物業(yè)管理服務接管驗收方案

物業(yè)管理服務接管驗收方案物業(yè)公司憑借自身多年服務管理的經(jīng)驗，應從使用、管理、維護保養(yǎng)的角度對已竣工的項目進行再驗收。以往許多經(jīng)驗已證明，盡管項目大都竣工驗收，但在接管驗收階段仍然是質量問題頻出，有得問題還相當嚴重。為保障接管物業(yè)的各項建筑工程及設備系統(tǒng)的質量符合國家標準或行業(yè)標準，達到接管一個優(yōu)質物業(yè)的目的，物業(yè)公司應依據(jù)相關標準制定接管驗收會犯和工作程序，依次進行接管驗收。過程驗收主要是指物業(yè)公司應參與重點施工過程以及設備系統(tǒng)的調試和試運行過程及竣工驗收。因為過程驗收和接管驗收的某些內容幾倍相同，所以本章將之結合在一起，后面的個專業(yè)驗收項目可供不同驗收階段參照，故不單獨敘述過程驗收，而主要講述接管驗收。第一節(jié)接管驗收的條件一、新建物業(yè)接管驗收的條件接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，接管驗收的基本條件如下。一個物業(yè)項目不論是全部接管驗收還是分歧接管驗收，都必須大道“七通一平”?！捌咄ā敝竿ㄋ⑼?、通氣、通暖、通路、通信、通電視；“一平”指樓前后場地平整、無雜物或建材堆積。電表、水表、燃氣表到戶。樓內公共區(qū)域及戶內干凈政界，門窗玻璃明亮，廚房、衛(wèi)生間各設施、管道清晰干凈，地漏不堵塞。生活用水符合衛(wèi)生標準，具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證明。安全防范系統(tǒng)無較大缺陷，能滿足基本需求（有缺陷部分，開發(fā)商應作出修復時限的承諾）。自動火災報警空置系統(tǒng)和聯(lián)動系統(tǒng)經(jīng)消防部門監(jiān)督部門驗收合格。所有電梯均能正常運行，每部電梯都應有特種設備監(jiān)督部門核發(fā)的準用證。房屋設備、功能齊全，達到設計規(guī)定標準。有關房屋的各項手續(xù)齊全、產權明確。141二、舊物業(yè)接管驗收的條件首先要由業(yè)主委員會提交書面邀請，并確認原物業(yè)公司已完善了撤管手續(xù)。由業(yè)主委員會邀請原物業(yè)公司向新物業(yè)哦你公司提供物業(yè)管理資料及物業(yè)現(xiàn)況。新物業(yè)公司同業(yè)主委員會商定接管程序并以書面形式通知原物業(yè)公司。新物業(yè)公司代表業(yè)主委員會進行全面接管驗收，接管驗收內容包括財務賬目、物業(yè)檔案、工程技術檔案、原物業(yè)公司與承包方簽訂的合同、各類房屋建筑、各類設備系統(tǒng)、園林綠化、道路等。對較易整改的問題，應要求原物業(yè)公司在協(xié)商的期限內進行整改；對遺留問題由交接雙方及業(yè)主委員會共同簽署解決問題的合同或協(xié)議，必要時進行法律公證。房屋所有權、使用權清楚。土地使用范圍明確。第二節(jié)驗收工作程序一、組建驗收小組接管驗收小組組長一般由項目部經(jīng)歷（或公司領導）擔任，驗收小組成員由公司技術管理部門各專業(yè)工程師及項目部的工程、保安、物業(yè)等相關人員共同組成，在驗收小組組長的領導下開展工作。接管驗收小組的成員，基本是參與施工過程質量檢查和過程驗收的人員。過程驗收工作可以根據(jù)實際情況選派相關人員參加，不一定組建驗收小組。