長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案課件

思想&概念溝通綱要佳宏·龍華山莊項(xiàng)目思想&概念溝通綱要佳宏·龍華山莊項(xiàng)目別墅，什么別墅？壹【屬性】別墅，什么別墅？壹【屬性】戰(zhàn)略思考1/運(yùn)營(yíng)一個(gè)精品別墅,一種生活?還是一種人居模式?2/如何通過(guò)建樹項(xiàng)目品牌高度從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌的新高度?3/如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值,與社會(huì)文化格局/人居趨勢(shì)融合與對(duì)接?戰(zhàn)略思考長(zhǎng)沙在售別墅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）綜合容積率均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間市府麓谷長(zhǎng)沙玫瑰園獨(dú)立、小高層66.7697.841.80獨(dú)立：6000小高層：290006.10山水英倫獨(dú)立、聯(lián)排、小高層39.9624.160.60獨(dú)立：4200聯(lián)排：350005.3卓越蔚藍(lán)海岸聯(lián)排、洋房、小高層45.0052.561.60聯(lián)排：450006.7麓南星語(yǔ)林汀湘十里獨(dú)立、聯(lián)排55350.65聯(lián)排：4200獨(dú)立：580007.1香格里麓山別墅獨(dú)立、聯(lián)排86.588.30.36獨(dú)立：4600聯(lián)排：380006.2中天山語(yǔ)林居聯(lián)排、洋房4.244.390.99－07下半年北城長(zhǎng)泰豪園聯(lián)排6.933.980.57獨(dú)立：5200聯(lián)排：4600

06.4金鷹城御景龍城獨(dú)立、聯(lián)排、小高層15.5113.320.86獨(dú)立：5500聯(lián)排：3600

05.3東城水云間聯(lián)排、疊加13.5214.001.04聯(lián)排：7300疊加：6300

06.5新南城保利閬峰云墅獨(dú)立38200.53650006.12托斯卡納聯(lián)排、洋房18201.1聯(lián)排：520006.12白竹水鄉(xiāng)二期獨(dú)立、聯(lián)排、洋房67.52180.27獨(dú)立：6000聯(lián)排；3600

06.4星沙威尼斯城獨(dú)立、聯(lián)排、洋房60330.55獨(dú)立：6500聯(lián)排：4500

洋房：360006.10幸福里獨(dú)立、聯(lián)排、疊加、小高層7.8101.14獨(dú)立：4100聯(lián)排：330004.10長(zhǎng)沙在售別墅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬(wàn)㎡）綠城青竹園/萬(wàn)科西街花園/美洲故事/托斯卡納/碧桂園威尼斯/藏瓏國(guó)際/星語(yǔ)林·汀湘十里高端豪宅市場(chǎng)概況綠城青竹園/萬(wàn)科西街花園/美洲故事/托斯卡納/碧桂園威尼斯/綠城·青竹園⊙高爾夫別墅產(chǎn)品類型：純獨(dú)立別墅產(chǎn)品概況：一期92套。主力戶型600平米左右，庭園面積較大，一半單位庭園面積1500—2000的面積，樓王占地七畝，建面1300平米，庭院超過(guò)4000平米。一半單位不帶地下室，其余帶都有約200㎡地下面積。產(chǎn)品價(jià)格：一批推貨均價(jià)10000元／平米(地下部分贈(zèng)送)，二批推貨預(yù)計(jì)12000元／平米推貨情況：一批推貨19套已售罄，通過(guò)系列品牌宣傳為二批推貨蓄客。推廣主線：提出“綠城別墅營(yíng)造專家”的概念，利用綠城１３年別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和在其它城市所打造的別墅進(jìn)行借勢(shì)宣傳。走精準(zhǔn)務(wù)實(shí)路線，經(jīng)常舉行小眾圈層營(yíng)銷活動(dòng)。近期動(dòng)態(tài)：８月２２日，攜手清華大學(xué)聯(lián)合舉辦2007中華國(guó)學(xué)高峰論壇，近400名商界精英和綠城·青竹園的客戶共聚一堂，聆聽EMBA新加坡國(guó)立大學(xué)商學(xué)院EMBA教授莫少昆先生關(guān)于易經(jīng)與領(lǐng)導(dǎo)智慧的主題演講。／９月７日到９日，參加“第二屆中國(guó)國(guó)際高端物業(yè)展”，亮相頂級(jí)物業(yè)峰會(huì)，綠城·青竹園⊙高爾夫別墅產(chǎn)品類型：純獨(dú)立別墅碧桂園威尼斯城產(chǎn)品類型：別墅、洋房產(chǎn)品概況：總占地100萬(wàn)平米，水都南橋獨(dú)立別墅面積在183.22-584.24平米之間，帶精裝修和私家花園。產(chǎn)品價(jià)格：獨(dú)立別墅6500，部分豪宅已經(jīng)上萬(wàn),聯(lián)排均價(jià)4300-4800，全新純獨(dú)立別墅水都南橋組團(tuán)推出，共35套；預(yù)計(jì)價(jià)格7500左右。推貨情況：一期總共980套單位，已推出916套左右，銷售率80%。推廣風(fēng)格：近期以碧桂園上市為契機(jī)，結(jié)合水都南橋的推出，進(jìn)行了相關(guān)宣傳。近期動(dòng)態(tài)：碧桂園威尼斯中英文學(xué)校9月1日開學(xué)；首批業(yè)主交樓；威尼斯商業(yè)廣場(chǎng)接受招商登記。碧桂園威尼斯城藏瓏·湖上國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品類型：獨(dú)立、雙拼、洋房和高層住宅產(chǎn)品概況：總占地面積約1500畝，首期開發(fā)500畝，將環(huán)湖雙拼單位稱作為“環(huán)湖別墅”，面積270㎡左右，月湖公園是其最大賣點(diǎn)。產(chǎn)品價(jià)格：獨(dú)棟別墅內(nèi)部消化，價(jià)格去到兩萬(wàn)。雙拼10500元／平米，高層6500元／平米（高層目前成交價(jià)格是5300）推貨情況：花園洋房和環(huán)湖別墅售罄，現(xiàn)推出高層空中宮殿，共對(duì)外推出300余套高層。推廣主線：“為城市樹立領(lǐng)袖”的概念拔高了項(xiàng)目形象，其傳播執(zhí)行具有領(lǐng)袖氣質(zhì)。近期動(dòng)態(tài)：7月25日，藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)宮邸生活品鑒之夜在秋月湖畔盛大舉行?！昂仙髟?，長(zhǎng)沙共此時(shí)”，本次活動(dòng)特邀國(guó)內(nèi)知名主持人陳魯豫，并將“魯豫有約”搬到了節(jié)目現(xiàn)場(chǎng)。同時(shí)展出了價(jià)值近五百萬(wàn)元的名車和名品。精美的水晶展也讓來(lái)賓贊不絕口，并在當(dāng)晚捐出30萬(wàn)元給湖南青少年基金會(huì)。此次活動(dòng)是藏瓏?yán)^上半年花園洋房和環(huán)湖別墅推出市場(chǎng)備受客戶追捧之后，下半年高層空中宮殿即將推出市場(chǎng)之前的一次回饋業(yè)主和準(zhǔn)客戶的盛大聯(lián)誼活動(dòng)。藏瓏·湖上國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品類型：獨(dú)立、雙拼、洋房和高層住宅托斯卡納產(chǎn)品類型：聯(lián)排、洋房產(chǎn)品概況：位于雨花區(qū)政府以南，萬(wàn)家麗路與湘府東路交匯處。地段好。建筑為意大利風(fēng)格，洋房及聯(lián)排各做了樣板房。產(chǎn)品價(jià)格：目前聯(lián)排均價(jià)7000多元/平方,新推產(chǎn)品預(yù)計(jì)地上部分9000左右,地下2500元左右。推貨情況：首推部分已消化完畢，欲推售20多套聯(lián)排。推廣主線：主題為“意大利手工城市別墅”，提出“習(xí)慣被仰望、全長(zhǎng)沙向上看”的宣傳語(yǔ)。以聯(lián)排帶動(dòng)洋房，提升整個(gè)社區(qū)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)。近期動(dòng)態(tài)：因跟美洲故事為一家發(fā)展商，為避免同樓盤競(jìng)爭(zhēng)，暫時(shí)無(wú)大的推廣動(dòng)作。托斯卡納產(chǎn)品類型：聯(lián)排、洋房美洲故事產(chǎn)品類型：聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品概況：位于雨花區(qū)政府以南，萬(wàn)家麗路與湘府東路交匯處。地段好。建筑為意大利風(fēng)格，售樓部剛剛開放。產(chǎn)品價(jià)格：新推產(chǎn)品40套左右,首推16套雙拼,預(yù)計(jì)地上部分9000左右,地下2700元左右。推貨情況：11月開盤推廣主線：主題為“一棟別墅在等一個(gè)家族”的宣傳語(yǔ)。近期動(dòng)態(tài)：從8月起截至12月底，“美洲俱樂(lè)部”全球招募VIP會(huì)員，并推出百萬(wàn)積分獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃。