2022年二手房行業(yè)的市場分析 受更多人的青睞

年二手房行業(yè)的市場分析受更多人的青睞從數(shù)據(jù)上看，在“3·30”樓市新政滿月之際，二手房的復蘇速度的確遠超新居。依據(jù)中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周北京二手房成交達4522套，環(huán)比前一周上漲了25.2%，為兩年來最高值。而上周新居純商品住宅成交僅為893套，環(huán)比微漲1.9%。單周二手房的成交已經(jīng)五倍于新居，增長速度也遠超新居。而二手房經(jīng)紀人也由于成交量的暴增，實現(xiàn)了收入的N級跳。

“我的房子掛在中介那里兩個星期，每天都有客戶打電話問價格。而我賣的新居項目，不但要找渠道、做宣揚，還要培訓銷售員珍惜每一個來售樓處的客戶?！蓖ㄖ輩^(qū)某在售項目的營銷負責人表示，相比之下，自己掛牌的二手房完全不愁買家，而自己操盤的新居，使了很大力氣，也難以轉(zhuǎn)變大多數(shù)客戶觀望的心態(tài)。

二手房經(jīng)紀人最高月入20萬元

“沒想到幸福來得這么猛烈?！辨溂业禺a(chǎn)中關(guān)村門店的二手房經(jīng)紀人陳曉（化名）難掩內(nèi)心的喜悅。

3月下旬到4月下旬，一個多月的時間里，陳曉就已經(jīng)成交了五單二手房，其中最近成交的兩單房源價格最高，一單成交價為1280萬元，另一單840萬元，不算底薪，光傭金的抽成，陳曉這個月就有20萬元左右的收入。

這樣的收入在2022年整整一年的時間里，都是陳曉想都不敢想的?！耙郧笆袌霾缓玫臅r候，一個月都談不成一單。”陳曉說，以前平均下來，一個月能有七八千左右的收入就不錯了。

“3·30”新政落地即將滿月，這一個月對陳曉和他的伙伴們來說，是勞碌并幸福的一個月。據(jù)鏈家地產(chǎn)相關(guān)負責人介紹，“3·30”新政后的半個月時間內(nèi)，就有多個門店的經(jīng)紀人傭金提成過20萬元。

其實，在每天奔波在二手房市場第一線的陳曉看來，二手房市場的變化，從去年“9·30”新政后就已經(jīng)漸漸顯現(xiàn)，而接下來一連串的降準、降息、二套房認定標準轉(zhuǎn)變、五改二等政策的出臺和落地，讓從事了4年多二手房中介事業(yè)的陳曉再次感受到了市場的暖意。

“跟進了那個業(yè)主半年多的時間，他始終想買房，但不是戶型不滿足，就是價格談不攏。直到新政出臺后，他擔憂房價上漲最終成交了。”談起4月成交的第一單，陳曉就像放開了話匣子，當談到成交價格最高的那單生意，陳曉解釋說，主要是由于買家有賣一套買一套的需求，由于都是在同一個小區(qū)內(nèi)置換，所以買賣都交給了陳曉幫著負責，也讓他得以賺到兩份傭金。在陳曉看來，政策走向?qū)@些高總價的二手房買賣雙方來說，起著至關(guān)重要的作用。

“業(yè)主看政策不錯，就有想提價20萬的。”陳曉說，新政之后，有賣家提出來漲價，但是作為中間人角色的他，要不斷在賣家和買家之間做工作，“讓他們之間的心理預期都達到一個平衡，漲得太多不好賣，這時候也要抓緊勸告意向買家簽約?！?/p>

新政后二手回暖增速明顯超過新居

新政后，中介員工的收入大幅提升，并非偶然現(xiàn)象，數(shù)據(jù)顯示二手房成交在新政后消失了爆發(fā)式增長。

依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查分析報告顯示，“3·30”新政之后，4月1-23日北京新居住宅共實現(xiàn)成交3869套，成交面積40.83萬平方米，相比上月同期均上漲30%。相比之下，二手市場的成交回暖表現(xiàn)得更為快速，依據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，4月1-23日北京二手住宅共實現(xiàn)成交11384套，成交面積101.12萬平方米，相比上月同期增長了62%、59%。依據(jù)鏈家地產(chǎn)的估計，4月二手房網(wǎng)簽量將有可能超過16000套。

據(jù)宇博智業(yè)市場分析認為，“3·30”新政當中，相比“二套商貸四成、二套公貸三成”這一首付成數(shù)的變化，影響更大的當屬“營業(yè)稅免征年限由5年改為2年”的規(guī)定。這直接降低了二手房的購買門檻，節(jié)約了幾萬甚至幾十萬元的交易成本。

