項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件

—中建大公館項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理—中建大公館項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理1中建大公館實(shí)景展現(xiàn)（Click）中建大公館實(shí)景展現(xiàn)2

品質(zhì)概念：為了判斷其制品或部品是否達(dá)到其使用目的與顧客的約定的評價對象和固有的性質(zhì)。品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享3品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享品質(zhì)管理的目的最大程度滿足客戶現(xiàn)在及未來的需求品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享品質(zhì)管理的目的4品質(zhì)管理的6大誤區(qū)1、差不多先生與馬虎小姐2、品質(zhì)越高，成本越高=品質(zhì)需要花錢3、錯在一線員工4、銷量第一，品質(zhì)滯后5、成本第一，品質(zhì)第二6、1%失誤不算什么，任何失誤都有特殊性品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享品質(zhì)管理的6大誤區(qū)品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享5品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享上海公司

品質(zhì)管理過程中四要點(diǎn)

樹立理念強(qiáng)化意識

步調(diào)一致

制度保障品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享上海公司

品質(zhì)管理過程中四要點(diǎn)

樹立理念6品質(zhì)管理=全生產(chǎn)鏈協(xié)同=全面質(zhì)量控制管理全員、全過程品質(zhì)管理，打造高品質(zhì)項(xiàng)目為目標(biāo)，以滿足客戶為最終目的品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享品質(zhì)管理=全生產(chǎn)鏈協(xié)同=全面質(zhì)量控制管理品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享7中建大公館品質(zhì)管理分享目錄一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗三、成本決定控制，控制在于過程

項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件8貴胄之地土地屬性、核心地段1.0容積率、最后一片生態(tài)濕地14座學(xué)府為鄰、位于第3代國際社區(qū)外灘以北10公里半徑內(nèi)唯一城市別墅項(xiàng)目一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)9貴胄土地屬性、核心地段1.0容積率、最后一片生態(tài)濕地一、市項(xiàng)目屬性、歷史使命中建大公館項(xiàng)目定位為城市中心純別墅項(xiàng)目，要求打造符合客戶目前及未來需求的豪宅產(chǎn)品，擁有豪宅別墅產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。品質(zhì)一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)項(xiàng)目屬性、歷史使命中建大公館項(xiàng)目定位為城市中心純別墅項(xiàng)目，要10降本增效、過程控制在保證品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，尤其是地王項(xiàng)目，如何打造豪宅產(chǎn)品，降本增效和成本控制則成為項(xiàng)目品質(zhì)管理的重中之重。成本一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)降本增效、過程控制在保證品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，尤其是地王項(xiàng)目，如11突破貴胄之地成本品質(zhì)一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)突破貴胄之地成本品質(zhì)一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)1210大突破一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)綜合地塊屬性，項(xiàng)目品質(zhì)及成本等多方面的考慮，意味著中建大公館項(xiàng)目在定位之初，只有突破傳統(tǒng)，打開思路，方能做出被市場、客戶認(rèn)可的項(xiàng)目。10大突破一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)綜合地塊屬性，項(xiàng)目13土地性質(zhì)由普通到別墅拍賣取得的土地性質(zhì)為普通商品住宅，當(dāng)時園區(qū)內(nèi)禁止建設(shè)別墅類地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在經(jīng)過多方努力和溝通后，該地塊設(shè)置類獨(dú)棟別墅低層住宅得到允許。1一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)土地性質(zhì)拍賣取得的土地性質(zhì)為普通商品住宅，當(dāng)時園區(qū)內(nèi)禁止建設(shè)14限墅限墅15商業(yè)面積將10%的商業(yè)面積變成了住宅，可售比達(dá)到98.6%2一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)商業(yè)面積2一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)16項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件17項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件18建筑密度由≤25%到≤30%建筑密度由≤25%提升到≤30%。在有限的土地內(nèi)產(chǎn)出最大的貨量。3一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)建筑密度建筑密度由≤25%提升到≤30%。在有限的土地內(nèi)產(chǎn)出19項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件20建筑高度由20米到23米多層的建筑高度由20米提升到23米；由低層不高于10米到突破到11米。由此，大小獨(dú)棟產(chǎn)品的首層由3.6米突破到3.9米，疊加產(chǎn)品首層層高3.6米，標(biāo)準(zhǔn)層高達(dá)到3.2米。4一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)建筑高度多層的建筑高度由20米提升到23米；由低層不高于1021項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件22小區(qū)標(biāo)高由0.3米到1.2米小區(qū)道路標(biāo)高高于市政道路標(biāo)高0.3米以內(nèi)，提升到1.2米，即室內(nèi)正負(fù)高于市政道路2.2米。地下一層達(dá)到了4.4米全明半地下附送空間。做到下挖兩層，地下兩層均為附贈空間；車位比例達(dá)到1：2，贈送空間做到了極致和最大化。5一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)小區(qū)標(biāo)高小區(qū)道路標(biāo)高高于市政道路標(biāo)高0.3米以內(nèi)，提升到1.23項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件24

