地產(chǎn)公司銷(xiāo)售診斷案例課件

謹(jǐn)呈：合肥鴻海置業(yè)有限公司鴻海置業(yè)立基大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告2010.8.18創(chuàng)意堂房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)傳播機(jī)構(gòu).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！謹(jǐn)呈：合肥鴻海置業(yè)有限公司鴻海置業(yè)立基大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告21營(yíng)銷(xiāo)診斷思路.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！2營(yíng)銷(xiāo)診斷思路.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！2第一篇：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！3第一篇：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！3發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！4發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！4市場(chǎng)環(huán)境——09年合肥辦公類(lèi)住宅銷(xiāo)售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對(duì)比分析，2009年3月30日至2009年12月27日間，共36周的時(shí)間里，共成交辦公類(lèi)住宅5430套，成交面積465437.8㎡，成交均價(jià)5299元/㎡。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！5市場(chǎng)環(huán)境——09年合肥辦公類(lèi)住宅銷(xiāo)售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)市場(chǎng)環(huán)境——10年合肥辦公類(lèi)住宅銷(xiāo)售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對(duì)比分析，2010年1月1日至2010年8月1日間，共31周的時(shí)間里，共成交辦公類(lèi)住宅5386套，成交面積498461㎡。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！6市場(chǎng)環(huán)境——10年合肥辦公類(lèi)住宅銷(xiāo)售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)市場(chǎng)環(huán)境——09年與10年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)比銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！7市場(chǎng)環(huán)境——09年與10年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)比銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積.（.8

市場(chǎng)環(huán)境——四大行政區(qū)1-7月寫(xiě)字樓成交數(shù)據(jù)分析.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！88市場(chǎng)環(huán)境——四大行政區(qū)1-7月寫(xiě)字樓成交數(shù)據(jù)分析.（..市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)結(jié)論：合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有問(wèn)題。市場(chǎng)研判：國(guó)家針對(duì)住宅的宏觀調(diào)控政策，對(duì)辦公類(lèi)產(chǎn)品的影響較小，甚至更有利于辦公類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！9市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)結(jié)論：合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有問(wèn)題。市場(chǎng)研判：國(guó)家針競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——IFC安徽國(guó)際金融中心(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商安興發(fā)展投資商安徽省旅游集團(tuán)位置梅山路18號(hào)建筑高度地上57層，底下3層總建筑面積29.4萬(wàn)方，其中寫(xiě)字樓15萬(wàn)方，其余為酒店和商業(yè)銷(xiāo)售面積1000-2000高級(jí)辦公類(lèi)在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-6-19交房時(shí)間2012-12-31銷(xiāo)售價(jià)格12000元/平方套數(shù)463套已售110套賣(mài)點(diǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，金屬幕墻、斷橋LOW-E中空玻璃，中央空調(diào)，鋼化玻璃門(mén)，衛(wèi)生間公共精裝，18部高速品牌電梯.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！10競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——IFC安徽國(guó)際金融中心(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——IFC安徽國(guó)際金融中心(5A).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！11競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——IFC安徽國(guó)際金融中心(5A).（....）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)投資投資商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)位置蕪湖路馬鞍山路交口建筑高度地上32層，底下3層總建筑面積10萬(wàn)方雙塔寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積95-1600高級(jí)辦公類(lèi)在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-5-29交房時(shí)間2012-12-31銷(xiāo)售價(jià)格11000元/平方標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓套數(shù)550套已售180套賣(mài)點(diǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，LOW-E中空玻璃幕墻，大堂挑高10.8米，10部高速奧的斯電梯，新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)分戶(hù)計(jì)量.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！12競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——安高廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商安高投資投資商安徽省高速集團(tuán)位置合作化路與望江路交口建筑高度地上24層，底下3層總建筑面積3.5萬(wàn)方銷(xiāo)售面積170-1700高級(jí)辦公類(lèi)在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-6預(yù)約VIP(未開(kāi)盤(pán))交房時(shí)間2011-6銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)9500元/平方套數(shù)140套已售/賣(mài)點(diǎn)層高3.8米，LOW-E中空玻璃幕墻，大堂挑高10.8米，10部3.5米/秒的高速奧的斯電梯，新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)分戶(hù)計(jì)量，10兆光釬等.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！13競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——安高廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——綠地贏海國(guó)際廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)位置馬鞍山路與太湖路交口建筑高度地上28層，底下3層總建面積25萬(wàn)方銷(xiāo)售面積在售B座70-180平方戶(hù)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007-12-19交房時(shí)間2010-10銷(xiāo)售價(jià)格8500賣(mài)點(diǎn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！14競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——綠地贏海國(guó)際廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權(quán)4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——綠地贏海國(guó)際廣場(chǎng)(5A).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！15競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——綠地贏海國(guó)際廣場(chǎng)(5A).（....），提供競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——鼎鑫BOSS中心所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商安徽鼎鑫置業(yè)位置長(zhǎng)江西路豐樂(lè)酒店西側(cè)建筑高度地上28層，地下2層總建筑面積37916方銷(xiāo)售面積40-1200開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-1-1交房時(shí)間2011-10銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)6800套數(shù)119已售44套賣(mài)點(diǎn)地段.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！16競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——鼎鑫BOSS中心所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——鼎鑫BOSS中心.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！17競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——鼎鑫BOSS中心.（....），提供海量管理競(jìng)爭(zhēng)案例小結(jié)IFC安徽國(guó)際金融中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綠地贏海安高廣場(chǎng)鼎鑫BOSS中心本案位置好好較好中等較好較好交通好好好好好好配套好好較好好較好較好商圈中等較好較好較好一般中等品牌較好好好較好中等中等建筑形象好好好較好中等較好內(nèi)部配置好好一般好一般較好結(jié)論：合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)在售樓盤(pán)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，高端之間競(jìng)爭(zhēng)壓力大，多為5A級(jí)寫(xiě)字樓，且周邊商業(yè)配套都具有一定優(yōu)勢(shì)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！18競(jìng)爭(zhēng)案例小結(jié)IFC安徽國(guó)際金融中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綠地贏海安高廣場(chǎng)鼎發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！19發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！19產(chǎn)品定位——地段科大東區(qū)合肥學(xué)院科大西區(qū)安徽大學(xué)安醫(yī)附院百腦匯IFC安徽國(guó)際金融中心合作化路徽州大道金寨路高架南七商圈三里庵商圈黃山路南一環(huán)望江路黃金廣場(chǎng)安高廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)1、合肥高教區(qū)2、南七商業(yè)區(qū)（副中心）3、IT集中商貿(mào)區(qū)4、金寨路高架旁小結(jié)：地處城市主城區(qū)，交通、配套優(yōu)勢(shì)明顯，地段不遜于周邊同類(lèi)項(xiàng)目。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！20產(chǎn)品定位——地段科大東區(qū)合肥學(xué)院科大西區(qū)安徽大學(xué)安醫(yī)附院百腦產(chǎn)品定位——產(chǎn)品產(chǎn)品梳理產(chǎn)權(quán)40年建筑高度A座28層，B座20層，地下2層總建筑面積5.3萬(wàn)方面積分割50，整層1050開(kāi)盤(pán)時(shí)間第一次開(kāi)盤(pán)2009-11-1，2010.7月開(kāi)始第二次認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)交房時(shí)間2011-8-31銷(xiāo)售價(jià)格7000-8000元/平方銷(xiāo)售情況共857套，辦公632套，34369.7平方米，已售230套，11904平方米，銷(xiāo)售率34%。內(nèi)部配套甲級(jí)寫(xiě)字樓，LOW-E中空玻璃幕墻，奧的斯電梯，VRV中央空調(diào)分戶(hù)計(jì)量，4000平米前廣場(chǎng)小結(jié)：項(xiàng)目按照5A甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，從立面、建筑用材、及內(nèi)部配置在市場(chǎng)上具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！21產(chǎn)品定位——產(chǎn)品產(chǎn)品梳理產(chǎn)權(quán)40年建筑高度A座28層，B座2產(chǎn)品定位——戶(hù)型整層面積約650平方目前尚未正式對(duì)外推出銷(xiāo)售分割銷(xiāo)售，每套面積約50平方開(kāi)間4.2米，進(jìn)深8.4米，公攤約30%小結(jié)：戶(hù)型大小適中，可分可合，在市場(chǎng)上與其他5A甲級(jí)寫(xiě)字樓相比具備優(yōu)勢(shì)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！22產(chǎn)品定位——戶(hù)型整層面積約650平方分割銷(xiāo)售，每套面積約50性?xún)r(jià)比——價(jià)格小結(jié)：在同片區(qū)和同類(lèi)配置寫(xiě)字樓中，價(jià)格偏低，價(jià)格上具備優(yōu)勢(shì)。以B座1701為例：?jiǎn)蝺r(jià)：8258元/平方，面積：51平方實(shí)際成交單價(jià)7282.5元/平方實(shí)際成交單價(jià)6916.8元/平方以南七商圈內(nèi)在售住宅價(jià)格類(lèi)比：印象西湖：8400元/平方，玉蘭公寓：9000元/平方，萬(wàn)科金色名郡：9000元/平方，幸福里：7800元/平方。均價(jià)8000元/平方.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！23性?xún)r(jià)比——價(jià)格小結(jié)：在同片區(qū)和同類(lèi)配置寫(xiě)字樓中，價(jià)格偏低，價(jià)客戶(hù)定位小結(jié)：客戶(hù)面太窄，未能對(duì)客戶(hù)進(jìn)行有效分類(lèi)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！24客戶(hù)定位小結(jié)：客戶(hù)面太窄，未能對(duì)客戶(hù)進(jìn)行有效分類(lèi)。.（...發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！25發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！25策劃執(zhí)行——策略+平面262009.10.29合肥晚報(bào)B19版

