住宅產(chǎn)品線建設方案課件

住宅產(chǎn)品線建設方案住宅產(chǎn)品線建設方案報告提綱第一部分：市場分類需求住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素建立住宅產(chǎn)品線的方法-----價值點分類組合法目標產(chǎn)品線類別和其價值特征第二部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價值點第三部分：產(chǎn)品線建設工作計劃的分解和數(shù)據(jù)庫工作建立指引附件：產(chǎn)品線的特征模版報告提綱第一部分：市場分類需求建立住宅產(chǎn)品線的方法-----關于住宅產(chǎn)品線建設工作的說明設計標準施工技術標準材料和設備選用標準平均利潤目標品牌價值傳遞目標企業(yè)分類品牌產(chǎn)品線市場分類需求企業(yè)品牌價值點運營管理和物業(yè)服務標準關于住宅產(chǎn)品線建設工作的說明設計標準施工技術標準材料和設備選第一部分：住宅產(chǎn)品市場的分類需求1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素2-建立住宅產(chǎn)品線的方法-----價值點分類組合法3-目標產(chǎn)品線類別和其價值特征第一部分：住宅產(chǎn)品市場的分類需求1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素復合地產(chǎn)旅游地產(chǎn)創(chuàng)意地產(chǎn)高科技地產(chǎn)文化地產(chǎn)開發(fā)的復合價值模式分類1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素復合地產(chǎn)開發(fā)的新城鎮(zhèn)建設郊區(qū)休閑養(yǎng)生郊區(qū)旅游度假城市便捷生活城市綜合商務生活1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素產(chǎn)品描述的生活方式分類新城鎮(zhèn)建設1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素產(chǎn)品產(chǎn)品研究的不同類別細分價值點--研究內(nèi)容loft建筑空間和生活方式小戶型青年公寓建筑空間和生活方式70/90產(chǎn)品建筑空間和生活方式精裝修公寓風格和品質(zhì)質(zhì)量老年公寓建筑功能和服務配置獨立廚衛(wèi)的加工和工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品模塊的工業(yè)化標準、成本花園洋房建筑藝術形式、空間形式、生活方式住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟性、效率、質(zhì)量、建筑空間和形式品牌產(chǎn)品線規(guī)劃特征、建筑風格、品質(zhì)質(zhì)量、建筑空間形式、服務標準……1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素產(chǎn)品價值點細分的研究產(chǎn)品研究的不同類別細分價值點--研究內(nèi)容loft建筑空間和生住宅產(chǎn)業(yè)化----〉經(jīng)濟性好、效率高、能耗低，質(zhì)量穩(wěn)定技術成熟和市場接受認可度提升----〉規(guī)?；僧a(chǎn)；----〉對傳統(tǒng)建造開發(fā)流程的壓力；1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢形成對中低端住宅產(chǎn)品的覆蓋住宅產(chǎn)業(yè)化----〉經(jīng)濟性好、效率高、能耗低，質(zhì)量穩(wěn)定技術成綜合土地開發(fā)（商務地產(chǎn)、復合地產(chǎn)、新城鎮(zhèn)建設等）----〉考驗資源整合能力----〉開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化程度綜合開發(fā)模式----〉土地價值的更大發(fā)掘和利用綜合開發(fā)----〉地產(chǎn)開發(fā)商向地產(chǎn)服務商轉(zhuǎn)變1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素開發(fā)綜合服務能力提高的需求綜合土地開發(fā)（商務地產(chǎn)、復合地產(chǎn)、新城鎮(zhèn)建設等）綜合開發(fā)模式生態(tài)環(huán)保、綠色健康生活的需求傳統(tǒng)文化價值和生活習慣的尊重和保護對城市生活方式改良的努力旅游休閑融入現(xiàn)代生活的消費觀社會人口結(jié)構(gòu)的變化家庭構(gòu)成結(jié)構(gòu)的變化1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素社會文化和社會結(jié)構(gòu)的變化因素生態(tài)環(huán)保、綠色健康生活的需求傳統(tǒng)文化價值和生活習慣的尊重和?？焖俪鞘谢凸?jié)約土地節(jié)約能源、能耗的國策房地產(chǎn)的市場化供應和政府保障供應1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素政策的傾向快速城市化和節(jié)約土地節(jié)約能源、能耗的國策房地產(chǎn)的市場化供應和提高企業(yè)的生產(chǎn)效率

建立開發(fā)流程的參考標準有效控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金成本和時間成本項目品質(zhì)保障---〉品牌價值傳遞

對開發(fā)模式、設計、材料使用、施工工藝、配套服務等內(nèi)容，建立參照標準；2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線建設的目的提高企業(yè)的生產(chǎn)效率項目品質(zhì)保障---〉品牌價值傳遞2-建立住借鑒各種開發(fā)模式的利弊和適用性與永泰企業(yè)文化和品牌建設相結(jié)合形成明確的指導性和參考規(guī)范易于管理、操作和學習易于維護和更新2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線建設的原則借鑒各種開發(fā)模式的利弊和適用性2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成2-建立住宅產(chǎn)品線的方法價值點組合地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成2-建立住宅地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市遠郊區(qū)商務區(qū)成熟居住區(qū)公園、水體區(qū)…高校，文化場所車站、碼頭…舊城改造區(qū)……2-建立住宅產(chǎn)品線的方法與土地相關的可用資源價值地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市遠郊區(qū)城市主要功能規(guī)劃拓展方向近郊人文資源、環(huán)境資源保護區(qū)域近郊新的城市功能核心區(qū)……2-建立住宅產(chǎn)品線的方法與土地相關的可用資源價值地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市遠郊區(qū)基于原有鎮(zhèn)的新城鎮(zhèn)旅游功能區(qū)域的居住用地自然景觀資源區(qū)域的居住用地……2-建立住宅產(chǎn)品線的方法與土地相關的可用資源價值地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成200萬平方以上的城市綜合功能開發(fā)50萬以上的大型社區(qū)50萬以下的小型居住區(qū)小規(guī)模居住項目25萬方以上的綜合體項目25萬方以下的小型綜合體項目2-建立住宅產(chǎn)品線的方法土地自身具備的資源整合力地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成200萬平方地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成容積率2.5以上，高層為主的住區(qū)容積率1.8~2.5，高層混合住區(qū)容積率1~1.8，小高層為主的住區(qū)容積率0.6~1.2，多層為主的住區(qū)容積率0.3~1.0，花園洋房、連排別墅、疊加別墅為主的社區(qū)容積率0.3~0.8，house獨幢住區(qū)容積率0.3以下，Villa住區(qū)2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品的形態(tài)因素地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成容積率2.5地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成基本保障類產(chǎn)品：廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、回遷房安居類產(chǎn)品：中小戶型、中等品質(zhì)商品房舒適類產(chǎn)品：中高等品質(zhì)享受生活類產(chǎn)品頂級產(chǎn)品2-建立住宅產(chǎn)品線的方法居住需求的不同層面和不同階段地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成基本保障類產(chǎn)地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成朝9晚5的普通工薪族，居家生活Soho人士，以家為工作場所的生活方式企業(yè)主、高管、職業(yè)經(jīng)理人、娛樂及體育界高收入群體、政府高官，第一居所，居家生活財富階層、高級官員的休閑生活—第二居所長期出差的商務人士，投資或第二置業(yè)2-建立住宅產(chǎn)品線的方法生活方式不同帶來的需求差異地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成朝9晚5的普地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成單身青年：0居室、1居室丁克家庭：1居室、2居室……和未成年子女一起的兩代人：2居室、2+1居室、3居室三代人同室：3居室和更多功能間婚戀二人：1居室、2居室空巢老人：1居室、2居室家庭度假類的：2居室及以上城市商務類的：0居室及以上2-建立住宅產(chǎn)品線的方法家庭結(jié)構(gòu)演變帶來的需求差異地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成單身青年：0特定地段特征+建設規(guī)模目標消費人群--〉生活狀態(tài)+家庭發(fā)展狀況分類的目標生活特征產(chǎn)品線特征2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品的價值含義特定地段特征+建設規(guī)模目標消費人群--〉生活狀態(tài)+家市場容量大：存在大量、持續(xù)的需求；共性特征強：宜于建立標準化參數(shù)和流程；相對利潤率高；政策風險?。航Y(jié)合在正常的市場秩序之下的真實需求；并順應社會的政策變動傾向；2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線的研究方向選擇原則市場容量大：存在大量、持續(xù)的需求；2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)不具備優(yōu)勢地段資源的城市規(guī)劃區(qū)；

待改造舊城區(qū)，傳統(tǒng)貧民區(qū)；有噪音、空氣污染或其他不利于高品質(zhì)生活因素的地塊；臨近車站、碼頭等人流集中區(qū)域，環(huán)境受到外部沖擊比較大的地塊；尚未發(fā)展成熟配套的區(qū)域；

