房地產(chǎn)估價程序

房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序——房地產(chǎn)估價全過程中各項具體工作按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序明確基本事項→擬定作業(yè)方案→搜集所需資料→→實地查勘對象→選定方法計算→確定結(jié)果→→撰寫估價報告→估價資料歸檔房地產(chǎn)估價程序一、明確估價基本事項明確物質(zhì)實體狀況、權(quán)益狀況實體范圍由委托方提供由估價目的決定（三）明確估價時點公歷表示，精確到日（二）明確估價對象（一）明確估價目的估價目的源自于對估價的需要其中估價目的是龍頭房地產(chǎn)估價程序二、擬定估價作業(yè)方案（一）初選估價方法1、對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價2、若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍3、有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的應(yīng)以市場比較法為主要方法4、收益性房地產(chǎn)的估價應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法5、具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種方法6、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法房地產(chǎn)估價程序二、擬定估價作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價方法決定（三）其他估價作業(yè)環(huán)節(jié)安排時間、人力、經(jīng)費和進(jìn)度房地產(chǎn)估價程序（二）擬定調(diào)查搜集的資料三、搜集所需要資料（一）宏觀資料和市場狀況資料對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料政治制度、土地使用制度、住房制度；相關(guān)的法律、法規(guī)；自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施；人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模；需求狀況、供給狀況、出售和出租狀況、空置狀況

房地產(chǎn)估價程序（三）估價對象狀況資料區(qū)位、權(quán)益、實物（二）估價方法所需資料四、實地察看估價對象（一）實體確認(rèn)坐落、面積……（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn)房地產(chǎn)估價程序五、選定估價方法計算初步方法能否最終采用取決于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量

房地產(chǎn)估價程序方法:加權(quán)算術(shù)平均簡單算術(shù)平均中位數(shù)眾數(shù)其他六、確定估價結(jié)果房地產(chǎn)估價程序七、撰寫估價報告（一）估價報告的形式（二）估價報告的要求內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量1、敘述式報告2、表格式報告房地產(chǎn)估價程序1、封面2、目錄3、致委托方函4、估價師聲明5、估價的假設(shè)和限制條件6、估價結(jié)果報告7、估價技術(shù)報告8、附件（三）估價報告的內(nèi)容房地產(chǎn)估估價程序序八、資料料歸檔對估價報報告的要要求方法選擇擇正確參數(shù)選擇擇合理結(jié)果基本本準(zhǔn)確格式符合合規(guī)范表達(dá)清晰晰流暢打印裝訂訂整齊房地產(chǎn)估估價程序序估價報告告的組成成封面一封面二目錄一、致委委托方函函二、估價價師聲明明三、估價價的假設(shè)設(shè)和限制制條件四、估價價結(jié)果報報告五、估價價技術(shù)報報告六、附件件房地產(chǎn)估估價程序序四、估價價結(jié)果報報告（一）委委托方（二）估估價方（三）估估價對象象1、坐落2、權(quán)利狀狀況3、建筑物物狀況或或土地狀狀況4、區(qū)域狀狀況（四）估估價目的的（五）估估價時點點房地產(chǎn)估估價程序序（六）價價值定義義（七）估估價依據(jù)據(jù)（八）估估價原則則（九）估估價方法法（十）估估價結(jié)果果（十一））估價人人員（十二））估價作作業(yè)日期期（十三））估價報報告應(yīng)用用的有效效期房地產(chǎn)估估價程序序四、估價價結(jié)果報報告五、估價價技術(shù)報報告（一）個個別因素素分析（詳細(xì)說說明、分分析估價價對象的的個別因因素）（二）區(qū)區(qū)域因素素分析（詳細(xì)說說明、分分析估價價對象的的區(qū)域因因素）（三）市市場背景景分析（詳細(xì)說說明、分分析市場場狀況））（四）估估價方法法選用(詳細(xì)說明明：選擇擇理由和和方法,每種方法法的含義義、思路路與公式式)（五）估估價測算算過程房地產(chǎn)估估價程序序1、市場比比較法至少10個交易實實例，說說明：具體地址址、總價價、面積積、單價價、交易易日期、、交易情情況等；；資料來源源：門店店名稱、、地址，，網(wǎng)站名名稱、網(wǎng)網(wǎng)址。（2）選取可可比實例例至少3個房地產(chǎn)估估價程序序（1）搜集交交易實例例

