2022年最新房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫包過題庫及答案

2022年最新房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫包過題庫及答案第一部分單選題(50題)1、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。

A.學習

B.經(jīng)濟狀況

C.對渠道的信賴度

D.購買動機

【答案】：B

2、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到()的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。

A.利潤為零時

B.利潤最大時

C.允許的最低經(jīng)濟效益指標

D.允許的最高經(jīng)濟效益指標

【答案】：A

3、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇的是（）。

A.地域分析與選擇

B.具體地點的分析與選擇

C.開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇

D.開發(fā)時機的分析與選擇

【答案】：B

4、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。

A.62.5%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%

【答案】：D

5、市場需求的預測一般需要從（）類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。

A.三

B.四

C.五

D.六

【答案】：D

6、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.易產(chǎn)生資本價值風險

C.需要適時的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉移

【答案】：D

7、計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是（）。

A.全部投資現(xiàn)金流量表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資者各方現(xiàn)金流量表

D.資金來源與運用表

【答案】：B

8、投資組合理論認為，把不同投資項目組合起來，可以（）。

A.提高投資收益

B.降低系統(tǒng)風險

C.降低個別風險

D.使投資毫無風險

【答案】：C

9、下列關于房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間關系的描述，正確的是（）。

A.資產(chǎn)市場上的供給是由空間市場決定的

B.資產(chǎn)市場上的供求關系決定房地產(chǎn)租金的水平

C.房地產(chǎn)市場大部分時間處于一種均衡狀態(tài)

D.在均衡狀態(tài)下，租金和價格不發(fā)生變化，價格與重置成本相同

【答案】：D

10、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。

A.61.00

B.61.60

C.81.00

D.86.40

【答案】：D

11、金融機構對項目貸款進行綜合評價，凡綜合風險度超過()的，即為高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

【答案】：B

12、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。

A.損益表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.資金來源與運用表

D.項目投資現(xiàn)金流量表

【答案】：D

13、房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關系。

A.互斥和相關

B.獨立和相關

C.互斥和獨立

D.互斥、獨立和相關

【答案】：D

14、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進行長期投資

B.變現(xiàn)性差

C.具有更強的適應性

D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

【答案】：C

15、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。

A.5.77%

B.6.00%

C.10.00%

D.14.40%

【答案】：A

16、已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為()。

A.12.55%

B.12.68%

C.14.75%

D.15.01%

【答案】：C

17、下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是（）。

A.社會階層

B.信念和態(tài)度

C.生活方式

D.經(jīng)濟狀況

【答案】：A

18、在房地產(chǎn)資本市場中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。

A.私人權益融資

B.私人債務融資

C.公開權益融資

D.公開債務融資

【答案】：C

19、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。

A.經(jīng)營收入抵償全部投資

B.凈收益抵償全部投資

C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

【答案】：B

20、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。

A.經(jīng)營資金

B.開發(fā)經(jīng)營成本

C.開發(fā)建設投資

D.總開發(fā)成本

【答案】：D

21、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運行管理為主的是（）。

A.物業(yè)管理和設施管理

B.資產(chǎn)管理和投資組合管理

C.物業(yè)管理和資產(chǎn)管理

D.設施管理和投資組合管理

【答案】：A

22、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%

【答案】：B

23、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。

A.367.5

B.382.5

C.523.5

D.543.0

【答案】：B

24、某城市2015年初家庭總數(shù)為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。

A.600

B.48

C.144

D.4320

【答案】：B

25、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還，這種風險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。

A.操作風險

B.信用風險

C.市場風險

D.法律風險

【答案】：B

26、當利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.兩者無關系

【答案】：B

27、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是（）。

A.產(chǎn)品結構

B.總量結構

C.供求結構

D.投資結構

【答案】：B

28、下列房地產(chǎn)市場調查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。

A.整群抽樣

B.分層隨機抽樣

C.簡單隨機抽樣

D.定額抽樣

【答案】：D

29、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過()萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。

A.50

B.60

C.70

D.80

【答案】：A

30、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

【答案】：A

31、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付（）萬元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53

