房地產(chǎn)同致行：廣森南罐項(xiàng)目第三輪匯報(bào)稿

廣森·城市橄欖園

產(chǎn)品策劃建議書謹(jǐn)呈：深圳市廣森地產(chǎn)2006-03-22搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)：

深圳上周(3月5日-3月9日)各區(qū)成交均價(jià)(單位:元/m2)羅湖9462元(前一周9842元)↓3.86%；福田11167元(前一周10275元)↑8.68%；

南山9627元(前一周10090元)↓4.59%；鹽田5832元(前一周6503元)↓10.3%；寶安6763元(前一周6129元)↑10.3%；龍崗5446元(前一周5521元)↓1.36%。南山房地產(chǎn)價(jià)格快步上漲，廣森·城市橄欖園項(xiàng)目發(fā)展面臨新的思考和定位。項(xiàng)目開發(fā)思考前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析城市橄欖園項(xiàng)目定位市場(chǎng)空間城市橄欖園開發(fā)策略城市橄欖園方案整改建議項(xiàng)目名稱單房一房二房三房四房復(fù)式面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例鼎太風(fēng)華五期73-85

288

65.8%

104-110

150

34.2%

第五公社35-42

103

7.8%34-55

726

54.6%

73-84

370

27.8%113-120

130

9.8%

雷圳碧榕灣名苑78-8412861.5%93-976430.7%145-176167.8%友鄰國際公寓2946840％36-4046840%5323420%繽紛年華69-7923449.6％93-96