……3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅰ城市中檔住宅地段特征不具備優(yōu)勢地段資源的城市規(guī)劃區(qū)；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特50~100萬平方的復合住區(qū)開發(fā)；50萬平方以下的居住社區(qū)項目開發(fā)；Ⅰ城市中檔住宅規(guī)模和形態(tài)特征容積率在2.5以上的高層住宅容積率在1.8~2.5的高層、小高層混合住宅二線城市還包括1.0~1.8的小高層住宅三線城市包括市區(qū)、近郊區(qū)的多層住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征50~100萬平方的復合住區(qū)開發(fā)；Ⅰ城市中檔住宅容積率在2.城市中低收入人群；朝九晚五的普通工薪階層；第一居所的功能需求；過渡性住房；單身青年、新婚家庭、三口之家、老人住宅……家庭結(jié)構(gòu)：0居、1居、2居、2+1居，小3居；經(jīng)濟性戶型Ⅰ城市中檔住宅客戶群特征3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征城市中低收入人群；家庭結(jié)構(gòu)：Ⅰ城市中檔住宅3-目標產(chǎn)品線的類生活方式：公交和軌道交通連接城市主要功能區(qū)；便捷的日常購物環(huán)境；傾向于戶外活動和交往；不同類別的人群，覆蓋各年齡段和階層；電影類文化娛樂和休閑需求；常規(guī)的物業(yè)服務；托兒所、小學校等教育機構(gòu)配置；生活形式和居住環(huán)境多樣化，內(nèi)容豐富；覆蓋對中檔住宅需求的人群；配套設施以基礎的居家生活需求為出發(fā)點；綜合社區(qū)和居住區(qū)大規(guī)模開發(fā)Ⅰ城市中檔住宅產(chǎn)品類別細分1---康居社區(qū)3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征生活方式：覆蓋對中檔住宅需求的人群；Ⅰ城市中檔住宅1---康生活方式：公交和軌道交通連接城市核心區(qū)；便捷的日常購物環(huán)境；與朋友聚會；電影類文化娛樂和運動場地需求；常規(guī)的物業(yè)服務；托兒所、小學校等教育機構(gòu)配置；現(xiàn)代風格；簡單、簡潔，內(nèi)容豐富；快節(jié)奏和多變的氛圍以年輕人為主要目標購房群體；在配套設施設置、建筑功能設計、風格選擇傾向等方面以年輕人的生活習慣為模版對20~35歲階段的成長型家庭訂制Ⅰ城市中檔住宅產(chǎn)品類別細分2---城市白領社區(qū)3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征生活方式：以年輕人為主要目標購房群體；Ⅰ城市中檔住宅2---生活方式：公交和軌道交通連接城市核心區(qū)；便捷的日常購物環(huán)境；與家人聚會；醫(yī)院；老人社區(qū)保障服務；針對老人活動的設計；老人戶內(nèi)外健身活動場；室內(nèi)公共交流娛樂休閑活動功能；以退休老人為主要客戶群體的項目；購買力中等的養(yǎng)老社區(qū)；提供老人交往活動、豐富生活、安度晚年的居住環(huán)境Ⅰ城市中檔住宅產(chǎn)品類別細分3---中檔老年人公寓3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征生活方式：以退休老人為主要客戶群體的項目；Ⅰ城市中檔住宅3-建設資金成本低；建設技術難度小，銷售速度快、成本回收快；宜于標準化；利潤集中在開發(fā)建設帶來的價值增值，平均利潤率低；不易于塑造產(chǎn)品品牌；政策和市場風險度低；Ⅰ城市中檔住宅開發(fā)特征3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征建設資金成本低；Ⅰ城市中檔住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征開發(fā)成本控制：與目標客戶相匹配的材料標準—設備—工藝—技術；品質(zhì)控制：社區(qū)風格、景觀特征、社區(qū)服務標準化，設備配置選用、材料選用和施工工藝標準化；戶型平面和功能的標準化；商業(yè)和配套、物業(yè)服務標準化；維護和運營的管理成本的控制；經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇和利潤目標設定；Ⅰ城市中檔住宅產(chǎn)品主要控制點3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征開發(fā)成本控制：與目標客戶相匹配的材料標準—設備—工藝—園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收管理、運動交往空間標準、配套商業(yè)、安全系統(tǒng)、停車管理……建筑的形態(tài)要素：風格要素、戶型單元、功能空間、舒適性（光、熱、聲音）；材料和設備設施標準；主要技術工藝標準；軟件要素：視覺環(huán)境要素、認同感的訴求形式、服務標準Ⅰ城市中檔住宅產(chǎn)品線控制要素3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收管城市康居社區(qū)----No.1市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項目；涵蓋各類別中等收入人群；開發(fā)規(guī)模較大；以開發(fā)增值為主要利潤點，高層高密度小戶型公寓；以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征；技術難度小，分期開發(fā)，建設速度快，回收資金快；平均利潤低，品牌價值低主要研究類別選取3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征城市康居社區(qū)----No.1市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項目；針對年輕的家庭構(gòu)成；開發(fā)規(guī)模較?。换蛘呤谴笠?guī)模開發(fā)中的局部；以開發(fā)增值為主要利潤點，高層高密度小戶型公寓；以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征；技術難度小，建設速度快，回收資金快；平均利潤低，品牌價值低城市白領社區(qū)----No.2主要研究類別選取3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項目；城市白領社區(qū)----No擁有稀缺地段價值資源的地塊；中央居住區(qū)—CLD城市景觀居住---靠近公園、景觀水體；城市人文居住社區(qū)---臨近高校、傳統(tǒng)文化保護資源的居住用地；傳統(tǒng)高檔社區(qū)---在成型的高級居住生活圈里的項目；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅱ城市高檔住宅地段特征擁有稀缺地段價值資源的地塊；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅱ中小規(guī)模，50萬以下；多種建筑形態(tài)；以滿足舒適、享受生活為標準的品質(zhì)塑造要求；高收入群體；第一居所；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅱ城市高檔住宅規(guī)模和其他特征中小規(guī)模，50萬以下；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅱ城市高財富階層高級管理人員企業(yè)主生活方式：便捷的出行—酒店、會館、辦公樓、機場；便捷的出入高級購物消費及文化休閑場所；與朋友和客戶便利交往的場所；方便快速的信息接受；便利的生活服務：洗衣、購物、接送、預訂各類遠程服務；開敞大氣、高雅華麗；注重材料、品牌、品質(zhì)、形象……Ⅱ城市高檔住宅產(chǎn)品類別細分1---城市商務住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征財富階層生活方式：Ⅱ城市高檔住宅1---城市商務住宅3-目標財富階層政府高級官員其他高收入者生活方式：安靜優(yōu)雅的內(nèi)外部環(huán)境；私密性與自然的接觸和交流空間；注重家庭生活和鄰里的關系；關心品質(zhì)、質(zhì)量、品位；提供便利的生活和高品質(zhì)服務；Ⅱ城市高檔住宅產(chǎn)品類別細分2---城市景觀住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征財富階層生活方式：Ⅱ城市高檔住宅2---城市景觀住宅3-目標財富階層藝術家、學者文藝界高收入人士高級官員生活方式：具有特定屬性的人群集結(jié)；特定的價值認同；特定的生活方式認同；私密、獨享、低調(diào)；周到尊貴的服務、俱樂部生活；注重品質(zhì)、細節(jié)Ⅱ城市高檔住宅產(chǎn)品類別細分3---城市人文住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征財富階層生活方式：Ⅱ城市高檔住宅3---城市人文住宅3-目標開發(fā)投入成本高；開發(fā)平均周期長；獲得認知的時間長，銷售周期長；要求資源整合力強；平均利潤高；易于塑造和形成品牌；市場和政策風險大；Ⅱ城市高檔住宅開發(fā)特征3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征開發(fā)投入成本高；Ⅱ城市高檔住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征對周邊環(huán)境資源的充分發(fā)掘和利用；對可調(diào)用地產(chǎn)配套資源的整合；建筑與非建筑形式的和諧統(tǒng)一，與建筑風格、社區(qū)風貌和社區(qū)精神特征的一致；積極的空間；身心健康的要素；舒適度；塑造社區(qū)文化的要素的管理：顏色、符號、形式和功能；材料-設備-技術-工藝的管理；戶型；配套和服務Ⅱ城市高檔住宅產(chǎn)品線的基礎3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征對周邊環(huán)境資源的充分發(fā)掘和利用；Ⅱ城市高檔住宅3-目標產(chǎn)品線園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收、運動交往場所、配套商業(yè)、安全系統(tǒng)、停車管理……建筑的形態(tài)要素：風格、戶型單元、功能空間、舒適性（光、熱、聲音）；材料和設備設施標準；技術工藝標準；軟件要素：視覺環(huán)境要素、歸屬和認同感的心理需求、服務標準；新材料新技術和新理念的應用；Ⅱ城市高檔住宅產(chǎn)品線的控制要素3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收、市區(qū)中高密度住宅建設項目；以高層公寓為主，多層住宅或花園洋房的混合形態(tài)；開發(fā)規(guī)模在50萬平米以下；開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務增值；中等面積、大面積戶型；技術復合度高，建設速度相對較慢，回收資金慢；利潤高，品牌價值高城市高級公寓----No.3主要研究類別選取3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征市區(qū)中高密度住宅建設項目；城市高級公寓----No.3主要研市區(qū)或近郊的低密度住宅建設項目；以聯(lián)排、高密度獨棟、或者疊加別墅為主；開發(fā)規(guī)模在20萬平米以下；開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務增值；大戶型；技術復合度高，建設速度相對較慢，回收資金慢；利潤高，品牌價值高；城市別墅----No.4主要研究類別選取3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征市區(qū)或近郊的低密度住宅建設項目；城市別墅----No.4主要城市遠郊區(qū)，依托于相對獨立的生活配套和市政工程；50萬平米以下的居住區(qū)開發(fā)；獨立或從屬于新城鎮(zhèn)；有優(yōu)良的自然資源；容積率在0.5~1.0的開發(fā)項目，以花園洋房和聯(lián)排、疊加別墅為主的項目；容積率在0.5以下的house項目；容積率在0.3以下的villa項目；高品質(zhì)建設；目標人群：企業(yè)主、高級管理人員、高級官員；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅲ郊區(qū)別墅項目特征城市遠郊區(qū)，依托于相對獨立的生活配套和市政工程；3-目標產(chǎn)品與市區(qū)有快速路連接，能夠便捷到達城市核心區(qū)有較好的景觀或環(huán)境資源以聯(lián)排、疊加、疊拼等形式為主，兼有高密度的獨棟等形態(tài)以家庭居住為主要目的第一居所高端客群3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品類別細分1---郊區(qū)house與市區(qū)有快速路連接，能夠便捷到達城市核心區(qū)以家庭居住為主要目離市區(qū)較遠有優(yōu)良的自然景觀資源或人文資源以獨棟或者雙拼別墅為主