高附贈的最后盛宴440m2=1200m2地下闊綽空間500m2地下室5個車位附贈高附贈的最后盛宴地下闊綽空間25民防面積由3萬m2到4000m2原指標(biāo)按建筑物基地面積設(shè)置人防，項(xiàng)目需逾3萬m2的民防面積，經(jīng)過多方努力和協(xié)調(diào)溝通，將地下集中人防面積爭取到4000m2。6一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)民防面積原指標(biāo)按建筑物基地面積設(shè)置人防，項(xiàng)目需逾3萬m2的民26項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件27公建配套由計(jì)容2350m2到1460m2公建配套面積將2350平米縮減到1460平米，將社區(qū)活動中心（560平方米）、居委會（200平方米）和托老所的（面積1000平方米）的部分功能放在地下一層和閣樓。7一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)公建配套公建配套面積將2350平米縮減到1460平米，將社區(qū)28社區(qū)活動中心衛(wèi)生服務(wù)點(diǎn)居委會托老所社區(qū)活動中心衛(wèi)生服務(wù)點(diǎn)居委會托老所29控線要求3米，連線退界VS直接內(nèi)退原退界線為道路規(guī)劃紅線直線段與曲線切點(diǎn)的連線退界3米，現(xiàn)行建筑控制線是按規(guī)劃道路紅線及曲線直接內(nèi)退3米的曲線計(jì)算。8一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)控線要求原退界線為道路規(guī)劃紅線直線段與曲線切點(diǎn)的連線退界3米30項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件31綠地率35%VS35%（含私家庭院綠化）將35%的綠地率中，爭取到將贈送的私家庭院綠化面積共同計(jì)入統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。9一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)綠地率將35%的綠地率中，爭取到將贈送的私家庭院綠化面積共同32

景觀讓35%>35%高密度、覆土有限景觀讓35%>35%高密度、覆土有限33項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件34公共通道由必須到不設(shè)置原指標(biāo)要求基地設(shè)置綠色公共通道，控制寬度不小于12米，必須保證通道之間的順暢銜接；現(xiàn)行指標(biāo)則不設(shè)置公共通道。10一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)公共通道原指標(biāo)要求基地設(shè)置綠色公共通道，控制寬度不小于12米35

36天下大事，必做于細(xì)

—從改變觀念著手二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗天下大事，必做于細(xì)二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗37二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗99大手段用心才能看得見

——細(xì)節(jié)的實(shí)質(zhì)二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗99大手段用心才能看得見38品質(zhì)

品質(zhì)品質(zhì)與質(zhì)量密不可分二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗品質(zhì)品質(zhì)與質(zhì)量密不可分二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗39產(chǎn)品功能細(xì)節(jié)地上、地下統(tǒng)籌設(shè)計(jì)為保證產(chǎn)品使用功能合理化，加強(qiáng)產(chǎn)品高附加值，地下一層使用功能與地上結(jié)合。1二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗產(chǎn)品功能細(xì)節(jié)為保證產(chǎn)品使用功能合理化，加強(qiáng)產(chǎn)品高附加值，地下40二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗為保證產(chǎn)品使用功能合理化，加強(qiáng)產(chǎn)品高附加值，地下一層使用功能與地上結(jié)合。戶型方面力求創(chuàng)新，緊密圍繞別墅產(chǎn)品特征細(xì)節(jié)，努力做到:（1）內(nèi)部空間需求最大化、功能空間實(shí)用性、使用空間靈活性（2）外部空間獨(dú)享性、私密性和私有化；（3）物超所值，全方位立體式附加空間：（4）上贈閣樓、下送陽光地下室，橫有露臺，地面有花園，獨(dú)門獨(dú)戶，電梯直達(dá)。二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗為保證產(chǎn)品使用功41提亮地下一層，實(shí)現(xiàn)“雙首層”豐富地下二層，拓展生活功能提亮地下一層，實(shí)現(xiàn)“雙首層”豐富地下二層，拓展生活功能42部品研究反復(fù)推敲、細(xì)節(jié)為王

