變局下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

變局下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)1-4月房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖信號(hào)明顯，市場(chǎng)成交量環(huán)比、同比均呈現(xiàn)上揚(yáng)，存量得到快速去化市場(chǎng)成交明顯放量資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)區(qū)域城市新增供應(yīng)量可售面積3月4月環(huán)比增幅3月4月環(huán)比增幅3月底4月底環(huán)比增幅126.60107.30-15.24%153.80182.2018.47%769.90695-9.73%41.7046.8012.23%75.98117.5054.65%478.06407.36-14.79%19.6048.80148.98%47.2666.7041.13%406.40388.5-4.40%深圳38.5060.8057.92%80.8074.60-7.67%427.87414.07-3.23%40.0888.50120.81%63.5998.1054.27%458.47448.87-2.09%北京99.90101.902.00%164.98149.20-9.56%1528.331481.03-3.09%天津70.0574.406.21%123.97108.50-12.48%1285.221251.12-2.65%青島15.7613.7-13.07%10.2322.75122.38%175.34173.3-1.16%中西部5075.551.06%108128.819.25%982.00928.74-5.42%40.4595.48136.04%104.49118.6011.01310.26287.14-7.45%重慶121.60249.50105.18%208.27274.1031.61%1273.391248.79-1.93%74.8092.9024.20%106.70117.209.84%742.15717.85-3.27%企業(yè)業(yè)績(jī)大幅提高中國(guó)典型企業(yè)2009年1-4月份銷售業(yè)績(jī)一覽表序號(hào)企業(yè)名稱日期銷售金額（億元）2008年銷售金額（億元）1萬科2009年1-4月174.9478.702中海外2009年1-4月128234.183保利地產(chǎn)2009年1-4月105.16205.114富力地產(chǎn)2009年1-4月83.01160.006世茂房地產(chǎn)2009年1-4月66.0062.449綠城2009年1-4月52.80152.0013金地集團(tuán)2009年1-4月48.59114.03借助市場(chǎng)回暖，2009年1－4月企業(yè)銷售業(yè)績(jī)顯著回升，超過2008年同期水平大量項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)序號(hào)樓盤名稱城市區(qū)域成交面積（萬㎡）套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡）成交金額(億元)1遠(yuǎn)洋山水北京石景山8.029051421011.392西堤紅山北京宣武6.326421675210.593北京華僑城北京朝陽4.72240113235.354仁恒河濱城上海浦東4.332522937612.735張江名流豪庭上海浦東4.0946698814.046印象春城上海南匯4.0143984603.397潤(rùn)澤莊園北京朝陽3.98364116944.668萬源城上海閔行3.92266158706.229世紀(jì)星城北京通州3.7341277002.8710華僑城四海公寓深圳南山3.43595132104.54項(xiàng)目熱銷現(xiàn)象屢見不鮮，銷售最好項(xiàng)目月度銷售近千套城市項(xiàng)目名稱成交面積（m2）成交均價(jià)(元m2)備注南昌錦苑春天1922163087內(nèi)銷南京翠湖花園858173810內(nèi)部低價(jià)銷售貴陽貴陽世紀(jì)城623072771教育系統(tǒng)、銀行團(tuán)購廈門樂活小鎮(zhèn)574883241/北京遠(yuǎn)洋沁山水4612612330/太原恒大綠洲456935100/連云港九龍城市樂園4505632210首付南京天華硅谷莊園447413407/昆明新亞洲星體花園442023911/洛陽香港城429771679/城市項(xiàng)目名稱成交面積（m2）成交均價(jià)(元m2)備注廣州碧桂園鳳凰城851144680/貴陽貴陽世紀(jì)城820512886教育系統(tǒng)、銀行團(tuán)購南京陶苑676292616師范學(xué)院內(nèi)部認(rèn)購廈門蕓溪居住公園634333875/長(zhǎng)沙湘江世紀(jì)城577823928/重慶魯能星城56600//廈門綠苑水岸名筑527804007/西安中新浐灞半島437753667社會(huì)團(tuán)購廣州南沙碧桂園415623500/南京天華硅谷莊園381723496/城市項(xiàng)目名稱成交面積(m2)成交均價(jià)(元/m2)備注貴陽貴陽世紀(jì)城1770602964教育系統(tǒng)、銀行團(tuán)購北京太陽星城1204278170中石油團(tuán)購貴陽山水黔城833433535/廣州碧桂園鳳凰城715504680/重慶魯能星城9，10街區(qū)67500//南昌紫金城579104907/北京美利山5660610836/哈爾濱立匯美羅灣三期490623016/西安中新浐灞半島484433859社會(huì)團(tuán)購合肥濱湖世紀(jì)城-觀湖苑479013514/一月全國(guó)銷售十強(qiáng)二月全國(guó)銷售十強(qiáng)三月全國(guó)銷售十強(qiáng)回顧一季度全國(guó)銷售前十強(qiáng)中渠道營(yíng)銷表現(xiàn)良好，每月銷售三強(qiáng)內(nèi)均有渠道營(yíng)銷項(xiàng)目另外，貴陽的檢察院也參與了龍?zhí)丁ご禾斓膱F(tuán)購資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)如何去看待近期成交明顯放量的房地產(chǎn)市場(chǎng)？根本原因輔助原因：金融方面：貸款政策有所放寬需求方面：被壓抑了一年半的購房需求集中釋放，其中包含剛性需求、改善性需求和少量投資性需求開發(fā)商方面：為了促進(jìn)成交，主動(dòng)讓利，適度調(diào)整銷售價(jià)格整體層面：基本面回暖，出現(xiàn)積極信號(hào)相關(guān)層面：股市變現(xiàn)其他層面：社會(huì)輿論導(dǎo)向相對(duì)積極對(duì)于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅增加，并非偶然，有其根本原因和輔助原因。進(jìn)入五月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生“四大”變化第一變：政策收第二變：項(xiàng)目漲第三變：土地?zé)岬谒淖儯喝谫Y火土地增值稅清算政策出臺(tái)上海關(guān)于二套房貸款首付款比重提高城市檔次項(xiàng)目名稱09年最低價(jià)目前價(jià)格漲跌幅北京中高檔保利百合花中檔遠(yuǎn)洋·沁山水118001350014%上海高檔翠湖天地（二手)400006400060%中檔大華錦繡華城110001500033%中高檔慧芝湖花園160001900014%深圳高檔半島城邦1900022000

16%中檔佳兆業(yè)水岸新都530056005%中檔萬科金域華府110001300020%高溢價(jià)率地塊一：杭政儲(chǔ)出[2009]4號(hào)地塊，地塊起始價(jià)格30,798萬元，經(jīng)過46輪書面競(jìng)價(jià)后由杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司以70,000萬元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)127%。

高溢價(jià)率地塊二：上海徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊，吸引了金地、龍湖、綠地、景瑞、旭輝等10家知名企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)，最終被金地集團(tuán)以5.6億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率達(dá)到82.2%。

