山東濰坊西部泰華城項(xiàng)目裙樓商業(yè)及塔樓可行性方案課件

西部泰華城項(xiàng)目裙樓商業(yè)及塔樓部分可行性論證方案2010年2月2009中國(guó)華南房地產(chǎn)策劃代理公司品牌TOP10（品牌價(jià)值2.48億）謹(jǐn)呈：山東世紀(jì)泰華集團(tuán)2010年2月2009中國(guó)華南房地產(chǎn)策劃代理公司品牌TOP1弱勢(shì)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與成熟區(qū)域的開(kāi)發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234愿景與目標(biāo)現(xiàn)狀剖析核心問(wèn)題構(gòu)建解決策略弱勢(shì)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與成熟區(qū)域的開(kāi)發(fā)有何區(qū)別？目錄

con項(xiàng)目綜合體發(fā)展愿景對(duì)于企業(yè)：打造泰華綜合體樣板鞏固泰華在濰坊綜合體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的地位形成可以復(fù)制的綜合體開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)模式對(duì)于城市：締造濰城區(qū)域核心、濰坊商業(yè)次中心打造濰城對(duì)外展示的窗口和名片提升濰城城市功能和城市形象對(duì)于項(xiàng)目：成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目綜合體發(fā)展愿景對(duì)于企業(yè)：保證項(xiàng)目的絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功！終極目標(biāo)現(xiàn)實(shí)目標(biāo)1、整體快速銷(xiāo)售，以回現(xiàn)為第一目標(biāo)2、在住宅迅速出貨，確保資金安全的情況下，3層商業(yè)裙樓、27層塔樓、2條商業(yè)街實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大化開(kāi)發(fā)收益保證項(xiàng)目的絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功！終極目標(biāo)現(xiàn)實(shí)目標(biāo)1、整體快速弱勢(shì)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與成熟區(qū)域的開(kāi)發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234明確愿景與目標(biāo)現(xiàn)狀剖析核心問(wèn)題構(gòu)建解決策略弱勢(shì)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與成熟區(qū)域的開(kāi)發(fā)有何區(qū)別？目錄

con

——項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。周邊的交通系統(tǒng)能夠?yàn)轫?xiàng)目的商業(yè)帶來(lái)一定的人流。

——周邊教育設(shè)施較完善，但是商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施匱乏，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)中心提供了先決條件。

——項(xiàng)目地塊整體居住條件良好，局部區(qū)域容易受到沿街商業(yè)和道路交通噪音的影響。交通條件良好生活配套匱乏城市近郊綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目界定——項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。周邊的交通系統(tǒng)能夠?yàn)轫?xiàng)目的弱勢(shì)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與成熟區(qū)域的開(kāi)發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234明確愿景與目標(biāo)現(xiàn)狀剖析核心問(wèn)題構(gòu)建解決策略弱勢(shì)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與成熟區(qū)域的開(kāi)發(fā)有何區(qū)別？目錄