山地別墅海景或海島別墅河景或湖泊景觀別墅高爾夫別墅……以家庭居住為主要目的第二居所3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品類別細分2---郊區(qū)villa離市區(qū)較遠以家庭居住為主要目的3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征依托于旅游資源有統(tǒng)一的酒店或度假村管理和提供服務多種產(chǎn)權所有形式溫泉度假村滑雪度假村游艇俱樂部避暑勝地度假村……以旅游休閑度假為主要功用分時使用，短期居住投資3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品類別細分3---度假村別墅，旅游用地依托于旅游資源以旅游休閑度假為主要功用3-目標產(chǎn)品線的類別和郊區(qū)house,與城市別墅有很大共性，歸為一類研究----No.4離市區(qū)較近的低密度住宅建設項目；有便捷的交通與市區(qū)連接；以聯(lián)排、高密度獨棟house、或者疊加別墅為主；開發(fā)規(guī)模在20萬平米以下；開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務增值；大戶型；技術復合度高，建設速度相對較慢，回收資金慢；利潤水平中，品牌價值高；主要研究類別選取3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征郊區(qū)house,與城市別墅有很大共性，歸為一類研究----N開發(fā)周期：籌備時間彈性大，周期長；成本：投入成本大，技術難度高，回收速度慢；品牌價值高，市場培養(yǎng)接受和認可的需求時間長；市場和政策風險大；Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品線的特征3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征開發(fā)周期：籌備時間彈性大，周期長；Ⅲ郊區(qū)別墅3-目標產(chǎn)品線的對景觀和自然環(huán)境資源的發(fā)掘和利用；基礎設施與客群相匹配的建筑風貌和社區(qū)風貌選擇；影響社區(qū)文化的要素定制：色彩符號形式和功能；設計質(zhì)量，建造質(zhì)量、材料工藝以及設備選用的標準；戶型及裝修；配套建設和提供的服務標準；Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品線控制點3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征對景觀和自然環(huán)境資源的發(fā)掘和利用；Ⅲ郊區(qū)別墅3-目標產(chǎn)品線的園區(qū)規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈光、植物、景觀水系統(tǒng)、垃圾回收、活動交往、會所、停車……建筑形態(tài)要素：風格、戶型單元、功能空間、增加舒適度的技術、材料和設備、工藝和技術標準……產(chǎn)品軟件附加要素：環(huán)境視覺、服務新材料和新技術的應用……Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品線控制要素3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征園區(qū)規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈光、植物、景觀水系統(tǒng)、垃圾回收、活拆遷項目里的回遷住宅、政府指定開發(fā)的保障用房項目（廉租房、限價房、經(jīng)濟適用房……）；主要針對中低收入群體和回遷居民；項目多在偏遠或者不具備資源優(yōu)勢的區(qū)域；利潤低，品牌效應低；控制配置標準、材料選用標準、施工工藝，以期使開發(fā)有適當?shù)男詢r比；控制成本是建設各環(huán)節(jié)的關鍵因素；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅳ中低端住宅項目特征拆遷項目里的回遷住宅、政府指定開發(fā)的保障用房項目（廉租房、限新城鎮(zhèn)建設：獨立于原有城市之外的城市功能建設；5萬人以上的居住規(guī)模；200萬方以上開發(fā)量；包括一級土地規(guī)劃開發(fā)和二級土地開發(fā)兩個階段；多種土地功能屬性；自身功能配套完善；包括多種類別住宅，吸引不同層次的人群，以多樣化形態(tài)和生活方式形成有活力和吸引力的新城市生活；遵循新城市主義是指導新城鎮(zhèn)建設的原則；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅴ新城鎮(zhèn)建設和新農(nóng)村建設新城鎮(zhèn)建設：3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅴ新城鎮(zhèn)建設和新農(nóng)城市康居社區(qū)----No.1城市白領社區(qū)----No.2城市高級公寓----No.3城市別墅和郊區(qū)house----No.43-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征4類常規(guī)目標產(chǎn)品線城市康居社區(qū)----No.1城市白領社區(qū)----No.2城市第二部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價值點1-住宅市場常見的品牌價值類型2-地產(chǎn)的品牌價值分析3-地產(chǎn)企業(yè)價值品牌產(chǎn)品線的形成第二部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價值點1-住宅市場常見的品牌價值類型運動健康---倡導健康生活傳統(tǒng)地域文化---弘揚地方文化的價值財富人生的價值觀---追求贏得財富和尊重的生活態(tài)度創(chuàng)意和創(chuàng)新的價值觀---以思維自由、存在自由、創(chuàng)意生活為自我生活價值的生活態(tài)度家庭生活---以家庭和睦、體驗家庭親情為生活態(tài)度尊重自然和他人---與自然接觸、熱愛自然的體驗式生活態(tài)度……1-住宅市場常見的品牌價值類型生活元素及人文價值運動健康---倡導健康生活1-住宅市場常見的品牌價值類型生活綠色建筑采用低能耗生產(chǎn)的材料、原生材料；采用生產(chǎn)過程無污染或者低污染的產(chǎn)品設備采用無污染低污染的工藝流程；使用低污染能源；環(huán)保生活節(jié)能建筑---低能耗建筑，保溫性能好節(jié)水建筑---提高水的使用率低排放---減少二氧化碳氣體的排放采用了減少使用維護成本的技術，使建筑運營過程中經(jīng)濟效益強高舒適度環(huán)境采用高技術設備，提升居住環(huán)境的安全性和舒適度，更健康。1-住宅市場常見的品牌價值類型高技派元素的居住價值綠色建筑1-住宅市場常見的品牌價值類型高技派元素的居住價值建筑人的環(huán)境居住舒適度心理健康和情感需求生活便利性家庭的日常生活成本尊貴感自由…私密性鄰里交往安全感2-地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法建筑人的環(huán)境居住舒適度心理健康和情感需求生活便利性家庭的日常生活空間對光、日照的健康標準等級；對窗、陽臺、戶外空間的設計標準；生活空間空氣質(zhì)量的評判標準設定：室內(nèi)的通風和加濕、恒溫以及過濾等措施；室外空氣的凈化和污染控制；生活空間的溫度舒適度標準：建筑保溫、窗體及屋面保溫，控制室內(nèi)適宜溫度……生活空間噪音標準的設定和控制；生活用水的健康標準設定；……2-地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法居住舒適度生活空間對光、日照的健康標準等級；對窗、陽臺、戶外空間的設計出行：交通方式、道路空間、距離…購物：種類、規(guī)模、檔次、…運動：類別、檔次…娛樂：種類、檔次、平均成本………2-地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法生活便利性出行：交通方式、道路空間、距離…2-地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法降低建筑物的冬夏采暖制冷成本；降低物業(yè)管理維護成本的措施；房屋的建設質(zhì)量和設備設施使用年限的合理標準；