高溢價(jià)率地塊三：北京航天花園住宅項(xiàng)目。地塊吸引了包括北京昂內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在內(nèi)7家房地產(chǎn)公司參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過64輪激烈競(jìng)價(jià)，最終被昂內(nèi)公司以2.61億元的總價(jià)拿下，溢價(jià)率達(dá)到63.8%。高溢價(jià)率地塊四：富力10.22億拿下“廣渠門外10號(hào)居住用地”，溢價(jià)率達(dá)到241%。高溢價(jià)率地塊五：綠地12億拿下上海斜土街地塊時(shí)間融資類型狀態(tài)企業(yè)金額（億元）4月定向增發(fā)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)首開股份11.564月定向增發(fā)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)保利地產(chǎn)804月定向增發(fā)董事會(huì)通過金地集團(tuán)414月定向增發(fā)董事會(huì)通過深振業(yè)114月企業(yè)債已發(fā)行金隅集團(tuán)194月企業(yè)債已發(fā)行建發(fā)房產(chǎn)6.35月企業(yè)債已發(fā)行龍湖地產(chǎn)145月企業(yè)債已發(fā)行保利集團(tuán)135月企業(yè)債批準(zhǔn)未發(fā)行泛海建設(shè)325月配股融資董事會(huì)通過華潤(rùn)置地43（港幣）在當(dāng)前變局下面如何看待中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？市場(chǎng)走勢(shì)和企業(yè)動(dòng)態(tài)、項(xiàng)目銷售是當(dāng)前市場(chǎng)最為關(guān)注的。關(guān)注點(diǎn)一：全國(guó)整體市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)如何？關(guān)注點(diǎn)三：企業(yè)如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及挖掘自身成長(zhǎng)潛力？關(guān)注點(diǎn)二：如何看待典全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)？我們認(rèn)為，2009年整體市場(chǎng)將好于去年,對(duì)后市應(yīng)持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。二季度市場(chǎng)由于供應(yīng)影響，預(yù)計(jì)成交將與一季度基本持平，價(jià)格將有所上調(diào)；三季度市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)將有所加大，需謹(jǐn)慎對(duì)待；四季度市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)。全國(guó)整體市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)如何？理由1：基本面好轉(zhuǎn)信號(hào)明顯，但具體走勢(shì)尚未明朗，喜憂參半理由2：當(dāng)前市場(chǎng)以消化存量為主，二季度供應(yīng)仍將萎縮，三季度將大幅放量理由3：八成開發(fā)企業(yè)對(duì)后市持樂觀態(tài)度，部分項(xiàng)目已出現(xiàn)調(diào)價(jià)現(xiàn)象GDP增速或?qū)⒁姷灼蠓€(wěn)城市2008年1季度2008年1~2季度2008年1~3季度2008年1~4季度2009年1季度全國(guó)10.60%10.40%9.90%9%6.10%天津16.00%16.30%16.40%16.50%16.00%成都15.10%11.20%12.20%12.10%12.30%武漢15.80%15.60%15.70%15.10%9.50%南京12.70%13.00%13.00%12.10%9.30%重慶13.90%15.20%15.30%14.30%9.00%廣州11.10%11.90%12.10%12.30%8.00%深圳10.20%10.50%11.50%12.10%6.50%北京11.30%11.00%9.10%9.00%6.10%杭州12.90%12.40%11.60%11.00%3.40%上海11.50%10.30%10.10%9.70%3.10%經(jīng)濟(jì)環(huán)境:仍未明朗，喜憂參半部分指標(biāo)表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)時(shí)間固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅（%）社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增幅（%）PMI指數(shù)（%）2008年2月24.319.1/2008年3月25.921.5/2008年4月25.722/2008年5月25.621.6/2008年6月26.823/2008年7月27.323.348.402008年8月27.423.248.402008年9月27.623.251.202008年10月27.22244.602008年11月26.820.838.802008年12月26.11941.202009年2月26.511.649.002009年3月28.614.752.402009年4月30.514.853.50經(jīng)濟(jì)環(huán)境:仍未明朗，喜憂參半經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)仍較為薄弱時(shí)間工業(yè)增加值同比增幅（%）PPI(%)CPI(%)出口總額同比增幅（%）發(fā)電量同比增幅（%）2008年1月-6.17.126.6/2008年2月15.46.68.76.5/2008年3月17.888.330.6/2008年4月15.78.18.521.9/2008年5月168.27.728.1/2008年6月168.87.117.2/2008年7月14.710.036.326.9/2008年8月12.810.064.921.1/2008年9月11.49.134.621.5-0.052008年10月8.26.59419.2-0.052008年11月5.422.4-2.2-0.172008年12月5.7-1.11.2-2.8-0.122009年1月11-31-17.5-0.122009年2月--4.5-1.6-25.70.062009年3月8.3-6-1.2-17.1-0.012009年4月7.3-6.6-1.5-22.6-0.04經(jīng)濟(jì)環(huán)境:仍未明朗，喜憂參半開工許可（新開工面積）正式開工上市（取得預(yù)售許可證）施工建設(shè)1年新開工面積至上市時(shí)間約為1年去年2季度新開工面積明顯減少，09年2季度供應(yīng)將下降；1季度存量去化較快，減輕了2季度銷售壓力；預(yù)計(jì)09年2季度市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求。去年下半年新開工面積增加，4季度更有不少城市新開工面積增長(zhǎng)遠(yuǎn)超50%；預(yù)計(jì)09年下半年市場(chǎng)供應(yīng)量過大，需謹(jǐn)慎對(duì)待。由于市場(chǎng)可售量較少，預(yù)計(jì)二季度成交量大致與一季度持平，成交價(jià)格將有所上調(diào)；但三季度受供應(yīng)放量影響明顯，市場(chǎng)需謹(jǐn)慎對(duì)待，四季度市場(chǎng)與三季度基本持平城市新開工面積（萬㎡）市場(chǎng)存量（萬㎡）08Q108Q2環(huán)比08Q308Q4環(huán)比08Q409Q1環(huán)比上海440.77382.35-13.25%363.91574.9858.00%845.80769.90-8.97%南京241.18155.31-35.60%185.99169.11-9.08%544.48478.06-12.20%合肥370.91174.7-52.90%189.09215.0813.74%571.90546.70-4.41%深圳176.79127.2-28.05%82.0385.784.57%529.56427.87-19.20%廣州320.68114.41-64.32%200.56120.8-39.77%505.95458.47

-9.38%福州141.1485.87-39.16%81.28149.7984.29%355.74337.50-5.13%北京388.64473.0921.73%156.07547.5250.80%1704.771528.33-10.35%大連94.55264.92180.19%271.08326.7620.54%899.50879.22-2.26%成都557.16402.87-27.69%251.53255.071.41%851.06742.15-12.80%南昌85.78132.1354.03%60.9189.03210.39%254.45186.06-26.88%武漢364.28257.11-29.42%172.85438.74153.83%930.48982.005.54%重慶852.5654.13-23.27%529.45821.6255.18%1405.481273.39-9.40%鄭州270.92187.24-30.89%242.14339.7240.30%286.44209.08-27.01%市場(chǎng)表現(xiàn)：當(dāng)前市場(chǎng)以消化存量為主，二季度供應(yīng)仍將萎縮，三季度將大幅放量資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2008年大量改善性需求由于市場(chǎng)低迷被壓抑，改善性需求市場(chǎng)將在一定的價(jià)格水平上得到市場(chǎng)從去年四季度以來，上海和北京的改善型需求成交比重明顯開始上揚(yáng)，受抑制的改善性需求已顯現(xiàn)釋放的跡象

