博仕后官邸營銷策劃方案

博仕后官邸營銷策劃方案

博仕后官邸營銷策劃方案一、營銷宏觀環(huán)境分析二、項目介紹三、競爭分析四、市場定位五、定價策略六、營銷策略目錄一、營銷宏觀環(huán)境分析目錄一、營銷宏觀環(huán)境分析一、營銷宏觀環(huán)境分析

國際宏觀經(jīng)濟形勢

從全球經(jīng)濟形勢來看，

國際經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩(wěn)。

2014年世界經(jīng)濟仍處于危機后的恢復(fù)期，

總體態(tài)勢趨于穩(wěn)定。

歐洲經(jīng)濟走出衰退將增強全球經(jīng)濟的增長動力，

但需要高度關(guān)注美國量化寬松政策（QE）退出對美國經(jīng)濟復(fù)蘇的影響和對新興經(jīng)濟體的沖擊

。

國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的最新一期《世界經(jīng)濟展望》報告預(yù)測，2013年全球經(jīng)濟增長率為2.9%，2014年將上升到3.6%。在私人需求持續(xù)強勁的驅(qū)動下，美國經(jīng)濟增長率將從2013年的1.5%上升到2014年的

2.5%；國際宏觀經(jīng)濟形勢

由于政策行動減少了主要風險并穩(wěn)定了金融形勢，預(yù)計歐元區(qū)有望逐步走出衰退，2014年將實現(xiàn)1%的增長，但是外圍經(jīng)濟體增長仍受制于信用瓶頸；財政刺激與重建支出的逐步退出以及消費稅的上調(diào)將導(dǎo)致日本經(jīng)濟增長率將從2013年的2%下降到2014年的1.25%；在強勁內(nèi)需、出口恢復(fù)以及支持性財政、貨幣和金融條件的支持下，新興市場和發(fā)展中國家的經(jīng)濟增長將保持強勁，2013年和2014年的增長率將達到4.25%和5%。由于政策行動減少了主要風險并穩(wěn)定了金融形勢，預(yù)計歐元量化寬松（QuantitativeEasing，簡稱QE），是一種貨幣政策，主要指各國央行通過公開市場購買政府債券、銀行金融資產(chǎn)等做法。量化寬松直接導(dǎo)致市場的貨幣供應(yīng)量增加，可視為變相“印鈔”。市場流動性的改善可降低利息，而低息環(huán)境又為實體經(jīng)濟發(fā)展提供了優(yōu)越的融資環(huán)境，因此美國08年爆發(fā)金融危機后，美聯(lián)儲推出多輪量化寬松借此刺激經(jīng)濟發(fā)展。博仕后官邸營銷策劃方案馬光遠：美退出QE中國房價加速見頂

對于中國而言，QE的退出將從三個方面沖擊中國經(jīng)濟：一是首當其沖沖擊中國高房價，資本流向的轉(zhuǎn)折會直接觸及中國的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格的波動與影子銀行和地方債務(wù)的聯(lián)動會引發(fā)金融領(lǐng)域的系統(tǒng)風險；二是中國央行會被動收縮貨幣，導(dǎo)致中國流動性的短缺，錢荒會成為常態(tài)；三是倒逼中國去杠桿化，在房價高企、產(chǎn)能過剩、地方債務(wù)和企業(yè)債務(wù)危機重重的情況下，QE的退出讓中國加速進入“風險之旅”。QE退出很可能從房地產(chǎn)等傳導(dǎo)到市場經(jīng)濟，從而重創(chuàng)中國經(jīng)濟。

馬光遠：美退出QE中國房價加速見頂

中國的經(jīng)濟形勢

從我國經(jīng)濟形勢來看，目前經(jīng)濟運行基本穩(wěn)定，但內(nèi)需增長面臨一定下行壓力。國務(wù)院發(fā)展研究中心經(jīng)濟形勢分析課題組預(yù)測，2013年4季度，我國GDP增速將有所回調(diào)，全年增長將達到7.6%左右?？傮w上看，經(jīng)濟運行處在合理區(qū)間，預(yù)期目標能夠如期實現(xiàn)。2014年，我國內(nèi)需增長將面臨下行壓力。綜合考慮，預(yù)計GDP增速略高于7.0%。博仕后官邸營銷策劃方案

