銅梁項目產(chǎn)品定位報告課件

銅梁項目產(chǎn)品定位報告市場營銷中心銅梁項目產(chǎn)品定位報告市場營銷中心1

報告目錄一。宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀二。銅梁經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀三。銅梁建設規(guī)劃現(xiàn)狀四。銅梁房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀五。項目定位開發(fā)環(huán)境報告目錄一。宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀二。2一.宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀1.2011年中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢

聯(lián)合國經(jīng)濟與社會事務部在2010年12月發(fā)布的《2010年世界經(jīng)濟形勢與展望》認為，宏觀調控政策效應顯現(xiàn)，以及主要發(fā)達國家復蘇乏力的影響，可能減緩中國的增長速度，預計2011年經(jīng)濟增長預期為8.9%；世界銀行在2010年11月對中國2011年經(jīng)濟增長預測為8.7%；國際貨幣基金組織認為，鑒于采取對信貸增長更為嚴格的限制、為房地產(chǎn)市場降溫和限制銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款風險敞口等措施，以及中國政府計劃在2011年實施退出策略，2011年中國經(jīng)濟將持續(xù)增長，但增幅有所放緩，預計全年增速為9.6%。

2011中國經(jīng)濟增速將有所放緩，但仍保持在較高水平。

一.宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀1.2011年中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢32.2011年中國宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境

積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策

“積極”主要是指要采取積極的財政政策，發(fā)揮財政政策在穩(wěn)定增長、改善結構、調節(jié)分配、促進和諧等方面的作用，“穩(wěn)健”主要是指采取穩(wěn)健的貨幣政策，將信貸資金更多投向實體經(jīng)濟。中國人民銀行18日宣布，從2011年3月25日起上調存款類金融機構人民幣準備金率0.5個百分點，這是央行自去年以來第九次上調存款準備金率。此次上調大約凍結銀行資金3600億。上調后，大型商業(yè)銀行準備金率達到20%的歷史最高位2.2011年中國宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境43.2011年中國宏觀房地產(chǎn)調控政策環(huán)境1.新國八條2.各地紛紛出臺的限購令3.重慶的房產(chǎn)稅4.大量保障房建設綜合分析本輪調控與此前幾次調控相比，最大的不同是銀行的全面深入配合！客戶貸款難以獲批、開發(fā)商的按揭款不易發(fā)放、嚴格審查第二套住房等等造成現(xiàn)今全國房地產(chǎn)成交量大幅下滑，市場觀望情緒濃厚！3.2011年中國宏觀房地產(chǎn)調控政策環(huán)境1.新國八條2.各地5二.銅梁經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1.銅梁簡介

銅梁縣位于四川盆地東南部，重慶市西北部。唐長安四年（公元704年）建縣，因境內“小銅梁山”而得名，是國際主義戰(zhàn)士邱少云的故鄉(xiāng)和蜚聲中外的銅梁龍的發(fā)祥地。全縣幅員面積1334平方公里，轄25個鎮(zhèn)、3個街道，人口81萬。城區(qū)面積18平方公里，城區(qū)人口17萬，城鎮(zhèn)化率34.7%。銅梁位于成渝經(jīng)濟區(qū)腹心地帶，處渝西地區(qū)中心位置。渝遂高速公路、國道319線及規(guī)劃的渝大高速公路東西向穿境而過，規(guī)劃的重慶三環(huán)高速公路合川-銅梁-永川段貫通南北，交通便利，是重慶一小時經(jīng)濟圈和成渝經(jīng)濟帶上的重要節(jié)點，距重慶主城41公里，距江北機場65公里。二.銅梁經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1.銅梁簡介銅梁縣位于四川盆6銅梁項目產(chǎn)品定位報告課件7銅梁項目產(chǎn)品定位報告課件82.行政區(qū)劃

2010年12月31日，重慶市人民政府下發(fā)《關于銅梁縣慶隆、雙山、小林撤鄉(xiāng)設鎮(zhèn)的批復》（渝府〔2010〕124號），同意銅梁縣將3個鄉(xiāng)調整為3個鎮(zhèn)。至全縣轄區(qū)內共有3個街道和25個鎮(zhèn)，即：巴川街道、東城街道、南城街道、土橋鎮(zhèn)、舊縣鎮(zhèn)、二坪鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、安居鎮(zhèn)、白羊鎮(zhèn)、平灘鎮(zhèn)、虎峰鎮(zhèn)、福果鎮(zhèn)、石魚鎮(zhèn)、少云鎮(zhèn)、高樓鎮(zhèn)、維新鎮(zhèn)、大廟鎮(zhèn)、圍龍鎮(zhèn)、華興鎮(zhèn)、蒲呂鎮(zhèn)、永嘉鎮(zhèn)、西河鎮(zhèn)、安溪鎮(zhèn)、侶俸鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、雙山鎮(zhèn)、小林鎮(zhèn)、慶隆鎮(zhèn)。2.行政區(qū)劃2010年12月31日，重慶市人民政府9銅梁項目產(chǎn)品定位報告課件103.經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

2010年，全縣經(jīng)濟指標大幅攀升。全縣可實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值152億元、同比增長19%；地方預算內財政收入22億元、同比增長47%。GDP、財政收入、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資（150億）、社零總額（48億）、農(nóng)民人均純收入等主要經(jīng)濟指標均在2006年基礎上實現(xiàn)翻番。其中，GDP連續(xù)四年實現(xiàn)17%以上增速，工業(yè)總產(chǎn)值首次突破200億元、財政收入首次突破20億元大關?？傊笜?.經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀2010年，全縣經(jīng)濟指標大幅攀升11

特別值得一提的是，在全市綜合目標考核中近三年連續(xù)獲得同組第一，縣黨政領導班子連續(xù)三年被評為優(yōu)秀，選人用人公信度連續(xù)三年蟬聯(lián)全市第一。

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2010年全縣共新引進項目137個，合同引資金額165.05億元。其中，正式簽約項目132個，引資金額137.55億元，占全年目標任務的171.9%，同比增長84%。全年實際到位資金54.23億元，占全年目標任務的104.29%，同比增長33.2%。新引進投資1億元以上項目52個，占全年目標任務的260%；同比增長108%；新引進投資5億元以上項目5個，占全年目標任務的250%，同比增長400%。全縣新增外貿(mào)企業(yè)8家，外貿(mào)進出口總額1190萬美元，實際利用外資950萬美元，占目標任務的106%。招商引資2010年全縣共新引進項目137個，合同引資金13工業(yè)發(fā)展

2010年，全縣實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值230億元，同比增長32%，工業(yè)增加值75億元，同比增長29.7%；規(guī)模以上企業(yè)達到338戶，較去年凈增48戶，為任務數(shù)30戶的160%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值165億元，同比增長57%，工業(yè)增加值實現(xiàn)54億元，同比增長58%。工業(yè)發(fā)展2010年，全縣實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值23014工業(yè)發(fā)展之四大園區(qū)建設

1.銅梁工業(yè)園區(qū)。成功躋身全市“百億級產(chǎn)業(yè)園區(qū)”行列，目前已有200余家企業(yè)落戶，建成投產(chǎn)131家，規(guī)模以上企業(yè)累計達到82家，2010年完成工業(yè)總產(chǎn)值90億元，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到339戶、比2006年凈增238戶。工業(yè)發(fā)展之四大園區(qū)建設1.銅梁工業(yè)園區(qū)。成功躋15

2.蒲呂工業(yè)園區(qū)。步入良性發(fā)展軌道，已正式簽約企業(yè)53家，總投資達57.39億元，基本形成了2平方公里框架。兩大工業(yè)園區(qū)成功爭取全市筆記本電腦配套基地（全市僅兩個縣）建設，規(guī)劃建設了6平方公里、800億規(guī)模產(chǎn)值的電子信息產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)已引進實盈、正陽等近20家電子類企業(yè)，總投資23.55億元，并與貝爾威勒電子等16家電子企業(yè)簽訂了意向性協(xié)議，全部達產(chǎn)后，新增產(chǎn)能200億，相當于再造一個銅梁工業(yè)。2.蒲呂工業(yè)園區(qū)。步入良性發(fā)展軌道，已正式簽約企業(yè)16

