天津空港項(xiàng)目市場(chǎng)顧問(wèn)及開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略顧問(wèn)咨詢報(bào)告終稿課件

仲量聯(lián)行致旭天發(fā)展

天津空港項(xiàng)目市場(chǎng)顧問(wèn)及開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

顧問(wèn)咨詢報(bào)告

（終稿）仲量聯(lián)行工業(yè)部咨詢組2008年7月仲量聯(lián)行致旭天發(fā)展

天津空港項(xiàng)目市場(chǎng)顧問(wèn)及開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

顧問(wèn)咨詢免責(zé)聲明就我們所知，我們?cè)谘芯窟^(guò)程中所依據(jù)的資料和信息是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本假設(shè)有所改變，我們的推薦和建議也可能將隨之而變。下列因素將可能導(dǎo)致我們的基本假設(shè)發(fā)生變化： 新的政府法令 公司政策的變化 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生影響的重大社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治改革事件我們?cè)诖藦?qiáng)調(diào)仲量聯(lián)行的任務(wù)只局限于提供詳細(xì)的物業(yè)顧問(wèn)和市場(chǎng)建議，我們的研究不包括任何法律和稅務(wù)議題。這份報(bào)告僅為貴方使用，具有保密性。我們不對(duì)任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任，同時(shí)，未經(jīng)我方事前的書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何部分不得在任何文件、聲明中發(fā)表或與第三方交流。我們?cè)诖藦?qiáng)調(diào)，對(duì)于未來(lái)需求、商業(yè)趨勢(shì)、物業(yè)價(jià)格、租金和吸納量的估計(jì)是對(duì)未知事物的估計(jì)，這些估計(jì)應(yīng)該被認(rèn)為是對(duì)未來(lái)可能發(fā)生事物的預(yù)示性的評(píng)估，而非完全確定的事實(shí)。對(duì)這些主要因素作出預(yù)測(cè)的過(guò)程包含了許多對(duì)外界因素非常敏感的變量，任何改變都可能極大地影響該報(bào)告的結(jié)果，我們?cè)诖颂嵴?qǐng)貴方注意。該報(bào)告的結(jié)論絕不代表常規(guī)意義上的物業(yè)估價(jià)。物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值受到諸多因素的影響，例如場(chǎng)地特性、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)、質(zhì)量和條件、可比銷售、市場(chǎng)趨勢(shì)、收益、競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)劃和設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)的抵押、限制和其他障礙等等。該報(bào)告并沒(méi)有包括上述這些因素。因此，我們認(rèn)為該報(bào)告中的分析只是預(yù)示性的，而非一份完整的估價(jià)報(bào)告。對(duì)于貴方或任何第三方在融資、購(gòu)買、出讓或出租等交易中因使用該報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔(dān)任何責(zé)任。2免責(zé)聲明就我們所知，我們?cè)谘芯窟^(guò)程中所依據(jù)的資料和信息是準(zhǔn)確目錄一、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究……………4二、園區(qū)分析……………………10三、新區(qū)市場(chǎng)分析………………18四、項(xiàng)目定位 …………………36五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及相關(guān)財(cái)務(wù)分析…………………41六、其他開(kāi)發(fā)建議 …………983目錄一、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究…………………一、

天津市市區(qū)辦公物業(yè)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析一、

天津市市區(qū)辦公物業(yè)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析條件甲級(jí)乙級(jí)至少應(yīng)該達(dá)到10項(xiàng)要求至少應(yīng)該達(dá)到10項(xiàng)要求位置主要商務(wù)區(qū)的核心位置非主要商務(wù)區(qū)位置交通公共交通便利，距離主要交通結(jié)點(diǎn)步行距離約5-10分鐘?？拷虅?wù)主干道。距離主要交通結(jié)點(diǎn)步行距離約10-20分鐘。可視性在商務(wù)主干道上很容易看到或辨識(shí)在主要或二級(jí)商務(wù)道路上可以看到落成年限小于10年小于20年建筑體量大于30000平方米大于10000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積大于1300平方米大于1000平方米得房率>70%>60%層高凈高高于2.7米凈高高于2.5米架空地板有有外立面頂級(jí)建筑材料較好的建筑材料內(nèi)部裝飾大堂:至少擁有5米的挑空辦公及公共區(qū)域的內(nèi)部裝修達(dá)到頂級(jí)水平大堂:至少擁有3米的挑空辦公及公共區(qū)域的內(nèi)部裝修達(dá)到較好水平空調(diào)VAV系統(tǒng);中央空調(diào)中央空調(diào)物業(yè)管理國(guó)際物業(yè)管理公司較高聲譽(yù)的本地物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行對(duì)于甲乙級(jí)寫(xiě)字樓的區(qū)分有自己的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)主要是建立在房地產(chǎn)信托基金（REITS）對(duì)甲乙級(jí)寫(xiě)字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)上。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析5條件甲級(jí)乙級(jí)至少應(yīng)該達(dá)到10項(xiàng)要求至少應(yīng)該達(dá)到10項(xiàng)要求位置上述的寫(xiě)字樓區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)適用于整個(gè)中國(guó)地區(qū)，可根據(jù)相關(guān)細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)的差異程度進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。對(duì)中國(guó)的主要的一線城市如北京、上海、廣州包括香港等，定位為甲級(jí)寫(xiě)字樓的辦公樓上述所有條件都必須得到滿足的。對(duì)于天津市場(chǎng)，由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展程度相對(duì)一線城市還有一定距離，整個(gè)辦公樓市場(chǎng)也相對(duì)并不成熟，因此我們認(rèn)為天津市場(chǎng)的甲乙級(jí)寫(xiě)字樓判斷標(biāo)準(zhǔn)為：符合上述表格中相關(guān)條件中的至少8項(xiàng)。因此按照上述標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)定天津市目前已經(jīng)落成的甲級(jí)辦公樓僅有兩個(gè)項(xiàng)目。但將來(lái)在市區(qū)中也有許多在建項(xiàng)目落成后也將達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓的水準(zhǔn)。天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析6上述的寫(xiě)字樓區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)適用于整個(gè)中國(guó)地區(qū)，可根據(jù)相關(guān)細(xì)分區(qū)域市友誼路

內(nèi)資金融企業(yè)

人民幣2–3每平米每天小白樓

物流與房地產(chǎn)公司人民幣3.5–4.5每平米每天南京路

跨國(guó)公司聚集人民幣5-7每平米每天天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析7友誼路小白樓南京路天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析7甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：供應(yīng)量：2006~2010年，根據(jù)仲量聯(lián)行已有的信息和數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為天津中央商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將以平均每年50%以上的速率增長(zhǎng)，這主要是由于國(guó)家為天津提供了極其優(yōu)惠的發(fā)展政策，從而帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)外的地產(chǎn)發(fā)展商看好天津商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前景，紛紛前往天津進(jìn)行投資。主要開(kāi)發(fā)商包括：和記黃埔，新加坡的國(guó)浩集團(tuán)等天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析8甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析8甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：租金價(jià)格：2006~2010年，根據(jù)仲量聯(lián)行已有的信息和數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為天津中央商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金價(jià)格將會(huì)經(jīng)歷前期增長(zhǎng)，后期下降這樣的一個(gè)走勢(shì)。2006至2009年，年均增幅在6%左右原因：雖然天津?yàn)I海新區(qū)的政策將會(huì)給天津帶來(lái)又一股的投資熱潮，尤其是對(duì)銀行、保險(xiǎn)等金融和投資機(jī)構(gòu)，這些企業(yè)將帶動(dòng)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求，但隨著2009、2010年相關(guān)物業(yè)的供應(yīng)量大增，供大于求的局面將產(chǎn)生，在2009年末至2010年，租金價(jià)格將大幅下降。天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析9甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析9甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：客戶類型：客戶主要為包括全球500強(qiáng)企業(yè)在內(nèi)的國(guó)外知名公司在天津的分公司和代表處，如匯豐銀行、豐田汽車、花旗銀行等?？蛻魧?duì)面積的需求：總體而言，客戶對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的面積需求較小，大致在200~500平方米之間，1000平方米以上的需求很小，因此天津辦公物業(yè)的幾乎每層都做好了隔斷，且面積在200平方米左右?？罩寐剩耗壳坝捎谔旖蚣准?jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量有限，僅為兩棟大樓，因此目前空置率較低在20%左右。物業(yè)類型：無(wú)論從地板承重，樓層高度及物業(yè)附屬設(shè)施如電力、通訊等方面都與在工業(yè)園區(qū)內(nèi)尋求辦公物業(yè)的主要企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)要求的有差距。典型物業(yè)：津匯廣場(chǎng)找照片及平面圖天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析10甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：典型物業(yè)：津匯廣場(chǎng)找照片及平面圖天津市中央商乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量以本地開(kāi)發(fā)商的散售項(xiàng)目為主要供應(yīng)，2004-2007年的歷史供應(yīng)量為120,000平方米/年，預(yù)計(jì)2008-2010年的新增供應(yīng)量將保持穩(wěn)定，約112,500平方米/年，且大部分的新供應(yīng)將集中在和平區(qū)。這也主要是由于國(guó)家為天津提供了極其優(yōu)惠的發(fā)展政策，從而帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)發(fā)展商看好天津商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前景，并前來(lái)投資開(kāi)發(fā)物業(yè)。開(kāi)發(fā)乙級(jí)寫(xiě)字樓的地產(chǎn)商以天津本地和國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商為主天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析11乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析11乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：租金價(jià)格：2006~2010年，根據(jù)仲量聯(lián)行已有的信息和數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為天津中央商務(wù)區(qū)內(nèi)乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金價(jià)格將不會(huì)有太多的價(jià)格變動(dòng)，整個(gè)五年的時(shí)間內(nèi)，租金價(jià)格將在5%左右波動(dòng)。原因：天津乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)的主要客戶為天津當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)在天津當(dāng)?shù)卦O(shè)立的子公司和辦事處，其對(duì)價(jià)格的承受能力較低，無(wú)法接受較高的租金價(jià)格，因此乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金將不會(huì)有太大的變動(dòng)。但是天津?yàn)I海新區(qū)的政策將會(huì)給天津帶來(lái)又一股的投資熱潮，過(guò)去一年中天津商業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格一直在上漲，目前的情況在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)仍將持續(xù)，只要這種情況延續(xù)，租金的價(jià)格將依然保持穩(wěn)中有升。天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析乙級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)12乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析乙級(jí)寫(xiě)字樓需求主要來(lái)自于制造業(yè)，船運(yùn)物流，金融典型租戶大小多為250至550平方米歷史2004-2007吸納量為71,000平方米/年，預(yù)計(jì)2008-2010年的吸納量將穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到111,000平方米，能較快的消化新增供應(yīng)。空置率從2008至2010將保持穩(wěn)定，在20%左右浮動(dòng)物業(yè)類型：與甲級(jí)寫(xiě)字樓相似，也沒(méi)有符合外包企業(yè)要求的物業(yè)。典型物業(yè)：平安大廈照片及平面圖天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析13需求典型物業(yè)：平安大廈照片及平面圖天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市天津中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響：通過(guò)對(duì)天津中央商務(wù)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的綜合分析，我們認(rèn)為對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展將如下：租賃價(jià)格影響：天津市區(qū)辦公樓市場(chǎng)目前及未來(lái)的租金變化趨勢(shì)，必將對(duì)本項(xiàng)目中租賃部分的租金產(chǎn)生影響?？紤]到2010年，天津整個(gè)辦公樓市場(chǎng)中雖然甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金價(jià)格將由于供應(yīng)量的增加而有所下降，但乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金價(jià)格仍將穩(wěn)中有升。我們認(rèn)為未來(lái)從市場(chǎng)角度考慮，乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金對(duì)本項(xiàng)目的影響更大，因此我們認(rèn)為當(dāng)本項(xiàng)目的租賃部分推出市場(chǎng)時(shí)，至少在租金報(bào)價(jià)方面比目前的租金將有所提高?？蛻魜?lái)源分析目前天津市區(qū)使用甲乙級(jí)辦公樓的客戶中，科技研發(fā)類、軟件和服務(wù)外包企業(yè)所占比例極低，如有也僅為一些小型軟件企業(yè)且辦公地址多選在品質(zhì)較差的老式寫(xiě)字樓內(nèi)，單個(gè)企業(yè)所占面積也較小。從客戶角度而言，我們可以認(rèn)定如本項(xiàng)目的客戶定位于服務(wù)外包及科技研發(fā)類的企業(yè)，則目前天津市區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓的用戶與本項(xiàng)目的用戶不會(huì)產(chǎn)生重疊。天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析14天津中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響：天津市中央商務(wù)區(qū)辦公二、