【答案】：D

32、如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是（）。

A.12%

B.12.55%

C.12.68%

D.13.55%

【答案】：A

33、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為()。

A.超額利潤

B.投資回報

C.內部收益

D.風險報酬

【答案】：D

34、借貸記賬法以（）作為記賬理論依據(jù)。

A.會計法

B.會計規(guī)則

C.會計規(guī)程

D.會計恒等式

【答案】：D

35、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。

A.空置率取值偏大

B.報酬率取值偏小

C.運營費用率取值偏大

D.租金增長率取值偏小

【答案】：B

36、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于供給指標的是（）。

A.房屋施工面積

B.城市家庭人口規(guī)模

C.銷售量

D.房地產(chǎn)價格

【答案】：A

37、下列選項中，不構成房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因是（）。

A.廣泛的經(jīng)濟外部性

B.房地產(chǎn)市場供給的異質性

C.土地所有權的排他性

D.土地的有限性

【答案】：A

38、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。

A.自有資金

B.銷售收入

C.自營收入

D.經(jīng)營資金出資額

【答案】：D

39、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。

A.8.1%

B.16.0%

C.19.1％

D.23.1%

【答案】：C

40、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。

A.在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強

B.由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理

C.部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權人

D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題

【答案】：A

41、在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是（）

A.建造費用

B.融資費用

C.其他工程費用

D.專業(yè)人員費用

【答案】：B

42、決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和()。

A.資金收益

B.項目規(guī)模

C.經(jīng)營狀況

D.項目風險

【答案】：D

43、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現(xiàn)金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險

【答案】：D

44、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。

A.形象差異化

B.人員差別化

C.服務差別化

D.產(chǎn)品差別化

【答案】：D

45、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經(jīng)營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

46、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為（）。

A.150%

B.200%

C.75%

D.400%

【答案】：C

47、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內容的是（）。

A.相關房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量

B.吸納率分析

C.相關房地產(chǎn)類型的存量

D.改變用途數(shù)量

【答案】：B

48、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為（）億元。

A.5

B.8

C.9.6

D.10.6

【答案】：C

49、下列關于財務分析指標說法中，不正確的是（）。

A.一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快

B.資產(chǎn)報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強

C.銷售毛利率越大，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強

D.成本費用凈利率越低，說明企業(yè)的獲利能力越強

【答案】：D

50、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（）。

A.租金收入

B.物業(yè)增值

C.股權增加

D.銷售收入

【答案】：D

第二部分多選題(50題)1、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。

A.未分配利潤

B.投資回收

C.權益融資

D.投資回報

E.折舊和攤銷

【答案】：A

2、房地產(chǎn)市場營銷因素調查包括的類型有()。

A.競爭情況調查

B.價格調查

C.市場需求質量調查

D.分銷渠道調查E促銷策略調查

【答案】：BD

3、房地產(chǎn)泡沫的成因主要有（）。

A.土地的稀缺性

B.投機需求膨脹

C.開發(fā)商之間的博弈

D.開發(fā)資金的易得性

E.金融機構過度放貸

【答案】：AB

4、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有（）。

A.土地出讓價款

B.土地購置稅費

C.基礎設施建設費

D.水文地質勘測費

E.土地開發(fā)工程費

【答案】：AB

5、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.吸納量

B.新竣工量

C.預售面積

D.可供租售量

E.房地產(chǎn)價格

【答案】：AC

6、細分市場評價主要涉及()等三個方面的評價。

A.細分市場的可衡量性

B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景

C.細分市場的差異性大小

D.企業(yè)的目標和資源E細分市場結構的吸引力

【答案】：BD

7、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的是()。

A.買地——建房——賣房

B.買房——經(jīng)營

C.買房——出租——轉售

D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉讓

【答案】：BCD

8、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標有（）。

A.成本利潤率

B.銷售利潤率

C.資本金凈利潤率

D.資本金利潤率

E.靜態(tài)投資回收期

【答案】：AB

9、下列房地產(chǎn)定價方法中，不屬于競爭導向定價的有()。

A.隨行就市定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰(zhàn)定價法E認知價值定價法

【答案】：B

10、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41

【答案】：ABCD

11、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41

【答案】：ABCD

12、下列房地產(chǎn)市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.吸納量

B.新竣工量

C.預售面積

D.可供租售量

E.房地產(chǎn)價格

【答案】：AC

13、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵營利機構建房

【答案】：ABD

14、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的目的，是考察項目的（）。

A.競爭能力

B.發(fā)展能力

C.盈利能力

D.清償能力

E.抵御風險能力

【答案】：CD

15、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。

A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行

B.凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現(xiàn)值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)