事實上，現(xiàn)階段維持7.0-7.5%的GDP增速，既有利于為體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造相對寬松的宏觀環(huán)境，也有利于逐步增強微觀主體對中速增長的適應(yīng)能力。當前，我國經(jīng)濟正處在從10%的高速增長階段向7%左右的中速增長階段轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期。增長階段轉(zhuǎn)換不僅僅是增長速度的調(diào)整，更重要的是增長動力和發(fā)展方式的實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。國際經(jīng)驗表明，高速增長期結(jié)束，并不意味著中速增長會自然到來。如果新舊增長動力的接替不成功，新的發(fā)展方式未能及時確立，中速增長也難以穩(wěn)住，經(jīng)濟增長出現(xiàn)大幅下滑，則可能引發(fā)系統(tǒng)性風險。事實上，現(xiàn)階段維持7.0-7.5%的GD宏觀市場

2014年1月，一線城市土地均價的漲幅更是驚人，上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，京滬深穗四個城市的土地成交均價達到每平方米10136元，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創(chuàng)歷史單月新高。此外，10個典型城市土地成交均價達到每平方米5449元，環(huán)比上漲114%，同比上漲151.9%，已持續(xù)16個月同比正增長。

宏觀市場

宏觀政治環(huán)境

2014年房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因地制宜

“中央提出要雙向調(diào)控，我覺得是很正確的。對房地產(chǎn)市場，要區(qū)別情況來進行引導(dǎo)，未來的房地產(chǎn)市場，整體來看還是有很大的市場空間?！本G地集團董事長張玉良說。宏觀政治環(huán)境

十二屆全國人大二次會議閉幕后，國務(wù)院總理李克強就表示，對房地產(chǎn)市場要因城因地分類進行調(diào)控。住建部部長姜偉新也在今年兩會期間表示，房地產(chǎn)將實行雙向調(diào)控。??事實上，房地產(chǎn)市場因地制宜進行調(diào)控正是當前市場發(fā)展的要求。目前，我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化程度正進一步加深，一邊是北京、上海、廣州等一線城市樓市炙手可熱，一邊是多地三四線城市房價暴跌，“鬼城”、“空城”屢屢出現(xiàn)。

“與前些年各地住房普遍供不應(yīng)求、市場熱銷情況不同，在區(qū)域市場持續(xù)分化的背景下，不同城市房地產(chǎn)景氣程度已出現(xiàn)較大差異。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示。

博仕后官邸營銷策劃方案

閩侯形勢3月福州市縣公布出讓16幅地塊面積1452畝

2014年3月份福州（含八縣）公布出讓16幅地塊，面積約1452畝。其中，福州市區(qū)公布出讓0幅地塊；八縣公布出讓16幅地塊，面積1452畝。區(qū)域時間面積（畝）地塊（幅）閩侯3月31日-4月11日2001閩侯形勢3月福州市縣公布出讓16幅4月6日福州五城區(qū)住宅成交45套

閩侯成交31套

2014年4月6日福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約商品房共171套，其中福州五城區(qū)簽約總成99套，閩侯縣成交72套。福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約商品房總成交面積共計12504.62㎡，其中福州五城區(qū)簽約成交面積7156.53㎡，閩侯縣成交面積5348.09㎡。4月6日福州五城區(qū)住2014年4月6日福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約住宅套數(shù)共計76套，其中福州五城區(qū)住宅成交量45套，閩侯縣住宅成交31套，福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約住宅面積8892.38㎡，福州五城區(qū)住宅成交面5137.49㎡，閩侯縣住宅成交面積3754.89㎡博仕后官邸營銷策劃方案各個城區(qū)及閩侯縣可售商品住宅信息如下：各個城區(qū)及閩侯縣可售商品住宅信息如下：其中住宅簽約具體情況如下表其中住宅簽約具體情況如下表

以下為4月6日福州各個城區(qū)及閩侯縣住宅成交面積和成交量的比例圖

以下為4月6日福州各個城區(qū)及閩侯縣住宅博仕后官邸營銷策劃方案二、博仕后官邸項目介紹二、博仕后官邸項目介紹博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案項目簡介

博仕后官邸項目是位于烏龍江西面，坐落于福州市最大、最成熟的大學(xué)城別墅板城，是個集旅游、休閑、度假、商業(yè)、文體中心于一體，是個沒有工業(yè)污染的生態(tài)居住區(qū)。項目占地137畝，規(guī)劃建筑面積約37萬平方米，是由16幢33層瞰江高層住宅及1幢9班幼兒園組成的大中型高品質(zhì)社區(qū)項目簡介