---太陽能熱水、太陽能路燈或其他綠色能源的使用；

---中水利用；節(jié)水馬桶等設備的選用；節(jié)能灶具；

---不易老化損壞的材料和配件；

---電梯節(jié)能技術；

---易于養(yǎng)護的植物；

---易于維護的景觀水循環(huán)設計；

---合理的物業(yè)配套設施運營計劃；2-地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法日常生活成本降低建筑物的冬夏采暖制冷成本；2-地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法日提供不同交往空間；茶室、棋牌、游泳、戶外休息、健身場；不同年齡人的活動場：兒童、青年、老年人……提供散步道、社區(qū)商業(yè)街等空間；根據(jù)不同等次社區(qū)提供不同類別的服務：訂票、購物、洗衣、維修、接送、保健、健身、養(yǎng)生……社區(qū)興趣活動組織：社區(qū)戶外俱樂部、社區(qū)車友會、社區(qū)馬會俱樂部，社區(qū)高爾夫團體……提供針對家庭問題的專門服務：寵物托管、子女照顧、老人照料、心理咨詢、教育社區(qū)形象建設和宣傳2-地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法心里健康和情感需求提供不同交往空間；茶室、棋牌、游泳、戶外休息、健身場；不同年城市康居社區(qū)：城市白領社區(qū)：城市高檔公寓：城市別墅，郊區(qū)house：以自然元素價值命名（共性品牌價值）以人文元素價值命名（共性品牌價值）以技術元素價值命名（共性品牌價值）以地段或其他價值因素命名（特定元素品牌價值）開發(fā)價值品質(zhì)質(zhì)量文化價值塑造文化感受服務價值物業(yè)和管理++++品牌價值3-品牌產(chǎn)品線的合成城市康居社區(qū)：以自然元素價值命名（共性品牌價值）以人產(chǎn)品線品牌命名原則：發(fā)音易讀表意鮮明直觀體現(xiàn)項目核心價值簡潔明了3-地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法命名原則產(chǎn)品線品牌命名原則：3-地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法命名原則城市白領社區(qū)----No.2城市高級公寓----No.3城市別墅,郊區(qū)house----No.4復制：產(chǎn)品的軟硬件標準復制：產(chǎn)品的軟件標準及部分硬件標準城市康居社區(qū)----No.13-地產(chǎn)企業(yè)品牌價值分析方法產(chǎn)品線的標準側(cè)重點城市白領社區(qū)----No.2城市高級公寓----No.3城市第三部分：產(chǎn)品線建設工作計劃的分解和數(shù)據(jù)庫建立1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立2-材料、工藝、新技術和成本數(shù)據(jù)庫建設3-品牌產(chǎn)品線控制體系組建第三部分：產(chǎn)品線建設工作計劃的分解和數(shù)據(jù)庫建立1-市場需求信收集辦法：通過案場問卷、專業(yè)公司調(diào)研；建立基礎信息庫，長期跟蹤以年齡和家庭構(gòu)成為基數(shù)，建立分類標準年齡生活狀態(tài)家庭構(gòu)成教育、職業(yè)家庭收入生活態(tài)度和消費觀針對產(chǎn)品的功能需求18~2424~3535~4545~5555~6565以上1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立客戶分類收集辦法：通過案場問卷、專業(yè)公司調(diào)研；建立基礎信息庫，長期跟生活狀態(tài)變化：剛剛工作；成家立業(yè)---養(yǎng)育子女；事業(yè)上升期---事業(yè)有成；修身休養(yǎng)期---退休；繼續(xù)貢獻；休養(yǎng)，安度晚年家庭構(gòu)成變化：1---2---3---5---7---5---3---2---1