3.教育科技園區(qū)?！笆晃濉逼陂g，教育科技園區(qū)建成面積已達3.2平方公里，拓展城市面積5平方公里。已引進重慶傳媒學院、國家法官學院重慶分院、重慶藝術工程學院等院校，結束了銅梁無高校的歷史。已建成的重慶傳媒學院，2011年在校學生將達8000余人；重慶市電訊科技學校、重慶建華職業(yè)學校等縣內6所民辦中職學校將整合入駐；重慶美術職業(yè)學院規(guī)劃占地500畝，總投資3億元，建成后在校生規(guī)模達到6000人；國家法官學院重慶分院已完成整體規(guī)劃建設方案的設計，建成后每年將為西南地區(qū)各省市培訓法官1余萬人次，將極大地集聚縣城人氣。3.教育科技園區(qū)?！笆晃濉逼陂g，教育科技園區(qū)建成面174.溫泉旅游度假區(qū)。立足巴岳山和中華龍溫泉，綜合打造服務重慶主城的近郊休閑度假旅游勝地?！笆晃濉逼陂g，完成巴岳山·玄天湖·溫泉風景區(qū)總規(guī)的修編，完成國際溫泉休閑中心服務大樓、溫泉VIP別墅等景區(qū)設施的建設；完成夢湖度假酒店、度假別墅改造、溫泉旅游景區(qū)入口廣場及1000米標準景區(qū)道路的建設，開業(yè)后將成為渝西地區(qū)特色鮮明的休閑度假旅游接待中心；完成國際會議中心和生態(tài)林地會所建設規(guī)劃。2011年春節(jié)期間溫泉將開業(yè)迎賓，整體建成后，預計每年游覽人數(shù)規(guī)模將在100萬人次以上，成為重慶一流、西部著名的文化旅游精品。4.溫泉旅游度假區(qū)。立足巴岳山和中華龍溫泉，綜合打造184.銅梁榮譽

2010年，銅梁新獲得了三項榮譽。10月，被評為中國西部最具投資潛力城市；11月，創(chuàng)建市級森林城市順利通過專家組驗收；12月，獲評“2010年中國最具幸福感城市”。

前幾年獲得的國家園林縣城、中國衛(wèi)生城市、中國最佳綠色生態(tài)縣、浙商（中國）最佳投資城市、中國特色魅力百強縣，銅梁已有8塊響當當?shù)摹敖鹱终信啤?。這些“金字招牌”，極大提升了銅梁的人氣商氣，增強了外商投資的信心.。4.銅梁榮譽2010年，銅梁新獲得了三項榮譽。119三.銅梁城市建設現(xiàn)狀1.銅梁城市定位在重慶一圈兩翼發(fā)展戰(zhàn)略中,地處渝西近郊的銅梁被列為“主城功能拓展區(qū)”。

———著眼于承接主城，打造新型工業(yè)密集區(qū),盡快形成“一帶三區(qū)四支柱”的產(chǎn)業(yè)格局?！耙粠А奔淬~(梁)合(川)產(chǎn)業(yè)帶?！叭齾^(qū)”即重慶金龍工業(yè)園區(qū)、渝遂高速公路蒲呂互通口產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、圍龍互通口產(chǎn)業(yè)區(qū)?！八闹е奔粗攸c發(fā)展機械制造、建工建材、輕紡制鞋、農(nóng)產(chǎn)品加工四大支柱產(chǎn)業(yè)，著力打造韓資工業(yè)園，攜手璧山打造中國西部鞋都。三.銅梁城市建設現(xiàn)狀1.銅梁城市定位在重慶一圈兩翼發(fā)展戰(zhàn)略中20

———著眼于服務主城，打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)展示區(qū)。在“一小時經(jīng)濟圈”范疇下發(fā)展銅梁農(nóng)業(yè)，樹立都市農(nóng)業(yè)的理念，根據(jù)大都市對農(nóng)產(chǎn)品的需求，加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整力度，大力發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、設施農(nóng)業(yè)。

———著眼于拓展城區(qū)，打造龍文化宜居城市。到2020年，將縣城拓展成40平方公里、居住人口45萬的功能完善、產(chǎn)業(yè)支撐和人口集聚的同步配套的現(xiàn)代化中等城市，并突出龍文化特色，打造龍文化景觀，建成以龍文化為特色的西部生態(tài)宜居城市，增強對重慶主城消費群體的吸引力。———著眼于服務主城，打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)展示區(qū)。在21

———著眼于配套主城，打造旅游度假會務基地。銅梁縣成功與浙江企業(yè)簽約，引資13億元，打造全國規(guī)模最大、檔次最高的中華龍溫泉旅游度假區(qū)，建設成集龍文化研究、藝術博覽、會務會展、民俗體驗、文藝節(jié)會等功能于一體的西部一流的生態(tài)旅游度假會務基地。與此同時，加快實施安居歷史文化保護開發(fā)，發(fā)展古鎮(zhèn)民俗文化旅游。切實加強與友鄰區(qū)縣的合作，打造成渝經(jīng)濟帶上精品觀光休閑度假線路。

———著眼于配套主城，打造旅游度假會務基地。銅梁縣22

2010年在城市建設中，按照“一中心、三大片、四組團”的發(fā)展思路，城市框架擴大到30平方公里，城市規(guī)模達到20平方公里。一年來，實施文化藝術中心、城市休閑客廳、商業(yè)貿(mào)易中心三個“一平方公里片區(qū)”規(guī)劃，先后建成圖書館、人民公園、淮遠古城、全民健身中心等一批公益設施，啟動了影劇院、青少年活動中心等項目，大力實施城市綠化，綠化覆蓋率高達46.9%。2.銅梁城市建設現(xiàn)狀

“一個中心”即商業(yè)行政中心，位于中興路與迎賓路中間，規(guī)劃有商業(yè)步行街、高級寫字樓、五星級酒店、銅梁行政中心。

四大組團即四個園區(qū)建設

“3個一平方公里”片區(qū)：在縣城東互通引道與淮遠河之間建設一平方公里文化藝術中心，在人民公園及其以北建設一平方公里城市客廳，在淮遠河兩岸建設一平方公里商貿(mào)中心。

2010年在城市建設中，按照“一中心、三大片、四23

城市東進是銅梁城市擴展的方向。即向渝遂高速銅梁入口方向、重慶方向和璧山方向發(fā)展。

銅梁縣城規(guī)劃主要是三大塊：一是現(xiàn)有老城區(qū)為生活居住組團；二是新城、新行政中心組團；三是新城拓展區(qū)組團；

銅梁縣城規(guī)劃發(fā)展時序為：近期結合現(xiàn)狀完善城市南部（老城區(qū)），發(fā)展東部，遠期向城市東北方向發(fā)展，遠景向東南方向發(fā)展。3.未來城區(qū)規(guī)劃

城市東進是銅梁城市擴展的方向。即向渝遂高速銅梁入口24銅梁總規(guī)圖銅梁總規(guī)圖25銅梁現(xiàn)城區(qū)圖項目所在地商業(yè)中心教育科技園區(qū)銅梁現(xiàn)城區(qū)圖項目所在地商教育科技園區(qū)26

銅梁目前發(fā)展重點是中興大道與迎賓大道的中間區(qū)域，規(guī)劃中的商業(yè)行政中心就在此區(qū)域；其次是白龍大道兩側區(qū)域，銅梁的政府各個部門（縣委、法院、交警等）集中于此。迎賓路人民公園銅梁目前發(fā)展重點是中興大道與迎賓大道的中間區(qū)域，274.城市建設發(fā)展目標2015年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達到330億元以上，年均增長17%；工業(yè)增加值達到220億元以上，年均增長25%；縣級財政收入達到72億元，年均增長25%。產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重降低到9%以下；城鎮(zhèn)化水平明顯提高，達到60%；生態(tài)環(huán)境明顯改善，森林覆蓋率超過45%；

到2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到505億元以上，工業(yè)增加值達到336億元，地方預算內財政收入達到50.6億元，社會消費品零售總額達到257.5億元，農(nóng)民人均純收入達到17120元；城區(qū)面積達到60平方公里，常駐人口60萬，城鎮(zhèn)化率達到80%。4.城市建設發(fā)展目標2015年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總28四。銅梁房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.銅梁房地產(chǎn)基本現(xiàn)狀

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力雄厚。截止調查之日，全縣具有資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有65余家，其中一級開發(fā)企業(yè)2家（新鷗鵬地產(chǎn)和來新居地產(chǎn)），二級企業(yè)14家，其余均為三級。均為本地注冊企業(yè)。

B.市場需求旺盛，量價持續(xù)上升。銅梁房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展階段。目前，共有10余家開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，有13個項目在建，其中有8個項目在售，計110萬平方米。四。銅梁房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.銅梁房地產(chǎn)基本現(xiàn)狀A29

C.銷售總量保持強勁上升勢頭。2008年共銷售4800套，計49萬平方米；2009年共銷售6147套，計64.5萬平方米，同比增加15.5萬平方米，增長31.65%；2010年共銷售10914套，計110.75萬平方米，成交金額30億元。