占地面積:91333平方米

建筑面積:370000平方米

開工時間:2013-03-01竣工時間:2015-06-01

開發(fā)商:福建閩城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商:福州市新印象房地產(chǎn)營銷策劃有限公司投資商:福州深深房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進度:主體建設(shè)中(2014-03-26)產(chǎn)權(quán)年限:70年戶數(shù):總戶數(shù)3280戶

當期戶數(shù)3280戶占地面積:91333平方米

福州深深房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1999年8月成立，注冊資金壹億元人民幣，是一家專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的有限責任公司。公司擁有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

本公司有著一個高素質(zhì)、年輕化的領(lǐng)導(dǎo)層，平均年齡38歲，董事長周捷先生，有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理經(jīng)驗。同時對建安、企管也有著豐富的專業(yè)技術(shù)知識。公司現(xiàn)有員工40余人，其中大學(xué)以上學(xué)歷19人，占全體員工的67％，擁有中高級以上技術(shù)職稱的員工29人，占全體技術(shù)人員的89％。人力資源優(yōu)勢在同行擁有較為明顯的優(yōu)勢。福州深深房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1999年8月成立，注冊資金壹億公司實行先進的全方位外企管理模式，嚴謹、務(wù)實、積極、高效。深深地產(chǎn)堅持走“務(wù)實求發(fā)展、誠信創(chuàng)品牌”的品牌開發(fā)路線。公司先后榮獲“2003年中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)重點推介單位”、“福建市場完善服務(wù)信譽優(yōu)質(zhì)企業(yè)”以及由福建省質(zhì)量協(xié)會授予《2007福建省實施卓越績效模式“先進企業(yè)”》等稱號。深深地產(chǎn)成立至今十余年，一直秉承“為廣大中產(chǎn)階層打造質(zhì)優(yōu)價廉的理想居所”的開發(fā)理念，已先后連續(xù)開發(fā)了“深深緣”、“博仕后家園”、“博仕后緣墅”、“博仕后家園B區(qū)”和已動工的“博仕后世家”等。福州深深房地產(chǎn)開發(fā)公司將秉承“誠信、務(wù)實、高效”的企業(yè)精神，穩(wěn)步跨越一個又一個新目標，為企業(yè)創(chuàng)效益、為社會作貢獻。

公司實行先進的全方位外企管理模式，嚴謹、務(wù)實、積極、高效。深基本信息物業(yè)類別住宅、住宅項目特色景觀居所

建筑類別板樓塔樓高層裝修狀況毛坯,公共部分精裝修

環(huán)線位置三環(huán)以外所屬商圈

上街容積率3.30綠化率40%開盤時間2014年3月29日65-120㎡戶型開盤交房時間預(yù)計2016年物業(yè)費1.60元/平方米·月物業(yè)公司天之驕物業(yè)公司

開發(fā)商福建閩城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)售許可證2013125售樓地址閩侯上街國賓大道2號博仕后官邸售樓部物業(yè)地址閩侯縣上街國賓大道2號閩都大莊園南面，大洋鷺洲北面交通狀況小區(qū)南側(cè)近接地鐵二號線，北面近接三環(huán)路已通車，洪塘橋要擴建成雙向六車道，公交路線博仕后官邸房價均價10800元/平方米基本信息物業(yè)類別住宅、住宅項目特色景觀居所建筑類別板項目配套中小學(xué)：福州實驗小學(xué)分校，上街中心小學(xué)、金橋私立學(xué)校、福州一中幼兒園：小區(qū)內(nèi)有配一所9班幼兒園綜合商場：博仕后時代購物廣場、永輝超市、永嘉購物廣場、博仕后公館金融一條街醫(yī)院：上街紅十字醫(yī)院、醫(yī)科大學(xué)附屬第三醫(yī)院、國醫(yī)堂、上街衛(wèi)生院、空軍醫(yī)院郵局：上街郵政局銀行：中行、農(nóng)行、工行、建行、農(nóng)商銀行、郵政儲蓄老人休閑廣場，兒童樂園，觀景區(qū)項目配套交通狀況小區(qū)南側(cè)近接地鐵二號線，北面近接三環(huán)路已通車，洪塘橋要擴建成雙向六車道，公交路線有公交路線有55路、39路、506路、510路、150路、168路到余盛站下車樓層狀況小區(qū)規(guī)劃16幢33層瞰江高層住宅及1幢9班幼兒園組成的大中型高品質(zhì)社區(qū)交通狀況三、競爭分析三、競爭分析競爭樓盤比較競爭樓盤比較博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博士后官邸swot分分析博士后官邸swot分分析