空港地區(qū)辦公物業(yè)

市場(chǎng)分析二、

空港地區(qū)辦公物業(yè)

市場(chǎng)分析園區(qū)簡(jiǎn)介名稱天津空港物流加工區(qū)成立時(shí)間2005年開(kāi)發(fā)主體天津保稅區(qū)管委會(huì)規(guī)劃面積55平方公里地理位置緊鄰天津機(jī)場(chǎng)距離天津市區(qū)5公里距天津港口45公里天津市區(qū)天津空港物流園區(qū)空港加工區(qū)簡(jiǎn)介16園區(qū)簡(jiǎn)介名稱天津空港物流加工區(qū)成立時(shí)間2005年開(kāi)發(fā)主體天津空港加工區(qū)簡(jiǎn)介17空港加工區(qū)簡(jiǎn)介17空港物流區(qū)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目占地面積：65萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)形式：其對(duì)外招商主要采用提供土地供客戶買地自建或定制物業(yè)為主。目前的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：沒(méi)有具體的物業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。目標(biāo)客戶：總部在天津以外區(qū)域（尤其是總部位于北京）的IT、通訊、軟件及服務(wù)外包大型的國(guó)內(nèi)外企業(yè)。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)照片相關(guān)項(xiàng)目分析-天津空港物流加工區(qū)有問(wèn)題，這個(gè)是中關(guān)村軟件園，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有了！18空港物流區(qū)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)照片相關(guān)項(xiàng)目分析-天津項(xiàng)目皇冠國(guó)際空港國(guó)際中心空港國(guó)際貿(mào)易中心金融中心遠(yuǎn)洋新干線商務(wù)樓遠(yuǎn)洋獨(dú)棟總建筑面積（m2）2820011500600001200005000021000完工時(shí)間（年）200920082008200720082008小區(qū)形態(tài)寫(xiě)字樓，共11層寫(xiě)字樓，共11層寫(xiě)字樓，共11層寫(xiě)字樓，共11層寫(xiě)字樓，共5層獨(dú)棟單層面積（m2）約2000約1300約5000約8000-10000約10000單棟面積370-400m2層高（m）3.0-3.33.33.244.2-4.83.4-3.6通訊未定網(wǎng)通網(wǎng)通網(wǎng)通未定網(wǎng)通電力未定單回路單回路單回路未定單回路承重(公斤/平方米)250-300250-300250-300250-300250-300250-300租售策略已經(jīng)整體出租給保稅區(qū)投資有限公司售價(jià)：8000元/m2租金：2.0-2.5元/m2/天；售價(jià)：8000元/m2租金：3.5元/m2/天；售價(jià)：10000元/m2售價(jià)：10000元/m2售價(jià)：16000-22000元/m2相關(guān)項(xiàng)目分析19項(xiàng)目皇冠國(guó)際空港國(guó)際中心空港國(guó)際貿(mào)易中心金融中心遠(yuǎn)洋新干線商空港區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)除皇冠國(guó)際項(xiàng)目的寫(xiě)字樓部分被天津保稅區(qū)投資有限公司整體承租作為孵化器外，其余項(xiàng)目均為散售項(xiàng)目，2007~2009年有大量新供應(yīng)完工，平均供應(yīng)量達(dá)到110,000平方米/每年空港區(qū)域?qū)懽謽堑男枨鬆顩r截至到2008年5月底，項(xiàng)目出售率多在20%至70%之間，其中小面積獨(dú)棟寫(xiě)字樓銷售較為順利如遠(yuǎn)洋新干線獨(dú)棟（面積在400平方米以下）現(xiàn)有租售需求主要來(lái)自物流，制造，金融等行業(yè)，主要為空港區(qū)域企業(yè)提供配套服務(wù)的公司。同時(shí)空港區(qū)域所提供的優(yōu)惠政策也吸引公司在此注冊(cè)，有一些企業(yè)購(gòu)買了整層或者半層的大面積自用。但目前也存在相當(dāng)比例用于投資，例如遠(yuǎn)洋新干線與空港國(guó)際中心的個(gè)人投資比例分別達(dá)到了40%與20%。由于市內(nèi)乙級(jí)寫(xiě)字樓租金不高，多集中在人民幣2-3元每天每平米。而空港到目前為止還屬于新興區(qū)域，人文環(huán)境配套設(shè)施及交通系統(tǒng)等都有待進(jìn)一步改善，市區(qū)企業(yè)如沒(méi)有十足之需要，將不會(huì)前往空港租賃寫(xiě)字樓?？傮w而言，整個(gè)空港區(qū)域辦公市場(chǎng)的成熟需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，應(yīng)在5年左右。空港地區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)小結(jié)20空港區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)空港地區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)小結(jié)20三、

高新區(qū)華苑軟件園

辦公物業(yè)市場(chǎng)分析三、

高新區(qū)華苑軟件園

辦公物業(yè)市場(chǎng)分析交通狀況:

天津華苑軟件園位于天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，該區(qū)域交通便利，距離天津市中心10公里，行車距離20分鐘．從天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)乘坐公交車,有多輛公交車可直達(dá)市內(nèi)各主要居民區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，方便區(qū)內(nèi)企業(yè)員工上下班和日常生活。目前尚無(wú)軌道交通連接。園區(qū)距離天津機(jī)場(chǎng)18公里，距離北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)140公里，距離天津港50公里。華苑軟件園華苑軟件園簡(jiǎn)介地理位置:天津華苑軟件園坐落于天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，位于天津市的西南部。22交通狀況:華苑軟件園華苑軟件園簡(jiǎn)介22簡(jiǎn)介名稱華苑軟件園背景由國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)部批準(zhǔn)，由天津市人民政府共同組建的“國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地”和“國(guó)家軟件出口基地”。成立時(shí)間1998年所在地(總部)天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)所在地(分支機(jī)構(gòu))無(wú)總規(guī)模(占地面積)一/二期:40萬(wàn)平方米三期:規(guī)劃占地面積40萬(wàn)平方米總共:80萬(wàn)平方米數(shù)據(jù)來(lái)源:天津華苑軟件園仲量聯(lián)行內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)華苑軟件園簡(jiǎn)介23簡(jiǎn)介名稱華苑軟件園背景由國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)部批準(zhǔn)，由天津市人民政二期（已建完）一期（已建完）軟件園三期（在建）24二期（已建完）一期（已建完）軟件園三期（在建）24天津華苑軟件園：一/二期:自1998年奠基建設(shè)以來(lái),已經(jīng)完成一/二期工程建設(shè),一、二期占地面積各為20萬(wàn)平方米,兩期總建筑面積約為40萬(wàn)平方米.一期共5棟辦公樓,每棟建筑面積20,000-50,000平方米,另外包括部分商務(wù)別墅區(qū),整體布局非常零散,沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃,都為私營(yíng)業(yè)主開(kāi)發(fā).二期12棟辦公樓,單棟面積從3000-52000平方米不等,1棟餐飲中心,1棟低價(jià)員工公寓.交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯+水泥地面建筑風(fēng)格：電子類廠房為主一/二期內(nèi)辦公樓以出售為主,租賃為輔，售價(jià)在人民幣4300元/平方米，

租金定在1元/平方米/天.

高新區(qū)在天津外環(huán)線周邊其它寫(xiě)字樓物業(yè)的售價(jià)基本在5000~6000之間入駐企業(yè)：目前一期已經(jīng)全部租售完畢，二期也租售接近一半以上，但都已本地企業(yè)為主，且成交方式多為買賣。數(shù)據(jù)來(lái)源:天津華苑軟件園仲量聯(lián)行內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)軟件園二期平面規(guī)劃圖華苑軟件園項(xiàng)目分析25天津華苑軟件園：一/二期:數(shù)據(jù)來(lái)源:天津華苑軟件園軟件園華苑軟件園二期項(xiàng)目分析：開(kāi)發(fā)總面積：17萬(wàn)平方米，建筑物數(shù)量：總共13棟建筑，除去食堂以外，可售12棟建筑物建筑物風(fēng)格：從三層的別墅性辦公樓到六層的廠房不等銷售面積：?jiǎn)螚濅N售面積從3,000~26,000平方米不等辦公樓單層銷售面積從200~1,800平方米左右服務(wù)式公寓的單元銷售面積40平方米左右物業(yè)形態(tài)：主體建筑形態(tài)為電子廠房，帶有少量的配套物業(yè)如公寓及食堂等項(xiàng)目部分建筑物照片華苑軟件園項(xiàng)目分析26華苑軟件園二期項(xiàng)目分析：項(xiàng)目部分建筑物照片華苑軟件園項(xiàng)目分析華苑軟件園二期項(xiàng)目的租賃情況分析：目前已有客戶分析：雖然其主體建筑形態(tài)為電子廠房，但幾乎沒(méi)有直接入住的生產(chǎn)型的電子企業(yè)，其直接使用的客戶還是以中小型的科技研發(fā)和軟件開(kāi)發(fā)的天津當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為主。租售價(jià)格：一般廠房的銷售報(bào)價(jià)在3800元／平方米，別墅式辦公樓的銷售報(bào)價(jià)在5000元／平方米；租賃報(bào)價(jià)在1元／平方米／天租售狀況：與天津市區(qū)辦公樓市場(chǎng)一樣，該項(xiàng)目也以銷售為主，目前包含銷售的租售率大約在60%左右，其中銷售的比率90%左右,租賃情況不理想，包括通過(guò)小業(yè)主委托轉(zhuǎn)租的租賃面積也僅占已租售部分的25%左右?？紤]到其開(kāi)盤(pán)周期已超過(guò)兩年，因此租賃每年的消化率僅在10%~15%之間項(xiàng)目部分建筑物平面圖華苑軟件園項(xiàng)目分析27華苑軟件園二期項(xiàng)目的租賃情況分析：項(xiàng)目部分建筑物平面圖華苑軟總結(jié)：辦公物業(yè)供應(yīng)情況：外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域基本都已開(kāi)發(fā)和租售完畢，目前僅有少量的存量供應(yīng)。未來(lái)的供應(yīng)將集中于外環(huán)線以外的三期，由于目前三期整體尚處于規(guī)劃調(diào)整之中，沒(méi)有更加具體的信息，目前據(jù)了解2009年將推出4~5萬(wàn)平方米的物業(yè)。主要辦公需求-目前對(duì)園區(qū)物業(yè)的最大需求來(lái)自軟件、外包及科技研發(fā)類企業(yè)，尤其是園區(qū)內(nèi)軟件企業(yè)數(shù)量占了天津整個(gè)軟件企業(yè)數(shù)量的80%左右，而從事服務(wù)外包的企業(yè)大約為50家，也占了天津類似企業(yè)的一半以上。這些企業(yè)幾乎都為天津當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)，其中員工人數(shù)在500~1000人的企業(yè)大宇宙和南開(kāi)創(chuàng)元（天津最大的軟件公司）也在園區(qū)內(nèi)。結(jié)論：目前華苑軟件園是天津各主要開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)租售情況最為良好的區(qū)域，主要原因是相關(guān)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)較好，軟件及科技研發(fā)類企業(yè)產(chǎn)生了一定的集聚效應(yīng)。同時(shí)其周邊配套環(huán)境良好，交通環(huán)境便利，離市區(qū)相對(duì)較近，這都成為吸引企業(yè)入駐的主要因素。華苑軟件園市場(chǎng)小結(jié)28總結(jié)：華苑軟件園市場(chǎng)小結(jié)28四、

