房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理教材

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理四川大學(xué)建筑與環(huán)境學(xué)院譚茹文房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文復(fù)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文第一章房地產(chǎn)投資概述一.房地產(chǎn)的概念二.房地產(chǎn)的種類三.房地產(chǎn)的特征四.房地產(chǎn)投資的形式五.房地產(chǎn)投資的利弊六.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文一.房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。地產(chǎn)可視為實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文1.實物從實物角度上看，房地產(chǎn)有三種存在的形態(tài)：（1）土地（2）建筑物（3）房地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.權(quán)益

房地產(chǎn)可視為由多種權(quán)利構(gòu)成的權(quán)利束，而完整的權(quán)利束為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?；緳?quán)利有：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)；派生權(quán)利，如：典權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.區(qū)位

區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間方位，除了房地產(chǎn)的地理坐標(biāo)位置外，還包括房地產(chǎn)與其它地方往來的便捷性、周圍環(huán)境、在城市中的地位等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文二.房地產(chǎn)的種類按開發(fā)程度劃分

土地房地產(chǎn)在建工程建成后的物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文1.土地(1)按土地的權(quán)屬劃分

國有土地集體土地(2)按土地的開發(fā)程度劃分（P27）

生地毛地熟地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文三.房地產(chǎn)的特征1.不可移動性2.獨一無二性3.壽命長久性4.數(shù)量有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.保值增值性9.價值高大性10.難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營與管理譚譚茹茹文五.房地產(chǎn)投資的的利弊1.相對較高的收收益水平（注注意財務(wù)杠桿桿運用的條件件）2.能夠得到稅收收方面的好處處（正確理解解其涵義）3.易于獲得金融融機(jī)構(gòu)的支持持4.能夠抵御通貨貨膨脹的影響響5.能提高投資者者的資信等級級6.投資數(shù)額巨大大7.變現(xiàn)性差8.投資回收期較較長9.需要專門的知知識和經(jīng)驗弊利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營與管理譚譚茹茹文六.房地產(chǎn)投資的的風(fēng)險1.系統(tǒng)風(fēng)險(1)通貨膨脹風(fēng)險險(2)市場供求風(fēng)險險(3)周期風(fēng)險(4)變現(xiàn)風(fēng)險(5)利率風(fēng)險(6)政策風(fēng)險(7)政治風(fēng)險(8)或然損失風(fēng)險險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營與管理譚譚茹茹文2.個別風(fēng)險(1)收益現(xiàn)金流風(fēng)風(fēng)險(2)未來經(jīng)營費用用風(fēng)險(3)資本風(fēng)險(4)比較風(fēng)險(5)時間風(fēng)險(6)持有期風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營與管理譚譚茹茹文第二章房地地產(chǎn)投資分析析基本知識一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)現(xiàn)金流量及構(gòu)構(gòu)成二.資金的時間價價值及計算公公式三.房地產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果評價價指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營與管理譚譚茹茹文一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)現(xiàn)金流量及構(gòu)構(gòu)成1.房地產(chǎn)投資現(xiàn)現(xiàn)金流量及構(gòu)構(gòu)成(1)房地產(chǎn)投資中中的現(xiàn)金流量量(2)房地產(chǎn)投資中中現(xiàn)金流量的的構(gòu)成投資、成本經(jīng)營收入利潤、稅金房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營與管理譚譚茹茹文(3)現(xiàn)金流量圖的的構(gòu)成和畫法法1.