教育職業(yè)：初等教育技術人員、中等技能教育技術人員高等技能教育技術人員學者，文人、藝人、體育私營業(yè)主、企業(yè)家、銀行金融家、高級管理人員初級公職人員、高級公職人員家庭收入水平—根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟和城市不同確定額度通過貸款購房者：月收入水平對月度還款額度的影響；高收入階層，對于第二次以上置業(yè)、投資的能力生活態(tài)度和消費觀：便捷、時尚、活力、聚會、娛樂、浪漫、進取、安居、舒適、體驗、高科技、享樂、簡單、隨意、環(huán)保、理想主義、人文、禪意、休閑、品味、分享、靜心、自然需求：功能需求---舒適度需求---心理需求1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立生活狀態(tài)變化：1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立套型功能單元使用方式功能要求配置標準和技術要求備注客廳起居室門庭餐廳廚房衛(wèi)生間1、衛(wèi)生間2臥室1、臥室2工作室儲藏間洗衣間、傭人房衣帽間休憩陽臺、工作陽臺其他1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立分類客戶需求—建筑功能套型功能單元使用方式功能要求配置標準和技術要求備注客廳起居室園區(qū)配建功能需求使用方式服務特征和功能標準備注超市、菜市場面包店、花店影樓、郵局衛(wèi)生站醫(yī)院銀行托兒所、幼兒園小學、中學會所影院書店其他1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立分類客戶需求—配套功能園區(qū)配建功能需求使用方式服務特征和功能標準備注超市、菜市場面園區(qū)環(huán)境要求功能需求和特征備注主要景觀特征綠化率水環(huán)境或其他老人活動區(qū)兒童休息區(qū)運動活動空間交流活動空間地面停車場步行系統(tǒng)其他1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立分類客戶需求—社區(qū)環(huán)境園區(qū)環(huán)境要求功能需求和特征備注主要景觀特征綠化率水環(huán)境或其他配套設施分類及特征標準和技術要求備注電梯供電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)給排水園區(qū)公共管理機動車位自行車位其他1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立分類客戶需求—設備設施配套設施分類及特征標準和技術要求備注電梯供電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)給排物業(yè)管理服務需求特征服務標準和服務隊伍的建立備注家政服務保安公共安全公共區(qū)域維護管理酒店式服務老人救護定制服務其他1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立分類客戶需求—物業(yè)服務物業(yè)管理服務需求特征服務標準和服務隊伍的建立備注家政服務保安會所服務需求和使用特征運營和管理備注書屋、酒吧棋牌類球類運動養(yǎng)生、SPA美容、健身、游泳俱樂部、社團1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立分類客戶需求—會所功能會所服務需求和使用特征運營和管理備注書屋、酒吧棋牌類球類運動項目分類項目名稱項目規(guī)模和區(qū)位項目目標客戶項目產(chǎn)品特征康居類城市高級公寓城市別墅白領社區(qū)宣傳賣點產(chǎn)品類別和分期風格和文化配套設施康居類城市高級公寓城市別墅白領社區(qū)產(chǎn)品特征1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立典型開發(fā)個案的數(shù)據(jù)庫資料項目分類項目名稱項目規(guī)模和區(qū)位項目目標客戶項目產(chǎn)品特征康居類規(guī)格尺度材料標準工藝標準規(guī)律規(guī)劃格局道路植物類別活動空間停車和管理小品和文化設施水景觀系統(tǒng)照明系統(tǒng)安防系統(tǒng)綠化率建筑密度建筑形態(tài)其他指標1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立典型開發(fā)個案—園區(qū)環(huán)境規(guī)格尺度材料標準工藝標準規(guī)律規(guī)劃格局道路植物類別活動空間停車規(guī)格尺度材料標準工藝標準規(guī)律戶型及室內(nèi)配置戶型配比設備設施標準大堂和公共區(qū)域電梯入口門庭外立面材料門、窗五金件、電氣配件裝修標準其他1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立典型開發(fā)個案—建筑特征規(guī)格尺度材料標準工藝標準規(guī)律戶型及室內(nèi)配置戶型配比設備設施標功能配置標準建設標準規(guī)律社區(qū)商業(yè)物業(yè)服務會所銷售狀況和住戶反應1-市場需求信息的分類和數(shù)據(jù)庫建立典型開發(fā)個案—物業(yè)和會所功能配置標準建設標準規(guī)律社區(qū)商業(yè)物業(yè)服務會所銷售狀況和住戶反基礎建筑材料技術標準和適用規(guī)范；成套設備產(chǎn)品的技術標準、品質(zhì)和成本分類；常規(guī)工程節(jié)點、構(gòu)件的工藝做法和技術標準工程圖紙庫；園林植物種類、適用性及其養(yǎng)護的標準資料庫；新技術新材料新工藝的數(shù)據(jù)資料庫2-材料、工藝、新技術和成本數(shù)據(jù)庫不同風格特征和相應的設計要素標準戶型數(shù)據(jù)庫標準居室功能配置圖集不同服務公司、會所管理機構(gòu)服務合作方式、效益，經(jīng)濟性和適用性資源設計公司、創(chuàng)意公司、策劃公司的長期聯(lián)合設備供應商、材料供應商的聯(lián)合施工企業(yè)、制作企業(yè)的長期和作伙伴營銷策劃和品牌推廣公司及媒介的固定通道基礎建筑材料技術標準和適用規(guī)范；2-材料、工藝、新技術和成本材料特點和適用性室內(nèi)室外使用規(guī)范和技術標準常見品牌及檔次砌體磚、面磚、鋪地磚天然石材、人造石木材、仿木材料水泥、混凝土涂料、合成材料金屬板材陶瓷、玻璃鋼材光源防水材料管材、線材其他材料建筑材料數(shù)據(jù)庫2-材料、工藝、新技術和成本數(shù)據(jù)庫材料特點和適用性室內(nèi)室外使用規(guī)范和技術標準常見品牌及檔次砌分類特點和適用性技術要求價格和品質(zhì)等級建筑屋面系統(tǒng)、門、窗、幕墻產(chǎn)地性能描述適用范圍材料技術標準質(zhì)量保證安裝及維護成本電梯五金件、衛(wèi)浴規(guī)劃公共安全管理系統(tǒng)公共垃圾回收系統(tǒng)公共信息發(fā)布通知系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)水景觀的維護系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)給排水給水設備、表具；污水處理、中水使用供暖系統(tǒng)方式，設備系統(tǒng)標準強弱電變配電設備，弱電設備燃氣系統(tǒng)設備標準人防工程相關設備標準成套設備數(shù)據(jù)庫2-材料、工藝、新技術和成本數(shù)據(jù)庫分類特點和適用性技術要求價格和品質(zhì)等級建筑屋面系統(tǒng)、門、窗、分類做法分類特征和適用區(qū)域材料和施工技術要求品質(zhì)等級建筑內(nèi)外墻體設計標準圖樣做法特點：適用范圍屋面欄桿陽臺臺階衛(wèi)生間雨篷樓梯間凸窗通風井……建筑構(gòu)件和常規(guī)節(jié)點標準做法2-材料、工藝、新技術和成本數(shù)據(jù)庫分類做法分類特征和適用區(qū)域材料和施工技術要求品質(zhì)等級建筑內(nèi)外分類做法分類特征和適用區(qū)域材料和施工技術要求品質(zhì)等級規(guī)劃車行道路斷面和做法設計標準圖樣集步行道做法減速帶、交通指示圍墻、大門路牙、排水溝擋板車庫出入口井蓋、管溝花池、路燈、草坪燈無障礙設計要素車棚、亭廊水景觀、屋面種植、常規(guī)種植灌溉系統(tǒng)……園區(qū)規(guī)劃常規(guī)節(jié)點標準做法2-材料、工藝、新技術和成本數(shù)據(jù)庫分類做法分類特征和適用區(qū)域材料和施工技術要求品質(zhì)等級規(guī)劃車分類植物名稱氣候適應特征和生長特征技術要求價格和品質(zhì)等級喬木速生千頭椿適應區(qū)域樹型特點生長習性適應土質(zhì)適用場所規(guī)格大小遷移養(yǎng)護要求植物成本、養(yǎng)護成本慢生觀賞類果樹行道樹灌木花草常用植物數(shù)據(jù)庫2-材料、工藝、新技術和成本數(shù)據(jù)庫分類植物名稱氣候適應特征和生長特征技術要求價格和品質(zhì)等級喬木技術名稱技術特點適用范圍維護特點價格和維護成本太陽能使用戶用吸塵系統(tǒng)恒溫恒濕系統(tǒng)呼吸式幕墻系統(tǒng)水循環(huán)使用地源熱光伏電風能……綠色建筑材料新型保溫材料節(jié)水、節(jié)能材料隔音降噪材料或做法……成熟技術、新材料的數(shù)據(jù)庫2-材料、工藝、新技術和成本數(shù)據(jù)庫技術名稱技術特點適用范圍維護特點價格和維護成本太陽能使用戶用基礎數(shù)據(jù)信息+市場需求信息產(chǎn)品線分類特征模版；品牌價值的技術元素+產(chǎn)品分類特征=品牌產(chǎn)品線標準；組建方法3-品牌產(chǎn)品線控制體系組建基礎數(shù)據(jù)信息+市場需求信息產(chǎn)品線分類特征模版；組建方法3-白領社區(qū)的項目主要特點白領社區(qū)產(chǎn)品標準化的目的白領社區(qū)的市場需求主要特征白領社區(qū)的開發(fā)建設經(jīng)濟性參考標準白領社區(qū)的景觀和社區(qū)規(guī)劃控制要素白領社區(qū)的戶型和建筑品質(zhì)控制要素白領社區(qū)的設備設施采用標準白領社區(qū)的物業(yè)服務參考標準白領社區(qū)的品牌價值包裝點附件：產(chǎn)品線模版---城市白領社區(qū)白領社區(qū)的項目主要特點附件：產(chǎn)品線模版---城市白領社區(qū)受地段等因素影響，不具備高端物業(yè)開發(fā)潛質(zhì)的城市或近郊區(qū)待建用地；以滿足青年家庭初級階段的居住功能需求為主要產(chǎn)品訴求目標；在風格、功能以及服務的設計及配置上，以年輕人的第一居所需求為建設標準，過渡性住房；城市白領社區(qū)---項目主要特點受地段等因素影響，不具備高端物業(yè)開發(fā)潛質(zhì)的城市或近郊區(qū)待建用標準化實現(xiàn)開發(fā)成本的精確控制：對設計方案標準化---縮短設計周期，統(tǒng)一質(zhì)量標準；對建筑用材和設備制定標準---降低招標成本，統(tǒng)一品質(zhì)標準；制定工藝施工標準---保證施工質(zhì)量，縮短施工周期；部分或者全部的實現(xiàn)量化生產(chǎn)；城市白領社區(qū)---產(chǎn)品標準化的目的標準化實現(xiàn)開發(fā)成本的精確控制：城市白領社區(qū)---產(chǎn)品標準化的家庭結(jié)構(gòu)變化對消費者的需求影響；收入狀況對消費者的需求影響；教育狀況和職業(yè)特征對消費習慣的影響；流行文化的影響年齡生活狀態(tài)家庭構(gòu)成教育、職業(yè)家庭收入生活態(tài)度和消費觀針對產(chǎn)品的功能需求18~2424~35細分人群城市白領社區(qū)---市場需求主要特征家庭結(jié)構(gòu)變化對消費者的需求影響；年齡生活狀態(tài)家庭構(gòu)成教育、職客戶關注重點次要重要特別關注備注園區(qū)景觀環(huán)境·建筑風格和立面·材料工藝·戶型和使用功能·裝修·社區(qū)文化建設·社區(qū)生活配套·物業(yè)服務·城市白領社區(qū)---市場需求的權重點客戶關注重點次要重要特別關注備注園區(qū)景觀環(huán)境·建筑風格和立面高層單平方建筑造價多層單平方造價地下室單平方成本景觀工程單平方成本平均管理成本平均建設周期參考指標平均利潤指標城市白領社區(qū)---開發(fā)的經(jīng)濟性參考標準高層單平方建筑造價城市白領社區(qū)---開發(fā)的經(jīng)濟性參考標準白領社區(qū)產(chǎn)品的格調(diào)：風格簡約、色彩明快；景觀豐富多彩；規(guī)劃格局：組團式、街巷式、開放式、庭園式的適用性；交通組織：道路形式、停車管理方案；景觀組織和綠化養(yǎng)植管理方案園區(qū)安全管理園區(qū)照明管理園區(qū)垃圾管理園區(qū)運動設施設置和管理園區(qū)景觀水系統(tǒng)管理配套商業(yè)設施標準和功能設定配建公共建筑指標標準園區(qū)工程主要材料選用標準和品質(zhì)標準；園區(qū)工程工程主要節(jié)點設計技術標準；常規(guī)構(gòu)件的標準做法城市白領社區(qū)---環(huán)境和園區(qū)規(guī)劃控制要素白領社區(qū)產(chǎn)品的格調(diào)：風格簡約、色彩明快；景觀豐富多彩；城市白戶型設計和參考標準；室內(nèi)裝修參考標準；外立面標準主要材料、配件清單和品質(zhì)標準；工程主要節(jié)點設計技術標準；常見問題的防范措施；配建商業(yè)建筑的標準會所建筑的標準文字說明+標準圖集城市白領社區(qū)---建筑設計控制要素戶型設計和參考標準；城市白領社區(qū)---建筑設計控制要素生活用水、消防水、中水、供暖、景觀用水、灌溉養(yǎng)護用水的設計方案和設備功能標準；供電系統(tǒng)方案和設備設施標準；電視電話互聯(lián)網(wǎng)絡的功能標準和設備標準；電梯系統(tǒng)的標準功能和配置檔次；其他智能化系統(tǒng)配置標準（門禁系統(tǒng)、園區(qū)電子公告、園區(qū)安防系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)等）；……城市白領社區(qū)---設備設施標準生活用水、消防水、中水、供暖、景觀用水、灌溉養(yǎng)護用水的設計方城市白領社區(qū)的物業(yè)服務相關標準城市白領社區(qū)的會所功能和營運參考模式城市白領社區(qū)---物業(yè)管理和會所服務標準城市白領社區(qū)的物業(yè)服務相關標準城市白領社區(qū)的會所功能和營運參綠色住宅綠色住宅技術在青年住宅里的應用范圍和品質(zhì)宣傳點提倡的生活