D.銷售價格節(jié)節(jié)攀升。2008年住宅均價1765元/平方米，2009年均價2171元/平方米，2010年銷售均價2701元/平方米，2011年2月銷售均價4034元/平方米。成交套數(shù)成交面積成交均價C.銷售總量保持強勁上升勢頭。2008年共銷售48302.銅梁近兩年房地產(chǎn)成交月統(tǒng)計分析表2009——2010年銷售面積走勢圖2.銅梁近兩年房地產(chǎn)成交月統(tǒng)計分析表2009——2010年銷312009——2010年銷售套數(shù)走勢圖2009——2010年銷售套數(shù)走勢圖322009——2010年銷售均價走勢圖2009——2010年銷售均價走勢圖33附：銅梁近兩年房地產(chǎn)成交統(tǒng)計詳細報表2009年銷售統(tǒng)計報表附：銅梁近兩年房地產(chǎn)成交統(tǒng)計詳細報表2009年銷售統(tǒng)計報表342010年銷售統(tǒng)計報表2010年銷售統(tǒng)計報表352011年1-2月銷售統(tǒng)計報表2011年1-2月銷售統(tǒng)計報表363.銅梁2010年房地產(chǎn)統(tǒng)計情況

2010年全年成交商品住房10914套110.75萬平方米，金額約29.64億元，成交套數(shù)、面積比2009年同期6147套64.25萬平方米，上漲77.55%、72.37%。其中縣城區(qū)成交商品住房10463套106.44萬平方米；在縣城區(qū)所成交的商品住房中，有2811套被非銅梁籍（以身份證號區(qū)分）居民購買，面積30.48萬平方米，金額約7.69億元，套數(shù)占26.87%。3.銅梁2010年房地產(chǎn)統(tǒng)計情況2010年全年成37

2010年成交均價2701.11元/平方米，比2009年均價2127元/平方米上漲574.11元/平方米,漲幅26.99%

2010全年二手房成交3753套44.58萬平方米,比2009年交易3012套33.37萬平方米,套數(shù)、面積分別上漲24.60%、33.59%。2010年成交均價2701.11元/平方米，比2038

2010年全年開工項目33個68.33萬平方米，竣工27個76.59平方米。

2010年全年發(fā)放預售許可證77個107.92平方米，全縣現(xiàn)有預（銷）售15個76.31平方米。截止年底，尚未成交住房909套11.65萬平方米。2010年全年開工項目33個68.33萬平方米，竣394.銅梁房地產(chǎn)發(fā)展板塊分析銅梁城區(qū)房地產(chǎn)板塊可以劃分成兩個板塊新城板塊白龍大道板塊歐鵬華府、歐鵬御景天下、歐鵬蘭亭雅舍、普羅旺斯、龍騰盛世等龍軒大地、親水居、龍城御景、龍脈書院等龍城大道、中興路、迎賓大道金龍大道所圍合板塊白龍大道兩側區(qū)域區(qū)域樓盤發(fā)展目前銅梁重點發(fā)展區(qū)域，也是房地產(chǎn)開發(fā)熱點，高品質樓盤眾多，本項目即在此區(qū)域銅梁各個政府機關所在區(qū)域，是銅梁下一步開發(fā)熱點，樓盤品質與新城板塊相比稍微次一點。4.銅梁房地產(chǎn)發(fā)展板塊分析銅梁城區(qū)房地產(chǎn)板塊可以劃分成兩個板40

市民購房意向性主要集中在新城板塊。版塊內有公園、體育館、醫(yī)院、學校等較好的市政及配套設施，以及未來行政中心概念，成為目前銅梁商品房銷售的一個亮點。

5.銅梁居民購買區(qū)域意向和購買動機

投資性和改善性購房比例較大。從2009—2010年城市人均居住面積和二手房交易情況可以看出，目前銅梁的投資性購房和改善性購房比例較大。成熟樓盤的空置率較高，世紀陽光小區(qū)是目前銅梁最成熟的新建小區(qū)，入住率也只有60%左右。市民購房意向性主要集中在新城板塊。版塊內有公園、體414.銅梁土地供應情況

2007年供應了2000畝土地，2008、2009年為300畝，2010年計劃供應1000畝，目前已供250畝，正在掛牌的260畝，年底計劃再推出490畝（此數(shù)據(jù)時間為2010年9月)。2011年計劃供應400畝。4.銅梁土地供應情況2007年供應了2000畝土地426.銅梁房地產(chǎn)市場供應情況

銅梁縣住宅市場由商品房、拆遷安置房、政府廉租房、社會保障房組成。商品房供應情況：2007-2010年8月份已供應土地2550畝，可建設340萬方（在2011年底前計劃再推出1150畝，可建設194萬方），均已獲得項目施工許可。2010年年底，已銷售277萬平方米，則2011年1月后待售總量（或在建和待建總量）為257萬平方米。按每年銷售100萬方計算，需要2.57年銷售完畢。

2010年—2012年保障房計劃如下：公租房供應情況：計劃2010-2012年完成10萬方。廉租房供應情況：計劃2010-2011年完成6萬方。截止現(xiàn)在為止，市場已供應保障房4萬方。6.銅梁房地產(chǎn)市場供應情況銅梁縣住宅市場由商品房437.銅梁房地產(chǎn)市場理論需求情況

根據(jù)銅梁城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年城市人口達到60萬人，人均居住面積按現(xiàn)在的41.64平方米計算（2004年版的銅梁總規(guī)是到2020年人均居住用地為20.82平方米，按2.0的容積率計41.64平方米），未來10年（含2011年，下同）住房需求量為：

60×41.64－17×52.52＝1605.56

未來10年每年理論需求約為160.5萬方。7.銅梁房地產(chǎn)市場理論需求情況根據(jù)銅梁城市發(fā)展規(guī)劃448.銅梁樓盤品質和檔次

在建的成規(guī)模的高品質樓盤較多，項目包裝水平較高。（澤京普羅旺斯、鷗鵬華府、龍軒大地、來新居清水灣、蘭亭別院、御景天下等）。

銅梁縣大型樓盤項目定位清晰，項目形象推廣及包裝水平受重慶影響較大，整體水平較高，項目風格多樣，如龍軒大地、普羅旺斯屬于歐式風格，蘭亭別院、蘭亭雅舍屬于古典中式建筑，清水灣屬于濱江風情社區(qū)，鷗鵬華府屬于空中平層別墅，大部分樓盤都是先做項目示范園林景觀，精心打造售樓中心，展示項目形象，品質都比較高。

目前在售項目主力戶型集中在120平方米的三房，且兩房面積集中在80—95平方米，70平方米左右的兩房基本沒有，物業(yè)形態(tài)多為花園洋房。8.銅梁樓盤品質和檔次在建的成規(guī)模的高品質樓盤較多，459.銅梁代表性樓盤展示澤京·普羅旺斯開發(fā)商：重慶澤京房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：龍城大道建筑風格：歐式（法國風情）占地面積：285畝，總建筑面積50萬方，容積率2.0；一期19

萬方，基本售罄。建筑形態(tài)：花園洋房和高層在售均價：花園洋房5600元/平方米,高層4700元/平方米.戶型面積：主力戶型三房兩廳120平方米（花園洋房）三房兩廳105平方米帶空中院觀（高層）9.銅梁代表性樓盤展示澤京·普羅旺斯開發(fā)商：重慶澤京房地產(chǎn)開46項目一期主要由7幢5＋1層花園洋房、9幢18＋1層小高層和2幢25＋1層高層住宅組成；二期主要由21幢5+1層花園洋房，以及9幢高層住宅組成。產(chǎn)品涵蓋平層、復式、躍層、單層院館、立體院館等項目一期主要由7幢5＋1層花園洋房、9幢18＋1層47銅梁項目產(chǎn)品定位報告課件48歐鵬·御景天下開發(fā)商：重慶歐鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：中興大道建筑風格：時尚現(xiàn)代，中庭園林為香格里拉風情占地面積：89畝，建筑面積10.6萬平方米，容積率：2.0，建筑形態(tài)：高層電梯房（兩梯五戶）在售均價：4300元/平方米.戶型面積：主力戶型三房兩廳125—138平方米

銅梁最高檔次的高層電梯房,底層架空,五星級入戶大堂,圍合式大中庭歐鵬·御景天下開發(fā)商：重慶歐鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司銅梁最高49銅梁項目產(chǎn)品定位報告課件50入戶大堂全景園林景觀全景入戶大堂全景園林景觀全景51入戶大堂局部入戶大堂局部52龍軒大地開發(fā)商：重慶龍軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：白龍大道建筑風格：西班牙風情占地面積：360畝，容積率：1.0,總建筑面積：24萬方，分二期完成,一期基本售罄。建筑形態(tài)：一期為純花園洋房,二期為高層住宅在售均價：5500元/平方米(花園洋房)戶型面積：主力戶型三房兩廳130平方米龍軒大地開發(fā)商：重慶龍軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53