新安晚報(bào)C17版2009.10.22合肥晚報(bào)A17版

新安晚報(bào)C17版2009.12.3合肥晚報(bào)家園版.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！26策劃執(zhí)行——策略+平面262009.10.29合肥晚報(bào)B19策劃執(zhí)行——策略+平面272009.12.30安徽商報(bào)A5版2010.12.19合肥晚報(bào)B13版2009.12.17合肥晚報(bào)家園版.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！27策劃執(zhí)行——策略+平面272009.12.30安徽商報(bào)A5版策劃執(zhí)行——策略+平面282010.7.1合肥晚報(bào)C3版2010.7.29合肥晚報(bào)A11版2010.4.8合肥晚報(bào)B13版.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！28策劃執(zhí)行——策略+平面282010.7.1合肥晚報(bào)C3版20策劃執(zhí)行——宣傳渠道小結(jié)：宣傳渠道過(guò)于單一，寫(xiě)字樓的宣傳渠道更多的應(yīng)該是活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，而本項(xiàng)目在此方面運(yùn)用較少。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！29策劃執(zhí)行——宣傳渠道小結(jié)：.（....），提供海量管理資料免策劃執(zhí)行——地盤(pán)包裝門(mén)頭包裝模型區(qū)樓體包裝圍墻包裝形象墻門(mén)前銷(xiāo)售包裝.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！30策劃執(zhí)行——地盤(pán)包裝門(mén)頭包裝模型區(qū)樓體包裝圍墻包裝形象墻門(mén)前銷(xiāo)售執(zhí)行——現(xiàn)場(chǎng)接待小結(jié)：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待職業(yè)素養(yǎng)很好，但接待流程過(guò)于簡(jiǎn)單化，直奔主題，對(duì)客戶(hù)的把握較淺，容易造成客戶(hù)流失。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！31銷(xiāo)售執(zhí)行——現(xiàn)場(chǎng)接待小結(jié)：.（....），提供海量管理資料免診斷問(wèn)題總結(jié).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！32診斷問(wèn)題總結(jié).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！32第二篇：分析問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！33第二篇：分析問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！3形象探討形象定位：立基大廈市場(chǎng)形象模糊訪(fǎng)談對(duì)象IFC安徽國(guó)際金融中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)立基大廈綠城玫瑰園銷(xiāo)售經(jīng)理穆小慶合肥最高的寫(xiě)字樓，位置很好，交通方便，配套很好國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一的開(kāi)發(fā)商打造的精品，地理位置優(yōu)越具體位置不太清楚萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)徐晨項(xiàng)目整體定位非常明確，吸引高端企業(yè)和客戶(hù)的關(guān)注開(kāi)發(fā)品牌引起市場(chǎng)追捧，星級(jí)酒店、高端住宅、頂級(jí)商業(yè)為寫(xiě)字樓保駕護(hù)航?jīng)]有明確的市場(chǎng)形象，沒(méi)有演繹出核心價(jià)值點(diǎn)，返租對(duì)寫(xiě)字樓的形象不好香港馬楚設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理馬楚貴，合肥最好的寫(xiě)字樓位置很好，是未來(lái)考慮辦公的好地方周邊形象不好，周邊好像都是做IT的從訪(fǎng)談中發(fā)現(xiàn)業(yè)內(nèi)人士和客戶(hù)對(duì)立基大廈形象沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)，甚至很多業(yè)內(nèi)人士不知道立基大廈是寫(xiě)字樓還是住宅。立基大廈在市場(chǎng)上沒(méi)有鮮明的形象，易于被其它項(xiàng)目掩蓋。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！34形象探討形象定位：立基大廈市場(chǎng)形象模糊訪(fǎng)談對(duì)象IFC安徽國(guó)際客戶(hù)定位探討客戶(hù)面窄，行業(yè)單一區(qū)域性強(qiáng)，收益不明顯客戶(hù)定位：前期客戶(hù)定位尚未跳出區(qū)域內(nèi)老寫(xiě)字樓的客戶(hù)定位，與區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，客戶(hù)面較窄，造成來(lái)訪(fǎng)量不夠。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！35客戶(hù)定位探討客戶(hù)面窄，行業(yè)單一區(qū)域性強(qiáng)，收益不明顯客戶(hù)定位：產(chǎn)品與客戶(hù)對(duì)應(yīng)分析以周邊自用改善型客戶(hù)為主現(xiàn)代化辦公樓樹(shù)立企業(yè)良好形象面積分割與其企業(yè)規(guī)模所適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)辦公格局適應(yīng)今后企業(yè)發(fā)展智能化配套完善提升辦公效率以投資客戶(hù)為主小面積低總價(jià)投資成本較低特色化產(chǎn)品為投資穩(wěn)定性和增值提供良好基礎(chǔ)少量自用客戶(hù)小面積低總價(jià)置業(yè)成本低特色化產(chǎn)品滿(mǎn)足個(gè)性化需求