改善型需求成交情況表

單位：萬平方米月份上海成交面積北京成交面積深圳成交面積90-145平方米占全市總成交比重90-140平方米占全市總成交比重90-144平方米占全市總成交比重2008年10月22.7145.85%18.1531.63%17.6226.43%2008年11月28.7540.95%24.4127.69%28.7124.38%2008年12月35.9342.47%29.1432.11%33.8523.39%2009年1月22.8245.19%20.232.90%17.8622.82%2009年2月35.8847.21%32.5136.20%22.1822.80%2009年3月69.945.53%5935.68%40.1524.85%市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：改善性需求受抑制較大，未來需求比重呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)態(tài)度也是決定市場(chǎng)走勢(shì)的一個(gè)主要因素半數(shù)以上企業(yè)認(rèn)為二季度價(jià)格平穩(wěn)八成企業(yè)認(rèn)為09年市場(chǎng)將回暖企業(yè)表現(xiàn)：八成開發(fā)企業(yè)對(duì)后市持樂觀態(tài)度，部分項(xiàng)目以出現(xiàn)調(diào)價(jià)現(xiàn)象企業(yè)部分項(xiàng)目出現(xiàn)明顯提價(jià)資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)企業(yè)城市項(xiàng)目名稱區(qū)域上期銷售價(jià)格(元/m2)目前銷售價(jià)格(元/m2)與上期推案價(jià)格比較（％）遠(yuǎn)洋北京遠(yuǎn)洋·沁山水石景山12000130006%萬科寧波萬科金色水岸鄞州8600980012%廣州萬科柏悅灣荔灣/12000比周邊高出2000深圳萬科金域華府寶安110001300016%仁恒上海仁恒河濱城浦東280003300015%大華上海大華錦繡華城浦東92001400037%保利廣州中環(huán)廣場(chǎng)越北京保利百合花園豐臺(tái)A.市場(chǎng)篇如何看待全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)？全國(guó)城市整體處于較低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，但市場(chǎng)走勢(shì)尚未明朗環(huán)境下，對(duì)待市場(chǎng)仍需謹(jǐn)慎理由1：市場(chǎng)層面，當(dāng)前的市場(chǎng)以去存量為主，后續(xù)供應(yīng)預(yù)計(jì)在3季度釋放理由2：需求層面，當(dāng)前的“小陽春”是被壓抑一年多的需求釋放理由3：開發(fā)商層面，市場(chǎng)的熱銷引起開發(fā)商上調(diào)價(jià)格的可能性較大理由4：近期政府出臺(tái)相關(guān)扶持市場(chǎng)的政策可能性較小我們認(rèn)為一季度華北區(qū)域地方政府介入組織企業(yè)集體降價(jià)，釋放剛性需求，市場(chǎng)出現(xiàn)一定回暖，從而有效的緩解了風(fēng)險(xiǎn)華南中西部華東華北市場(chǎng)已筑底，成交進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期廣州、深圳回暖期間較早，未來成交增幅將企穩(wěn)，成交量將進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期市場(chǎng)表現(xiàn)分化，政策推動(dòng)西南區(qū)域活躍武漢市場(chǎng)回暖幅度較小，成都、重慶在重大利好的推動(dòng)下成交持續(xù)活躍底部基本形成，未來逐步走穩(wěn)上海、杭州等長(zhǎng)三角城市已探得市場(chǎng)底部，未來市場(chǎng)將逐步趨于穩(wěn)定政府介入調(diào)整，沈陽受影響較小北京天津政府引導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)整，促使市場(chǎng)回暖，降低風(fēng)險(xiǎn)，沈陽依舊按自身軌跡運(yùn)行區(qū)域市場(chǎng)：華南率先回暖，中西部、華東次之，最后華北地區(qū)揚(yáng)州常州大連西安低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域1.2以上0.5-0.80.5以下預(yù)計(jì)未來一年消化周期60個(gè)月以上蘭州

預(yù)計(jì)未來一年供求比中風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域36-60個(gè)月18-36個(gè)月18個(gè)月以下深圳武漢上海沈陽福州杭州長(zhǎng)春蘇州

