綠色建筑的運營管理教材課件

綠色建筑的運營管理同濟大學程大章綠色建筑的運營管理同濟大學程大章1一、綠色建筑的實踐二、現(xiàn)代物業(yè)設施管理概述三、綠色建筑運營管理特點四、綠色住宅運營管理評估五、綠色公建運營管理評估六、小結與考核要點主要內(nèi)容一、綠色建筑的實踐主要內(nèi)容2一、綠色建筑的實踐

進入廿一世紀，全球城市化進程加快、經(jīng)濟快速增長，但是人口急驟增加、資源萎縮、環(huán)境惡化，人類生存面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。人類的建設行為及其成果—建筑物在生命周期內(nèi)：消耗了全球資源的40%、全球能源總量的40%，建筑垃圾也占全球垃圾總量的40%。綠色建筑強調人與自然的和諧，避免建筑物對生態(tài)環(huán)境和歷史文化環(huán)境的破壞，資源循環(huán)利用，室內(nèi)環(huán)境舒適，符合中國可持續(xù)發(fā)展的基本國策，因而受到了各級政府、工程界與房地產(chǎn)業(yè)的高度重視。一、綠色建筑的實踐進入廿一世紀，全球城市化進程加快、經(jīng)濟3

綠色建筑是人類的建筑物第四階段，其主要特征：大量利用可再生能源和未利用能源，強調能源節(jié)約和建筑材料資源的循環(huán)使用，盡量減少建筑過程中對自然生態(tài)環(huán)境的損害。第一階段遮風避雨建筑第二階段舒適建筑（1700年-1970年）第三階段健康建筑（1970年-至今）第四階段綠色建筑：建設不僅是為了自身的需要，更要為人類的后代留下生存的環(huán)境與資源、歷史文化遺產(chǎn)。綠色建筑是人類的建筑物第四階段，其主要特征：大量利用可再生4

綠色建筑在建筑的生命期內(nèi)，最大限度地保護環(huán)境、節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材）和減少污染，為人們提供健康、適用和高效地使用的空間。綠色建筑將環(huán)保技術、節(jié)能技術、信息技術、控制技術滲透入人們的生活與工作，用最新的理念，最先進的技術去解決生態(tài)節(jié)能與居住舒適度問題。使建筑物與自然環(huán)境共同構成和諧的有機系統(tǒng)。

綠色建筑在建筑的生命期內(nèi)，最大限度地保護環(huán)境、節(jié)約資源（5我國采用限制性政策與鼓勵性政策并舉的方式推動綠色建筑發(fā)展。對達不到節(jié)能設計標準的建筑采取禁止投入使用等強制性措施；對節(jié)能達標或應用可再生能源的建筑，采取減免稅收費用、貼息貸款、財政補貼進行鼓勵。經(jīng)濟政策實施的重點領域是新建綠色建筑、既有建筑的建筑節(jié)能改造、可再生能源的規(guī)?；瘧玫取?/p>

我國采用限制性政策與鼓勵性政策并舉的方式推動綠色建筑發(fā)展6

綜上所述，中國近年來在綠色建筑領域所做的這些工作，反映了政府、工程界和房產(chǎn)業(yè)的建設行為正從生態(tài)意識走向生態(tài)盡責，這是中國可持續(xù)發(fā)展的重大轉折點。

綜上所述，中國近年來在綠色建筑領域所做的這些工作，反映了7在綠色建筑的工程建設過程中每一專業(yè)都是綠色建筑建設鏈的一部分，任何階段都在綠色建筑的生命周期之中。為能有效實施，綠色建筑的生命期必須具有一個協(xié)同支撐的模式。在綠色建筑的工程建設過程中每一專業(yè)都是綠色建筑建設鏈的一8綠色建筑的運營管理教材課件9綠色建筑工程實踐中的問題

綠色建筑因符合中國政府可持續(xù)發(fā)展的國策與世界節(jié)能環(huán)保主流，得到了快速發(fā)展，無論是工程界還是房地產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)把綠色建筑的建設作為主要的工作內(nèi)容。但是作為新技術集成的產(chǎn)物，綠色建筑在中國還是處于初級階段，就如20年前的智能建筑，人們在以高漲的熱情、前衛(wèi)的理念去構造心中的理想物時，往往缺失了科學嚴謹。

綠色建筑工程實踐中的問題綠色建筑因符合中國10缺乏生命期成本評價

現(xiàn)代社會的人工設施必須進行生命期成本評價。建設投資+生命期內(nèi)維持功能的費用=生命期的成本綠色建筑所設節(jié)能環(huán)保設備及可再生能源設施的建設成本是很大的，大多設備的壽命遠低于建筑物的壽命，而且運行維護的費用不菲。然而這些投入之后，是否獲得了預期的收益？設施節(jié)能/產(chǎn)能的成本究竟是多少？設施運行的環(huán)境代價?缺乏生命期成本評價11重形式與理念，輕實效與長效一些綠色建筑的實驗性項目，強化了綠色理念，把各種綠色建材、綠色設計方法、節(jié)能技術、節(jié)能設備等組合在一幢孤立的建筑物中，雖然獲得各類綠色建筑示范工程的稱號，但卻沒有完整的測試數(shù)據(jù)與運行數(shù)據(jù)，不能提供建設與運行的成本資料。示范工程或零能耗建筑，多以設計的理想值表示效能，而太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)提供的能量、太陽能制冷系統(tǒng)的出力，地源熱泵的供能熱量；建筑物內(nèi)的舒適度等等，或為數(shù)據(jù)不全，或是羞于啟齒。

重形式與理念，輕實效與長效12綠色建筑工程為了保障其建設目標在運行中的實現(xiàn)，必須建立監(jiān)控系統(tǒng)，通過實時運行的數(shù)據(jù)來分析建筑物的節(jié)能與環(huán)境保護的效能及缺陷。這一監(jiān)測不是對綠色建材與節(jié)能設施的性能測試，而是從工程整體驗證綠色建筑的實際效益。

運營管理是綠色建筑評價的關鍵，必須用真實的數(shù)據(jù)說話!

綠色建筑工程為了保障其建設目標在運行中的實現(xiàn)，必須建立13二、現(xiàn)代物業(yè)設施管理概述物業(yè)設施管理FM（FacilityManagement）建筑物的使用壽命在60-70年左右，而設施設備的壽命則在6-25年不等。建筑物一經(jīng)投入使用，就需要良好的經(jīng)營管理和維護管理。二、現(xiàn)代物業(yè)設施管理概述物業(yè)設施管理FM（Facili14國際物業(yè)設施管理協(xié)會IFMA(InternationalFacilityManagementAssociation）FM定義：“以保持業(yè)務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作”。國際物業(yè)設施管理協(xié)會IFMA(Internati15

FM目標三大要素

質量目標財務目標供給目標

FM目標三大要素質量目標16

綠色建筑物采用現(xiàn)代的通信技術、計算機技術及控制技術，提高建筑物的自動化與信息化水平，能為用戶提供大量的生活服務與信息服務，提供更好的服務質量與服務效率，并且為物業(yè)設施管理提供了先進的技術手段去實現(xiàn)FM的工作目標。綠色建筑物采用現(xiàn)代的通信技術、計算機技術及控17綠色建筑的運營管理教材課件18T1試運行期T2偶發(fā)故障期T3摩耗故障期不同維護水平的可靠性曲線T1試運行期T2偶發(fā)故障期T3摩耗19三、綠色建筑運營管理特點

如何體現(xiàn)綠色建筑的建設目標得到實現(xiàn)?如何保證綠色建筑的技術措施運行正常?如何使綠色建筑的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益與社會效益得到長期的實現(xiàn)？

必須有良好的運營管理！這也是《綠色建筑評價標準》設立“運營管理”章的意義。三、綠色建筑運營管理特點如何體現(xiàn)綠色建筑的建設目標得到實現(xiàn)20

普通建筑物的運營管理是指建筑使用期的物業(yè)服務，常規(guī)為給排水、燃氣、電力、電訊、保安、綠化、保潔、停車、消防與電梯等的管理以及公用設施設備的日常維護等。綠色建筑運營管理則在傳統(tǒng)物業(yè)服務的基礎上進行提升，要求堅持“以人為本”和可持續(xù)發(fā)展的理念，從建筑全壽命期出發(fā)，通過有效應用適宜的高新技術，實現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與保護環(huán)境的目標。普通建筑物的運營管理是指建筑使用期的物業(yè)服務，常規(guī)為給排21

為實現(xiàn)綠色建筑的建設目標，工程實施與運行管理涉及大量的技術與政策問題。建筑設備、資源利用、管理信息、生態(tài)等領域，有大量需要解決的智能控制與信息管理的課題。如果不能有效地實現(xiàn)各類設備系統(tǒng)的智能控制，不能完備地進行建筑物建設、運行與更新過程的信息管理，綠色建筑的主要目標是不可能達到。