美洲故事產(chǎn)品類型：聯(lián)排、獨(dú)棟萬(wàn)科西街花園產(chǎn)品類型：洋房、聯(lián)排產(chǎn)品概況：人民東路產(chǎn)品價(jià)格：新推產(chǎn)品50套左右,無(wú)地下室,預(yù)計(jì)價(jià)格12000元左右推貨情況：11月開盤推廣主線：庭院讓生活更有想象最新動(dòng)態(tài)：蓄客萬(wàn)科西街花園產(chǎn)品類型：洋房、聯(lián)排湘江一號(hào)產(chǎn)品類型：洋房、雙拼、疊加、獨(dú)棟產(chǎn)品概況：鵝羊山公園產(chǎn)品價(jià)格：一期占地283畝，涵蓋35套獨(dú)棟，面積500-740平米，花園面積600-1400平米；19棟雙拼322-350平米；14棟疊加250-300平米，共有129套單位。憑借其獨(dú)特的江景和山景優(yōu)勢(shì)，其獨(dú)棟價(jià)格預(yù)計(jì)將在10000以上；推貨情況：本月底推廣風(fēng)格：依托鵝羊山生態(tài)公園，通過(guò)一系列硬廣，制造市場(chǎng)懸念?！俺鞘性珗@建別墅？實(shí)屬罕見.鵝羊山生態(tài)公園除外”、“是怎樣的別墅，一出世即已流傳千年？”。最新動(dòng)態(tài)：8月底湖南大劇院市內(nèi)接待中心開放并開始接受vip卡認(rèn)購(gòu)湘江一號(hào)產(chǎn)品類型：洋房、雙拼、疊加、獨(dú)棟產(chǎn)品類型：別墅產(chǎn)品概況：星語(yǔ)林?汀湘十里是一個(gè)集居住、旅游、商業(yè)、休閑、度假、酒店，為一體的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，一期373套。主力戶型300平米左右，建筑特色集新中式、湖湘文化、親水和江南景觀，每棟別墅配車位商業(yè)有專門地下車庫(kù)（396個(gè)）。產(chǎn)品價(jià)格：一期推貨均價(jià)4200元／平米，最高價(jià)在5000元／平米，總價(jià)在100—200之間推貨情況：一期已基本售罄，現(xiàn)在通過(guò)系列品牌宣傳為二批推貨蓄客。推廣主線：提出：“天下不可無(wú)湖湘！得汀湘者得天下！利用這種傳統(tǒng)湖湘文化打造的別墅進(jìn)行借勢(shì)宣傳。走精準(zhǔn)務(wù)實(shí)路線，經(jīng)常舉行傳統(tǒng)文化展銷活動(dòng)。近期動(dòng)態(tài)：蓄客星語(yǔ)林·汀湘十里產(chǎn)品類型：別墅星語(yǔ)林·汀湘十里從上半年的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，別墅的價(jià)格與銷售情況均比較樂(lè)觀，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了“惜售”現(xiàn)象。市場(chǎng)表現(xiàn)短期內(nèi)的供大于求并不能改變由于國(guó)家政策所導(dǎo)致的今后一段時(shí)間內(nèi)逐漸緊張的別墅供求關(guān)系。供求關(guān)系隨著全國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲，長(zhǎng)沙曾一度成為近期全國(guó)房?jī)r(jià)增幅最大的城市之一。大勢(shì)所趨預(yù)計(jì)下半年別墅市場(chǎng)價(jià)格較上半年平均漲幅在10％左右，其中獨(dú)立別墅漲幅預(yù)計(jì)在10％～15％之間。按目前市場(chǎng)均價(jià)約為：獨(dú)立別墅預(yù)計(jì)在9000元/㎡以上，高端聯(lián)排別墅在7500元/㎡以上。來(lái)看看保利·閬峰云墅的營(yíng)銷小結(jié)從上半年的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，別墅的價(jià)格與銷售情況均比較樂(lè)觀，市場(chǎng)1.來(lái)訪客戶區(qū)域區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)市外省外人數(shù)1854021632424比例61%13%7%2%1%8%8%從客戶區(qū)域來(lái)說(shuō)，芙蓉區(qū)的來(lái)訪客戶占了一半上，天心區(qū)次之；長(zhǎng)株潭一體化使株洲、湘潭的客戶對(duì)本項(xiàng)目也倍受關(guān)注；內(nèi)地別墅的相對(duì)“低價(jià)”使得廣州等沿海發(fā)達(dá)城市的客戶將目光轉(zhuǎn)向本項(xiàng)目，在以后的營(yíng)銷推廣中可以考慮“異地營(yíng)銷”。來(lái)訪客戶分析1.來(lái)訪客戶區(qū)域區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)市外省外人2.年齡構(gòu)成年齡30歲以下31-40歲41-50歲51歲+人數(shù)61731196比例2%57%39%2%從客戶年齡構(gòu)成來(lái)看，31-50歲的客戶是本項(xiàng)目的主流成分；30歲以下的客戶占一定的比較，但是從實(shí)際銷售情況來(lái)看，基本上沒(méi)有成交；50歲+的客戶也有一定的比例，購(gòu)房的出發(fā)點(diǎn)主要考慮到改善自己的生活，或?yàn)樽优?gòu)置。2.年齡構(gòu)成年齡30歲以下31-40歲41-50歲51歲+人3.認(rèn)知途徑途徑瀟湘晨報(bào)長(zhǎng)沙晚報(bào)朋友介紹戶外廣告網(wǎng)絡(luò)、雜志分眾傳媒其它人數(shù)642170106181212比例21%7%23%35%6%4%4%從客戶的認(rèn)知途徑分析來(lái)看，戶外廣告是本項(xiàng)目最大的推廣渠道；圈層營(yíng)銷在高端項(xiàng)目的傳播中起著至關(guān)重要的作用；開盤前一系報(bào)廣的投入取得一定的成效。3.認(rèn)知途徑途徑瀟湘晨報(bào)長(zhǎng)沙晚報(bào)朋友介紹戶外廣告網(wǎng)絡(luò)、雜志分區(qū)域市內(nèi)省內(nèi)省外比例63%16%21%1.客戶區(qū)域2.購(gòu)房目的類別自用投資比例69%31%七成客戶還是在自用為主，在來(lái)訪客戶統(tǒng)計(jì)中，投資客占有很大的比例，但實(shí)際購(gòu)買的投資客只占了三成，但投資客戶對(duì)項(xiàng)目的傳播、價(jià)格的提升起到較大的作用。從成交客戶區(qū)域來(lái)看，市內(nèi)客戶還是占了63%以上的比例，省外客戶占有一定的比例。在以后的推廣中盡量考慮一下異地營(yíng)銷。成交客戶分析區(qū)域市內(nèi)省內(nèi)省外比例63%16%21%1.客戶區(qū)域2.購(gòu)房目總結(jié)：1、客戶區(qū)域性比較強(qiáng)，有待進(jìn)一步引導(dǎo)，弱化區(qū)域概念。2、長(zhǎng)沙周邊地市和外地投資客戶有待進(jìn)一步開發(fā)，到訪客戶成交率比較高，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格因素和產(chǎn)品因素等不敏感。3、媒體廣告的影響占主要部分，但隨著業(yè)主的增多，土豆效應(yīng)越發(fā)明顯，圈層營(yíng)銷應(yīng)加大力度。總結(jié)：岳麓區(qū)樓盤均價(jià)對(duì)比圖（單位：元/平米）岳麓區(qū)樓盤均價(jià)對(duì)比圖（單位：元/平米）山水天成/碧桂園山湖城/東方明珠/大璽門/凝香華都寧鄉(xiāng)微觀市場(chǎng)概況山水天成/碧桂園山湖城/東方明珠/大璽門/凝香華都寧鄉(xiāng)微觀水木天成產(chǎn)品類型：雙拼、疊加、獨(dú)棟產(chǎn)品概況：一環(huán)東路產(chǎn)品價(jià)格：200棟，獨(dú)棟面積240左右，疊加面積170左右，雙拼200左右。憑借其獨(dú)特的江景和地形優(yōu)勢(shì)，其獨(dú)棟價(jià)格預(yù)計(jì)將在4000以上；推貨情況：獨(dú)棟別墅售完，疊加、雙拼60—80萬(wàn)，均價(jià)3400。推廣風(fēng)格：城市水景別墅，通過(guò)一系列硬廣，制造市場(chǎng)懸念?！俺鞘袆e墅？實(shí)屬罕見.山生態(tài)公園除外”、“是怎樣的別墅，一出世即已流傳千年？”。最新動(dòng)態(tài)：目前僅疊加和雙拼在售。水木天成產(chǎn)品類型：雙拼、疊加、獨(dú)棟碧桂園山湖城產(chǎn)品類型：雙拼、疊加、獨(dú)棟、酒店產(chǎn)品概況：二環(huán)東路（金洲大道）產(chǎn)品價(jià)格：獨(dú)棟面積260左右，疊加面積160左右，雙拼180左右。憑借其強(qiáng)大品牌優(yōu)勢(shì)和實(shí)力，強(qiáng)勢(shì)推銷。其獨(dú)棟價(jià)格在4400以上；推貨情況：獨(dú)棟別墅售完，疊加、雙拼60—80萬(wàn)，均價(jià)3400。推廣風(fēng)格：品牌大開發(fā)別墅，通過(guò)一系列硬廣，制造市場(chǎng)懸念。“碧桂園造城”、“大長(zhǎng)沙大先導(dǎo)區(qū)別墅”。最新動(dòng)態(tài)：目前在售房源不多。碧桂園山湖城產(chǎn)品類型：雙拼、疊加、獨(dú)棟、酒店其它樓盤2200以上的樓盤湘核花園