二、接管驗收前的準備工作各項專業(yè)技術人員依據(jù)國家標準或行業(yè)標準制定驗收規(guī)范并以表格的形式逐項制定驗收細則，對要驗收的項目提出具體要求。表格的主要欄目包括“檢驗項目及合格標準”、“檢查方法”、“檢查數(shù)量”、“檢驗結果”等。制定各專業(yè)通用的《Xx工程質量（遺留）問題匯總表》記錄和匯總質量缺陷。241制定《資料驗收交接表》和《欠缺資料登記表》。準備好各專業(yè)工程的竣工圖紙。三、接管驗收工作程序驗收小組應提前2~3個月向開發(fā)商索取被驗收項目及設備的相關資料（如設計說明、設計更改、竣工圖、施工記錄、調試記錄、設備裝箱單、器材明細表、設備使用說明書及圖紙等），對相關資料、圖紙進行詳細研究。驗收小組成員應提前進入現(xiàn)場，事先對現(xiàn)場進行實地察看，以熟悉情況。根據(jù)掌握的情況，驗收小組會同開發(fā)商制定出驗收工作計劃，經(jīng)雙防領導小組組長審批后實施、以保證驗收工作順利進行。驗收小組成員根據(jù)事先制定的各專業(yè)驗收細則，分類對工程項目的技術資料、相關文件、施工質量、設備的技術和安全性能等逐項進行細致的驗收,對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題進行詳細記錄，并經(jīng)雙方簽字確認。根據(jù)驗收工作的進度情況，及時召開三方（開發(fā)商、施工方、物業(yè)公司）聯(lián)席會議，對本階段的驗收工作進行總結協(xié)調，對不合格項的整改進行協(xié)商并制定出具體要求，三方共同簽字確認。對已完成整改的項目進行二次驗收，直至合格。針對遺留問題（必須是不影響安全使用的問題），雙方應簽訂遺留問題解決協(xié)議。（1）對于一般的問題，應要求對方在兩周之內解決。（2）重大問題要求對方在一個月內解決，必要時由公司領導出面協(xié)助解決。（3）對于短期內難以解決的問題，應以備忘錄形式通知對方，雙方確定解決的時限。第三節(jié)技術資料接管驗收一、土建工程資料、文件驗收（一）項目審批類文件1.國有禿頂使用證。1.341建設用地規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證。施工、開工許可證。商品房銷售許可證。房屋產權證。（二）項目規(guī)劃類文件1：10比例現(xiàn)狀圖。道路規(guī)劃圖豎向規(guī)劃圖。市政設施觀望規(guī)劃圖。規(guī)劃總平面圖。綠地規(guī)劃圖。居住小區(qū)詳細規(guī)劃說明書。環(huán)境預測評價書。（三）施工資料、竣工驗收文件和圖紙地質勘察報告。工程合同及開、竣工報告。工程預決算。圖紙會審記錄。各種施工記錄、施工試驗記錄、預測記錄、隱蔽工程檢驗記錄及驗收簽證。設計變更洽談記錄，技術交底。沉降觀察記錄。砂漿、混凝土試塊施壓報告。施工組織設計。工程質量檢驗評定?；A結構驗收文件?？⒐を炇瘴募?。441竣工驗收設備安表。結構竣工圖（不應缺失設計首頁）。建筑竣工圖（不應缺失設計首頁）。剛才、水泥等主要材料的質量保證書。新材料、構件鑒定合格證書。人防工程驗收文件，包括：（1）人防工程質量監(jiān)督登記表。（2）人防工程認可文件。（3）人防工程驗收備案表。⑷防空地下室移交書。（四）其他文件房屋建筑工程質量保修書、保修合同。室內環(huán)境質量檢驗報告。