龍軒五星級酒店龍軒五星級酒店54歐鵬蘭亭雅舍開發(fā)商：重慶歐鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：中興大道建筑風格：古典中式風格占地面積：80畝，容積率：2.0，建筑面積10萬方。建筑形態(tài)：一期花園洋房,二期蘭亭別院為小高層板式住宅在售均價：4200元/平方米(板式小高層)戶型面積：主力戶型三房兩廳120平方米小高層11+1主力戶型147平方米四房歐鵬蘭亭雅舍開發(fā)商：重慶歐鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55

板式小高層第一開盤3600（2010年10月）,第二次4000（2010年12月）,預計今年4月份在開盤售價4700。板式小高層第一開盤3600（2010年10月）,第二56銅梁房地產(chǎn)市場發(fā)展特征及趨勢※產(chǎn)品主要特征：①建筑風格多樣化，洋派風格大受歡迎；②從戶型面積來看，市場上的主力戶型偏大，中小戶型比重偏低，但中小戶型比重已呈現(xiàn)遞增的趨勢；③戶型設計上比較創(chuàng)新，空中院館等贈送面積手段多樣；④從產(chǎn)品品質來看，產(chǎn)品品質普遍較高，接近主城。無論是建筑立面、園林景觀、小區(qū)配套等都比較有檔次；※價格主要特征：目前市場主流產(chǎn)品在高價位運行，再加上大面積，產(chǎn)品的總價直接拉高；區(qū)域與區(qū)域之間的價格跨度不大，維持在一個平穩(wěn)的水平；※客源主要特征：客源主要集中在政府公務員、企事業(yè)單位中高層員工、個體工商戶以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富裕起來的階層；因非常靠近主城，其非銅梁籍客戶所占比重較大；二次置業(yè)改善性住房需求是主流；※市場發(fā)展趨勢：從目前市場發(fā)展來看，新城板塊區(qū)域的樓盤仍然是客戶置業(yè)的首選，而隨著調控政策及房價上漲的影響，中小戶型的比重會隨之增加；小高層及高層將是將來客戶的置業(yè)首選；產(chǎn)品的檔次和品質將越來越高；房價上漲的幅度及速度將放緩；銅梁房地產(chǎn)市場發(fā)展特征及趨勢※產(chǎn)品主要特征：①建筑風格多樣化57開發(fā)環(huán)境小結分類對項目的影響城市發(fā)展項目緊鄰銅梁熱點開發(fā)區(qū)域，有助于提升客戶購買信心。經(jīng)濟環(huán)境整體經(jīng)濟形勢向好，城鎮(zhèn)化率不斷提高，客戶購買力不斷增強，十分有利項目未來銷售。市場環(huán)境市場表現(xiàn)強勁，但相關調控政策的出臺會導致一部分投資客戶丟失，潛在客戶觀望。競爭環(huán)境區(qū)域市場表現(xiàn)良好，樓盤銷售價格集中在4200元/平米左右。開發(fā)環(huán)境小結分類對項目的影響城市發(fā)展項目緊鄰銅梁熱58產(chǎn)品定位五。項目定位地塊價值分析項目檔次及品質定位建筑風格定位戶型設計定位附加值提升定位營銷定位產(chǎn)品五。項目定位地塊價值分析項目檔次及品質定位建筑風格定位戶59地塊價值分析（本體環(huán)境）占地面積：27678㎡容積率：不大于3.0建筑密度：不大于30%綠地率：不低于40%建筑高度：不高于60米基本指標國家電網(wǎng)地塊價值分析（本體環(huán)境）占地面積：27678㎡基本指標國家電60地塊四至地塊價值分析（本體環(huán)境）南面正對面西面北面國家電網(wǎng)辦公樓金龍大道東面安置房待開發(fā)區(qū)域地塊四至地塊價值分析（本體環(huán)境）南面正對面西面北面國家電網(wǎng)61地塊價值分析（本體環(huán)境）區(qū)域屬性和項目屬性界定本項目人民公園，城市客廳商業(yè)行政中心教育科技園區(qū)普羅旺斯地塊價值分析（本體環(huán)境）區(qū)域屬性和項目屬性界定本項目人民公園62區(qū)域屬性和項目屬性界定地塊價值分析（本體環(huán)境）區(qū)域屬性區(qū)域與老城區(qū)加快融合帶來市場機會未來的銅梁商業(yè)、文化和居住的核心區(qū)域開發(fā)熱度仍將持續(xù)，區(qū)域競爭較白熱化區(qū)域整體開發(fā)品質較高，消費群體支付能力強項目屬性地理位置稍偏，欠缺生活配套；緊鄰安置房，影響項目整體檔次道路系統(tǒng)完善，但可到達性、交通便捷程度不強地塊較小，不易形成項目規(guī)模和品牌效應區(qū)域屬性和項目屬性界定地塊價值分析（本體環(huán)境）區(qū)域屬性區(qū)域與63地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊SWOT分析S（優(yōu)勢）：緊鄰渝遂高速路出入口；所在區(qū)域為銅梁目前開發(fā)熱點；緊鄰玉泉公園W（劣勢）：地理位置相對偏僻

周邊配套目前非常欠缺；交通不便捷（目前沒有公交車通行）；緊鄰安置房；

地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊SWOT分析S（優(yōu)勢）：緊鄰渝遂64地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊SWOT分析O（機會）:

地塊所在區(qū)域周邊為銅梁目前的開發(fā)熱點；緊鄰銅梁將來的商業(yè)行政中心；與銅梁知名樓盤普羅旺斯相鄰，可以借勢；T（威脅）：周邊區(qū)域不成熟，居民關注度相對較低；房地產(chǎn)調控政策；周邊安置房影響小區(qū)形象，消弱客戶置業(yè)積極性

地塊價值分析（本體環(huán)境）地塊SWOT分析O（機會）:地塊所65周邊環(huán)境地塊價值分析（本體環(huán)境）

小結地塊本身3.0容積率60米限高周邊環(huán)境及緊鄰安置房對項目影響較大地塊較小，容積率拆分有限本項目打造純高端住宅產(chǎn)品具有一定困難區(qū)域屬性和項目屬性周邊環(huán)境地塊價值分析（本體環(huán)境）小結地66項目檔次及物業(yè)形態(tài)定位項目的檔次及品質是由地塊本體環(huán)境和開發(fā)環(huán)境兩方面決定的。本體打造高端住宅產(chǎn)品具有困難不確定因素較多競爭樓盤檔次、品質高市場本項目比較適宜打造中高端快銷型住宅產(chǎn)品項目檔次定位項目檔次及物業(yè)形態(tài)定位項目的檔次及品質是由地塊本體環(huán)境和開發(fā)67項目檔次及物業(yè)形態(tài)定位項目物業(yè)形態(tài)定位地塊較小3.0的容積率，不易拆分30%以內的建筑密度中高檔次品質的需要板式小高層形成的圍合式小區(qū)圍合形成大中庭，便于打造高品質的園林景觀，增強項目競爭力項目檔次及物業(yè)形態(tài)定位項目物業(yè)形態(tài)定位地塊較小3.0的容積率68項目檔次及物業(yè)形態(tài)定位板式平面布局一梯四戶此種布局的好處：1.樓、電梯帶戶數(shù)多，利用率高，得房率高；2.單元總面寬小，土地利用率高；3.適用于容積率較高的設計；4.各戶通風較好，前面兩戶可形成對角通風，優(yōu)于每單元三戶的套型。項目檔次及物業(yè)形態(tài)定位板式平面布局一梯四戶此種布69建筑風格定位拓新紅城在榮昌的成功和澤京普羅旺斯在銅梁的成功驗證了獨具特色的洋派建筑風格在區(qū)縣房地產(chǎn)市場競爭中能占據(jù)有利地位。結合項目地塊具體情況和周邊市場競爭情況，本項目的建筑風格定位：

新古典主義建筑風格建筑風格定位拓新紅城在榮昌的成功和澤京普羅旺斯在70新古典主義建筑風格建筑風格定位關鍵詞：懷舊浪漫、華貴典雅、時尚現(xiàn)代新古典主義風格。新古典主義風格其實就是經(jīng)過改良的古典主義風格。一方面保留了材