太原南寧合肥廣州昆明貴陽北京重慶天津成都南京鄭州廈門無錫連云港南昌

長(zhǎng)沙寧波0.8-1.2濟(jì)南?？谇鄭u哈爾濱低風(fēng)險(xiǎn)城市20個(gè)，占57.14%，上升31.43個(gè)百分點(diǎn)中風(fēng)險(xiǎn)城市6個(gè)，占17.14%，減少11.43個(gè)百分點(diǎn)高風(fēng)險(xiǎn)城市9個(gè)，占25.71%，減少20.00個(gè)百分點(diǎn)全國(guó)城市風(fēng)險(xiǎn)整體較低，在一季度市場(chǎng)回暖的情況下，大部分城市向次低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域集中城市市場(chǎng)：整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但仍需謹(jǐn)慎對(duì)待區(qū)域市場(chǎng)：華南率先回暖，中西部、華東次之，最后華北地區(qū)華南市場(chǎng)：廣州、深圳是較早回暖的城市，未來市場(chǎng)走勢(shì)也較為良好，但其周邊的東莞、惠州、福州、廈門等城市市場(chǎng)表現(xiàn)較為一般，要真正穩(wěn)定還需要一段時(shí)間。城市商品住宅成交量（萬平方米）商品住宅成交價(jià)格（元/平方米）2009年3月2009年4月4月新盤2009年3月2009年4月成交面積同比增長(zhǎng)成交面積同比增長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)當(dāng)月銷售率主要區(qū)間比例成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)廣州60.5360.26%///50-90%64%82883.46%//深圳80.77325.78%74.65198.00%-7.58%15-40%50%114610.98%1290612.59%廈門43.67538.45%36.40269.17%-16.65%0-10%67%751021.84%842812.22%?？?7.1112.27%16.22.47%-5.32%//4464-4.57%46634.46%南寧62.52124.49%64.3127.13%2.85%80-99%70%42753.06%44123.20%華東市場(chǎng)：各城市當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為良好，未來中長(zhǎng)期市場(chǎng)肯定是向好發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)：華南率先回暖，中西部、華東次之，最后華北地區(qū)城市商品住宅成交量（萬平方米）商品住宅成交價(jià)格（元/平方米）2009年3月2009年4月4月新盤2009年3月2009年4月成交面積同比增長(zhǎng)成交面積同比增長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)當(dāng)月銷售率主要區(qū)間比例成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)上海153.850.08%190.2103.42%23.67%40%以上54%131478.63%132680.92%南京75.99115.94%98.2119.54%29.23%50%以上45%624015.32%62770.59%杭州47.28183.34%66.66226%41.00%30%以上61%11336-10.63%1266911.76%寧波35.39114.23%43.3473.29%22.46%30%-60%50%929665.28%8912-4.13%蘇州69.13138.46%73.26116.62%5.97%10%-30%89%65323.86%67463.28%合肥77.9324.89%84.368.25%40.00%//41351.80%4120.37-0.33%無錫48.6682.18%52.98152.00%8.88%70%以上93%54883.96%58175.99%常州43.2463.23%44.8732.99%3.77%40%-80%89%44603.34%4432-0.63%華北市場(chǎng)：東北區(qū)域發(fā)展較為平穩(wěn)，未來可能會(huì)迎來一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的爆發(fā)期；環(huán)渤海城市，包括北京、天津，雖然當(dāng)前的市場(chǎng)情況良好，但未來發(fā)展還存在較大的隱憂區(qū)域市場(chǎng)：華南率先回暖，中西部、華東次之，最后華北地區(qū)城市商品住宅成交量（萬平方米）商品住宅成交價(jià)格（元/平方米）2009年3月2009年4月4月新盤2009年3月2009年4月成交面積同比增長(zhǎng)成交面積同比增長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)當(dāng)月銷售率主要區(qū)間比例成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)北京164.9149.97%206.3192.41%25.05%30%以上55%117773.88%122794.27%天津123.97131.98%108.5130.49%-12.48%50%以上53%65552.35%66801.89%濟(jì)南16.64/15.61/-6.19%//59384.03%60632.11%青島10.15132.96%22.75380.97%123.92%45%以上60%////長(zhǎng)春47.9211.04%45.5130.70%-5.00%40%以上70%3970-1.24%41505.63%大連38.27/57.6265.93%50.52%30%以上61.5%68250.21%6612-3.12%中西部市場(chǎng)：重慶受利好政策影響明顯，市場(chǎng)走勢(shì)良好，其他城市仍需觀望區(qū)域市場(chǎng)：華南率先回暖，中西部、華東次之，最后華北地區(qū)城市商品住宅成交量（萬平方米）商品住宅成交價(jià)格（元/平方米）2009年3月2009年4月4月新盤2009年3月2009年4月成交面積同比增長(zhǎng)成交面積同比增長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)當(dāng)月銷售率主要區(qū)間比例成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)武漢108170%/////50960.95%//西安82.5567.65%84.9565.08%2.90%5%以內(nèi)75%44542.41%46030.44%長(zhǎng)沙104.49-4.58%118.647.33%13.50%35-65%50%39544.55%39650.28%鄭州84.35129.67%85.5578.75%1.42%20-60%20%435511.44%44253.63%重慶208.27166.98%266175.09%27.99%//3775-0.90%426312.93%成都106.66126.70%95.2485.91%-10.%20%以內(nèi)82%54123.25%55472.49%南昌44.13366%49.45405.11%12.06%50%以上83%43705.12%46095.47%城市風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)估成交量（萬㎡）供求比市場(chǎng)特征消化周期(月）供求比城市風(fēng)險(xiǎn)08年09年08年09年評(píng)估一季度一季度一季度一季度上海24.161.07次低210.31285.50.791.54以去存量為主，市場(chǎng)供應(yīng)將在3季度放量北京24.221.51次低196.2300.260.992.14政府介入要求開發(fā)商降價(jià)來刺激市場(chǎng)，效果較為明顯,但市場(chǎng)仍有較大存量深圳19.111次低45.19168.560.542.17未來供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)當(dāng)前要?jiǎng)?wù)是去存量南昌16.630.86最低28.4115.440.642.45南昌成交上漲趨勢(shì)顯著，但增長(zhǎng)后勁有待觀察。典型城市市場(chǎng)特征城市市場(chǎng)：整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但仍需謹(jǐn)慎對(duì)待資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)城市風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)估成交量（萬㎡）供求比市場(chǎng)特征消化周期(月）供求比城市風(fēng)險(xiǎn)08年09年08年09年評(píng)估一季度一季度一季度一季度武漢26.960.99次低119201.381.071.43雖然目前諸多市場(chǎng)指標(biāo)有所回升，但市場(chǎng)供求關(guān)系仍處于較為嚴(yán)重的供大于求階段，商品住宅存量存銷比仍然處于高位警戒線。成都32.960.77中度141.9233.490.381.87成都一季度成交表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，但改善性需求能否得到真正的釋放，將成為成都市樓市能否保持穩(wěn)定發(fā)展勢(shì)頭和緩解存量房較大去化壓力的關(guān)鍵。大連54.640.57次高102.5979.030.91.24去存量壓力較大沈陽28.920.84次低177.02256.021.611.63諸多的政策導(dǎo)向、開發(fā)商的讓利促銷加之房交會(huì)的熱力營(yíng)銷，沈陽市場(chǎng)在3月開始出現(xiàn)回暖跡象，但項(xiàng)目促銷仍將持續(xù)典型城市市場(chǎng)特征城市市場(chǎng)：整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但仍需謹(jǐn)慎對(duì)待資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)B.企業(yè)篇——2009年是民營(yíng)企業(yè)生死大考年如何看待2009年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展？我們將企業(yè)大致分為四類：第一類：央企第二類：資本化企業(yè)第三類：其他中海、保利外，今年招商、中糧、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、中航萬科、金地觀點(diǎn)一、當(dāng)前形勢(shì)下的兩大趨勢(shì)為國(guó)有化及百億企業(yè)集中度上升政府推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)國(guó)有資本發(fā)力

除了中海、保利外，今年招商、中糧、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、中航也表現(xiàn)出搶眼業(yè)績(jī)。其中1-4月，保利累計(jì)銷售面積和銷售金額分別為124.73萬平方米、105.16億元同比增長(zhǎng)182.15%和212.8%；華潤(rùn)實(shí)現(xiàn)簽約面積75.03萬平方米,簽約金額達(dá)66億元,同比增620%，央企開始發(fā)力。百億企業(yè)集中度上升，行業(yè)大魚吃小魚態(tài)勢(shì)明顯排名2007年百億企業(yè)榜2008年百億企業(yè)榜企業(yè)銷售收入(億元)企業(yè)銷售收入(億元)1萬科483萬科4332中海外223中海外2663綠地190碧桂園1754碧桂園174富力1605富力162綠地1606保利141保利1447合生創(chuàng)展113世茂集團(tuán)1238世茂集團(tuán)111雅居樂1169雅居樂102龍湖地產(chǎn)11510龍湖地產(chǎn)102金地11411綠城100綠城10812金地97合生創(chuàng)展1052007年百億企業(yè)市場(chǎng)集中度7.82％2008年百億企業(yè)市場(chǎng)集中度9.89％2007年：中海、保利是央企明星2008年：央企陣營(yíng)全體發(fā)力觀點(diǎn)二、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)依然是大政府小市場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展總體趨勢(shì)從原始的“關(guān)系+權(quán)力”的格局轉(zhuǎn)為新型的“資本+專業(yè)”的格局房地產(chǎn)基本的生產(chǎn)要素主要為：土地、資本、人才土地：所有土地均是國(guó)有土地，土地所有權(quán)掌握在國(guó)家手里資本：中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系最大的特點(diǎn)在于各行各業(yè)的發(fā)展都離不開銀行，而且銀行是以國(guó)家為主導(dǎo)的人才：“人才”要素帶來的專業(yè)方面的提升已經(jīng)重要到威脅企業(yè)發(fā)展的地步觀點(diǎn)三、規(guī)模不是問題企業(yè)名稱200620072008中海109.10166.33188.92萬科179.18355.27409.92保利40.3181.15155.20保利：作為央企中的典范，2008年也奮起直追，銷售收入翻番。2009年一季度保利已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入64.84億元，完成企業(yè)2008年銷售收入的31.61%；而如果加上2008年末未結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入205.11億元，保利已經(jīng)鎖定了269.95億元的收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年銷售收入143.79億元的水平。萬科：通過2005年的“賭”，直接從100億的規(guī)模跳升到400億的規(guī)模，其規(guī)模上甩開中海也僅僅花了1年的時(shí)間觀點(diǎn)四、資源配置力是央企快速成長(zhǎng)的核心能力央企的資源配置能力毋庸置疑，即使在市場(chǎng)較差的情況下，也能夠采用更為靈活的市場(chǎng)策略而不用顧忌地方政府的感受，使其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。資源配置能力強(qiáng)的央企具備的兩大優(yōu)勢(shì)。融資借貸結(jié)構(gòu)更優(yōu)