A座辦公樓標(biāo)準(zhǔn)化辦公B座辦公樓個(gè)性化辦公產(chǎn)品決定客戶(hù)新注冊(cè)公司視公司類(lèi)型及規(guī)模分流.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！36產(chǎn)品與客戶(hù)對(duì)應(yīng)分析以周邊自用改善型客戶(hù)為主以投資客戶(hù)為主A投資客戶(hù)分析區(qū)域投資客戶(hù)本區(qū)域工作，生活的公司及個(gè)人一般通過(guò)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)廣告以及周邊戶(hù)外廣告獲取項(xiàng)目信息希望在合肥投資置業(yè)的投資客戶(hù)在上海有固定產(chǎn)業(yè)或職業(yè)的投資客戶(hù)通過(guò)朋友介紹或網(wǎng)絡(luò)獲取項(xiàng)目信息省內(nèi)外投資客戶(hù)其他區(qū)域投資客戶(hù)來(lái)自合肥其他區(qū)域的投資客戶(hù)通過(guò)宣傳媒體或參與項(xiàng)目活動(dòng)獲得項(xiàng)目信息.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！37投資客戶(hù)分析區(qū)域投資客戶(hù)本區(qū)域工作，生活的公司及個(gè)人希望在合投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析在當(dāng)前嚴(yán)格控制短期投資房產(chǎn)炒作行為的情況下，短期投機(jī)客戶(hù)已逐漸退出市場(chǎng)，目前所存在的較為成熟的投資客戶(hù)一般注重項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益。成熟的房產(chǎn)投資客將關(guān)注物業(yè)品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌及物業(yè)管理，追求本金的安全可靠是投資者的底線(xiàn)，一般與自用客戶(hù)相比更不愿卷入無(wú)謂的糾紛。作為客戶(hù)投資組合的重要構(gòu)成，其購(gòu)置物業(yè)的重要意義在于不受通貨膨脹影響的保值價(jià)值以及與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)動(dòng)的增值收益。獲取租金收益為目的較為成熟的中長(zhǎng)期投資客戶(hù)投資客戶(hù)定位.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！38投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析在當(dāng)前嚴(yán)格控制短期投資房產(chǎn)炒作行為的情況自用客戶(hù)來(lái)源周邊寫(xiě)字樓客戶(hù)追求更良好的公司形象。追求更優(yōu)越的辦公條件。企業(yè)擴(kuò)張，面積需求增加追求獨(dú)特個(gè)性的辦公環(huán)境以從事創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主。注重對(duì)外溝通與聯(lián)絡(luò)的便捷個(gè)性化辦公客戶(hù)新注冊(cè)公司希望入住便捷注重部分可共享的辦公資源，以節(jié)省啟動(dòng)資金注重辦公氛圍以謀求企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展A座寫(xiě)字樓B座寫(xiě)字樓視公司類(lèi)型及規(guī)模分流.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！39自用客戶(hù)來(lái)源周邊寫(xiě)字樓客戶(hù)追求更良好的公司形象。追求獨(dú)特個(gè)性自用客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析

客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)與租賃之間的選擇，一般以財(cái)務(wù)成本作為考量標(biāo)準(zhǔn)，通常情況下，流動(dòng)資金較少，企業(yè)規(guī)模發(fā)展不成熟的公司，不考慮購(gòu)買(mǎi)。

購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的客戶(hù)考慮到未來(lái)公司規(guī)模的擴(kuò)張，一般面積需求比實(shí)際使用面積要大，并將超出使用面積的部分對(duì)外租賃獲取收益。由于購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓物業(yè)將作為公司長(zhǎng)期使用的辦公場(chǎng)所，一般其購(gòu)買(mǎi)決策與租賃相比將更為全面與慎重。

寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)行為對(duì)于公司客戶(hù)而言，同樣是重要的投資的決策，對(duì)物業(yè)所在區(qū)域的發(fā)展前景及其硬件品質(zhì)有一定要求，看好未來(lái)增值前景。區(qū)域內(nèi)欲改善辦公環(huán)境且具備購(gòu)買(mǎi)能力與意識(shí)的客戶(hù)自用客戶(hù)定位.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！40自用客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)與租賃之間的選擇，一般以財(cái)務(wù)客戶(hù)成交決策分析成本——置業(yè)成本購(gòu)買(mǎi)與租賃的財(cái)務(wù)成本考量。合理的交房時(shí)間，減少發(fā)生租賃費(fèi)用增值作為企業(yè)的固定資產(chǎn)投資，需要具有一定的保值和增值功能。成本——投資成本投資額度：合理的交房時(shí)間，盡早通過(guò)租賃收益減輕投資成本增值除租金收益外，物業(yè)的增值收益也是其追求的重點(diǎn)。自用客戶(hù)：交付前6-12個(gè)月辦公客戶(hù)關(guān)注活躍期辦公客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)活躍期投資客戶(hù)：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)初期自用客戶(hù)投資客戶(hù).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！41客戶(hù)成交決策分析成本——置業(yè)成本成本——投資成本自用客戶(hù)：交返租銷(xiāo)售策略探討銷(xiāo)售策略定位：羊毛出在羊身上的商業(yè)返租慣用手法，目前在合肥已經(jīng)逐漸不被客戶(hù)認(rèn)同，投資客戶(hù)對(duì)此類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)已知根知底。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！42返租銷(xiāo)售策略探討銷(xiāo)售策略定位：羊毛出在羊身上的商業(yè)返租慣用手前期定價(jià)檢討價(jià)格策略：針對(duì)快進(jìn)快出的項(xiàng)目，高價(jià)優(yōu)惠不如低價(jià)高走更會(huì)贏得市場(chǎng)，本項(xiàng)目返租模式抬升了整體價(jià)格，但未達(dá)到預(yù)期效果。123.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！43前期定價(jià)檢討價(jià)格策略：針對(duì)快進(jìn)快出的項(xiàng)目，高價(jià)優(yōu)惠不如低價(jià)高第三篇：解決問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！44第三篇：解決問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！4推廣策略思考核心策略CoreStrategy形象力=影響力=一切以新形象+體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)制造極致影響力下階段，以A座最主線(xiàn)，重新制定營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，全面提升項(xiàng)目整體形象，充分挖掘項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)，打造片區(qū)首席高端寫(xiě)字樓的形象，樹(shù)立客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！45推廣策略思考核心策略CoreStrategy形象力=項(xiàng)目推廣思路——以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主線(xiàn)STEP1：形象推廣塑造一個(gè)以科技、IT為核心的辦公集群引發(fā)關(guān)于立基大廈的未來(lái)想象樹(shù)立立基大廈南七商圈第一品牌形象為銷(xiāo)售再戰(zhàn)墊定項(xiàng)目知名度STEP2：產(chǎn)品推廣