質、色彩的大致風格，仍然可以很強烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚

的文化底蘊，同時又摒棄了過于復雜的機理和裝飾，簡化了線條。新古典主義建筑。新古典主義建筑則將古典的繁雜雕飾經(jīng)過簡化，并與現(xiàn)代的材質相結

合，呈現(xiàn)出古典而簡約的新風貌，是一種多元化的思考方式。將懷古

的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結合，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時代個性化的美學觀念和文化品位。新古典主義建筑風格建筑風格定位關鍵詞：懷舊浪漫、華貴典雅、時71建筑風格定位符號元素：下層通常用重塊石或畫出仿石砌的線條，中段用古希臘、古羅

馬的五種柱式，檐口及天花周邊用西洋線腳裝飾，正面檐口或

門柱上往往以三角形山花裝飾，與底層重塊石互相呼應，有的

還在屋頂沿街或轉角部位加穹窿頂閣樓亭。色彩：在色彩上以大面積淺色為主。市場取向：新古典主義經(jīng)典、優(yōu)雅、莊重、人性、理性的部分為高端住宅

的消費階層所接受，因此正在成為當今中國高端住宅市場最強

勢的聲音。新古典主義風格建筑語言和符號元素建筑風格定位符號元素：下層通常用重塊石或畫出仿石砌的線條，中72建筑風格定位新古典主義風格建筑造型手法新古典主義三段式構圖，在高層住宅中可以采取頂部退臺、局部變色等手法加以體現(xiàn)。以更加自由的三段式構圖關系以及厚重的體量感，體現(xiàn)古典淵源頂部退臺處理局部變色形成三段式構圖建筑風格定位新古典主義風格建筑造型手法新古典主義三段式構圖，73建筑風格定位新古典主義風格建筑造型手法將古典元素進行抽象化、符號化的現(xiàn)代表達。抽象的古典主義以簡化的方法，或者說用寫意的方法，把抽象出來的古典建筑元素或符號巧妙地融人建筑中，使古典的雅致和現(xiàn)代的簡潔得到完美的體現(xiàn)。柱廊、檐部、拱券可以以一種簡化的形式表現(xiàn)出來，簡潔有力的顯示現(xiàn)代技術和時代精神。（引入古典柱式）北京龍湖唐寧ONE引入古典屋頂元素并加以現(xiàn)代材料表達建筑風格定位新古典主義風格建筑造型手法將古典元素進行抽象化、74建筑風格定位新古典主義風格建筑造型手法融入現(xiàn)代感的標志性元素，凸顯古典之“新”新古典主義建筑豐富的立面設計足以支撐建筑的功能需求，從而在建筑表面可以增加鋼構雨篷、玻璃幕墻、外飄窗、角窗、落地窗和各種形式不同的陽臺，更好的滿足了人們對新生活的要求，建筑形象也更加生機勃勃。建筑風格定位新古典主義風格建筑造型手法融入現(xiàn)代感的標志性元素75新古典主義風格建筑案例建筑風格定位棕櫚泉國際公寓新古典主義風格建筑案例建筑風格定位棕櫚泉國際公寓76建筑風格定位新古典主義風格建筑案例棕櫚泉國際公寓建筑風格定位新古典主義風格建筑案例棕櫚泉國際公寓77建筑風格定位新古典主義風格建筑案例晉愉天意建筑風格定位新古典主義風格建筑案例晉愉天意78建筑風格定位新古典主義風格建筑案例晉愉天意建筑風格定位新古典主義風格建筑案例晉愉天意79建筑風格定位新古典主義風格建筑案例（園林）建筑風格定位新古典主義風格建筑案例（園林）80建筑風格定位園林景觀定位

本項目的園林景觀一定要與新古典主義的建筑風格相一致，互相呼應打造精品園林景觀。采用半地庫設計（或者底層架空），形成立體化景觀，增加景觀面注重公共空間的景觀營造，使得老人、兒童以及多動能活動場自然融入社區(qū)景觀建筑風格定位園林景觀定位本項目的園林景觀一定要與新古81建筑風格定位園林景觀定位結合本項目地勢特點，項目景觀設計亮點之一是可采用下沉式廣場設計。可以把幼兒園、兒童游樂區(qū)放在下面。在上、下廣場的梯坎的景觀上要注意細節(jié)處理，景觀設計要有立體感，達到廣場上面的景觀和廣場上的景觀形成一體的感覺建筑風格定位園林景觀定位結合本項目地勢特點，項目82新古典主義建筑風格再欣賞新古典主義建筑風格再欣賞83新古典主義建筑風格欣賞案例新古典主義建筑風格欣賞案例84新古典主義建筑風格欣賞案例新古典主義建筑風格欣賞案例85新古典主義建筑風格欣賞案例新古典主義建筑風格欣賞案例86新古典主義建筑風格欣賞案例新古典主義建筑風格欣賞案例87戶型設計及配比定位可變戶型深受客戶追捧2012年面試戶型將以中小戶型為主應與樓盤檔次品質相應居住質量要高要具有一定的競爭力戶型設計一定要滿足戶型設計及配比定位可變戶型深受客戶追捧2012年面試戶型將以88戶型設計及配比定位戶型設計一定要創(chuàng)新，有增值空間引入入戶花園、空中庭院，甚至把凸窗也可以考慮設計成可贈送面積，從而提升附加價值戶型設計及配比定位戶型設計一定要創(chuàng)新，有增值空間引入入戶花園89戶型設計及配比定位入戶花園類增值贈送一半面積，入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。戶型設計及配比定位入戶花園類增值90戶型設計及配比定位空中院館類增值

贈送一半面積，空中庭院將室外景觀引入室內，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴大室內空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強。戶型設計及配比定位空中院館類增值91凸窗類增值戶型設計及配比定位利用凸窗面積全贈送，擴大空間容量?？筛鶕?jù)情況，在中小戶型中運用倒凸窗，中大戶型中運用正凸窗凸窗面積贈送限制：當凸窗高度小于2.20米，或凸窗進深不大于0.60米時，凸窗部分不計算建筑面積注：落地凸窗進深不宜過大，否則會影響室內采光效凸窗類增值戶型設計及配比定位92在本項目中的應用戶型方案評價：本方案中空布局和端戶型的入戶花園設計，實現(xiàn)全明廚明衛(wèi)?？蛷d3.9m開間和90m2內小三室是最大亮點。如用于18層以上住宅，圖中標識的樓梯處可調整為剪刀梯，滿足消防設計規(guī)范?？尚薷某煽罩性河^，成可變戶型戶型設計及配比定位在本項目中的應用戶型方案評價：本方案中空布局和端戶型的93戶型方案評價：一單元5戶，土地利用率高。B2戶型配休閑陽臺，B3戶型帶入戶花園，小套型高品質。右圖為18層設計方案，如改為21層以上，可將圖中標識樓梯改為兩部剪刀梯，適當調整B3戶型廚房、餐廳布局。戶型套型建筑面積套內面積B11室2廳1衛(wèi)54.3545.70B22室2廳1衛(wèi)79.7867.09B33室2廳2衛(wèi)89.5579.30戶型設計及配比定位在本項目中的應用戶型方案評價：戶型套型建筑面積套內面積B11室2廳1衛(wèi)54.94戶型設計及配比定位戶型配比分析銅梁8——12月各面積區(qū)間銷售走勢圖戶型設計及配比定位戶型配比分析銅梁8——12月各面積區(qū)間銷售95戶型配比定位戶型設計及配比定位

根據(jù)銅梁去年的各戶型成交趨勢及未來市場戶型預期走勢，定位本項目各個戶型比例如下：套型面積區(qū)間（建筑面積）比例二室二廳一衛(wèi)60—70㎡20%二室二廳二衛(wèi)70—90㎡（空中院觀型）45%三室二廳二衛(wèi)90—110㎡（空中院觀型）20%三室二廳二衛(wèi)110—125㎡15%戶型配比定位戶型設計及配比定位根據(jù)銅梁去年的各戶型成96附加值提升定位精裝修精裝修標準精裝修價格精裝修風格設備設施常規(guī)設備設施新技術運用社區(qū)配套會所商業(yè)幼兒園……物業(yè)服務服務等級服務內容附加值一般情況從以下幾方面考慮

針對本項目定位為從新技術的運用如智能家居系統(tǒng)和修建高級會所（先期修建可作售房部用）兩方面來提升產(chǎn)品附加值。附加值提升定位精裝修設備設施社區(qū)配套物業(yè)服務附加97附加值提升定位會所：社區(qū)配套服務功能先行體驗區(qū)

由于項目所在地理位置目前來看還較偏，周邊配套不成熟，為增加項目前期賣點，預先修建一獨棟商業(yè)，先期修建裝修滿足以下功能：①售樓部，帶水吧；②將來項目公司辦公場所；③一般社區(qū)會所功能。

臨金龍大道位置（目前也只有此位置具有商業(yè)價值）建議做足商業(yè)部分，形成社區(qū)商業(yè)，可以彌補項目周邊生活配套的缺乏，與會所形成整體，打造泛會所概念。