SWOT分析法1、景色：

1、烏龍江畔，醉美一線江景

2、小區(qū)園林設(shè)計精美2、價格：均價相對福州市區(qū)偏低，有利于中低收入者的購買等。3、朝向：坐北朝南，南北通透（直線原理）、采光通風好4、多層、高層住宅：采光、空氣張之亮、噪音小建筑面積的最高利用率減少占地面積——Strength（優(yōu)勢）SWOT分析法1、景色：——5、戶型：主推精裝兩房、創(chuàng)新三房和闊綽三房，格局現(xiàn)代化。6、智能化住宅：甲級，安全保安系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、環(huán)境控制系統(tǒng)。7、綠化率：

40%落到實處（綠地率和綠化率的區(qū)別）8、陽臺：面積大（算法），有利觀景。5、戶型：9、電梯：分布合理，8戶4梯。10、廚房：封閉性（油煙）11、臥室：符合合理面積的13-14平方米，私密性強、安靜、通風12、結(jié)構(gòu)：板式結(jié)構(gòu)現(xiàn)代，過時慢。9、電梯：分布合理，8戶4梯。

weakness(弱勢）1、開發(fā)商實力偏弱，產(chǎn)業(yè)鏈比較單一。2、屬于居住房地產(chǎn)，小區(qū)配套不夠齊全，小區(qū)沒有大型商業(yè)配套。3、公攤率大，得房率小4、小區(qū)分期開發(fā)，不利于業(yè)主的居住，環(huán)境、噪聲和治安比較亂，且分期開發(fā)產(chǎn)出的期房。5、風口地段且附近無高建筑物遮擋，風力大，受臺風影響大。

6、部分房子進深太大，不利于采光。weakness(弱

opportunity(機會）1、風景：

東靠金牛山公園，西南面向旗山風景區(qū)2、交通：

(1)、沿國賓大道東行，西客站；沿國賓大道西北向行上環(huán)城高速。

(2)、地鐵2號線：在地鐵的500M輻射范圍內(nèi)

(3)、公交：公交路線有55路、39路、506路、510路、

150路、168路。opportunit3、商區(qū)：地處城西板塊，東靠金山板塊、萬達商區(qū)、萬寶商區(qū)、東街口商區(qū)4、文教

社區(qū)的品牌幼兒園、實驗小學(xué)分校，福州一中、江夏學(xué)院等12所名校5、醫(yī)療：

紅十字醫(yī)院、醫(yī)科大學(xué)第三附屬醫(yī)院等3、商區(qū)：threat(威脅）

1、在1公里范圍內(nèi)的樓盤，均價比閩都星錦灣高5000元?！M者的價格第一直觀2、同價位的樓盤：烏龍江大區(qū)、泰禾首府等多個項目在售——市場競爭力大3、同一時期推出的樓盤：永嘉天地，住宅已售完，目前在商業(yè)蓄客?！椖恐芷诒容^長，期房多4、將推出的樓盤：大學(xué)城萬科又一城項目——品牌競爭力弱，市場形象和定位模糊5、成功的樓盤：伯恩公司和融信——強強聯(lián)合threat(威脅）

1、在1公里范圍內(nèi)的樓盤四、市場定位四、市場定位目標市場穩(wěn)定的中高收入階層從事公司管理的中高層管理人員或個體商人年齡范圍主要集中在25歲到45歲之間（福州樓市：80后剛性需求，是目前市場最大支撐力）目標市場穩(wěn)定的中高收入階層2億多人的市場誰也無法忽視

根據(jù)資料顯示，目前中國1980~1989年這個階段也就是我們通常所說的80后出生的人口有2億多。在未來數(shù)年之內(nèi)，這個群體將陸續(xù)邁入成家立業(yè)結(jié)婚生子的行列，他們將產(chǎn)生大量的購房需求。而在當前市場背景下，80后購房者的剛性需求顯得更為突出，這2億多人的市場誰也不能忽視。博仕后官邸營銷策劃方案1、80后購房速度快

80后的購房者大部分都剛剛畢業(yè)，自己沒有很多的積蓄，因此對于購房的要求首先是低首付和低總價。如果首付能夠解決，他們成交的速度是很快的。高雅：80后購房更多考慮生活成本