楚溈佳郡

百宜華府

昱盛?東方明珠

錦繡蘭亭

水晶酈城大璽門

中源

凝香華都

新府名邸

優(yōu)雅翠園

濱江

新外灘

香江國(guó)際玉龍國(guó)際花園嘉誠(chéng)花園紫金公館其它樓盤2200以上的樓盤湘核花園1.來(lái)訪客戶區(qū)域區(qū)域?qū)庎l(xiāng)市區(qū)寧鄉(xiāng)區(qū)鎮(zhèn)長(zhǎng)沙省外回鄉(xiāng)人數(shù)1058511130比例30%24%31%9%從客戶區(qū)域來(lái)說(shuō)，寧鄉(xiāng)本地人占50%以上，主要而碧桂園山湖城對(duì)長(zhǎng)沙和外省客戶帶動(dòng)很大，占到了30%以上；寧鄉(xiāng)到長(zhǎng)沙30分鐘的車程吸引了大批寧鄉(xiāng)籍及河西高收入人來(lái)投資型收購(gòu)。寧鄉(xiāng)別墅的相對(duì)“低價(jià)”使得長(zhǎng)沙城市的客戶將目光轉(zhuǎn)向本項(xiàng)目，在以后的營(yíng)銷推廣中可以考慮“異地營(yíng)銷”。寧鄉(xiāng)別墅客戶分析1.來(lái)訪客戶區(qū)域區(qū)域?qū)庎l(xiāng)市區(qū)寧鄉(xiāng)區(qū)鎮(zhèn)長(zhǎng)沙省外回鄉(xiāng)人數(shù)1052.水木天成年齡構(gòu)成年齡30歲以下31-40歲41-50歲51歲+人數(shù)412024058比例1%28.5%57%13.5%從客戶年齡構(gòu)成來(lái)看，31-50歲的客戶是本項(xiàng)目的主流成分；30歲以下的客戶占一定的比較，但是從實(shí)際銷售情況來(lái)看，基本上沒(méi)有成交；50歲+的客戶也有一定的比例，購(gòu)房的出發(fā)點(diǎn)主要考慮到改善自己的生活，或?yàn)樽优?gòu)置。2.水木天成年齡構(gòu)成年齡30歲以下31-40歲41-50歲53.寧鄉(xiāng)別墅消費(fèi)認(rèn)知途徑（寧鄉(xiāng)某項(xiàng)目一個(gè)季度數(shù)據(jù)）途徑今日寧鄉(xiāng)長(zhǎng)沙報(bào)紙朋友介紹戶外廣告網(wǎng)絡(luò)、雜志短信電視臺(tái)其它人數(shù)14489214384812比例3%1%22%50%9%11%2%從客戶的認(rèn)知途徑分析來(lái)看，戶外廣告是本項(xiàng)目最大的推廣渠道；圈層營(yíng)銷在高端項(xiàng)目的傳播中起著至關(guān)重要的作用；開盤前一系報(bào)廣的投入取得一定的成效。3.寧鄉(xiāng)別墅消費(fèi)認(rèn)知途徑（寧鄉(xiāng)某項(xiàng)目一個(gè)季度數(shù)據(jù)）途徑今日寧寧鄉(xiāng)高端市場(chǎng)總結(jié)：1、寧鄉(xiāng)別墅是一個(gè)大營(yíng)銷課題。2、長(zhǎng)沙周邊地市和外地投資客戶潛力巨大，到訪客戶成交率比較高，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格因素和產(chǎn)品因素等不敏感。3、媒體廣告的影響占主要部分，土豆效應(yīng)越發(fā)明顯，圈層活動(dòng)營(yíng)銷效果明顯。4、營(yíng)銷概念和產(chǎn)品細(xì)節(jié)民展示是關(guān)鍵，水木天城曾受了碧桂園巨大的壓力，但仍以良好的地段和產(chǎn)品細(xì)節(jié)征服了消費(fèi)者。寧鄉(xiāng)高端市場(chǎng)總結(jié)：東方，什么東方？貳【切入】東方，什么東方？貳【切入】隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng),中國(guó)城市人口急劇擴(kuò)大,中國(guó)已步入城市化的“快進(jìn)狀態(tài)”,據(jù)相關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)城市化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界同期城市化的速度,長(zhǎng)株潭地區(qū)尤為明顯與突出.在中國(guó)城市化進(jìn)程中,大城市如北京/上海/香港/廣州/深圳等城市起著不可忽略的帶頭作用.同時(shí),隨著城市化水平的提高,都市生活節(jié)奏日漸加快,工作壓力日益加大,人類的社會(huì)屬性被無(wú)限放大,甚至取代人類的自然屬性而成為人類的第一性。時(shí)代背景透析：隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng),中國(guó)城市人口急劇擴(kuò)大,中國(guó)已但我們相信，越是喧囂浮躁，充滿壓迫感的城市，越會(huì)衍生出與之相悖的心靈與情感皈依。我們相信，每一個(gè)城市人的心靈深處，都有一些關(guān)于生活最純凈而柔軟的渴望，我們稱之為——重拾自然屬性的真切企圖。但我們相信，但我們相信，但我們相信，項(xiàng)目西至：北至興業(yè)路，南至東三環(huán)，西至部隊(duì)，東至工業(yè)園。項(xiàng)目物業(yè)：獨(dú)棟、雙拼別墅項(xiàng)目規(guī)模：68400平方項(xiàng)目容積率：1.2綠地率：43%總戶數(shù)：143（獨(dú)15，雙156）車位比：1：1.2龍華山莊透析：本案水木項(xiàng)目西至：北至興業(yè)路，南至東三環(huán)，西至部隊(duì)，東至工業(yè)園。龍華優(yōu)勢(shì)2010年寧鄉(xiāng)別墅競(jìng)爭(zhēng)不充分，在售項(xiàng)目不多，房源稀少。樓市總體利好，通漲壓力下高端物業(yè)仍是保值首選擇浙江公司對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)關(guān)注建筑和景觀出彩劣勢(shì)別墅市場(chǎng)，已經(jīng)有了二人標(biāo)準(zhǔn)：一是水木天城的城市別墅、二是碧桂園的品牌壓力，宏佳公司在愛熱鬧的寧鄉(xiāng)面前的品牌號(hào)如力不足項(xiàng)目隔壁的工業(yè)產(chǎn)房制約了項(xiàng)目的別墅價(jià)值。機(jī)會(huì)市場(chǎng)空白中，別墅產(chǎn)品特別是獨(dú)棟產(chǎn)品受追捧寧鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，消費(fèi)熱情高威脅國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)高漲不下，擔(dān)心國(guó)家強(qiáng)制政策調(diào)控，影響購(gòu)買心理市內(nèi)高端住宅的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅生活在別處成為城市精英層的理想與行動(dòng)指標(biāo),已不再僅僅是文化或搖滾樂(lè)手們的口頭禪而已。生活在別處精神的別墅作為終極的居住形態(tài)，居住的價(jià)值別墅的意義>功能在功能價(jià)值之外，精神價(jià)值，駕馭著別墅購(gòu)買的關(guān)鍵誘因。精神的別墅作為終極的居住形態(tài)，精神屬性資源屬性產(chǎn)品屬性土地屬性稀缺的、不可再生的山/湖//高爾夫青竹湖、富饒?zhí)煜隆鞘兄行?未來(lái)之地/政策導(dǎo)向美洲故事、和記黃埔·盈峰翠邸……中式/西班牙/美式/現(xiàn)代汀湘十里，西山庭院，閬峰云墅，別墅精神屬性的3大來(lái)源精神屬性資源屬性產(chǎn)品屬性土地屬性稀缺的、不可再生的山/湖//本案在土地和資源屬性上的限制與非唯一，決定了以產(chǎn)品屬性為出發(fā)的必然和唯一，土地和資源是這幅宏大藍(lán)圖的背景，產(chǎn)品則是一支彩筆。產(chǎn)品將讓資源和土地，以及最終依附其上的生活方式，呈現(xiàn)出獨(dú)特的、不可替代的色彩。這就是本案首先必須界定的精神走向。在別墅的精神之旅中，選擇哪條分支的河流出發(fā)，決定了你沿途的所有風(fēng)景。本案在土地和資源屬性上的限制與非唯一，在別墅的精神之旅中，從中式人文出發(fā)，是第一步。從中式人文出發(fā)，是第一步。本案不只是具備品類屬性，更會(huì)在內(nèi)涵和級(jí)別上走得更遠(yuǎn)不只是提供房子和界線，更提供完整的居住生態(tài)（房子＋自然＋人）不拘泥古今中外的風(fēng)格，更重視風(fēng)格背后、代表當(dāng)代的居住精粹本案不只是具備品類屬性，更會(huì)在內(nèi)涵和級(jí)別上走得更遠(yuǎn)很多老外習(xí)慣把China、Korea、Japan等國(guó)的東西統(tǒng)視為Oriental（東方的），不會(huì)太刻意地區(qū)分。東方的他們感受到的是東方意境，而非單一的中國(guó)意象。是一種融合各因素的綜合感受，更具備開放性和包容性，東方的精神價(jià)值觀和西方別墅的功能性之間的融合意境的很多老外習(xí)慣把China、Korea、Japan等國(guó)的東西統(tǒng)從城市中解放出來(lái)，到自然中去。近幾年來(lái)，山水樓盤的熱銷、度假市場(chǎng)的火爆，便是新一代人居趨向最生動(dòng)有力的注解及佐證。城市突圍,社會(huì)人居遷移現(xiàn)象：從城市中解放出來(lái)，到自然中去。近幾年來(lái)，山水樓盤的熱銷、度假每個(gè)階層都有自己特有語(yǔ)言文本、文化取向和行動(dòng)標(biāo)簽。針對(duì)消費(fèi)群,宣揚(yáng)一種獨(dú)特的階層生活,融文化與體驗(yàn)于一體引發(fā)共鳴。長(zhǎng)寧/省內(nèi)高端客戶,跨城市成功人士客群平臺(tái)每個(gè)階層都有自己特有語(yǔ)言文本、文化取向和行動(dòng)標(biāo)簽?？腿浩脚_(tái)本案目標(biāo)客群分析

主體在35—55歲之間，決定了其經(jīng)歷豐富，事業(yè)穩(wěn)定，思維成熟，不易受人影響。因?yàn)樵?jīng)的學(xué)習(xí)、工作或生活經(jīng)歷，所以有著濃厚的“情結(jié)”，認(rèn)同西部的自然與人文環(huán)境，因而這兩項(xiàng)利益點(diǎn)不必再反復(fù)向他們強(qiáng)調(diào)。理性消費(fèi)的行為占主導(dǎo)地位，從而追求較高的性價(jià)比，但同時(shí)，項(xiàng)目氣質(zhì)的品質(zhì)感與尊貴感會(huì)使其獲得巨大的心理滿足（這也是差異化于山水天成及山湖城地區(qū)項(xiàng)目的一條出路）。本案目標(biāo)客群分析主體在35—55歲之間，決定了其經(jīng)歷豐富，消費(fèi)者細(xì)分2：當(dāng)代豪紳（寧鄉(xiāng)本地）：有錢有勢(shì)有點(diǎn)文化的地方大族。包括地主和財(cái)主。本土主義和本位主義的捍衛(wèi)者。清流者（長(zhǎng)沙河西）：財(cái)富擁有后的文化提升。雖學(xué)識(shí)、品位尚缺功力，但樂(lè)于不斷修為和學(xué)習(xí)，努力在財(cái)與才之間取得平衡。濁流者：財(cái)富擁有后的附庸風(fēng)雅。對(duì)地位和品位有恐慌感，通過(guò)各種文化標(biāo)簽及符號(hào)來(lái)維護(hù)外界評(píng)價(jià)。共鳴補(bǔ)缺消費(fèi)者細(xì)分2：共鳴補(bǔ)缺