品牌推廣活動(dòng)項(xiàng)目形象廣告制造熱點(diǎn)話(huà)題專(zhuān)題新聞報(bào)道目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)品推介會(huì)商業(yè)組織聯(lián)合推廣活動(dòng)同層品牌及客戶(hù)體驗(yàn)促銷(xiāo)活動(dòng)新老客戶(hù)互動(dòng)活動(dòng)積累期——引發(fā)客戶(hù)關(guān)注強(qiáng)銷(xiāo)期——說(shuō)服客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)持續(xù)期——維持購(gòu)買(mǎi)熱情鞏固期——尾盤(pán)去化.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！46項(xiàng)目推廣思路——以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主線(xiàn)STEP1：形象推廣塑造一個(gè)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)結(jié)構(gòu)圖公關(guān)/展示活動(dòng)產(chǎn)品推介交流會(huì)營(yíng)造廣場(chǎng)文化擴(kuò)大市場(chǎng)影響公關(guān)/互動(dòng)活動(dòng)促銷(xiāo)/展示活動(dòng)鎖定購(gòu)買(mǎi)群體共享目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)品推廣形象推廣促銷(xiāo)/互動(dòng)活動(dòng)產(chǎn)品投資說(shuō)明會(huì)貴賓客戶(hù)特別推介目標(biāo)行業(yè)交流會(huì)經(jīng)濟(jì)論壇管理沙龍豪華車(chē)展高爾夫用品展時(shí)尚商務(wù)用品展奢侈品展周末休閑派對(duì)品牌發(fā)布會(huì)洋酒品鑒會(huì)國(guó)際時(shí)尚之旅文化藝術(shù)展創(chuàng)意作品展雕塑展生活·攝影展.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！47活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)結(jié)構(gòu)圖公關(guān)/展示活動(dòng)產(chǎn)品推介交流會(huì)營(yíng)造擴(kuò)大市場(chǎng)影響公Phase1傳承區(qū)域文化氛圍，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注文化/藝術(shù)作品展（南七商圈以及合肥IT的變遷）以合肥IT行業(yè)變遷且符合南七商圈文化底蘊(yùn)濃郁的氛圍的活動(dòng)為切入點(diǎn)，作為備受市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)良好的市場(chǎng)形象塑造。重現(xiàn)過(guò)去，展望未來(lái)，更是變化的忠實(shí)記錄與見(jiàn)證，與項(xiàng)目的崛起非常貼切，并可引起較高的市場(chǎng)關(guān)注，營(yíng)造良好的現(xiàn)場(chǎng)氛圍。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！48Phase1傳承區(qū)域文化氛圍，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注文化/Phase2以辦公創(chuàng)意為主題，吸引社會(huì)關(guān)注萬(wàn)元大獎(jiǎng)尋找“辦公創(chuàng)意達(dá)人”舉辦合肥首屆辦公創(chuàng)意作品大賽，大賽將征集最新最酷最實(shí)用的辦公創(chuàng)意作品。參賽作品必須為原創(chuàng)的作品?？裳?qǐng)目前合肥頂級(jí)家裝公司參加，后期獲獎(jiǎng)產(chǎn)品可作為業(yè)主裝修方案。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！49Phase2以辦公創(chuàng)意為主題，吸引社會(huì)關(guān)注萬(wàn)元大Phase3同層品牌合作，提升項(xiàng)目品位奢侈品展在項(xiàng)目取得一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)后，通過(guò)與奢侈品品牌的互動(dòng)合作，提升項(xiàng)目的品位。紅酒會(huì)、名車(chē)試駕、品牌服裝發(fā)布會(huì)等。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！50Phase3同層品牌合作，提升項(xiàng)目品位奢侈品展在Phase4引入高校資源，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值經(jīng)濟(jì)論壇/管理沙龍/大學(xué)生創(chuàng)業(yè)論壇充分利用本項(xiàng)目所在區(qū)域著名學(xué)府云集的知識(shí)高地優(yōu)勢(shì)，將高校資源引入項(xiàng)目，不僅能迅速溶入，獲得關(guān)注，同時(shí)也能為項(xiàng)目塑造獨(dú)特的亮點(diǎn)，并提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增加對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的吸引力。馬云談創(chuàng)業(yè)、郎咸平侃經(jīng)濟(jì)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！51Phase4引入高校資源，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值經(jīng)濟(jì)論壇/Phase5目標(biāo)客戶(hù)互動(dòng)，聚集項(xiàng)目人氣社團(tuán)/商會(huì)交流會(huì)考慮到本項(xiàng)目辦公形態(tài)與氛圍的獨(dú)特性，希望在推廣過(guò)程中盡可能提升客戶(hù)檔次與品質(zhì)，借助各社會(huì)團(tuán)體的凝聚力，提升項(xiàng)目人氣，也可通過(guò)贊助形式介入商會(huì)論壇。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！52Phase5目標(biāo)客戶(hù)互動(dòng)，聚集項(xiàng)目人氣社團(tuán)/商會(huì)Phase6展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值，直接促進(jìn)銷(xiāo)售主題沙龍圍繞立基大廈項(xiàng)目本身，從建筑，規(guī)劃，區(qū)域發(fā)展等角度開(kāi)展主題沙龍，將項(xiàng)目的價(jià)值透徹而深入地傳達(dá)給目標(biāo)受眾。Topic1:

現(xiàn)代建筑對(duì)話(huà)城市建設(shè)Topic2:

理想的辦公場(chǎng)所對(duì)話(huà)宜人的空間尺度Topic3:

區(qū)域規(guī)劃對(duì)話(huà)南七商務(wù)前景展望Topic4:

筑巢引鳳對(duì)話(huà)現(xiàn)代企業(yè)商務(wù)需求.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！53Phase6展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值，直接促進(jìn)銷(xiāo)售主題沙龍圍形象調(diào)整建議立基中華經(jīng)濟(jì)天下案名建議：slogen：案名備用：.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！54形象調(diào)整建議立基中華經(jīng)濟(jì)天下案名建議：slogen：案下階段銷(xiāo)售思考——主動(dòng)出擊，坐銷(xiāo)行銷(xiāo)結(jié)合區(qū)域全方位摸底目標(biāo)客戶(hù)定位區(qū)域的大中型企事業(yè)單位摸底，挖掘有效客戶(hù)；目標(biāo)客戶(hù)定位區(qū)域的推廣渠道摸底，選擇有效推廣途徑，確保信息有效到達(dá)。特殊渠道激勵(lì)政策特殊渠道激勵(lì)政策制定；特殊渠道激勵(lì)政策確認(rèn)并實(shí)施，為有效整合各類(lèi)資源提供平臺(tái)。種子客戶(hù)挖掘維護(hù)客戶(hù)關(guān)系，做好口碑傳播工作；老帶新政策的制定與落實(shí)，進(jìn)一步挖掘現(xiàn)有客戶(hù)資源。創(chuàng)意堂資源前期綠城百合公寓老客戶(hù)推薦錢(qián)塘藍(lán)鯨國(guó)際大廈累積的客戶(hù)資源推薦與挖掘.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！55下階段銷(xiāo)售思考——主動(dòng)出擊，坐銷(xiāo)行銷(xiāo)結(jié)合區(qū)域全方位摸底特殊渠下階段銷(xiāo)售思考——招商銷(xiāo)售結(jié)合逐步實(shí)現(xiàn)向商業(yè)運(yùn)營(yíng)順利過(guò)渡定點(diǎn)招商1、下階段將底層商業(yè)招商納入工作范疇，以招商消息帶動(dòng)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售。2、底商招商條件建議如下：業(yè)態(tài)：考慮一家餐飲，作為寫(xiě)字樓的配套。運(yùn)作模式：成立商管公司進(jìn)行招商，加大招商力度，促進(jìn)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售同時(shí)，提升商業(yè)的整體價(jià)值。委托招商1、實(shí)施計(jì)劃：明確現(xiàn)有委托招商工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與回報(bào)率，制定委托招商實(shí)施計(jì)劃；2、委招面積：建議委招面積擴(kuò)大到商業(yè)整體面積的80%，為投資者選擇商家提供多樣性，由此增強(qiáng)投資信心；整體運(yùn)營(yíng)方案1、制定商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)方案，為后期進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段作好全面準(zhǔn)備工作；2、確定商業(yè)業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)分布，做到有的放矢，并圍繞寫(xiě)字樓全面展開(kāi)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！56下階段銷(xiāo)售思考——招商銷(xiāo)售結(jié)合逐步實(shí)現(xiàn)向定點(diǎn)招商委托招商整體下階段銷(xiāo)售思考——銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)搭建本項(xiàng)目采取總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)制，營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售人員全部駐場(chǎng)，每周與甲方至少進(jìn)行一次溝通匯報(bào)會(huì)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！57下階段銷(xiāo)售思考——銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)搭建本項(xiàng)目采取總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)制，營(yíng)Thanks,It’stimetodiscuss..（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！58Thanks,It’stimetodiscuss..（謹(jǐn)呈：合肥鴻海置業(yè)有限公司鴻海置業(yè)立基大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告2010.8.18創(chuàng)意堂房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)傳播機(jī)構(gòu).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！謹(jǐn)呈：合肥鴻海置業(yè)有限公司鴻海置業(yè)立基大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告259營(yíng)銷(xiāo)診斷思路.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！60營(yíng)銷(xiāo)診斷思路.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！2第一篇：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！61第一篇：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！3發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！62發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！4市場(chǎng)環(huán)境——09年合肥辦公類(lèi)住宅銷(xiāo)售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對(duì)比分析，2009年3月30日至2009年12月27日間，共36周的時(shí)間里，共成交辦公類(lèi)住宅5430套，成交面積465437.8㎡，成交均價(jià)5299元/㎡。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！63市場(chǎng)環(huán)境——09年合肥辦公類(lèi)住宅銷(xiāo)售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)市場(chǎng)環(huán)境——10年合肥辦公類(lèi)住宅銷(xiāo)售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對(duì)比分析，2010年1月1日至2010年8月1日間，共31周的時(shí)間里，共成交辦公類(lèi)住宅5386套，成交面積498461㎡。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！64市場(chǎng)環(huán)境——10年合肥辦公類(lèi)住宅銷(xiāo)售情況根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)市場(chǎng)環(huán)境——09年與10年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)比銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！65市場(chǎng)環(huán)境——09年與10年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)比銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積.（.66