入戶門、鐵藝欄桿、窗、柱、線腳、磚、瓦每一個細(xì)節(jié)必須反復(fù)推敲2二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗部品研究入戶門、鐵藝欄桿、窗、柱、線腳、磚、瓦每一個細(xì)節(jié)必須43項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件44鐵藝的式樣、材質(zhì)、斷面形式、表面肌理、安裝方式、鑄造工藝、搭接構(gòu)造和價格等多方面考慮。二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗鐵藝的式樣、材質(zhì)、斷面形式、表面肌理、安裝方式、鑄造工藝、搭45細(xì)化設(shè)計(jì)全專業(yè)細(xì)化二次設(shè)計(jì)立面深化設(shè)計(jì)石材幕墻專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)弱電智能化專業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)識導(dǎo)視設(shè)計(jì)銷售用效果圖和戶型圖設(shè)計(jì)門窗專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)入戶門專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)鐵藝專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)3二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗細(xì)化設(shè)計(jì)立面深化設(shè)計(jì)3二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗46項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件47實(shí)施落實(shí)樣板墻、材料封樣設(shè)計(jì)方案提案、定稿、施工送樣、施工小樣、1：1樣板墻全程控制4二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗實(shí)施落實(shí)設(shè)計(jì)方案提案、定稿、施工送樣、施工小樣、1：1樣板墻48依據(jù)立面成本控制，對面磚的品種、顏色、質(zhì)感、面狀、勾縫等方面精細(xì)對比選擇二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗依據(jù)立面成本控制，對面磚的品種、顏色、質(zhì)感、面狀、勾縫等方面49法規(guī)規(guī)范的挖掘充分挖掘、合理利用深入挖掘設(shè)計(jì)規(guī)范要求，利用坡屋頂及南北退臺處理，節(jié)省日照間距，充分挖掘土地價值。5二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗法規(guī)規(guī)范的挖掘深入挖掘設(shè)計(jì)規(guī)范要求，利用坡屋頂及南北退臺處理50常規(guī)做法的突破由必須到可能原上海市規(guī)范要求，住宅避雷裝置，必須采用避雷帶，施工難度大，且極其影響美觀，后經(jīng)多方設(shè)計(jì)咨詢，在前期部配合，實(shí)現(xiàn)最少量的避雷針解決。6二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗常規(guī)做法的突破原上海市規(guī)范要求，住宅避雷裝置，必須采用避雷帶51避雷是明敷做法與別墅定位不協(xié)調(diào)，施工難度大。原避雷做法現(xiàn)避雷做法

二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗避雷是明敷做法與別墅定位不協(xié)調(diào)，施工難度大。原避雷做法現(xiàn)避52品質(zhì)匹配的投入成本檔次匹配的部品別墅、疊拼部品成本標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置（窗、門、石材面積）、下沉庭院墻面次要部位采用真石漆替代石材；采用混凝土屋面瓦替代石片瓦，在保證外觀質(zhì)量的前提下降低成本。7二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗53品質(zhì)匹配的投入成本別墅、疊拼部品成本標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置（窗、門、石石板瓦水泥瓦售樓處采用了豪宅常用的石板瓦，實(shí)踐后發(fā)現(xiàn)石板瓦的施工難度與后期維護(hù)難度大，之后改用拉法基的水泥瓦，即保證了屋面的效果與性能，同時保證了施工的工期和后期維護(hù)的方便二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗石板瓦水泥瓦售樓處采用了豪宅常用的石板瓦，實(shí)踐后發(fā)現(xiàn)石板瓦的54材料研究常規(guī)不一定最優(yōu)經(jīng)過大量比較和調(diào)查，并經(jīng)過多輪式樣和1：1樣板墻實(shí)驗(yàn)，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)，率先使用進(jìn)口的石材，價格低于大量使用的國產(chǎn)品種。8二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗材料研究經(jīng)過大量比較和調(diào)查，并經(jīng)過多輪式樣和1：1樣板墻實(shí)驗(yàn)55建筑立面石材效果二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗建筑立面石材效果二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗56施工做法研究成本與質(zhì)量的平衡在擴(kuò)初及施工圖階段，組織各部門、各專業(yè)技術(shù)人員對工程做法進(jìn)行詳細(xì)研究，使材料和施工費(fèi)用雙控制。9二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗施工做法研究在擴(kuò)初及施工圖階段，組織各部門、各專業(yè)技術(shù)人員對57高品質(zhì)≠高成本花小錢也能辦大事，低成本也能鑄就高品質(zhì)三、成本決定控制，控制在于過程高品質(zhì)≠高成本三、成本決定控制，控制在于過程58質(zhì)量進(jìn)度成本事前事中事后橫向縱向三、成本決定控制，控制在于過程質(zhì)量進(jìn)度成本事前事中事后橫向縱向三、成本決定控59三、成本決定控制，控制在于過程