同時結合前面的半地庫（或者底層架空）設計，修建底層活動休閑場所等與中心會所相結合，營造泛會所氛圍。注：此商業(yè)將來整體出售（或招商），在前期宣傳中要注意口徑統(tǒng)一。附加值提升定位會所：社區(qū)配套服務功能先行體驗區(qū)由于項98附加值提升定位會所中心會所與泛會所有機整合中心會所運動功能乒乓球、桌球健身館等休閑服務功能棋牌室、閱覽室咖啡吧等兒童游戲場、歌城等娛樂功能輔助功能多功能廳、小型會議室、小型超市等泛會所居家生活模式提倡居住社區(qū)人與人之間交流、人與環(huán)境的交流并營造居家文化。它模糊了時間與空間的界限，倡導在社區(qū)內自由交流、溝通，是業(yè)主互動、共享的一種生活方式。泛會所附加值提升定位會所中心會所與泛會所有機整合中心會所運動功能乒99附加值提升定位智能家居系統(tǒng)

社區(qū)智能卡識別系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、指紋識別出入系統(tǒng)、全方位可視對講系統(tǒng)、小區(qū)全監(jiān)控系統(tǒng)、停車出入管理系統(tǒng)，甚至可以考慮室內溫度、燈光、家電遠程控制系統(tǒng)等。附加值提升定位智能家居系統(tǒng)社區(qū)智能卡識別系統(tǒng)、門禁系100營銷定位市場定位金龍大道1號高性價比精品社區(qū)金龍大道1號突出項目地理位置優(yōu)勢高性價比突出項目自身價值和亮點精品社區(qū)突出項目自身綜合優(yōu)勢，提供一種新的生活方式營銷定位市場定位金龍大道1號高性價比101營銷定位目標客戶定位年齡：25——50歲；區(qū)域：銅梁全縣職業(yè)特征：縣城區(qū)以工薪階層為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)以政府公務員、事業(yè)單位

人員及個體工商戶為主置業(yè)次數(shù)：主要為首次置業(yè)、其次為二次置業(yè)及多次置業(yè)置業(yè)目的：依次為升級換代、為子女購置新房、在銅梁安家關注點：較高關注點為價格，其次為產(chǎn)品的品質、配套、區(qū)域未來

發(fā)展等營銷定位目標客戶定位年齡：25——50歲；102營銷定位目標客戶屬性首置首改/多次客戶年齡25—3525—40購買用途自住投資自住付款方式按揭按揭一次型或按揭居室需求一室、兩室、三室一室、二室三居面積需求60-100平米80平米以內100平米以上購買動機方便工作和事業(yè)，準備結婚，與父母分開住保值增值好的居住環(huán)境，提高居住檔次，滿足家庭人口擴張需求，注重居室功能性關注重點社區(qū)環(huán)境、總價、居住功能性總價社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、居住功能性項目吸引點位置、交通、價格位置、價格位置、產(chǎn)品形式、周邊配套、教育環(huán)境營銷定位目標客戶屬性首置首改/多次客戶年齡25—3525—4103營銷定位推廣建議園林示范區(qū)

水墨林溪在長壽房地產(chǎn)市場上的成功得益于先把中庭園林景觀做出來，本項目同樣要做園林示范區(qū)，以此來彰顯開發(fā)商實力，展示小區(qū)品質，給客戶一個直觀的印象，從而促進項目未來的銷售。建議做園林景觀示范區(qū)的同時把永久性的會所修建好，做售房部用。推廣調性普羅旺斯的成功不但得益于其別具一格的建筑風格，更和其在推廣中一直堅持和強調的“洋”味生活氛圍、高品質和檔次建筑密不可分。因此本項目在將來的推廣過程一定要堅持并強調高檔次建筑、高情調生活，向客戶傳達一種新的生活方式。營銷定位推廣建議園林示范區(qū)水墨林溪在長壽房地產(chǎn)市場104營銷定位園林示范區(qū)位置示意圖園林示范區(qū)營銷定位園林示范區(qū)位置示意圖園林示范區(qū)105營銷定位園林示范區(qū)示范圖例營銷定位園林示范區(qū)示范圖例106營銷定位開發(fā)順序

先行修建大門及景觀示范區(qū)、兩棟獨棟商業(yè)。231此處住宅帶底商獨棟商業(yè)（售樓部）大門及景觀示范區(qū)獨棟商業(yè)

分批次銷售區(qū)域：從1號區(qū)域約3萬方起，3個月后銷售2號區(qū)域約2萬方，再3個月后銷售3號區(qū)域約3萬方營銷定位開發(fā)順序先行修建大門及景觀示范區(qū)、兩棟獨棟107THANKSTHANKS108銅梁項目產(chǎn)品定位報告市場營銷中心銅梁項目產(chǎn)品定位報告市場營銷中心109

報告目錄一。宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀二。銅梁經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀三。銅梁建設規(guī)劃現(xiàn)狀四。銅梁房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀五。項目定位開發(fā)環(huán)境報告目錄一。宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀二。110一.宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀1.2011年中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢

聯(lián)合國經(jīng)濟與社會事務部在2010年12月發(fā)布的《2010年世界經(jīng)濟形勢與展望》認為，宏觀調控政策效應顯現(xiàn)，以及主要發(fā)達國家復蘇乏力的影響，可能減緩中國的增長速度，預計2011年經(jīng)濟增長預期為8.9%；世界銀行在2010年11月對中國2011年經(jīng)濟增長預測為8.7%；國際貨幣基金組織認為，鑒于采取對信貸增長更為嚴格的限制、為房地產(chǎn)市場降溫和限制銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款風險敞口等措施，以及中國政府計劃在2011年實施退出策略，2011年中國經(jīng)濟將持續(xù)增長，但增幅有所放緩，預計全年增速為9.6%。

2011中國經(jīng)濟增速將有所放緩，但仍保持在較高水平。

一.宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境現(xiàn)狀1.2011年中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢1112.2011年中國宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境

積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策

“積極”主要是指要采取積極的財政政策，發(fā)揮財政政策在穩(wěn)定增長、改善結構、調節(jié)分配、促進和諧等方面的作用，“穩(wěn)健”主要是指采取穩(wěn)健的貨幣政策，將信貸資金更多投向實體經(jīng)濟。中國人民銀行18日宣布，從2011年3月25日起上調存款類金融機構人民幣準備金率0.5個百分點，這是央行自去年以來第九次上調存款準備金率。此次上調大約凍結銀行資金3600億。上調后，大型商業(yè)銀行準備金率達到20%的歷史最高位2.2011年中國宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境1123.2011年中國宏觀房地產(chǎn)調控政策環(huán)境1.新國八條2.各地紛紛出臺的限購令3.重慶的房產(chǎn)稅4.大量保障房建設綜合分析本輪調控與此前幾次調控相比，最大的不同是銀行的全面深入配合！客戶貸款難以獲批、開發(fā)商的按揭款不易發(fā)放、嚴格審查第二套住房等等造成現(xiàn)今全國房地產(chǎn)成交量大幅下滑，市場觀望情緒濃厚！3.2011年中國宏觀房地產(chǎn)調控政策環(huán)境1.新國八條2.各地113二.銅梁經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1.銅梁簡介

銅梁縣位于四川盆地東南部，重慶市西北部。唐長安四年（公元704年）建縣，因境內“小銅梁山”而得名，是國際主義戰(zhàn)士邱少云的故鄉(xiāng)和蜚聲中外的銅梁龍的發(fā)祥地。全縣幅員面積1334平方公里，轄25個鎮(zhèn)、3個街道，人口81萬。城區(qū)面積18平方公里，城區(qū)人口17萬，城鎮(zhèn)化率34.7%。銅梁位于成渝經(jīng)濟區(qū)腹心地帶，處渝西地區(qū)中心位置。渝遂高速公路、國道319線及規(guī)劃的渝大高速公路東西向穿境而過，規(guī)劃的重慶三環(huán)高速公路合川-銅梁-永川段貫通南北，交通便利，是重慶一小時經(jīng)濟圈和成渝經(jīng)濟帶上的重要節(jié)點，距重慶主城41公里，距江北機場65公里。二.銅梁經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀1.銅梁簡介銅梁縣位于四川盆114銅梁項目產(chǎn)品定位報告課件115銅梁項目產(chǎn)品定位報告課件1162.行政區(qū)劃