市場(chǎng)環(huán)境——四大行政區(qū)1-7月寫(xiě)字樓成交數(shù)據(jù)分析.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！668市場(chǎng)環(huán)境——四大行政區(qū)1-7月寫(xiě)字樓成交數(shù)據(jù)分析.（..市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)結(jié)論：合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有問(wèn)題。市場(chǎng)研判：國(guó)家針對(duì)住宅的宏觀調(diào)控政策，對(duì)辦公類(lèi)產(chǎn)品的影響較小，甚至更有利于辦公類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！67市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)結(jié)論：合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有問(wèn)題。市場(chǎng)研判：國(guó)家針競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——IFC安徽國(guó)際金融中心(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商安興發(fā)展投資商安徽省旅游集團(tuán)位置梅山路18號(hào)建筑高度地上57層，底下3層總建筑面積29.4萬(wàn)方，其中寫(xiě)字樓15萬(wàn)方，其余為酒店和商業(yè)銷(xiāo)售面積1000-2000高級(jí)辦公類(lèi)在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-6-19交房時(shí)間2012-12-31銷(xiāo)售價(jià)格12000元/平方套數(shù)463套已售110套賣(mài)點(diǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，金屬幕墻、斷橋LOW-E中空玻璃，中央空調(diào)，鋼化玻璃門(mén)，衛(wèi)生間公共精裝，18部高速品牌電梯.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！68競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——IFC安徽國(guó)際金融中心(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——IFC安徽國(guó)際金融中心(5A).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！69競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——IFC安徽國(guó)際金融中心(5A).（....）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)投資投資商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)位置蕪湖路馬鞍山路交口建筑高度地上32層，底下3層總建筑面積10萬(wàn)方雙塔寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積95-1600高級(jí)辦公類(lèi)在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-5-29交房時(shí)間2012-12-31銷(xiāo)售價(jià)格11000元/平方標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓套數(shù)550套已售180套賣(mài)點(diǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，LOW-E中空玻璃幕墻，大堂挑高10.8米，10部高速奧的斯電梯，新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)分戶(hù)計(jì)量.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！70競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——安高廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商安高投資投資商安徽省高速集團(tuán)位置合作化路與望江路交口建筑高度地上24層，底下3層總建筑面積3.5萬(wàn)方銷(xiāo)售面積170-1700高級(jí)辦公類(lèi)在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-6預(yù)約VIP(未開(kāi)盤(pán))交房時(shí)間2011-6銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)9500元/平方套數(shù)140套已售/賣(mài)點(diǎn)層高3.8米，LOW-E中空玻璃幕墻，大堂挑高10.8米，10部3.5米/秒的高速奧的斯電梯，新風(fēng)系統(tǒng)，中央空調(diào)分戶(hù)計(jì)量，10兆光釬等.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！71競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——安高廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——綠地贏海國(guó)際廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)位置馬鞍山路與太湖路交口建筑高度地上28層，底下3層總建面積25萬(wàn)方銷(xiāo)售面積在售B座70-180平方戶(hù)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007-12-19交房時(shí)間2010-10銷(xiāo)售價(jià)格8500賣(mài)點(diǎn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！72競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——綠地贏海國(guó)際廣場(chǎng)(5A)所屬區(qū)域包河區(qū)產(chǎn)權(quán)4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——綠地贏海國(guó)際廣場(chǎng)(5A).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！73競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——綠地贏海國(guó)際廣場(chǎng)(5A).（....），提供競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——鼎鑫BOSS中心所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)商安徽鼎鑫置業(yè)位置長(zhǎng)江西路豐樂(lè)酒店西側(cè)建筑高度地上28層，地下2層總建筑面積37916方銷(xiāo)售面積40-1200開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-1-1交房時(shí)間2011-10銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)6800套數(shù)119已售44套賣(mài)點(diǎn)地段.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！74競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——鼎鑫BOSS中心所屬區(qū)域蜀山區(qū)產(chǎn)權(quán)40年開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——鼎鑫BOSS中心.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！75競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描——鼎鑫BOSS中心.（....），提供海量管理競(jìng)爭(zhēng)案例小結(jié)IFC安徽國(guó)際金融中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綠地贏海安高廣場(chǎng)鼎鑫BOSS中心本案位置好好較好中等較好較好交通好好好好好好配套好好較好好較好較好商圈中等較好較好較好一般中等品牌較好好好較好中等中等建筑形象好好好較好中等較好內(nèi)部配置好好一般好一般較好結(jié)論：合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)在售樓盤(pán)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，高端之間競(jìng)爭(zhēng)壓力大，多為5A級(jí)寫(xiě)字樓，且周邊商業(yè)配套都具有一定優(yōu)勢(shì)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！76競(jìng)爭(zhēng)案例小結(jié)IFC安徽國(guó)際金融中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綠地贏海安高廣場(chǎng)鼎發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！77發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！19產(chǎn)品定位——地段科大東區(qū)合肥學(xué)院科大西區(qū)安徽大學(xué)安醫(yī)附院百腦匯IFC安徽國(guó)際金融中心合作化路徽州大道金寨路高架南七商圈三里庵商圈黃山路南一環(huán)望江路黃金廣場(chǎng)安高廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)1、合肥高教區(qū)2、南七商業(yè)區(qū)（副中心）3、IT集中商貿(mào)區(qū)4、金寨路高架旁小結(jié)：地處城市主城區(qū)，交通、配套優(yōu)勢(shì)明顯，地段不遜于周邊同類(lèi)項(xiàng)目。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！78產(chǎn)品定位——地段科大東區(qū)合肥學(xué)院科大西區(qū)安徽大學(xué)安醫(yī)附院百腦產(chǎn)品定位——產(chǎn)品產(chǎn)品梳理產(chǎn)權(quán)40年建筑高度A座28層，B座20層，地下2層總建筑面積5.3萬(wàn)方面積分割50，整層1050開(kāi)盤(pán)時(shí)間第一次開(kāi)盤(pán)2009-11-1，2010.7月開(kāi)始第二次認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)交房時(shí)間2011-8-31銷(xiāo)售價(jià)格7000-8000元/平方銷(xiāo)售情況共857套，辦公632套，34369.7平方米，已售230套，11904平方米，銷(xiāo)售率34%。內(nèi)部配套甲級(jí)寫(xiě)字樓，LOW-E中空玻璃幕墻，奧的斯電梯，VRV中央空調(diào)分戶(hù)計(jì)量，4000平米前廣場(chǎng)小結(jié)：項(xiàng)目按照5A甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)配置，從立面、建筑用材、及內(nèi)部配置在市場(chǎng)上具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！79產(chǎn)品定位——產(chǎn)品產(chǎn)品梳理產(chǎn)權(quán)40年建筑高度A座28層，B座2產(chǎn)品定位——戶(hù)型整層面積約650平方目前尚未正式對(duì)外推出銷(xiāo)售分割銷(xiāo)售，每套面積約50平方開(kāi)間4.2米，進(jìn)深8.4米，公攤約30%小結(jié)：戶(hù)型大小適中，可分可合，在市場(chǎng)上與其他5A甲級(jí)寫(xiě)字樓相比具備優(yōu)勢(shì)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！80產(chǎn)品定位——戶(hù)型整層面積約650平方分割銷(xiāo)售，每套面積約50性?xún)r(jià)比——價(jià)格小結(jié)：在同片區(qū)和同類(lèi)配置寫(xiě)字樓中，價(jià)格偏低，價(jià)格上具備優(yōu)勢(shì)。以B座1701為例：?jiǎn)蝺r(jià)：8258元/平方，面積：51平方實(shí)際成交單價(jià)7282.5元/平方實(shí)際成交單價(jià)6916.8元/平方以南七商圈內(nèi)在售住宅價(jià)格類(lèi)比：印象西湖：8400元/平方，玉蘭公寓：9000元/平方，萬(wàn)科金色名郡：9000元/平方，幸福里：7800元/平方。均價(jià)8000元/平方.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！81性?xún)r(jià)比——價(jià)格小結(jié)：在同片區(qū)和同類(lèi)配置寫(xiě)字樓中，價(jià)格偏低，價(jià)客戶(hù)定位小結(jié)：客戶(hù)面太窄，未能對(duì)客戶(hù)進(jìn)行有效分類(lèi)。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！82客戶(hù)定位小結(jié)：客戶(hù)面太窄，未能對(duì)客戶(hù)進(jìn)行有效分類(lèi)。.（...發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！83發(fā)現(xiàn)問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！25策劃執(zhí)行——策略+平面842009.10.29合肥晚報(bào)B19版