con客戶要求要保證項(xiàng)目的絕對(duì)成功項(xiàng)目的酒店物業(yè)不用考慮產(chǎn)品的調(diào)整以利于項(xiàng)目銷(xiāo)售為首要準(zhǔn)則希望項(xiàng)目樹(shù)立濰坊綜合體項(xiàng)目操作的典范約束條件住宅、商業(yè)裙樓及塔樓的外立面目前已經(jīng)確定，只考慮內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整企業(yè)背景泰華城是世紀(jì)泰華集團(tuán)在濰城區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，且為含住宅、酒店、商業(yè)等多種物業(yè)的綜合體項(xiàng)目?？蛻粢?、約束條件、企業(yè)背景客戶要求要保證項(xiàng)目的絕對(duì)成功約束條件住宅、商業(yè)裙樓及塔三層商業(yè)裙樓的定位？針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀，商業(yè)裙樓的發(fā)展方向？核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題分解本次報(bào)告涉及的三個(gè)核心問(wèn)題及分解如下濰坊市場(chǎng)存在哪些商業(yè)機(jī)會(huì)？沿東風(fēng)街的住宅底商和項(xiàng)目中部的南北商業(yè)街適合做什么？東風(fēng)街住宅底商適合的定位？項(xiàng)目中部南北商業(yè)街適合的定位？東風(fēng)街住宅底商及商業(yè)街的產(chǎn)品建議？項(xiàng)目27層塔樓部分適宜做什么產(chǎn)品？是否適合做公寓產(chǎn)品？是否適合做寫(xiě)字樓產(chǎn)品?現(xiàn)有產(chǎn)品如何調(diào)整才能適應(yīng)快速銷(xiāo)售的要求？三層商業(yè)裙樓的定位？針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀，商業(yè)裙樓的發(fā)展方弱勢(shì)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與成熟區(qū)域的開(kāi)發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234明確愿景與目標(biāo)現(xiàn)狀剖析核心問(wèn)題構(gòu)建解決策略弱勢(shì)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與成熟區(qū)域的開(kāi)發(fā)有何區(qū)別？目錄

con解決核心問(wèn)題1項(xiàng)目三層商業(yè)裙樓部分除大賣(mài)場(chǎng)外如何定位，產(chǎn)品如何規(guī)劃？解決核心問(wèn)題1三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項(xiàng)目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定裙樓商業(yè)市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項(xiàng)目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析濰坊目前存在的兩大商圈，老中百商圈和新華路商業(yè)帶商圈。老中百商圈一個(gè)是傳統(tǒng)的市級(jí)商業(yè)中心，輻射范圍涵蓋市區(qū)大部分地區(qū)；新興的新華路商圈目前來(lái)看主要服務(wù)范圍在奎文及高新區(qū)，主要位于新華路兩側(cè)區(qū)域。濰坊其他區(qū)域尚未有集中的商業(yè)中心，部分地區(qū)的商業(yè)僅僅為社區(qū)商業(yè)。城市西部暫無(wú)較集中的商業(yè)物業(yè)聚集地。老中百商圈？濰坊目前存在的兩大商圈，老中百商圈和新華路商業(yè)帶商圈。城市西部暫無(wú)較集中的商業(yè)物業(yè)聚集地。濰坊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析濰坊目前存在的兩大商圈，老中百商圈和新華濰坊在售商業(yè)項(xiàng)目分析選取標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目周邊無(wú)大型商業(yè)項(xiàng)目，因此選取魯發(fā)名城的社區(qū)商業(yè)配套及奎文區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行比較分析。魯發(fā)名城中亞商貿(mào)城新天地購(gòu)物廣場(chǎng)萬(wàn)興隆廣場(chǎng)V1廣場(chǎng)五道廟商業(yè)街濰坊在售商業(yè)項(xiàng)目分析選取標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目周邊無(wú)大型商業(yè)項(xiàng)目，因此選濰坊在售商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總建面商業(yè)性質(zhì)商業(yè)總建面面積劃分商鋪規(guī)劃新天地購(gòu)物廣場(chǎng)18萬(wàn)平方米