吸引80后購房者的有兩點，一方面是房子的總價、首付能夠承受；另一方面則是你的產(chǎn)品契合他的需要?，F(xiàn)在很多80后的創(chuàng)業(yè)者，他們在購房時更多考慮生活成本和時間成本。

2、抓住80后背后的購買力

根據(jù)我們對80后客戶的分析，他們個人的購買能力比較弱，但是在他們背后的父母具有比較強的購買力，因此在推廣中要注意兼顧80后的需求以及他們父母的審美標準。1、80后購房速度快

80后的購房者大部分都剛剛畢業(yè)，五、定價策略1、可比樓盤加權(quán)定價法2、均價均價10800元∕㎡五、定價策略六、營銷策略六、營銷策略電視：戶外：DM：認籌信息+策略信息+項目信息主題：主題：主題：電臺：主題：海報：主題：策略一前期廣告：報紙、戶外、電視、DM（快訊商品廣告

）、電臺、海報、短信短信：主題：認籌信息+策略信息+項目信息認籌信息+策略信息+項目信息認籌信息+策略信息+項目信息認籌信息+策略信息+項目信息認籌信息+策略信息+項目信息報紙：主題：認籌信息+策略信息+項目信息電視：戶外：DM：認籌信息+策略信息+項目信息主題：主題：主策略二：開盤擠壓式銷售，進行銷控，制造稀缺感目的：1.前期積蓄的客戶關(guān)注直接轉(zhuǎn)化為購買力；2.媒體配合強勢宣傳，進一步營造項目氣勢；3.大型酬賓活動，吸引市場關(guān)注，造高調(diào)之勢；地址：售樓處邀請人員：認籌及意向客戶，媒體記者策略二：開盤擠壓式銷售，進行銷控，制造稀缺感目的：策略三：明確產(chǎn)品定位1、目標市場：穩(wěn)定的中高收入階層

和其他樓盤相比，首次置業(yè)者較多非常注重住宅的質(zhì)量存在一定程度的投資心理2、高校職工或個體商人3、投資需求策略三：明確產(chǎn)品定位1、目標市場：穩(wěn)定的中高收入階層謝謝謝謝

博仕后官邸營銷策劃方案

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國際宏觀經(jīng)濟形勢

從全球經(jīng)濟形勢來看，

國際經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩(wěn)。

2014年世界經(jīng)濟仍處于危機后的恢復(fù)期，

總體態(tài)勢趨于穩(wěn)定。

歐洲經(jīng)濟走出衰退將增強全球經(jīng)濟的增長動力，

但需要高度關(guān)注美國量化寬松政策（QE）退出對美國經(jīng)濟復(fù)蘇的影響和對新興經(jīng)濟體的沖擊

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國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的最新一期《世界經(jīng)濟展望》報告預(yù)測，2013年全球經(jīng)濟增長率為2.9%，2014年將上升到3.6%。在私人需求持續(xù)強勁的驅(qū)動下，美國經(jīng)濟增長率將從2013年的1.5%上升到2014年的

2.5%；國際宏觀經(jīng)濟形勢

由于政策行動減少了主要風險并穩(wěn)定了金融形勢，預(yù)計歐元區(qū)有望逐步走出衰退，2014年將實現(xiàn)1%的增長，但是外圍經(jīng)濟體增長仍受制于信用瓶頸；財政刺激與重建支出的逐步退出以及消費稅的上調(diào)將導(dǎo)致日本經(jīng)濟增長率將從2013年的2%下降到2014年的1.25%；在強勁內(nèi)需、出口恢復(fù)以及支持性財政、貨幣和金融條件的支持下，新興市場和發(fā)展中國家的經(jīng)濟增長將保持強勁，2013年和2014年的增長率將達到4.25%和5%。由于政策行動減少了主要風險并穩(wěn)定了金融形勢，預(yù)計歐元量化寬松（QuantitativeEasing，簡稱QE），是一種貨幣政策，主要指各國央行通過公開市場購買政府債券、銀行金融資產(chǎn)等做法。量化寬松直接導(dǎo)致市場的貨幣供應(yīng)量增加，可視為變相“印鈔”。市場流動性的改善可降低利息，而低息環(huán)境又為實體經(jīng)濟發(fā)展提供了優(yōu)越的融資環(huán)境，因此美國08年爆發(fā)金融危機后，美聯(lián)儲推出多輪量化寬松借此刺激經(jīng)濟發(fā)展。博仕后官邸營銷策劃方案馬光遠：美退出QE中國房價加速見頂