以一套符合條件的過戶價格400萬元的房屋為例，其直接能夠節(jié)約22萬多元的營業(yè)稅，購房成本的大幅削減也直接刺激了購房需求的釋放，使得二手市場成交回暖速度遠遠領(lǐng)先于新居市場。

價格更低位置更好讓二手房受青睞

除了政策對于二手房的利好外，同一區(qū)域二手房價格更低，位置更好的優(yōu)勢，也讓二手房的復蘇遙遙領(lǐng)先于新居。

黃先生始終想在奧林匹克森林公園四周買一套大戶型的房子。但在土地稀缺和面臨高地價、高成本壓力的背景下，可供黃先生選擇的新居并不多。只有奧森公園北邊的紫御華府一個新居項目?！皟r格對我來說太高了，單價超過8萬元/平方米，戶型還都是300平方米以上，一套下來至少2000多萬。”黃先生對北青報記者表示，他隨后又看了周邊多個二手房社區(qū)，同樣主打大戶型平層的二手房倚林佳園，均價約為6萬-7萬元/平方米。即便是最貴的疊墅房源，也不過1000多萬，而且距離奧森公園更近。

最終，黃先生選擇買下了一套疊墅，他認為不僅是成本更低，即買即住也是他選擇二手房的另一個重要緣由。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，二手房與新居相比，二手房更低的價格、更好的位置，使其成為購房人的優(yōu)先選擇。間續(xù)出臺的利好政策使得二手房買房人購房遲疑度進一步降低，二手房房源成交周期也有所縮減。

二手房成交均價開頭上漲

在業(yè)內(nèi)看來，二手房成交量增長的勢頭還將連續(xù)。這也為二手房業(yè)主添加了漲價的動力?！百I的人多了漲價就有動力了，而且漲價已經(jīng)成了一種普遍的行為。”思源經(jīng)紀、房通網(wǎng)科技副總裁楊皓介紹道。

其實這一觀點已經(jīng)可以找到數(shù)據(jù)來佐證。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，4月二手房價格消失了上漲，環(huán)比3月同期上漲1.6%。尤其是學區(qū)房部分。李巧玲也表示，隨著學區(qū)房成交旺季的來臨，市重點和區(qū)重點學區(qū)房價格分別較上周上漲4.5和5.8個百分點，漲幅超過全市平均水平。

“二季度北京二手房購房需求仍會連續(xù)上揚。”業(yè)內(nèi)人士分析，降準后銀行流淌性上升，北京二套房首付比例連續(xù)下調(diào)的落實范圍有望增加，首套利率優(yōu)待也可能連續(xù)放寬，這些都將刺激改善性購房需求的提前釋放，將來二手房市場成交會連續(xù)升溫。

開發(fā)商

詳解新居賣不過二手房之謎

“3·30”新政以及降準等利好一度讓開發(fā)商興奮不已。但事實卻證明，真正的買家大多都撲向了二手房市場，對價格已然進行回調(diào)的新盤并不買賬。眼下，讓開發(fā)商糾結(jié)的是，他們既盼望二手房賣得火爆，能夠讓一批賣房的業(yè)主手里有了錢進行改善，重新進入購買新盤；另一個擔憂，賣完舊房的人們會不會將大把的現(xiàn)金投入股市、基金、信托甚至海外資產(chǎn)配置等新投資方向。

北京灣副總張磊在接受記者采訪時表示，在他看來，目前新居不受待見緣由有幾個。

首先，新居交房晚，往往要兩年時間。而隨著居住改善型業(yè)主許多都面臨子女就學等狀況，盡早入住成熟的社區(qū)，享受已經(jīng)成熟的配套是當務之急。而新盤兩年后入住還要面臨著裝修、等待配套成熟等因素，二者比較還是二手房劃算。

其次，二手房活躍區(qū)域大都在城市核心區(qū)或者五環(huán)以內(nèi)，而新盤大多在五環(huán)以外以及郊區(qū)縣。隨著城市土地的不斷升溫，核心區(qū)土地已經(jīng)所剩無幾，新盤大多在五六環(huán)以外以及郊區(qū)縣，而且供應量大，將來很可能要好幾年生活在一個大工地內(nèi)。而城區(qū)二手房地段、交通、配套都是現(xiàn)成的。

第三，同一社區(qū)內(nèi)，一二手房的價差會讓買房人當時覺得二手房物超所值。目前，許多大盤新居未賣，二手房卻特別活躍。如亞奧某大型社區(qū)，新盤賣60000元/平方米，而去年入住的二手房則賣52000元至55000元/平方米，而且享受的