高層住宅底商5萬(wàn)平米

單店建筑面積150平米左右三層，單層16670平米左右。一層層高4.2米，二、三層4.8米萬(wàn)興隆廣場(chǎng)7萬(wàn)平方米高層住宅底商4萬(wàn)平米單店以39平米的沿街底商為主；中央廣場(chǎng)約909平米沿街三層V1廣場(chǎng)8萬(wàn)平方米純商業(yè)8萬(wàn)平米地下一層內(nèi)街15-20平米單鋪地下一層56000平米；畔船型近1500平米中亞商貿(mào)城13萬(wàn)平方米高層公寓商業(yè)6萬(wàn)平米單店建面103平米地上三層，地下一層魯發(fā)名城近100萬(wàn)平方米社區(qū)配套，底商和沿街商業(yè)4萬(wàn)平米30-70平米層高4.2米五道廟商業(yè)街70萬(wàn)平米商業(yè)街40萬(wàn)平米未定未定濰坊在售大型商業(yè)市場(chǎng)多是與住宅搭配銷(xiāo)售，以底商形式出現(xiàn)；單鋪面積主要為100—200㎡；社區(qū)配套型商鋪功能僅為滿足社區(qū)內(nèi)需求，多為單層面積在30—70㎡左右的小型商鋪。濰坊在售商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總建面商業(yè)性質(zhì)商業(yè)總建面面積濰坊在售商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱銷(xiāo)售價(jià)格租金銷(xiāo)售率經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)新天地購(gòu)物廣場(chǎng)一層28800，二、三層10000-14000.三層連賣(mài)均價(jià)16000未定70%一層化妝品、服裝、皮具、皮鞋等；二層服裝、婚紗影樓等，三層書(shū)店、健身俱樂(lè)部等萬(wàn)興隆廣場(chǎng)外街三層連賣(mài)均價(jià)8000-10000；內(nèi)街一層7000-8000，二層4000-5000，三層3000未定70%民俗古玩工藝品為主，另有文化、電子產(chǎn)品，餐飲休閑等V1廣場(chǎng)-F1均價(jià)近2萬(wàn)/平米，沿河23000-24000元/平米，河畔船型6萬(wàn)/平米——地下一層50%沿河商業(yè)剩余30套地下一層：餐飲、娛樂(lè)；沿河商業(yè)餐飲、娛樂(lè)；河畔船型：蘇荷酒吧中亞商貿(mào)城一層2萬(wàn)/平方米，二三層7000/平方米沿街8-9萬(wàn)/㎡·年70%商業(yè)物流中心、服裝、家紡、皮具等魯發(fā)名城不低于6000-7000元/㎡1.6元/㎡·天未開(kāi)售以社區(qū)配套為主五道廟商業(yè)街尚未開(kāi)售在售項(xiàng)目多集中在中百商圈，已推出項(xiàng)目銷(xiāo)售率多為70%。濰坊在售商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱銷(xiāo)售價(jià)格租金銷(xiāo)售率經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)新天地項(xiàng)目周邊商業(yè)分析街名主要業(yè)態(tài)店面面積開(kāi)間、進(jìn)深租金范圍福壽西街服裝、餐飲、五金家居、美容美發(fā)、旅館等社區(qū)服務(wù)及小規(guī)模商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)街南沿街2層商業(yè)：一樓40㎡左右，二樓60-70㎡；街北沿街1層商業(yè)，營(yíng)業(yè)面積15㎡。開(kāi)間.約3-4米進(jìn)深約10-12米街南沿街2層商業(yè)：一樓1.16元/㎡/天，二樓0.16-1.2元/㎡/天；街北沿街1.6元/㎡/天

東風(fēng)西街金融、服裝、餐飲、美容美發(fā)、藥店、小超市等社區(qū)服務(wù)配套商業(yè)沿街以經(jīng)營(yíng)面積40-50㎡的小店居多。多是一層臨街底商。開(kāi)間約3-4米，進(jìn)深約12-15米一樓沿街底商價(jià)格約1.5-2.0元/㎡/天勝利西街建材、服裝、醫(yī)療、器材小商店等底商項(xiàng)目?jī)蓪蛹s90㎡