為實現(xiàn)綠色建筑的建設目標，工程實施與運行管理涉及大量的技術22類

別內(nèi)容區(qū)域規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、近期建設規(guī)劃、控制性詳規(guī)建筑設計自然采光、自然通風、室內(nèi)設計、結構設計建筑材料墻體保溫材料、門窗、墻面、涂料、結構、隔墻材料、遮陽百葉窗建筑設備照明節(jié)能控制、空調節(jié)能控制、節(jié)水型給水設備，變頻調速應用，熱能回收能源系統(tǒng)太陽能/風能/地熱利用、熱電聯(lián)產(chǎn)、區(qū)城供冷熱、吸收式制冷、冰蓄冷、燃料電池資源利用雨污水再生回收、生活垃圾再生利用（沼氣等）、建筑垃圾再生利用管理信息環(huán)境監(jiān)測、生態(tài)監(jiān)測、能源與資源綜合管理信息、社區(qū)信息共享、建筑智能化系統(tǒng)、社區(qū)通信網(wǎng)絡系統(tǒng)生態(tài)綠化設計、生態(tài)系統(tǒng)設計、環(huán)境設計技術標準建筑節(jié)能標準、綠色建材技術標準、綠色建筑評估標準、節(jié)能與環(huán)保設備技術標準政策法規(guī)建筑節(jié)能標準的執(zhí)行條例，供電、供水、供熱、污水處理等市政公用事業(yè)體制改革，新能源與可再生能源推廣應用獎勵制度類別內(nèi)容區(qū)域規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總23信息

綠色建筑工程需要廣泛采集環(huán)境（大氣、水體、氣象等）、生態(tài)（植物、動物等）、建筑物（結構、地基、建材等）、設備（能源、空調、水處理、供電、固體廢棄物處理等）、社會（安全、資訊、服務、管理、行政等）等領域的信息，為人類社會活動與生活提供準確可靠的信息，為綠色建筑的控制、管理與決策創(chuàng)造良好的環(huán)境。

綠色建筑的運營管理教材課件24控制

綠色能源—從太陽能，風能，地熱應用到區(qū)域熱電冷三聯(lián)供系統(tǒng)等的控制；利用峰谷電價差的冰蓄冷系統(tǒng)的控制；采用最優(yōu)控制技術充分利用自然能量來采光、通風（照明控制與室內(nèi)環(huán)境）控制，實現(xiàn)低能耗建筑，輔以可再生能源則成為零能耗建筑；隨環(huán)境溫濕度、照度而自動調節(jié)的智能呼吸墻；應用變頻調速技術對泵類設備的最佳能量控制；自動收集雨水、處理污廢水，提供循環(huán)使用的水處理設備控制系統(tǒng)；……控制綠色能源—從太陽能，風能，地熱應用到區(qū)域熱電冷三聯(lián)供25管理

綠色建筑的管理涉及環(huán)境、生態(tài)、能源、資源、經(jīng)濟、建筑物、設備、社會、安全、通信網(wǎng)絡等。由于各子項相互關聯(lián)，有些子項的目標甚至相互矛盾，因此管理不能僅著眼于單一子項，而要信息共享充分協(xié)調相互關系，于是綠色建筑的集成信息管理系統(tǒng)應運而生，在一個統(tǒng)一的平臺上，實現(xiàn)綠色目標的綜合管理。決策

綠色建筑的生命周期中，其建設、運行管理與更新改造有大量的事物需要決策，并付諸執(zhí)行。

管理綠色建筑的管理涉及環(huán)境、生態(tài)、能源、資源、經(jīng)濟、建筑物26多學科交叉，多技術結合

綠色建筑的監(jiān)控管理對象分屬土木工程、環(huán)境工程、生態(tài)工程、能源工程、信息工程、化學工程、設備工程。在一個子系統(tǒng)中，往往需要采用多種技術手段來實現(xiàn)目標。如模仿“人體表皮組織－呼吸系統(tǒng)－神經(jīng)系統(tǒng)”應激性能的氣候調節(jié)設備（呼吸墻），就要綜合運用新型墻體材料、過濾器、氣候調節(jié)設備、空氣參數(shù)檢測設備、智能控制裝置，以室內(nèi)外空氣品質、建筑能耗及居住人的舒適度為綜合目標進行自動調節(jié)。多學科交叉，多技術結合綠色建筑的監(jiān)控管理對象分屬土木工程27綠色城市是綠色建筑的必然趨勢

一幢建筑物中裝備了所有種類的節(jié)能環(huán)保設備，以追求零能耗與零排放目標的亮點工程，除了作為科普教育與科學實驗用外，很難有實際應用與工程推廣的價值，因為缺乏生命周期成本的分析，缺乏多種節(jié)能環(huán)保設施運行維護的保障體制，無法進行合理的投入產(chǎn)出分析。

綠色城市是綠色建筑的必然趨勢一幢建筑物中裝備了所有種類的28

熱電冷三聯(lián)供、太陽能發(fā)電、太陽能熱泵、風力發(fā)電、水源熱泵、地源熱泵、雨污水綜合利用、中水回用、生物質發(fā)電、垃圾無害化處理與能量回收等技術的合理有效應用，在建設、管理與運行成本上均非獨立建筑物可以承受的。節(jié)能環(huán)保關鍵技術價值的實現(xiàn)需要專業(yè)化與集約化，可再生能源利用的技術需要規(guī)?；拍苋〉媒?jīng)濟可行性。熱電冷三聯(lián)供、太陽能發(fā)電、太陽能熱泵、風力發(fā)電、水源熱泵29實踐證明孤立的綠色建筑受到技術、管理與經(jīng)濟的制約，要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，需要從綠色城區(qū)的角度來審視建設行為?？稍偕茉吹募s化利用、廢棄物質的綜合利用、道路交通的規(guī)劃管理、能源綜合監(jiān)測管理、綜合通信等，都是節(jié)能、環(huán)保與減排的重要組成部分，這些設施只能是城市的基礎設施。我們可以明確地指出走向綠色城市是綠色建筑的必然趨勢。實踐證明孤立的綠色建筑受到技術、管理與經(jīng)濟的制約，要實現(xiàn)可30通信與網(wǎng)絡技術支撐語音、郵件與遠程視頻會議等應用，在增強人際交往同時減少出行能耗。為有效利用能源與資源，城市能源綜合管理系統(tǒng)對電、燃氣、水等的供應與使用進行全面的監(jiān)測、控制及管理?？稍偕茉聪到y(tǒng)（風力/太陽能/生物質發(fā)電等）的運行控制與管理采用優(yōu)化控制、并網(wǎng)控制及諧波控制等。中水與污水的處理回用需要自動控制，在惡劣的工作條件下，保證資源的有效利用，同時使人類活動對水資源的污染降低到最小。

通信與網(wǎng)絡技術支撐語音、郵件與遠程視頻會議等應用，在增強31

建筑物的運營管理往往與規(guī)劃設計與建設脫節(jié)，工程竣工后才啟動運營管理工作。綠色建筑則應在規(guī)劃設計階段確定運營管理策略與目標，在運營實施時不斷地進行改進。處理好使用者、建筑和自然三者之間的關系，實現(xiàn)綠色建筑各項設計指標。建筑物的運營管理往往與規(guī)劃設計與建設脫節(jié)，工程竣工后才啟32

運營管理是對建筑運營過程的計劃、組織、實施和控制，通過物業(yè)的運營過程和運營系統(tǒng)來提高綠色建筑的質量、降低運營成本和管理成本、節(jié)省建筑運行中的各項消耗（包括能源和人力消耗）。建筑智能化技術是綠色建筑的技術保障，能提高其建筑性能，智能化系統(tǒng)影響著綠色建筑運營的整體功效。運營管理是對建筑運營過程的計劃、組織、實施和控制，通過物33綠色建筑的運營管理教材課件34

綠色與低碳的實現(xiàn)是一個循環(huán)周期，通過從測量數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)可視化、效果評估、數(shù)據(jù)分析、設計改善方案到實施改善方案各個環(huán)節(jié)，然后再回到測量數(shù)據(jù)，開始第二個循環(huán)。

在建筑物的運行期中，這是一個無休止的工作循環(huán)。因為建筑物的功能會有調整，負荷是一個隨機過程，設備系統(tǒng)有一個漸進的老化過程，在每一次循環(huán)中總會發(fā)現(xiàn)各類情況與問題，需要進行優(yōu)化改善，都能提升建筑物與設備系統(tǒng)的性能。

綠色與低碳的實現(xiàn)是一個循環(huán)周期，通過從測量數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)可視35

日本品川東口南地區(qū)的區(qū)域能源中心裝備有2臺2000kw燃氣透平機組、2臺2500kVA發(fā)電機組、3臺2000RT吸收式冷凍機組、1臺1000RT吸收式冷凍機組、1臺800RT吸收式冷凍機組等，為12ha區(qū)域的建筑群提供冷水、熱水與蒸汽。

日本品川東口南地區(qū)的區(qū)域能源中心裝備有2臺2000kw燃36

2005年完善了BA系統(tǒng)，實行能源數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析，改進運行組織和方案，加強大規(guī)模建筑設施的維護管理；權衡室內(nèi)環(huán)境、服務性能與節(jié)能效果，聽取客戶意見和積累各方面信息；在節(jié)能節(jié)省資源方面，進行能源需求方的節(jié)能節(jié)省資源與能源供給方的節(jié)能節(jié)省資源；節(jié)能成果“可視化”，對能源消耗單位進行統(tǒng)計分析與CASBEE評價。使整個區(qū)域能源中心的能效比從0.80提升到0.86。

2005年完善了BA系統(tǒng)，實行能源數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析，改37

GB/T23331－2009《能源管理體系要求》和能源管理體系認證

GB/T23331規(guī)定對能源管理體系的要求，組織確定有效的能源管理體系要素和過程，強調對能源管理的過程控制，為兌現(xiàn)管理承諾和實現(xiàn)能源方針進行策劃－實施－檢查與糾正－持續(xù)改進等過程。