天津開(kāi)發(fā)區(qū)辦公物業(yè)

市場(chǎng)分析四、

天津開(kāi)發(fā)區(qū)辦公物業(yè)

市場(chǎng)分析服務(wù)外包基地開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)配套服務(wù)區(qū)天津城際輕軌開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地總占地面積：約1平方公里地理位置：位于天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)，距開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)3公里，緊鄰天津城際輕軌終點(diǎn)站目前的開(kāi)發(fā)情況：項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)，08年至09年初才會(huì)初現(xiàn)規(guī)模1.買地自建項(xiàng)目：華信軟件、渣打銀行、騰訊2.自建項(xiàng)目：2008年底至2009年初推出約10萬(wàn)平方米的物業(yè)周邊環(huán)境：緊鄰目前經(jīng)開(kāi)區(qū)的配套區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀30服務(wù)外包基地開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)配套服務(wù)區(qū)天津城際輕軌開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)外包華信軟件渣打銀行二期一期騰訊項(xiàng)目規(guī)劃平面圖開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀31華信軟件渣打銀行二期一期騰訊項(xiàng)目規(guī)劃平面圖開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀31開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地目前正在開(kāi)發(fā)的物業(yè)為園區(qū)一期，總面積約10萬(wàn)平方米，共有5棟建筑。目前的開(kāi)發(fā)情況：2007年年末開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)物業(yè)推向市場(chǎng)的時(shí)間為08年年底至09年初12345外包產(chǎn)業(yè)自建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析32開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地12345外包產(chǎn)業(yè)自建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析

地下室1層2層3層4層5層6層7層屋面合計(jì)1號(hào)樓03326.63286.83423.53431.23431.23431.21928.4574.422833.32號(hào)樓03120.13087.432033210.73210.73210.71841.4550.421434.43號(hào)樓01860.81787.61923.21923.2000532.88027.64號(hào)樓46184523351815491549000621163785號(hào)樓02527.32534.42662.92662.92662.92662.92683.819110.7總計(jì)

87784項(xiàng)目建筑物具體面積（單位：平方米）4號(hào)建筑地下車庫(kù)2503.2一層餐廳2324.3一層廚房505.8外包產(chǎn)業(yè)自建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析33地下室1層2層3層4層5層6層7層屋面合計(jì)1號(hào)樓03326天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)辦公樓市場(chǎng)分析：

根據(jù)時(shí)間及類型不同，我們對(duì)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的已有的辦公樓項(xiàng)目分析如下：早期的辦公樓項(xiàng)目：洞庭路兩側(cè)建成較早的一些舊樓盤(pán)，如克瑞斯大廈、九洲大廈、外運(yùn)大廈、建設(shè)大廈、中鋼大廈等。這些樓盤(pán)因?yàn)榻ǔ奢^早，內(nèi)部裝修檔次較低，物業(yè)管理水平也不太高，沒(méi)有明顯的特色。但這些樓盤(pán)因?yàn)榕涮谆镜轿?，收費(fèi)也較低，一度曾占有大部分市場(chǎng)，一些小型企業(yè)出于成本考慮入駐較多。但隨著開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的東移，客戶已開(kāi)始出現(xiàn)外遷。酒店式寫(xiě)字間酒店式寫(xiě)字間，比如大地中心、泰達(dá)中心酒店。大地中心內(nèi)有多套酒店式公寓，如大地中心，它的戶型主要是499平方米的開(kāi)敞式大廳和33平方米的小寫(xiě)字間，中央空調(diào)、寬帶，還有免費(fèi)的停車場(chǎng)，其２４小時(shí)辦公及酒店式星級(jí)服務(wù)取勝于市場(chǎng)。乙級(jí)寫(xiě)字樓（03年及以后）建成比如陽(yáng)光·銀座國(guó)際大廈、豪威大廈、泰達(dá)新天地、明珠園等。這些寫(xiě)字樓一般處于較好地段，，幾中分布在交通便利、配套設(shè)施齊全的二三大街上。配套設(shè)施齊全，因此一些中小型企業(yè)為其吸引。高檔寫(xiě)字樓，主要代表為濱海金融街東西區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)上由法國(guó)ＡＲＥＰ、上海華東設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，濱海金融街所有建筑以主樓為中軸線左右排列，緊密圍合，方方正正，同時(shí)考慮到金融用戶的實(shí)際需求，建筑本身提供了防止靜電的設(shè)計(jì)以及良好的中央空調(diào)設(shè)備。區(qū)域辦公樓市場(chǎng)分析34天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)辦公樓市場(chǎng)分析：區(qū)域辦公樓市場(chǎng)分析34天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)近期新推出辦公樓市場(chǎng)分析：