開(kāi)間約3-4米進(jìn)深約10-12米勝利西街住宅底商價(jià)格約在2.2-2.7元/㎡/天項(xiàng)目周邊商業(yè)主要集中在福壽西街、東風(fēng)西街及勝利西街沿線；一層臨街鋪面租金多在1.6元/平米/天—2.4元/平米/天之間。項(xiàng)目周邊商業(yè)分析街名主要業(yè)態(tài)店面面積開(kāi)間、進(jìn)深租金范圍福壽西商業(yè)小結(jié)濰坊市商業(yè)中心依然以中百商圈為主，東部逐漸形成次商業(yè)中心，西部尚無(wú)聚集商業(yè)出現(xiàn)，尤其無(wú)中大型商業(yè)市場(chǎng)配套；濰坊在售大型商業(yè)市場(chǎng)多是與住宅搭配銷(xiāo)售，以底商形式出現(xiàn)。單鋪面積主要100—200㎡；社區(qū)配套型商鋪功能僅為滿足社區(qū)內(nèi)需求，多為單層面積在30—70㎡左右的小型商鋪；濰城區(qū)商業(yè)目前主要集中在福壽西街、東風(fēng)西街及勝利西街沿線；項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍較差，商業(yè)較少。稍近的東方西街、安順街附近，沿街一層商業(yè)租金在1.6-2.4元/平米·天。商業(yè)小結(jié)濰坊市商業(yè)中心依然以中百商圈為主，東部逐漸形成次商業(yè)三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項(xiàng)目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定裙樓商業(yè)市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項(xiàng)目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布圖按照濰坊現(xiàn)有市場(chǎng)狀況，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分為家居建材市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、輕紡市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等6大類(lèi)。豪德專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)新紀(jì)元建材市場(chǎng)溫州小商品批發(fā)市場(chǎng)廣豐家具市場(chǎng)千和家具市場(chǎng)茶葉市場(chǎng)輕紡城中百益家園華都家具市場(chǎng)銀座家居市場(chǎng)紅星美凱龍家居市場(chǎng)百老匯家居市場(chǎng)汽配城未開(kāi)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)市場(chǎng)濰坊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布圖按照濰坊現(xiàn)有市場(chǎng)狀況，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分為家居建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析——家居市場(chǎng)現(xiàn)有家居市場(chǎng)多為中檔，大而全模式，產(chǎn)品線嚴(yán)重重合，致使經(jīng)營(yíng)狀況普遍一般地址：健康街與和平路交叉口向東100米規(guī)模：約2萬(wàn)平米；檔次：中高檔。租金：1—1.5元/平米/天經(jīng)營(yíng)狀況：濰坊首家推出夜間購(gòu)物的家居市場(chǎng)，但是經(jīng)營(yíng)狀況一般主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：板式家具、紅木家具、兒童套房、歐式家具及辦公家具等千和家居位于健康街與會(huì)線路交叉口東北總建筑面積12萬(wàn)平米，內(nèi)部分為巨藏廳、攔金區(qū)、寶緣區(qū)、商務(wù)大廈四部分。以經(jīng)營(yíng)中高檔家居用品為主，經(jīng)營(yíng)狀況一般。目前租金范圍在0.6-1.0元/天/平米。鋪位空置率較多。華都家居百老匯家世界位于寒亭區(qū)，濟(jì)青高速公路入口處占地面積600畝，總建筑面積約60萬(wàn)平米。主要以經(jīng)營(yíng)家居用品的一站式購(gòu)物中心。整體包含交易區(qū)、辦公區(qū)、物流區(qū)、餐飲娛樂(lè)區(qū)四個(gè)大的功能分區(qū)。經(jīng)營(yíng)狀況良好。中百益家園位于濰坊勝利東街與坊央路交叉路口共兩層，總建筑面積約3.1萬(wàn)平米，采用超市模式經(jīng)營(yíng)。主要經(jīng)營(yíng)家居用品、建材、裝飾用品。采用“建材超市+裝潢中心”的經(jīng)營(yíng)模式。經(jīng)營(yíng)狀況良好，為目前濰坊市民家裝建材選購(gòu)的首要場(chǎng)所。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析——家居市場(chǎng)現(xiàn)有家居市場(chǎng)多為中檔，大而全模式，產(chǎn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析——家具市場(chǎng)、輕紡市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)家具市場(chǎng)：規(guī)模，約5萬(wàn)平米；租金，1.5-2元/平米/天。