房地產(chǎn)投資前景報告

上海市嘉定區(qū)馬陸地區(qū)房地產(chǎn)投資前景分析報告上海中原投資決策中心.11.2010說明本報告中對2010-2015年市場走勢的預(yù)測采用的是最小二乘法的原理，2010-2015年的市場預(yù)測是基于2005年-2009年的市場走勢。最小二乘法的基本原理:要求實際值與趨勢值的離差平方和為最小,以此擬合出優(yōu)良的趨勢模型,從而測定長期趨勢?！夸洝?上海城市概況2嘉定區(qū)域分析3馬陸市場分析4松江區(qū)域分析5案例分析1上海城市概況01城市地位02地理區(qū)位03經(jīng)濟(jì)發(fā)展04城市容量05產(chǎn)業(yè)06城市規(guī)劃07房地產(chǎn)狀況東京上海倫敦紐約地位GDP:14060市區(qū)面積:954城區(qū)人口:35.53GDP:5650市區(qū)面積:303城區(qū)人口:7.61GDP:2330市區(qū)面積:663.5城區(qū)人口:12.63GDP:14790市區(qū)面積:617城區(qū)人口:18.65上?！澜缂壋鞘?/p>

2009年，上海總量首次超過香港，作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭城市，已經(jīng)具備了成為世界級中心的實力區(qū)位中國的中心，長三角的核心

地處長江入?？?，地理位置得天獨厚，強(qiáng)烈輻射江浙二省，深度輻射中國中部地區(qū)上海位于長三角經(jīng)濟(jì)圈，是長三角乃至全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎，是中國最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘泻贾菽暇╅L三角都市圈隨著高鐵的開通，長三角區(qū)域?qū)⑿纬?.5小時都市圈上海寧波臺州上海蘇州揚州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山泰州湖州紹興南京長三角龍頭，核心地位經(jīng)濟(jì)引擎，輻射漸強(qiáng)上海南京蘇州無錫杭州揚州南通紹興常州交通便利，海陸空立體核心：發(fā)展龍頭第一圈層：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地第二圈層：專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地水陸空水陸空交通網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)引擎

上海市經(jīng)濟(jì)實力雄厚，經(jīng)濟(jì)增長迅速，處中國領(lǐng)頭位置，根據(jù)最小二乘法計算，上海還將保持快速發(fā)展勢頭國內(nèi)生產(chǎn)總值長三角主要城市預(yù)測值預(yù)測值上海市的生產(chǎn)總值（）和人均歷年來保持了快速增長，到09年末達(dá)到14901億元，人均達(dá)到了79240元。上海房地產(chǎn)投資上海市固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資總額保持持續(xù)增長趨勢，到09年末固定資產(chǎn)投資達(dá)5273億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到1464億元，上漲了7.1%。在中國長三角主要的城市中，上海市的和人均都處于領(lǐng)先位置。長三角主要城市房地產(chǎn)投資上海在長三角的主要城市中處于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭地位，固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資總額遙遙領(lǐng)先于其他城市。人口經(jīng)濟(jì)活力不斷增強(qiáng)

人口保持持續(xù)增長，城市化進(jìn)程不斷加快，人均收入逐年增加，居民消費欲望旺盛，是保持城市活力的原動力城市人口上海人均可支配收入長三角人均可支配收入上海市歷年的城市人均可支配收入處于逐年增長趨勢，到09年末達(dá)到28838元，比上年增漲了8.1%。2009年上海市比附近其他城市多2000-3000元。預(yù)測值上海市歷年人口保持增漲趨勢，到2009年末，常住人口1921萬人，其中戶籍人口1340萬人。規(guī)劃到2020年，全市實際居住人口1600萬左右，其中，非農(nóng)人口1360萬。城市化水平達(dá)到85%。預(yù)測值產(chǎn)業(yè)信息金融商貿(mào)汽車成套設(shè)備房地產(chǎn)上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整

第一、第二產(chǎn)業(yè)的比重逐年減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年大幅增加。弱化第一產(chǎn)業(yè)、減少第二產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。上海支柱產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)：國際中心城市

規(guī)劃到2020年，把上海初步建成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，確立上海國際經(jīng)濟(jì)中心城市的地位發(fā)展目標(biāo)B形成與國際經(jīng)濟(jì)中心城市相匹配的城市功能布局F形成以促進(jìn)人的全面發(fā)展為核心的社會發(fā)展體系D形成和諧生態(tài)環(huán)境A形成現(xiàn)代化國際大都市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和綜合實力C形成市域城鎮(zhèn)布局構(gòu)筑長三角城市群E形成與現(xiàn)代化國際大都市相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施框架整體布局交通規(guī)劃軌道交通整體布局:預(yù)計到2020年，上海將逐步形成市域城鎮(zhèn)“1966”四級居住體系。隨著該體系的實施完成，上海目前的商業(yè)格局將有所改變，屆時各城鎮(zhèn)將會有相應(yīng)的商業(yè)配套體系與居住體系相匹配，滿足現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展要求。