根據(jù)我們的了解，目前天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的新近推出的辦公樓項(xiàng)目分析如下，其主要推出區(qū)域在第三、四大街附近天大科技園周邊，主要項(xiàng)目泰達(dá)杰座，開(kāi)泰孵化器和正元孵化器等：項(xiàng)目泰達(dá)杰座開(kāi)泰孵化器正元孵化器總建筑面積約60000平方米約16000平方米14000平方米小區(qū)形態(tài)八棟，每棟六層到頂（局部七層）主樓一棟8層，地上七層、地下一層單層面積800~1,000平方米2,000平方米左右約2,000平方米層高3.9米4.2米一層5米，二層3.5米通訊單個(gè)供應(yīng)商（網(wǎng)通ADSL）單個(gè)供應(yīng)商（網(wǎng)通ADSL）單個(gè)供應(yīng)商（網(wǎng)通ADSL）電力單回路單回路單回路層重300公斤/平方米300公斤/平方米300公斤/平方米租售策略主要出售（價(jià)格12000元/平方米，小單元150~200平方米出售）,出租（租金價(jià)格35元/月），最小起租1000平方米出租（租金價(jià)格35元/月）區(qū)域辦公樓市場(chǎng)分析35天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)近期新推出辦公樓市場(chǎng)分析：項(xiàng)目泰達(dá)杰座開(kāi)總結(jié)：目前天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的辦公樓市場(chǎng)客戶類型：客戶主要為包括天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的設(shè)有工廠的國(guó)內(nèi)外企業(yè)和為這些企業(yè)服務(wù)的相關(guān)服務(wù)單位。目前也有部分金融企業(yè)隨著天津?yàn)I海新區(qū)的政策進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)的金融街項(xiàng)目客戶對(duì)面積的需求：總體而言，客戶對(duì)寫(xiě)字樓的面積需求相對(duì)較小，總體單個(gè)企業(yè)的需求在200~500平方米之間，但也有購(gòu)買2000平方米以上大面積的，但多為銀行等金融機(jī)構(gòu)?？罩寐剩河捎谀壳伴_(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)辦公樓都以銷售為主，且多為小戶型租賃比例相對(duì)較低，因此從銷售角度而言，空置率極低。但從租金角度而言，空置率相對(duì)較高，超過(guò)50%以上。供應(yīng)量：天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的辦公物業(yè)在過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)幾乎沒(méi)有新的供應(yīng)量出現(xiàn)（除了金融街），只靠原有的存量供應(yīng)市場(chǎng)，未來(lái)一~兩年可見(jiàn)的大規(guī)模供應(yīng)的項(xiàng)目只有開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供的10萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。結(jié)論：由于開(kāi)發(fā)區(qū)距離市區(qū)較遠(yuǎn)的特征，其形成的辦公物業(yè)需求有其特殊性，主要是圍繞園區(qū)內(nèi)企業(yè)產(chǎn)生的需求，同時(shí)隨著開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)策略的實(shí)施，也將有部分相關(guān)企業(yè)進(jìn)入，進(jìn)而推動(dòng)其辦公物業(yè)的需求。天津開(kāi)發(fā)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)小結(jié)36總結(jié)：目前天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的辦公樓市場(chǎng)天津開(kāi)發(fā)區(qū)辦公物業(yè)市天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津空港物流加工區(qū)（本項(xiàng)目）天津高新區(qū)華苑軟件園競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)：天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)自成立以來(lái)已有２０多年的歷史，是北方發(fā)展最好的開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)不僅硬件設(shè)施優(yōu)良，同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)在辦事效率等為企業(yè)服務(wù)的軟環(huán)境方面也具有優(yōu)勢(shì)。周邊配套環(huán)境優(yōu)越：在目前的服務(wù)外包規(guī)劃用地周邊，開(kāi)發(fā)區(qū)將建設(shè)有一個(gè)2平方公里的生活配套區(qū)，部分住宅、零售等商業(yè)配套設(shè)施已先于服務(wù)外包項(xiàng)目完成建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：未來(lái)區(qū)域交通便利：未來(lái)京津城際鐵路（通車后至北京只需要40分鐘時(shí)間）及天津地鐵二號(hào)線直通入?yún)^(qū)；京津塘、京津塘二線高速公路，與京沈、唐津等六條高速公路都將經(jīng)過(guò)該區(qū)域，這些將極大的縮短該區(qū)域與北京等周邊其它城市的交通距離。產(chǎn)業(yè)集聚：空港目前已吸引了通訊制造等行業(yè)的大型企業(yè)如大唐電信、中信、華為等，目前正在構(gòu)筑一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)東軟、電信已在該區(qū)域買地自建相關(guān)分支機(jī)構(gòu)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：地理位置：地理位置緊鄰天津市外環(huán)，距離市區(qū)距離最近，相對(duì)的交通條件也最便利科研氛圍相對(duì)較濃：地處天津高科技園區(qū)內(nèi)，且距離天津高校聚集區(qū)僅有3公里左右距離，園區(qū)本身已吸引大部分的本地科技軟件企業(yè)。因此園區(qū)對(duì)天津當(dāng)?shù)乜萍计髽I(yè)和創(chuàng)業(yè)人員具有吸引力本項(xiàng)目與其他園區(qū)優(yōu)劣勢(shì)比較37天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津空港物流加工區(qū)（本項(xiàng)目）天津高新區(qū)華苑競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：地理位置相對(duì)較差：與天津市區(qū)相距40公里，實(shí)際是天津市區(qū)的一個(gè)衛(wèi)星城，與市區(qū)目前最便捷的交通是輕軌，到市區(qū)車程45分鐘，每列列車的最多載客200人，除輕軌以外公交汽車受制于目前京津塘高速的交通狀況，所費(fèi)時(shí)間將大大超過(guò)輕軌的時(shí)間。因此如果商務(wù)園區(qū)需要承載過(guò)多的從市區(qū)到園區(qū)往返的流動(dòng)人口，將面臨交通方面的瓶頸。競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：商務(wù)環(huán)境不成熟：園區(qū)起步較晚，目前無(wú)論從交通條件（前文提到的交通規(guī)劃到正式實(shí)現(xiàn)仍需相當(dāng)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)要到2010年以后），與市區(qū)目前除一般公交以外，還沒(méi)有專門的公交線路，同時(shí)其它的配套設(shè)施如商業(yè)、住宅等依然處于規(guī)劃的起步階段。整體而言，該區(qū)域人氣不足，區(qū)域的成熟仍需要５年以上的時(shí)間。競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：園區(qū)整體規(guī)劃散亂：從園區(qū)的整體規(guī)劃而言，整個(gè)規(guī)劃散亂，園區(qū)規(guī)劃缺乏整體性。這主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)主體過(guò)多，除了海泰發(fā)展以外也包括天津本土的一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，造成開(kāi)發(fā)商各行其事。相對(duì)其它工業(yè)園區(qū)的商務(wù)園區(qū)，難以形成整體競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目與其他園區(qū)優(yōu)劣勢(shì)比較38競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：本項(xiàng)目與其他園區(qū)優(yōu)劣勢(shì)比較38園區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)比較天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津空港物流加工區(qū)（本項(xiàng)目）天津高新區(qū)華苑軟件園交通條件一般一般較好周邊環(huán)境配套好一般好產(chǎn)業(yè)集聚度比較高高高招商力度較強(qiáng)強(qiáng)較弱未來(lái)發(fā)展?jié)摿^好短期內(nèi)難有起色較好在闡述了三個(gè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)后，通過(guò)對(duì)相關(guān)主要競(jìng)爭(zhēng)要素進(jìn)行綜合比較，進(jìn)而對(duì)目前該三個(gè)園區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行量化，進(jìn)而得出相關(guān)的結(jié)論。交通條件周邊生活配套產(chǎn)業(yè)聚集度招商力度未來(lái)發(fā)展?jié)摿偡痔旖蚪?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2322312本項(xiàng)目2223211天津華苑軟件園3231110評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：3分~~好，2分~~一般，1分~~差39園區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)比較天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津空港物流加工區(qū)招商力度：在三個(gè)園區(qū)中，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)由于發(fā)展時(shí)間最長(zhǎng)，成熟度最高，客戶最多，因此在現(xiàn)有的招商過(guò)程中，政府對(duì)于新項(xiàng)目的招商力度較弱或項(xiàng)目門檻要求較高；而華苑地區(qū)現(xiàn)有在招商方面的問(wèn)題是由于發(fā)展商與政府之間的工作不匹配。華苑地區(qū)的項(xiàng)目大部分是由政府主導(dǎo)引進(jìn)企業(yè)，而發(fā)展商通?？紤]的是自己的項(xiàng)目回收即租金，通常不會(huì)也沒(méi)有能力幫助企業(yè)與政府進(jìn)行招商方面條件的談判，就導(dǎo)致在真正的招商運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生各司其職的狀況，沒(méi)有很好的將招商方面的優(yōu)勢(shì)所體現(xiàn)。因此，對(duì)于空港地區(qū)來(lái)說(shuō)，由于目前整個(gè)地區(qū)仍處在發(fā)展階段，因此對(duì)于招商方面的重視是其他兩個(gè)園區(qū)所不能比擬的，同時(shí)針對(duì)各種問(wèn)題的調(diào)整余地也非常大；因此，我們建議發(fā)展商應(yīng)做好與政府招商方面的配合工作，互相理解各自工作中的關(guān)注點(diǎn)和實(shí)際困難，在引入企業(yè)時(shí)才可以切實(shí)的將市場(chǎng)化運(yùn)作和招商引資優(yōu)惠最好的結(jié)合，獲得更好的市場(chǎng)回報(bào)。交通條件：在目前的三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)中，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)距離市區(qū)較遠(yuǎn)約40公里，來(lái)往交通主要靠輕軌和公共交通，同時(shí)企業(yè)也提供班車，因此交通條件不算便利。華苑軟件園地處天津外環(huán)，距市區(qū)較近，交通便利，有多條公交線路通往市區(qū)。空港區(qū)域雖然在與天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相比，與市區(qū)距離縮短很多，但由于是新開(kāi)發(fā)園區(qū)，雖然有公交線路，但間隔較長(zhǎng)，且線路較少，很難滿足員工上下班的需求。產(chǎn)業(yè)集聚度：天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)目前已制造業(yè)為主，同時(shí)也有部分軟件及服務(wù)外包企業(yè)入駐。天津華苑軟件園是目前天津本地軟件及服務(wù)外包領(lǐng)域企業(yè)集聚程度最高的區(qū)域，總企業(yè)數(shù)量占天津同類型企業(yè)的５０％以上?？崭蹍^(qū)域由于是新成立的園區(qū)，雖然也引進(jìn)了相關(guān)企業(yè)但大多是買地自建，且多分多期建設(shè)，且相關(guān)行業(yè)企業(yè)數(shù)量較少，因此在三個(gè)園區(qū)中產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最差。周邊配套環(huán)境：天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和華苑軟件園都是具有十多年歷史的開(kāi)發(fā)區(qū)，其周邊的商務(wù)配套都比較成熟，如酒店、餐飲、其它商務(wù)配套設(shè)施都比較齊全。而空港區(qū)域由于是新興的開(kāi)發(fā)區(qū)，相關(guān)配套基本沒(méi)有，雖部分設(shè)施在修建中，但仍需相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能滿足企業(yè)的要求。未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ禾旖蚪?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和空港物流區(qū)域從整個(gè)園區(qū)的發(fā)展開(kāi)看，依然屬于制造業(yè)為主的區(qū)域，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)成功的關(guān)鍵在于加大配套設(shè)施的建設(shè)投入力度，以滿足相對(duì)高層次人群的消費(fèi)和生活需求，而空港區(qū)域則主要缺陷在于是否能夠改善交通條件和配套設(shè)施的健全。而華苑軟件園的情況如何能夠更好的對(duì)產(chǎn)業(yè)布局和園區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃。我們認(rèn)為未來(lái)三年內(nèi)，華苑和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)，空港的發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較差。園區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)比較40招商力度：在三個(gè)園區(qū)中，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)由于發(fā)展時(shí)間最長(zhǎng)，五、

產(chǎn)業(yè)定位——

服務(wù)外包市場(chǎng)分析五、

產(chǎn)業(yè)定位——

服務(wù)外包市場(chǎng)分析本項(xiàng)目研究的物業(yè)區(qū)域：天津區(qū)域,本項(xiàng)目研究的產(chǎn)業(yè)定義：“服務(wù)外包”系指服務(wù)外包提供商向客戶提供特定服務(wù)業(yè)務(wù)的全面解決方案,以幫助客戶減少或消除在該行業(yè)方面的費(fèi)用和管理成本,從而使客戶將全部精力集中于核心能力的一種服務(wù)提供方式.服務(wù)外包業(yè)務(wù)分為兩種,信息技術(shù)外包服務(wù)（ITO）和業(yè)務(wù)流程外包服務(wù)（BPO），ITO定義和內(nèi)容:

企業(yè)和個(gè)人的信息化建設(shè)工作交給專業(yè)化服務(wù)公司來(lái)做。它可以包括以下內(nèi)容：信息化規(guī)劃（咨詢）、設(shè)備和軟件選型、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和應(yīng)用軟件系統(tǒng)建設(shè)、整個(gè)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的日常維護(hù)管理和升級(jí)等。BPO定義和內(nèi)容：就是企業(yè)將一些重復(fù)性的非核心或核心業(yè)務(wù)流程外包給供應(yīng)商，以降低成本，同時(shí)提高服務(wù)質(zhì)量,包括:人力資源，財(cái)務(wù)及其它非核心業(yè)務(wù)按照服務(wù)發(fā)包和承攬服務(wù)外包企業(yè)的相對(duì)地理位置，服務(wù)外包又可分為境內(nèi)外包和“國(guó)際（離岸）外包”。產(chǎn)業(yè)定義和范圍42本項(xiàng)目研究的物業(yè)區(qū)域：天津區(qū)域,產(chǎn)業(yè)定義和范圍42服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)發(fā)展的狀況:2006年中國(guó)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)收入總額達(dá)118億美元，其中IT服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)規(guī)模為75.6億美元，業(yè)務(wù)流程外包產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)42.7億美元。中國(guó)承接商所承接的離岸服務(wù)外包收入約占整體產(chǎn)業(yè)的12.2%，其他為國(guó)內(nèi)服務(wù)外包的收入。