輕紡市場(chǎng)：規(guī)模，約30萬(wàn)平米；租金，1.3-1.7元/平米/天茶葉市場(chǎng)：規(guī)模，約2萬(wàn)平米；租金，1.5-2元/平米/天。地址：青年路與勝利西街交叉口規(guī)模：約5萬(wàn)平米經(jīng)營(yíng)狀況：位于市區(qū)最繁華地帶，整體經(jīng)營(yíng)狀況較好。租金：1.5-2元/天/平米主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：百貨、小商品、服裝、鞋帽、音像用品、通訊器材等廣豐家具城星河國(guó)際輕紡城位于健康街和四平路交叉口。以紡織行業(yè)為主，項(xiàng)目整體包含住宅、商業(yè)、酒店、辦公等物業(yè)?？偵虡I(yè)面積30萬(wàn)平米。商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格:一層7000元/㎡；二層6000元/㎡；三層4000元/㎡。茶葉市場(chǎng)地址：青年路規(guī)模：約2萬(wàn)平米經(jīng)營(yíng)狀況：山東最大規(guī)模的茶葉市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。租金：1.5-2元/平米主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：茶葉零售、批發(fā)、各種精品茶具等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析——家具市場(chǎng)、輕紡市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)家具市場(chǎng)：規(guī)模，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析——豪德建材市場(chǎng)種類(lèi)全，檔次低，經(jīng)營(yíng)狀況良好訪談對(duì)象：（建材市場(chǎng)）陳先生觀點(diǎn)一：認(rèn)為本項(xiàng)目相對(duì)于豪德建材市場(chǎng)具有一定的區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)，如果做建材市場(chǎng)對(duì)于豪德的客戶會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。觀點(diǎn)二：在建材方面認(rèn)為本項(xiàng)目適合做建材類(lèi)的精品店，如果單鋪出售會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)，需求面積在100-200平米左右。地址：濰坊市濰城區(qū)東風(fēng)西街豪德貿(mào)易廣場(chǎng)

規(guī)模：約2萬(wàn)平米經(jīng)營(yíng)狀況：整體規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類(lèi)型比較齊全，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)不錯(cuò)檔次：中低檔售價(jià)：10000元/平米租金：0.7-2元/平米/月主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：家居建材，五金、鋼材、土雜等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析——豪德建材市場(chǎng)種類(lèi)全，檔次低，經(jīng)營(yíng)狀況良好訪談專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析——新紀(jì)元建材市場(chǎng)市場(chǎng)底子比較雄厚，交通便利，檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況一般訪談對(duì)象：（天鴻木門(mén)）林經(jīng)理（容聲集成吊頂）張經(jīng)理觀點(diǎn)一：認(rèn)為本項(xiàng)目交通條件比較不錯(cuò)，能夠有充足的停車(chē)空間；檔次應(yīng)該有所提升；觀點(diǎn)二：目前經(jīng)營(yíng)狀況比較不錯(cuò)，店鋪面積雙層總面積約100平米，經(jīng)營(yíng)面積只有50多平米，面積偏小。需求面積在100-200之間；觀點(diǎn)三：現(xiàn)有店鋪的使用率太低，僅僅一層能夠使用，二層基本用做倉(cāng)庫(kù)或者無(wú)法使用；地址：北宮街向陽(yáng)路交叉路口（西北角）萬(wàn)家福東臨。