交通規(guī)劃:對外交通以‘三港兩路’建設(shè)為重點，建設(shè)上海國際航運中心，建設(shè)國際集裝箱樞紐港、亞太地區(qū)航空樞紐港、現(xiàn)代化信息港和以高速公路、高速鐵路、骨干航道為構(gòu)架的水、陸、空交通運輸系統(tǒng)。對內(nèi)交通以‘兩網(wǎng)’建設(shè)為重點，加快大容量城市軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)，加強(qiáng)對外交通和市內(nèi)交通的銜接，形成以軌道交通與地面公交密切銜接、各種交通工具協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城市交通體系。房地地產(chǎn)產(chǎn)概況況房地地產(chǎn)產(chǎn)蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展，，已已進(jìn)進(jìn)入入高高速速發(fā)發(fā)展展期期年份地塊出讓面積(萬平米)建筑面積(萬平米)出讓總價(億元)057538558016906916511077223073681517215251608391146648997203094461880231591065上海海市市歷歷年年土土地地出出讓讓面面積積逐逐年年增增加加，，2009年年全全年年上上海海市市共共出出讓讓446幅幅土土地地，，比比08年年增增加加了了55幅幅；；2009年年上上海海市市的的住住宅宅土土地地供供應(yīng)應(yīng)量量僅僅次次于于工工業(yè)業(yè)用用地地，，為為當(dāng)當(dāng)年年土土地地出出讓讓量量的的第第二二位位；；2009年年上上海海市市土土地地出出讓讓面面積積前前五五位位的的區(qū)區(qū)域域分分別別是是奉奉賢賢、、嘉嘉定定、、浦浦東東新新區(qū)區(qū)、、金金山山和和松松江江。。房地地產(chǎn)產(chǎn)概況況住宅宅————需需求求強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，價價格格持持續(xù)續(xù)上上漲漲住宅宅市市場場由于于近近年年來來上上海海市市住住宅宅市市場場的的供供求求比比波波動動較較為為明明顯顯，，按按最最小小二二乘乘法法原原理理計計算算，，到到2013年年后后上上海海市市住住宅宅市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量將將出出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)負(fù)值值，，這這是是由由于于預(yù)預(yù)測測年年限限過過長長,導(dǎo)導(dǎo)致致結(jié)結(jié)果果失失真真，，故故此此處處只只預(yù)預(yù)計計到到2012年年，，但但由由此此可可以以說說明明未未來來上上海海住住宅宅供供不不應(yīng)應(yīng)求求的的趨趨勢勢。。上海海市市歷歷年年住住宅宅市市場場的的價價格格呈呈現(xiàn)現(xiàn)上上揚揚的的態(tài)態(tài)勢勢中中，，2009年年上上海海市市全全市市商商品品住住宅宅成成交交均均價價為為16193元元/平平方方米米，，環(huán)環(huán)比比08年年上上漲漲15.9%。。預(yù)測值值預(yù)測值值房地產(chǎn)產(chǎn)概況況商業(yè)———健健康有有序，，發(fā)展展?jié)摿α薮蟠笊虡I(yè)市市場隨著上上海城城市的的不斷斷發(fā)展展，大大量的的遠(yuǎn)郊郊大型型社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)紛紛紛上市市，但但郊區(qū)區(qū)的配配套設(shè)設(shè)施和和商業(yè)業(yè)氛圍圍都尚尚未完完善，，市場場吸引引力明明顯下下降，，導(dǎo)致致市場場供大大于求求。但但09年以以來，，由于于世博博會的的臨近近，上上海的的各項項設(shè)施施不斷斷完善善，再再加上上中心心城區(qū)區(qū)幾近近飽和和，郊郊區(qū)的的商業(yè)業(yè)市場場得到到了大大力發(fā)發(fā)展。。上海市市歷年年來商商業(yè)市市場的的成交交均價價持續(xù)續(xù)一路路上揚揚，至至09年，，全年年的商商業(yè)成成交均均價為為13125元元/平平米，，比08年年上升升了10.53%。。預(yù)測值值預(yù)測值值房地產(chǎn)產(chǎn)概況況辦公———上上海是是跨國國企業(yè)業(yè)設(shè)立立總部部最多多的城城市，，優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字字樓價價格居居高不不下，，供不不應(yīng)求求辦公市市場上海市市辦公公市場場供求求關(guān)系系逐年年波動動變化化，09年年隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境的復(fù)復(fù)蘇，，辦公公市場場亦得得到發(fā)發(fā)展，，出現(xiàn)現(xiàn)了略略微的的供小小于求求。上海市市歷年年來商商業(yè)市市場的的成交交均價價持續(xù)續(xù)保持持增漲漲趨勢勢，09年年上海海市辦辦公市市場成成交均均價為為19411元元/平平米，，與08年年相比比上漲漲了7.08%。預(yù)測值預(yù)測值結(jié)論上海市經(jīng)濟(jì)實實力雄厚，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長迅速速，已具備成成為下一個世世界經(jīng)濟(jì)中心心的實力；上海市從05年的9144億元到09年的14901億元元，上漲了63%，人均均從52060元到77556元，，上漲49%；通過測算算，預(yù)計到2015年上上海市和人均均將達(dá)到23940億元元和118497元，相相對09年上上升了61%和53%。。上海市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資總總額05年為為1247億億元，到09年為1464億元，上上漲了17%，預(yù)計到2015年將將達(dá)到1752億元，相相對09年上上漲20%。。