55種措施成本制度化控制、費(fèi)用最佳化應(yīng)用.運(yùn)用5種措施在中建大公館項(xiàng)目上，將成本在事前，事中，事后過程化嚴(yán)密控制。三、成本決定控制，控制在于過程55種措施成本制度化控制、費(fèi)60全過程成本控制成本快測與設(shè)計(jì)修改堅(jiān)持方案、招標(biāo)前施工圖、施工圖中期全程成本快測，使成本設(shè)計(jì)控制流程化。立面石材線條經(jīng)成本快測進(jìn)行設(shè)計(jì)簡化，節(jié)省成本。1三、成本決定控制，控制在于過程全過程成本控制堅(jiān)持方案、招標(biāo)前施工圖、施工圖中期全程成本快測61項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件62全專業(yè)多方案比較看不到的成本可視由于上海地區(qū)地質(zhì)情況復(fù)雜，地下成本較高，為使圍護(hù)成本可以在設(shè)計(jì)階段得以控制，組織外請專家組進(jìn)行專題討論，并在投標(biāo)中進(jìn)行多方案比較，簡化地庫輪廓，大大降低成本投入。2三、成本決定控制，控制在于過程全專業(yè)多方案比較由于上海地區(qū)地質(zhì)情況復(fù)雜，地下成本較高，為使63全鏈條控制由源頭控制產(chǎn)品質(zhì)量全程派人監(jiān)控材料、部品生產(chǎn)供應(yīng)，如面磚、木飾面、石材等，保證供貨質(zhì)量。3三、成本決定控制，控制在于過程全鏈條控制全程派人監(jiān)控材料、部品生產(chǎn)供應(yīng)，如面磚、木飾面、64到面磚廠家進(jìn)行生產(chǎn)監(jiān)督，對加工的過程進(jìn)行管控，確保供貨時間和產(chǎn)品質(zhì)量。料場風(fēng)化烘干磚塊劈開磚塊成型三、成本決定控制，控制在于過程到面磚廠家進(jìn)行生產(chǎn)監(jiān)督，對加工的過程進(jìn)行管控，確保供貨時間和65全配置現(xiàn)場技術(shù)管理不間斷的技術(shù)改善工程、設(shè)計(jì)、合約現(xiàn)場辦公解決技術(shù)問題4三、成本決定控制，控制在于過程66全配置現(xiàn)場技術(shù)管理工程、設(shè)計(jì)、合約現(xiàn)場辦公解決技術(shù)問題4三、項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件67全員整體計(jì)劃制定、監(jiān)督、執(zhí)行=全體集合公司各部門制定整體計(jì)劃，協(xié)同執(zhí)行5三、成本決定控制，控制在于過程全員整體計(jì)劃制定、公司各部門制定整體計(jì)劃，協(xié)同執(zhí)行5三、成本68整體計(jì)劃，協(xié)同執(zhí)行整體計(jì)劃，協(xié)同執(zhí)行69項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件70