規(guī)模：約4.5萬(wàn)平米經(jīng)營(yíng)狀況：良好檔次：中檔為主租金：0.8—1元/平米/天主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：建筑裝飾材料，家居用品，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析——新紀(jì)元建材市場(chǎng)市場(chǎng)底子比較雄厚，交通便利，檔專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析——豪德小商品城濰坊目前主要有人民路和豪德兩個(gè)小商品城，人民路小商品城即將西遷到項(xiàng)目附近，項(xiàng)目周邊將形成小商品集聚圈。訪談對(duì)象：（服裝零售）李女士觀點(diǎn)一：小商品區(qū)域性比較強(qiáng)，要有一定的規(guī)模才能產(chǎn)生效應(yīng)，現(xiàn)在的豪德市場(chǎng)剛剛開(kāi)始，將來(lái)隨著市區(qū)內(nèi)的小商品城的搬遷，未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況有可能改善。觀點(diǎn)二：小商品城整體檔次都比較低，與泰華整體定位可能會(huì)不符合，而且沒(méi)有政府的扶持，很難做出規(guī)模，不太看好很項(xiàng)目定位為小商品市場(chǎng)。觀點(diǎn)三：小商品城的業(yè)主一般居住在市區(qū)內(nèi)部，有可能將來(lái)會(huì)有購(gòu)買(mǎi)小戶型公寓的可能，但是一般不需要辦公空間。地址：濰坊市濰城區(qū)東風(fēng)西街豪德貿(mào)易廣場(chǎng)

規(guī)模：約18萬(wàn)平米經(jīng)營(yíng)狀況：受市區(qū)小商品城影響，經(jīng)營(yíng)狀況較差檔次：中低檔售價(jià)：20000元/平米主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：百貨、小商品、服裝、鞋帽、音像用品、通訊器材等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析——豪德小商品城濰坊目前主要有人民路和豪德兩個(gè)小專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——濰坊汽配城濰坊目前有四個(gè)主要的汽配市場(chǎng)，租金范圍在0.6-1.0元/天·平米，市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和。濰坊健康汽配城濰坊西英香港汽配城北王國(guó)際汽配城濰坊金寶國(guó)際汽配城主要位于健康街南側(cè)，濰州路東側(cè)范圍內(nèi)，其中金寶國(guó)際汽配城較遠(yuǎn)，在坊子區(qū)。主要經(jīng)營(yíng)汽車(chē)、汽車(chē)配件和五金零部件等，以2~4層的多層商鋪為主。形成一定規(guī)模發(fā)展各市場(chǎng)主要租金范圍在0.6-1.0元/天·平米。目前平均出租率較高。訪談一：西英香港汽配城劉經(jīng)理、健康汽配城顧經(jīng)理觀點(diǎn)一：目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，隨著人們生活水平的提高，汽車(chē)相關(guān)配件及汽車(chē)服務(wù)將會(huì)有更好的發(fā)展。觀點(diǎn)二：除了老的汽配城，近幾年又發(fā)展起來(lái)的幾個(gè)新汽配城增強(qiáng)了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。政府應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃與配置，畢竟市場(chǎng)的容量是有限的。觀點(diǎn)三：魯發(fā)名城那個(gè)位置，交通很好，特別是東風(fēng)街和寶通街往西打通以后，西邊有很大的發(fā)展?jié)摿Α５銎涫袌?chǎng)不太好，因?yàn)槠涫袌?chǎng)的發(fā)展期較長(zhǎng)。不像超市百貨一樣，建設(shè)起來(lái)只要有人就很快可以經(jīng)營(yíng)起來(lái)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——濰坊汽配城濰坊目前有四個(gè)主要的汽配市場(chǎng)，租金范圍專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)訪談訪談對(duì)象1：（耀邦家居）王經(jīng)理觀點(diǎn)一：認(rèn)為現(xiàn)在的家居市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，如果本項(xiàng)目做家居市場(chǎng)應(yīng)該有比較出名的家居品牌店的帶動(dòng)。觀點(diǎn)二：濰坊普遍的是中檔家居為主，經(jīng)營(yíng)狀況比較不錯(cuò)，高檔家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況都比較一般。