2010年12月31日，重慶市人民政府下發(fā)《關于銅梁縣慶隆、雙山、小林撤鄉(xiāng)設鎮(zhèn)的批復》（渝府〔2010〕124號），同意銅梁縣將3個鄉(xiāng)調整為3個鎮(zhèn)。至全縣轄區(qū)內共有3個街道和25個鎮(zhèn)，即：巴川街道、東城街道、南城街道、土橋鎮(zhèn)、舊縣鎮(zhèn)、二坪鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、安居鎮(zhèn)、白羊鎮(zhèn)、平灘鎮(zhèn)、虎峰鎮(zhèn)、福果鎮(zhèn)、石魚鎮(zhèn)、少云鎮(zhèn)、高樓鎮(zhèn)、維新鎮(zhèn)、大廟鎮(zhèn)、圍龍鎮(zhèn)、華興鎮(zhèn)、蒲呂鎮(zhèn)、永嘉鎮(zhèn)、西河鎮(zhèn)、安溪鎮(zhèn)、侶俸鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、雙山鎮(zhèn)、小林鎮(zhèn)、慶隆鎮(zhèn)。2.行政區(qū)劃2010年12月31日，重慶市人民政府117銅梁項目產(chǎn)品定位報告課件1183.經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

2010年，全縣經(jīng)濟指標大幅攀升。全縣可實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值152億元、同比增長19%；地方預算內財政收入22億元、同比增長47%。GDP、財政收入、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資（150億）、社零總額（48億）、農(nóng)民人均純收入等主要經(jīng)濟指標均在2006年基礎上實現(xiàn)翻番。其中，GDP連續(xù)四年實現(xiàn)17%以上增速，工業(yè)總產(chǎn)值首次突破200億元、財政收入首次突破20億元大關?？傊笜?.經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀2010年，全縣經(jīng)濟指標大幅攀升119

特別值得一提的是，在全市綜合目標考核中近三年連續(xù)獲得同組第一，縣黨政領導班子連續(xù)三年被評為優(yōu)秀，選人用人公信度連續(xù)三年蟬聯(lián)全市第一。

120

2010年全縣共新引進項目137個，合同引資金額165.05億元。其中，正式簽約項目132個，引資金額137.55億元，占全年目標任務的171.9%，同比增長84%。全年實際到位資金54.23億元，占全年目標任務的104.29%，同比增長33.2%。新引進投資1億元以上項目52個，占全年目標任務的260%；同比增長108%；新引進投資5億元以上項目5個，占全年目標任務的250%，同比增長400%。全縣新增外貿(mào)企業(yè)8家，外貿(mào)進出口總額1190萬美元，實際利用外資950萬美元，占目標任務的106%。招商引資2010年全縣共新引進項目137個，合同引資金121工業(yè)發(fā)展

2010年，全縣實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值230億元，同比增長32%，工業(yè)增加值75億元，同比增長29.7%；規(guī)模以上企業(yè)達到338戶，較去年凈增48戶，為任務數(shù)30戶的160%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值165億元，同比增長57%，工業(yè)增加值實現(xiàn)54億元，同比增長58%。工業(yè)發(fā)展2010年，全縣實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值230122工業(yè)發(fā)展之四大園區(qū)建設

1.銅梁工業(yè)園區(qū)。成功躋身全市“百億級產(chǎn)業(yè)園區(qū)”行列，目前已有200余家企業(yè)落戶，建成投產(chǎn)131家，規(guī)模以上企業(yè)累計達到82家，2010年完成工業(yè)總產(chǎn)值90億元，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到339戶、比2006年凈增238戶。工業(yè)發(fā)展之四大園區(qū)建設1.銅梁工業(yè)園區(qū)。成功躋123

2.蒲呂工業(yè)園區(qū)。步入良性發(fā)展軌道，已正式簽約企業(yè)53家，總投資達57.39億元，基本形成了2平方公里框架。兩大工業(yè)園區(qū)成功爭取全市筆記本電腦配套基地（全市僅兩個縣）建設，規(guī)劃建設了6平方公里、800億規(guī)模產(chǎn)值的電子信息產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)已引進實盈、正陽等近20家電子類企業(yè)，總投資23.55億元，并與貝爾威勒電子等16家電子企業(yè)簽訂了意向性協(xié)議，全部達產(chǎn)后，新增產(chǎn)能200億，相當于再造一個銅梁工業(yè)。2.蒲呂工業(yè)園區(qū)。步入良性發(fā)展軌道，已正式簽約企業(yè)124

3.教育科技園區(qū)?！笆晃濉逼陂g，教育科技園區(qū)建成面積已達3.2平方公里，拓展城市面積5平方公里。已引進重慶傳媒學院、國家法官學院重慶分院、重慶藝術工程學院等院校，結束了銅梁無高校的歷史。已建成的重慶傳媒學院，2011年在校學生將達8000余人；重慶市電訊科技學校、重慶建華職業(yè)學校等縣內6所民辦中職學校將整合入駐；重慶美術職業(yè)學院規(guī)劃占地500畝，總投資3億元，建成后在校生規(guī)模達到6000人；國家法官學院重慶分院已完成整體規(guī)劃建設方案的設計，建成后每年將為西南地區(qū)各省市培訓法官1余萬人次，將極大地集聚縣城人氣。3.教育科技園區(qū)。“十一五”期間，教育科技園區(qū)建成面1254.溫泉旅游度假區(qū)。立足巴岳山和中華龍溫泉，綜合打造服務重慶主城的近郊休閑度假旅游勝地。“十一五”期間，完成巴岳山·玄天湖·溫泉風景區(qū)總規(guī)的修編，完成國際溫泉休閑中心服務大樓、溫泉VIP別墅等景區(qū)設施的建設；完成夢湖度假酒店、度假別墅改造、溫泉旅游景區(qū)入口廣場及1000米標準景區(qū)道路的建設，開業(yè)后將成為渝西地區(qū)特色鮮明的休閑度假旅游接待中心；完成國際會議中心和生態(tài)林地會所建設規(guī)劃。2011年春節(jié)期間溫泉將開業(yè)迎賓，整體建成后，預計每年游覽人數(shù)規(guī)模將在100萬人次以上，成為重慶一流、西部著名的文化旅游精品。4.溫泉旅游度假區(qū)。立足巴岳山和中華龍溫泉，綜合打造1264.銅梁榮譽

2010年，銅梁新獲得了三項榮譽。10月，被評為中國西部最具投資潛力城市；11月，創(chuàng)建市級森林城市順利通過專家組驗收；12月，獲評“2010年中國最具幸福感城市”。

前幾年獲得的國家園林縣城、中國衛(wèi)生城市、中國最佳綠色生態(tài)縣、浙商（中國）最佳投資城市、中國特色魅力百強縣，銅梁已有8塊響當當?shù)摹敖鹱终信啤?。這些“金字招牌”，極大提升了銅梁的人氣商氣，增強了外商投資的信心.。4.銅梁榮譽2010年，銅梁新獲得了三項榮譽。1127三.銅梁城市建設現(xiàn)狀1.銅梁城市定位在重慶一圈兩翼發(fā)展戰(zhàn)略中,地處渝西近郊的銅梁被列為“主城功能拓展區(qū)”。

———著眼于承接主城，打造新型工業(yè)密集區(qū),盡快形成“一帶三區(qū)四支柱”的產(chǎn)業(yè)格局?！耙粠А奔淬~(梁)合(川)產(chǎn)業(yè)帶?！叭齾^(qū)”即重慶金龍工業(yè)園區(qū)、渝遂高速公路蒲呂互通口產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、圍龍互通口產(chǎn)業(yè)區(qū)。“四支柱”即重點發(fā)展機械制造、建工建材、輕紡制鞋、農(nóng)產(chǎn)品加工四大支柱產(chǎn)業(yè)，著力打造韓資工業(yè)園，攜手璧山打造中國西部鞋都。三.銅梁城市建設現(xiàn)狀1.銅梁城市定位在重慶一圈兩翼發(fā)展戰(zhàn)略中128

———著眼于服務主城，打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)展示區(qū)。在“一小時經(jīng)濟圈”范疇下發(fā)展銅梁農(nóng)業(yè)，樹立都市農(nóng)業(yè)的理念，根據(jù)大都市對農(nóng)產(chǎn)品的需求，加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整力度，大力發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、設施農(nóng)業(yè)。

———著眼于拓展城區(qū)，打造龍文化宜居城市。到2020年，將縣城拓展成40平方公里、居住人口45萬的功能完善、產(chǎn)業(yè)支撐和人口集聚的同步配套的現(xiàn)代化中等城市，并突出龍文化特色，打造龍文化景觀，建成以龍文化為特色的西部生態(tài)宜居城市，增強對重慶主城消費群體的吸引力?！塾诜罩鞒?，打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)展示區(qū)。在129