估價對象實例A實例B實例C坐落

成交價格(元/㎡)

109981134411083交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素交通條件一般較好一般較好商業(yè)配套一般較好一般較好公共設(shè)施一般一般一般較好環(huán)境狀況較好一般較好很好個別因素建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南層次2/61/63/66/6裝修普裝普裝精裝精裝（3）估價對對象與可可比實例例因素比比較房地產(chǎn)估估價程序序

估價對象實例A實例B實例C成交價格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情況100100100100

房地產(chǎn)狀況交通條件100102100103商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況10098100105建造年代10010097103朝向100100100100層次1009810496裝修100100101105合計100101102115（4）比較因因素分值值分析房地產(chǎn)估估價程序序

實例A實例B實例C成交價格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況100/100100/100100/100交通條件100/102100/100100/103商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設(shè)施100/100100/100100/101環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代100/100100/97100/103朝向100/100100/100100/100層次100/98100/104100/96裝修100/100100/101100/105修正后價格109001110810170比準(zhǔn)價格10726元/㎡（5）比準(zhǔn)價價格計算算房地產(chǎn)估估價程序序2、收益還還原法至少5個實例，，說明：：具體地址址、租金金、面積積、配置置、裝修修、新舊舊等；資料來源源：門店店名稱、、地址，，網(wǎng)站名名稱、網(wǎng)網(wǎng)址。（1）搜集收收益實例例（2）求取年年潛在毛毛收入（3）求取年年有效毛毛收入有效毛收收入=潛在毛收收入×（1-空置率））=潛在毛收收入×出租率房地產(chǎn)估估價程序序2、收益還還原法租金中所所包含的的費用——由出租方方所付的的費用管理費、、維修費費、稅費費、保保險費……（5）計算年年凈收益益年凈收益益=有效毛收收入-運營費用用（6）求取還還原利率率（7）確定收收益年限限（8）計算收收益價格格房地產(chǎn)估估價程序序（4）估算運運營費用用3、估價結(jié)結(jié)果理由、計計算、結(jié)結(jié)論房地產(chǎn)估估價程序序估價報告告的組成成封面一封面二目錄一、致委委托方函函二、估價價師聲明明三、估價價的假設(shè)設(shè)和限制制條件四、估價價結(jié)果報報告五、估價價技術(shù)報報告六、附件件房地產(chǎn)估估價程序序房地產(chǎn)估估價程序序——房地產(chǎn)估估價全過過程中各各項具體體工作按其內(nèi)在在聯(lián)系所所排列的的先后順順序明確基本本事項→→擬定作作業(yè)方案案→搜集集所需資資料→→實地查查勘對象象→選定定方法計計算→確確定結(jié)果果→→撰寫估估價報告告→估價價資料歸歸檔房地產(chǎn)估估價程序序一、明確確估價基基本事項項明確物質(zhì)質(zhì)實體狀狀況、權(quán)權(quán)益狀況況實體范圍圍由委托托方提供供由估價價目的決決定（三）明明確估價價時點公歷表示示，精確確到日（二）明明確估價價對象（一）明明確估價價目的估價目的的源自于于對估價價的需要要其中估價價目的是是龍頭房地產(chǎn)估估價程序序二、擬定定估價作作業(yè)方案案（一）初初選估價價方法1、對同一一估價對對象宜選選用兩種種以上的的估價方方法進(jìn)行行估價2、若估價價對象適適宜采用用多種估估價方法法進(jìn)行估估價，不不得隨意意取舍3、有條件件選用市市場比較較法進(jìn)行行估價的的應(yīng)以市市場比較較法為主主要方法法4、收益性性房地產(chǎn)產(chǎn)的估價價應(yīng