GB/T23331－2009《能源管理體系要求》和能源38綠色建筑的建設理念跨越了建筑物本體而追求人類生存目標的優(yōu)化，是一個大系統(tǒng)多目標優(yōu)化的典型案例。綠色建筑采用大量的智能系統(tǒng)來保證建設目標的實現(xiàn)，這一過程需要信息、控制、管理與決策，智能化、信息化是不可缺少的技術手段。建設部仇保興副部長提出：“以智能化推進綠色建筑，節(jié)約能源，降低資源消耗和浪費，減少污染，是建筑智能化發(fā)展的方向和目的，也是綠色建筑發(fā)展的必由之路。”綠色建筑的建設理念跨越了建筑物本體而追求人類生存目標的優(yōu)39

運營管理部分的評價主要涉及物業(yè)管理（節(jié)能、節(jié)水與節(jié)材管理）、綠化管理、垃圾管理、智能化系統(tǒng)管理等方面。住宅建筑運營管理指標共有12項，其中控制項4項（第4.6.1～4.6.4條），一般項7項（第4.6.5～4.6.11條），優(yōu)選項1項（第4.6.12條）。公共建筑的運營管理指標共有11項，其中控制項3項（第5.6.1～5.6.3條），一般項7項（第5.6.4～5.6.10條），優(yōu)選項1項（第5.6.11條）。運營管理部分的評價主要涉及物業(yè)管理（節(jié)能、節(jié)水與節(jié)材管理40

住宅建筑和公共建筑中運營管理部分的所有條目在運行階段均需參評。在設計階段，對于住宅建筑僅有第4.6.2條、第4.6.6條和第4.6.11條參評；對于公共建筑，僅有第5.6.6條、第5.6.8條和第5.6.9條參評。當某些條文不適用建筑所在地區(qū)、氣候、建筑功能與建筑類型等時，該條文可作為不參評項。住宅建筑和公共建筑中運營管理部分的所有條目在運行階段均需41

申報綠色建筑評價標識的運營管理項目控制項均必須滿足并達到控制項的全部要求。由于設計階段參評的條款較少，只要按要求提供了充實的申報材料，均比較容易達到綠色建筑評價標識要求。

設計階段評審時要提醒為達到運行階段評價的目標，需在實施中注意的工作程序與技術要求。申報綠色建筑評價標識的運營管理項目控制項均必須滿足并42申報材料應注意的問題1.申報文件應包括智能化系統(tǒng)設置、系統(tǒng)實施情況、系統(tǒng)檢測報告、系統(tǒng)創(chuàng)新等方面的材料；2.設計、施工和運行過程中，應保留紙質版和電子版的工程資料（包括文字、圖片、影像等），提供的圖紙資料應盡量全面完整；3.應以相關規(guī)范和標準為依據(jù)，判斷運營過程中是否提供了安全、高效、便捷、節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適的綠色建筑環(huán)境；4.提供的檢測報告、運行報告等材料，應注意其完整、合法、客觀和科學。申報材料應注意的問題1.申報文件應包括智能化系統(tǒng)設置、系統(tǒng)43

申報綠色建筑運行標識的項目，由于建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方的工作上脫節(jié)，在設計階段較少考慮運營管理的細節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通常在建設后期或建成后接手。有的項目工程竣工后資料不完整；部分物業(yè)管理企業(yè)服務的觀念不強，人員缺少專業(yè)培訓與應具備的技能；工作要求低，導致空調過冷過熱、電梯時開時停、管道滴漏現(xiàn)象普遍等問題，使達標困難。因此，需要建設、設計、施工、管理等各方面相互配合，協(xié)同工作，才能建造出滿足運營要求的綠色建筑。申報綠色建筑運行標識的項目，由于建設方、設計方、施工方和44四、綠色住宅運營管理評估第4.6.1條制定并實施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度。（控制項）評價要點：1.僅運行階段評價，應同時滿足以下要求：（1）物業(yè)管理制度中關于節(jié)能管理模式、收費模式等節(jié)能管理制度的合理性、可行性和落實性；物業(yè)日常運營管理記錄完整性和及時性。（2）物業(yè)管理制度中關于梯級用水和節(jié)水方案等規(guī)定的合理性和落實性；物業(yè)管理制度中關于建筑、設備、系統(tǒng)的維護制度和耗材管理制度的規(guī)定和實施情況；四、綠色住宅運營管理評估第4.6.1條制定并實施節(jié)能、節(jié)水45（3）核算并確認綠化用水的使用及計量是否滿足綠色建筑要求；（4）檢查各種殺蟲劑、除草劑、化肥、農(nóng)藥等化學藥品的在綠化管理制度中的使用規(guī)范和實施情況；2.評價方法為：檢查物業(yè)管理公司提交的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、綠化等相應管理制度以及日常管理記錄，并對照國家及當?shù)卣拗?、禁止使用的化學藥品的目錄。綠色建筑的運營管理教材課件46關注點

1.通過物業(yè)管理措施來實現(xiàn)降低建筑能源消耗、節(jié)約資源的目標；2.水資源的綜合利用率，統(tǒng)籌管理各種水資源，減少建筑用水量和污水廢水排放量；3.在低碳消費條件下運行和開展建筑運營，綠色建筑運營應符合節(jié)能減排，推進綠色生活方式；4.建筑運營是否采用科學的管理方法，在滿足一定舒適度的前提下，推廣管理節(jié)能。

關注點47第4.6.2條住宅水、電、燃氣分戶、分類計量與收費。（控制項）評價要點設計階段評價時關注申報項目水、電、燃氣分戶、分類計量的情況；運行階段評價時，需現(xiàn)場核實上述情況；2.申報項目需滿足下列要求：住宅中以戶為單位安裝水表、電表、和燃氣表計量耗用量，并按用量收費。采暖分戶計量在本條評價時可根據(jù)當?shù)厍闆r執(zhí)行。第4.6.2條住宅水、電、燃氣分戶、分類計量與收費。（控483.評價方法：設計階段檢查住宅水、電、燃氣分戶、分類計量裝置的設計圖紙和施工文件，運行階段復核設計內(nèi)容并抽查住宅內(nèi)安裝的計量表具，檢查計量表具的計量認證。

*對于遠傳表（后付費）的方式，存在各類計量表具的質量及采集系統(tǒng)的可靠性等問題。

*對于卡表（先付費）的方式，存在24小時付費服務及卡密碼被盜等問題。

*北方集中供暖地區(qū)，住宅供暖分戶計量是今后的發(fā)展方向。3.評價方法：設計階段檢查住宅水、電、燃氣分戶、分49第4.6.3條制定垃圾管理制度，對垃圾物流進行有效控制，對廢品進行分類收集，防止垃圾無序傾倒和二次污染。（控制項）評價要點1.本條僅在運行階段評價，應同時滿足以下要求：（1）物業(yè)管理制度中應制定垃圾處理規(guī)定；（2）如有專門垃圾處理設施，應提交相應圖紙及說明、設備樣本、設備實際運營記錄。2.運行階段評價方法：重點檢查物業(yè)管理制度中對于垃圾處理的規(guī)定、設計和施工單位提供的垃圾處理系統(tǒng)設計竣工圖紙及詳細說明，并通過現(xiàn)場核實和用戶抽樣調查垃圾處理措施落實情況。第4.6.3條制定垃圾管理制度，對垃圾物流進行有效控50關注點1.應將住宅小區(qū)生活垃圾的減量化、回收和處理放在重要位置。建立完善的廢品分類收集及垃圾運輸體系。2.應對垃圾物流進行有效控制以及避免二次污染情況，并保障垃圾處理設施投入正常運營。3.應加強對住宅小區(qū)公民垃圾分類處理和收集意識的宣傳力度。關注點514.6.4設置密閉的垃圾容器，并有嚴格的保潔清洗措施，生活垃圾袋裝化存放。（控制項）評價要點1.本條僅在運行階段評價，重點評價物業(yè)管理中關于垃圾收集的內(nèi)容。若建筑內(nèi)設置密閉的垃圾容器，物業(yè)管理有嚴格的保潔清洗措施，小區(qū)實現(xiàn)生活垃圾袋裝化存放，即可判定本條達標。2.重點檢查物業(yè)管理制度中對于垃圾收集的規(guī)定，并通過現(xiàn)場核實和用戶抽樣調查檢查垃圾收集措施落實情況。4.6.4設置密閉的垃圾容器，并有嚴格的保潔清洗措52關注點1.必須采用分類收集垃圾的容器，容器分為：可再生用垃圾、不可再生用垃圾、餐廚垃圾*。2.垃圾容器存放地點既要有利于住戶丟棄垃圾時方便，又要做到垃圾容器周圍不潔不存在衛(wèi)生死角。3.垃圾容器要做好保潔清洗，要有相應制度和措施、有專人負責，并要定期檢查。