【答案】：A

16、我國知識產(chǎn)權具有法定保護期限，但（）受法律保護的期限是不確定的。

A.發(fā)明專利權

B.商標權

C.商業(yè)秘密

D.作品發(fā)表權

【答案】：C

17、下列投資中屬于金融投資的有（）。

A.股票

B.保險

C.彩票投資

D.貨幣市場的存款

E.流動資產(chǎn)投資

【答案】：ABCD

18、王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預期目標收益率為10%，但該投資第一年末出現(xiàn)了風險損失，該物業(yè)第一年的實際收益可能為（）萬元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

【答案】：ABC

19、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。

A.政策風險

B.資金供應風險

C.經(jīng)營風險

D.利率風險

E.匯率風險

【答案】：BD

20、隨著市場細分化理論在企業(yè)營銷中的普遍應用，消費者市場細分標準可歸納為（）。

A.消費習慣因素

B.人口因素

C.消費行為因素

D.消費心理

E.經(jīng)濟因素

【答案】：BCD

21、在可行性研究報告中，項目概況部分應著重介紹（）。

A.項目的合作方式和性質

B.項目擬建規(guī)模和標準

C.項目建成后的服務對象

D.項目背景

E.項目所處的地理環(huán)境

【答案】：ABC

22、在各種市場方法調查中，網(wǎng)絡聯(lián)系方法的特點有（）。

A.成本低

B.反饋快

C.能深入了解被訪者情況

D.回收率高

E.能深度訪談

【答案】：AB

23、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。

A.所處區(qū)位

B.交通方便性

C.建筑設備系統(tǒng)

D.物業(yè)管理水平E建筑形式

【答案】：ABCD

24、物業(yè)代理的形式主要有以下()方式。

A.聯(lián)合代理

B.獨家代理

C.招標代

D.投標代理E政府代理

【答案】：AB

25、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。

A.未分配利潤

B.投資回收

C.權益融資

D.投資回報

E.折舊和攤銷

【答案】：A

26、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)

C.標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)

D.標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)

E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)

【答案】：AD

27、下列關于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項目風險性高低

C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度

【答案】：AC

28、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如（）等。

A.米

B.平方米

C.立方米

D.噸

E.樘

【答案】：ABCD

29、可貸資金利率理論認為（）。

A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成

B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構成

C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

【答案】：AB

30、相對于債務融資，權益融資的特點有（）。

A.需到期償還

B.無需還本付息

C.稅收負擔輕

D.共擔投資風險

E.共享投資利潤

【答案】：BD

31、在下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.空置量

B.房地產(chǎn)價格指數(shù)

C.平均建設周期

D.吸納率

E.失業(yè)率

【答案】：BD

32、從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為()。

A.開發(fā)商自行租售為主

B.房地產(chǎn)管理部門負責銷售

C.委托物業(yè)代理

D.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會租售E業(yè)主委員會租售

【答案】：AC

33、若按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，就會形成不同偏好的細分市場，這時會出現(xiàn)三種不同模式，即()。

A.分散偏好

B.集群偏好

C.商品偏好

D.同質偏好E不同質偏好

【答案】：ABD

34、通過拍賣方式獲得建設用地使用權的建設項目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領（）。

A.《建設項目用地預審與選址意見書》

B.《建設用地規(guī)劃許可證》

C.《國有土地使用證》

D.《建設工程規(guī)劃許可證》

E.《建設工程施工許可證》

【答案】：BD

35、在借貸記賬法下，期末結賬后，一般有余額的賬戶有（）。

A.資產(chǎn)類賬戶

B.負債類賬戶

C.期間成本費用賬戶

D.期間收入賬戶

E.所有者權益賬戶

【答案】：AB

36、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。

A.聯(lián)合代理

B.買方代理

C.獨家代理

D.賣方代理

E.雙重代理

【答案】：BD

37、房地產(chǎn)營銷因素調查包括的類型有（）。

A.產(chǎn)品調查

B.價格調查

C.市場需求容量調查

D.技術調查

E.競爭情況調查

【答案】：AB

38、開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的（）。

A.經(jīng)營費用

B.銷售費用

C.管理費用

D.財務費用

E.不可預見費用

【答案】：BCD

39、常用的采暖方式包括（）。

A.集中采暖

B.局部采暖

C.區(qū)域供熱

D.分散采暖

E.集體供熱

【答案】：ABC

40、建設階段的項目管理，包括（）的管理。

A.質量

B.進度

C.成本

D.合同

E.