房屋面積測繪報告書。有關司法、公證文書及協(xié)議。拆遷安置資料。二、建筑電氣工程資料、文件驗收設計變更|洽商記錄、技術交底。電氣施工組織設計。各種施工預檢記錄、隱蔽工程檢驗記錄、自檢|互檢記錄。電氣絕緣電阻測試記錄。防雷接地、綜合接地電阻測試記錄。施工質量評定。通電檢查記錄。照明、動力試運行記錄。電氣材料、器材合格證、檢驗|試驗報告及進場檢驗記錄?？⒐D（不應缺失設計首頁）。電氣設備，包括：541設備清單(裝箱單)。設備安裝記錄；(3)設備調試記錄；設備試運行記錄；設備被使用說明書及原理圖、接線圖；設備安裝圖；(7)竣工驗收文件。防雷安全檢測證三、給排水工程資料、文件驗收設計變更、洽商記錄、技術交底。施工組織設計。各種施工預檢記錄、隱蔽工程檢驗記錄、自檢、互檢記錄。施工質量評定。管道清洗記錄。管道試壓報告。重要閥門試壓記錄。通水檢查記錄。試運行記錄。材料、器材合格證、檢驗I試驗報告及進場檢驗記錄?？⒐D(不應缺失設計首頁)。生活飲用水衛(wèi)生檢測報告書。三、供熱工程資料、文件驗收鍋爐房土建工程驗收文件基本同本節(jié)第一項“土建工程資料、文件驗收”的要求。鍋爐房電氣工程驗收文件基本同本節(jié)第二項“建筑電氣工程資料、文件驗收”的要求。采暖及熱水供回水管線工程驗收文件基本同本節(jié)第三項“給、排水工程資料、文件驗收”的要求。641鍋爐及供熱系統(tǒng)調試記錄、試運行記錄。鍋爐及輔助設備驗收文件，包括：（1）鍋爐及輔助設備裝箱單；（2）鍋爐質量證明書；（3）鍋爐強度計算書；（4）鍋爐安全閥流道直徑計算書；（5）國庫安裝使用說明書；（6）鍋爐前期控制原理圖；（7）燃氣鍋爐燃燒器資料（供貨方應提供中文資料）；（8）煙風阻力計算書：（9）鍋爐房安裝工程質量證明書；（10）特種設備使用登記證；（11）鍋爐登記卡；（12）壓力容器登記卡；（13）壓力容器產品安全性能監(jiān)督檢驗證書；（14）壓力容器產品質量證明書；（15）壓力容器全面檢驗（首次檢驗）報告；（16）水處理等各類輔助設備的使用說明書及空置原理圖。四、電梯工程資料、文件驗收（一）電梯知道企業(yè)應提供的資料和文件裝箱單。產品出廠合格證。機房、井道布置圖。安裝使用維護說明書（應含電梯潤滑匯總圖表和電梯標準功能表）。動力電路和安全電路的電氣示意圖及符號說明。電氣布線圖。部件安裝圖。用戶使用指南。741安全部件，包括安全鉗、門鎖、緩沖器、限速器，必須要有試驗報告。（二）安裝單位提供的資料和文件電梯安裝過程的自檢記錄和自檢報告。電梯驗收檢驗報告書。電梯安全使用檢驗合格證。電梯準用證。安裝工程施工技術資料。安裝過程中事故記錄與處理記錄。五、通風與空調工程資料、文件驗收系統(tǒng)竣工圖。圖紙會審記錄、設計變更通知書。隱蔽工程施工和檢驗記錄。系統(tǒng)調試和試運行激勵。設備裝箱單。設備使用說明書。產品質量合格證、產品性能檢測報告?？罩迷韴D、接線圖、安裝圖。六、自動消防系統(tǒng)工程資料、文件驗收技術文件驗收（1）公安消防監(jiān)督機構的建審意見書。（2）圖紙會審記錄。（3）設計變更。（4）系統(tǒng)竣工圖。（5）系統(tǒng)竣工圖（包括各部分的竣工圖紙，含子系統(tǒng)及使用說明書、設備清單等）。（6）竣工驗收合格報告。（7）主要消防設備的型式檢驗報告。型式檢驗報告是國家或省級消防監(jiān)督機構對該設備出具的產品質量、性能達841到國家標準，準許在我過使用的技術文件。