238

50.4％前海片區(qū)增量市場(chǎng)前海片區(qū)增量市場(chǎng)產(chǎn)品主要是居家型中、小戶型，過渡性置業(yè)特征明顯項(xiàng)目名稱單房(面積)一房(面積)二房(面積)三房(面積)四房(面積)復(fù)式(面積)萬裕椰風(fēng)海岸家園88125綠海名都72113145陽光棕櫚園三期74—9897—113104—144現(xiàn)代城華庭天朗風(fēng)清5788112前海片區(qū)存量市場(chǎng)1項(xiàng)目名稱單房(面積)一房(面積)二房(面積)三房(面積)四房(面積)復(fù)式(面積)光彩新世紀(jì)家園497191英達(dá)鈺龍園416694東方新地苑418199-105前海片區(qū)存量市場(chǎng)2前海片區(qū)存量市場(chǎng)產(chǎn)品也屬于居家型中、小戶型，過渡性置業(yè)特征明顯星海名城產(chǎn)品線分析研究一期：9層小高層行列式布局二房64—70M2三房91—106M2二期：11—18中、小高層行列式布局二房60-80M2三房87-125M2四房125M2以上五房125-180M2三期：18—28中、高層圍合式庭院布局二房70-78M2三房91-129M2四房125M2以上四期：28—33層高層圍合式庭院布局一房45—55M2二房65-75M2三房85-100M2（備注：該期名為第五公社）五期：32—35層高層圍合式庭院布局二房85—98M2三房110-135M2四房135-165M2（備注：該戶型為早期設(shè)想，可能有變動(dòng)）從上面數(shù)據(jù)可以看出：星海名城一、二、三、四期產(chǎn)品主要是居中型中、小戶型，第五期的產(chǎn)品線有所放大，其目標(biāo)客戶主要針對(duì)前幾期及其它社區(qū)換房群體。一期二期三期五期二房二廳68—8575-9069—8573—92三房二廳89—9393—120102—12697—110鼎太風(fēng)華產(chǎn)品線分析研究從上面數(shù)據(jù)可以看出：星海名城一、二、三、五期的產(chǎn)品主要是居家中、小戶型前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析:以中、小戶型居家型產(chǎn)品為特征，-----市場(chǎng)給予本項(xiàng)目小、中、大戶型的發(fā)展空間.前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析城市橄欖園項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)空間城市橄欖園定位策略城市橄欖園方案整改建議小戶型居住、、投資物業(yè)中、大戶型居居住物業(yè)中、小戶型居居住物業(yè)可能價(jià)值方向向項(xiàng)目可能的價(jià)價(jià)值方向-------小戶型產(chǎn)產(chǎn)品存在的幾幾個(gè)要素支持要素支持一：：地段支持要素支持二：：經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持要素支持三：：人口環(huán)境支持要素支持四：：城市資源占有有率要素支持要素支持五：：投資價(jià)值要素支持小戶型居住、、投資物業(yè)開開發(fā)可行性論論證-------要素支持持一：地段支持要素支持一：：地段支持1：與核心商商圈的絕對(duì)距距離及心理距距離2：交通條件件3：城市社區(qū)區(qū)模式，街區(qū)區(qū)功能規(guī)劃4：核心商圈圈的商業(yè)成熟熟度5：與時(shí)尚消消費(fèi)圈的關(guān)系系要素分析小戶型居住、、投資物業(yè)開開發(fā)可行性論論證-------要素支持持一：地段支支持/南山商業(yè)分分布格局南油商業(yè)文化化中心區(qū)：東連濱海大道道，南接后海海住宅片區(qū)，，西依南油大大道，北望深深圳大學(xué)，以以海雅百貨為為核心的南油油商業(yè)文化中中心區(qū)，聚集集了歲寶百貨貨、順電、兒兒童世界南山山分店、友誼誼城南山分店店、創(chuàng)景名店店南山分店、、滿家福等商商家。好百年年家居廣場(chǎng)、、繽紛假日廣廣場(chǎng)商業(yè)街、、萬佳百貨及及南山書城等等等。南頭頭商商圈圈：：以家家樂樂福福、、曼曼哈哈為為核核心心，，整整個(gè)個(gè)南南頭頭商商圈圈密密布布有有家家樂樂福福、、沃沃爾爾瑪瑪、、曼曼哈哈、、人人人人樂樂、、東東方方巴巴黎黎、、西西部部電電子子、、一一本本電電器器、、姊姊妹妹城城、、麥麥當(dāng)當(dāng)勞勞、、肯肯德德基基等等大大型型商商家家，，蘇蘇寧寧電電器器也也已已強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)進(jìn)進(jìn)駐駐。。南油油蛇蛇口口商商圈圈：：依靠靠南南油油大大道道商商業(yè)業(yè)帶帶，，現(xiàn)現(xiàn)已已發(fā)發(fā)展展得得相相當(dāng)當(dāng)繁繁華華。。