4.居民的生活垃圾應采用袋裝化存放，宣傳和培養(yǎng)住戶實行袋裝分類垃圾的習慣。

關注點1.必須采用分類收集垃圾的容器，容器分為：可再53第4.6.5條垃圾站設沖洗和排水設施。存放垃圾及時清運，不污染環(huán)境，不散發(fā)臭味。（一般項）評價要點1.本條僅在運行階段評價，重點評價物業(yè)管理中關于垃圾設施使用和管理的情況。若建筑內(nèi)配置的垃圾站設置沖洗和排水設施，小區(qū)內(nèi)存放的垃圾能及時清運，產(chǎn)生的垃圾不污染小區(qū)環(huán)境，垃圾站及小區(qū)環(huán)境無臭味，即可判定本條達標；2.評價方法為：檢查物業(yè)管理制度中對于垃圾站管理的規(guī)定、設計和施工單位提供的垃圾站設計竣工圖紙及詳細說明，并通過現(xiàn)場核實，檢查垃圾站的運行情況。第4.6.5條垃圾站設沖洗和排水設施。存放垃圾及時清54第4.6.6條智能化系統(tǒng)定位正確，采用的技術先進、實用、可靠，達到安全防范子系統(tǒng)、管理與設備監(jiān)控子系統(tǒng)與信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)的基本配置要求。（一般項）評價要點1.設計階段評價時關注申報項目的住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)設計和配備情況；運行階段評價時，需現(xiàn)場核實上述情況；2.項目需同時滿足下列要求，方可判定本條達標：（1）住宅小區(qū)必須配備的智能化子系統(tǒng)：安全防范子系統(tǒng)、小區(qū)管理與設備監(jiān)控子系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)；

第4.6.6條智能化系統(tǒng)定位正確，采用的技術先進、實55（2）智能化系統(tǒng)設計依據(jù)符合相關標準規(guī)范：《居住區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術要求》、《智能建筑設計標準》、《智能建筑工程質量驗收規(guī)范》、《智能建筑工程施工規(guī)范》3.設計階段評價方法：檢查設計單位提供的智能化系統(tǒng)方案設計功能的詳細說明及設計圖紙；運行階段評價方法：檢查施工單位/監(jiān)理單位提供的智能化系統(tǒng)竣工圖、設計變更文件、施工過程控制文件、評價報告（相關管理部門）、檢測報告（第三方檢測機構）、竣工驗收資料、物業(yè)管理公司提供的智能化系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)的記錄及分析，并進行現(xiàn)場檢查和住宅抽樣檢查。

（2）智能化系統(tǒng)設計依據(jù)符合相關標準規(guī)范：《居住區(qū)智能化系統(tǒng)56

*評價的總體要求：智能化系統(tǒng)建設以住戶安全、舒適、方便、經(jīng)濟為目的，考慮綠色環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展。

*

住宅智能化系統(tǒng)建設應合理采用信息技術、網(wǎng)絡技術與控制技術等以滿足住戶與物業(yè)管理的需求。

*

智能化建設應考慮住宅建筑節(jié)能、生態(tài)和環(huán)保及與建筑結構相關的管線、機房、設備與電子產(chǎn)品安裝等；滿足今后發(fā)展的要求。

*

智能化系統(tǒng)建設應注意:功能(技術先進、擴充性強、有前瞻性)、質量（可靠、實用、安裝規(guī)范、質量合格）；供電電源、防雷接地、設備機房等符合要求；設置多媒體箱，方便布線與改造（光纖入戶已成為發(fā)展方向）；

*

智能化系統(tǒng)深化設計、招投標、施工、監(jiān)理、試運行、檢測、驗收、培訓、資料移交、質保期等各個階段要嚴格按設計、規(guī)范、標準和合同完成。綠色建筑的運營管理教材課件57第4.6.7條采用無公害病蟲害防治技術，規(guī)范殺蟲劑、除草劑、化肥和農(nóng)藥等化學藥品的使用，有效避免對土壤和地下水環(huán)境的損害。（一般項）評價要點1.本條應滿足以下要求：審核物業(yè)管理公司提交的相關管理條例；檢查物業(yè)的化學藥品進貨清單與使用記錄；檢查物業(yè)的化學藥品管理制度；檢查小區(qū)內(nèi)和周邊環(huán)境中化學藥品實際使用效果；現(xiàn)場核實和用戶抽樣調查。2.必須認真做好保護住宅小區(qū)和周邊環(huán)境，尤其是對住在小區(qū)的土壤和地下水環(huán)境的保護。

第4.6.7條采用無公害病蟲害防治技術，規(guī)范殺蟲劑、除58

第4.6.8條栽種和移植的樹木成活率大于90%，植物生長狀態(tài)良好。（一般項）

評價要點1.此條重點評價住宅小區(qū)運營中綠化的管理和養(yǎng)護情況，當栽種和移植的樹木成活率大于90%，（要求老樹成活率達98%，新載樹木成活率達85%以上）方可判定本條達標。2.評價方法為：審核物業(yè)管理公司提交的綠化管理制度和綠化養(yǎng)護記錄，并進行現(xiàn)場核實。第4.6.8條栽種和移植的樹木成活率大于90%，植物59第4.6.9條物業(yè)管理部門通過ISO14001環(huán)境管理體系認證。（一般項）

評價要點1.住宅小區(qū)物業(yè)管理體系應具備ISO14001環(huán)境管理體系認證證書，管理具有系統(tǒng)性、規(guī)范性和完備性；2.評價方法：審核物業(yè)管理公司提交的ISO14001環(huán)境管理體系認證證書、物業(yè)管理公司資質證書和相關質量手冊、程序文件。

第4.6.9條物業(yè)管理部門通過ISO14001環(huán)60

3.ISO14000與ISO9000標準體系有效協(xié)調。“預防為主”是貫穿ISO14000的主導思想，符合綠色建筑在運營落實污染預防的要求；“持續(xù)改進”是靈魂；物業(yè)管理部門通過實施標準，建立機制，在持續(xù)改進中達到綠色運營的目標。4.物業(yè)管理部門采用ISO14000系列標準，在服務過程中通過對環(huán)境因素的分析，針對重要環(huán)境因素制定環(huán)境目標和管理方案，對環(huán)境運行情況進行監(jiān)控，使建筑物對環(huán)境影響降低到最低。3.ISO14000與ISO9000標準體系有效協(xié)61第4.6.10條垃圾分類收集率（實行垃圾分類收集的住戶占總住戶數(shù)的比例）達90%以上。（一般項）

評價要點1.本條應滿足以下要求：（1）住宅小區(qū)的垃圾分類收集比例，垃圾分類收集率應達到90%以上；（2）垃圾管理制度中關于分類收集的規(guī)定和相關宣傳文檔符合規(guī)定。2.運行階段評價方法：審核物業(yè)管理公司提交的垃圾管理制度和垃圾處理記錄，并進行現(xiàn)場核實和住戶垃圾分類收集抽樣調查。第4.6.10條垃圾分類收集率（實行垃圾分類收集的62

第4.6.11條設備、管道的設置便于維修、改造和更換。（一般項）

評價要點1.設計階段評價時關注申報項目的設施的維護性、設置合理性；運行階段評價時需現(xiàn)場核實；2.申報項目的電氣、暖通、給排水等相關圖紙和施工文件完備，現(xiàn)場安裝位置與設計相符。合理設置設備、管道，以及檢修空間和維護通道；3.設計階段評價方法：審核設計單位提供的各專業(yè)設計圖紙及說明（電氣、暖氣、給排水等專業(yè)）。

4.運行階段評價方法：審核施工單位提供的各專業(yè)竣工圖紙（電氣、暖通、給排水等專業(yè)）、相應設備，管道設置的詳細說明，并進行現(xiàn)場核實。第4.6.11條設備、管道的設置便于維修、改造和更換63

5.建筑中設備、管道的使用壽命普遍低于建筑結構的壽命，因此設備、管道的布置應方便維修和更換。應符合以下幾點：（1）設備機房設計功能完善、規(guī)模適宜、布局合理；（2）各管井（電氣間、設備間）設置在公共部位且方便檢修；公共設備管道不設在住戶內(nèi)。（3）各種管道、橋架的布置合理，方便維護；6.竣工圖上詳細標注設備、管道的安裝位置，以便檢修和更新改造。

5.建筑中設備、管道的使用壽命普遍低于建筑結構的壽命64第4.6.12條對可生物降解垃圾進行單獨收集或設置可生物降解垃圾處理房。垃圾收集或垃圾處理房設有風道或排風、沖洗和排水設施，處理過程無二次污染。（優(yōu)選項）

評價要點

1.此條為優(yōu)選項，重點評價住宅小區(qū)對有機廚余垃圾、可降解垃圾收集和處理能力的增強和改進，以達到高標準的綠色運營的要求。2.運行階段評價方法為：審核提供的垃圾處理房的設計圖紙竣工圖紙及詳細說明、檢查垃圾處理設備的樣本和使用記錄、進行現(xiàn)場核實和處理垃圾抽樣調查。

第4.6.12條對可生物降解垃圾進行單獨收集或設653.實行垃圾分類，對可生物降解垃圾進行單獨收集，設置可生物降解垃圾處理房，垃圾收集房設有風道或排風，沖洗和排水設施，處理過程無二次污染，滿足上述要求即判定該條達標。

4.對可降解垃圾進行生物降解是多種微生物共同協(xié)同作用的結果，將篩選到的有效微生物菌群，接種到可生物降解垃圾中，通過好氧與厭氧聯(lián)合處理工藝降解生活垃圾，是垃圾生物處理的發(fā)展趨勢之一。3.實行垃圾分類，對可生物降解垃圾進行單獨收集，設置可生66五、綠色公建運營管理評估第5.6.1條制定并實施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度。（控制項）參見第4.6.1條。五、綠色公建運營管理評估第5.6.1條制定并實施節(jié)能、節(jié)水67