隨著中國(guó)國(guó)內(nèi)和離岸服務(wù)外包需求的增加，政府的進(jìn)一步推動(dòng)，未來(lái)幾年中國(guó)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速發(fā)展階段。據(jù)畢博咨詢公司預(yù)測(cè)，2010年中國(guó)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)總收入將達(dá)262億美元，其中IT服務(wù)外包受離岸服務(wù)外包帶動(dòng)，仍占更大的份額，約65%；業(yè)務(wù)流程外包市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，離岸業(yè)務(wù)流程外包業(yè)務(wù)四年間將增長(zhǎng)約2.5倍，但由于基數(shù)較小，至2010年對(duì)該產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)不大，約占35%左右。服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)在環(huán)渤海灣區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r：環(huán)渤海彎區(qū)域作為中國(guó)正在興起經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，正依托其中央政府的政策傾斜，以及在人才、交通、基礎(chǔ)建設(shè)等方面的條件，吸引越來(lái)越多投資商的關(guān)注。而在發(fā)展服務(wù)外包方面也一直走在全國(guó)的前列，大連已成為東北亞區(qū)域服務(wù)外包的中心城市和國(guó)內(nèi)發(fā)展服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的旗幟。而北京作為首都和全國(guó)的科技、人才中心，不僅吸引了外來(lái)的企業(yè)，同時(shí)也催生和發(fā)展了一批具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的外包服務(wù)企業(yè)。而天津隨著濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，也將服務(wù)外包作為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，推出了一系列的扶持政策，具有迎頭趕上的趨勢(shì)。目前在IBM、惠普、ACCENTURE、BEARINGPOINT等國(guó)際知名企業(yè)都在京津區(qū)域建立了其服務(wù)外包的分支機(jī)構(gòu)?？偨Y(jié)：服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展迅速，天津?yàn)I海區(qū)域?qū)⒖赡芾^大連、北京之后成為中國(guó)北方又一個(gè)服務(wù)外包中心注：上述數(shù)據(jù)都來(lái)源于商務(wù)部及IT行業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)如GARTNER等產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀分析43服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)發(fā)展的狀況:總結(jié)：服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展迅速軟件企業(yè)發(fā)展水平2006年經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的軟件企業(yè)241家，比上年增加20家，其中根據(jù)年主營(yíng)收入劃分，根據(jù)企業(yè)年收入水平對(duì)企業(yè)分類如下表年收入（萬(wàn)元）≥50≥500≥1000≥5000≥100002006年18689571462005年176774583但是，在我們調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)2006年天津市軟件企業(yè)從業(yè)人員年末人數(shù)大約10,000人，通過(guò)計(jì)算平均每個(gè)企業(yè)員工數(shù)量在40~50人之間，通過(guò)我們的進(jìn)一步了解軟件企業(yè)員工人數(shù)在100到200人的只有13家，而超過(guò)200人以上的企業(yè)只有5家。在確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶之前，我們認(rèn)為有必要對(duì)天津當(dāng)?shù)剀浖l(fā)展水平有一個(gè)較好的了解天津當(dāng)?shù)剀浖獍a(chǎn)業(yè)分析44軟件企業(yè)發(fā)展水平年收入（萬(wàn)元）≥50≥500≥1000≥50天津軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展－外包和出口情況2006年全市軟件產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入123.6億元中，嵌入式軟件89億元，而純軟件和軟件服務(wù)外包收入為僅為34.6億元，雖然2006年嵌入式軟件銷售收入比例從2005年占全市軟件企業(yè)收入的80.5%下降為71%，比2005年下降近10個(gè)百分點(diǎn)，但嵌入式軟件在總收入中依然占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。同時(shí)2006年，在整個(gè)軟件收入當(dāng)中，軟件外包服務(wù)收入只有1.85億元，只占整個(gè)軟件行業(yè)收入的1.5%。2006年，天津軟件產(chǎn)品出口雖然比上年增長(zhǎng)35.8%，但整個(gè)軟件企業(yè)軟件出口額只有3100萬(wàn)美元。目前軟件出口的日本和歐美市場(chǎng)為主，同時(shí)也有致韓、新加坡等國(guó)家和地區(qū)。天津市目前有軟件出口和服務(wù)外包企業(yè)98家，其中經(jīng)過(guò)CMM/CMM1認(rèn)證的企業(yè)只有9家。2006年，離岸業(yè)務(wù)收入8950萬(wàn)美元。服務(wù)外包從業(yè)人員幾千人，上規(guī)模的企業(yè)為數(shù)寥寥。在軟件出口基地的58家企業(yè)中，有外商獨(dú)資、中外合資企業(yè)15家，比例達(dá)到25.9％；其中基地內(nèi)軟件出口型企業(yè)達(dá)25家，占全部企業(yè)比例為43.1％，擁有軟件從業(yè)人員3000人左右。天津外包產(chǎn)業(yè)的分析45天津軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展－外包和出口情況天津外包產(chǎn)業(yè)的分析45天津軟件外包產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)：1、離岸外包為主“十五”期間軟件產(chǎn)業(yè)出口額年平均增長(zhǎng)高于產(chǎn)業(yè)增速63個(gè)百分點(diǎn)，表明出口拉動(dòng)作用明顯；大宇宙、英業(yè)達(dá)、飛思卡爾強(qiáng)芯、南開(kāi)創(chuàng)元等公司等已開(kāi)始展現(xiàn)出潛在廣闊的產(chǎn)品和服務(wù)的出口前景。2、服務(wù)商開(kāi)始邁向國(guó)際化IBM、聯(lián)盟計(jì)算機(jī)、思捷思電腦等全球“財(cái)富500強(qiáng)”企業(yè)在津設(shè)立外包企業(yè)。其中IBM在華組建的第一家提供IT資訊、集成及外包服務(wù)為主的中外合作公司藍(lán)泰科技設(shè)立在天津，以互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）服務(wù)為基礎(chǔ)平臺(tái)，提供主機(jī)托管及增值服務(wù)、IT外包及管理服務(wù)；聯(lián)盟計(jì)算機(jī)將其為摩托羅拉全球人力資源管理提供外包服務(wù)的部分業(yè)務(wù)也轉(zhuǎn)移到了天津。目前渣打銀行也將其區(qū)域后臺(tái)服務(wù)中心定位于天津，顯示出國(guó)際外包企業(yè)正對(duì)天津的給予越來(lái)越多的關(guān)注。3、一批本土企業(yè)發(fā)展開(kāi)始提速南開(kāi)創(chuàng)元、浩天科技、猛瑪科技等公司基于IT的服務(wù)外包已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，泰德威、天宸、易泰達(dá)等公司也已經(jīng)打開(kāi)了歐、美、亞BPO市場(chǎng)。天津外包產(chǎn)業(yè)的分析46天津軟件外包產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)：天津外包產(chǎn)業(yè)的分析46根據(jù)2006年底的統(tǒng)計(jì)，在總共241家軟件企業(yè)中，85%以上的企業(yè)集中在高新區(qū)華苑軟件園，南開(kāi)科技園（華苑分園）和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中，總共約198家，其中高新區(qū)華苑軟件園區(qū)軟件企業(yè)144家，占全市的59.8%；開(kāi)發(fā)區(qū)30家，占12.4%；南開(kāi)科技園24家，占10%。三個(gè)功能區(qū)的軟件企業(yè)軟件收入占全市的84.1%；從業(yè)人員占84.1%；軟件研發(fā)人員占87.3%。其余的約40家企業(yè)零散分布于天津市區(qū)和天津郊外的塘沽、漢沽等地。市區(qū)的軟件企業(yè)應(yīng)不超過(guò)20家，并且通過(guò)我們的對(duì)其辦公所在地的了解，其企業(yè)規(guī)模小，平均在200~300平方米左右，辦公位置也處于市區(qū)乙級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)中相對(duì)較差的寫(xiě)字樓內(nèi)，有些甚至在某些未知名的街道辦公室內(nèi)，平均日租金不超過(guò)2.5元，最低可能只有1元出頭。天津外包企業(yè)的分布分析47根據(jù)2006年底的統(tǒng)計(jì)，在總共241家軟件企業(yè)中，85%以上業(yè)務(wù)流程外包產(chǎn)業(yè)定義：就是企業(yè)將一些重復(fù)性的非核心或核心業(yè)務(wù)流程外包給供應(yīng)商，以降低成本，同時(shí)提高服務(wù)質(zhì)量,包括:金融外包、人力資源，財(cái)務(wù)及其它非核心業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)種類：許多外包服務(wù)企業(yè)企圖運(yùn)用各種方法來(lái)定義BPO服務(wù)市場(chǎng)。歸而納之，BPO服務(wù)市場(chǎng)可以根據(jù)其特征參數(shù)分為兩大類：一是按BPO服務(wù)提供商本身的性質(zhì)分類；二是按BPO服務(wù)提供商實(shí)施業(yè)務(wù)的特點(diǎn)內(nèi)容分類。按BPO服務(wù)提供商性質(zhì)的分類：BPO服務(wù)咨詢商、單純BPO服務(wù)供應(yīng)商、流程專家、行業(yè)專家、離岸供應(yīng)商、商務(wù)服務(wù)供應(yīng)商（BSP）按BPO服務(wù)提供商實(shí)施業(yè)務(wù)的特點(diǎn)內(nèi)容分類：為客戶專注業(yè)務(wù)支持的服務(wù)提供商、支持特種功能的服務(wù)提供商、通用型終端支持的服務(wù)提供商天津BPO外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析48業(yè)務(wù)流程外包產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)種類：天津BPO外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析48（續(xù)上）事實(shí)上，業(yè)務(wù)流程服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)覆蓋范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的預(yù)料。比如，美國(guó)的會(huì)計(jì)師工資為200美元/小時(shí)，其中有很多是繁瑣的記賬、開(kāi)票等工作，他們希望將簿記材料以15美元的代價(jià)快遞到中國(guó)，請(qǐng)中國(guó)財(cái)會(huì)人員幫助處理，材料處理完了，再用15美元快遞回去。外包無(wú)處不在，每個(gè)企業(yè)都能成為服務(wù)外包企業(yè)。一方面企業(yè)把非核心業(yè)務(wù)外包，可降低成本提高效率。另一方面，企業(yè)核心業(yè)務(wù)具有優(yōu)勢(shì)的話，可以成為接包企業(yè)，擴(kuò)大企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。如天津一些生物醫(yī)藥制品企業(yè)，如果研發(fā)力量強(qiáng)，可以承接生化研發(fā)服務(wù)外包。天津BPO外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析49（續(xù)上）天津BPO外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析49產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：2004年以來(lái)，天津市BPO市場(chǎng)得到一定的發(fā)展，在天津泰達(dá)軟件園和華苑軟件園各涌現(xiàn)出少量具有一定經(jīng)驗(yàn)的服務(wù)外包企業(yè)。從事BPO業(yè)務(wù)包括5個(gè)方面：一是需求管理（管理企業(yè)與客戶之間的關(guān)系），包括客戶分析、客戶開(kāi)發(fā)等；二是企業(yè)內(nèi)部管理（管理企業(yè)內(nèi)部支持性功能），人力資源、金融與財(cái)務(wù)、后勤行政辦公等；三是客戶服務(wù)等業(yè)務(wù)運(yùn)作服務(wù)（管理企業(yè)生產(chǎn)與銷售運(yùn)作），呼叫中心、在線顧客服務(wù)、遠(yuǎn)程銷售、證券分析、保險(xiǎn)索賠、風(fēng)險(xiǎn)管理等；四是供應(yīng)鏈管理（管理企業(yè)與供應(yīng)商之間關(guān)系），采購(gòu)、運(yùn)輸、倉(cāng)庫(kù)/庫(kù)存管理、服務(wù)；五是研究開(kāi)發(fā)，工程設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、新產(chǎn)品和新工藝設(shè)計(jì)。規(guī)模較大的企業(yè)多為外商投資企業(yè)，包括美國(guó)PremierBPO,藍(lán)泰科技和聯(lián)盟計(jì)算機(jī)為摩托羅拉全球人力資源管理提供外包服務(wù)的部分業(yè)務(wù)，但都在華苑及天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。但總體而言，天津的BPO產(chǎn)業(yè)相對(duì)軟件外包產(chǎn)業(yè)而言，實(shí)力更為薄弱。天津BPO外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析50產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：天津BPO外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析50稅收方面：國(guó)家對(duì)軟件企業(yè)的優(yōu)惠政策要高于其他類型的企業(yè)，，軟件企業(yè)享受優(yōu)惠政策“兩免三減半”是從獲利年度，有別于其他企業(yè)從成立之日起。獲利年度是指企業(yè)開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)后第一個(gè)獲利的年度，企業(yè)開(kāi)辦初期有虧損的，可以按規(guī)定逐年彌補(bǔ)，以彌補(bǔ)后有利潤(rùn)的納稅年度為開(kāi)始獲利的年度。同時(shí)地方在地方留存稅收等方面對(duì)相關(guān)企業(yè)通常會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行全額或半額的補(bǔ)貼政策。因此從稅收角度而言，外包企業(yè)企業(yè)并不能給當(dāng)?shù)貛?lái)如制造業(yè)企業(yè)所帶來(lái)得稅收。銀行金融機(jī)構(gòu)及其它企業(yè)的后臺(tái)服務(wù)中心，由于本身并不是盈利部門，因此對(duì)當(dāng)?shù)氐亩愂肇暙I(xiàn)更低。對(duì)當(dāng)?shù)氐呢暙I(xiàn)：相關(guān)企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)氐呢暙I(xiàn)主要是從產(chǎn)業(yè)升級(jí)、勞動(dòng)力構(gòu)成升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)來(lái)體現(xiàn)，首先相關(guān)企業(yè)不像制造業(yè)企業(yè)或帶來(lái)環(huán)境污染，或是高能耗。其次，相關(guān)企業(yè)的擴(kuò)展速度相對(duì)較快，通常在三年內(nèi)企業(yè)雇員人數(shù)能有數(shù)倍甚至10倍以上增速，而且相關(guān)企業(yè)的員工相對(duì)受教育程度較高，且收入比制造業(yè)員工和一般服務(wù)業(yè)都高，其在當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力較強(qiáng)，可以為當(dāng)?shù)貛?lái)更多的稅收收入。比較外包產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)氐呢暙I(xiàn)分析51稅收方面：比較外包產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)氐呢暙I(xiàn)分析51六、