運(yùn)作成本降低

借款類型保利招商萬科金地金額(百萬元)比例(%)金額(百萬元)比例(%)金額(百萬元)比例(%)金額(百萬元)比例(%)信用借款1,1005.996,75255.201091451.328213.27570.29保證借款11,28961.484.72638.643557.09116.733114.96426.66抵押借款5,65830.81002150.0510.1100質(zhì)押借款3151.72004643.62521.84356.393.05委托借款007536.160000合計(jì)18,36210012,23110021264.76610011684.63100央企由于受到母公司的支持，通過母公司的資產(chǎn)注入減少項(xiàng)目的資金占用，大大提高了資金的使用效率。央企中招商、中糧、華潤(rùn)都在成本運(yùn)作上操作的十分理想。觀點(diǎn)五、央企開始保利化，民營(yíng)房企將何去何從？所謂“保利化”就是保利在運(yùn)作過程中更符合市場(chǎng)化的要求。保利已經(jīng)成為了各大央企的標(biāo)桿，而“保利化”也成為了央企的發(fā)展趨勢(shì)。企業(yè)內(nèi)控能力2004年（%）2005年（%）2006（%）2007（%）2008保利（%）2008萬科（%）管理費(fèi)用率3.523.772.592.572.014.54銷售費(fèi)用率4.104.464.183.152.983.73財(cái)務(wù)費(fèi)用率0.080.11-0.17-0.39-0.211.6合計(jì)7.708.346.595.324.779.8保利三項(xiàng)費(fèi)用率與萬科對(duì)比

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力2008年全國(guó)市場(chǎng)一片寒冬，而對(duì)于保利來說，2008年42個(gè)在售項(xiàng)目中銷售面積在5萬平米以上的住宅項(xiàng)目就達(dá)到21個(gè)，50％的項(xiàng)目成交業(yè)績(jī)良好。從企業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度而言，熱銷項(xiàng)目集中也有利于公司管理層的聚焦和風(fēng)險(xiǎn)控制，20個(gè)項(xiàng)目年銷售5萬以上比起100個(gè)項(xiàng)目年銷售1萬平米當(dāng)然能更好地實(shí)現(xiàn)管理聚焦、風(fēng)險(xiǎn)控制以及低成本傾斜。觀點(diǎn)六、2009年民營(yíng)企業(yè)面臨生死大考，我們認(rèn)為速度比利潤(rùn)重要企業(yè)如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及挖掘自身成長(zhǎng)潛力？1萬科——領(lǐng)跑者喜與憂2保利——央企的殼，市場(chǎng)的心3富力——活著才能收租4華潤(rùn)——集團(tuán)栽樹置地乘涼科學(xué)的戰(zhàn)略決策和快速的應(yīng)變，萬科在戰(zhàn)略決策方面是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的楷模。萬科預(yù)測(cè)：2006年四季度到2007年一、二季度房?jī)r(jià)上漲。階段情況：房?jī)r(jià)進(jìn)入07年快速上漲。萬科高管：萬科內(nèi)部對(duì)于局勢(shì)的判斷出現(xiàn)嚴(yán)重分歧——擴(kuò)張與收縮兩種觀點(diǎn)激烈交鋒。階段情況：3月份全國(guó)大部分城市暖市，成交量較大幅度反彈，房?jī)r(jià)也有所起穩(wěn)，新開樓盤平開或高開為主。萬科預(yù)測(cè)：王石2007年12月13日第一次拋出“拐點(diǎn)論”，引起業(yè)界爭(zhēng)論。階段情況：9月27日第二套房貸款首付款比例不得低于40%。10月深圳萬科率先降價(jià)。萬科高管：對(duì)局勢(shì)的判斷開始趨同，采取收縮戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)?！皹I(yè)績(jī)推介會(huì)”觀點(diǎn)：1.全面推進(jìn)“現(xiàn)金為王”的策略；2．調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，自住需求和中小套型的產(chǎn)品比例還將不斷提升；3．加大銷售力度，壓低庫存，避免產(chǎn)生新的庫存；4．配合銷售情況調(diào)整開竣工計(jì)劃；5．更加謹(jǐn)慎的補(bǔ)充項(xiàng)目資源。要買合適的、便宜的地。階段情況：下調(diào)下半年開竣工面積，開始減少新增土地，并加大銷售力度，降價(jià)促銷萬科高管：管理層出現(xiàn)意見分歧，一派認(rèn)為房?jī)r(jià)漲勢(shì)過快，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入下行周期，應(yīng)減緩拿地，降低風(fēng)險(xiǎn)；另一派認(rèn)為雖然房地產(chǎn)存在泡沫，但價(jià)格仍會(huì)上漲，為企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需要，仍要堅(jiān)決拿地。階段情況：7月萬科近60億買地。取得廣東省塘廈地王以及南京“江寧地王”。9月萬科拿下福州地王。愉悅期分歧期拐點(diǎn)論期分歧期一致過冬期連續(xù)兩年坐穩(wěn)冠軍，萬科的能力在于敏銳的戰(zhàn)略洞察和果斷迅速的調(diào)整萬科——領(lǐng)跑者喜與憂

以史為鑒，2008年萬科的“職業(yè)精英”對(duì)于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)形勢(shì)的理解，很多值得在今天進(jìn)行反思和學(xué)習(xí)。萬科內(nèi)部對(duì)于市場(chǎng)的看法在年初并不統(tǒng)一，3月份（2008年）銷售額反彈甚至還讓部分人覺得市場(chǎng)可能好轉(zhuǎn)，直到6月份（2008年）意見開始一致起來，大家都認(rèn)為市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入冬天——萬科某高管內(nèi)部訪談區(qū)域經(jīng)濟(jì)依賴金融產(chǎn)業(yè)和外貿(mào)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)有更深幅度地調(diào)整——萬科某高管內(nèi)部訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除有短期見底的可能，但可能性不是很高——萬科某高管內(nèi)部訪談關(guān)于基本面變化：環(huán)境變化劇烈，但經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化可能會(huì)換來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放松房地產(chǎn)市場(chǎng)至少要低迷1年至2年，但國(guó)家對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的拯救可能會(huì)讓房地產(chǎn)逃過一劫——萬科某高管內(nèi)部訪談鑒于國(guó)家為應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)衰退的考慮，將會(huì)放松對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的調(diào)控的緊縮政策?！f科某高管內(nèi)部訪談關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)：跌勢(shì)明朗，但冬天可能縮短，同時(shí)全國(guó)各地也會(huì)冷熱不均關(guān)于萬科該怎么做：遇見問題解決問題，少做預(yù)測(cè)，但要扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期戰(zhàn)略中的不合理部分面對(duì)當(dāng)前環(huán)境，萬科能夠采取的策略是“應(yīng)對(duì)第一，預(yù)測(cè)第二”——萬科某高管言論我建議郁總，萬科接下去應(yīng)該由規(guī)模增長(zhǎng)向利潤(rùn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變——萬科某高管內(nèi)部訪談萬科——領(lǐng)跑者喜與憂區(qū)域城市獲得時(shí)間項(xiàng)目名稱占地建面權(quán)益地價(jià)長(zhǎng)三角杭州2008-8金色家園項(xiàng)目5.5611.1255%1.22長(zhǎng)三角杭州2008-9泉水灣項(xiàng)目5020.90100%8.34長(zhǎng)三角寧波2008-5首南路項(xiàng)目1.856.5057%0.65長(zhǎng)三角上海2008-1羅店C3項(xiàng)目8.9412.1455%3.99長(zhǎng)三角上海2008-1羅店C5項(xiàng)目14.2317.5255%6.48長(zhǎng)三角上海2008-9趙巷晶園項(xiàng)目7.807.6055%1.76長(zhǎng)三角蘇州2008-6金雞湖路項(xiàng)目4.7011.851%1.81珠三角東莞2008-1宏圖路項(xiàng)目18.9949.3751.7%15.54珠三角東莞2008-5松山湖1號(hào)花園二期28.8920.2290%2.96珠三角惠州2008-4雙月灣一期項(xiàng)目36≥3667%2.18珠三角深圳2008-5易里園景臺(tái)項(xiàng)目3.947.51100%3.06珠三角深圳2008-5機(jī)場(chǎng)英管山項(xiàng)目7.2415.58100%3.3環(huán)渤海長(zhǎng)春2008-7廣源項(xiàng)目7.504.88100%0.9環(huán)渤海大連2008-9魅力之城項(xiàng)目19.8039.8055%3.96環(huán)渤海青島2008-4青島南昌路項(xiàng)目6.1821.60100%4.86環(huán)渤海青島2008-8四季花城項(xiàng)目15.0824.1855%0.73環(huán)渤海沈陽2008-6沈陽業(yè)喬項(xiàng)目22.6071.30100%12.38環(huán)渤海天津2008-3濱海新城東區(qū)項(xiàng)目3.206100%1.70環(huán)渤海天津2008-3時(shí)尚廣場(chǎng)公寓項(xiàng)目0.654.50100%1.60環(huán)渤海天津2008-5金廈項(xiàng)目22.9338.40100%7環(huán)渤海天津2008-8金奧國(guó)際項(xiàng)目5.8516100%4.80環(huán)渤海天津2008-9魅力之城項(xiàng)目17.8025.80100%6.87X區(qū)域成都2008-1海蓉廠項(xiàng)目5.5020.6049%3.93X區(qū)域成都2008-7紅星路項(xiàng)目10.4452.23100%6.10X區(qū)域合肥2008-5皖安地塊10.7938.9550%3.06X區(qū)域合肥2008-5江淮地塊11.5741.2450%3.04X區(qū)域武漢2008-2賀家墩項(xiàng)目6.5933.2752%8.21X區(qū)域武漢2008-4才茂街項(xiàng)目5.9820.49100%4.59X區(qū)域重慶2008-9寶圣項(xiàng)目2334.5051%1.63X區(qū)域西安2008-11西安新地城項(xiàng)目4.1825.1051%1.882008年萬科新增土地具體舉措之一：2008年萬科及時(shí)跟隨市場(chǎng)變化，對(duì)土地儲(chǔ)備采取“三調(diào)整”1-6月（市場(chǎng)調(diào)整初期）3-9月（市場(chǎng)調(diào)整中期）6-12月（市場(chǎng)調(diào)整中后期）空間調(diào)整：