上海市住宅成成交均價從05年的7799元/平平米，到09年16193元/平米米，上漲108%，預(yù)計計到2015年將達(dá)到28518元元/平米，相相比09年將將上漲76%；上海市商業(yè)市市場的成交均均價從05年年10052元/平米，，到09年13125元元/平米，上上漲31%，，預(yù)計到2015年將達(dá)達(dá)到18340元/平米米，比09年年上漲40%；上海市辦公市市場成交均價價從05年13912元元/平米，到到09年19411元/平米，上漲漲了40%，，預(yù)計到2015年將達(dá)達(dá)32993元/平米，，相對09年年預(yù)計上漲70%。3嘉定區(qū)域分析析01地地理區(qū)位02區(qū)區(qū)域交通03區(qū)區(qū)域規(guī)劃04經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展05城城市容量06房房地產(chǎn)市場07板板塊剖析區(qū)位嘉定是進(jìn)出上上海的“西北北大門”，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯顯嘉定概況嘉定位于上海市西北部中心位置位于東經(jīng)12l°15ˊ，北緯31°23ˊ東與上海市寶山、普陀兩區(qū)接壤西與江蘇省昆山市毗連南與上海市閔行、長寧、青浦三區(qū)相接北與江蘇省太倉市為鄰總面積約463.9平方公里

嘉定交通嘉定是江蘇、、南京直達(dá)上上海的“單行行道”

完善善的交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，使嘉定區(qū)區(qū)成為市級商商圈30分鐘鐘輻射圈1234567主要對外聯(lián)系干道圖示15沿江高速2.滬宜公路3.郊區(qū)環(huán)線高速4.曹安公路511滬寧高速公路620公路712滬嘉高速公路區(qū)政府駐地離離上海市中心心30余公公里，距浦東東國際機(jī)場75公里，距距虹橋機(jī)場、、上?；疖囌菊?、張華浜國國際集裝箱碼碼頭均為25公里左右有鐵路滬寧線線、滬杭外環(huán)環(huán)線過境。公公路交通形成成網(wǎng)絡(luò)主要公路有a5（嘉金高高速）公路、、a11（滬滬寧高速）公公路、2（滬滬嘉瀏高速））公路、a30（郊區(qū)環(huán)環(huán)線高速）公公路、滬宜公公路（屬204國道）、、曹安公路（（屬312國國道）和嘉安安公路、寶安安公路、嘉松松北路、寶錢錢公路、瀏翔翔公路等，總總長度1000多公里公交北嘉線、、北安線等69條客運線線路分別連結(jié)結(jié)上海市區(qū)、、郊區(qū)及區(qū)內(nèi)內(nèi)各鎮(zhèn)，運營營線路長924公里還有開往浙江江、江蘇、安安徽等省的始始發(fā)省際客運運班車，以及及江蘇、浙江江、安徽、山山東、河南、、四川、湖北北等地的過境境配載客運班班車有內(nèi)河航道20條，通航航里程213公里，其中中境內(nèi)市級航航道薀藻浜長長17.7公公里軌道交通11號線已經(jīng)經(jīng)通車，到2020年上上海將會有7、11、15、17號號四條軌道交交通通過嘉定定區(qū)規(guī)劃嘉定是未來上上海房地產(chǎn)開開發(fā)的重點區(qū)區(qū)域

“一城城、五鎮(zhèn)、六六居住社區(qū)””的格局，隨隨著規(guī)劃日益益完善，軌道道交通的開通通，將成為置置業(yè)者的新焦焦點“新城——新新市鎮(zhèn)——居居住社區(qū)”三三級城鎮(zhèn)體系系2020年規(guī)劃格局一城嘉定新城五鎮(zhèn)外岡鎮(zhèn)、江橋鎮(zhèn)、華亭鎮(zhèn)、徐行鎮(zhèn)、嘉定市級工業(yè)區(qū)（北區(qū)）六居住區(qū)婁塘、唐行、戩浜、封浜、方泰、徐行規(guī)劃嘉定新城是嘉嘉定未來核心心區(qū)域，區(qū)域域規(guī)劃形成南南北景觀軸，，東西形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園F1體育休閑區(qū)都市產(chǎn)業(yè)區(qū)北部城區(qū)南部城區(qū)生態(tài)文化公園繞城森林嘉定新城是未未來嘉定全區(qū)區(qū)的政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化中中心，是上海海郊區(qū)城市化化發(fā)展的主要要載體，也是是上海服務(wù)和和聯(lián)動長三角角城市群的主主要載體，是是規(guī)劃理念創(chuàng)創(chuàng)新、各類資資源集聚、、空間布局合合理、配套設(shè)設(shè)施完善、適適宜人居環(huán)境境、具有一定定輻射功能的的上海郊區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代化新城。。經(jīng)濟(jì)嘉定是上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長新高高地，推動上上海經(jīng)濟(jì)繼續(xù)續(xù)快速增長嘉定嘉定人均可支支配收入嘉定居民消費費嘉定區(qū)的歷年年來保持了快快速增漲趨勢勢，連續(xù)10年保持了2位數(shù)的增長長率，2009年末嘉定定區(qū)全年實現(xiàn)現(xiàn)706.2億元，比比上年增長7.8%從可支配收入入的結(jié)構(gòu)看，，城鄉(xiāng)居民的的工資性和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移性收入始始終是可支配配收入的重要要組成部分，，其中工資性性收入的提高高直接拉動可可支配收入增增長。2009年，，嘉定區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)社會消費品品零售總額209.1億億元，比上年年增長9.1%。其中，，吃的商品零零售額62.8億元，增增長6.5%；穿的商品品零售額11.8億元，，增長5.3%，用的商商品零售額116.1億億元，增長7.7%，燒燒的商品零售售額18.3億元，增長長34.5%。嘉定三產(chǎn)增值值2009年嘉嘉定區(qū)其中第第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)增加值3.7億元；第第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)增加值471.2億元元，對全區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長的貢貢獻(xiàn)率為54.8%；；第三產(chǎn)業(yè)實實現(xiàn)增加值231.3億億元，對全區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的的貢獻(xiàn)率為44.9%。。