太陽能熱水、太陽能路燈外墻保溫指標透水磚、大樹綠色建筑材料運動健康的功能和服務時尚活力，動感社區(qū)的包裝內(nèi)容城市白領社區(qū)---品牌價值包裝點的選用綠色住宅城市白領社區(qū)---品牌價值包裝點的選用thanksthanks住宅產(chǎn)品線建設方案住宅產(chǎn)品線建設方案報告提綱第一部分：市場分類需求住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素建立住宅產(chǎn)品線的方法-----價值點分類組合法目標產(chǎn)品線類別和其價值特征第二部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價值點第三部分：產(chǎn)品線建設工作計劃的分解和數(shù)據(jù)庫工作建立指引附件：產(chǎn)品線的特征模版報告提綱第一部分：市場分類需求建立住宅產(chǎn)品線的方法-----關于住宅產(chǎn)品線建設工作的說明設計標準施工技術標準材料和設備選用標準平均利潤目標品牌價值傳遞目標企業(yè)分類品牌產(chǎn)品線市場分類需求企業(yè)品牌價值點運營管理和物業(yè)服務標準關于住宅產(chǎn)品線建設工作的說明設計標準施工技術標準材料和設備選第一部分：住宅產(chǎn)品市場的分類需求1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素2-建立住宅產(chǎn)品線的方法-----價值點分類組合法3-目標產(chǎn)品線類別和其價值特征第一部分：住宅產(chǎn)品市場的分類需求1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素復合地產(chǎn)旅游地產(chǎn)創(chuàng)意地產(chǎn)高科技地產(chǎn)文化地產(chǎn)開發(fā)的復合價值模式分類1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素復合地產(chǎn)開發(fā)的新城鎮(zhèn)建設郊區(qū)休閑養(yǎng)生郊區(qū)旅游度假城市便捷生活城市綜合商務生活1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素產(chǎn)品描述的生活方式分類新城鎮(zhèn)建設1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素產(chǎn)品產(chǎn)品研究的不同類別細分價值點--研究內(nèi)容loft建筑空間和生活方式小戶型青年公寓建筑空間和生活方式70/90產(chǎn)品建筑空間和生活方式精裝修公寓風格和品質(zhì)質(zhì)量老年公寓建筑功能和服務配置獨立廚衛(wèi)的加工和工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品模塊的工業(yè)化標準、成本花園洋房建筑藝術形式、空間形式、生活方式住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟性、效率、質(zhì)量、建筑空間和形式品牌產(chǎn)品線規(guī)劃特征、建筑風格、品質(zhì)質(zhì)量、建筑空間形式、服務標準……1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素產(chǎn)品價值點細分的研究產(chǎn)品研究的不同類別細分價值點--研究內(nèi)容loft建筑空間和生住宅產(chǎn)業(yè)化----〉經(jīng)濟性好、效率高、能耗低，質(zhì)量穩(wěn)定技術成熟和市場接受認可度提升----〉規(guī)?；僧a(chǎn)；----〉對傳統(tǒng)建造開發(fā)流程的壓力；1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢形成對中低端住宅產(chǎn)品的覆蓋住宅產(chǎn)業(yè)化----〉經(jīng)濟性好、效率高、能耗低，質(zhì)量穩(wěn)定技術成綜合土地開發(fā)（商務地產(chǎn)、復合地產(chǎn)、新城鎮(zhèn)建設等）----〉考驗資源整合能力----〉開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化程度綜合開發(fā)模式----〉土地價值的更大發(fā)掘和利用綜合開發(fā)----〉地產(chǎn)開發(fā)商向地產(chǎn)服務商轉(zhuǎn)變1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素開發(fā)綜合服務能力提高的需求綜合土地開發(fā)（商務地產(chǎn)、復合地產(chǎn)、新城鎮(zhèn)建設等）綜合開發(fā)模式生態(tài)環(huán)保、綠色健康生活的需求傳統(tǒng)文化價值和生活習慣的尊重和保護對城市生活方式改良的努力旅游休閑融入現(xiàn)代生活的消費觀社會人口結(jié)構(gòu)的變化家庭構(gòu)成結(jié)構(gòu)的變化1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素社會文化和社會結(jié)構(gòu)的變化因素生態(tài)環(huán)保、綠色健康生活的需求傳統(tǒng)文化價值和生活習慣的尊重和?？焖俪鞘谢凸?jié)約土地節(jié)約能源、能耗的國策房地產(chǎn)的市場化供應和政府保障供應1-住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素政策的傾向快速城市化和節(jié)約土地節(jié)約能源、能耗的國策房地產(chǎn)的市場化供應和提高企業(yè)的生產(chǎn)效率

建立開發(fā)流程的參考標準有效控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金成本和時間成本項目品質(zhì)保障---〉品牌價值傳遞

對開發(fā)模式、設計、材料使用、施工工藝、配套服務等內(nèi)容，建立參照標準；2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線建設的目的提高企業(yè)的生產(chǎn)效率項目品質(zhì)保障---〉品牌價值傳遞2-建立住借鑒各種開發(fā)模式的利弊和適用性與永泰企業(yè)文化和品牌建設相結(jié)合形成明確的指導性和參考規(guī)范易于管理、操作和學習易于維護和更新2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線建設的原則借鑒各種開發(fā)模式的利弊和適用性2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成2-建立住宅產(chǎn)品線的方法價值點組合地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成2-建立住宅地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市遠郊區(qū)商務區(qū)成熟居住區(qū)公園、水體區(qū)…高校，文化場所車站、碼頭…舊城改造區(qū)……2-建立住宅產(chǎn)品線的方法與土地相關的可用資源價值地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市遠郊區(qū)城市主要功能規(guī)劃拓展方向近郊人文資源、環(huán)境資源保護區(qū)域近郊新的城市功能核心區(qū)……2-建立住宅產(chǎn)品線的方法與土地相關的可用資源價值地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市遠郊區(qū)基于原有鎮(zhèn)的新城鎮(zhèn)旅游功能區(qū)域的居住用地自然景觀資源區(qū)域的居住用地……2-建立住宅產(chǎn)品線的方法與土地相關的可用資源價值地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成市區(qū)市郊區(qū)市地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成200萬平方以上的城市綜合功能開發(fā)50萬以上的大型社區(qū)50萬以下的小型居住區(qū)小規(guī)模居住項目25萬方以上的綜合體項目25萬方以下的小型綜合體項目2-建立住宅產(chǎn)品線的方法土地自身具備的資源整合力地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成200萬平方地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成容積率2.5以上，高層為主的住區(qū)容積率1.8~2.5，高層混合住區(qū)容積率1~1.8，小高層為主的住區(qū)容積率0.6~1.2，多層為主的住區(qū)容積率0.3~1.0，花園洋房、連排別墅、疊加別墅為主的社區(qū)容積率0.3~0.8，house獨幢住區(qū)容積率0.3以下，Villa住區(qū)2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品的形態(tài)因素地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成容積率2.5地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成基本保障類產(chǎn)品：廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、回遷房安居類產(chǎn)品：中小戶型、中等品質(zhì)商品房舒適類產(chǎn)品：中高等品質(zhì)享受生活類產(chǎn)品頂級產(chǎn)品2-建立住宅產(chǎn)品線的方法居住需求的不同層面和不同階段地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成基本保障類產(chǎn)地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成朝9晚5的普通工薪族，居家生活Soho人士，以家為工作場所的生活方式企業(yè)主、高管、職業(yè)經(jīng)理人、娛樂及體育界高收入群體、政府高官，第一居所，居家生活財富階層、高級官員的休閑生活—第二居所長期出差的商務人士，投資或第二置業(yè)2-建立住宅產(chǎn)品線的方法生活方式不同帶來的需求差異地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成朝9晚5的普地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成單身青年：0居室、1居室丁克家庭：1居室、2居室……和未成年子女一起的兩代人：2居室、2+1居室、3居室三代人同室：3居室和更多功能間婚戀二人：1居室、2居室空巢老人：1居室、2居室家庭度假類的：2居室及以上城市商務類的：0居室及以上2-建立住宅產(chǎn)品線的方法家庭結(jié)構(gòu)演變帶來的需求差異地段建設規(guī)模建設密度目標品質(zhì)目標生活狀態(tài)家庭構(gòu)成單身青年：0特定地段特征+建設規(guī)模目標消費人群--〉生活狀態(tài)+家庭發(fā)展狀況分類的目標生活特征產(chǎn)品線特征2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品的價值含義特定地段特征+建設規(guī)模目標消費人群--〉生活狀態(tài)+家市場容量大：存在大量、持續(xù)的需求；共性特征強：宜于建立標準化參數(shù)和流程；相對利潤率高；政策風險?。航Y(jié)合在正常的市場秩序之下的真實需求；并順應社會的政策變動傾向；2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)品線的研究方向選擇原則市場容量大：存在大量、持續(xù)的需求；2-建立住宅產(chǎn)品線的方法產(chǎn)不具備優(yōu)勢地段資源的城市規(guī)劃區(qū)；