產(chǎn)業(yè)定位——

通信市場(chǎng)分析六、

產(chǎn)業(yè)定位——

通信市場(chǎng)分析通信產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)發(fā)展的狀況:隨著改革開(kāi)放且伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)電信業(yè)的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭一直得以保持，2006年，電信業(yè)務(wù)總量完成14595億元，比2002年增加1.8倍，年均增長(zhǎng)29.4%。2006年末，我國(guó)電話用戶達(dá)到8.3億戶，比2002年增長(zhǎng)97.2%，年均增長(zhǎng)18.5%。互聯(lián)網(wǎng)主體規(guī)模不斷擴(kuò)大，已初步形成了以基礎(chǔ)電信運(yùn)營(yíng)企業(yè)為主體、以綜合性門戶網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站為輔助的，層次清晰、相互支撐、相互促進(jìn)的發(fā)展格局。從上網(wǎng)人數(shù)和網(wǎng)民普及率看，2006年我國(guó)上網(wǎng)人數(shù)已達(dá)到1.4億，比2002年增加1.3倍，年均增長(zhǎng)23.4%，網(wǎng)民普及率達(dá)到10.5%。目前我國(guó)固定和移動(dòng)電話網(wǎng)絡(luò)規(guī)模雙雙躍居世界首位，固話用戶和移動(dòng)用戶數(shù)均居世界第一，互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)居世界第二。通信產(chǎn)業(yè)在環(huán)渤海灣區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r：

通信產(chǎn)業(yè)是整個(gè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其中該地區(qū)在中國(guó)移動(dòng)電話產(chǎn)業(yè)中扮演著極為重要的角色；天津地區(qū)的摩托羅拉(中國(guó))電子有限公司、天津三星通信技術(shù)有限公司和天津三洋通信設(shè)備有限公司的產(chǎn)量，超過(guò)全中國(guó)產(chǎn)量的25%。如果算上環(huán)渤海地區(qū)的諾基亞、大顯集團(tuán)、海爾集團(tuán)、首信股份、聯(lián)想手機(jī)、索愛(ài)普天、松下普天、中電通信等等廠家，再加上京津地區(qū)在運(yùn)營(yíng)商總部、增值服務(wù)和內(nèi)容開(kāi)發(fā)、手機(jī)設(shè)計(jì)、專用軟件和專用芯片開(kāi)發(fā)、以及配套元器件生產(chǎn)等方面的優(yōu)勢(shì)，此區(qū)域內(nèi)的手機(jī)產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)乃至全球移動(dòng)通信制造產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都起到了極其重要的推動(dòng)作用。

2006年環(huán)渤海地區(qū)移動(dòng)電話產(chǎn)量超過(guò)2億部。區(qū)內(nèi)匯聚如諾基亞、摩托羅拉、三星、索尼愛(ài)立信、飛思卡爾、中興、微軟等眾多電子通信領(lǐng)軍企業(yè)，使環(huán)渤海地區(qū)成為移動(dòng)電話制造、半導(dǎo)體芯片、應(yīng)用軟件、運(yùn)營(yíng)服務(wù)和增值服務(wù)等行業(yè)的焦點(diǎn)。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈目前已被公認(rèn)為手機(jī)產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行新品發(fā)布，鞏固中國(guó)北方市場(chǎng)，擴(kuò)大品牌影響力，獲取更多國(guó)內(nèi)外商貿(mào)訂單的最佳展場(chǎng)。

產(chǎn)業(yè)定義和范圍53通信產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)發(fā)展的狀況:產(chǎn)業(yè)定義和范圍53產(chǎn)業(yè)發(fā)展改革開(kāi)放以來(lái)，天津通信產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展，年均增長(zhǎng)速度超過(guò)30%，成為天津的第一大支柱產(chǎn)業(yè)。在移動(dòng)通訊制造方面，伴隨摩托羅拉、韓國(guó)三星、日本三洋將全球手機(jī)制造基地落戶天津，天津成為中國(guó)最大的信息產(chǎn)業(yè)基地和移動(dòng)電話機(jī)生產(chǎn)基地，被譽(yù)為“中國(guó)移動(dòng)通信的硅谷”。移動(dòng)通信制造成為天津電子信息產(chǎn)業(yè)中最有活力的行業(yè)之一，是支柱產(chǎn)業(yè)中的支柱行業(yè)。目前，天津已產(chǎn)生巨大的移動(dòng)通訊產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，成為全國(guó)最為完善的手機(jī)配套產(chǎn)業(yè)基地之一，配套業(yè)也從低頻、接插式元件，向高功率、高頻和片式化元件方向發(fā)展。在天津?yàn)槟ν辛_拉、三星通信配套的企業(yè)已達(dá)到300多家，配套產(chǎn)品400多個(gè)，產(chǎn)值200多億，移動(dòng)通信產(chǎn)品配套已經(jīng)發(fā)展成為天津的重要產(chǎn)業(yè)。2007年天津手機(jī)產(chǎn)量占全國(guó)手機(jī)生產(chǎn)總量的25%，其中GSM手機(jī)產(chǎn)量名列全國(guó)第一，CDMA手機(jī)名列全國(guó)第四,出口額全國(guó)第一.到目前為止，已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、產(chǎn)品門類齊全、市場(chǎng)占有率高、科研開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、骨干企業(yè)集中、出口產(chǎn)品比重大、產(chǎn)業(yè)鏈和配套服務(wù)體系完善的信息產(chǎn)品制造基地。國(guó)內(nèi)外知名整機(jī)生產(chǎn)商強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，吸引了一大批手機(jī)配套廠商落戶天津，構(gòu)建起比較完善的天津移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)鏈。據(jù)預(yù)測(cè)，“十一五”期間天津手機(jī)產(chǎn)能將達(dá)到8000多萬(wàn)部，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值將超過(guò)3000億元人民幣。天津地區(qū)通信產(chǎn)業(yè)分析54產(chǎn)業(yè)發(fā)展天津地區(qū)通信產(chǎn)業(yè)分析54產(chǎn)業(yè)發(fā)展本項(xiàng)目所處的空港物流加工區(qū)憑借其獨(dú)特的空港優(yōu)勢(shì)，目前也吸引了國(guó)內(nèi)一些著名的電信運(yùn)營(yíng)商中國(guó)移動(dòng)、通訊設(shè)備供應(yīng)商如中興、華為以及大唐電信等入駐園區(qū)，力圖在該區(qū)域打造完整的基礎(chǔ)通訊設(shè)備的產(chǎn)業(yè)鏈。如空港區(qū)域的中國(guó)移動(dòng)集團(tuán)天津公司的總部基地，是集數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)、呼叫中心、通信樞紐、運(yùn)營(yíng)調(diào)度等功能于一體的現(xiàn)代化服務(wù)區(qū)，主要包括通信生產(chǎn)綜合樓、通信樞紐樓及相關(guān)配套設(shè)施。中興通訊計(jì)劃投資50億元在該區(qū)建設(shè)北方基地，北方基地包括區(qū)域研發(fā)中心、創(chuàng)新業(yè)務(wù)總部基地、生產(chǎn)基地和北方市場(chǎng)總部、綜合配套基地等，將以WIMAX、3G手機(jī)、RFID和泛在技術(shù)為主要發(fā)展方向，供應(yīng)和服務(wù)全球市場(chǎng)?？偨Y(jié)：通過(guò)對(duì)天津區(qū)域以及本項(xiàng)目區(qū)域通信產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，目前天津通信產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在全國(guó)居于領(lǐng)先地位，且已經(jīng)從前期的簡(jiǎn)單的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)開(kāi)始進(jìn)入慢慢擴(kuò)大至整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈尤其是產(chǎn)品的研發(fā)和設(shè)計(jì)階段，而空港地區(qū)目前和將來(lái)可能引入的國(guó)內(nèi)外知名的通訊企業(yè)將帶動(dòng)該區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展天津空港區(qū)域通信產(chǎn)業(yè)分析55產(chǎn)業(yè)發(fā)展總結(jié)：天津空港區(qū)域通信產(chǎn)業(yè)分析55七、

項(xiàng)目定位七、

項(xiàng)目定位在完成了對(duì)市場(chǎng)的分析和產(chǎn)業(yè)研究后，我們將結(jié)合現(xiàn)有條件對(duì)項(xiàng)目定位。從項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析。本項(xiàng)目位于空港加工區(qū)，目前地塊現(xiàn)狀是已平整的熟地狀態(tài)，土地性質(zhì)為綜合商服用地，產(chǎn)權(quán)為40年，未來(lái)將有2-4萬(wàn)平方米的面積需求提供給軟通動(dòng)力公司。從土地上看，40年的綜合商服用地基本決定了本項(xiàng)目應(yīng)以辦公、研發(fā)、商業(yè)、配套等產(chǎn)品為主要產(chǎn)品方向；從主要客戶來(lái)看，軟通動(dòng)力作為軟件外包行業(yè)的知名企業(yè)的入駐勢(shì)必將帶動(dòng)整個(gè)軟件外包行業(yè)的發(fā)展；從園區(qū)規(guī)模上看，17萬(wàn)平方米的建筑面積可以營(yíng)造成一個(gè)中等規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。從外部條件分析，空港地區(qū)目前正處在建設(shè)發(fā)展階段，各種基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成，但產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)發(fā)展的項(xiàng)目仍處在相對(duì)緩慢的發(fā)展中，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要明顯落后于生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。因此，無(wú)論從空港自身的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，還是從自然的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，空港地區(qū)未來(lái)都將依托房地產(chǎn)為載體向產(chǎn)業(yè)鏈下游的高附加值產(chǎn)業(yè)發(fā)展，空港地區(qū)現(xiàn)有的知名通訊企業(yè)也為該地區(qū)發(fā)展通信和外包行業(yè)提供了基礎(chǔ)。因此，結(jié)合兩方面的考慮，我們認(rèn)為項(xiàng)目的總體定位是：

以軟通動(dòng)力為品牌客戶，集外包、創(chuàng)意、研發(fā)、商務(wù)功能于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目定位57在完成了對(duì)市場(chǎng)的分析和產(chǎn)業(yè)研究后，我們將結(jié)合現(xiàn)有條件對(duì)項(xiàng)目定項(xiàng)目的總體定位之后，發(fā)展商需要明確本項(xiàng)目的商業(yè)模型，即項(xiàng)目的盈利方式和相關(guān)要素。通常房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)模型主要包括租賃持有尋求資本化增值和銷售縮短回籠周期以及兩者并行的方式。根據(jù)目前發(fā)展商的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：自有資金3.6個(gè)億，項(xiàng)目總投資約9個(gè)億，開(kāi)發(fā)周期5-8年。按照這些財(cái)務(wù)參數(shù)，可以判斷出本項(xiàng)目在資金上存在著一定的缺口，需要一部分融資，將產(chǎn)生融資利息。而基于我們對(duì)空港地區(qū)的市場(chǎng)判斷，該區(qū)域目前租金盈利能力較差，很難達(dá)到在融資模式下的商業(yè)利潤(rùn)。因此本項(xiàng)目需要對(duì)部分面積做銷售處理，以在前期回籠部分資金解決資金壓力，同時(shí)可以減少融資規(guī)模，縮減融資利息負(fù)擔(dān)。此外，在第一期的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可能也需要銷售部分辦公物業(yè)來(lái)滿足前期開(kāi)發(fā)的資金要求。由于我們對(duì)空港的未來(lái)發(fā)展看好，因此我們建議發(fā)展商仍應(yīng)持有部分物業(yè)尋求資本化的增值。這部分面積在前期不是項(xiàng)目的主要盈利產(chǎn)品，但在中后期可以為項(xiàng)目提供穩(wěn)定的回報(bào)率，既可以豐富發(fā)展商的開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，為以后工作的開(kāi)展奠定基礎(chǔ)，同時(shí)也可以提高項(xiàng)目整體的檔次，避免了全部銷售之后無(wú)法管理導(dǎo)致的水平下降的尷尬。鑒于上述理由，我們鑒于本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作模式為：