預(yù)測值預(yù)測值預(yù)測值上海市區(qū)嘉定區(qū)年份2006年2007年2008年2009年2006年2007年2008年2009年各項存款26455303163558944620657.3766.6854.21070.6企業(yè)存款13264158281790022772376.1447.7475.2617.2居民儲蓄存款948093261208414358316.3319.5423.0504.8各項貸款18604217102416629684398.9468.0482.5624.4短期貸款6369802587888512180.0192.3185.8153.0中長期貸款10603121681371317934196.2234.8253.2370.5個人住房貸款248428602915391360.576.383.5112.4上海中外資金金融機(jī)構(gòu)本外外幣存貸款（（億元）經(jīng)濟(jì)嘉定產(chǎn)業(yè)蓬勃勃發(fā)展，5大大支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入快速發(fā)展展通道

存款款額繼續(xù)高速速增加，潛在在購買力持續(xù)續(xù)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)工業(yè)\建筑業(yè)批發(fā)零售交通運輸金融業(yè)國有資產(chǎn)2009全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)行價）12.1億元，比上年下降0.9%，農(nóng)業(yè)組織化程度進(jìn)一步提高.全年實現(xiàn)工業(yè)增加值444.2億元,比上年增長11.1%。汽車零部件產(chǎn)業(yè)全區(qū)共有汽車零部件企業(yè)244家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值577.4億元。建筑業(yè)全年實現(xiàn)建筑業(yè)增加值27.0億元，可比增長9.0%。2009年全年批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)增加值48.3億元，可比增長9.2%實現(xiàn)社會消費品零售總額209.1億元，比上年增長9.1%。軌道交通11號線的開通另年內(nèi)共新辟6條公交線路，調(diào)整和延伸26條公交線路，區(qū)域公交線網(wǎng)全覆蓋已基本實現(xiàn)。金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速增長。全年實現(xiàn)金融業(yè)增加值16.0億元，可比增長16.3%。城市容量城市人口持續(xù)續(xù)增加，嘉定定城市化進(jìn)程程已達(dá)到中級級階段——城城市現(xiàn)代化各鎮(zhèn)現(xiàn)有人口狀況戶籍人口來滬人員人數(shù)（人）（人）合計550206753544新成路街道2630210631真新街道4363935353菊園新區(qū)2304927900嘉定鎮(zhèn)街道6344314988南翔鎮(zhèn)49236111230安亭鎮(zhèn)84257102401原安亭鎮(zhèn)5670258012原黃渡鎮(zhèn)2755544389馬陸鎮(zhèn)50701136446徐行鎮(zhèn)3078355785華亭鎮(zhèn)2413919353外岡鎮(zhèn)3100949913江橋鎮(zhèn)59590129094工業(yè)區(qū)64058604502009年嘉嘉定區(qū)各鎮(zhèn)人人口數(shù)量近年來嘉定區(qū)區(qū)的戶籍基本本維持穩(wěn)定，，在55萬左左右，外來人人口基本在65-75萬萬左右，由于于嘉定新城的的規(guī)劃建設(shè)，，以及軌道交交通11號線線的開通，使使得09年的的外來人口數(shù)數(shù)快速增加10萬。房地產(chǎn)土地供應(yīng)失衡衡，五年來土土地成交價格格上漲五倍嘉定區(qū)土地成成交量持續(xù)上上漲，尤其住住宅用地成交交，占總體土土地成交比例例迅速上升，，土地成交價價格相比06年上漲5倍倍以上。土地市場預(yù)測值值房地產(chǎn)嘉定住宅市場場量價齊升，，未來繼續(xù)看看漲住宅市場近年來嘉定區(qū)區(qū)新建商品公公寓、別墅供供應(yīng)上漲迅速速，由于2009年土地地供應(yīng)的增加加，使得2010年嘉定定區(qū)的住宅供供應(yīng)量快速上上漲。住宅供應(yīng)嘉定區(qū)新建商商品住宅需求求上漲迅速，，成交均價持持續(xù)上揚，相相對06年均均價上漲一倍倍。預(yù)測值房地產(chǎn)公寓產(chǎn)品———供求平穩(wěn)上上升，價格持持續(xù)上漲嘉定公寓產(chǎn)品品市場狀況嘉定區(qū)公寓需需求增長速度度超過供應(yīng)，，2010年年以來，由于于政策調(diào)控、、新增供應(yīng)加加大，供應(yīng)充充足?？傮w呈呈現(xiàn)供大于求求的趨勢。嘉定公寓產(chǎn)品品占比嘉定區(qū)08年年以來，尤其其在09年以以來，公寓供供應(yīng)量占上海海比例迅速上上升，超過7%以上，成成交量占上海海比例平穩(wěn)上上升，08年年以來平均占占比超過7%，且還有繼繼續(xù)上升的趨趨勢。房地產(chǎn)別墅產(chǎn)品———量少價升，，別墅用地日日益稀缺嘉定別墅產(chǎn)品品市場狀況2006-2009年嘉嘉定區(qū)別墅需需求增長速度度超過供應(yīng)；；2010年年以來，同樣樣由于政策調(diào)調(diào)控、新增供供應(yīng)加大，供供應(yīng)充足?？偪傮w呈現(xiàn)價格格升成交量跌跌的趨勢。嘉定別墅產(chǎn)品品占比嘉定區(qū)別墅供供應(yīng)量占上海海比例總體較較大，歷年平平均占比達(dá)到到1成以上，，別墅成交量量占上海比例例有所下降，，但都保持在在6%以上。。房地產(chǎn)單價在8000-15000元/平平米將是是嘉定住住宅的主主力銷售售價位面面積在在110平米以以下是嘉嘉定住宅宅的主力力銷售面面積嘉定住宅宅成交價價格嘉定區(qū)一一手住宅宅成交單單價持續(xù)續(xù)上漲，，單價8000-15000/㎡成成為成交交主力價價格段嘉定住宅宅成交面面積嘉定區(qū)一一手住宅宅成交主主力面積積段在110平平方以下下的剛性性需求為為主，體體現(xiàn)了軌軌道11號線對對于市中中心客戶戶導(dǎo)入的的效應(yīng)。。