待改造舊城區(qū)，傳統(tǒng)貧民區(qū)；有噪音、空氣污染或其他不利于高品質(zhì)生活因素的地塊；臨近車站、碼頭等人流集中區(qū)域，環(huán)境受到外部沖擊比較大的地塊；尚未發(fā)展成熟配套的區(qū)域；

……3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅰ城市中檔住宅地段特征不具備優(yōu)勢地段資源的城市規(guī)劃區(qū)；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特50~100萬平方的復合住區(qū)開發(fā)；50萬平方以下的居住社區(qū)項目開發(fā)；Ⅰ城市中檔住宅規(guī)模和形態(tài)特征容積率在2.5以上的高層住宅容積率在1.8~2.5的高層、小高層混合住宅二線城市還包括1.0~1.8的小高層住宅三線城市包括市區(qū)、近郊區(qū)的多層住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征50~100萬平方的復合住區(qū)開發(fā)；Ⅰ城市中檔住宅容積率在2.城市中低收入人群；朝九晚五的普通工薪階層；第一居所的功能需求；過渡性住房；單身青年、新婚家庭、三口之家、老人住宅……家庭結(jié)構(gòu)：0居、1居、2居、2+1居，小3居；經(jīng)濟性戶型Ⅰ城市中檔住宅客戶群特征3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征城市中低收入人群；家庭結(jié)構(gòu)：Ⅰ城市中檔住宅3-目標產(chǎn)品線的類生活方式：公交和軌道交通連接城市主要功能區(qū)；便捷的日常購物環(huán)境；傾向于戶外活動和交往；不同類別的人群，覆蓋各年齡段和階層；電影類文化娛樂和休閑需求；常規(guī)的物業(yè)服務；托兒所、小學校等教育機構(gòu)配置；生活形式和居住環(huán)境多樣化，內(nèi)容豐富；覆蓋對中檔住宅需求的人群；配套設施以基礎的居家生活需求為出發(fā)點；綜合社區(qū)和居住區(qū)大規(guī)模開發(fā)Ⅰ城市中檔住宅產(chǎn)品類別細分1---康居社區(qū)3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征生活方式：覆蓋對中檔住宅需求的人群；Ⅰ城市中檔住宅1---康生活方式：公交和軌道交通連接城市核心區(qū)；便捷的日常購物環(huán)境；與朋友聚會；電影類文化娛樂和運動場地需求；常規(guī)的物業(yè)服務；托兒所、小學校等教育機構(gòu)配置；現(xiàn)代風格；簡單、簡潔，內(nèi)容豐富；快節(jié)奏和多變的氛圍以年輕人為主要目標購房群體；在配套設施設置、建筑功能設計、風格選擇傾向等方面以年輕人的生活習慣為模版對20~35歲階段的成長型家庭訂制Ⅰ城市中檔住宅產(chǎn)品類別細分2---城市白領社區(qū)3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征生活方式：以年輕人為主要目標購房群體；Ⅰ城市中檔住宅2---生活方式：公交和軌道交通連接城市核心區(qū)；便捷的日常購物環(huán)境；與家人聚會；醫(yī)院；老人社區(qū)保障服務；針對老人活動的設計；老人戶內(nèi)外健身活動場；室內(nèi)公共交流娛樂休閑活動功能；以退休老人為主要客戶群體的項目；購買力中等的養(yǎng)老社區(qū)；提供老人交往活動、豐富生活、安度晚年的居住環(huán)境Ⅰ城市中檔住宅產(chǎn)品類別細分3---中檔老年人公寓3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征生活方式：以退休老人為主要客戶群體的項目；Ⅰ城市中檔住宅3-建設資金成本低；建設技術難度小，銷售速度快、成本回收快；宜于標準化；利潤集中在開發(fā)建設帶來的價值增值，平均利潤率低；不易于塑造產(chǎn)品品牌；政策和市場風險度低；Ⅰ城市中檔住宅開發(fā)特征3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征建設資金成本低；Ⅰ城市中檔住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征開發(fā)成本控制：與目標客戶相匹配的材料標準—設備—工藝—技術；品質(zhì)控制：社區(qū)風格、景觀特征、社區(qū)服務標準化，設備配置選用、材料選用和施工工藝標準化；戶型平面和功能的標準化；商業(yè)和配套、物業(yè)服務標準化；維護和運營的管理成本的控制；經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇和利潤目標設定；Ⅰ城市中檔住宅產(chǎn)品主要控制點3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征開發(fā)成本控制：與目標客戶相匹配的材料標準—設備—工藝—園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收管理、運動交往空間標準、配套商業(yè)、安全系統(tǒng)、停車管理……建筑的形態(tài)要素：風格要素、戶型單元、功能空間、舒適性（光、熱、聲音）；材料和設備設施標準；主要技術工藝標準；軟件要素：視覺環(huán)境要素、認同感的訴求形式、服務標準Ⅰ城市中檔住宅產(chǎn)品線控制要素3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收管城市康居社區(qū)----No.1市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項目；涵蓋各類別中等收入人群；開發(fā)規(guī)模較大；以開發(fā)增值為主要利潤點，高層高密度小戶型公寓；以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征；技術難度小，分期開發(fā)，建設速度快，回收資金快；平均利潤低，品牌價值低主要研究類別選取3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征城市康居社區(qū)----No.1市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項目；針對年輕的家庭構(gòu)成；開發(fā)規(guī)模較??；或者是大規(guī)模開發(fā)中的局部；以開發(fā)增值為主要利潤點，高層高密度小戶型公寓；以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征；技術難度小，建設速度快，回收資金快；平均利潤低，品牌價值低城市白領社區(qū)----No.2主要研究類別選取3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征市區(qū)舊城及近郊改造類的青年住區(qū)項目；城市白領社區(qū)----No擁有稀缺地段價值資源的地塊；中央居住區(qū)—CLD城市景觀居住---靠近公園、景觀水體；城市人文居住社區(qū)---臨近高校、傳統(tǒng)文化保護資源的居住用地；傳統(tǒng)高檔社區(qū)---在成型的高級居住生活圈里的項目；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅱ城市高檔住宅地段特征擁有稀缺地段價值資源的地塊；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅱ中小規(guī)模，50萬以下；多種建筑形態(tài)；以滿足舒適、享受生活為標準的品質(zhì)塑造要求；高收入群體；第一居所；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅱ城市高檔住宅規(guī)模和其他特征中小規(guī)模，50萬以下；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅱ城市高財富階層高級管理人員企業(yè)主生活方式：便捷的出行—酒店、會館、辦公樓、機場；便捷的出入高級購物消費及文化休閑場所；與朋友和客戶便利交往的場所；方便快速的信息接受；便利的生活服務：洗衣、購物、接送、預訂各類遠程服務；開敞大氣、高雅華麗；注重材料、品牌、品質(zhì)、形象……Ⅱ城市高檔住宅產(chǎn)品類別細分1---城市商務住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征財富階層生活方式：Ⅱ城市高檔住宅1---城市商務住宅3-目標財富階層政府高級官員其他高收入者生活方式：安靜優(yōu)雅的內(nèi)外部環(huán)境；私密性與自然的接觸和交流空間；注重家庭生活和鄰里的關系；關心品質(zhì)、質(zhì)量、品位；提供便利的生活和高品質(zhì)服務；Ⅱ城市高檔住宅產(chǎn)品類別細分2---城市景觀住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征財富階層生活方式：Ⅱ城市高檔住宅2---城市景觀住宅3-目標財富階層藝術家、學者文藝界高收入人士高級官員生活方式：具有特定屬性的人群集結(jié)；特定的價值認同；特定的生活方式認同；私密、獨享、低調(diào)；周到尊貴的服務、俱樂部生活；注重品質(zhì)、細節(jié)Ⅱ城市高檔住宅產(chǎn)品類別細分3---城市人文住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征財富階層生活方式：Ⅱ城市高檔住宅3---城市人文住宅3-目標開發(fā)投入成本高；開發(fā)平均周期長；獲得認知的時間長，銷售周期長；要求資源整合力強；平均利潤高；易于塑造和形成品牌；市場和政策風險大；Ⅱ城市高檔住宅開發(fā)特征3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征開發(fā)投入成本高；Ⅱ城市高檔住宅3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征對周邊環(huán)境資源的充分發(fā)掘和利用；對可調(diào)用地產(chǎn)配套資源的整合；建筑與非建筑形式的和諧統(tǒng)一，與建筑風格、社區(qū)風貌和社區(qū)精神特征的一致；積極的空間；身心健康的要素；舒適度；塑造社區(qū)文化的要素的管理：顏色、符號、形式和功能；材料-設備-技術-工藝的管理；戶型；配套和服務Ⅱ城市高檔住宅產(chǎn)品線的基礎3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征對周邊環(huán)境資源的充分發(fā)掘和利用；Ⅱ城市高檔住宅3-目標產(chǎn)品線園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收、運動交往場所、配套商業(yè)、安全系統(tǒng)、停車管理……建筑的形態(tài)要素：風格、戶型單元、功能空間、舒適性（光、熱、聲音）；材料和設備設施標準；技術工藝標準；軟件要素：視覺環(huán)境要素、歸屬和認同感的心理需求、服務標準；新材料新技術和新理念的應用；Ⅱ城市高檔住宅產(chǎn)品線的控制要素3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征園區(qū)的規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈具、植物、水景觀系統(tǒng)、垃圾回收、市區(qū)中高密度住宅建設項目；以高層公寓為主，多層住宅或花園洋房的混合形態(tài)；開發(fā)規(guī)模在50萬平米以下；開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務增值；中等面積、大面積戶型；技術復合度高，建設速度相對較慢，回收資金慢；利潤高，品牌價值高城市高級公寓----No.3主要研究類別選取3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征市區(qū)中高密度住宅建設項目；城市高級公寓----No.3主要研市區(qū)或近郊的低密度住宅建設項目；以聯(lián)排、高密度獨棟、或者疊加別墅為主；開發(fā)規(guī)模在20萬平米以下；開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務增值；大戶型；技術復合度高，建設速度相對較慢，回收資金慢；利潤高，品牌價值高；城市別墅----No.4主要研究類別選取3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征市區(qū)或近郊的低密度住宅建設項目；城市別墅----No.4主要城市遠郊區(qū)，依托于相對獨立的生活配套和市政工程；50萬平米以下的居住區(qū)開發(fā)；獨立或從屬于新城鎮(zhèn)；有優(yōu)良的自然資源；容積率在0.5~1.0的開發(fā)項目，以花園洋房和聯(lián)排、疊加別墅為主的項目；容積率在0.5以下的house項目；容積率在0.3以下的villa項目；高品質(zhì)建設；目標人群：企業(yè)主、高級管理人員、高級官員；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅲ郊區(qū)別墅項目特征城市遠郊區(qū)，依托于相對獨立的生活配套和市政工程；3-目標產(chǎn)品與市區(qū)有快速路連接，能夠便捷到達城市核心區(qū)有較好的景觀或環(huán)境資源以聯(lián)排、疊加、疊拼等形式為主，兼有高密度的獨棟等形態(tài)以家庭居住為主要目的第一居所高端客群3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品類別細分1---郊區(qū)house與市區(qū)有快速路連接，能夠便捷到達城市核心區(qū)以家庭居住為主要目離市區(qū)較遠有優(yōu)良的自然景觀資源或人文資源以獨棟或者雙拼別墅為主