他們享受充裕的物質(zhì)，擁有（或自認(rèn)為有）不凡的格調(diào)，容易接受文化和潮流的侵襲。是愿意消費(fèi)文化和樂(lè)意接受品位追捧的一幫人。絕對(duì)多次置業(yè)，甚至自有村屋樓宇，再買房，是對(duì)人生的犒賞，需求新的生活方式和生活意趣，讓自己的觀念和意識(shí)有一個(gè)更好的載體和表達(dá)的平臺(tái)。事業(yè)的巔峰和物質(zhì)的極度滿足，讓他們更加渴望一個(gè)另外的空間，在“多”之外，期望“少”，在“加法”的人生后，渴望“減法”的生活。在名利之外，不惑之際，尋找一處讓自己氣定神閑，讓身心寧?kù)o，讓心間的世外桃源復(fù)蘇的地方，一片形神皆靜的天地。他們的共性：他們享受充裕的物質(zhì)，擁有（或自認(rèn)為有）不凡的格調(diào)，容易接受人群核心欲望：形神皆靜事業(yè)的，生活的，內(nèi)在的，外在的，物質(zhì)的，精神的，渴望將城市的繁華和內(nèi)心的昌盛，找一個(gè)地方，志存高遠(yuǎn)，過(guò)濾喧囂，休養(yǎng)生息，構(gòu)建心靈的江山。人群核心欲望：形神皆靜事業(yè)的，生活的，內(nèi)在的，外在的，物質(zhì)的本案所提供給他們的是環(huán)境靜謐和心靈寧?kù)o的共鳴世間桃源和萬(wàn)千繁華的共融于心精神品位和物理享受的境合于一從項(xiàng)目的視角看素與天地精神往來(lái)本案所提供給他們的是從項(xiàng)目的視角看素與天地精神往來(lái)本項(xiàng)目狀態(tài)的高低17英里世界的遠(yuǎn)近賣“距離”第五園文化的深淺賣“中國(guó)”從萬(wàn)科的視角看賣“境界”本項(xiàng)目狀態(tài)的高低從萬(wàn)科的視角看賣“境界”關(guān)鍵切入↘文化civilization實(shí)境“如在目前”：物理的環(huán)境、邊界，場(chǎng)所精神與建筑氣場(chǎng)。虛境“見于言外”：以實(shí)境為載體，升華實(shí)境，體現(xiàn)著實(shí)境創(chuàng)造的意向和目的。在生活方式上，成為融合物質(zhì)意義之上的精神意向。人：人生的成就，作為的大小，追求的層次，自我實(shí)現(xiàn)的高低。萬(wàn)科：境界的本質(zhì)特征是“生命律動(dòng)”，即展示生命本身的美。自然的生命韻律，人的生命節(jié)奏，與萬(wàn)科“讓建筑贊美生命”高度契合。關(guān)鍵切入↘文化civilization實(shí)境“如在目前當(dāng)財(cái)力多寡已無(wú)法直接劃分階層時(shí)文化價(jià)值成為了衡量的另一個(gè)天平當(dāng)財(cái)力多寡已無(wú)法直接劃分階層時(shí)當(dāng)標(biāo)簽在逐漸喪失威力時(shí)狀態(tài)（境界）將成為高價(jià)購(gòu)買的關(guān)鍵誘因當(dāng)標(biāo)簽在逐漸喪失威力時(shí)文化，文化境界？叁【核心】文化，文化境界？叁【核心】竹的境界；花的境界；石的境界；水的境界……心馳神往的境界；喧囂之外的境界；淡泊名利的境界……境界竹的境界；花的境界；石的境界；水的境界……境界世間功名利祿完成了生命的一種成全。天地自然造化完成了生命的另一種成全。東方的哲學(xué)語(yǔ)境里儒，授我以使命，教我在社會(huì)人格中自我實(shí)現(xiàn)，以身踐行。道，假我以羽翼，教我在紛繁人世間自我超脫、心靈遨游。儒家教我們承擔(dān)了重任，而道家讓我們舉重若輕。請(qǐng)自備心境，恭請(qǐng)入境。世間功名利祿完成了生命的一種成全。融合創(chuàng)造點(diǎn)所在：東魂·西技從文化體系上講：中國(guó)文化注重的是“象”西方文化注重的是“理”“象”——是抽象的“理”——是具象的“象”——是意境的“理”——是物性的“象”——是內(nèi)化，是包容“理”——是開放，是精確融合創(chuàng)造點(diǎn)所在：東魂·西技從文化體系上講：“象”——是抽是一種境界融匯是別墅的王道融匯所謂完美，皆因融匯而來(lái)是一種境界融匯是別墅的王道融匯所謂完美，皆因融匯而來(lái)一句契合的項(xiàng)目物理屬性的定位↘超然于山林間的——人文院落一句契合的項(xiàng)目物理屬性的定位↘超然于山林間的——人文院落包容外物保持自我人文院落繁華之市歸隱之野動(dòng)靜之間掌控現(xiàn)代的物質(zhì)文明，同時(shí)享受寧?kù)o平和的山水生態(tài)環(huán)境。價(jià)值對(duì)應(yīng)（天地與我并生，萬(wàn)物與我為一）（乘萬(wàn)物以游心）理念對(duì)應(yīng)人生哲學(xué)包容外物保持自我人文院落繁華之市歸隱之野動(dòng)靜之間掌控現(xiàn)代的物東方富人的3重境界1、名成利就2、淡泊雍容3、磅礴萬(wàn)物豐盛的物質(zhì)享受，實(shí)現(xiàn)了大眾眼里的身份證言喧囂之外，收拾名利河山，梳理心靈江山。與天地自然融通，開始萬(wàn)物皆可往來(lái)的自我實(shí)現(xiàn)。東方富人的3重境界1、名成利就豐盛的物質(zhì)享受，實(shí)現(xiàn)了大眾眼里淡泊世間雍容亮相廣告溝通的3個(gè)境界超然的境界磅礴萬(wàn)物于一心開盤持銷淡泊世間雍容亮相廣告溝通的3個(gè)境界超然的境界磅礴萬(wàn)物于一心開宏佳龍華山莊品牌屋龍華推廣品牌屋宏佳龍華山莊品牌屋龍華推廣品牌屋我們開始在顛覆！?。?/p>

肆【訴求】我們開始在顛覆?。?！肆【訴求】物質(zhì)打擊精神打擊接受邀請(qǐng)感受“禮”的形式與尺度體驗(yàn)階層社區(qū)禮的規(guī)格物質(zhì)表達(dá)“門”

“墻”

“天井”

“古樹”

“園”

“壇”

“水”

“磚”

“臺(tái)”產(chǎn)品特性怡人環(huán)境

專業(yè)服務(wù)建筑在顛覆物質(zhì)打擊精神打擊接受邀請(qǐng)感受“禮”的形式與尺度體驗(yàn)階層社區(qū)禮“成功人士的建筑表情”建筑會(huì)說(shuō)話、建筑更能夠進(jìn)行生活的個(gè)性感應(yīng)和溝通。

建筑如此，園林也不甘示弱?！俺晒θ耸康慕ㄖ砬椤眻@林也在顛覆“一般項(xiàng)目的園林：會(huì)根據(jù)白居易、馬致遠(yuǎn)、杜牧、張大千……

“小橋流水人家”、“斜風(fēng)細(xì)雨不須歸”……文字巨匠們留下的江南意象和標(biāo)記，其傳播功能委婉全無(wú)刻意，卻令人著迷了幾千年，幾千幾百年過(guò)去后的今天，依然不能超越，“我們的別墅莊園不僅僅是一種意境的打造，更多的是人信的生態(tài)濕地公園、野趣園、知音湖、木棧道讓人感覺到的是生活的樂(lè)趣、愛好、回憶，在中國(guó)意味之中，更在江南之外，在幽靜之間，更在情趣之里。園林也在顛覆生活的奢侈——我與森林的距離零尺度！生活的奢侈——我與森林的距離零尺度！生活的外交——鄰里間優(yōu)雅氣息的濡染！生活的外交——鄰里間優(yōu)雅氣息的濡染！生活的趣味——林間的碩果和我的人生經(jīng)歷一個(gè)道理！生活的趣味——生活的哲理——征服了整個(gè)世界在這里卻對(duì)山水言和！生活的哲理——綜上所述：建筑——細(xì)節(jié)——人群——中國(guó)記憶——居住歸屬園林——空間——人群——中國(guó)情趣——個(gè)性寫照通過(guò)簡(jiǎn)歐建筑、莊園景觀與別墅消費(fèi)群搭建一個(gè)溝通的橋梁，既能體現(xiàn)實(shí)景的品質(zhì)，又能符合人群的內(nèi)心感受，共鳴在龍華山莊傾刻出現(xiàn)。綜上所述：關(guān)鍵詞“個(gè)性關(guān)鍵：拋棄傳統(tǒng)”*表現(xiàn)的這種精神生活是人對(duì)于生活至高點(diǎn)的看法，會(huì)被后人留傳千古的生活方式，是因?yàn)閯e墅能夠改變城市生活，感動(dòng)生活之上，的優(yōu)勢(shì)在于提煉個(gè)性感受的生活態(tài)度！關(guān)鍵詞創(chuàng)作文字創(chuàng)作文字

四季篇（形象）：驚蟄三月。微涼春風(fēng)與湖的對(duì)弈，更新萬(wàn)象。芒種六月。仲夏夜與荷池的對(duì)視，一派生機(jī)。白露九月。深秋午后與棧橋的對(duì)飲，美景良辰。冬至一月。隆冬雪花與緩坡的對(duì)峙，不遷命里。四季篇（形象）：景觀篇一曲水調(diào)歌頭，一派水墨風(fēng)光(緣水：親近一片湖，遙望另一片湖的氣度)一葉閱世界，一道讀人生(林道：四季如人生，歸家路上閱盡春秋冬夏)一鼻芳菲，一身納天地靈氣(鮮氧：濕地的綠色，是天然的空氣過(guò)濾器)一片童心，一粒果子的夢(mèng)想(果趣：懷抱童心，采摘兒時(shí)的閑情逸致)景觀篇生活篇父親每天清晨都會(huì)去濕地公園散步。他告訴我：“你知道嗎？那里的空氣中能聞到故鄉(xiāng)的味道……”生日快到了，我問(wèn)兒子想要什么？他興奮的說(shuō)：“我要野趣園里那棵大杏樹的葉子標(biāo)本！”朋友電話告訴我，最近100萬(wàn)的生意沒(méi)了。我說(shuō)：“來(lái)中國(guó)院子，這里能讓你放下一切煩瑣和壓力……”生活篇

視覺創(chuàng)意1視覺創(chuàng)意1長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案長(zhǎng)沙佳宏龍華山莊別墅項(xiàng)目概念策劃方案2010^項(xiàng)目如何攻擊市場(chǎng)？伍【手段】2010^項(xiàng)目如何攻擊市場(chǎng)？伍【手段】事關(guān)地產(chǎn)營(yíng)銷史。中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷史上，營(yíng)銷共經(jīng)歷了3個(gè)階段：從第1階段的產(chǎn)品營(yíng)銷、第2階段的情景營(yíng)銷，到2011年第3階段的主題營(yíng)銷。主題營(yíng)銷將成為地產(chǎn)營(yíng)銷史上具有歷史意義的質(zhì)變點(diǎn)。事關(guān)地產(chǎn)營(yíng)銷史。事關(guān)主題營(yíng)銷。*主題營(yíng)銷是以年度主題為文脈，以主題文脈形成貫穿一年的攻擊項(xiàng)鏈，貫穿年度營(yíng)銷的各個(gè)事件環(huán)節(jié)，從而形成主題無(wú)所不在的鮮明個(gè)性，從而形成市場(chǎng)強(qiáng)大的殺傷力；事關(guān)主題營(yíng)銷。龍華山莊子孫萬(wàn)代2010主題“