第5.6.2條建筑運行過程中無不達標廢氣、廢水排放。（控制項）

評價要點1.本條僅在運行階段參評，滿足公共建筑運行中廢氣、廢水排放情況達標并且不對周圍環(huán)境造成污染的要求，方可判定本條達標：2.評價方法：審核具有資質第三方提供的環(huán)評報告書（表），排放和處理記錄，并在現(xiàn)場考察和對建筑內(nèi)用戶和周圍用戶進行抽樣調查。建筑運營過程中會產(chǎn)生大量的廢水和廢氣，應通過合理技術措施和排放管理手段，杜絕建筑物運行產(chǎn)生的廢水和廢氣不達標排放。第5.6.2條建筑運行過程中無不達標廢氣、廢水排放。68第5.6.3條分類收集和處理廢棄物，且收集和處理過程中無二次污染（控制項）（在第4.6.3條的基礎上增加了實施途徑）

評價要點參見第4.6.3條。在第4.6.3條的基礎上，增加內(nèi)容：對建筑運行過程中產(chǎn)生的垃圾（建筑裝修、維護過程中出現(xiàn)的渣土、砂漿、混凝土、磚石和混凝土碎塊，以及金屬、竹木材、裝飾裝修產(chǎn)生的廢料、各種包裝材料、廢舊紙張等，對于賓館類建筑還包括廚余垃圾等），根據(jù)垃圾的來源、可否回用性質、處理難易度等進行分類，將其中可再利用的材料進行有效回收處理與使用，以免對綠色建筑環(huán)境和周圍環(huán)境造成影響。第5.6.3條分類收集和處理廢棄物，且收集和處理69第5.6.4條建筑施工兼顧土方平衡和施工道路等設施在運營過程中的使用。（一般項）

評價要點1.本條在設計階段評價時不參評；運行階段評價時，應同時滿足以下要求：運營中對土壤環(huán)境無不良影響，無土方流失并采取回填措施，施工道路能實現(xiàn)延續(xù)利用。2.評價方法：審核施工單位提交的施工組織設計資料、施工報告等，并進行現(xiàn)場考核。第5.6.4條建筑施工兼顧土方平衡和施工道路等設施在70實施途徑對施工場地所在地區(qū)的土壤環(huán)境現(xiàn)狀進行調查，提出場地規(guī)劃使用對策，防止土壤侵蝕和退化；施工所需占用的場地，應首先考慮利用荒地、劣地和廢地；施工中挖出的棄土堆置時應避免流失，并應回填利用，做到土方量挖填平衡；有條件時可考慮與鄰近施工場地間的土方資源調配。對于施工場地內(nèi)良好的表面耕植土，應進行收集和利用；規(guī)劃中考慮施工道路和建成后運營道路系統(tǒng)的延續(xù)性，考慮臨時設施在建筑運營中的應用，避免重復建設。實施途徑71第5.6.5條物業(yè)管理部門通過ISO14001環(huán)境管理體系認證。（一般項）參見第4.6.9條第5.6.6條設備、管道的設置便于維修、改造和更換。（優(yōu)選項）參見第4.6.11條。

第5.6.5條物業(yè)管理部門通過ISO14001環(huán)境72

第5.6.7條對空調通風系統(tǒng)按照國家標準《空調通風系統(tǒng)清洗規(guī)范》GB19210規(guī)定進行定期檢查和清洗。（一般項）評價要點1.本條僅在運行階段參評，應滿足以下要求：（1）公共建筑空調通風系統(tǒng)長期運行后無對室內(nèi)環(huán)境造成污染的情況（2）空調運營中能做到定期清洗、消毒，長期未開的空調設備開啟前能做好清潔工作。2.評價方法為：審查物業(yè)管理公司提交的空調通風系統(tǒng)管理措施和維護記錄，并進行現(xiàn)場考察和進行用戶抽樣調查。第5.6.7條對空調通風系統(tǒng)按照國家標準《空調通風系統(tǒng)73實施途徑空調系統(tǒng)啟用前，應對系統(tǒng)的過濾器、表冷器、加熱器、加濕器、冷凝水盤進行全面檢查、清洗或更換，保證空調送風風質符合《室內(nèi)空氣中細菌總數(shù)衛(wèi)生標準》GB17093的要求?？照{系統(tǒng)清洗的具體方法和要求符合《空調通風系統(tǒng)清洗規(guī)范》GB19210?？照{系統(tǒng)中的冷卻塔應具備殺滅軍團菌的能力，并應定期進行檢驗。在通風空調系統(tǒng)的運行過程中，應具有空調定期檢查和清洗的完善規(guī)定，并存留記錄。對于分體空調同樣要進行定期檢查和清洗；清洗過程中要注意管道的保溫及系統(tǒng)的節(jié)能，并在清洗后恢復系統(tǒng)的原運行狀態(tài)和運行效率。

實施途徑74第5.6.8條建筑智能化系統(tǒng)定位合理，信息網(wǎng)絡系統(tǒng)功能完善。（一般項）評價要點1.設計階段評價時關注申報項目的智能化系統(tǒng)設計和配備情況；運行階段評價時，需現(xiàn)場核實；2.申報項目需滿足下列要求：（1）符合《智能建筑設計標準》GB50314的要求，滿足“節(jié)能、環(huán)?！狈矫娴囊?。（2）智能化系統(tǒng)工程符合《智能建筑工程質量驗收規(guī)范》BG50339、《智能建筑工程施工規(guī)范》

第5.6.8條建筑智能化系統(tǒng)定位合理，信息網(wǎng)絡系統(tǒng)功75

3.設計階段的評價方法：檢查智能化系統(tǒng)方案設計的詳細說明及設計圖紙；4.運行階段的評價方法：檢查施工單位/監(jiān)理單位提供的智能化系統(tǒng)竣工圖、設計變更文件、施工過程控制文件、評價報告、檢測報告（第三方檢測機構）、竣工驗收資料、物業(yè)管理公司提供的建筑智能化系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)的記錄及分析，并進行現(xiàn)場檢查和樓層抽樣檢查。關注點同4.6.6。3.設計階段的評價方法：檢查智能化系統(tǒng)方案設計的詳細76第5.6.9條建筑通風、空調、照明等設備自動監(jiān)控系統(tǒng)技術合理，系統(tǒng)高效運營。（一般項）評價要點1.設計階段評價時關注公共建筑智能化系統(tǒng)設計和配備情況；運行階段評價時，需現(xiàn)場核實上述情況；2.申報項目需同時滿足下列要求：（1）建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)的功能、定位和應用滿足建筑要求，具有對建筑通風、空調、照明等設備自動監(jiān)控功能；（2）通過對建筑設備的合理監(jiān)控能降低建筑的能耗，保障綠色建筑的節(jié)能、環(huán)保、綠色運營的目標。

第5.6.9條建筑通風、空調、照明等設備自動監(jiān)控系統(tǒng)77

3.設計階段評價方法：檢查建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)設計方案的詳細說明及設計圖紙。4.運行階段評價方法：檢查施工單位/監(jiān)理單位提供的建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)竣工圖、設計變更文件、施工過程控制文件、評價報告（相關管理部門）、檢測報告（第三方檢測機構）、竣工驗收資料、物業(yè)管理公司提供的建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)的記錄及分析，并進行現(xiàn)場檢查和樓層抽樣檢查。

3.設計階段評價方法：檢查建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)設計方案的詳細78

5.實施：建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)對熱力、制冷、空調、給排水、電力、照明和電梯等機電設備進行監(jiān)測和控制功能，確保各類設備系統(tǒng)運行穩(wěn)定、安全可靠，并達到節(jié)能和環(huán)保的管理要求。對冷熱源、水泵、空調等設備的主要運行數(shù)據(jù)進行實時采集并記錄，按照工藝要求進行可靠的自動控制。在保證照明質量的前提下，減小照明功耗，采用有效方式實現(xiàn)節(jié)能運行。為建筑物的物業(yè)管理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，為節(jié)能及優(yōu)化的各種相關信息分析和統(tǒng)計提供依據(jù)。5.實施：建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)對熱力、制冷、空調、給排水、電79建筑設備管理系統(tǒng)建設目標為：節(jié)省能源、節(jié)省管理費用、延長設備使用壽命、提高管理可靠性、管理規(guī)范化、提供舒適宜人環(huán)境。建筑中暖通空調設備（空調主機、冷凍冷卻水泵、冷卻塔、風機等）是為主要耗能設備，其能源消耗占總能源消耗的50%左右，因此建筑設備管理系統(tǒng)應具備暖通空調系統(tǒng)的聯(lián)動調控模式以節(jié)約運行能源。建筑設備管理系統(tǒng)的設計圖紙和施工文件中應注意：（1）系統(tǒng)的監(jiān)控點表圖；（2）具有設備精細管理的思想；（3）系統(tǒng)的設置應高效、安全、合理。關注點建筑設備管理系統(tǒng)建設目標為：節(jié)省能源、節(jié)省管理費用、80第5.6.10條辦公、商場類建筑耗電、冷熱量等實行計量收費。（一般項）評價要點1.本條僅在運行階段參評，應滿足以下要求：（1）辦公、商場類建筑對電能和冷熱量具有計量裝置和收費措施；（2）通過耗電和冷熱量的分項計量，分析并采取相應的節(jié)能措施以符合綠色建筑節(jié)能運營的目標；