房地產(chǎn)嘉定商業(yè)業(yè)市場價價格逐年年攀高商業(yè)市場場預(yù)測測值值近年來嘉嘉定市商商業(yè)市場場成交均均價呈現(xiàn)現(xiàn)逐年上上漲的趨趨勢，從從06年年的9608元元/平米米，上漲漲到了2009年的13664元/平米，，上漲幅幅度達(dá)到到了42%。預(yù)預(yù)計到2015年，嘉嘉定區(qū)的的商業(yè)市市場成交交均價將將達(dá)21251元/平平米，比比09年年將大幅幅上漲56%。。板塊分析析板塊差別別明顯，，嘉定新新城為核核心發(fā)展展區(qū)域目前在售售個案稀稀少，可可忽略不不計均價：寓寓1.5萬元/㎡；別別墅2.4萬元元/㎡公寓較多多，另有有少量高高品質(zhì)別別墅。嘉定北部部板塊嘉定新城城南翔板塊塊均價：公公寓1.38萬萬元/㎡㎡；別墅墅2.16萬元元/㎡江橋板塊塊均價：公公寓1.3萬元元/㎡全部為公公寓項目目，暫無無別墅。。目前在售售個案稀稀少，可可忽略不不計安亭板塊塊真新板塊塊均價：公公寓1.1萬元元/㎡；；別墅2.08萬元/㎡板塊樓盤盤不多，，在售別別墅為主主，公寓寓較少板塊分析析安亭、主主城區(qū)將將成為嘉嘉定未來來住房的的主要供供應(yīng)區(qū)安安亭、、主城區(qū)區(qū)、江橋橋?qū)⒊蔀闉榧味ㄎ次磥碜》糠康闹饕山粎^(qū)區(qū)

各板板塊價格格快速上上漲，嘉嘉定新城城漲幅最最快供應(yīng):嘉嘉定新城城是今年年供應(yīng)集集中的區(qū)區(qū)域，08年占占到嘉定定總體供供應(yīng)的43%，，09年年占到34%，，是嘉定定區(qū)供應(yīng)應(yīng)的主力力板塊。。成交:除除08年年受金融融風(fēng)暴影影響外，，嘉定新新城、安安亭和江江橋板塊塊是成交交的主力力板塊，，09年年以來，，新城成成交占比比達(dá)到32%。。均價:目目前，真真新板塊塊成交均均價最高高，其次次是新城城板塊，，從上漲漲速度來來說，隨隨著新城城規(guī)劃，，新城板板塊上漲漲速度最最快。結(jié)論嘉定是未未來上海海房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的重點區(qū)區(qū)域“一一城、五五鎮(zhèn)、六六居住社社區(qū)”的的格局，，隨著規(guī)規(guī)劃日益益完善，，軌道交交通的開開通，將將成為置置業(yè)者的的新焦點點；從2005-2009年，嘉嘉定區(qū)的從從410億億增長倒了了的706億，增長長了93%，預(yù)計到到2015年會達(dá)到到1184億元左右右，相對于于2009年上漲68%；人人均可支配配收入從15640元增長到到了24020元，，增長了54%，預(yù)預(yù)計到2015年會會達(dá)到37870元元了，相對對于2009年上漲漲58%；；社會消費費品零售總總額從118億增長長倒了的209億，，增長了77%，預(yù)預(yù)計到2015年會會達(dá)到289億元左左右，相對對于2009年上漲漲38%；；嘉定區(qū)房地地產(chǎn)市場蓬蓬勃發(fā)展，，土地價格格從2005年的1287元元/平米漲漲到了2009年的的7288元/平米米,五年翻翻五倍，預(yù)預(yù)計到2015年會會漲到16770元元/平米，，相對于2009年年上漲130%，可可以看出嘉嘉定的土地地市場未來來還會持續(xù)續(xù)上漲，未未來5年預(yù)預(yù)計回上漲漲一倍，現(xiàn)現(xiàn)在進(jìn)入嘉嘉定土地市市場將會是是一個很好好契機(jī)；嘉定區(qū)商業(yè)業(yè)市場09年均價13664元/平米米，比05年上漲42%，預(yù)預(yù)計到2015年，，嘉定區(qū)的的商業(yè)市場場成交均價價將達(dá)21251元元/平米，，比09年年將大幅上上漲56%。嘉定住宅市市場成交活活躍，成交交量從06年的76萬方，上上漲到09年的136萬方，，上漲了79%，預(yù)預(yù)計到2015年將將達(dá)到199萬方，，相對09年上升46%；成成交均價從從05年6649元元/平米，，到09年年11945元/平平米，上漲漲了80%，預(yù)計到到2015年將上漲漲為22722元/平米，相相對09年年漲幅將達(dá)達(dá)到90%;3馬陸市場分分析01地地理位置置02區(qū)區(qū)域交通通03基基礎(chǔ)設(shè)施施04核核心發(fā)展展商05樓樓盤速遞遞區(qū)位馬陸鎮(zhèn)是嘉嘉定新城的的主城區(qū)，，區(qū)位優(yōu)勢勢明顯馬陸鎮(zhèn)地處處上海西北北郊，位于于嘉定區(qū)中中部偏東，，東與寶山山區(qū)接壤，，西與上海海國際汽車車城安亭和和F1國際際賽車場相相連，南與與南翔鎮(zhèn)，，北與嘉定定鎮(zhèn)毗鄰，，馬陸鎮(zhèn)位位于嘉定中中部，是嘉嘉定新城的的主城區(qū)。。全鎮(zhèn)總面面積57.16平方方公里，耕耕地面積3004公公頃。交通馬陸鎮(zhèn)區(qū)域域內(nèi)交通便便利，有多多條市級干干道貫通，，輕軌設(shè)立立“馬陸站站”，是嘉嘉定新城往往返上海市市區(qū)的必經(jīng)經(jīng)之路公路：馬陸陸鎮(zhèn)整個鎮(zhèn)鎮(zhèn)域內(nèi)由39條鎮(zhèn)級級道路、7條區(qū)級道道路、4條條市級道路路、2條高高速公路、、1條國道道公路、1條輕軌（（規(guī)劃中））組成的完完善的交通通網(wǎng)絡(luò)，不不僅具備了了強(qiáng)大的交交通輻射能能力，而且且成為連接接長三角地地區(qū)交通網(wǎng)網(wǎng)的重要樞樞紐?？者\：距虹虹橋國際機(jī)機(jī)場25公公里，車程程15分鐘鐘，距浦東東國際機(jī)場場75公里里，車程45分鐘；；海運：距上上海張華浜浜國際集裝裝箱碼頭25公里；；公路：：交通方便便，滬嘉高高速公路直直達(dá)嘉定工工業(yè)區(qū)，滬滬寧、滬杭杭、同三、、沿江高速速公路通往往中國南北北方及長江江流域；鐵路：距華華東最大的的鐵路貨運運樞紐南翔翔鐵路編組組站6公里里?