———著眼于配套主城，打造旅游度假會務基地。銅梁縣成功與浙江企業(yè)簽約，引資13億元，打造全國規(guī)模最大、檔次最高的中華龍溫泉旅游度假區(qū)，建設成集龍文化研究、藝術博覽、會務會展、民俗體驗、文藝節(jié)會等功能于一體的西部一流的生態(tài)旅游度假會務基地。與此同時，加快實施安居歷史文化保護開發(fā)，發(fā)展古鎮(zhèn)民俗文化旅游。切實加強與友鄰區(qū)縣的合作，打造成渝經(jīng)濟帶上精品觀光休閑度假線路。

———著眼于配套主城，打造旅游度假會務基地。銅梁縣130

2010年在城市建設中，按照“一中心、三大片、四組團”的發(fā)展思路，城市框架擴大到30平方公里，城市規(guī)模達到20平方公里。一年來，實施文化藝術中心、城市休閑客廳、商業(yè)貿(mào)易中心三個“一平方公里片區(qū)”規(guī)劃，先后建成圖書館、人民公園、淮遠古城、全民健身中心等一批公益設施，啟動了影劇院、青少年活動中心等項目，大力實施城市綠化，綠化覆蓋率高達46.9%。2.銅梁城市建設現(xiàn)狀

“一個中心”即商業(yè)行政中心，位于中興路與迎賓路中間，規(guī)劃有商業(yè)步行街、高級寫字樓、五星級酒店、銅梁行政中心。

四大組團即四個園區(qū)建設

“3個一平方公里”片區(qū)：在縣城東互通引道與淮遠河之間建設一平方公里文化藝術中心，在人民公園及其以北建設一平方公里城市客廳，在淮遠河兩岸建設一平方公里商貿(mào)中心。

2010年在城市建設中，按照“一中心、三大片、四131

城市東進是銅梁城市擴展的方向。即向渝遂高速銅梁入口方向、重慶方向和璧山方向發(fā)展。

銅梁縣城規(guī)劃主要是三大塊：一是現(xiàn)有老城區(qū)為生活居住組團；二是新城、新行政中心組團；三是新城拓展區(qū)組團；

銅梁縣城規(guī)劃發(fā)展時序為：近期結合現(xiàn)狀完善城市南部（老城區(qū)），發(fā)展東部，遠期向城市東北方向發(fā)展，遠景向東南方向發(fā)展。3.未來城區(qū)規(guī)劃

城市東進是銅梁城市擴展的方向。即向渝遂高速銅梁入口132銅梁總規(guī)圖銅梁總規(guī)圖133銅梁現(xiàn)城區(qū)圖項目所在地商業(yè)中心教育科技園區(qū)銅梁現(xiàn)城區(qū)圖項目所在地商教育科技園區(qū)134

銅梁目前發(fā)展重點是中興大道與迎賓大道的中間區(qū)域，規(guī)劃中的商業(yè)行政中心就在此區(qū)域；其次是白龍大道兩側區(qū)域，銅梁的政府各個部門（縣委、法院、交警等）集中于此。迎賓路人民公園銅梁目前發(fā)展重點是中興大道與迎賓大道的中間區(qū)域，1354.城市建設發(fā)展目標2015年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達到330億元以上，年均增長17%；工業(yè)增加值達到220億元以上，年均增長25%；縣級財政收入達到72億元，年均增長25%。產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重降低到9%以下；城鎮(zhèn)化水平明顯提高，達到60%；生態(tài)環(huán)境明顯改善，森林覆蓋率超過45%；

到2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到505億元以上，工業(yè)增加值達到336億元，地方預算內財政收入達到50.6億元，社會消費品零售總額達到257.5億元，農(nóng)民人均純收入達到17120元；城區(qū)面積達到60平方公里，常駐人口60萬，城鎮(zhèn)化率達到80%。4.城市建設發(fā)展目標2015年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總136四。銅梁房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.銅梁房地產(chǎn)基本現(xiàn)狀

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力雄厚。截止調查之日，全縣具有資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有65余家，其中一級開發(fā)企業(yè)2家（新鷗鵬地產(chǎn)和來新居地產(chǎn)），二級企業(yè)14家，其余均為三級。均為本地注冊企業(yè)。

B.市場需求旺盛，量價持續(xù)上升。銅梁房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展階段。目前，共有10余家開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，有13個項目在建，其中有8個項目在售，計110萬平方米。四。銅梁房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.銅梁房地產(chǎn)基本現(xiàn)狀A137

C.銷售總量保持強勁上升勢頭。2008年共銷售4800套，計49萬平方米；2009年共銷售6147套，計64.5萬平方米，同比增加15.5萬平方米，增長31.65%；2010年共銷售10914套，計110.75萬平方米，成交金額30億元。

D.銷售價格節(jié)節(jié)攀升。2008年住宅均價1765元/平方米，2009年均價2171元/平方米，2010年銷售均價2701元/平方米，2011年2月銷售均價4034元/平方米。成交套數(shù)成交面積成交均價C.銷售總量保持強勁上升勢頭。2008年共銷售481382.銅梁近兩年房地產(chǎn)成交月統(tǒng)計分析表2009——2010年銷售面積走勢圖2.銅梁近兩年房地產(chǎn)成交月統(tǒng)計分析表2009——2010年銷1392009——2010年銷售套數(shù)走勢圖2009——2010年銷售套數(shù)走勢圖1402009——2010年銷售均價走勢圖2009——2010年銷售均價走勢圖141附：銅梁近兩年房地產(chǎn)成交統(tǒng)計詳細報表2009年銷售統(tǒng)計報表附：銅梁近兩年房地產(chǎn)成交統(tǒng)計詳細報表2009年銷售統(tǒng)計報表1422010年銷售統(tǒng)計報表2010年銷售統(tǒng)計報表1432011年1-2月銷售統(tǒng)計報表2011年1-2月銷售統(tǒng)計報表1443.銅梁2010年房地產(chǎn)統(tǒng)計情況

2010年全年成交商品住房10914套110.75萬平方米，金額約29.64億元，成交套數(shù)、面積比2009年同期6147套64.25萬平方米，上漲77.55%、72.37%。其中縣城區(qū)成交商品住房10463套106.44萬平方米；在縣城區(qū)所成交的商品住房中，有2811套被非銅梁籍（以身份證號區(qū)分）居民購買，面積30.48萬平方米，金額約7.69億元，套數(shù)占26.87%。3.銅梁2010年房地產(chǎn)統(tǒng)計情況2010年全年成145

2010年成交均價2701.11元/平方米，比2009年均價2127元/平方米上漲574.11元/平方米,漲幅26.99%

2010全年二手房成交3753套44.58萬平方米,比2009年交易3012套33.37萬平方米,套數(shù)、面積分別上漲24.60%、33.59%。2010年成交均價2701.11元/平方米，比20146

2010年全年開工項目33個68.33萬平方米，竣工27個76.59平方米。

2010年全年發(fā)放預售許可證77個107.92平方米，全縣現(xiàn)有預（銷）售15個76.31平方米。截止年底，尚未成交住房909套11.65萬平方米。2010年全年開工項目33個68.33萬平方米，竣1474.銅梁房地產(chǎn)發(fā)展板塊分析銅梁城區(qū)房地產(chǎn)板塊可以劃分成兩個板塊新城板塊白龍大道板塊歐鵬華府、歐鵬御景天下、歐鵬蘭亭雅舍、普羅旺斯、龍騰盛世等龍軒大地、親水居、龍城御景、龍脈書院等龍城大道、中興路、迎賓大道金龍大道所圍合板塊白龍大道兩側區(qū)域區(qū)域樓盤發(fā)展目前銅梁重點發(fā)展區(qū)域，也是房地產(chǎn)開發(fā)熱點，高品質樓盤眾多，本項目即在此區(qū)域銅梁各個政府機關所在區(qū)域，是銅梁下一步開發(fā)熱點，樓盤品質與新城板塊相比稍微次一點。4.銅梁房地產(chǎn)發(fā)展板塊分析銅梁城區(qū)房地產(chǎn)板塊可以劃分成兩個板148

市民購房意向性主要集中在新城板塊。版塊內有公園、體育館、醫(yī)院、學校等較好的市政及配套設施，以及未來行政中心概念，成為目前銅梁商品房銷售的一個亮點。

5.銅梁居民購買區(qū)域意向和購買動機

投資性和改善性購房比例較大。從2009—2010年城市人均居住面積和二手房交易情況可以看出，目前銅梁的投資性購房和改善性購房比例較大。成熟樓盤的空置率較高，世紀陽光小區(qū)是目前銅梁最成熟的新建小區(qū)，入住率也只有60%左右。市民購房意向性主要集中在新城板塊。版塊內有公園、體1494.銅梁土地供應情況

2007年供應了2000畝土地，2008、2009年為300