訪談對(duì)象2：華都家居經(jīng)營(yíng)商趙總，益家園經(jīng)銷(xiāo)商張經(jīng)理觀點(diǎn)一：去年至今家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般，受房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有一定影響，一般滯后效應(yīng)在1~2年。觀點(diǎn)二：未來(lái)幾年大的品牌家居商場(chǎng)將逐漸進(jìn)入濰坊，對(duì)本地家居行業(yè)將產(chǎn)生強(qiáng)大影響。觀點(diǎn)三：家居市場(chǎng)相比較零售百貨類(lèi)，其位置不宜放置在市中心區(qū)域，反而更適合在偏遠(yuǎn)一些的、能夠提供大型經(jīng)營(yíng)空間的位置。訪談對(duì)象3：（家具）盧女士觀點(diǎn)一：廣豐家具有大概10年的時(shí)間了，已經(jīng)非常成熟了，地理位置以及交通狀況都比較不錯(cuò)。觀點(diǎn)二：廣豐家具的整體檔次比較偏低，針對(duì)的客戶也是比較大眾化的，所以經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)來(lái)說(shuō)還是不錯(cuò)的。觀點(diǎn)三：認(rèn)為本項(xiàng)目可以發(fā)展家具類(lèi)市場(chǎng)，但競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，本項(xiàng)目相對(duì)于其他項(xiàng)目來(lái)說(shuō)應(yīng)該有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。訪談對(duì)象4：輕紡城家紡用品店謝經(jīng)理、窗簾經(jīng)銷(xiāo)商趙經(jīng)理觀點(diǎn)一：目前來(lái)看，輕紡城規(guī)模有點(diǎn)大，現(xiàn)在仍有很多空著的鋪位，但是從另一個(gè)角度看可能也是為今后發(fā)展預(yù)留空間。觀點(diǎn)二：經(jīng)營(yíng)狀況良好，主要是一些老客戶，在這里經(jīng)營(yíng)后也因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)是濰坊最大的紡織品集中地，帶來(lái)的不少各縣市的新客戶。觀點(diǎn)三：家紡市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要一定的規(guī)模，以及行業(yè)需要聚集在一起形成一個(gè)大的市場(chǎng)生意才好做。不看好濰城區(qū)那邊再建設(shè)此類(lèi)市場(chǎng)，從招商到經(jīng)營(yíng)都容易發(fā)展。觀點(diǎn)四：如果做成精品店的形式倒是有一定可能，劃分好鋪位，形成家居及家紡用品的整體經(jīng)營(yíng)的綜合市場(chǎng)，擴(kuò)大整體市場(chǎng)客流量。訪談對(duì)象5：（茶葉）張經(jīng)理觀點(diǎn)一：茶葉市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了十幾年的歷史，已經(jīng)有一定的影響力，本身也產(chǎn)生了一定的聚集效應(yīng)。觀點(diǎn)二：目前經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好，但是整體環(huán)境及檔次偏低，不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。觀點(diǎn)三：在西部泰華城再建立茶葉市場(chǎng)很難實(shí)現(xiàn)，沒(méi)有一定的市場(chǎng)影響力很難實(shí)現(xiàn)茶葉的聚集。因此茶葉市場(chǎng)不具有可實(shí)施性。各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的被訪者普遍認(rèn)為項(xiàng)目做家居類(lèi)市場(chǎng)的成功性最大，但前提是要作出足夠的差異化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)訪談訪談對(duì)象1：（耀邦家居）王經(jīng)理訪談對(duì)象2：華都家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總結(jié)家居建材市場(chǎng)：濰坊整體家居建材市場(chǎng)以中端為主，未來(lái)隨著紅星美凱龍和銀座家居的進(jìn)入，“大而全”的家居市場(chǎng)模式競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。家具市場(chǎng)：家具市場(chǎng)各種檔次均有，發(fā)展時(shí)間比較長(zhǎng)，整體市場(chǎng)已經(jīng)較為成熟。