；A(chǔ)設(shè)施馬陸位于嘉嘉定新城板板塊，目前前正處于快快速發(fā)展階階段，區(qū)域域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施日趨完完善指標(biāo)名稱單位2004年2005年2006年2007年居民委員會個5111111村民委員會個18181818村民小組個291291291291行政區(qū)域面積平方公里57.1557.1557.1557.15鎮(zhèn)區(qū)面積平方公里1.21.21.21.2年末耕地面積公頃2350216020311923供水站個2222銀行、信用社個8888通車公路數(shù)公里27272727集貿(mào)市場個8888醫(yī)院衛(wèi)生院個1111福利院個2222廣播電視站個1111中學(xué)個4444小學(xué)個2222成校個1111幼兒園個2223核心發(fā)展商眾多龍頭房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入馬陸陸及其周邊邊開發(fā)，可可以預(yù)見馬馬陸地區(qū)未未來的發(fā)展展前景光明明保利湖畔陽陽光新城悠活城城盤古天地新城西尚海海龍湖酈城樓盤搜索根據(jù)開發(fā)商商品牌、樓樓盤品質(zhì)及及與馬陸鎮(zhèn)鎮(zhèn)的距離等等因素，選選擇以下幾幾個樓盤作作為本區(qū)域域的代表樓樓盤。代表樓盤保利湖畔陽光經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積119000㎡建筑面積284000㎡容積率1.8建筑形態(tài)高層、多層開發(fā)周期分期一期二期體量5萬㎡23.4萬㎡占比17.6%82.3%保利湖畔陽陽光代表樓盤盤古天地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積131000㎡建筑面積350000㎡容積率1.93建筑形態(tài)高層公寓開發(fā)周期分期一期二期三期四期體量5.71萬㎡7萬㎡7萬㎡5.29萬㎡占比15.6%28%32%24.4%盤古天地代表樓盤新城西尚海經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積暫缺建筑面積400000㎡容積率暫缺建筑形態(tài)高層、多層開發(fā)周期分期一期B地塊二期A地塊體量7萬㎡33萬㎡占比17.5%82.5%新城西尚海海代表樓盤新城悠活城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積180000㎡建筑面積210000㎡容積率2.28建筑形態(tài)高層公寓開發(fā)周期分期一期B地塊二期A地塊體量13萬㎡8萬㎡占比62%38%新城悠活城城代表樓盤龍湖酈城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積178000㎡建筑面積500000㎡容積率1.44建筑形態(tài)別墅、小高層開發(fā)周期分期一期二期三期四期體量10萬方7.5萬方17.5萬方15萬方占比20%15%35%30%龍湖酈城結(jié)論通過對馬陸陸鎮(zhèn)周邊區(qū)區(qū)域的代表表樓盤進(jìn)行行分析，可可知區(qū)域未未來房地產(chǎn)產(chǎn)市場的前前景廣闊；；盤古天地銷銷售價格從從09年10月開盤盤時的11108元元/平米，，一路上揚揚，六個月月后達(dá)到了了16788元/平平米，上漲漲了51%；新城西尚海海的銷售價價格從10年1月開開盤時的13790元/平米米，四個月月漲到了18636，上升了了35%；；新城悠活城城開盤是銷銷售價格為為15111元/平平米，一個個月后上漲漲了1000元，達(dá)達(dá)到了16110元元/平米；；龍湖酈城09年10月開盤時時均價為21060元/平米米，六個月月銷售均價價上漲了42%，達(dá)達(dá)到了29962元元/平米。。以上分析是是基于嘉定定地區(qū)歷史史數(shù)據(jù)結(jié)合合”最小二二乘法”推推算出來的的數(shù)據(jù),具具有一定的的理論性,為了是評評估的結(jié)果果具有可參參考性,特特選取了與與嘉定地區(qū)區(qū)具有相似似發(fā)展背景景的松江地地區(qū)進(jìn)行分分析,以確確保評估的的公正性4松江區(qū)域分分析01地地理區(qū)位位02區(qū)區(qū)域交通通03區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃04城城市容量量0５房地地產(chǎn)市場0６案例例分析松江區(qū)嘉定區(qū)區(qū)位上海市西南部郊區(qū),有緊鄰市區(qū)的地區(qū)上海市西北部郊區(qū),有緊鄰市區(qū)的地區(qū)面積604.7平方公里463.9平方公里軌道交通地鐵９號線,2007年開通地鐵11號線,2009年開通產(chǎn)業(yè)大學(xué)城、電子信息制造業(yè)形成汽車配件及汽修業(yè)、通信電纜及設(shè)備等工業(yè)比重66.6%63.8%常住人口119萬130萬新城松江新城嘉定新城規(guī)劃上海2000年提出提出的“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃，外圍九個區(qū)縣各自都設(shè)立了一個新城，未來外圍區(qū)域?qū)⒁赃@九個新城為區(qū)域核心，結(jié)合新市鎮(zhèn)和中心村的建設(shè)，以點到面，逐步推進(jìn)上海外圍區(qū)域城市化建設(shè)的進(jìn)程，其中松江、嘉定和臨港新城3個發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的新城，人口規(guī)模按照80至100萬規(guī)劃，總?cè)丝谠?70萬左右匹配度第一都是依托軌道交通帶動成片發(fā)展；第二都靠新城帶活一個區(qū)域；第三都是屬于“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃；第四都是發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的新城；第五都是工業(yè)主導(dǎo)區(qū)?？蓪Ρ刃苑址治鰠^(qū)位松江是上海海西南重要要的門戶，，連接整個個中國南方方、輻射長長江流域和和中西部地地區(qū)的橋頭頭堡和核心心區(qū)域，與與嘉定是進(jìn)進(jìn)出上海的的“西北大大門”很很相似。松江概況松江區(qū)位于長江三角洲內(nèi)上海市西南部北緯31度，東經(jīng)121度45分東與閔行區(qū)、奉賢區(qū)為鄰西與青浦區(qū)接壤南與金山區(qū)交界北與青浦區(qū)接壤松江區(qū)轄4個街道、11個鎮(zhèn)：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道、泗涇鎮(zhèn)、佘山鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、九亭鎮(zhèn)、泖港鎮(zhèn)、石湖蕩鎮(zhèn)、新浜鎮(zhèn)、葉榭鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)區(qū)境南北長約24千米，東西寬約25千米，總面積604。