一生一別墅-智者之選

”2010年，我們需要講客戶的從容生活哲學(xué)。我們的客戶完全不同于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶，我們的客戶是長(zhǎng)沙河西最內(nèi)涵和寧鄉(xiāng)見識(shí)最多的客戶，其所擔(dān)負(fù)的哲學(xué)觀點(diǎn)同樣不僅僅是居住，而是在從容生活中的感悟。龍華山莊子孫萬(wàn)代2010主題龍華山莊子孫萬(wàn)代2010營(yíng)銷“顛峰從容的事件”2010年與客戶身份相匹配的顛峰從容事件，成為整個(gè)中國(guó)院子的主題營(yíng)銷點(diǎn)，自然豪宅法則、中華豪宅論壇、趣味生活版圖、旅游地產(chǎn)話題等等，都是中國(guó)院子“顛峰從容事件”。龍華山莊子孫萬(wàn)代2010營(yíng)銷龍華山莊2010年主題營(yíng)銷2010年6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月3月4月5月

------第1戰(zhàn)------

品牌顛峰超越

----------第2戰(zhàn)---------

大趣生活攻擊期

----------第3戰(zhàn)---------

大趣生活體驗(yàn)期

------------第4戰(zhàn)----------

大趣生活品牌期龍華山莊2010年主題營(yíng)銷龍華山莊“自然豪宅法則”。*6月是2010年的實(shí)質(zhì)啟動(dòng)點(diǎn)，是整個(gè)年度的印象點(diǎn)，因而，對(duì)于龍華山莊而言，是非常重要的控制點(diǎn)；戶外路牌：一生一別墅；報(bào)紙廣告：龍華山莊片區(qū)價(jià)值公示；宅院自然法則（通過(guò)空氣指數(shù)、樹木花草等闡述自然）……；因而，6月份我們一定要搶先形成整個(gè)寧鄉(xiāng)無(wú)獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)機(jī)會(huì)建立的關(guān)注點(diǎn)。龍華山莊龍華山莊“倒記時(shí)”。*9-10月份是房地產(chǎn)上半年最大的節(jié)點(diǎn)，因而，龍華山莊同樣需要在10月份統(tǒng)治市場(chǎng)。山林緩坡性價(jià)比別墅已經(jīng)成為整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的稀缺，基本成為不可能的事件。因而，通過(guò)倒記時(shí)方式，“距龍華山莊最后26套山林盛宴還有20天”；“還有10天”；“還有5天”；“還有1天”；一定需要把看山林戶型的推出作為整個(gè)寧鄉(xiāng)地產(chǎn)的事件；龍華山莊龍華山莊“趣味生活版圖”。龍華山莊的野趣園、濕地公園非常不錯(cuò)，“當(dāng)別人都在喝紅酒時(shí)，我們?cè)诓烧约旱墓麑?shí)?！?；龍華山莊的零距離野趣一般沒(méi)有，“在別人遠(yuǎn)觀山林時(shí)，在我這里是私家領(lǐng)地”；龍華山莊的建筑立面非常不錯(cuò)，“在別人是建筑，在我是家的藝術(shù)歷程?！?；龍華山莊現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)有非常多與眾不同的法則，而這些洽洽是龍華山莊的內(nèi)涵魅力。龍華山莊龍華山莊“別墅與小城”

中華豪宅論壇與中國(guó)文化禮儀*通過(guò)建立中國(guó)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)、來(lái)闡釋中國(guó)的別墅在尺度上、在空間利用上、在傳統(tǒng)文化禮儀的要求上，如何打造中國(guó)成功人士的標(biāo)準(zhǔn)居住，樹立一定的市場(chǎng)地位；龍華山莊龍華山莊“客戶答謝會(huì)”。12月是是整個(gè)2010年龍華山莊年度的最高點(diǎn)，是整個(gè)龍華山莊歷程的最高點(diǎn)，因而，我們需要龍華山莊的“美麗盛宴”作為2010年最高音：知音旅游的最高音、個(gè)性管家的最高音、人信地產(chǎn)會(huì)會(huì)員的最高音……龍華山莊附:

皇家豪宅,除了建筑,我們還要說(shuō)什么?

豪宅更多的展現(xiàn)不只是建筑\園林\生活趣味空間所帶來(lái)的個(gè)性化生活,更多的是服務(wù)\配套\運(yùn)動(dòng)的生活場(chǎng)景上.

建議:聘請(qǐng)中海物業(yè)做物業(yè)顧問(wèn),因?yàn)橹泻７?wù)有指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)(用手指擦地板沒(méi)有灰塵\游泳池的水可以喝等)

建議：在會(huì)所多安排運(yùn)動(dòng)\休閑的生活配套,一方面便于交流\另一方面在于運(yùn)動(dòng)附:附:

野趣園,如何啟動(dòng)更有意思?

北京曾有這樣的別墅,很多業(yè)主買來(lái)根本不只是住,更多的是培養(yǎng)個(gè)人興趣\愛好,在自家院子種小菜\在果園里種果樹\在收獲的季節(jié)采摘自己應(yīng)有的碩果.

建議在園內(nèi)也可以讓業(yè)主栽種果樹\小菜\在野趣園里可以讓人們發(fā)揮自己的主動(dòng)性,成立業(yè)主農(nóng)委會(huì),讓業(yè)主自己想方設(shè)法運(yùn)作該園,而且促進(jìn)更多業(yè)主個(gè)人興趣\愛好.附:附:

異地客戶的特定鎖定

09年，深圳不經(jīng)意間成了長(zhǎng)沙樓市的第二大市場(chǎng)。長(zhǎng)沙玫瑰園、奧園、東方明珠、盈峰翠邸等通過(guò)在深圳做項(xiàng)目推介，取得良好的業(yè)績(jī)，改善了本土市場(chǎng)對(duì)地域局限和戶型等抗性矛盾，支持了良好的售價(jià)漲溢。10年７月：深圳：“故鄉(xiāng)的山林院落”：故鄉(xiāng)長(zhǎng)沙藝術(shù)雙年展，通過(guò)“故鄉(xiāng)”的情感激發(fā)，引發(fā)深圳湖湘精英的關(guān)注，避免直接說(shuō)產(chǎn)品的直接，也巧妙的回避第五園的及西街庭院的盯梢。圍繞：“可以住的別墅”－－“性價(jià)比別墅之王”的低門檻營(yíng)銷文化營(yíng)銷，為開盤打下堅(jiān)實(shí)的價(jià)格基礎(chǔ)。附:工作流程簽署合同進(jìn)入小組體制服務(wù)客戶AE創(chuàng)作設(shè)計(jì)根據(jù)需求布置工作內(nèi)容全面負(fù)責(zé)與客戶的協(xié)調(diào)和溝通執(zhí)行總監(jiān)完成所要求工作對(duì)項(xiàng)目整體推廣的把控校對(duì)審核客戶確認(rèn)簽字出品下達(dá)工作下達(dá)工作工作流程簽署合同進(jìn)入小組體制服務(wù)客戶AE創(chuàng)作設(shè)計(jì)根據(jù)需求布置THANKS

Ｕ－ＷTHANKS

Ｕ－Ｗ思想&概念溝通綱要佳宏·龍華山莊項(xiàng)目思想&概念溝通綱要佳宏·龍華山莊項(xiàng)目別墅，什么別墅？壹【屬性】別墅，什么別墅？壹【屬性】戰(zhàn)略思考1/運(yùn)營(yíng)一個(gè)精品別墅,一種生活?還是一種人居模式?2/如何通過(guò)建樹項(xiàng)目品牌高度從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌的新高度?3/如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值,與社會(huì)文化格局/人居趨勢(shì)融合與對(duì)接?戰(zhàn)略思考長(zhǎng)沙在售別墅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）綜合容積率均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間市府麓谷長(zhǎng)沙玫瑰園獨(dú)立、小高層66.7697.841.80獨(dú)立：6000小高層：290006.10山水英倫獨(dú)立、聯(lián)排、小高層39.9624.160.60獨(dú)立：4200聯(lián)排：350005.3卓越蔚藍(lán)海岸聯(lián)排、洋房、小高層45.0052.561.60聯(lián)排：450006.7麓南星語(yǔ)林汀湘十里獨(dú)立、聯(lián)排55350.65聯(lián)排：4200獨(dú)立：580007.1香格里麓山別墅獨(dú)立、聯(lián)排86.588.30.36獨(dú)立：4600聯(lián)排：380006.2中天山語(yǔ)林居聯(lián)排、洋房4.244.390.99－07下半年北城長(zhǎng)泰豪園聯(lián)排6.933.980.57獨(dú)立：5200聯(lián)排：4600

06.4金鷹城御景龍城獨(dú)立、聯(lián)排、小高層15.5113.320.86獨(dú)立：5500聯(lián)排：3600

05.3東城水云間聯(lián)排、疊加13.5214.001.04聯(lián)排：7300疊加：6300

06.5新南城保利閬峰云墅獨(dú)立38200.53650006.12托斯卡納聯(lián)排、洋房18201.1聯(lián)排：520006.12白竹水鄉(xiāng)二期獨(dú)立、聯(lián)排、洋房67.52180.27獨(dú)立：6000聯(lián)排；3600