該該商商圈圈位位處處南南山山重重要要的的交交通通樞樞紐紐地地段段，，更更有有在在深深圳圳頗頗具具盛盛名名的的蛇蛇口口消消費(fèi)費(fèi)片片區(qū)區(qū)作作后后盾盾。。南油油商商業(yè)業(yè)文文化化中中心心區(qū)區(qū)南油油蛇蛇口口商商圈圈南頭頭商商圈圈本項(xiàng)項(xiàng)目目處處于于南南頭頭商商圈圈的的邊邊緣緣地地帶帶，，在在與與核核心心商商圈圈的的實(shí)實(shí)際際距距離離和和心心理理距距離離都都較較近近，，具具備備開開發(fā)發(fā)小小戶戶型型的的潛潛質(zhì)質(zhì)小戶戶型型居居住住、、投投資資物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)可可行行性性論論證證-------要要素素支支持持一一：：地地段段支支持持/交交通通條條件件1、、1號(hào)號(hào)線線延延長長段段（（世世界界之之窗窗至至深深圳圳西西站站））、、2號(hào)號(hào)線線和和5號(hào)號(hào)線線軌軌道道交交通通；；2、、南南平平鐵鐵路路（（至至龍龍華華、、龍龍崗崗））；；3、、建建設(shè)設(shè)沿沿江江高高速速公公路路（（連連接接深深港港西西部部通通道道））；；從未未來來交交通通規(guī)規(guī)劃劃，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目所所處處片片區(qū)區(qū)未未來來與與羅羅湖湖、、福福田田的的心心理理距距離離會(huì)會(huì)越越來來越越小小，，一一小小時(shí)時(shí)生生活活圈圈正正在在形形成成，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目具具備備開開發(fā)發(fā)小小戶戶型型的的潛潛質(zhì)質(zhì)小戶戶型型居居住住、、投投資資物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)可可行行性性論論證證-------要要素素支支持持二二：：經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境支支持持小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境支支持持主主要要與與項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在地地經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)密密切切相相關(guān)關(guān)。。1：：如如果果項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在地地的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，小小戶戶型型需需求求將將非非常常有有限限。。依依據(jù)據(jù)社社會(huì)會(huì)學(xué)學(xué)的的原原理理。。二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)作作為為集集體體協(xié)協(xié)作作性性組組織織，，人人的的團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)意意識(shí)識(shí)相相當(dāng)當(dāng)濃濃厚厚，，人人的的價(jià)價(jià)值值觀觀也也以以團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)價(jià)價(jià)值值觀觀為為取取向向，，人人的的獨(dú)獨(dú)立立性性意意識(shí)識(shí)并并不不濃濃厚厚，，所所以以年年輕輕人人大大多多與與父父母母同同居居，，而而很很少少向向往往追追求求自自己己獨(dú)獨(dú)立立的的空空間間。。2：：如如果果項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在地地三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比較較繁繁榮榮，，市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)小小戶戶型型的的需需求求也也就就會(huì)會(huì)表表現(xiàn)現(xiàn)的的比比較較強(qiáng)強(qiáng)烈烈。。這這種種狀狀況況隨隨著著三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的繁繁榮榮而而愈愈加加強(qiáng)強(qiáng)烈烈。。