69平方千米。交通松江是滬杭杭發(fā)展軸上上重要結(jié)點點，是上海海市溝通長長三角江浙浙皖三省的的中心門戶戶,而嘉定定是江蘇、、南京直達(dá)達(dá)上海的““單行道””。公路路滬杭杭高高速速公公路路、、滬滬渝渝高高速速公公路路、、同同三三高高速速公公路路等等干干線線。。軌道道交交通通地鐵鐵9號號線線機(jī)場場虹橋橋綜綜合合交交通通樞樞紐紐15公公里里浦東東國國際際機(jī)機(jī)場場50公公里里鐵路路滬杭杭鐵鐵路路、、滬滬昆昆高高速速鐵鐵路路、、滬滬杭杭磁磁懸懸浮浮水路洋山深水港55公里長江口45公公里杭州灣35公公里距上海市中心心30公里規(guī)劃松江“一業(yè)業(yè)特強(qiáng)”工業(yè)業(yè)發(fā)展模式,發(fā)展成為為上海未來重重要的電子信信息制造業(yè)基基地。松江和和嘉定同屬于于上海2000年提出提提出的“一城城九鎮(zhèn)”規(guī)劃劃,在規(guī)劃發(fā)發(fā)展起點上基基本一致。佘山旅游度假片新城核心區(qū)西翼科技園區(qū)東翼工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)密集片現(xiàn)代農(nóng)業(yè)片一城、兩翼、三片一城新城核心區(qū)以數(shù)碼產(chǎn)品制造、生物醫(yī)學(xué)、電線電纜、醫(yī)用器材、電子產(chǎn)品、汽車配件、精密機(jī)械加工為主的松江主城。二翼東翼工業(yè)園區(qū)以電子信息、電子元器件、精細(xì)化工、新材料、輕工機(jī)械、現(xiàn)代服裝、食品加工為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。西翼科技園區(qū)以集成電路制造、生物醫(yī)學(xué)、機(jī)械加工、精細(xì)化工為區(qū)域重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。三片經(jīng)濟(jì)密集片以工程機(jī)械、電子產(chǎn)品、現(xiàn)代服裝、汽車配件、特種裝備、生物醫(yī)學(xué)、精細(xì)化工、電線電纜為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。旅游度假片向休閑旅游方向發(fā)展?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)片重點發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，建成南部的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，并適度發(fā)展都市工業(yè)。整個松江新城城區(qū)分為四大大板塊第一為大學(xué)城城：占地約6平方公里，，共7所大學(xué)學(xué)。第二為中央商商務(wù)區(qū)：啟動動較早，早已已經(jīng)全部完成成。第三為軌道交交通區(qū)域：近近2平方公里里。第四為泰晤士士小鎮(zhèn)：以泰泰晤士小鎮(zhèn)為為代表的占地地近7平方公公里的一個較較為高檔的國國際社區(qū)。其他配套設(shè)施施，諸如法院院、檢察院、、學(xué)校，醫(yī)院院等公共機(jī)構(gòu)構(gòu)，超市、大大賣場、酒店店等都已經(jīng)全全面竣工。松江新城松江新城是松松江的現(xiàn)代化化新型核心城城市;嘉定新新城是嘉定未未來核心區(qū)域域。松江新城風(fēng)格英國規(guī)劃人口50萬人規(guī)劃面積60k㎡核心城面積1k㎡產(chǎn)業(yè)支撐電子制造業(yè)功能分區(qū)城市中心區(qū)、英式風(fēng)貌區(qū)、新城示范區(qū)城市容量隨著城市人口口的增加,松松江和嘉定城城市化進(jìn)程已已達(dá)到中級階階段——城市市現(xiàn)代化。城市人口松江區(qū)歷年人人口保持增漲漲趨勢，到2009年末末，常住人口口119萬人人，其中戶籍籍人口58。。3萬人,外外來人口60。7萬人。。近年來由于于松江工業(yè)的的快速發(fā)展,吸引了大量量的外來人口口進(jìn)入松江區(qū)區(qū)。松江歷年的城城市人均可支支配收入保持持年10%以以上的增長速速度，到09年末達(dá)到23810元元，比上年增增漲了10。。5%。松江人均可支支配收入房地產(chǎn)2010年松松江土地成交交價格達(dá)到10722元元/平米,比比2007年年上漲3倍,而嘉定土土地成交價格格由2006年的1287元/平米米上漲到了2009年的的7879元元/平米,上上漲五倍.松松江和嘉定定的土地成交交價格上漲速速度十分相似似.土地市場松江的住宅用用地成交面積積從07年開開始逐漸增加加,從2010年1-10月份松松江的住宅用用地成交面積積達(dá)到了105萬,土地地成交價格達(dá)達(dá)到了10722元/平平米,比2009年的6518元/平米上漲了了4200元元,漲副達(dá)到到65%。根根據(jù)松江住宅宅用地的成交交價格增長速速度,預(yù)計到到2012年年松江的土地地成交價格將將突破20000元/平平米,比2010年前10月上漲87%。07年地鐵9號線開通2010年前前10月份的的均價達(dá)到10722元元/平米,比比地鐵開通時時的2007年上漲了255%。房地產(chǎn)松江是上海房房價上漲最快快的區(qū)域之一一,2010年已經(jīng)達(dá)到到16000元/平米比比地鐵開通時時的2007年上漲了99%。而嘉嘉定市場由2006年的的6648元元/平米上漲漲到2009年的13788元/平平米，上漲了了107%.可以看出松松江和嘉定房房價增速很相相似.商品房市場狀狀況2007年以以前松江的商商品房一直保保持著平穩(wěn)上上漲,2007年軌道交交通9號線開開通以后,松松江的房地產(chǎn)產(chǎn)市場就進(jìn)入入了快速發(fā)展展的時期,在在2008年年均價突破10000元元/平米。2010年前前10月份的的均價達(dá)到16000元元/平米,比比地鐵開通時時的2007年上漲了99%。