繪一水平軸線線向右延伸表表示時間的延延續(xù)，軸上每每一刻度表示示一個計息周周期，標(biāo)上計計息周期數(shù)。。圖中上一期期的期末即為為下一期的期期初。2.用垂直直箭線線表示示現(xiàn)金金流量量。向向上的的箭線線表示示現(xiàn)金金流入入，向向下的的箭線線表示示現(xiàn)金金流出出。3.箭線的的長短短與現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的大小小成正正比，，在箭箭線上上方（（或下下方））注明明現(xiàn)金金流量量的數(shù)數(shù)值。。0123n-2n-1n現(xiàn)金流量的三要素：現(xiàn)金流量的大?。ㄙY金數(shù)額）方向（流入或流出）作用點（資金發(fā)生的時間點）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文3.經(jīng)營收收入、、利潤潤和稅稅金（1）經(jīng)營營收入入銷售收收入、、出出租收收入、、自營營收入入。（2）利潤潤經(jīng)營利利潤、、稅稅前利利潤、、稅后后利潤潤、可分配配利潤潤。（3）稅金金銷售稅稅金（（兩稅稅一費費：營營業(yè)稅稅、城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)設(shè)稅、、教育育費附附加））、土土地使使用稅和和房產(chǎn)產(chǎn)稅、、企業(yè)業(yè)所得得稅。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文二.資金的的時間間價值值及計計算公公式1.利息與與利率率（1）利息息與利利率（2）單利利與復(fù)復(fù)利（3）名義義利率率、、周期期利率率、實實際利利率房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文2.資金的的時間間價值值計算算公式式（1）現(xiàn)值值與終終值的的關(guān)系系（2）現(xiàn)值值與年年金的的關(guān)系系（3）終值值與年年金的的關(guān)系系房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文3.計算實實例要會畫畫現(xiàn)金金流量量圖，，重點點掌握握：例5－4P160例5－7P162會用計計算器器進(jìn)行行計算算房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文第三章章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的程程序與與管理理一.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主主要程程序二.土地使使用權(quán)權(quán)的獲獲取三.城市規(guī)規(guī)劃對對房地地產(chǎn)開開發(fā)的的影響響四.政府對對房地地產(chǎn)市市場的的干預(yù)預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文一.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主主要程程序一般包包括四四個階階段、、8個步驟驟：投資機(jī)機(jī)會尋尋找投資機(jī)機(jī)會選選擇與與決策策分析析投投資資機(jī)會會篩選選可行性性研究究獲取土土地使使用權(quán)權(quán)前期工工作規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計與與方案案報批批簽署有有關(guān)合合作協(xié)協(xié)議建設(shè)階階段施施工建建設(shè)與與竣工工驗收收租售階階段市市場營營銷與與物業(yè)業(yè)管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文前期工工作的的主要要內(nèi)容容(1)對擬開開發(fā)項項目作作進(jìn)一一步分分析(2)獲取土土地使使用權(quán)權(quán)(3)征地、、拆遷遷、安安置、、補(bǔ)償償(4)規(guī)劃設(shè)設(shè)計及及建設(shè)設(shè)方案案制定定(5)獲取規(guī)規(guī)劃許許可(6)施工現(xiàn)現(xiàn)場三三通一一平(7)市政配配套設(shè)設(shè)施談?wù)勁信c與協(xié)議議(8)安排短短期和和長期期信貸貸(9)尋找預(yù)預(yù)租（（售））客戶戶(10)對市場場作進(jìn)進(jìn)一步步分析析，確確定目目標(biāo)(11)對開發(fā)發(fā)成本本作進(jìn)進(jìn)一步步測算算(12)對承包包商的的選擇擇提出出建議議(13)開發(fā)項項目保保險事事宜洽洽談房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文二.土地使使用權(quán)權(quán)的獲獲取1.開發(fā)商商獲取取土地地使用用權(quán)的的方式式（1）在一一級土土地市市場上上獲取取國有有土地地使用用權(quán)1）劃撥撥方式式2）出讓讓方式式（2）在二二級土土地市市場上上購入入國有有土地地使用用權(quán)1）購入入已經(jīng)經(jīng)完成成開發(fā)發(fā)的熟熟地。。2）購入入一項項房地地產(chǎn)，，拆除除原建建筑物物，重重新開開發(fā)。。3）購入入半成成品（（在建建工程程），，繼續(xù)續(xù)開發(fā)發(fā)。（3）合作作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文2.