，有有利于于解決決居民民住房房問題題（三））房地地產(chǎn)信信貸的的推行行，促促進(jìn)了了住房房資金金的合合理運(yùn)運(yùn)行（四））房地地產(chǎn)信信貸的的推行行，促促進(jìn)了了居民民消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的改改善房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況及其其積極極效應(yīng)應(yīng)三、目目前房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)務(wù)的總總體評評價(jià)（一））房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)信用用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不斷斷增加加第一，，中國國人民民銀行行規(guī)定定房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目必必須具具備““四證證”，，才可可發(fā)放放開發(fā)發(fā)貸款款，房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)提供供虛假假“四四證””第二，，高估估房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)值值第三，，大量量占用用施工工單位位墊資資和期期房按按揭的的預(yù)售售樓款款第四，，通過過假按按揭騙騙取銀銀行貸貸款第五，，商品品房大大量空空置房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況及其其積極極效應(yīng)應(yīng)三、目目前房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸業(yè)