由東往西、由南往北轉(zhuǎn)移，相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的土地增量

結(jié)構(gòu)調(diào)整：

調(diào)整土地儲(chǔ)備增量結(jié)構(gòu)，提高中低價(jià)土地增量

總量調(diào)整：

土地儲(chǔ)備增速放緩，但相對(duì)保持規(guī)模數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報(bào)、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)萬科——領(lǐng)跑者喜與憂具體舉措之二：萬科開源節(jié)流，果斷降開工量竣工量，減少資金的流出量，積極融資確保企業(yè)資金安全華東萬科先后實(shí)施產(chǎn)品調(diào)整，視情停工，其他區(qū)域城市，如武漢等調(diào)整開始得更早

上海：8月份琥珀郡園、金色城市先后做出封盤，進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整、銷售計(jì)劃調(diào)整的決定。相應(yīng)的銷售計(jì)劃從年初的130億目標(biāo)已經(jīng)幾次下調(diào)到低于100億。

南京：項(xiàng)目能不開工的，就不開工，盡量全部停工。而在建項(xiàng)目還沒有足夠投入達(dá)到上市水平的，則暫停開發(fā)推遲上市。對(duì)于能出售的樓盤盡量快速出售。原定施工目標(biāo)（萬平方米）調(diào)整后施工目標(biāo)（萬平方米）下調(diào)面積（萬平方米）開工面積848竣工面積6892008年中報(bào)調(diào)整開工面積：683

竣工面積：586開工面積縮減165竣工面積縮減1032008年三季度調(diào)整開工面積：573縮減1102008年萬科開竣工量下降情況資金存量現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（億）199.4未來可能資金流入當(dāng)期可能實(shí)現(xiàn)銷售收入（億）123未來資金流出預(yù)計(jì)生產(chǎn)投入（億）102.7償債引起資金流出（億）42.7萬科08年底現(xiàn)金余額＝177億萬科融資情況萬科——領(lǐng)跑者喜與憂資料來源：企業(yè)年報(bào)萬科的產(chǎn)品降價(jià)能力大多不強(qiáng)，因此晚降價(jià)則更顯的被動(dòng)價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目主要分布在長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)，以C類、G類產(chǎn)品為主典型城市各品類價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目數(shù)與百分比典型城市各區(qū)域價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)

C類與G類產(chǎn)品各有13、7個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整，分別占調(diào)整項(xiàng)目的47%，25%

長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海地區(qū)各有12、8、8個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，分別占43%、28.5%、28.5%資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)、典型城市調(diào)研結(jié)果具體舉措之三：加快銷售節(jié)奏，加速資金回籠萬科——領(lǐng)跑者喜與憂2008年各品類供應(yīng)量及預(yù)計(jì)去化周期T2的去化周期最長(zhǎng)；在總量較大的品類中，G2的去化周期較長(zhǎng)做為最大的存貨和受到市場(chǎng)影響最大的品類，G類產(chǎn)品是萬科內(nèi)部研究報(bào)告中強(qiáng)調(diào)的的銷售重點(diǎn)注釋萬科意圖快速去化占總量較多的且不受剛需支撐的G2、G3類。萬科對(duì)待去化速度問題的關(guān)注度主要依賴80/20法則，因此對(duì)待C類的去化也較為關(guān)注；而對(duì)于供應(yīng)量不多的T1、T2、Top1、Top2的去化速度的關(guān)注度則明顯不足。從去化態(tài)勢(shì)上看，萬科明顯采取“抓大放小、能跑就跑”的原則。資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、萬科企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)全年供應(yīng)，截止2008年3月16日，所有已開工但未實(shí)現(xiàn)銷售的房源，包括：庫存現(xiàn)房，在建可售-已獲取預(yù)售證，在建可售-未獲取預(yù)售許可證、在建不可售去化期=可售資源/（過去3個(gè)月平均銷售量*修正系數(shù)）具體舉措之四：加速不安全品類去化，通過銷售調(diào)整品類結(jié)構(gòu)萬科——領(lǐng)跑者喜與憂2008年萬科為維持規(guī)模的可持續(xù)，依然少量增加了土地儲(chǔ)備，但土地儲(chǔ)備增幅已經(jīng)大大減少。萬科已為2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的殘酷搏殺做好準(zhǔn)備注：以上數(shù)據(jù)以建筑面積計(jì)算，即新增土地量=土地面積×相應(yīng)容積率2002-2008年萬科土地存量

土地儲(chǔ)備面積（萬平方米）權(quán)益土地儲(chǔ)備面積（萬平方米）土地儲(chǔ)備面積年增長(zhǎng)率權(quán)益土地儲(chǔ)備面積年增長(zhǎng)率2002706

2003744

5.38%200484475213.44%20051209101943.25%35.51％20061851153653.10%50.74％20072163182116.86%18.55％2008228117935.5%