國有土土地使使用權(quán)權(quán)的出出讓和和轉(zhuǎn)讓讓（1）國有有土地地使用用權(quán)的的出讓讓出讓方方式：：拍賣賣、招招標(biāo)、、協(xié)議議、掛掛牌（2）國有有土地地使用用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓讓（3）土地地使用用權(quán)使使用年年限（4）土地地使用用權(quán)出出讓金金（5）毛地地價（6）熟地地價（弄清清毛地地價與與熟地地價的的區(qū)別別）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文3.舊城區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)開開發(fā)的的特點點（1）比較較適合合作為為商業(yè)業(yè)、辦辦公、、旅游游、娛娛樂、餐餐飲等等類型型的開開發(fā)項項目。。（2）由于于舊城城區(qū)人人口密密度及及建筑筑密度度高，，土地開開發(fā)成成本高高。（3）建設(shè)設(shè)項目目規(guī)劃劃條件件較為為苛刻刻。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文4.新區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的特特點（1）比較較適合合建造造高級級住宅宅和公公寓（2）土地地開發(fā)發(fā)成本本較低低（3）城市市規(guī)劃劃條件件限制制較少少（4）不完完全具具備開開發(fā)項項目的的配套套設(shè)施施（5）綠地地和代代征地地的攤攤派較較多房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文三.城市規(guī)規(guī)劃對對房地地產(chǎn)開開發(fā)的的影響響1.開發(fā)項項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案中中的主主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（（P36-37）(1)居住區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)項目目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)(2)非居住住區(qū)開開發(fā)項項目技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)重點掌掌握規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地面面積、、居住住建筑筑用地面面積、、居住住建筑筑面積積、居居住建建筑密密度、、容積率率、建建筑容容積率率、層層數(shù)、、層高高等指指標(biāo)。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文(2)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程中的的規(guī)劃劃管理理1)開發(fā)項項目選選址、、定點點審批批階段段。2)申請《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》階段。。3)規(guī)劃設(shè)設(shè)計條條件審審批階階段。。4)設(shè)計方方案審審批階階段。。5)核發(fā)《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》階段。。6)竣工驗驗收階階段。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營與管管理譚譚茹文文四.政府對對房地地產(chǎn)市市場的的干預(yù)預(yù)1.政府制定干干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場政策策的原則(1)目標(biāo)的確定定性(2)政策的連續(xù)續(xù)性與協(xié)調(diào)調(diào)性(3)政策的針對對性和導(dǎo)向向性(4)政策的公平平性和效率率房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文2.房地產(chǎn)市場場的宏觀調(diào)調(diào)控宏觀調(diào)整手手段主要有有：(1)土地供應(yīng)計計劃的調(diào)整整(2)城市規(guī)劃的的指導(dǎo)(3)地價調(diào)整(4)房地產(chǎn)稅收收政策(5)金融杠杠(6)住房政策(7)租金調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文3.房地產(chǎn)市場場行為的規(guī)規(guī)范(1)資質(zhì)審查對進(jìn)入市場場的主體資資格進(jìn)行規(guī)規(guī)范(2)產(chǎn)權(quán)登記對市場交易易對象進(jìn)行行規(guī)范(3)建立房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估估制度對市場交易易價格進(jìn)行行規(guī)范(4)交易程序的的規(guī)范化對市場交易易過程進(jìn)行行規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文第四章房房地產(chǎn)及其其運行規(guī)律律一.房地產(chǎn)市場場的總體結(jié)結(jié)構(gòu)二.房地產(chǎn)市場場的分類三.房地產(chǎn)市場場的特征與與功能四.房地產(chǎn)市場場運行的一一般規(guī)律房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文一.