06.4星沙威尼斯城獨(dú)立、聯(lián)排、洋房60330.55獨(dú)立：6500聯(lián)排：4500

洋房：360006.10幸福里獨(dú)立、聯(lián)排、疊加、小高層7.8101.14獨(dú)立：4100聯(lián)排：330004.10長(zhǎng)沙在售別墅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬(wàn)㎡）綠城青竹園/萬(wàn)科西街花園/美洲故事/托斯卡納/碧桂園威尼斯/藏瓏國(guó)際/星語(yǔ)林·汀湘十里高端豪宅市場(chǎng)概況綠城青竹園/萬(wàn)科西街花園/美洲故事/托斯卡納/碧桂園威尼斯/綠城·青竹園⊙高爾夫別墅產(chǎn)品類型：純獨(dú)立別墅產(chǎn)品概況：一期92套。主力戶型600平米左右，庭園面積較大，一半單位庭園面積1500—2000的面積，樓王占地七畝，建面1300平米，庭院超過(guò)4000平米。一半單位不帶地下室，其余帶都有約200㎡地下面積。產(chǎn)品價(jià)格：一批推貨均價(jià)10000元／平米(地下部分贈(zèng)送)，二批推貨預(yù)計(jì)12000元／平米推貨情況：一批推貨19套已售罄，通過(guò)系列品牌宣傳為二批推貨蓄客。推廣主線：提出“綠城別墅營(yíng)造專家”的概念，利用綠城１３年別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和在其它城市所打造的別墅進(jìn)行借勢(shì)宣傳。走精準(zhǔn)務(wù)實(shí)路線，經(jīng)常舉行小眾圈層營(yíng)銷活動(dòng)。近期動(dòng)態(tài)：８月２２日，攜手清華大學(xué)聯(lián)合舉辦2007中華國(guó)學(xué)高峰論壇，近400名商界精英和綠城·青竹園的客戶共聚一堂，聆聽EMBA新加坡國(guó)立大學(xué)商學(xué)院EMBA教授莫少昆先生關(guān)于易經(jīng)與領(lǐng)導(dǎo)智慧的主題演講。／９月７日到９日，參加“第二屆中國(guó)國(guó)際高端物業(yè)展”，亮相頂級(jí)物業(yè)峰會(huì)，綠城·青竹園⊙高爾夫別墅產(chǎn)品類型：純獨(dú)立別墅碧桂園威尼斯城產(chǎn)品類型：別墅、洋房產(chǎn)品概況：總占地100萬(wàn)平米，水都南橋獨(dú)立別墅面積在183.22-584.24平米之間，帶精裝修和私家花園。產(chǎn)品價(jià)格：獨(dú)立別墅6500，部分豪宅已經(jīng)上萬(wàn),聯(lián)排均價(jià)4300-4800，全新純獨(dú)立別墅水都南橋組團(tuán)推出，共35套；預(yù)計(jì)價(jià)格7500左右。推貨情況：一期總共980套單位，已推出916套左右，銷售率80%。推廣風(fēng)格：近期以碧桂園上市為契機(jī)，結(jié)合水都南橋的推出，進(jìn)行了相關(guān)宣傳。近期動(dòng)態(tài)：碧桂園威尼斯中英文學(xué)校9月1日開學(xué)；首批業(yè)主交樓；威尼斯商業(yè)廣場(chǎng)接受招商登記。碧桂園威尼斯城藏瓏·湖上國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品類型：獨(dú)立、雙拼、洋房和高層住宅產(chǎn)品概況：總占地面積約1500畝，首期開發(fā)500畝，將環(huán)湖雙拼單位稱作為“環(huán)湖別墅”，面積270㎡左右，月湖公園是其最大賣點(diǎn)。產(chǎn)品價(jià)格：獨(dú)棟別墅內(nèi)部消化，價(jià)格去到兩萬(wàn)。雙拼10500元／平米，高層6500元／平米（高層目前成交價(jià)格是5300）推貨情況：花園洋房和環(huán)湖別墅售罄，現(xiàn)推出高層空中宮殿，共對(duì)外推出300余套高層。推廣主線：“為城市樹立領(lǐng)袖”的概念拔高了項(xiàng)目形象，其傳播執(zhí)行具有領(lǐng)袖氣質(zhì)。近期動(dòng)態(tài)：7月25日，藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)宮邸生活品鑒之夜在秋月湖畔盛大舉行?！昂仙髟?，長(zhǎng)沙共此時(shí)”，本次活動(dòng)特邀國(guó)內(nèi)知名主持人陳魯豫，并將“魯豫有約”搬到了節(jié)目現(xiàn)場(chǎng)。同時(shí)展出了價(jià)值近五百萬(wàn)元的名車和名品。精美的水晶展也讓來(lái)賓贊不絕口，并在當(dāng)晚捐出30萬(wàn)元給湖南青少年基金會(huì)。此次活動(dòng)是藏瓏?yán)^上半年花園洋房和環(huán)湖別墅推出市場(chǎng)備受客戶追捧之后，下半年高層空中宮殿即將推出市場(chǎng)之前的一次回饋業(yè)主和準(zhǔn)客戶的盛大聯(lián)誼活動(dòng)。藏瓏·湖上國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品類型：獨(dú)立、雙拼、洋房和高層住宅托斯卡納產(chǎn)品類型：聯(lián)排、洋房產(chǎn)品概況：位于雨花區(qū)政府以南，萬(wàn)家麗路與湘府東路交匯處。地段好。建筑為意大利風(fēng)格，洋房及聯(lián)排各做了樣板房。產(chǎn)品價(jià)格：目前聯(lián)排均價(jià)7000多元/平方,新推產(chǎn)品預(yù)計(jì)地上部分9000左右,地下2500元左右。推貨情況：首推部分已消化完畢，欲推售20多套聯(lián)排。推廣主線：主題為“意大利手工城市別墅”，提出“習(xí)慣被仰望、全長(zhǎng)沙向上看”的宣傳語(yǔ)。以聯(lián)排帶動(dòng)洋房，提升整個(gè)社區(qū)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)。近期動(dòng)態(tài)：因跟美洲故事為一家發(fā)展商，為避免同樓盤競(jìng)爭(zhēng)，暫時(shí)無(wú)大的推廣動(dòng)作。托斯卡納產(chǎn)品類型：聯(lián)排、洋房美洲故事產(chǎn)品類型：聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品概況：位于雨花區(qū)政府以南，萬(wàn)家麗路與湘府東路交匯處。地段好。建筑為意大利風(fēng)格，售樓部剛剛開放。產(chǎn)品價(jià)格：新推產(chǎn)品40套左右,首推16套雙拼,預(yù)計(jì)地上部分9000左右,地下2700元左右。推貨情況：11月開盤推廣主線：主題為“一棟別墅在等一個(gè)家族”的宣傳語(yǔ)。近期動(dòng)態(tài)：從8月起截至12月底，“美洲俱樂(lè)部”全球招募VIP會(huì)員，并推出百萬(wàn)積分獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃。美洲故事產(chǎn)品類型：聯(lián)排、獨(dú)棟萬(wàn)科西街花園產(chǎn)品類型：洋房、聯(lián)排產(chǎn)品概況：人民東路產(chǎn)品價(jià)格：新推產(chǎn)品50套左右,無(wú)地下室,預(yù)計(jì)價(jià)格12000元左右推貨情況：11月開盤推廣主線：庭院讓生活更有想象最新動(dòng)態(tài)：蓄客萬(wàn)科西街花園產(chǎn)品類型：洋房、聯(lián)排湘江一號(hào)產(chǎn)品類型：洋房、雙拼、疊加、獨(dú)棟產(chǎn)品概況：鵝羊山公園產(chǎn)品價(jià)格：一期占地283畝，涵蓋35套獨(dú)棟，面積500-740平米，花園面積600-1400平米；19棟雙拼322-350平米；14棟疊加250-300平米，共有129套單位。憑借其獨(dú)特的江景和山景優(yōu)勢(shì)，其獨(dú)棟價(jià)格預(yù)計(jì)將在10000以上；推貨情況：本月底推廣風(fēng)格：依托鵝羊山生態(tài)公園，通過(guò)一系列硬廣，制造市場(chǎng)懸念?！俺鞘性珗@建別墅？實(shí)屬罕見.鵝羊山生態(tài)公園除外”、“是怎樣的別墅，一出世即已流傳千年？”。最新動(dòng)態(tài)：8月底湖南大劇院市內(nèi)接待中心開放并開始接受vip卡認(rèn)購(gòu)湘江一號(hào)產(chǎn)品類型：洋房、雙拼、疊加、獨(dú)棟產(chǎn)品類型：別墅產(chǎn)品概況：星語(yǔ)林?汀湘十里是一個(gè)集居住、旅游、商業(yè)、休閑、度假、酒店，為一體的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，一期373套。主力戶型300平米左右，建筑特色集新中式、湖湘文化、親水和江南景觀，每棟別墅配車位商業(yè)有專門地下車庫(kù)（396個(gè)）。產(chǎn)品價(jià)格：一期推貨均價(jià)4200元／平米，最高價(jià)在5000元／平米，總價(jià)在100—200之間推貨情況：一期已基本售罄，現(xiàn)在通過(guò)系列品牌宣傳為二批推貨蓄客。推廣主線：提出：“天下不可無(wú)湖湘！得汀湘者得天下！利用這種傳統(tǒng)湖湘文化打造的別墅進(jìn)行借勢(shì)宣傳。走精準(zhǔn)務(wù)實(shí)路線，經(jīng)常舉行傳統(tǒng)文化展銷活動(dòng)。近期動(dòng)態(tài)：蓄客星語(yǔ)林·汀湘十里產(chǎn)品類型：別墅星語(yǔ)林·汀湘十里從上半年的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，別墅的價(jià)格與銷售情況均比較樂(lè)觀，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了“惜售”現(xiàn)象。市場(chǎng)表現(xiàn)短期內(nèi)的供大于求并不能改變由于國(guó)家政策所導(dǎo)致的今后一段時(shí)間內(nèi)逐漸緊張的別墅供求關(guān)系。供求關(guān)系隨著全國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲，長(zhǎng)沙曾一度成為近期全國(guó)房?jī)r(jià)增幅最大的城市之一。大勢(shì)所趨預(yù)計(jì)下半年別墅市場(chǎng)價(jià)格較上半年平均漲幅在10％左右，其中獨(dú)立別墅漲幅預(yù)計(jì)在10％～15％之間。按目前市場(chǎng)均價(jià)約為：獨(dú)立別墅預(yù)計(jì)在9000元/㎡以上，高端聯(lián)排別墅在7500元/㎡以上。來(lái)看看保利·閬峰云墅的營(yíng)銷小結(jié)從上半年的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，別墅的價(jià)格與銷售情況均比較樂(lè)觀，市場(chǎng)1.來(lái)訪客戶區(qū)域區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)市外省外人數(shù)1854021632424比例61%13%7%2%1%8%8%從客戶區(qū)域來(lái)說(shuō)，芙蓉區(qū)的來(lái)訪客戶占了一半上，天心區(qū)次之；長(zhǎng)株潭一體化使株洲、湘潭的客戶對(duì)本項(xiàng)目也倍受關(guān)注；內(nèi)地別墅的相對(duì)“低價(jià)”使得廣州等沿海發(fā)達(dá)城市的客戶將目光轉(zhuǎn)向本項(xiàng)目，在以后的營(yíng)銷推廣中可以考慮“異地營(yíng)銷”。來(lái)訪客戶分析1.來(lái)訪客戶區(qū)域區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)市外省外人2.年齡構(gòu)成年齡30歲以下31-40歲41-50歲51歲+人數(shù)61731196比例2%57%39%2%從客戶年齡構(gòu)成來(lái)看，31-50歲的客戶是本項(xiàng)目的主流成分；30歲以下的客戶占一定的比較，但是從實(shí)際銷售情況來(lái)看，基本上沒(méi)有成交；50歲+的客戶也有一定的比例，購(gòu)房的出發(fā)點(diǎn)主要考慮到改善自己的生活，或?yàn)樽优?gòu)置。2.年齡構(gòu)成年齡30歲以下31-40歲41-50歲51歲+人3.認(rèn)知途徑途徑瀟湘晨報(bào)長(zhǎng)沙晚報(bào)朋友介紹戶外廣告網(wǎng)絡(luò)、雜志分眾傳媒其它人數(shù)642170106181212比例21%7%23%35%6%4%4%從客戶的認(rèn)知途徑分析來(lái)看，戶外廣告是本項(xiàng)目最大的推廣渠道；圈層營(yíng)銷在高端項(xiàng)目的傳播中起著至關(guān)重要的作用；開盤前一系報(bào)廣的投入取得一定的成效。3.認(rèn)知途徑途徑瀟湘晨報(bào)長(zhǎng)沙晚報(bào)朋友介紹戶外廣告網(wǎng)絡(luò)、雜志分區(qū)域市內(nèi)省內(nèi)省外比例63%16%21%1.客戶區(qū)域2.購(gòu)房目的類別自用投資比例69%31%七成客戶還是在自用為主，在來(lái)訪客戶統(tǒng)計(jì)中，投資客占有很大的比例，但實(shí)際購(gòu)買的投資客只占了三成，但投資客戶對(duì)項(xiàng)目的傳播、價(jià)格的提升起到較大的作用。從成交客戶區(qū)域來(lái)看，市內(nèi)客戶還是占了63%以上的比例，省外客戶占有一定的比例。在以后的推廣中盡量考慮一下異地營(yíng)銷。成交客戶分析區(qū)域市內(nèi)省內(nèi)省外比例63%16%21%1.客戶區(qū)域2.購(gòu)房目總結(jié)：1、客戶區(qū)域性比較強(qiáng)，有待進(jìn)一步引導(dǎo)，弱化區(qū)域概念。2、長(zhǎng)沙周邊地市和外地投資客戶有待進(jìn)一步開發(fā)，到訪客戶成交率比較高，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格因素和產(chǎn)品因素等不敏感。3、媒體廣告的影響占主要部分，但隨著業(yè)主的增多，土豆效應(yīng)越發(fā)明顯，圈層營(yíng)銷應(yīng)加大力度?？偨Y(jié)：岳麓區(qū)樓盤均價(jià)對(duì)比圖（單位：元/平米）岳麓區(qū)樓盤均價(jià)對(duì)比圖（單位：元/平米）山水天成/碧桂園山湖城/東方明珠/大璽門/凝香華都寧鄉(xiāng)微觀市場(chǎng)概況山水天成/碧桂園山湖城/東方明珠/大璽門/凝香華都寧鄉(xiāng)微觀水木天成產(chǎn)品類型：雙拼、疊加、獨(dú)棟產(chǎn)品概況：一環(huán)東路產(chǎn)品價(jià)格：200棟，獨(dú)棟面積240左右，疊加面積170左右，雙拼200左右。憑借其獨(dú)特的江景和地形優(yōu)勢(shì)，其獨(dú)棟價(jià)格預(yù)計(jì)將在4000以上；推貨情況：獨(dú)棟別墅售完，疊加、雙拼60—80萬(wàn)，均價(jià)3400。推廣風(fēng)格：城市水景別墅，通過(guò)一系列硬廣，制造市場(chǎng)懸念?！俺鞘袆e墅？實(shí)屬罕見.山生態(tài)公園除外”、“是怎樣的別墅，一出世即已流傳千年？”。最新動(dòng)態(tài)：目前僅疊加和雙拼在售。水木天成產(chǎn)品類型：雙拼、疊加、獨(dú)棟碧桂園山湖城產(chǎn)品類型：雙拼、疊加、獨(dú)棟、酒店產(chǎn)品概況：二環(huán)東路（金洲大道）產(chǎn)品價(jià)格：獨(dú)棟面積260左右，疊加面積160左右，雙拼180左右。憑借其強(qiáng)大品牌優(yōu)勢(shì)和實(shí)力，強(qiáng)勢(shì)推銷。其獨(dú)棟價(jià)格在4400以上；推貨情況：獨(dú)棟別墅售完，疊加、雙拼60—80萬(wàn)，均價(jià)3400。推廣風(fēng)格：品牌大開發(fā)別墅，通過(guò)一系列硬廣，制造市場(chǎng)懸念?！氨坦饒@造城”、“大長(zhǎng)沙大先導(dǎo)區(qū)別墅”。最新動(dòng)態(tài)：目前在售房源不多。碧桂園山湖城產(chǎn)品類型：雙拼、疊加、獨(dú)棟、酒店其它樓盤2200以上的樓盤湘核花園