要素素分分析析要素素支支持持二二：：經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境支持持小戶戶型型居居住住、、投投資資物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)可可行行性性論論證證-------要要素素支支持持二二：：經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境支支持持/深深圳圳產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)隨著著深深圳圳第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重重的的增增加加，，市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)小小戶戶型型的的需需求求將將進(jìn)進(jìn)一一步步加加大大小戶戶型型居居住住、、投投資資物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)可可行行性性論論證證-------要要素素支支持持三三：：人口口環(huán)環(huán)境境支支持持小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品的的人人口口環(huán)環(huán)境境支支撐撐主主要要是是體體現(xiàn)現(xiàn)在在當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡娜巳丝诳诮Y(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與人人口口素素質(zhì)質(zhì)方方面面。。小小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品客客觀觀上上需需要要有有兩兩種種人人口口環(huán)環(huán)境境，，一一是是社社區(qū)區(qū)為為青青年年社社區(qū)區(qū)，，二二是是當(dāng)當(dāng)?shù)氐匾岩呀?jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入老老齡齡社社區(qū)區(qū)，，家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)中中，，空空巢巢期期家家庭庭有有相相當(dāng)當(dāng)比比重重。。小小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品的的人人口口環(huán)環(huán)境境支支持持不不僅僅要要求求社社區(qū)區(qū)為為青青年年社社區(qū)區(qū)，，而而且且要要求求當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡那嗲嗄昴耆巳巳喝簱頁碛杏休^較高高的的文文化化修修養(yǎng)養(yǎng)，，價(jià)價(jià)值值取取向向趨趨向向現(xiàn)現(xiàn)代代化化，，生生活活觀觀念念潮潮流流化化，，并并且且具具有有獨(dú)獨(dú)立立的的性性格格特特征征。。要素素分分析析要素素支支持持三三：：人口口環(huán)環(huán)境境支持持小戶戶型型居居住住、、投投資資物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)可可行行性性論論證證-------要要素素支支持持四四：：城市市資資源源占占有有率率要素素分分析析要素素支支持持四四：：城市市資資源源占占有有率率要素素支支持持1：：城城市市交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)（（公公交交線線路路））2：：周周邊邊的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍3：：周周邊邊的的商商務(wù)務(wù)環(huán)環(huán)境境小戶戶型型居居住住、、投投資資物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)可可行行性性論論證證-------要要素素支支持持四四：：城城市市資資源源占占有有率率/本本項(xiàng)項(xiàng)目目要要素素分分析析1：：城城市市交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)（（公公交交線線路路））19、、217、、113、、15、、204、、223、、331、、350、、229、、331、、22、、210、、K113、、217、、K204、、423、、427、、436、、453、、462路路等等多多條條公公交交線線路路小戶型居住、、投資物業(yè)開開發(fā)可行性論論證-------要素支持持四：城市資資源占有率/本項(xiàng)目要素素分析/周邊的商業(yè)業(yè)氛圍本案宜潤商業(yè)廣場(chǎng)人人樂麥當(dāng)勞天虹商場(chǎng)肯德基家樂福華發(fā)家具城、王府大酒店蘇豪商業(yè)廣場(chǎng)曼哈商業(yè)廣場(chǎng)沃爾瑪南油商業(yè)文化中心區(qū)南頭商圈小戶型居住、、投資物業(yè)開開發(fā)可行性論論證-------