房地產(chǎn)市場場的總體結(jié)結(jié)構(gòu)征地市場一級土地市市場動動遷市場土地投資、土土地使用權(quán)權(quán)出讓市場場交易市場二級土地市市場（土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓市場））建筑施工市市場一級房產(chǎn)市市場房產(chǎn)交易市市場二級房產(chǎn)市市場房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文二.房地產(chǎn)市場場的分類1.按地域范圍圍劃分2.按房地產(chǎn)用用途和等級級劃分3.按房地產(chǎn)交交易形式劃劃分4.按房地產(chǎn)購購買目的劃劃分5.其他劃分方方式房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文三.房地產(chǎn)市場場的特征與與功能1.房地產(chǎn)市場場的特征(1)分散的地區(qū)區(qū)性市場(2)準(zhǔn)市場(3)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓讓市場(4)專業(yè)化的市市場(5)易于出現(xiàn)市市場的不均均衡和壟斷斷房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文2.房地產(chǎn)市場場的功能（1）配置存量量房地產(chǎn)資資源和利益益（2）顯示房地地產(chǎn)市場需需求的變化化（3）指導(dǎo)供給給以適應(yīng)需需求的變化化（4）指導(dǎo)政府府制定科學(xué)學(xué)的土地供供應(yīng)計劃（5）引導(dǎo)需求求適應(yīng)供給給條件的變變化房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文四.房地產(chǎn)市場場運行的一一般規(guī)律1.房地產(chǎn)使用用市場和房房地產(chǎn)投資資市場兩個市場有有兩個結(jié)合合點：第一，房地地產(chǎn)使用市市場確定的的租金水平資產(chǎn)需求求的中心。。第二，兩個個市場在房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)部分有連接。如果果房地產(chǎn)開開發(fā)量增加加，房地產(chǎn)產(chǎn)的供給量也隨隨著增加，，這不僅會會使房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場價格格下滑，而而且也會使使房地產(chǎn)使使用市場的租金金水平下調(diào)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文2.房地產(chǎn)市場場的周期循循環(huán)（1）房地產(chǎn)市市場的自然然周期P62（2）房地產(chǎn)市市場的投資資周期AEDCB長期平均空置水平下降上升供給增長率=需求增長率圖2-7房地產(chǎn)景氣循環(huán)的各個階段要求：能對房地地產(chǎn)市場進(jìn)進(jìn)行一定的的分析房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文第五章房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的可可行性研究究一.可行性研究究的含義、、目的和作作用二.可行性研究究的工作階階段三.可行性研究究的內(nèi)容四.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目投資資與收入估估算五.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目財務(wù)務(wù)評價六.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目評估估的不確定定性分析房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文一.可行性研究究的含義、、目的和作作用1.可行性研究究的含義可行性研究究是在投資資決策前，，對建設(shè)項項目進(jìn)行全面面的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析、、論證的科科學(xué)方法。2.可行性研究究的目的可行性研究究的根本目目的是實現(xiàn)現(xiàn)項目決策策的科學(xué)化、、民主化，，減少或避避免投資決決策的失誤，提高高項目開發(fā)發(fā)建設(shè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會會和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文3.可行性研究究的作用（1）是項目投投資決策的的依據(jù)。（2）是籌集建建設(shè)資金的的依據(jù)。（3）是開發(fā)商商與有關(guān)合合作部門簽簽訂協(xié)議、、合同的依依據(jù)。（4）是編制下下一階段規(guī)規(guī)劃設(shè)計方方案的依據(jù)據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文3.可行性研究究的精度（1）投資機(jī)會會研究：±30%（2）初步可行行性研究：：±20%（3）詳細(xì)可行行性研究：：±10%（4）項目評估估與決策：：±10%房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營與管管理譚譚茹文文五.房地產(chǎn)投資資經(jīng)濟(jì)效果果評價指標(biāo)標(biāo)1.房地產(chǎn)投資資經(jīng)濟(jì)效果果的表現(xiàn)形形式（