楚溈佳郡

百宜華府

昱盛?東方明珠

錦繡蘭亭

水晶酈城大璽門

中源

凝香華都

新府名邸

優(yōu)雅翠園

濱江

新外灘

香江國(guó)際玉龍國(guó)際花園嘉誠(chéng)花園紫金公館其它樓盤2200以上的樓盤湘核花園1.來(lái)訪客戶區(qū)域區(qū)域?qū)庎l(xiāng)市區(qū)寧鄉(xiāng)區(qū)鎮(zhèn)長(zhǎng)沙省外回鄉(xiāng)人數(shù)1058511130比例30%24%31%9%從客戶區(qū)域來(lái)說(shuō)，寧鄉(xiāng)本地人占50%以上，主要而碧桂園山湖城對(duì)長(zhǎng)沙和外省客戶帶動(dòng)很大，占到了30%以上；寧鄉(xiāng)到長(zhǎng)沙30分鐘的車程吸引了大批寧鄉(xiāng)籍及河西高收入人來(lái)投資型收購(gòu)。寧鄉(xiāng)別墅的相對(duì)“低價(jià)”使得長(zhǎng)沙城市的客戶將目光轉(zhuǎn)向本項(xiàng)目，在以后的營(yíng)銷推廣中可以考慮“異地營(yíng)銷”。寧鄉(xiāng)別墅客戶分析1.來(lái)訪客戶區(qū)域區(qū)域?qū)庎l(xiāng)市區(qū)寧鄉(xiāng)區(qū)鎮(zhèn)長(zhǎng)沙省外回鄉(xiāng)人數(shù)1052.水木天成年齡構(gòu)成年齡30歲以下31-40歲41-50歲51歲+人數(shù)412024058比例1%28.5%57%13.5%從客戶年齡構(gòu)成來(lái)看，31-50歲的客戶是本項(xiàng)目的主流成分；30歲以下的客戶占一定的比較，但是從實(shí)際銷售情況來(lái)看，基本上沒(méi)有成交；50歲+的客戶也有一定的比例，購(gòu)房的出發(fā)點(diǎn)主要考慮到改善自己的生活，或?yàn)樽优?gòu)置。2.水木天成年齡構(gòu)成年齡30歲以下31-40歲41-50歲53.寧鄉(xiāng)別墅消費(fèi)認(rèn)知途徑（寧鄉(xiāng)某項(xiàng)目一個(gè)季度數(shù)據(jù)）途徑今日寧鄉(xiāng)長(zhǎng)沙報(bào)紙朋友介紹戶外廣告網(wǎng)絡(luò)、雜志短信電視臺(tái)其它人數(shù)14489214384812比例3%1%22%50%9%11%2%從客戶的認(rèn)知途徑分析來(lái)看，戶外廣告是本項(xiàng)目最大的推廣渠道；圈層營(yíng)銷在高端項(xiàng)目的傳播中起著至關(guān)重要的作用；開盤前一系報(bào)廣的投入取得一定的成效。3.寧鄉(xiāng)別墅消費(fèi)認(rèn)知途徑（寧鄉(xiāng)某項(xiàng)目一個(gè)季度數(shù)據(jù)）途徑今日寧寧鄉(xiāng)高端市場(chǎng)總結(jié)：1、寧鄉(xiāng)別墅是一個(gè)大營(yíng)銷課題。2、長(zhǎng)沙周邊地市和外地投資客戶潛力巨大，到訪客戶成交率比較高，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格因素和產(chǎn)品因素等不敏感。3、媒體廣告的影響占主要部分，土豆效應(yīng)越發(fā)明顯，圈層活動(dòng)營(yíng)銷效果明顯。4、營(yíng)銷概念和產(chǎn)品細(xì)節(jié)民展示是關(guān)鍵，水木天城曾受了碧桂園巨大的壓力，但仍以良好的地段和產(chǎn)品細(xì)節(jié)征服了消費(fèi)者。寧鄉(xiāng)高端市場(chǎng)總結(jié)：東方，什么東方？貳【切入】東方，什么東方？貳【切入】隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng),中國(guó)城市人口急劇擴(kuò)大,中國(guó)已步入城市化的“快進(jìn)狀態(tài)”,據(jù)相關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)城市化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界同期城市化的速度,長(zhǎng)株潭地區(qū)尤為明顯與突出.在中國(guó)城市化進(jìn)程中,大城市如北京/上海/香港/廣州/深圳等城市起著不可忽略的帶頭作用.同時(shí),隨著城市化水平的提高,都市生活節(jié)奏日漸加快,工作壓力日益加大,人類的社會(huì)屬性被無(wú)限放大,甚至取代人類的自然屬性而成為人類的第一性。時(shí)代背景透析：隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng),中國(guó)城市人口急劇擴(kuò)大,中國(guó)已但我們相信，越是喧囂浮躁，充滿壓迫感的城市，越會(huì)衍生出與之相悖的心靈與情感皈依。我們相信，每一個(gè)城市人的心靈深處，都有一些關(guān)于生活最純凈而柔軟的渴望，我們稱之為——重拾自然屬性的真切企圖。但我們相信，但我們相信，但我們相信，項(xiàng)目西至：北至興業(yè)路，南至東三環(huán)，西至部隊(duì)，東至工業(yè)園。項(xiàng)目物業(yè)：獨(dú)棟、雙拼別墅項(xiàng)目規(guī)模：68400平方項(xiàng)目容積率：1.2綠地率：43%總戶數(shù)：143（獨(dú)15，雙156）車位比：1：1.2龍華山莊透析：本案水木項(xiàng)目西至：北至興業(yè)路，南至東三環(huán)，西至部隊(duì)，東至工業(yè)園。龍華優(yōu)勢(shì)2010年寧鄉(xiāng)別墅競(jìng)爭(zhēng)不充分，在售項(xiàng)目不多，房源稀少。樓市總體利好，通漲壓力下高端物業(yè)仍是保值首選擇浙江公司對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)關(guān)注建筑和景觀出彩劣勢(shì)別墅市場(chǎng)，已經(jīng)有了二人標(biāo)準(zhǔn)：一是水木天城的城市別墅、二是碧桂園的品牌壓力，宏佳公司在愛熱鬧的寧鄉(xiāng)面前的品牌號(hào)如力不足項(xiàng)目隔壁的工業(yè)產(chǎn)房制約了項(xiàng)目的別墅價(jià)值。機(jī)會(huì)市場(chǎng)空白中，別墅產(chǎn)品特別是獨(dú)棟產(chǎn)品受追捧寧鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，消費(fèi)熱情高威脅國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)高漲不下，擔(dān)心國(guó)家強(qiáng)制政策調(diào)控，影響購(gòu)買心理市內(nèi)高端住宅的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅生活在別處成為城市精英層的理想與行動(dòng)指標(biāo),已不再僅僅是文化或搖滾樂(lè)手們的口頭禪而已。生活在別處精神的別墅作為終極的居住形態(tài)，居住的價(jià)值別墅的意義>功能在功能價(jià)值之外，精神價(jià)值，駕馭著別墅購(gòu)買的關(guān)鍵誘因。精神的別墅作為終極的居住形態(tài)，精神屬性資源屬性產(chǎn)品屬性土地屬性稀缺的、不可再生的山/湖//高爾夫青竹湖、富饒?zhí)煜隆鞘兄行?未來(lái)之地/政策導(dǎo)向美洲故事、和記黃埔·盈峰翠邸……中式/西班牙/美式/現(xiàn)代汀湘十里，西山庭院，閬峰云墅，別墅精神屬性的3大來(lái)源精神屬性資源屬性產(chǎn)品屬性土地屬性稀缺的、不可再生的山/湖//本案在土地和資源屬性上的限制與非唯一，決定了以產(chǎn)品屬性為出發(fā)的必然和唯一，土地和資源是這幅宏大藍(lán)圖的背景，產(chǎn)品則是一支彩筆。產(chǎn)品將讓資源和土地，以及最終依附其上的生活方式，呈現(xiàn)出獨(dú)特的、不可替代的色彩。這就是本案首先必須界定的精神走向。在別墅的精神之旅中，選擇哪條分支的河流出發(fā)，決定了你沿途的所有風(fēng)景。本案在土地和資源屬性上的限制與非唯一，在別墅的精神之旅中，從中式人文出發(fā)，是第一步。從中式人文出發(fā)，是第一步。本案不只是具備品類屬性，更會(huì)在內(nèi)涵和級(jí)別上走得更遠(yuǎn)不只是提供房子和界線，更提供完整的居住生態(tài)（房子＋自然＋人）不拘泥古今中外的風(fēng)格，更重視風(fēng)格背后、代表當(dāng)代的居住精粹本案不只是具備品類屬性，更會(huì)在內(nèi)涵和級(jí)別上走得更遠(yuǎn)很多老外習(xí)慣把China、Korea、Japan等國(guó)的東西統(tǒng)視為Oriental（東方的），不會(huì)太刻意地區(qū)分。東方的他們感受到的是東方意境，而非單一的中國(guó)意象。是一種融合各因素的綜合感受，更具備開放性和包容性，東方的精神價(jià)值觀和西方別墅的功能性之間的融合意境的很多老外習(xí)慣把China、Korea、Japan等國(guó)的東西統(tǒng)從城市中解放出來(lái)，到自然中去。近幾年來(lái)，山水樓盤的熱銷、度假市場(chǎng)的火爆，便是新一代人居趨向最生動(dòng)有力的注解及佐證。城市突圍,社會(huì)人居遷移現(xiàn)象：從城市中解放出來(lái)，到自然中去。近幾年來(lái)，山水樓盤的熱銷、度假每個(gè)階層都有自己特有語(yǔ)言文本、文化取向和行動(dòng)標(biāo)簽。針對(duì)消費(fèi)群,宣揚(yáng)一種獨(dú)特的階層生活,融文化與體驗(yàn)于一體引發(fā)共鳴。長(zhǎng)寧/省內(nèi)高端客戶,跨城市成功人士客群平臺(tái)每個(gè)階層都有自己特有語(yǔ)言文本、文化取向和行動(dòng)標(biāo)簽。客群平臺(tái)本案目標(biāo)客群分析