謝謝聆聽！品質(zhì)管理需要熱情、創(chuàng)新、更需要堅(jiān)持

謝謝聆聽！71

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品質(zhì)概念：為了判斷其制品或部品是否達(dá)到其使用目的與顧客的約定的評價對象和固有的性質(zhì)。品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享74品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享品質(zhì)管理的目的最大程度滿足客戶現(xiàn)在及未來的需求品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享品質(zhì)管理的目的75品質(zhì)管理的6大誤區(qū)1、差不多先生與馬虎小姐2、品質(zhì)越高，成本越高=品質(zhì)需要花錢3、錯在一線員工4、銷量第一，品質(zhì)滯后5、成本第一，品質(zhì)第二6、1%失誤不算什么，任何失誤都有特殊性品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享品質(zhì)管理的6大誤區(qū)品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享76品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享上海公司

品質(zhì)管理過程中四要點(diǎn)

樹立理念強(qiáng)化意識

步調(diào)一致

制度保障品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享上海公司

品質(zhì)管理過程中四要點(diǎn)

樹立理念77品質(zhì)管理=全生產(chǎn)鏈協(xié)同=全面質(zhì)量控制管理全員、全過程品質(zhì)管理，打造高品質(zhì)項(xiàng)目為目標(biāo)，以滿足客戶為最終目的品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享品質(zhì)管理=全生產(chǎn)鏈協(xié)同=全面質(zhì)量控制管理品質(zhì)管理觀點(diǎn)分享78中建大公館品質(zhì)管理分享目錄一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗三、成本決定控制，控制在于過程

項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件79貴胄之地土地屬性、核心地段1.0容積率、最后一片生態(tài)濕地14座學(xué)府為鄰、位于第3代國際社區(qū)外灘以北10公里半徑內(nèi)唯一城市別墅項(xiàng)目一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)80貴胄土地屬性、核心地段1.0容積率、最后一片生態(tài)濕地一、市項(xiàng)目屬性、歷史使命中建大公館項(xiàng)目定位為城市中心純別墅項(xiàng)目，要求打造符合客戶目前及未來需求的豪宅產(chǎn)品，擁有豪宅別墅產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。品質(zhì)一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)項(xiàng)目屬性、歷史使命中建大公館項(xiàng)目定位為城市中心純別墅項(xiàng)目，要81降本增效、過程控制在保證品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，尤其是地王項(xiàng)目，如何打造豪宅產(chǎn)品，降本增效和成本控制則成為項(xiàng)目品質(zhì)管理的重中之重。成本一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)降本增效、過程控制在保證品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，尤其是地王項(xiàng)目，如82突破貴胄之地成本品質(zhì)一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)突破貴胄之地成本品質(zhì)一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)8310大突破一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)綜合地塊屬性，項(xiàng)目品質(zhì)及成本等多方面的考慮，意味著中建大公館項(xiàng)目在定位之初，只有突破傳統(tǒng)，打開思路，方能做出被市場、客戶認(rèn)可的項(xiàng)目。10大突破一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)綜合地塊屬性，項(xiàng)目84土地性質(zhì)由普通到別墅拍賣取得的土地性質(zhì)為普通商品住宅，當(dāng)時園區(qū)內(nèi)禁止建設(shè)別墅類地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在經(jīng)過多方努力和溝通后，該地塊設(shè)置類獨(dú)棟別墅低層住宅得到允許。1一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)土地性質(zhì)拍賣取得的土地性質(zhì)為普通商品住宅，當(dāng)時園區(qū)內(nèi)禁止建設(shè)85限墅限墅86商業(yè)面積將10%的商業(yè)面積變成了住宅，可售比達(dá)到98.6%2一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)商業(yè)面積2一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)87項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件88項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件89建筑密度由≤25%到≤30%建筑密度由≤25%提升到≤30%。在有限的土地內(nèi)產(chǎn)出最大的貨量。3一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)建筑密度建筑密度由≤25%提升到≤30%。在有限的土地內(nèi)產(chǎn)出90項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件91建筑高度由20米到23米多層的建筑高度由20米提升到23米；由低層不高于10米到突破到11米。由此，大小獨(dú)棟產(chǎn)品的首層由3.6米突破到3.9米，疊加產(chǎn)品首層層高3.6米，標(biāo)準(zhǔn)層高達(dá)到3.2米。4一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)建筑高度多層的建筑高度由20米提升到23米；由低層不高于1092項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件93小區(qū)標(biāo)高由0.3米到1.2米小區(qū)道路標(biāo)高高于市政道路標(biāo)高0.3米以內(nèi)，提升到1.2米，即室內(nèi)正負(fù)高于市政道路2.2米。地下一層達(dá)到了4.4米全明半地下附送空間。做到下挖兩層，地下兩層均為附贈空間；車位比例達(dá)到1：2，贈送空間做到了極致和最大化。5一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)小區(qū)標(biāo)高小區(qū)道路標(biāo)高高于市政道路標(biāo)高0.3米以內(nèi)，提升到1.94項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件95