要素支持持五：投資價(jià)值周邊住宅租金金水平狀況樓盤名稱戶型面積裝修情況租金單位租金陽光棕櫚園1房1廳55裝修1600—180029-322房2廳75裝修2500—280033-37.33房2廳118裝修2800—350023.7-29.7鼎太風(fēng)華1房1廳61裝修1800—210029.5-34.42房2廳92裝修2300—250025-27.23房2廳120裝修3000—330025-27.5星海名城2房2廳72裝修2100—220029.2-30.63房2廳105裝修2800—350026.7-33.34房2廳136裝修3300—350022.1-25.7南海玫瑰園3房2廳2衛(wèi)98裝修3300—380033.7-38.84房2廳2衛(wèi)126裝修3300—400026.2-31.7本項(xiàng)目所處片片區(qū)的租金水水平集中在25-35元元/平方米小戶型居住、、投資物業(yè)開開發(fā)可行性論論證-------要素支持持五：投資價(jià)值投資回報(bào)率25262728293031323334357%428644574629480049715143531454865657582960006%500052005400560058006000620064006600680070005%600062406480672069607200744076807920816084004%75007800810084008700900093009600990010200105003%10000104001080011200116001200012400128001320013600140002.25%1333313867144001493315467160001653317067176001813318667從上表數(shù)據(jù)我我們得出：本本項(xiàng)目定位為為小戶型，，，可以實(shí)現(xiàn)9600元/平方米市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格，（市場(chǎng)正常發(fā)展展）．小戶型居住、、投資物業(yè)開開發(fā)可行性論論證-------本項(xiàng)目的的要素的對(duì)比分析要素支持一：：地段支持要素支持二：：經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持要素支持三：：人口環(huán)境支持要素支持四：：城市資源占有有率要素支持要素支持五：：投資價(jià)值要素支持本項(xiàng)目存在開開發(fā)小戶型潛潛質(zhì)小戶型居住、、投資物業(yè)開開發(fā)可行性論論證中、小戶型居居住物業(yè)開發(fā)發(fā)可行性論證證前海片區(qū)產(chǎn)品品供應(yīng)屬于居居家型中、小小戶型.市場(chǎng)場(chǎng)存在空間，，但該定位不利利拉升價(jià)格。。中、小戶型居居住物業(yè)開發(fā)發(fā)可行性論證證從三級(jí)市場(chǎng)戶戶型與價(jià)格關(guān)關(guān)系：房源房型面積總價(jià)單價(jià)保利城花園三房二廳102㎡98萬元／套9607.48元／㎡龍城花園三房二廳110㎡46萬元／套4181.82元／㎡蔚藍(lán)雅苑三房二廳94㎡71萬元／套7553.19元／㎡金色年華二房二廳75㎡53.08萬元／套7077.33元／㎡海怡東方二房二廳77㎡74萬元／套9610.39元／㎡星海名城四房二廳127㎡90萬元／套7086.61元／㎡中、小戶性平平均價(jià)格：7346.33元／平方米中、小戶型居居住物業(yè)開發(fā)發(fā)可行性論證證房源房型面積總價(jià)單價(jià)華彩天城居五房三廳237㎡200萬元／套8438.82元／㎡花園城１期五房三廳196㎡180萬元／套9183.67元／㎡觀海臺(tái)三房二廳120㎡100萬元／套8333.33元／㎡鴻瑞花園三房二廳121㎡98萬元／套8099.17元／㎡南山區(qū)東濱路匯濱廣場(chǎng)三房二廳130㎡90萬元／套6923.08元／㎡崇尚百貨樓上現(xiàn)代城華庭二房二廳80㎡68萬元／套8500.00元／㎡中、大戶型平平均價(jià)格：8246.35元／平方米中、小戶型居居住物業(yè)開發(fā)發(fā)可行性論證證各類型戶型對(duì)對(duì)價(jià)格貢獻(xiàn)排排列順序：小戶型物業(yè)＞＞中、大戶型型物業(yè)＞中、、小戶型居住住物業(yè)中、小戶型居居住物業(yè)開發(fā)發(fā)可行性論證證從客戶群體特特征分析：根根據(jù)馬斯洛理理論,中、小小戶型客戶對(duì)對(duì)價(jià)格比較敏感感,同是存在許多不確確定性.從購買客戶心理理分析：中、小戶型居居住物業(yè)不利利提升價(jià)格;同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力比較較大,消化速速度相對(duì)較慢慢,由于屬于于市場(chǎng)主流產(chǎn)產(chǎn)品,開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低低,從項(xiàng)目開開發(fā)價(jià)值最大大化角度考慮慮:不提倡本本項(xiàng)目走中\(zhòng)小戶型產(chǎn)品品發(fā)展之路。。