新安晚報(bào)C17版2009.10.22合肥晚報(bào)A17版

新安晚報(bào)C17版2009.12.3合肥晚報(bào)家園版.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！84策劃執(zhí)行——策略+平面262009.10.29合肥晚報(bào)B19策劃執(zhí)行——策略+平面852009.12.30安徽商報(bào)A5版2010.12.19合肥晚報(bào)B13版2009.12.17合肥晚報(bào)家園版.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！85策劃執(zhí)行——策略+平面272009.12.30安徽商報(bào)A5版策劃執(zhí)行——策略+平面862010.7.1合肥晚報(bào)C3版2010.7.29合肥晚報(bào)A11版2010.4.8合肥晚報(bào)B13版.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！86策劃執(zhí)行——策略+平面282010.7.1合肥晚報(bào)C3版20策劃執(zhí)行——宣傳渠道小結(jié)：宣傳渠道過(guò)于單一，寫(xiě)字樓的宣傳渠道更多的應(yīng)該是活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，而本項(xiàng)目在此方面運(yùn)用較少。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！87策劃執(zhí)行——宣傳渠道小結(jié)：.（....），提供海量管理資料免策劃執(zhí)行——地盤(pán)包裝門(mén)頭包裝模型區(qū)樓體包裝圍墻包裝形象墻門(mén)前銷(xiāo)售包裝.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！88策劃執(zhí)行——地盤(pán)包裝門(mén)頭包裝模型區(qū)樓體包裝圍墻包裝形象墻門(mén)前銷(xiāo)售執(zhí)行——現(xiàn)場(chǎng)接待小結(jié)：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待職業(yè)素養(yǎng)很好，但接待流程過(guò)于簡(jiǎn)單化，直奔主題，對(duì)客戶(hù)的把握較淺，容易造成客戶(hù)流失。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！89銷(xiāo)售執(zhí)行——現(xiàn)場(chǎng)接待小結(jié)：.（....），提供海量管理資料免診斷問(wèn)題總結(jié).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！90診斷問(wèn)題總結(jié).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！32第二篇：分析問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！91第二篇：分析問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！3形象探討形象定位：立基大廈市場(chǎng)形象模糊訪(fǎng)談對(duì)象IFC安徽國(guó)際金融中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)立基大廈綠城玫瑰園銷(xiāo)售經(jīng)理穆小慶合肥最高的寫(xiě)字樓，位置很好，交通方便，配套很好國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一的開(kāi)發(fā)商打造的精品，地理位置優(yōu)越具體位置不太清楚萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)徐晨項(xiàng)目整體定位非常明確，吸引高端企業(yè)和客戶(hù)的關(guān)注開(kāi)發(fā)品牌引起市場(chǎng)追捧，星級(jí)酒店、高端住宅、頂級(jí)商業(yè)為寫(xiě)字樓保駕護(hù)航?jīng)]有明確的市場(chǎng)形象，沒(méi)有演繹出核心價(jià)值點(diǎn)，返租對(duì)寫(xiě)字樓的形象不好香港馬楚設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理馬楚貴，合肥最好的寫(xiě)字樓位置很好，是未來(lái)考慮辦公的好地方周邊形象不好，周邊好像都是做IT的從訪(fǎng)談中發(fā)現(xiàn)業(yè)內(nèi)人士和客戶(hù)對(duì)立基大廈形象沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)，甚至很多業(yè)內(nèi)人士不知道立基大廈是寫(xiě)字樓還是住宅。立基大廈在市場(chǎng)上沒(méi)有鮮明的形象，易于被其它項(xiàng)目掩蓋。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！92形象探討形象定位：立基大廈市場(chǎng)形象模糊訪(fǎng)談對(duì)象IFC安徽國(guó)際客戶(hù)定位探討客戶(hù)面窄，行業(yè)單一區(qū)域性強(qiáng)，收益不明顯客戶(hù)定位：前期客戶(hù)定位尚未跳出區(qū)域內(nèi)老寫(xiě)字樓的客戶(hù)定位，與區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，客戶(hù)面較窄，造成來(lái)訪(fǎng)量不夠。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！93客戶(hù)定位探討客戶(hù)面窄，行業(yè)單一區(qū)域性強(qiáng)，收益不明顯客戶(hù)定位：產(chǎn)品與客戶(hù)對(duì)應(yīng)分析以周邊自用改善型客戶(hù)為主現(xiàn)代化辦公樓樹(shù)立企業(yè)良好形象面積分割與其企業(yè)規(guī)模所適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)辦公格局適應(yīng)今后企業(yè)發(fā)展智能化配套完善提升辦公效率以投資客戶(hù)為主小面積低總價(jià)投資成本較低特色化產(chǎn)品為投資穩(wěn)定性和增值提供良好基礎(chǔ)少量自用客戶(hù)小面積低總價(jià)置業(yè)成本低特色化產(chǎn)品滿(mǎn)足個(gè)性化需求

A座辦公樓標(biāo)準(zhǔn)化辦公B座辦公樓個(gè)性化辦公產(chǎn)品決定客戶(hù)新注冊(cè)公司視公司類(lèi)型及規(guī)模分流.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！94產(chǎn)品與客戶(hù)對(duì)應(yīng)分析以周邊自用改善型客戶(hù)為主以投資客戶(hù)為主A投資客戶(hù)分析區(qū)域投資客戶(hù)本區(qū)域工作，生活的公司及個(gè)人一般通過(guò)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)廣告以及周邊戶(hù)外廣告獲取項(xiàng)目信息希望在合肥投資置業(yè)的投資客戶(hù)在上海有固定產(chǎn)業(yè)或職業(yè)的投資客戶(hù)通過(guò)朋友介紹或網(wǎng)絡(luò)獲取項(xiàng)目信息省內(nèi)外投資客戶(hù)其他區(qū)域投資客戶(hù)來(lái)自合肥其他區(qū)域的投資客戶(hù)通過(guò)宣傳媒體或參與項(xiàng)目活動(dòng)獲得項(xiàng)目信息.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！95投資客戶(hù)分析區(qū)域投資客戶(hù)本區(qū)域工作，生活的公司及個(gè)人希望在合投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析在當(dāng)前嚴(yán)格控制短期投資房產(chǎn)炒作行為的情況下，短期投機(jī)客戶(hù)已逐漸退出市場(chǎng)，目前所存在的較為成熟的投資客戶(hù)一般注重項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益。成熟的房產(chǎn)投資客將關(guān)注物業(yè)品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌及物業(yè)管理，追求本金的安全可靠是投資者的底線(xiàn)，一般與自用客戶(hù)相比更不愿卷入無(wú)謂的糾紛。作為客戶(hù)投資組合的重要構(gòu)成，其購(gòu)置物業(yè)的重要意義在于不受通貨膨脹影響的保值價(jià)值以及與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)動(dòng)的增值收益。獲取租金收益為目的較為成熟的中長(zhǎng)期投資客戶(hù)投資客戶(hù)定位.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！96投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析在當(dāng)前嚴(yán)格控制短期投資房產(chǎn)炒作行為的情況自用客戶(hù)來(lái)源周邊寫(xiě)字樓客戶(hù)追求更良好的公司形象。追求更優(yōu)越的辦公條件。企業(yè)擴(kuò)張，面積需求增加追求獨(dú)特個(gè)性的辦公環(huán)境以從事創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主。注重對(duì)外溝通與聯(lián)絡(luò)的便捷個(gè)性化辦公客戶(hù)新注冊(cè)公司希望入住便捷注重部分可共享的辦公資源，以節(jié)省啟動(dòng)資金注重辦公氛圍以謀求企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展A座寫(xiě)字樓B座寫(xiě)字樓視公司類(lèi)型及規(guī)模分流.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！97自用客戶(hù)來(lái)源周邊寫(xiě)字樓客戶(hù)追求更良好的公司形象。追求獨(dú)特個(gè)性自用客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析