-1.5％2002-2008年萬科土地存量萬科——領(lǐng)跑者喜與憂資料來源：企業(yè)年報(bào)資料來源：企業(yè)年報(bào)雖然市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)價(jià)格水平走低，但萬科依然對(duì)拿地較為審慎企業(yè)00城市獲取時(shí)間項(xiàng)目名稱出讓屬性占地建面權(quán)益地價(jià)樓板價(jià)方式（萬平方米）（萬平方米）（億元）（元/平方米）萬科廣州2009-1廣州大坦沙項(xiàng)目協(xié)議出讓住宅3.8113.57100%4.543,3452009年一季度萬科僅新增一個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，新增建筑面積13.57萬平方米，同比減少86.00%。新增項(xiàng)目樓板價(jià)3,345元/平方米，與項(xiàng)目周邊競(jìng)品9000元/平方米左右的售價(jià)相比，項(xiàng)目未來有一定盈利空間新增新項(xiàng)目為協(xié)議出讓項(xiàng)目，可以快速為企業(yè)帶來收益。據(jù)了解，該項(xiàng)目于2007年底已進(jìn)入施工階段，目前東部組團(tuán)主體結(jié)構(gòu)已建至六層。根據(jù)工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)2009年5月即可進(jìn)入銷售階段。2009年萬科新增土地儲(chǔ)備2008-12008-22008-32008-42008-52008-62008-72008-82008-92008-102008-112008-12總計(jì)建筑面積（萬平方米）99.6433.2710.5078.09168.4083.1057.1151.30128.60025.100735.11地價(jià)（億元）29.948.213.3011.6323.0714.197.006.7522.5601.880128.53項(xiàng)目個(gè)數(shù)4.001.002.003.007.002.002.003.005.0001.00030.002008年萬科月度新增土地儲(chǔ)備情況萬科——領(lǐng)跑者喜與憂資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、企業(yè)年報(bào)注：為2008年萬科成交均價(jià)面對(duì)市場(chǎng)回暖，萬科依然秉承現(xiàn)金為王的宗旨，在價(jià)格上順勢(shì)而為在2009年第一季度市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象的形勢(shì)下，不僅加速推盤，銷售價(jià)格也有所下降。2009年一季度萬科銷售均價(jià)為8,003元/平方米，與2008年第四季度基本持平，但是同比2008年一季度下降9.27%，比2008年全年平均價(jià)格下降6.88%。萬科——領(lǐng)跑者喜與憂2008年1月-2009年3月萬科月度銷售情況項(xiàng)目名稱2009年1月成交均價(jià)（元/平米）2009年2月成交均價(jià)（元/平米）2009年3月成交均價(jià)（元/平米）萬科金色里程138441456215193花園小城897290619111萬科四季花城93909797103192009年一季度上海萬科提價(jià)項(xiàng)目資料來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、企業(yè)年報(bào)萬科華東區(qū)域本部組織架構(gòu)圖——調(diào)整前萬科華東區(qū)域?yàn)槌杀局行?，主要功能在于專業(yè)線的管理與支持，作為一線公司資源的整合平臺(tái)，其費(fèi)用由一線公司管理費(fèi)用攤銷。截止2008年中期，萬科華東區(qū)域總部共42人，設(shè)6個(gè)職能部門。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行帶來的壓力，華東區(qū)域本部組織架構(gòu)進(jìn)行了大調(diào)整，以下是調(diào)整前（正常）狀況華東總部總經(jīng)理劉愛明設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人1人市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人（無）綜合管理部負(fù)責(zé)人1人品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)人1人投資運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)人1人物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人1人常務(wù)副總經(jīng)理（周俊庭）副總經(jīng)理（付志強(qiáng)）新項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)產(chǎn)品評(píng)審委員會(huì)營(yíng)銷總監(jiān)（唐瑤）物業(yè)管理總監(jiān)（1人）成本管理2人工程與采購1人戰(zhàn)略規(guī)劃2人投資管理3人運(yùn)營(yíng)管理3人人力資源2人流程管理2人信息行政2人運(yùn)營(yíng)及資源3人產(chǎn)品規(guī)劃3人客戶關(guān)系1人物業(yè)管理3人風(fēng)險(xiǎn)管理1人市場(chǎng)企劃1人營(yíng)銷管理1人項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)1人萬客會(huì)1人8人3人6人4人4人7人萬科——領(lǐng)跑者喜與憂截止2009年4月，萬科華東區(qū)域總部由42人裁減至24人，設(shè)4個(gè)職能部門。調(diào)整后區(qū)域本部在原來職能的基礎(chǔ)上，更傾向于“下沉一線”，如市場(chǎng)營(yíng)銷部銷售管理職能需直接接觸銷售一線。萬科華東區(qū)域本部組織架構(gòu)圖—調(diào)整后萬科華東區(qū)域本部組織結(jié)構(gòu)精簡(jiǎn)力度非常之大區(qū)域總部總經(jīng)理劉愛明設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人1人市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人1人綜合管理部負(fù)責(zé)人1人品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)人1人投資運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)人1人物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人1人副總經(jīng)理（付志強(qiáng)）新項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)產(chǎn)品評(píng)審委員會(huì)營(yíng)銷總監(jiān)（馬洪波）物業(yè)管理總監(jiān)（1人）成本管理2人工程與采購1人戰(zhàn)略規(guī)劃1人投資管理2人運(yùn)營(yíng)管理1人人力資源1人流程管理1人信息行政1人運(yùn)營(yíng)及資源3人產(chǎn)品規(guī)劃3人客戶關(guān)系1人物業(yè)管理3人風(fēng)險(xiǎn)管理1人營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)1人4人3人6人6人資源管理2人產(chǎn)品規(guī)劃3人客戶關(guān)系1人物業(yè)管理1人原常務(wù)副總經(jīng)理調(diào)離，該職位暫空缺與市場(chǎng)營(yíng)銷部合并并入綜合管理部注：灰色陰影部分表示裁減或合并的人員及部門萬科——領(lǐng)跑者喜與憂央企資源配置能力的三大優(yōu)勢(shì)

資金優(yōu)勢(shì)央企資金安全性高，是維持企業(yè)安全和弱市抄底的有力保障

成本優(yōu)勢(shì)通過央企背景實(shí)現(xiàn)的土地成本控制手段，能夠讓企業(yè)更容易逆勢(shì)擴(kuò)張利潤(rùn)敏感度低利潤(rùn)低敏感度能夠讓企業(yè)有更強(qiáng)勢(shì)的促銷手段央企背景帶來的資源配置能力使得企業(yè)具有抵抗弱市的強(qiáng)大力量保利——央企的殼，市場(chǎng)的心2008年末保利地產(chǎn)長(zhǎng)期借款結(jié)構(gòu)[萬元]借款類型期末余額占比還款期限1-2年2-3年3-5年5年以上信用借款95,0006.76％95,000000質(zhì)押借款22,9161.63%0022,9160保證借款869,83061.92％546,030323,80000抵押借款417,10029.69％172,000110,10030,000105,000合計(jì)1,404,846100％813,030433,90052,916105,000以保利2008年年報(bào)數(shù)據(jù)為例，一年內(nèi)到期的借款中，信用貸款和保證貸款合計(jì)約27.41億元，約占總量的63.54％。長(zhǎng)期借款中信用貸款和保證貸款合計(jì)約96.48億元，約占貸款總量的68.68％。“集團(tuán)敢擔(dān)保、銀行敢放貸”——保利不受資金限制

資料來源:企業(yè)年報(bào)保利——央企的殼，市場(chǎng)的心借款類型期末余額占比信用借款15,0003.48%質(zhì)押借款8,6151.99%保證借款259,10060.06%抵押借款148,70034.47%合計(jì)431,4152008年末保利地產(chǎn)短期借款以及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款結(jié)構(gòu)[萬元]