無論是國內產品還是進產品，均應通過此類的檢測并獲得通過后方可用于工程中。同事，省外的產品還應具備使用所在地消防部門頒發(fā)的“消防產品登記備案證”。需具備上述文件的主要設備有：火災自動報警控制器、探測器等；室外消火；各種噴頭、報警閥、水流指示器等；氣壓穩(wěn)壓設備；消防水泵；水泵結合器;防火門、防火卷簾門；防火閥；疏散指示燈；其他滅火設備（如二氧化碳等）。主要設備及材料的合格證除上述設備外，各種管材、電線、電纜、難燃及不燃材料應有相關檢測報告，鋼材應有材質化驗單等。隱蔽工程記錄隱蔽工程記錄應有施工單位、建設單位、監(jiān)理單位的代表簽字及上述單位的公章方為有效。主要隱蔽工程記錄如下：（1）自動報警系統(tǒng)管理敷設隱蔽工程記錄；（2）消防供電、通信、廣播隱蔽工程記錄；（3）消防管網(wǎng)隱蔽工程記錄（包括水系統(tǒng)、氣體、泡沫等系統(tǒng)）；（4）接地裝置隱蔽工程激勵。系統(tǒng)調試報告（1）火災自動報警系統(tǒng)。（2）自動噴水系統(tǒng)。（3）氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等。絕緣電阻測試記錄（1）接地電阻測試記錄。（2）接地裝置安裝記錄。消防管網(wǎng)水沖洗記錄（包括自動噴水系統(tǒng)、氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等）。管道系統(tǒng)試壓記錄（包括自動噴水系統(tǒng)、氣體、泡沫、二氧化碳系統(tǒng)等）。電動門及防火卷簾安裝記錄。941電動門及防火卷簾調試及聯(lián)動試驗運行記錄。消防廣播系統(tǒng)聯(lián)動調試記錄。風機安裝記錄（包括正壓送風機、排煙風機）。風機調試及聯(lián)動試驗運行記錄（包括正壓送風機、排煙風機）。防排煙系統(tǒng)調試及聯(lián)動試驗、試運行記錄。水泵安裝記錄。水泵調試及聯(lián)動試驗運行記錄。自動噴水滅火系統(tǒng)聯(lián)動試驗記錄。閥門的強度和嚴密性試驗記錄。消防電梯安裝記錄。消防電梯提啊是及聯(lián)動試驗運行記錄。遺留問題的整改落實措施及再驗收結論（產生于第一次驗收之后）。七、安全防范系統(tǒng)工程資料、文件驗收工程設計說明，包括系統(tǒng)選型論證、系統(tǒng)監(jiān)控方案、規(guī)模容量說明和系統(tǒng)功能性指標等?？⒐D（包括系統(tǒng)結構圖、各子系統(tǒng)原理圖、施工平面圖、設備電氣端子接線圖、中央控制室設備布置圖、接線圖、設備清單等）和竣工表。系統(tǒng)中設備的產品使用說明書、產品合格證、操作手冊和維護手冊，國家安防產品監(jiān)督檢測部門的檢測報告。工程實施及質量控制記錄。設備及系統(tǒng)測試記錄和試運行記錄。相關工程質量事故報告、工程設計變更等。（三）相關文件系統(tǒng)試運行報告。系統(tǒng)竣工報告。系統(tǒng)初驗報告（附隱蔽工程隨工驗收單）。系統(tǒng)檢測報告（由國家或行業(yè)授權的檢測機構進行檢測）?？⒐を炇蘸细駡蟾?。10/1遺留問題的整改落實措施及再驗收結論（產生于第一次驗收之后）。八、智能停車場管理系統(tǒng)技術系統(tǒng)、文件驗收（一）設計文件與相關圖紙竣工圖和竣工資料。系統(tǒng)原理圖。器材、設備清單。設備電氣端子接線圖。各個配套設備的使用說明