)選用用收益法法作為其其中的一一種估價價方法5、具有開開發(fā)潛力力的房地地產(chǎn)的應(yīng)應(yīng)選用假假設(shè)開發(fā)發(fā)法作為為其中一一種方法法6、在不宜宜采用比比較法、、收益法法、假設(shè)設(shè)開發(fā)法法進(jìn)行估估價的情情況下，，可采用用成本法法作為主主要的估估價方法法房地產(chǎn)估估價程序序二、擬定定估價作作業(yè)方案案資料的范范圍及內(nèi)內(nèi)容的確確定是由由初選的的估價方方法決定定（三）其其他估價價作業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)安排排時間、人人力、經(jīng)經(jīng)費和進(jìn)進(jìn)度房地產(chǎn)估估價程序序（二）擬擬定調(diào)查查搜集的的資料三、搜集集所需要要資料（一）宏宏觀資料料和市場場狀況資資料對房地產(chǎn)產(chǎn)價格有有普遍影影響的資資料對估價對對象所在在地區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)有影響響的資料料政治制度度、土地地使用制制度、住住房制度度；相關(guān)的法法律、法法規(guī)；自然條件件、城市市規(guī)劃、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、公公共設(shè)施施；人口數(shù)量量、人口口素質(zhì)、、家庭規(guī)規(guī)模；需求狀況況、供給給狀況、、出售和和出租狀狀況、空空置狀況況房地產(chǎn)估估價程序序（三）估估價對象象狀況資資料區(qū)位、權(quán)權(quán)益、實實物（二）估估價方法法所需資資料四、實地地察看估估價對象象（一）實實體確認(rèn)認(rèn)坐落、面面積……（二）權(quán)權(quán)利狀態(tài)態(tài)確認(rèn)房地產(chǎn)估估價程序序五、選定定估價方方法計算算初步方法法能否最最終采用用取決于于所搜集集資料的的數(shù)量和和質(zhì)量房地產(chǎn)估估價程序序方法:加權(quán)算術(shù)術(shù)平均簡單算術(shù)術(shù)平均中位數(shù)眾數(shù)其他六、確定定估價結(jié)結(jié)果房地產(chǎn)估估價程序序七、撰寫寫估價報報告（一）估估價報告告的形式式（二）估估價報告告的要求求內(nèi)在質(zhì)量量：結(jié)果果準(zhǔn)確、、參數(shù)合合理、方方法正確確外在質(zhì)量量：格式式正確、、文字表表達(dá)、印印刷質(zhì)量量1、敘述式式報告2、表格式式報告房地產(chǎn)估估價程序序1、封面2、目錄3、致委托托方函4、估價師師聲明5、估價的的假設(shè)和和限制條條件6、估價結(jié)結(jié)果報告告7、估價技技術(shù)報告告8、附件（三）估估價報告告的內(nèi)容容房地產(chǎn)估估價程序序八、資料料歸檔A.0.7估價技術(shù)術(shù)報告：：（標(biāo)題：：）房地地產(chǎn)估價價技術(shù)報報告（一）個個別因素素分析詳細(xì)說明明、分析析估價對對象的個個別因素素（二）區(qū)區(qū)域因素素分析詳細(xì)說明明、分析析估價對對象的區(qū)區(qū)域因素素（三）市市場背景景分析詳細(xì)說明明、分析析類似房房地產(chǎn)的的市場狀狀況，包包括過去去、現(xiàn)在和可可預(yù)見的的未來（四）最最高最佳佳使用分分析詳細(xì)分析析、說明明估價對對象最高高最佳使使用（五）估估價方法法選用詳細(xì)說明明估價的的思路和和采用的的方法及及其理由由（六）估估價測算算過程詳細(xì)說明明測算過過程，參參數(shù)確定定等（七）估估價結(jié)果果確定詳細(xì)說明明估價結(jié)結(jié)果及其其確定的的理由房地產(chǎn)估估價程序序（五）估估價方法法選用1、選用方方法及理理由2、方法概概念及公公式（六）估估價測算算過程房地產(chǎn)估估價程序序1、市場比比較法（1）搜集交交易實例例至少10個實例的的基本情情況：坐落、單單價、日日期、情情況（2）選取可可比實例例面積、房房型、層層次、朝朝向（3）比較因因素分析析（表格））（4）比較因因素分值值（表格））（5）比準(zhǔn)價價格計算算房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價程程序序2、