以租賃為核心，出售部分面積以保證項(xiàng)目運(yùn)行的租售并舉的商業(yè)模式。商業(yè)模型58項(xiàng)目的總體定位之后，發(fā)展商需要明確本項(xiàng)目的商業(yè)模型，即項(xiàng)目的 項(xiàng)目定位和商業(yè)模型定位完成后，對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃定位便有了基礎(chǔ)。由于土地的性質(zhì)決定了本項(xiàng)目的物業(yè)產(chǎn)品僅為辦公、研發(fā)、商業(yè)、配套等少數(shù)的辦公型物業(yè)，因此在產(chǎn)品定位上，我們將在實(shí)際操作的角度考慮各種產(chǎn)品的可行性，并對(duì)體量進(jìn)行合理化建議。由于商業(yè)模型是以租賃為核心的租售并舉的方案，因此在產(chǎn)品定位中，我們需要找出與營(yíng)銷相匹配的產(chǎn)品。銷售產(chǎn)品是本項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的重點(diǎn)，直接關(guān)系到前期現(xiàn)金流的平衡，因此我們尋求銷售型產(chǎn)品定位是，應(yīng)在產(chǎn)品范圍內(nèi)選擇風(fēng)險(xiǎn)最小、銷售難度最低的產(chǎn)品，我們認(rèn)為SOHO產(chǎn)品是最適合的，兼有辦公和居住兩方面用途的SOHO在辦公物業(yè)的營(yíng)銷中是最受投資者青睞的產(chǎn)品，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最低。對(duì)于租賃型的物業(yè)，選擇的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是最大的資本化增值潛力，這些產(chǎn)品通常是最常規(guī)的辦公樓或者研發(fā)物業(yè)型的產(chǎn)品。由于本項(xiàng)目有限高要求，很難做到高層的辦公樓，同時(shí)考慮到外包產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需求，因此建議辦公型物業(yè)以研發(fā)性物業(yè)為主。配套部分的定位范圍包括兩個(gè)，即針對(duì)園區(qū)內(nèi)部需求的服務(wù)性配套和針對(duì)外部環(huán)境的商務(wù)型配套。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，我們建議本項(xiàng)目的配套部分為針對(duì)園區(qū)內(nèi)部需求的服務(wù)性配套，理由主要是：根據(jù)空港未來(lái)的規(guī)劃，規(guī)劃常駐人口12萬(wàn)人，按照人均1平方米的國(guó)家商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)空港地區(qū)僅需要12萬(wàn)平方米左右的商業(yè)面積，而由于空港地區(qū)的總規(guī)劃達(dá)到了45平方公里，在如此大的范圍之內(nèi)僅需要如此小的商業(yè)面積，必然不利于人流的集中和商業(yè)氣氛的形成，商業(yè)產(chǎn)品很難在此有高層次的發(fā)展。因此我們建議，配套部分的產(chǎn)品僅以服務(wù)內(nèi)部需求為主，提供簡(jiǎn)單的餐飲、生活便利等必要配套商業(yè)即可。產(chǎn)品定位59 項(xiàng)目定位和商業(yè)模型定位完成后，對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃定位便有了基礎(chǔ)。 產(chǎn)品定位后將衍生出對(duì)目標(biāo)客戶的選擇。由于本項(xiàng)目的總體客戶范圍包括產(chǎn)業(yè)客戶和分散小客戶，因此在客戶的定位上也應(yīng)包括這兩類客戶的描述。分散的小客戶

由于本項(xiàng)目的后期投資協(xié)議中含有僅可以出售給空港地區(qū)注冊(cè)法人的規(guī)定，因此如果在該項(xiàng)條件不做修改的前提下，本項(xiàng)目未來(lái)的小客戶將不能有明顯的變化，即為空港地區(qū)的注冊(cè)法人。這些客戶應(yīng)是銷售類型產(chǎn)品SOHO的主要客源?？紤]到SOHO產(chǎn)品的功能和面積性，因此這些客戶應(yīng)以小公司、新公司為主。如果未來(lái)的銷售工作可以面對(duì)個(gè)人投資者，那么在銷售的周期中，我們認(rèn)為客戶主要的購(gòu)買動(dòng)機(jī)應(yīng)以投資性需求為主，實(shí)際的使用需求并不多。因此這就要求在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，滿足投資者對(duì)產(chǎn)品的要求，減小面積和投資總價(jià)，提高后期的增值能力?？蛻舳ㄎ?0 產(chǎn)品定位后將衍生出對(duì)目標(biāo)客戶的選擇。由于本項(xiàng)目的總體客戶范產(chǎn)業(yè)客戶的定位應(yīng)為天津區(qū)域以外的服務(wù)外包企業(yè)：軟件外包企業(yè)通訊企業(yè)商業(yè)流程外包企業(yè)或大型、特大型企業(yè)的后臺(tái)服務(wù)中心定位理由:京津區(qū)域的總部集聚效應(yīng)日益明顯，由于京津區(qū)域的特殊經(jīng)濟(jì)和政治地位，吸引了大量的國(guó)內(nèi)外企業(yè)將其地區(qū)或中國(guó)總部設(shè)在北京，這將會(huì)因此為其提供支持服務(wù)的BPO企業(yè)進(jìn)入該區(qū)域。天津?yàn)I海開(kāi)發(fā)區(qū)特殊的政策，將吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)如銀行、保險(xiǎn)及電信機(jī)構(gòu)將其后臺(tái)服務(wù)中心設(shè)在天津?yàn)I海新區(qū)之內(nèi)。BPO企業(yè)或國(guó)內(nèi)外大型主要企業(yè)的后臺(tái)服務(wù)中心對(duì)辦公面積的要求較大，通常類似企業(yè)的需求在數(shù)千平方米，甚至上萬(wàn)平方米。因此如能引進(jìn)類似的企業(yè)進(jìn)入，將會(huì)帶動(dòng)本項(xiàng)目的順利開(kāi)展。且我們認(rèn)為，本項(xiàng)目海外企業(yè)相對(duì)更有吸引力，因?yàn)閲?guó)內(nèi)企業(yè)更偏向于買地自建和買現(xiàn)成物業(yè)，而海外企業(yè)偏向于租賃和定制，比較符合目前開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)的原則。剛剛起步的服務(wù)外包企業(yè)，人數(shù)較少5~20人左右，其特征是對(duì)商務(wù)成本比較敏感，而目前階段寧可持有小面積且具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)。通訊行業(yè)為大唐、中興等提供配套服務(wù)的企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈中提供后期服務(wù)和前期設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)?？蛻舳ㄎ?1產(chǎn)業(yè)客戶的定位應(yīng)為天津區(qū)域以外的服務(wù)外包企業(yè)：客戶定位61八、

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

和財(cái)務(wù)分析八、

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

和財(cái)務(wù)分析在完成了對(duì)項(xiàng)目的定位和產(chǎn)品、客戶、商業(yè)模型的定位之后，開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略將具體的針對(duì)各種產(chǎn)品給出開(kāi)發(fā)順序、開(kāi)發(fā)周期、各種產(chǎn)品規(guī)模和市場(chǎng)的消化狀況，并通過(guò)最終的財(cái)務(wù)可行性研究得到論證，為發(fā)展商提供完整的開(kāi)發(fā)方案。定位部分已經(jīng)明確，本項(xiàng)目將采取銷售并行的商業(yè)模式，主要開(kāi)發(fā)SOHO、研發(fā)辦公以及商業(yè)配套等產(chǎn)品，因此開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的第一步，是對(duì)各種產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)時(shí)間和開(kāi)發(fā)周期做出規(guī)劃。項(xiàng)目地塊呈長(zhǎng)條形，自北向南可分為A、B、C三個(gè)建設(shè)部分，主干路位于東側(cè)，其中A地塊為已獲得的獨(dú)立土地證，B、C地塊為尚未獲得的土地證。由于軟通動(dòng)力第一期的面積需要落實(shí)在A地塊，因此在開(kāi)發(fā)順序上，A地塊應(yīng)最先啟動(dòng)。本著園區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)原則（項(xiàng)目之間不應(yīng)有大片空地阻攔），后期的開(kāi)發(fā)順序應(yīng)為B和C，也就是說(shuō)，本項(xiàng)目是遵循從北向南的順序逐級(jí)開(kāi)發(fā)。因此，建議本項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)一個(gè)地塊。開(kāi)發(fā)順序本圖來(lái)自設(shè)計(jì)院最新規(guī)劃稿開(kāi)發(fā)順序63在完成了對(duì)項(xiàng)目的定位和產(chǎn)品、客戶、商業(yè)模型的定位之后，開(kāi)發(fā)戰(zhàn)產(chǎn)品體量在產(chǎn)品定位的模式下，結(jié)合開(kāi)發(fā)的順序，我們給出了如下的產(chǎn)品體量建議。其中，每種產(chǎn)品的規(guī)模依據(jù)主要是根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的原則、現(xiàn)有的規(guī)劃現(xiàn)狀和后期財(cái)務(wù)可行性的考慮。在這樣的產(chǎn)品規(guī)模下，SOHO是全部用于出售的產(chǎn)品，研發(fā)樓可用于出租和出售，配套面積和軟通的研發(fā)樓只用于出租使用。根據(jù)每個(gè)周期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不同，我們將在下面給出三種不同的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。64產(chǎn)品體量在產(chǎn)品定位的模式下，結(jié)合開(kāi)發(fā)的順序，我們給出了如下的項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析主要基于項(xiàng)目本身的前期投資、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)成本/稅費(fèi)，利用動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流模型，分析項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的現(xiàn)金流量，并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，通過(guò)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性的分析。本部分通過(guò)建立對(duì)應(yīng)于開(kāi)發(fā)節(jié)奏的收入和支出財(cái)務(wù)現(xiàn)金流模型，計(jì)算出關(guān)鍵的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并加以分析，從財(cái)務(wù)角度分析項(xiàng)目的可行性。通過(guò)對(duì)比每年的租金、銷售收入等經(jīng)營(yíng)收入及建安、土地、財(cái)務(wù)等費(fèi)用的支出，計(jì)算每年的動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量表。最后在特定時(shí)期以資本化的方式將全部資產(chǎn)一次性折現(xiàn)，來(lái)計(jì)算最終的現(xiàn)金流量表。 由于下面將對(duì)各種不同方案的營(yíng)銷模式通過(guò)財(cái)務(wù)分析進(jìn)行佐證，因此在方案選擇之前，先給出我們對(duì)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基本假設(shè)。在下面的戰(zhàn)略分析中，在沒(méi)有特別說(shuō)明的情況下，均按下面給出的財(cái)務(wù)情景假設(shè)做財(cái)務(wù)分析。