對于中國而言，QE的退出將從三個方面沖擊中國經(jīng)濟：一是首當其沖沖擊中國高房價，資本流向的轉(zhuǎn)折會直接觸及中國的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格的波動與影子銀行和地方債務(wù)的聯(lián)動會引發(fā)金融領(lǐng)域的系統(tǒng)風險；二是中國央行會被動收縮貨幣，導(dǎo)致中國流動性的短缺，錢荒會成為常態(tài)；三是倒逼中國去杠桿化，在房價高企、產(chǎn)能過剩、地方債務(wù)和企業(yè)債務(wù)危機重重的情況下，QE的退出讓中國加速進入“風險之旅”。QE退出很可能從房地產(chǎn)等傳導(dǎo)到市場經(jīng)濟，從而重創(chuàng)中國經(jīng)濟。

馬光遠：美退出QE中國房價加速見頂

中國的經(jīng)濟形勢

從我國經(jīng)濟形勢來看，目前經(jīng)濟運行基本穩(wěn)定，但內(nèi)需增長面臨一定下行壓力。國務(wù)院發(fā)展研究中心經(jīng)濟形勢分析課題組預(yù)測，2013年4季度，我國GDP增速將有所回調(diào)，全年增長將達到7.6%左右?？傮w上看，經(jīng)濟運行處在合理區(qū)間，預(yù)期目標能夠如期實現(xiàn)。2014年，我國內(nèi)需增長將面臨下行壓力。綜合考慮，預(yù)計GDP增速略高于7.0%。博仕后官邸營銷策劃方案

事實上，現(xiàn)階段維持7.0-7.5%的GDP增速，既有利于為體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造相對寬松的宏觀環(huán)境，也有利于逐步增強微觀主體對中速增長的適應(yīng)能力。當前，我國經(jīng)濟正處在從10%的高速增長階段向7%左右的中速增長階段轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期。增長階段轉(zhuǎn)換不僅僅是增長速度的調(diào)整，更重要的是增長動力和發(fā)展方式的實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。國際經(jīng)驗表明，高速增長期結(jié)束，并不意味著中速增長會自然到來。如果新舊增長動力的接替不成功，新的發(fā)展方式未能及時確立，中速增長也難以穩(wěn)住，經(jīng)濟增長出現(xiàn)大幅下滑，則可能引發(fā)系統(tǒng)性風險。事實上，現(xiàn)階段維持7.0-7.5%的GD宏觀市場

2014年1月，一線城市土地均價的漲幅更是驚人，上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，京滬深穗四個城市的土地成交均價達到每平方米10136元，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創(chuàng)歷史單月新高。此外，10個典型城市土地成交均價達到每平方米5449元，環(huán)比上漲114%，同比上漲151.9%，已持續(xù)16個月同比正增長。

宏觀市場

宏觀政治環(huán)境

2014年房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因地制宜

“中央提出要雙向調(diào)控，我覺得是很正確的。對房地產(chǎn)市場，要區(qū)別情況來進行引導(dǎo)，未來的房地產(chǎn)市場，整體來看還是有很大的市場空間。”綠地集團董事長張玉良說。宏觀政治環(huán)境

十二屆全國人大二次會議閉幕后，國務(wù)院總理李克強就表示，對房地產(chǎn)市場要因城因地分類進行調(diào)控。住建部部長姜偉新也在今年兩會期間表示，房地產(chǎn)將實行雙向調(diào)控。??事實上，房地產(chǎn)市場因地制宜進行調(diào)控正是當前市場發(fā)展的要求。目前，我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化程度正進一步加深，一邊是北京、上海、廣州等一線城市樓市炙手可熱，一邊是多地三四線城市房價暴跌，“鬼城”、“空城”屢屢出現(xiàn)。

“與前些年各地住房普遍供不應(yīng)求、市場熱銷情況不同，在區(qū)域市場持續(xù)分化的背景下，不同城市房地產(chǎn)景氣程度已出現(xiàn)較大差異。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示。

博仕后官邸營銷策劃方案

閩侯形勢3月福州市縣公布出讓16幅地塊面積1452畝

2014年3月份福州（含八縣）公布出讓16幅地塊，面積約1452畝。其中，福州市區(qū)公布出讓0幅地塊；八縣公布出讓16幅地塊，面積1452畝。區(qū)域時間面積（畝）地塊（幅）閩侯3月31日-4月11日2001閩侯形勢3月福州市縣公布出讓16幅4月6日福州五城區(qū)住宅成交45套