2006年2007年2008年財(cái)務(wù)費(fèi)用（億元）-0.0687-0.3193-0.3322財(cái)務(wù)費(fèi)用率-0.17%-0.39%-0.21%管理費(fèi)用（億元）1.04392.08213.1121管理費(fèi)用率2.59%2.57%2.01%銷售費(fèi)用（億元）1.68302.55604.6240銷售費(fèi)用率4.18%3.15%2.98%三項(xiàng)費(fèi)用率合計(jì)6.59%5.32%4.77%保利——央企的殼，市場(chǎng)的心運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)凸顯，企業(yè)費(fèi)用率連續(xù)兩年下降

保利財(cái)務(wù)費(fèi)用近三年一直為負(fù)值面對(duì)市場(chǎng)壓力的同時(shí)企業(yè)的管理費(fèi)用率和銷售費(fèi)用率并沒有因此上升資料來源：企業(yè)年報(bào)土地成本大幅下降，保利是2008年弱市環(huán)境中的大贏家2008年企業(yè)新增土地儲(chǔ)備639.01萬平米，平均地價(jià)975元/平米，僅花費(fèi)62.30億，土地市場(chǎng)成功抄底2009年一季度保利新增一個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，樓板價(jià)僅302元/平方米城市項(xiàng)目名稱屬性地價(jià)（億）樓板價(jià)（元/平米）周邊競(jìng)品售價(jià)（元/平方米）2008年新增上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)A區(qū)20071633住宅8.325,75014,500南昌南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊住宅/商業(yè)/辦公5.936003,550上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)陳富路居住地塊住宅133,1639,500長(zhǎng)春長(zhǎng)春市02053-3、02054-1住宅/商服0.834243,475長(zhǎng)春長(zhǎng)春市02034-2文娛0.122173,475丹東丹東市賓館溝地塊商業(yè)/住宅0.4586NA長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙市天心區(qū)公告號(hào)為（2007）04號(hào)住宅/商業(yè)/公建配套2.108954,150成都成都市新都區(qū)XP-67、68住宅/酒店3.176214,250長(zhǎng)沙高新區(qū)麗谷工業(yè)園地塊商業(yè)/住宅8.227124,200重慶重慶市九龍坡大楊石組團(tuán)W03-1/06地塊住宅/商業(yè)1.587196,050重慶沙坪壩組團(tuán)F分區(qū)F20-4/02號(hào)宗地住宅/商業(yè)1.247415,650成都新都區(qū)XG-0810，XG0811，XG0812二類住宅3.75781NA天津武清區(qū)公告號(hào)為2007-020號(hào)的地塊住宅/商服9.051,1435,650青島青島市I-C-2007-26住宅/商服4.552,2216,700總計(jì)

62.31975.10

2009年一季度新增貴陽

烏當(dāng)區(qū)G（08）22號(hào)地塊綜合2.72301.672,700-4,200保利歷年土地儲(chǔ)備情況保利2008年-2009一季度新增土地儲(chǔ)備資料來源:CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)、企業(yè)年報(bào)保利——央企的殼，市場(chǎng)的心城市項(xiàng)目名稱2008銷售面積(萬平方米)銷售均價(jià)（元/平方米）周邊競(jìng)品均價(jià)（元/平方米）北京保利嘉園21.565,900（限價(jià)房）6,000長(zhǎng)春保利羅蘭香谷21.26住宅：4,700別墅：7,000住宅：3,500-5,400別墅：7,000-8,800沈陽保利花園17.323,7003,000-4,000廣州西子灣14.626,8009,000-9,500重慶保利高爾夫花園11.27別墅：15,200無別墅項(xiàng)目重慶保利香檳花園10.765,6004,500-6,000武漢保利心語花園10.51住宅：5,200別墅：8,000住宅：4,300-5,000上海海上五月花10.08住宅：9,500別墅：13,000住宅：8,500-9,5002008年第四季度末開始，保利的銷售情況節(jié)節(jié)攀升，顯著超越2008年同期水平2008年保利多個(gè)項(xiàng)目逆市熱銷，在年內(nèi)以205億元的銷售總額位列銷售百億榜第三位注：保利2008年內(nèi)月度銷售金額為認(rèn)購金額，2009年起改為簽約銷售額銷售額增長(zhǎng)，保利是2008年弱市環(huán)境中的大贏家保利2008年1月-2009年3月月度銷售情況保利2008年熱銷項(xiàng)目保利——央企的殼，市場(chǎng)的心資料來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)保利——央企的殼，市場(chǎng)的心項(xiàng)目名稱類別狀態(tài)公司權(quán)益占地面積（萬平方米）規(guī)劃總建筑面積（萬平方米）

2008年銷售面積（萬平方米）北京保利嘉園住宅在建100.00%11.8240.1421.56長(zhǎng)春保利羅蘭香谷住宅在建80.00%42.2861.9321.26沈陽保利花園住宅在建60.00%57.8290.1917.32南海保利花園住宅在建100.00%21.4259.1315.22廣州西子灣住宅在建100.00%8.0820.0014.62重慶高爾夫花園住宅在建100.00%80.7465.1911.27重慶香檳花園住宅在建100.00%25.8258.9510.76武漢心語花園住宅在建100.00%42.4873.8310.51上海海上五月花住宅在建100.00%23.5034.1510.08北京西山林語住宅在建100.00%63.9788.849.32廣州林海山莊住宅在建100.00%8.4322.298.97成都保利公園198*住宅在建85.00%20.0067.108.64北京百合花園住宅在建100.00%5.5517.397.78包頭保利花園住宅在建55.00%50.84102.907.16沈陽上林灣住宅在建92.00%21.0042.006.81天津上河雅頌*住宅在建100.00%30.4689.586.69上海西子灣住宅在建85.00%21.5637.196.34重慶國(guó)賓上院住宅在建100.00%3.627.185.52廣州保利心語花園住宅在建51.00%2.2424.615.51廣州保利香雪山住宅在建100.00%22.4131.245.45沈陽百合花園住宅在建50.00%10.4130.995.26項(xiàng)目集中，便于保利地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)略控制。2008年銷售面積超過5萬平方米的項(xiàng)目多達(dá)21個(gè)（在售42個(gè)）！21個(gè)項(xiàng)目的銷售面積占全部銷售面積的84%。資料來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3.400.000.501.001.502.002.503.003.504.002005200620072008面對(duì)資金緊張的局面，富力過高的持有物業(yè)比例無法帶來快速現(xiàn)金回款投資型物業(yè)雖然能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，但變現(xiàn)較差2008年酒店業(yè)務(wù)投入運(yùn)營(yíng)，致使企業(yè)持有型物業(yè)收入快速上漲，但對(duì)于解決企業(yè)的資金問題仍如杯水車薪。而面對(duì)金融危機(jī)，5星級(jí)酒店的入住率顯著下降，也給富力未來經(jīng)營(yíng)帶來壓力。富力地產(chǎn)持有物業(yè)收入3.4億持有收入VS約150億持有物業(yè)

在建投資性物業(yè)面積總投資性物業(yè)面積在建占比廣州27.86642%北京14.131.245%天津17.417.4100%資料來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)項(xiàng)目屬性建筑面積（萬平方米）廣州富力盈泰廣場(chǎng)商辦10.07富力中心大廈商辦16.25富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心商辦2.7富力盈凱廣場(chǎng)商辦14.3富力科訊大廈辦公6.13富力盈力大廈住宅/辦公16.79富力千禧花園住宅/辦公22.7富力盈隆廣場(chǎng)辦公9.46富力廣場(chǎng)住宅/辦公61.6富力天河商務(wù)大廈辦公3.5富力麗思卡爾頓酒店5星級(jí)酒店10.4富力君悅大酒店5星級(jí)酒店