山地別墅海景或海島別墅河景或湖泊景觀別墅高爾夫別墅……以家庭居住為主要目的第二居所3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品類別細分2---郊區(qū)villa離市區(qū)較遠以家庭居住為主要目的3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征依托于旅游資源有統(tǒng)一的酒店或度假村管理和提供服務多種產(chǎn)權所有形式溫泉度假村滑雪度假村游艇俱樂部避暑勝地度假村……以旅游休閑度假為主要功用分時使用，短期居住投資3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品類別細分3---度假村別墅，旅游用地依托于旅游資源以旅游休閑度假為主要功用3-目標產(chǎn)品線的類別和郊區(qū)house,與城市別墅有很大共性，歸為一類研究----No.4離市區(qū)較近的低密度住宅建設項目；有便捷的交通與市區(qū)連接；以聯(lián)排、高密度獨棟house、或者疊加別墅為主；開發(fā)規(guī)模在20萬平米以下；開發(fā)增值+文化附加價值增值+服務增值；大戶型；技術復合度高，建設速度相對較慢，回收資金慢；利潤水平中，品牌價值高；主要研究類別選取3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征郊區(qū)house,與城市別墅有很大共性，歸為一類研究----N開發(fā)周期：籌備時間彈性大，周期長；成本：投入成本大，技術難度高，回收速度慢；品牌價值高，市場培養(yǎng)接受和認可的需求時間長；市場和政策風險大；Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品線的特征3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征開發(fā)周期：籌備時間彈性大，周期長；Ⅲ郊區(qū)別墅3-目標產(chǎn)品線的對景觀和自然環(huán)境資源的發(fā)掘和利用；基礎設施與客群相匹配的建筑風貌和社區(qū)風貌選擇；影響社區(qū)文化的要素定制：色彩符號形式和功能；設計質(zhì)量，建造質(zhì)量、材料工藝以及設備選用的標準；戶型及裝修；配套建設和提供的服務標準；Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品線控制點3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征對景觀和自然環(huán)境資源的發(fā)掘和利用；Ⅲ郊區(qū)別墅3-目標產(chǎn)品線的園區(qū)規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈光、植物、景觀水系統(tǒng)、垃圾回收、活動交往、會所、停車……建筑形態(tài)要素：風格、戶型單元、功能空間、增加舒適度的技術、材料和設備、工藝和技術標準……產(chǎn)品軟件附加要素：環(huán)境視覺、服務新材料和新技術的應用……Ⅲ郊區(qū)別墅產(chǎn)品線控制要素3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征園區(qū)規(guī)劃形態(tài)要素：道路、燈光、植物、景觀水系統(tǒng)、垃圾回收、活拆遷項目里的回遷住宅、政府指定開發(fā)的保障用房項目（廉租房、限價房、經(jīng)濟適用房……）；主要針對中低收入群體和回遷居民；項目多在偏遠或者不具備資源優(yōu)勢的區(qū)域；利潤低，品牌效應低；控制配置標準、材料選用標準、施工工藝，以期使開發(fā)有適當?shù)男詢r比；控制成本是建設各環(huán)節(jié)的關鍵因素；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅳ中低端住宅項目特征拆遷項目里的回遷住宅、政府指定開發(fā)的保障用房項目（廉租房、限新城鎮(zhèn)建設：獨立于原有城市之外的城市功能建設；5萬人以上的居住規(guī)模；200萬方以上開發(fā)量；包括一級土地規(guī)劃開發(fā)和二級土地開發(fā)兩個階段；多種土地功能屬性；自身功能配套完善；包括多種類別住宅，吸引不同層次的人群，以多樣化形態(tài)和生活方式形成有活力和吸引力的新城市生活；遵循新城市主義是指導新城鎮(zhèn)建設的原則；3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅴ新城鎮(zhèn)建設和新農(nóng)村建設新城鎮(zhèn)建設：3-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征Ⅴ新城鎮(zhèn)建設和新農(nóng)城市康居社區(qū)----No.1城市白領社區(qū)----No.2城市高級公寓----No.3城市別墅和郊區(qū)house----No.43-目標產(chǎn)品線的類別和價值特征4類常規(guī)目標產(chǎn)品線城市康居社區(qū)----No.1城市白領社區(qū)----No.2城市第二部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價值點1-住宅市場常見的品牌價值類型2-地產(chǎn)的品牌價值分析3-地產(chǎn)企業(yè)價值品牌產(chǎn)品線的形成第二部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價值點1-住宅市場常見的品牌價值類型運動