閩侯成交31套

2014年4月6日福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約商品房共171套，其中福州五城區(qū)簽約總成99套，閩侯縣成交72套。福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約商品房總成交面積共計12504.62㎡，其中福州五城區(qū)簽約成交面積7156.53㎡，閩侯縣成交面積5348.09㎡。4月6日福州五城區(qū)住2014年4月6日福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約住宅套數(shù)共計76套，其中福州五城區(qū)住宅成交量45套，閩侯縣住宅成交31套，福州樓市五城區(qū)及閩侯縣簽約住宅面積8892.38㎡，福州五城區(qū)住宅成交面5137.49㎡，閩侯縣住宅成交面積3754.89㎡博仕后官邸營銷策劃方案各個城區(qū)及閩侯縣可售商品住宅信息如下：各個城區(qū)及閩侯縣可售商品住宅信息如下：其中住宅簽約具體情況如下表其中住宅簽約具體情況如下表

以下為4月6日福州各個城區(qū)及閩侯縣住宅成交面積和成交量的比例圖

以下為4月6日福州各個城區(qū)及閩侯縣住宅博仕后官邸營銷策劃方案二、博仕后官邸項目介紹二、博仕后官邸項目介紹博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案項目簡介

博仕后官邸項目是位于烏龍江西面，坐落于福州市最大、最成熟的大學(xué)城別墅板城，是個集旅游、休閑、度假、商業(yè)、文體中心于一體，是個沒有工業(yè)污染的生態(tài)居住區(qū)。項目占地137畝，規(guī)劃建筑面積約37萬平方米，是由16幢33層瞰江高層住宅及1幢9班幼兒園組成的大中型高品質(zhì)社區(qū)項目簡介

占地面積:91333平方米

建筑面積:370000平方米

開工時間:2013-03-01竣工時間:2015-06-01

開發(fā)商:福建閩城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商:福州市新印象房地產(chǎn)營銷策劃有限公司投資商:福州深深房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進度:主體建設(shè)中(2014-03-26)產(chǎn)權(quán)年限:70年戶數(shù):總戶數(shù)3280戶

當期戶數(shù)3280戶占地面積:91333平方米

福州深深房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1999年8月成立，注冊資金壹億元人民幣，是一家專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的有限責任公司。公司擁有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

本公司有著一個高素質(zhì)、年輕化的領(lǐng)導(dǎo)層，平均年齡38歲，董事長周捷先生，有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理經(jīng)驗。同時對建安、企管也有著豐富的專業(yè)技術(shù)知識。公司現(xiàn)有員工40余人，其中大學(xué)以上學(xué)歷19人，占全體員工的67％，擁有中高級以上技術(shù)職稱的員工29人，占全體技術(shù)人員的89％。人力資源優(yōu)勢在同行擁有較為明顯的優(yōu)勢。福州深深房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1999年8月成立，注冊資金壹億公司實行先進的全方位外企管理模式，嚴謹、務(wù)實、積極、高效。深深地產(chǎn)堅持走“務(wù)實求發(fā)展、誠信創(chuàng)品牌”的品牌開發(fā)路線。公司先后榮獲“2003年中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)重點推介單位”、“福建市場完善服務(wù)信譽優(yōu)質(zhì)企業(yè)”以及由福建省質(zhì)量協(xié)會授予《2007福建省實施卓越績效模式“先進企業(yè)”》等稱號。深深地產(chǎn)成立至今十余年，一直秉承“為廣大中產(chǎn)階層打造質(zhì)優(yōu)價廉的理想居所”的開發(fā)理念，已先后連續(xù)開發(fā)了“深深緣”、“博仕后家園”、“博仕后緣墅”、“博仕后家園B區(qū)”和已動工的“博仕后世家”等。福州深深房地產(chǎn)開發(fā)公司將秉承“誠信、務(wù)實、高效”的企業(yè)精神，穩(wěn)步跨越一個又一個新目標，為企業(yè)創(chuàng)效益、為社會作貢獻。