2.評價方法為：審核物業(yè)管理公司提供的關于照明插座用電、空調用電、動力用電和特殊用電、冷熱量分項計量情況的管理措施和數(shù)據(jù)記錄、物業(yè)管理合同（合同中應有分項計量收費情況規(guī)定），并進行現(xiàn)場分項計量設備核查和單元抽樣檢查。第5.6.10條辦公、商場類建筑耗電、冷熱量等實行計量收813.在公共建筑中應實現(xiàn)耗電和冷熱量的分項、分級記錄與計量，并分析公共建筑各項能耗大小，提出節(jié)能措施。通過按能量計量收費，提高業(yè)主和用戶的節(jié)能意識。本條應作為重點考查項目。4.按照《國家機關公共建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測系統(tǒng)分項能耗數(shù)據(jù)采集技術導則》，建筑物照明插座用電、空調用電、動力用電和特殊用電應設置用能分項計量裝置。

5.空調系統(tǒng)的冷熱源、水泵風機輸配系統(tǒng)等設置用能分項計量裝置并運行正常；建筑物內(nèi)不同區(qū)域設置用能分項計量裝置，且根據(jù)計量結果進行收費。

3.在公共建筑中應實現(xiàn)耗電和冷熱量的分項、分級記錄與計82關注點

1.在公共建筑物業(yè)管理制度和合同中應包含分項計量收費的內(nèi)容和說明。

2.按不同用途（照明插座用電、空調用電、動力用電和特殊用電）、不同能源資源類型（如電、燃氣、燃油、水等），分別設置計測儀表實施分項計量。

3.新建公共建筑應做到全面計量、分類管理、指標核定、全額收費。關注點83第5.6.11條具有并實施資源管理激勵機制，管理業(yè)績與節(jié)約資源、提高經(jīng)濟效益掛鉤。（優(yōu)選項）評價要點

1.此條作為優(yōu)選項，重點評價公共建筑運營中實行資源管理激勵機制的措施和效果。

2.運行階段評價方法：審核物業(yè)管理部門提交的業(yè)主和租用者以及管理企業(yè)之間具有資源節(jié)約管理的激勵機制的合同，并審核物業(yè)提供的資源能源管理制度。第5.6.11條具有并實施資源管理激勵機制，管理業(yè)績與節(jié)約84實施途徑

1.管理業(yè)績應與節(jié)能、節(jié)約資源情況掛鉤，因此物業(yè)應在保證建筑使用性能要求、且投訴率低于規(guī)定值的前提下，實現(xiàn)物業(yè)的經(jīng)濟效益與建筑能耗、水耗、辦公用品等的使用情況直接掛鉤。

2.采用合同能源管理、績效考核等方式，使物業(yè)的經(jīng)濟效益與建筑用能效率、耗水量等情況直接掛鉤。

實施途徑85

六、小結與考核要點

綠色建筑評估不是目標，僅是推動節(jié)能減排、保護環(huán)境的手段，避免非理性的建設行為。建立現(xiàn)代物業(yè)設施管理的概念，充分考慮建筑物生命期成本，以預見型的模式提升物業(yè)服務的水平與質量。掌握綠色建筑運營管理特點，以數(shù)據(jù)反映綠色建筑的成效，建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)是有效的技術手段。掌握申報綠色建筑（運營管理）在設計、實施、運行過程中的基礎工作（基本資料）與審核重點。

六、小結與考核要點

綠色建筑評估不是86謝謝！謝謝！87綠色建筑的運營管理同濟大學程大章綠色建筑的運營管理同濟大學程大章88一、綠色建筑的實踐二、現(xiàn)代物業(yè)設施管理概述三、綠色建筑運營管理特點四、綠色住宅運營管理評估五、綠色公建運營管理評估六、小結與考核要點主要內(nèi)容一、綠色建筑的實踐主要內(nèi)容89一、綠色建筑的實踐

進入廿一世紀，全球城市化進程加快、經(jīng)濟快速增長，但是人口急驟增加、資源萎縮、環(huán)境惡化，人類生存面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。人類的建設行為及其成果—建筑物在生命周期內(nèi)：消耗了全球資源的40%、全球能源總量的40%，建筑垃圾也占全球垃圾總量的40%。綠色建筑強調人與自然的和諧，避免建筑物對生態(tài)環(huán)境和歷史文化環(huán)境的破壞，資源循環(huán)利用，室內(nèi)環(huán)境舒適，符合中國可持續(xù)發(fā)展的基本國策，因而受到了各級政府、工程界與房地產(chǎn)業(yè)的高度重視。一、綠色建筑的實踐進入廿一世紀，全球城市化進程加快、經(jīng)濟90

綠色建筑是人類的建筑物第四階段，其主要特征：大量利用可再生能源和未利用能源，強調能源節(jié)約和建筑材料資源的循環(huán)使用，盡量減少建筑過程中對自然生態(tài)環(huán)境的損害。第一階段遮風避雨建筑第二階段舒適建筑（1700年-1970年）第三階段健康建筑（1970年-至今）第四階段綠色建筑：建設不僅是為了自身的需要，更要為人類的后代留下生存的環(huán)境與資源、歷史文化遺產(chǎn)。綠色建筑是人類的建筑物第四階段，其主要特征：大量利用可再生91

綠色建筑在建筑的生命期內(nèi)，最大限度地保護環(huán)境、節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材）和減少污染，為人們提供健康、適用和高效地使用的空間。綠色建筑將環(huán)保技術、節(jié)能技術、信息技術、控制技術滲透入人們的生活與工作，用最新的理念，最先進的技術去解決生態(tài)節(jié)能與居住舒適度問題。使建筑物與自然環(huán)境共同構成和諧的有機系統(tǒng)。

綠色建筑在建筑的生命期內(nèi)，最大限度地保護環(huán)境、節(jié)約資源（92我國采用限制性政策與鼓勵性政策并舉的方式推動綠色建筑發(fā)展。對達不到節(jié)能設計標準的建筑采取禁止投入使用等強制性措施；對節(jié)能達標或應用可再生能源的建筑，采取減免稅收費用、貼息貸款、財政補貼進行鼓勵。經(jīng)濟政策實施的重點領域是新建綠色建筑、既有建筑的建筑節(jié)能改造、可再生能源的規(guī)?；瘧玫?。

我國采用限制性政策與鼓勵性政策并舉的方式推動綠色建筑發(fā)展93

綜上所述，中國近年來在綠色建筑領域所做的這些工作，反映了政府、工程界和房產(chǎn)業(yè)的建設行為正從生態(tài)意識走向生態(tài)盡責，這是中國可持續(xù)發(fā)展的重大轉折點。

綜上所述，中國近年來在綠色建筑領域所做的這些工作，反映了94在綠色建筑的工程建設過程中每一專業(yè)都是綠色建筑建設鏈的一部分，任何階段都在綠色建筑的生命周期之中。為能有效實施，綠色建筑的生命期必須具有一個協(xié)同支撐的模式。在綠色建筑的工程建設過程中每一專業(yè)都是綠色建筑建設鏈的一95綠色建筑的運營管理教材課件96綠色建筑工程實踐中的問題

綠色建筑因符合中國政府可持續(xù)發(fā)展的國策與世界節(jié)能環(huán)保主流，得到了快速發(fā)展，無論是工程界還是房地產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)把綠色建筑的建設作為主要的工作內(nèi)容。但是作為新技術集成的產(chǎn)物，綠色建筑在中國還是處于初級階段，就如20年前的智能建筑，人們在以高漲的熱情、前衛(wèi)的理念去構造心中的理想物時，往往缺失了科學嚴謹。

綠色建筑工程實踐中的問題綠色建筑因符合中國97缺乏生命期成本評價

現(xiàn)代社會的人工設施必須進行生命期成本評價。建設投資+生命期內(nèi)維持功能的費用=生命期的成本綠色建筑所設節(jié)能環(huán)保設備及可再生能源設施的建設成本是很大的，大多設備的壽命遠低于建筑物的壽命，而且運行維護的費用不菲。然而這些投入之后，是否獲得了預期的收益？設施節(jié)能/產(chǎn)能的成本究竟是多少？設施運行的環(huán)境代價?缺乏生命期成本評價98重形式與理念，輕實效與長效一些綠色建筑的實驗性項目，強化了綠色理念，把各種綠色建材、綠色設計方法、節(jié)能技術、節(jié)能設備等組合在一幢孤立的建筑物中，雖然獲得各類綠色建筑示范工程的稱號，但卻沒有完整的測試數(shù)據(jù)與運行數(shù)據(jù)，不能提供建設與運行的成本資料。示范工程或零能耗建筑，多以設計的理想值表示效能，而太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)提供的能量、太陽能制冷系統(tǒng)的出力，地源熱泵的供能熱量；建筑物內(nèi)的舒適度等等，或為數(shù)據(jù)不全，或是羞于啟齒。

重形式與理念，輕實效與長效99綠色建筑工程為了保障其建設目標在運行中的實現(xiàn)，必須建立監(jiān)控系統(tǒng)，通過實時運行的數(shù)據(jù)來分析建筑物的節(jié)能與環(huán)境保護的效能及缺陷。這一監(jiān)測不是對綠色建材與節(jié)能設施的性能測試，而是從工程整體驗證綠色建筑的實際效益。

運營管理是綠色建筑評價的關鍵，必須用真實的數(shù)據(jù)說話!