客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)與租賃之間的選擇，一般以財(cái)務(wù)成本作為考量標(biāo)準(zhǔn)，通常情況下，流動(dòng)資金較少，企業(yè)規(guī)模發(fā)展不成熟的公司，不考慮購(gòu)買(mǎi)。

購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的客戶(hù)考慮到未來(lái)公司規(guī)模的擴(kuò)張，一般面積需求比實(shí)際使用面積要大，并將超出使用面積的部分對(duì)外租賃獲取收益。由于購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓物業(yè)將作為公司長(zhǎng)期使用的辦公場(chǎng)所，一般其購(gòu)買(mǎi)決策與租賃相比將更為全面與慎重。

寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)行為對(duì)于公司客戶(hù)而言，同樣是重要的投資的決策，對(duì)物業(yè)所在區(qū)域的發(fā)展前景及其硬件品質(zhì)有一定要求，看好未來(lái)增值前景。區(qū)域內(nèi)欲改善辦公環(huán)境且具備購(gòu)買(mǎi)能力與意識(shí)的客戶(hù)自用客戶(hù)定位.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！98自用客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)與租賃之間的選擇，一般以財(cái)務(wù)客戶(hù)成交決策分析成本——置業(yè)成本購(gòu)買(mǎi)與租賃的財(cái)務(wù)成本考量。合理的交房時(shí)間，減少發(fā)生租賃費(fèi)用增值作為企業(yè)的固定資產(chǎn)投資，需要具有一定的保值和增值功能。成本——投資成本投資額度：合理的交房時(shí)間，盡早通過(guò)租賃收益減輕投資成本增值除租金收益外，物業(yè)的增值收益也是其追求的重點(diǎn)。自用客戶(hù)：交付前6-12個(gè)月辦公客戶(hù)關(guān)注活躍期辦公客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)活躍期投資客戶(hù)：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)初期自用客戶(hù)投資客戶(hù).（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！99客戶(hù)成交決策分析成本——置業(yè)成本成本——投資成本自用客戶(hù)：交返租銷(xiāo)售策略探討銷(xiāo)售策略定位：羊毛出在羊身上的商業(yè)返租慣用手法，目前在合肥已經(jīng)逐漸不被客戶(hù)認(rèn)同，投資客戶(hù)對(duì)此類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)已知根知底。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！100返租銷(xiāo)售策略探討銷(xiāo)售策略定位：羊毛出在羊身上的商業(yè)返租慣用手前期定價(jià)檢討價(jià)格策略：針對(duì)快進(jìn)快出的項(xiàng)目，高價(jià)優(yōu)惠不如低價(jià)高走更會(huì)贏得市場(chǎng)，本項(xiàng)目返租模式抬升了整體價(jià)格，但未達(dá)到預(yù)期效果。123.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！101前期定價(jià)檢討價(jià)格策略：針對(duì)快進(jìn)快出的項(xiàng)目，高價(jià)優(yōu)惠不如低價(jià)高第三篇：解決問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！102第三篇：解決問(wèn)題.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！4推廣策略思考核心策略CoreStrategy形象力=影響力=一切以新形象+體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)制造極致影響力下階段，以A座最主線(xiàn)，重新制定營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，全面提升項(xiàng)目整體形象，充分挖掘項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)，打造片區(qū)首席高端寫(xiě)字樓的形象，樹(shù)立客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心。.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！103推廣策略思考核心策略CoreStrategy形象力=項(xiàng)目推廣思路——以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主線(xiàn)STEP1：形象推廣塑造一個(gè)以科技、IT為核心的辦公集群引發(fā)關(guān)于立基大廈的未來(lái)想象樹(shù)立立基大廈南七商圈第一品牌形象為銷(xiāo)售再戰(zhàn)墊定項(xiàng)目知名度STEP2：產(chǎn)品推廣

品牌推廣活動(dòng)項(xiàng)目形象廣告制造熱點(diǎn)話(huà)題專(zhuān)題新聞報(bào)道目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)品推介會(huì)商業(yè)組織聯(lián)合推廣活動(dòng)同層品牌及客戶(hù)體驗(yàn)促銷(xiāo)活動(dòng)新老客戶(hù)互動(dòng)活動(dòng)積累期——引發(fā)客戶(hù)關(guān)注強(qiáng)銷(xiāo)期——說(shuō)服客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)持續(xù)期——維持購(gòu)買(mǎi)熱情鞏固期——尾盤(pán)去化.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！104項(xiàng)目推廣思路——以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主線(xiàn)STEP1：形象推廣塑造一個(gè)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)結(jié)構(gòu)圖公關(guān)/展示活動(dòng)產(chǎn)品推介交流會(huì)營(yíng)造廣場(chǎng)文化擴(kuò)大市場(chǎng)影響公關(guān)/互動(dòng)活動(dòng)促銷(xiāo)/展示活動(dòng)鎖定購(gòu)買(mǎi)群體共享目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)品推廣形象推廣促銷(xiāo)/互動(dòng)活動(dòng)產(chǎn)品投資說(shuō)明會(huì)貴賓客戶(hù)特別推介目標(biāo)行業(yè)交流會(huì)經(jīng)濟(jì)論壇管理沙龍豪華車(chē)展高爾夫用品展時(shí)尚商務(wù)用品展奢侈品展周末休閑派對(duì)品牌發(fā)布會(huì)洋酒品鑒會(huì)國(guó)際時(shí)尚之旅文化藝術(shù)展創(chuàng)意作品展雕塑展生活·攝影展.（....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！105活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)結(jié)構(gòu)圖公關(guān)/展示活動(dòng)產(chǎn)品推介交流會(huì)營(yíng)造擴(kuò)大市場(chǎng)影響公Phase1傳承區(qū)域文化氛圍，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注文化/藝術(shù)作品展（南七商圈以及合肥IT的變遷）以合肥I