公司實行先進的全方位外企管理模式，嚴謹、務(wù)實、積極、高效。深基本信息物業(yè)類別住宅、住宅項目特色景觀居所

建筑類別板樓塔樓高層裝修狀況毛坯,公共部分精裝修

環(huán)線位置三環(huán)以外所屬商圈

上街容積率3.30綠化率40%開盤時間2014年3月29日65-120㎡戶型開盤交房時間預(yù)計2016年物業(yè)費1.60元/平方米·月物業(yè)公司天之驕物業(yè)公司

開發(fā)商福建閩城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)售許可證2013125售樓地址閩侯上街國賓大道2號博仕后官邸售樓部物業(yè)地址閩侯縣上街國賓大道2號閩都大莊園南面，大洋鷺洲北面交通狀況小區(qū)南側(cè)近接地鐵二號線，北面近接三環(huán)路已通車，洪塘橋要擴建成雙向六車道，公交路線博仕后官邸房價均價10800元/平方米基本信息物業(yè)類別住宅、住宅項目特色景觀居所建筑類別板項目配套中小學(xué)：福州實驗小學(xué)分校，上街中心小學(xué)、金橋私立學(xué)校、福州一中幼兒園：小區(qū)內(nèi)有配一所9班幼兒園綜合商場：博仕后時代購物廣場、永輝超市、永嘉購物廣場、博仕后公館金融一條街醫(yī)院：上街紅十字醫(yī)院、醫(yī)科大學(xué)附屬第三醫(yī)院、國醫(yī)堂、上街衛(wèi)生院、空軍醫(yī)院郵局：上街郵政局銀行：中行、農(nóng)行、工行、建行、農(nóng)商銀行、郵政儲蓄老人休閑廣場，兒童樂園，觀景區(qū)項目配套交通狀況小區(qū)南側(cè)近接地鐵二號線，北面近接三環(huán)路已通車，洪塘橋要擴建成雙向六車道，公交路線有公交路線有55路、39路、506路、510路、150路、168路到余盛站下車樓層狀況小區(qū)規(guī)劃16幢33層瞰江高層住宅及1幢9班幼兒園組成的大中型高品質(zhì)社區(qū)交通狀況三、競爭分析三、競爭分析競爭樓盤比較競爭樓盤比較博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博仕后官邸營銷策劃方案博士后官邸swot分分析博士后官邸swot分分析

SWOT分析法1、景色：

1、烏龍江畔，醉美一線江景

2、小區(qū)園林設(shè)計精美2、價格：均價相對福州市區(qū)偏低，有利于中低收入者的購買等。3、朝向：坐北朝南，南北通透（直線原理）、采光通風好4、多層、高層住宅：采光、空氣張之亮、噪音小建筑面積的最高利用率減少占地面積——Strength（優(yōu)勢）SWOT分析法1、景色：——5、戶型：主推精裝兩房、創(chuàng)新三房和闊綽三房，格局現(xiàn)代化。6、智能化住宅：甲級，安全保安系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)、環(huán)境控制系統(tǒng)。7、綠化率：

40%落到實處（綠地率和綠化率的區(qū)別）8、陽臺：面積大（算法），有利觀景。5、戶型：9、電梯：分布合理，8戶4梯。10、廚房：封閉性（油煙）11、臥室：符合合理面積的13-14平方米，私密性強、安靜、通風12、結(jié)構(gòu)：板式結(jié)構(gòu)現(xiàn)代，過時慢。9、電梯：分布合理，8戶4梯。

weakness(弱勢）1、開發(fā)商實力偏弱，產(chǎn)業(yè)鏈比較單一。2、屬于居住房地產(chǎn)，小區(qū)配套不夠齊全，小區(qū)沒有大型商業(yè)配套。3、公攤率大，得房率小4、小區(qū)分期開發(fā)，不利于業(yè)主的居住，環(huán)境、噪聲和治安比較亂，且分期開發(fā)產(chǎn)出的期房。5、風口地段且附近無高建筑物遮擋，風力大，受臺風影響大。

6、部分房子進深太大，不利于采光。weakness(弱

opportunity(機會）1、風景：

東靠金牛山公園，西南面向旗山風景區(qū)2、交通：

(1)、沿國賓大道東行，西客站；沿國賓大道西北向行上環(huán)城高速。

(2)、地鐵2號線：在地鐵的500M輻射范圍內(nèi)

(3)、公交：公交路線有55路、39路、506路、510路、

150路、168路。opportunit3、商區(qū)：地處城西板塊，東靠金山板塊、萬達商區(qū)、萬寶商區(qū)、東