主體在35—55歲之間，決定了其經(jīng)歷豐富，事業(yè)穩(wěn)定，思維成熟，不易受人影響。因?yàn)樵?jīng)的學(xué)習(xí)、工作或生活經(jīng)歷，所以有著濃厚的“情結(jié)”，認(rèn)同西部的自然與人文環(huán)境，因而這兩項(xiàng)利益點(diǎn)不必再反復(fù)向他們強(qiáng)調(diào)。理性消費(fèi)的行為占主導(dǎo)地位，從而追求較高的性價(jià)比，但同時(shí)，項(xiàng)目氣質(zhì)的品質(zhì)感與尊貴感會(huì)使其獲得巨大的心理滿足（這也是差異化于山水天成及山湖城地區(qū)項(xiàng)目的一條出路）。本案目標(biāo)客群分析主體在35—55歲之間，決定了其經(jīng)歷豐富，消費(fèi)者細(xì)分2：當(dāng)代豪紳（寧鄉(xiāng)本地）：有錢有勢(shì)有點(diǎn)文化的地方大族。包括地主和財(cái)主。本土主義和本位主義的捍衛(wèi)者。清流者（長(zhǎng)沙河西）：財(cái)富擁有后的文化提升。雖學(xué)識(shí)、品位尚缺功力，但樂(lè)于不斷修為和學(xué)習(xí)，努力在財(cái)與才之間取得平衡。濁流者：財(cái)富擁有后的附庸風(fēng)雅。對(duì)地位和品位有恐慌感，通過(guò)各種文化標(biāo)簽及符號(hào)來(lái)維護(hù)外界評(píng)價(jià)。共鳴補(bǔ)缺消費(fèi)者細(xì)分2：共鳴補(bǔ)缺

他們享受充裕的物質(zhì)，擁有（或自認(rèn)為有）不凡的格調(diào)，容易接受文化和潮流的侵襲。是愿意消費(fèi)文化和樂(lè)意接受品位追捧的一幫人。絕對(duì)多次置業(yè)，甚至自有村屋樓宇，再買房，是對(duì)人生的犒賞，需求新的生活方式和生活意趣，讓自己的觀念和意識(shí)有一個(gè)更好的載體和表達(dá)的平臺(tái)。事業(yè)的巔峰和物質(zhì)的極度滿足，讓他們更加渴望一個(gè)另外的空間，在“多”之外，期望“少”，在“加法”的人生后，渴望“減法”的生活。在名利之外，不惑之際，尋找一處讓自己氣定神閑，讓身心寧?kù)o，讓心間的世外桃源復(fù)蘇的地方，一片形神皆靜的天地。他們的共性：他們享受充裕的物質(zhì)，擁有（或自認(rèn)為有）不凡的格調(diào)，容易接受人群核心欲望：形神皆靜事業(yè)的，生活的，內(nèi)在的，外在的，物質(zhì)的，精神的，渴望將城市的繁華和內(nèi)心的昌盛，找一個(gè)地方，志存高遠(yuǎn)，過(guò)濾喧囂，休養(yǎng)生息，構(gòu)建心靈的江山。人群核心欲望：形神皆靜事業(yè)的，生活的，內(nèi)在的，外在的，物質(zhì)的本案所提供給他們的是環(huán)境靜謐和心靈寧?kù)o的共鳴世間桃源和萬(wàn)千繁華的共融于心精神品位和物理享受的境合于一從項(xiàng)目的視角看素與天地精神往來(lái)本案所提供給他們的是從項(xiàng)目的視角看素與天地精神往來(lái)本項(xiàng)目狀態(tài)的高低17英里世界的遠(yuǎn)近賣“距離”第五園文化的深淺賣“中國(guó)”從萬(wàn)科的視角看賣“境界”本項(xiàng)目狀態(tài)的高低從萬(wàn)科的視角看賣“境界”關(guān)鍵切入↘文化civilization實(shí)境“如在目前”：物理的環(huán)境、邊界，場(chǎng)所精神與建筑氣場(chǎng)。虛境“見于言外”：以實(shí)境為載體，升華實(shí)境，體現(xiàn)著實(shí)境創(chuàng)造的意向和目的。在生活方式上，成為融合物質(zhì)意義之上的精神意向。人：人生的成就，作為的大小，追求的層次，自我實(shí)現(xiàn)的高低。萬(wàn)科：境界的本質(zhì)特征是“生命律動(dòng)”，即展示生命本身的美。自然的生命韻律，人的生命節(jié)奏，與萬(wàn)科“讓建筑贊美生命”高度契合。關(guān)鍵切入↘文化civilization實(shí)境“如在目前當(dāng)財(cái)力多寡已無(wú)法直接劃分階層時(shí)文化價(jià)值成為了衡量的另一個(gè)天平當(dāng)財(cái)力多寡已無(wú)法直接劃分階層時(shí)當(dāng)標(biāo)簽在逐漸喪失威力時(shí)狀態(tài)（境界）將成為高價(jià)購(gòu)買的關(guān)鍵誘因當(dāng)標(biāo)簽在逐漸喪失威力時(shí)文化，文化境界？叁【核心】文化，文化境界？叁【核心】竹的境界；花的境界；石的境界；水的境界……心馳神往的境界；喧囂之外的境界；淡泊名利的境界……境界竹的境界；花的境界；石的境界；水的境界……境界世間功名利祿完成了生命的一種成全。天地自然造化完成了生命的另一種成全。東方的哲學(xué)語(yǔ)境里儒，授我以使命，教我在社會(huì)人格中自我實(shí)現(xiàn)，以身踐行。道，假我以羽翼，教我在紛繁人世間自我超脫、心靈遨游。儒家教我們承擔(dān)了重任，而道家讓我們舉重若輕。請(qǐng)自備心境，恭請(qǐng)入境。世間功名利祿完成了生命的一種成全。融合創(chuàng)造點(diǎn)所在：東魂·西技從文化體系上講：中國(guó)文化注重的是“象”西方文化注重的是“理”“象”——是抽象的“理”——是具象的“象”——是意境的“理”——是物性的“象”——是內(nèi)化，是包容“理”——是開放，是精確融合創(chuàng)造點(diǎn)所在：東魂·西技從文化體系上講：“象”——是抽是一種境界融匯是別墅的王道融匯所謂完美，皆因融匯而來(lái)是一種境界融匯是別墅的王道融匯所謂完美，皆因融匯而來(lái)一句契合的項(xiàng)目物理屬性的定位↘超然于山林間的——人文院落一句契合的項(xiàng)目物理屬性的定位↘超然于山林間的——人文院落包容外物保持自我人文院落繁華之市歸隱之野動(dòng)靜之間掌控現(xiàn)代的物質(zhì)文明，同時(shí)享受寧?kù)o平和的山水生態(tài)環(huán)境。價(jià)值對(duì)應(yīng)（天地與我并生，萬(wàn)物與我為一）（乘萬(wàn)物以游心）理念對(duì)應(yīng)人生哲學(xué)包容外物保持自我人文院落繁華之市歸隱之野動(dòng)靜之間掌控現(xiàn)代的物東方富人的3重境界1、名成利就2、淡