根據(jù)據(jù)2007年年以后松江的的商品房價格格增長情況,,預(yù)計到2012年松松江的商品房房成交價格將將突破24300元/平平米,比2010年前10月上漲52%。2010年前前10月份的的均價達(dá)到16000元元/平米,比比地鐵開通時時的2007年上漲了99%。07年地鐵9號線開通房地產(chǎn)松江住宅價格格持續(xù)上漲,2010年以來均價價達(dá)到17129元/平平米,比2007年上漲漲了115%;與嘉定的的價格由2006年5963元/平米上漲到到2010年年的11047元/平平米,上漲了了85%,兩兩區(qū)漲幅十分分相似。松江住宅市場場狀況松江去雖然住住宅處于供大大于求的狀態(tài)態(tài)，但是從地地鐵9號線開開通后,松江江區(qū)的房價近近年一直保持持著快速上漲漲,2010年以來均價價達(dá)到17129元/平平米,比2007年上漲漲了115%。根據(jù)松江江2007年年后住宅成交交價格走失,2012年年松江的住宅宅房價將達(dá)到到26200元/平米,比2010年前10月月上漲57%。松江商辦市場場狀況松江區(qū)商辦市市場由于受區(qū)區(qū)域位置的影影響,雖然近近幾年也有所所上漲,但上上漲幅度相對對比較較滿。。2010年以來均價價為11722元/平米米,比2007年上漲了了35%。根根據(jù)松江2007年后商商辦成交價格格走失,2012年松江江的住宅房價價將達(dá)到15100元/平米,比2010年前前10月上漲漲33%。。07年地鐵9號線開通2010年以以來均價達(dá)到到17129元/平米,比2007年上漲了115%。個案分析三湘四季花城城物業(yè)類別住宅建筑類別小高層裝修狀況：毛坯環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈松江新城物業(yè)地址松江廣富林路1599弄、梅家浜路1508弄土地面積315151平方米建筑面積520000平方米開盤時間2005-6-11開發(fā)商上海城光置業(yè)有限公司代理商上海一策放地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司分期情況共分四期：一期玫瑰苑、二期桂花苑、三期紫薇苑、四期玉蘭苑三湘四季花城城位于松江新新城嘉松公路路、梅家浜路路口，緊鄰松松江大學(xué)城，，且與地鐵9號大學(xué)城站站也只有一路路之隔三湘四季花城城在05年開開盤時的均價價在6200元/平米左左右，到07年為7200元/平米米，兩年的平平均漲幅為8%；由于2007年底底地鐵9號線線的開通，08年本樓盤盤均價上漲為為9500元元/平米，到到09年成交交均價為13500元/平米，這兩兩年的平均漲漲幅為37%。預(yù)計到2012年松松江未來三湘湘四季花城的的均價將達(dá)到到24000以上,比09年上漲78%。三湘四季花城城個案分析由于軌交的開開通，三湘四四季花城的成成交均價大幅幅上漲

未開開軌交前平均均漲幅8%，，開通后，平平均漲幅37%07年地鐵9號線開通個案分析奧林匹克花園園物業(yè)類別住宅建筑類別小高層裝修狀況：毛坯環(huán)線位置外環(huán)外所屬商圈九亭版塊物業(yè)地址淶寅路106弄土地面積180000平米建筑面積270000平米開盤時間2005年開發(fā)商上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司代理商上海卓越未來房地產(chǎn)策劃有限公司分期情況共分三期奧林匹克花園園位于松江九九亭淶寅路,靠近七寶古古鎮(zhèn),離地鐵鐵9號線非常常近從2007年年底地鐵9號號線開通以來來,奧林匹克克花園于2008年開始始快速上漲,到2010年達(dá)到17232元/平米,比2005年上上漲了128%,比2007年上漲漲了80%,2005-2010年年年平均增長長20%以上上。預(yù)計到2012年將將會達(dá)到25000元/平米,比2010年上上漲44%。。奧林匹克花園園個案分析奧林匹克花園園到2010年達(dá)到17232元/平米,比2005年上上漲了128%,比2007年上漲漲了80%,07年地鐵9號線開通松江嘉定對比結(jié)果土地市場地鐵開通后07-10年土地價格平均漲幅為53%地鐵開通后09-10年土地價格平均漲幅為8%通過對比開通地鐵后房地產(chǎn)市場價格的漲幅知嘉定現(xiàn)在的漲幅遠(yuǎn)小于類似區(qū)域松江，可見未來嘉定區(qū)土地、住宅和商辦市場的均價將會大幅上漲。住宅市場地鐵開通后07-10年住宅價格漲幅為30%地鐵開通后09-10年住宅價格平均漲幅為15%商辦市場地鐵開通后07-09年商辦價格平均漲幅為11%地鐵開通后09-10年商辦價格平均漲幅為9%嘉定\松江對對比分析奧林匹克花園盤古天地物業(yè)類別住宅住宅建筑類別小高層高層環(huán)線位置外環(huán)外外環(huán)外所屬商圈松江九亭版塊嘉定嘉定新城板塊物業(yè)地址淶寅路106弄云屏路1188弄土地面積180000平米131000平米建筑面積270000平米350000平米開盤時間2005年2009年價格走勢結(jié)論從2007年底地鐵9號線開通以來到2010年達(dá)到17232元/平米,比2007年上漲了80%,2007-2010年年平均增長22%。2010年3月地鐵11號線正式通車，盤古天地的房價開始快速上漲，9月二期的開盤價達(dá)到18000元/平米，比3月份上漲20%。通過上述案例對比可以看出，松江區(qū)和嘉定區(qū)在地鐵開通后，房價基本上每年保持在20%以上的速度上漲，可以嘉定區(qū)的房價基本上會按照松江區(qū)的房價走勢發(fā)展；鑒于嘉定區(qū)還有規(guī)劃中的地鐵7、15、17號線，嘉定區(qū)的房產(chǎn)比松江更具有投資潛力。10年地鐵11號線開通07年地鐵9號線開通嘉定\松江對對比分析結(jié)論松江的住宅用用地成交面積積從07年開開始逐漸增加加,從2010年1-10月份松松江的住宅用用地成交面積積達(dá)到了105萬,土地地成交價格達(dá)達(dá)到了10722元/平平米,比2009年的6518元/平米上漲了了4200元元,漲副達(dá)到到65%。根根據(jù)松江住宅宅用地的成交交價格增長速速度,預(yù)計到到2012年年松江的土地地成交價格將將突破20000元/平平米,比2010年前10月上漲87%。根據(jù)據(jù)松江和嘉定定區(qū)域的相似似性,我可以以看出嘉定的的未來幾年的的土地市場必必然有一個快快速增長期,未來投資的的土地成本會會大幅度增加加。2007年以以前松江的商商品房一直保保持著平穩(wěn)上上漲2010年前10月月份的均價達(dá)達(dá)到16000元