綠色建筑工程為了保障其建設目標在運行中的實現(xiàn)，必須建立100二、現(xiàn)代物業(yè)設施管理概述物業(yè)設施管理FM（FacilityManagement）建筑物的使用壽命在60-70年左右，而設施設備的壽命則在6-25年不等。建筑物一經(jīng)投入使用，就需要良好的經(jīng)營管理和維護管理。二、現(xiàn)代物業(yè)設施管理概述物業(yè)設施管理FM（Facili101國際物業(yè)設施管理協(xié)會IFMA(InternationalFacilityManagementAssociation）FM定義：“以保持業(yè)務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作”。國際物業(yè)設施管理協(xié)會IFMA(Internati102

FM目標三大要素

質量目標財務目標供給目標

FM目標三大要素質量目標103

綠色建筑物采用現(xiàn)代的通信技術、計算機技術及控制技術，提高建筑物的自動化與信息化水平，能為用戶提供大量的生活服務與信息服務，提供更好的服務質量與服務效率，并且為物業(yè)設施管理提供了先進的技術手段去實現(xiàn)FM的工作目標。綠色建筑物采用現(xiàn)代的通信技術、計算機技術及控104綠色建筑的運營管理教材課件105T1試運行期T2偶發(fā)故障期T3摩耗故障期不同維護水平的可靠性曲線T1試運行期T2偶發(fā)故障期T3摩耗106三、綠色建筑運營管理特點

如何體現(xiàn)綠色建筑的建設目標得到實現(xiàn)?如何保證綠色建筑的技術措施運行正常?如何使綠色建筑的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益與社會效益得到長期的實現(xiàn)？

必須有良好的運營管理！這也是《綠色建筑評價標準》設立“運營管理”章的意義。三、綠色建筑運營管理特點如何體現(xiàn)綠色建筑的建設目標得到實現(xiàn)107

普通建筑物的運營管理是指建筑使用期的物業(yè)服務，常規(guī)為給排水、燃氣、電力、電訊、保安、綠化、保潔、停車、消防與電梯等的管理以及公用設施設備的日常維護等。綠色建筑運營管理則在傳統(tǒng)物業(yè)服務的基礎上進行提升，要求堅持“以人為本”和可持續(xù)發(fā)展的理念，從建筑全壽命期出發(fā)，通過有效應用適宜的高新技術，實現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與保護環(huán)境的目標。普通建筑物的運營管理是指建筑使用期的物業(yè)服務，常規(guī)為給排108

為實現(xiàn)綠色建筑的建設目標，工程實施與運行管理涉及大量的技術與政策問題。建筑設備、資源利用、管理信息、生態(tài)等領域，有大量需要解決的智能控制與信息管理的課題。如果不能有效地實現(xiàn)各類設備系統(tǒng)的智能控制，不能完備地進行建筑物建設、運行與更新過程的信息管理，綠色建筑的主要目標是不可能達到。

為實現(xiàn)綠色建筑的建設目標，工程實施與運行管理涉及大量的技術109類

別內(nèi)容區(qū)域規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、近期建設規(guī)劃、控制性詳規(guī)建筑設計自然采光、自然通風、室內(nèi)設計、結構設計建筑材料墻體保溫材料、門窗、墻面、涂料、結構、隔墻材料、遮陽百葉窗建筑設備照明節(jié)能控制、空調節(jié)能控制、節(jié)水型給水設備，變頻調速應用，熱能回收能源系統(tǒng)太陽能/風能/地熱利用、熱電聯(lián)產(chǎn)、區(qū)城供冷熱、吸收式制冷、冰蓄冷、燃料電池資源利用雨污水再生回收、生活垃圾再生利用（沼氣等）、建筑垃圾再生利用管理信息環(huán)境監(jiān)測、生態(tài)監(jiān)測、能源與資源綜合管理信息、社區(qū)信息共享、建筑智能化系統(tǒng)、社區(qū)通信網(wǎng)絡系統(tǒng)生態(tài)綠化設計、生態(tài)系統(tǒng)設計、環(huán)境設計技術標準建筑節(jié)能標準、綠色建材技術標準、綠色建筑評估標準、節(jié)能與環(huán)保設備技術標準政策法規(guī)建筑節(jié)能標準的執(zhí)行條例，供電、供水、供熱、污水處理等市政公用事業(yè)體制改革，新能源與可再生能源推廣應用獎勵制度類別內(nèi)容區(qū)域規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總110信息

綠色建筑工程需要廣泛采集環(huán)境（大氣、水體、氣象等）、生態(tài)（植物、動物等）、建筑物（結構、地基、建材等）、設備（能源、空調、水處理、供電、固體廢棄物處理等）、社會（安全、資訊、服務、管理、行政等）等領域的信息，為人類社會活動與生活提供準確可靠的信息，為綠色建筑的控制、管理與決策創(chuàng)造良好的環(huán)境。

綠色建筑的運營管理教材課件111控制

綠色能源—從太陽能，風能，地熱應用到區(qū)域熱電冷三聯(lián)供系統(tǒng)等的控制；利用峰谷電價差的冰蓄冷系統(tǒng)的控制；采用最優(yōu)控制技術充分利用自然能量來采光、通風（照明控制與室內(nèi)環(huán)境）控制，實現(xiàn)低能耗建筑，輔以可再生能源則成為零能耗建筑；隨環(huán)境溫濕度、照度而自動調節(jié)的智能呼吸墻；應用變頻調速技術對泵類設備的最佳能量控制；自動收集雨水、處理污廢水，提供循環(huán)使用的水處理設備控制系統(tǒng)；……控制綠色能源—從太陽能，風能，地熱應用到區(qū)域熱電冷三聯(lián)供112管理

綠色建筑的管理涉及環(huán)境、生態(tài)、能源、資源、經(jīng)濟、建筑物、設備、社會、安全、通信網(wǎng)絡等。由于各子項相互關聯(lián)，有些子項的目標甚至相互矛盾，因此管理不能僅著眼于單一子項，而要信息共享充分協(xié)調相互關系，于是綠色建筑的集成信息管理系統(tǒng)應運而生，在一個統(tǒng)一的平臺上，實現(xiàn)綠色目標的綜合管理。決策

綠色建筑的生命周期中，其建設、運行管理與更新改造有大量的事物需要決策，并付諸執(zhí)行。

管理綠色建筑的管理涉及環(huán)境、生態(tài)、能源、資源、經(jīng)濟、建筑物113多學科交叉，多技術結合

綠色建筑的監(jiān)控管理對象分屬土木工程、環(huán)境工程、生態(tài)工程、能源工程、信息工程、化學工程、設備工程。在一個子系統(tǒng)中，往往需要采用多種技術手段來實現(xiàn)目標。如模仿“人體表皮組織－呼吸系統(tǒng)－神經(jīng)系統(tǒng)”應激性能的氣候調節(jié)設備（呼吸墻），就要綜合運用新型墻體材料、過濾器、氣候調節(jié)設備、空氣參數(shù)檢測設備、智能控制裝置，以室內(nèi)外空氣品質、建筑能耗及居住人的舒適度為綜合目標進行自動調節(jié)。多學科交叉，多技術結合綠色建筑的監(jiān)控管理對象分屬土木工程114綠色城市是綠色建筑的必然趨勢

一幢建筑物中裝備了所有種類的節(jié)能環(huán)保設備，以追求零能耗與零排放目標的亮點工程，除了作為科普教育與科學實驗用外，很難有實際應用與工程推廣的價值，因為缺乏生命周期成本的分析，缺乏多種節(jié)能環(huán)保設施運行維護的保障體制，無法進行合理的投入產(chǎn)出分析。

綠色城市是綠色建筑的必然趨勢一幢建筑物中裝備了所有種類的115

熱電冷三聯(lián)供、太陽能發(fā)電、太陽能熱泵、風力發(fā)電、水源熱泵、地源熱泵、雨污水綜合利用、中水回用、生物質發(fā)電、垃圾無害化處理與能量回收等技術的合理有效應用，在建設、管理與運行成本上均非獨立建筑物可以承受的。節(jié)能環(huán)保關鍵技術價值的實現(xiàn)需要專業(yè)化與集約化，可再生能源利用的技術需要規(guī)?；拍苋〉媒?jīng)濟可行性。熱電冷三聯(lián)供、太陽能發(fā)電、太陽能熱泵、風力發(fā)電、水源熱泵116實踐證明孤立的綠色建筑受到技術、管理與經(jīng)濟的制約，要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，需要從綠色城區(qū)的角度來審視建設行為?？稍偕茉吹募s化利用、廢棄物質的綜合利用、道路交通的規(guī)劃管理、能源綜合監(jiān)測管理、綜合通信等，都是節(jié)能、環(huán)保與減排的重要組成部分，這些設施只能是城市的基礎設施。我們可以明確地指出走向綠色城市是綠色建筑的必然趨勢。實踐證明孤立的綠色建筑受到技術、管理與經(jīng)濟的制約，要實現(xiàn)可117通信與網(wǎng)絡技術支撐語音、郵件與遠程視頻會議等應用，在增強人際交往同時減少出行能耗。為有效利用能源與資源，城市能源綜合管理系統(tǒng)對電、燃氣、水等的供應與使用進行全面的監(jiān)測、控制及管理。可再生能源系統(tǒng)（風力/太陽能/生物質發(fā)電等）的運行控制與管理采用優(yōu)化控制、并網(wǎng)控制及諧波控制等。中水與污水的處理回用需要自動控制，在惡劣的工作條件下，保證資源的有效利用，同時使人類活動對水資源的污染降低到最小。