中、小戶型居居住物業(yè)開發(fā)發(fā)可行性論證證中、大戶型居居住物業(yè)開發(fā)發(fā)可行性論證證中、大戶型居居住物業(yè)屬于于市場(chǎng)空白市市場(chǎng)，從市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)來來看：前海片片區(qū)將產(chǎn)生許許多換房群體體，市場(chǎng)存在在空間。從半島城邦一期期案例分析：戶型面積套數(shù)百分比2*2*172-8621020.85%3*2*196545.3%3*2*2120-13642842.3%4*2*2144-22029228.9%5*2*2266282.7%半島城邦主流流產(chǎn)品線以前前海片區(qū)供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)形成補(bǔ)補(bǔ)充，吸引了了大批前海片片區(qū)的客戶．．從客戶群體特特征分析：根根據(jù)馬斯洛理理論,中、戶戶型客戶對(duì)價(jià)格比較不敏敏感，容易實(shí)現(xiàn)高高位．中、大戶型居居住物業(yè)開發(fā)發(fā)可行性論證證，從購買客戶心理理分析：B地塊A地塊從本項(xiàng)目條件來來看：中、大戶型居居住物業(yè)開發(fā)發(fā)可行性論證證本項(xiàng)目有條件件塑造大園林林景觀，提升升項(xiàng)目品質(zhì)本項(xiàng)目定位為為中、大戶型型有市場(chǎng)空間間，關(guān)鍵在于能否否打造留住片片區(qū)內(nèi)換房客客的產(chǎn)品。前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析城市橄欖園項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)空間間城市橄欖園定位策略城市橄欖園方案整改建議議城市橄欖園定定位策略指導(dǎo)導(dǎo)原則城市橄欖園價(jià)價(jià)值最大化＼＼創(chuàng)造最大附附件值領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借借勢(shì)—以小博大，，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的的特色和價(jià)值值行業(yè)老大非行業(yè)老大，，中大規(guī)模市市場(chǎng)次/非主流市市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主主義者城市橄欖園定定位策略小戶型居住、、投資物業(yè)與與中、大戶型型居住物業(yè)結(jié)結(jié)合市場(chǎng)補(bǔ)缺缺者城市橄欖園定定位策略B地塊A地塊1548369本項(xiàng)目外部景景觀不佳，需需要塑造小區(qū)區(qū)內(nèi)部園林，，從地塊特征征來看：地塊塊南側(cè)不適合合分布中、大大戶型物業(yè)。。東側(cè)舊多層住宅北側(cè)舊多層住宅西側(cè)前海路南側(cè)學(xué)府路小戶型居住、、投資物業(yè)與與中、大戶型型居住物業(yè)分分布建議中、大戶型居住物業(yè)小戶型居住、投資物業(yè)-------深圳小小戶型住宅技術(shù)參考指標(biāo)標(biāo)建筑面積戶型建筑面積單房30~45平方米一房二廳40~50平方米二房二廳55~75平方米三房二廳75~95平方米開間名字開間客廳3000~3900MM主臥3000~3300MM次臥2500~3000MM衛(wèi)生間1400~1800MM廚房1500~2100MM提高使用率，，“偷面積””方法方法指標(biāo)凸窗最大進(jìn)深800MM（多采用600MM）步入式凸窗最大進(jìn)深1500MM（多采用600—1000MM）露臺(tái)（二層高）理想進(jìn)深2400MM（多采用1500—3000MM）小戶型居住、、投資物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品策劃-------南山小小戶型住宅產(chǎn)品線分析項(xiàng)目名稱單房一房二房三房四房復(fù)式面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例鼎太風(fēng)華五期73-8528865.8%104-11015034.2%第五公社35-421037.8%34-5572654.6%73-8437027.8%113-1201309.8%雷圳碧榕灣名苑78-8412861.5%93-976430.7%145-176167.8%友鄰國際公寓2946840％36-4046840%5323420%繽紛年華69-7923449.6％93-96