高附贈的最后盛宴440m2=1200m2地下闊綽空間500m2地下室5個車位附贈高附贈的最后盛宴地下闊綽空間96民防面積由3萬m2到4000m2原指標(biāo)按建筑物基地面積設(shè)置人防，項(xiàng)目需逾3萬m2的民防面積，經(jīng)過多方努力和協(xié)調(diào)溝通，將地下集中人防面積爭取到4000m2。6一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)民防面積原指標(biāo)按建筑物基地面積設(shè)置人防，項(xiàng)目需逾3萬m2的民97項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件98公建配套由計(jì)容2350m2到1460m2公建配套面積將2350平米縮減到1460平米，將社區(qū)活動中心（560平方米）、居委會（200平方米）和托老所的（面積1000平方米）的部分功能放在地下一層和閣樓。7一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)公建配套公建配套面積將2350平米縮減到1460平米，將社區(qū)99社區(qū)活動中心衛(wèi)生服務(wù)點(diǎn)居委會托老所社區(qū)活動中心衛(wèi)生服務(wù)點(diǎn)居委會托老所100控線要求3米，連線退界VS直接內(nèi)退原退界線為道路規(guī)劃紅線直線段與曲線切點(diǎn)的連線退界3米，現(xiàn)行建筑控制線是按規(guī)劃道路紅線及曲線直接內(nèi)退3米的曲線計(jì)算。8一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)控線要求原退界線為道路規(guī)劃紅線直線段與曲線切點(diǎn)的連線退界3米101項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件102綠地率35%VS35%（含私家庭院綠化）將35%的綠地率中，爭取到將贈送的私家庭院綠化面積共同計(jì)入統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。9一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)綠地率將35%的綠地率中，爭取到將贈送的私家庭院綠化面積共同103

景觀讓35%>35%高密度、覆土有限景觀讓35%>35%高密度、覆土有限104項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件105公共通道由必須到不設(shè)置原指標(biāo)要求基地設(shè)置綠色公共通道，控制寬度不小于12米，必須保證通道之間的順暢銜接；現(xiàn)行指標(biāo)則不設(shè)置公共通道。10一、市場決定定位，需求決定品質(zhì)公共通道原指標(biāo)要求基地設(shè)置綠色公共通道，控制寬度不小于12米106

107天下大事，必做于細(xì)

—從改變觀念著手二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗天下大事，必做于細(xì)二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗108二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗99大手段用心才能看得見

——細(xì)節(jié)的實(shí)質(zhì)二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗99大手段用心才能看得見109品質(zhì)

品質(zhì)品質(zhì)與質(zhì)量密不可分二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗品質(zhì)品質(zhì)與質(zhì)量密不可分二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗110產(chǎn)品功能細(xì)節(jié)地上、地下統(tǒng)籌設(shè)計(jì)為保證產(chǎn)品使用功能合理化，加強(qiáng)產(chǎn)品高附加值，地下一層使用功能與地上結(jié)合。1二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗產(chǎn)品功能細(xì)節(jié)為保證產(chǎn)品使用功能合理化，加強(qiáng)產(chǎn)品高附加值，地下111二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗為保證產(chǎn)品使用功能合理化，加強(qiáng)產(chǎn)品高附加值，地下一層使用功能與地上結(jié)合。戶型方面力求創(chuàng)新，緊密圍繞別墅產(chǎn)品特征細(xì)節(jié)，努力做到:（1）內(nèi)部空間需求最大化、功能空間實(shí)用性、使用空間靈活性（2）外部空間獨(dú)享性、私密性和私有化；（3）物超所值，全方位立體式附加空間：（4）上贈閣樓、下送陽光地下室，橫有露臺，地面有花園，獨(dú)門獨(dú)戶，電梯直達(dá)。二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗為保證產(chǎn)品使用功112提亮地下一層，實(shí)現(xiàn)“雙首層”豐富地下二層，拓展生活功能提亮地下一層，實(shí)現(xiàn)“雙首層”豐富地下二層，拓展生活功能113部品研究反復(fù)推敲、細(xì)節(jié)為王