通信與網(wǎng)絡技術支撐語音、郵件與遠程視頻會議等應用，在增強118

建筑物的運營管理往往與規(guī)劃設計與建設脫節(jié)，工程竣工后才啟動運營管理工作。綠色建筑則應在規(guī)劃設計階段確定運營管理策略與目標，在運營實施時不斷地進行改進。處理好使用者、建筑和自然三者之間的關系，實現(xiàn)綠色建筑各項設計指標。建筑物的運營管理往往與規(guī)劃設計與建設脫節(jié)，工程竣工后才啟119

運營管理是對建筑運營過程的計劃、組織、實施和控制，通過物業(yè)的運營過程和運營系統(tǒng)來提高綠色建筑的質量、降低運營成本和管理成本、節(jié)省建筑運行中的各項消耗（包括能源和人力消耗）。建筑智能化技術是綠色建筑的技術保障，能提高其建筑性能，智能化系統(tǒng)影響著綠色建筑運營的整體功效。運營管理是對建筑運營過程的計劃、組織、實施和控制，通過物120綠色建筑的運營管理教材課件121

綠色與低碳的實現(xiàn)是一個循環(huán)周期，通過從測量數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)可視化、效果評估、數(shù)據(jù)分析、設計改善方案到實施改善方案各個環(huán)節(jié)，然后再回到測量數(shù)據(jù)，開始第二個循環(huán)。

在建筑物的運行期中，這是一個無休止的工作循環(huán)。因為建筑物的功能會有調整，負荷是一個隨機過程，設備系統(tǒng)有一個漸進的老化過程，在每一次循環(huán)中總會發(fā)現(xiàn)各類情況與問題，需要進行優(yōu)化改善，都能提升建筑物與設備系統(tǒng)的性能。

綠色與低碳的實現(xiàn)是一個循環(huán)周期，通過從測量數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)可視122

日本品川東口南地區(qū)的區(qū)域能源中心裝備有2臺2000kw燃氣透平機組、2臺2500kVA發(fā)電機組、3臺2000RT吸收式冷凍機組、1臺1000RT吸收式冷凍機組、1臺800RT吸收式冷凍機組等，為12ha區(qū)域的建筑群提供冷水、熱水與蒸汽。

日本品川東口南地區(qū)的區(qū)域能源中心裝備有2臺2000kw燃123

2005年完善了BA系統(tǒng)，實行能源數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析，改進運行組織和方案，加強大規(guī)模建筑設施的維護管理；權衡室內(nèi)環(huán)境、服務性能與節(jié)能效果，聽取客戶意見和積累各方面信息；在節(jié)能節(jié)省資源方面，進行能源需求方的節(jié)能節(jié)省資源與能源供給方的節(jié)能節(jié)省資源；節(jié)能成果“可視化”，對能源消耗單位進行統(tǒng)計分析與CASBEE評價。使整個區(qū)域能源中心的能效比從0.80提升到0.86。

2005年完善了BA系統(tǒng)，實行能源數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析，改124

GB/T23331－2009《能源管理體系要求》和能源管理體系認證

GB/T23331規(guī)定對能源管理體系的要求，組織確定有效的能源管理體系要素和過程，強調對能源管理的過程控制，為兌現(xiàn)管理承諾和實現(xiàn)能源方針進行策劃－實施－檢查與糾正－持續(xù)改進等過程。

GB/T23331－2009《能源管理體系要求》和能源125綠色建筑的建設理念跨越了建筑物本體而追求人類生存目標的優(yōu)化，是一個大系統(tǒng)多目標優(yōu)化的典型案例。綠色建筑采用大量的智能系統(tǒng)來保證建設目標的實現(xiàn)，這一過程需要信息、控制、管理與決策，智能化、信息化是不可缺少的技術手段。建設部仇保興副部長提出：“以智能化推進綠色建筑，節(jié)約能源，降低資源消耗和浪費，減少污染，是建筑智能化發(fā)展的方向和目的，也是綠色建筑發(fā)展的必由之路。”綠色建筑的建設理念跨越了建筑物本體而追求人類生存目標的優(yōu)126

運營管理部分的評價主要涉及物業(yè)管理（節(jié)能、節(jié)水與節(jié)材管理）、綠化管理、垃圾管理、智能化系統(tǒng)管理等方面。住宅建筑運營管理指標共有12項，其中控制項4項（第4.6.1～4.6.4條），一般項7項（第4.6.5～4.6.11條），優(yōu)選項1項（第4.6.12條）。公共建筑的運營管理指標共有11項，其中控制項3項（第5.6.1～5.6.3條），一般項7項（第5.6.4～5.6.10條），優(yōu)選項1項（第5.6.11條）。運營管理部分的評價主要涉及物業(yè)管理（節(jié)能、節(jié)水與節(jié)材管理127

住宅建筑和公共建筑中運營管理部分的所有條目在運行階段均需參評。在設計階段，對于住宅建筑僅有第4.6.2條、第4.6.6條和第4.6.11條參評；對于公共建筑，僅有第5.6.6條、第5.6.8條和第5.6.9條參評。當某些條文不適用建筑所在地區(qū)、氣候、建筑功能與建筑類型等時，該條文可作為不參評項。住宅建筑和公共建筑中運營管理部分的所有條目在運行階段均需128

申報綠色建筑評價標識的運營管理項目控制項均必須滿足并達到控制項的全部要求。由于設計階段參評的條款較少，只要按要求提供了充實的申報材料，均比較容易達到綠色建筑評價標識要求。

設計階段評審時要提醒為達到運行階段評價的目標，需在實施中注意的工作程序與技術要求。申報綠色建筑評價標識的運營管理項目控制項均必須滿足并129申報材料應注意的問題1.申報文件應包括智能化系統(tǒng)設置、系統(tǒng)實施情況、系統(tǒng)檢測報告、系統(tǒng)創(chuàng)新等方面的材料；2.設計、施工和運行過程中，應保留紙質版和電子版的工程資料（包括文字、圖片、影像等），提供的圖紙資料應盡量全面完整；3.應以相關規(guī)范和標準為依據(jù)，判斷運營過程中是否提供了安全、高效、便捷、節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適的綠色建筑環(huán)境；4.提供的檢測報告、運行報告等材料，應注意其完整、合法、客觀和科學。申報材料應注意的問題1.申報文件應包括智能化系統(tǒng)設置、系統(tǒng)130

申報綠色建筑運行標識的項目，由于建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方的工作上脫節(jié)，在設計階段較少考慮運營管理的細節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通常在建設后期或建成后接手。有的項目工程竣工后資料不完整；部分物業(yè)管理企業(yè)服務的觀念不強，人員缺少專業(yè)培訓與應具備的技能；工作要求低，導致空調過冷過熱、電梯時開時停、管道滴漏現(xiàn)象普遍等問題，使達標困難。因此，需要建設、設計、施工、管理等各方面相互配合，協(xié)同工作，才能建造出滿足運營要求的綠色建筑。申報綠色建筑運行標識的項目，由于建設方、設計方、施工方和131四、綠色住宅運營管理評估第4.6.1條制定并實施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度。（控制項）評價要點：1.僅運行階段評價，應同時滿足以下要求：（1）物業(yè)管理制度中關于節(jié)能管理模式、收費模式等節(jié)能管理制度的合理性、可行性和落實性；物業(yè)日常運營管理記錄完整性和及時性。（2）物業(yè)管理制度中關于梯級用水和節(jié)水方案等規(guī)定的合理性和落實性；物業(yè)管理制度中關于建筑、設備、系統(tǒng)的維護制度和耗材管理制度的規(guī)定和實施情況；四、綠色住宅運營管理評估第4.6.1條制定并實施節(jié)能、節(jié)水132（3）核算并確認綠化用水的使用及計量是否滿足綠色建筑要求；（4）檢查各種殺蟲劑、除草劑、化肥、農(nóng)藥等化學藥品的在綠化管理制度中的使用規(guī)范和實施情況；2.評價方法為：檢查物業(yè)管理公司提交的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、綠化等相應管理制度以及日常管理記錄，并對照國家及當?shù)卣拗啤⒔故褂玫幕瘜W藥品的目錄。綠色建筑的運營管理教材課件133關注點

1.通過物業(yè)管理措施來實現(xiàn)降低建筑能源消耗、節(jié)約資源的目標；2.水資源的綜合利用率，統(tǒng)籌管理各種水資源，減少建筑用水量和污水廢水排放量；3.在低碳消費條件下運行和開展建筑運營，綠色建筑運營應符合節(jié)能減排，推進綠色生活方式；4.建筑運營是否采用科學的管理方法，在滿足一定舒適度的前提下，推廣管理節(jié)能。

關注點134第4.6.2條住宅水、電、燃氣分戶、分類計量與收費。（控制項）評價要點設計階段評價時關注申報項目水、電、燃氣分戶、分類計量的情況；運行階段評價時，需現(xiàn)場核實上述情況；2.申報項目需滿足下列要求：住宅中以戶為單位安裝水表、電表、和燃氣表計量耗用量，并按用量收費。采暖分戶計量在本條評價時可根據(jù)當?shù)厍闆r執(zhí)行。第4.6.2條住宅水、電、燃氣分戶、分類計量與收費。（控13