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50.4％小戶型居住、、投資物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品策劃-------南山小小戶型住宅產(chǎn)品線分析項(xiàng)目名稱單房一房二房三房四房復(fù)式面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例半島城邦76-87188９６-１１８163-16596１２０-220-267146信和自由廣場(chǎng)42-52㎡13211.7%68-77㎡55248.9%89-103㎡42237.4%132㎡222%小戶型居住、、投資物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品策劃-------南山小小戶型住宅產(chǎn)品線分析通過上述數(shù)據(jù)據(jù)的分析：南南山區(qū)的產(chǎn)品品線主要是：：戶型建筑面積單房29~42平方米一房二廳34~52平方米二房二廳53~87平方米三房二廳93~120平方米深圳小戶型標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積單房30~45平方米一房二廳40~50平方米二房二廳55~75平方米三房二廳75~95平方米小戶型居住、、投資物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品策劃南山小戶型的的產(chǎn)品線主要要集中在二房房以下，在建建筑面積上趨趨“小”戶型面積區(qū)間（套內(nèi)）一房29-35平方米兩房65-73平方米小戶型居住、、投資物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品策劃結(jié)合深圳住宅宅戶型分類及及南山產(chǎn)品線線的戶型大小小我司建議本本項(xiàng)目的產(chǎn)品品線如下：-------南山項(xiàng)目目客戶分析樓盤名稱占地面積建筑面積開盤時(shí)間客戶繽紛年華11980.56575002005-10-29附近原住民、公務(wù)員、企業(yè)主、私營業(yè)主等綠茵豐和8210.3287362005-12-1公司管理層、高級(jí)白領(lǐng)、部分寶安及福田投資客等雷圳碧榕灣一期8213.419854.262005-9-25公務(wù)員、白領(lǐng)、公司中高層管理者等半島城邦53290.61432402006-2-18外籍人士、企業(yè)家、外企高層、公務(wù)員等中海陽光棕櫚園540001500002003-8-30科技園片區(qū)的白領(lǐng)及公司中高層、原住民、公務(wù)員及私營業(yè)主等鳴溪谷12500362002005-10-22公務(wù)員、私營業(yè)主、原住民、福田南山高級(jí)白領(lǐng)、公司中高層綠海名都340691022002003-11-8福田南山白領(lǐng)、原住民、私營業(yè)主、部分投資客友鄰國際公寓5596.153755.62005-12-5福田南山白領(lǐng)、原住民、部分外籍人士、私營業(yè)主等中、大戶型居居住物業(yè)策劃劃-------典型項(xiàng)目目客戶特征分析析2005年前海片區(qū)購房客戶置業(yè)目的目前前海片區(qū)區(qū)購房客戶仍仍主要集中為為前海片區(qū)已已購房業(yè)主、、硅谷、中心心區(qū)等地，購購房仍以換代代式自住為主主，較之05年前，變化化主要體現(xiàn)在在客戶職業(yè)特特征方面。數(shù)據(jù)來源：第第五公社、鼎鼎太風(fēng)華………中、大戶型居居住物業(yè)策劃劃-------客戶發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)分析客戶變化給予予我們的啟示示：前海片區(qū)缺乏乏吸引中、高高擋客戶吸引引力，主要吸吸附中、低檔檔客戶，客戶戶階層越來越越細(xì)分。２００６年、、２００７年年寶安中心區(qū)區(qū)將進(jìn)一步拉拉動(dòng)關(guān)內(nèi)中、、高擋客戶，，而前海片區(qū)區(qū)越來越缺乏乏吸附力，因因?yàn)榍昂]有有上規(guī)模項(xiàng)目目發(fā)展來吸引引市中心客戶戶。中、大戶型居居住物業(yè)策劃劃戶型面積區(qū)間（套內(nèi)）三房115-130平方米四房140平方米結(jié)合南山產(chǎn)品品線的中＼大大戶型供應(yīng)特特征：前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析城市橄欖園項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)空間間城市橄欖園開發(fā)策略城市橄欖園方案整改建議議三房二廳二衛(wèi)、套內(nèi)面積：95.51㎡三房二廳一衛(wèi)套內(nèi)面積：74.57㎡二房二廳一衛(wèi)套內(nèi)面積：59.88㎡一房一廳一衛(wèi)、套內(nèi)面積：32.3㎡一房一廳一衛(wèi)、套內(nèi)面積：37.6㎡一房一廳一衛(wèi)、套內(nèi)面積：30.2㎡三房二廳二衛(wèi)、套內(nèi)面積：93.5㎡三房二廳二衛(wèi)、套內(nèi)面積：89.5㎡原方案規(guī)劃布布局點(diǎn)評(píng)該方案總體原原則是從北往往南分布產(chǎn)品品走大,戶型型分布存在不不合理型，（（二房二廳一一衛(wèi)布置沒有有充分利用小小區(qū)的園林景景），總體上上戶型分布與與園林景觀結(jié)結(jié)合型不強(qiáng)。。規(guī)劃布局建議議整改方案建議布置小戶戶型（臨西側(cè)側(cè)布置酒店、、東側(cè)布置小小戶型住宅）），建議布置三梯梯四戶大戶型型，該棟南北北向有大開間間小區(qū)園林建議布置二梯梯三戶中、大大戶型，該棟棟南向有大開開間小區(qū)園林林戶型套內(nèi)面積建筑面積（按實(shí)用率８２％）一房一廳一衛(wèi)30.2-37.6㎡36.83-45.85㎡二房二廳一衛(wèi)59.88㎡73.02㎡三房二廳一衛(wèi)74.57㎡90.93㎡三房二廳二衛(wèi)89.5-95.51㎡11