入戶門、鐵藝欄桿、窗、柱、線腳、磚、瓦每一個細(xì)節(jié)必須反復(fù)推敲2二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗部品研究入戶門、鐵藝欄桿、窗、柱、線腳、磚、瓦每一個細(xì)節(jié)必須114項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件115鐵藝的式樣、材質(zhì)、斷面形式、表面肌理、安裝方式、鑄造工藝、搭接構(gòu)造和價格等多方面考慮。二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗鐵藝的式樣、材質(zhì)、斷面形式、表面肌理、安裝方式、鑄造工藝、搭116細(xì)化設(shè)計(jì)全專業(yè)細(xì)化二次設(shè)計(jì)立面深化設(shè)計(jì)石材幕墻專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)弱電智能化專業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)識導(dǎo)視設(shè)計(jì)銷售用效果圖和戶型圖設(shè)計(jì)門窗專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)入戶門專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)鐵藝專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)3二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗細(xì)化設(shè)計(jì)立面深化設(shè)計(jì)3二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗117項(xiàng)目管理中的品質(zhì)管理項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享課件118實(shí)施落實(shí)樣板墻、材料封樣設(shè)計(jì)方案提案、定稿、施工送樣、施工小樣、1：1樣板墻全程控制4二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗實(shí)施落實(shí)設(shè)計(jì)方案提案、定稿、施工送樣、施工小樣、1：1樣板墻119依據(jù)立面成本控制，對面磚的品種、顏色、質(zhì)感、面狀、勾縫等方面精細(xì)對比選擇二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗依據(jù)立面成本控制，對面磚的品種、顏色、質(zhì)感、面狀、勾縫等方面120法規(guī)規(guī)范的挖掘充分挖掘、合理利用深入挖掘設(shè)計(jì)規(guī)范要求，利用坡屋頂及南北退臺處理，節(jié)省日照間距，充分挖掘土地價值。5二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗法規(guī)規(guī)范的挖掘深入挖掘設(shè)計(jì)規(guī)范要求，利用坡屋頂及南北退臺處理121常規(guī)做法的突破由必須到可能原上海市規(guī)范要求，住宅避雷裝置，必須采用避雷帶，施工難度大，且極其影響美觀，后經(jīng)多方設(shè)計(jì)咨詢，在前期部配合，實(shí)現(xiàn)最少量的避雷針解決。6二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗常規(guī)做法的突破原上海市規(guī)范要求，住宅避雷裝置，必須采用避雷帶122避雷是明敷做法與別墅定位不協(xié)調(diào)，施工難度大。原避雷做法現(xiàn)避雷做法

二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗避雷是明敷做法與別墅定位不協(xié)調(diào)，施工難度大。原避雷做法現(xiàn)避123品質(zhì)匹配的投入成本檔次匹配的部品別墅、疊拼部品成本標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置（窗、門、石材面積）、下沉庭院墻面次要部位采用真石漆替代石材；采用混凝土屋面瓦替代石片瓦，在保證外觀質(zhì)量的前提下降低成本。7二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗124品質(zhì)匹配的投入成本別墅、疊拼部品成本標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置（窗、門、石石板瓦水泥瓦售樓處采用了豪宅常用的石板瓦，實(shí)踐后發(fā)現(xiàn)石板瓦的施工難度與后期維護(hù)難度大，之后改用拉法基的水泥瓦，即保證了屋面的效果與性能，同時保證了施工的工期和后期維護(hù)的方便二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗石板瓦水泥瓦售樓處采用了豪宅常用的石板瓦，實(shí)踐后發(fā)現(xiàn)石板瓦的125材料研究常規(guī)不一定最優(yōu)經(jīng)過大量比較和調(diào)查，并經(jīng)過多輪式樣和1：1樣板墻實(shí)驗(yàn)，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)，率先使用進(jìn)口的石材，價格低于大量使用的國產(chǎn)品種。8二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗材料研究經(jīng)過大量比較和調(diào)查，并經(jīng)過多輪式樣和1：1樣板墻實(shí)驗(yàn)126建筑立面石材效果二、品質(zhì)決定細(xì)節(jié)，細(xì)