65項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析主要基于項(xiàng)目本身的前期投資、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)分析基本假設(shè)財(cái)務(wù)分析主要指標(biāo)假設(shè)資本化率：8%貼現(xiàn)率：9%土地增值稅1%印花稅0.03%營(yíng)業(yè)稅5%房地產(chǎn)稅12%銷售推廣及管理費(fèi)用5%租賃期出租推廣費(fèi)用3個(gè)月租金收入管理期出租推廣費(fèi)用1.5個(gè)月租金收入計(jì)算時(shí)按照土地增值稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅全額繳納。銷售推廣及管理費(fèi)用包括管理費(fèi)用（1%）、營(yíng)銷推廣費(fèi)用（2%）及代理中介費(fèi)（2%）出租推廣費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用（1.5個(gè)月）及中介費(fèi)（1.5個(gè)月）資本化率設(shè)定為8%；貼現(xiàn)率按照9%計(jì)算，是考慮到現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和通貨膨脹率。66財(cái)務(wù)分析基本假設(shè)財(cái)務(wù)分析主要指標(biāo)假設(shè)土地增值稅1%印花稅0.財(cái)務(wù)分析情景假設(shè)－前期投入和項(xiàng)目概況土地成本3500萬(wàn)元地上面積開(kāi)發(fā)成本3,500元/平方米地下面積開(kāi)發(fā)成本4,500元/平方米裝修費(fèi)用成本1,000元/平方米自有資金36,000萬(wàn)元融資利息8%還款年限3年融資成本0.1%行政管理成本200萬(wàn)元/年土地投資：根據(jù)發(fā)展商提供的信息，土地總成本為3500萬(wàn)元，應(yīng)于2008年一次投入。建筑開(kāi)發(fā)：盡管產(chǎn)品類型包括SOHO、研發(fā)辦公等多種物業(yè)產(chǎn)品，但建安成本按照統(tǒng)一的3500元/平方米計(jì)算；建安成本按照當(dāng)期每年投資的建筑面積計(jì)算。融資：資金投入中除了自有資金36,000萬(wàn)外其余為融資；銀行的開(kāi)發(fā)貸款利率按照8%計(jì)算，其他渠道的融資成本暫時(shí)按照銀行貸款的利率計(jì)算。開(kāi)發(fā)周期中每年支付8%利息，并在銷售周期內(nèi)保證現(xiàn)金流完整的前提下逐年償還本金，期限為3年。銷售周期內(nèi)的行政管理成本為200萬(wàn)元/年。67財(cái)務(wù)分析情景假設(shè)－前期投入和項(xiàng)目概況土地成本3500萬(wàn)元地上資本化率及其他假設(shè)根據(jù)仲量聯(lián)行的投資分析經(jīng)驗(yàn)和對(duì)天津市場(chǎng)的投資經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)天津地區(qū)資本化率的判定如下：在天津市中心地區(qū)，目前可實(shí)現(xiàn)的資本化率的范圍是7.6%-8.9%；在天津市泰達(dá)地區(qū)，，目前可實(shí)現(xiàn)的資本化率的范圍是6.5%-8.1%；上述資本化率主要是依據(jù)投資者對(duì)不同地區(qū)物業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀、吸收率、租售價(jià)格比、未來(lái)發(fā)展預(yù)期、物業(yè)條件等多方面因素的判斷所得出的資本化率數(shù)字；基于對(duì)空港地區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)的不成熟、良好的未來(lái)發(fā)展空間預(yù)期以及本項(xiàng)目較好的品質(zhì)判斷，我們給予本項(xiàng)目8.0%的資本化率作財(cái)務(wù)分析。項(xiàng)目的收入模型中，我們只計(jì)算地上部分建筑面積可產(chǎn)生的租金或出售收益，不計(jì)算地下面積未來(lái)可產(chǎn)生的收益；68資本化率及其他假設(shè)根據(jù)仲量聯(lián)行的投資分析經(jīng)驗(yàn)和對(duì)天津市場(chǎng)的投模式一

SOHO分批開(kāi)發(fā)，一期辦公樓出售模式一

SOHO分批開(kāi)發(fā)，一期辦公樓出售開(kāi)發(fā)節(jié)奏該方案是不考慮項(xiàng)目地塊條件的情況下，僅針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程和資金要求所做出的一種戰(zhàn)略。其中SOHO產(chǎn)品分兩期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)3萬(wàn)平方米，分布在4年平均開(kāi)發(fā)。該方案下，一期首先開(kāi)發(fā)軟通的研發(fā)物業(yè)，并建設(shè)部分辦公物業(yè)用于出售；二期建設(shè)3萬(wàn)平方米的SOHO用于出售，2萬(wàn)平方米的研發(fā)樓用于出租；三期建設(shè)3萬(wàn)平方米的SOHO用于出售，3.8萬(wàn)平方米的研發(fā)樓用于出租；配套面積在一期和三期開(kāi)發(fā)，總面積為1.3萬(wàn)平方米；地下面積在一期建設(shè)2萬(wàn)平方米，其余兩萬(wàn)平方米分期平均開(kāi)發(fā)。在這種模式下，下面將根據(jù)對(duì)租金、售價(jià)、出租率、出售情況的預(yù)測(cè)來(lái)得出最后的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。70開(kāi)發(fā)節(jié)奏該方案是不考慮項(xiàng)目地塊條件的情況下，僅針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)項(xiàng)目的租金建議我們對(duì)租金的分析考慮到空港地區(qū)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況，并根據(jù)每年的市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期，制定平均增長(zhǎng)幅度，得出未來(lái)20年內(nèi)的平均租金價(jià)格走勢(shì)。由于現(xiàn)有市場(chǎng)需求不夠旺盛，空置率較高，因此現(xiàn)階段可實(shí)現(xiàn)的租金價(jià)格相對(duì)比較低，我們預(yù)計(jì)2009年本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的合理租金為辦公樓物業(yè)30元/平方米/月，配套面積部分30元/平方米/月；對(duì)于發(fā)展商出租給軟通的面積，我們按照項(xiàng)目建設(shè)的投資回報(bào)率，給予60元/平方米/月的租金建議，該價(jià)格也是目前軟通在空港地區(qū)的名義租金水平。對(duì)租金的增長(zhǎng)水平，我們給出的參考范圍是前5年租金零增長(zhǎng)，5年后起每年3%的租金增長(zhǎng)率。由于租賃是最直接反應(yīng)客戶需求的營(yíng)銷模式，因此在空港現(xiàn)有的環(huán)境下，客戶需求量相對(duì)不高，而在未來(lái)一個(gè)周期內(nèi)（5年），空港地區(qū)的辦公市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)特別明顯的改善，因此租金增長(zhǎng)的預(yù)期降低。而5年之后，市場(chǎng)狀況已經(jīng)相對(duì)成熟，我們按照租賃合同的方式，給予2年5%或3年10%的增長(zhǎng)率，即平均每年3%的租金增長(zhǎng)。配套面積在前期盡管有租金價(jià)格，但不會(huì)有租金收入的產(chǎn)生。我們預(yù)計(jì)配套面積在5年之后才可以真正產(chǎn)生收入，是因?yàn)樵趫@區(qū)建設(shè)的前期，發(fā)展商需要以零租金甚至補(bǔ)貼營(yíng)業(yè)額的方式才可以吸引商家進(jìn)入。71項(xiàng)目的租金建議我們對(duì)租金的分析考慮到空港地區(qū)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況，上表為在完全租賃的營(yíng)銷模式下根據(jù)預(yù)測(cè)租金的基礎(chǔ)上可實(shí)現(xiàn)的租賃面積；其中第一欄為當(dāng)年新增的租賃面積，第二欄為當(dāng)年累計(jì)的租金面積及可收取租金部分的租賃面積。項(xiàng)目啟動(dòng)的早期，我們對(duì)租賃市場(chǎng)還不是非常看好。預(yù)計(jì)首期出租部分面積將有兩到三年左右的消化期；隨著市場(chǎng)的發(fā)展，后期的吸收速度將有所增加。出租情況預(yù)測(cè)72出租情況預(yù)測(cè)72項(xiàng)目的售價(jià)建議我們對(duì)售價(jià)的分析是根據(jù)目前的基礎(chǔ)市場(chǎng)價(jià)格，并根據(jù)每年的市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期，制定平均增長(zhǎng)幅度，得出未來(lái)10年內(nèi)的售價(jià)，實(shí)際操作中通常的銷售周期為5年之內(nèi)。目前周邊辦公樓市場(chǎng)處在剛起步階段，許多項(xiàng)目仍處于建設(shè)期當(dāng)中，因此現(xiàn)階段使用者需求產(chǎn)生出的購(gòu)買意愿并不強(qiáng)烈，應(yīng)多以投資性需求為主。我們預(yù)計(jì)2009年本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的預(yù)期售價(jià)為辦公樓7500元/平方米，SOHO產(chǎn)品7000元/平方米。這個(gè)價(jià)格與周邊目前現(xiàn)有項(xiàng)目的價(jià)格比較，具有一定的優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)項(xiàng)目房售價(jià)的增長(zhǎng)速度預(yù)期是年增長(zhǎng)速度5%。該判斷是來(lái)自近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格增長(zhǎng)幅度和對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的大體判斷?？紤]房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)在近期有了較大幅度的增長(zhǎng)，但租金并沒(méi)有達(dá)到此增幅，因此導(dǎo)致投資回報(bào)率持續(xù)下降，因此盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展空間依然巨大，但是售價(jià)增長(zhǎng)幅度將受到一定的制約。我們按照售價(jià)年增長(zhǎng)幅度5%來(lái)完成財(cái)務(wù)模型中的各種計(jì)算。73項(xiàng)目的售價(jià)建議我們對(duì)售價(jià)的分析是根據(jù)目前的基礎(chǔ)市場(chǎng)價(jià)格，并根項(xiàng)目出售面積預(yù)測(cè)上表為根據(jù)預(yù)測(cè)售價(jià)的基礎(chǔ)上可實(shí)現(xiàn)的出售面積；由于項(xiàng)目在出售時(shí)僅可以出售給空港地區(qū)的法人，因此在銷售速度上，我們對(duì)SOHO類的產(chǎn)品銷售速度預(yù)期比較保守，每個(gè)銷售周期為3年。74項(xiàng)目出售面積預(yù)測(cè)上表為根據(jù)預(yù)測(cè)售價(jià)的基礎(chǔ)上可實(shí)現(xiàn)的出售面積；現(xiàn)金流量表75現(xiàn)金流量表75通過(guò)簡(jiǎn)單的敏感性分析可以得出，成本的敏感性范圍為3%，價(jià)格的敏感性范圍為6%，總體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力并不是很強(qiáng)。但由于對(duì)成本的價(jià)格計(jì)算較高和價(jià)格、吸收率的預(yù)期較低，因此項(xiàng)目的實(shí)際抗風(fēng)險(xiǎn)能力是不錯(cuò)的。在這種方案下，各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的表現(xiàn)是總體可行的。其中凈現(xiàn)值指標(biāo)為23,937,947元，內(nèi)部收益率9.54%，動(dòng)態(tài)回收期13.97年。該方案總體評(píng)估可行，但各指標(biāo)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)不夠理想。通常租售并行的房地產(chǎn)項(xiàng)目的回收期應(yīng)為10年左右，內(nèi)部收益率為