輕紡城：現(xiàn)有的輕紡城市場(chǎng)—星河國(guó)際輕紡城能夠滿足濰坊的相關(guān)需求，目前還存在鋪位空缺的現(xiàn)象，市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展空間有限。汽配城：對(duì)于整體環(huán)境要求不高，發(fā)展需要時(shí)間也比較長(zhǎng)。茶葉市場(chǎng)：茶葉市場(chǎng)的聚集性較強(qiáng)，目前的規(guī)模已經(jīng)可以滿足市場(chǎng)需求。小商品城：搬遷后的人民路小商品城將與豪德小商品城共同形成西部小商品城商圈，綜合性小商品市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)不大。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總結(jié)三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項(xiàng)目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研濰城區(qū)主要商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定裙樓商業(yè)市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項(xiàng)目及代表性商業(yè)街調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定方向選擇市場(chǎng)現(xiàn)狀符合開(kāi)發(fā)因素不利因素對(duì)項(xiàng)目影響契合度百貨多存在于中百泰華商圈，西部缺失長(zhǎng)期收益，銷(xiāo)售的可行性差不能快速回收現(xiàn)金流居民購(gòu)買(mǎi)百貨有到市中心的習(xí)慣無(wú)法給項(xiàng)目帶來(lái)穩(wěn)定的人流，缺乏中心商圈的氛圍家居市場(chǎng)家居市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r一般；“大而全”的模式已經(jīng)成為桎梏可分割出售，回收現(xiàn)金快。也可持有部分物業(yè)，較為靈活目前中端市場(chǎng)供應(yīng)較多，競(jìng)爭(zhēng)較激烈?guī)?lái)消費(fèi)人群，一定程度可提升項(xiàng)目形象建材市場(chǎng)現(xiàn)有建材市場(chǎng)主要是豪德和新紀(jì)元，經(jīng)營(yíng)狀況良好可分割出售，回收現(xiàn)金快；距離豪德建材市場(chǎng)較近，可借勢(shì)項(xiàng)目整體規(guī)模有限，不利于形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所較雜亂，影響項(xiàng)目整體形象。汽配市場(chǎng)目前市場(chǎng)汽配市場(chǎng)較飽和可分割出售，回收現(xiàn)金快無(wú)發(fā)展基礎(chǔ)，不利于經(jīng)營(yíng)汽車(chē)維修及配件安裝會(huì)帶來(lái)相對(duì)雜亂的環(huán)境，影響項(xiàng)目形象。茶葉市場(chǎng)整體環(huán)境及檔次偏低，目前經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好可分割出售，回收現(xiàn)金快；市場(chǎng)存在空白點(diǎn)缺少發(fā)展起點(diǎn)，很難起步，且短時(shí)期內(nèi)很難形成規(guī)模及影響力。消費(fèi)者目的性明確，正常經(jīng)營(yíng)后有固定的客戶群體小商品市場(chǎng)政府規(guī)劃下，正由市區(qū)遷往豪德；豪德小商品市場(chǎng)目前經(jīng)營(yíng)一般可分割出售，回收現(xiàn)金快缺少政府支持。人民路小商品市場(chǎng)將搬遷到西部將帶來(lái)消費(fèi)人群，但整體檔次都比較低，會(huì)拉低項(xiàng)目形象★★★★★★★★★★★綜合來(lái)看，項(xiàng)目做家居市場(chǎng)的契合度最大★★裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定方向選擇市場(chǎng)現(xiàn)狀符合開(kāi)發(fā)因素不利因素對(duì)項(xiàng)裙樓發(fā)展檔次定位符合項(xiàng)目定位；市場(chǎng)存在空白點(diǎn)；可提高項(xiàng)目形象；目前市場(chǎng)上家居市場(chǎng)以中端產(chǎn)品為主，未來(lái)有定位為中端，必然會(huì)與現(xiàn)有市場(chǎng)形成近身肉搏之勢(shì)。高端中端中低端和低端裙樓部分家居市場(chǎng)檔次定位為：高端為主，輔以少量中檔品牌與項(xiàng)目商業(yè)整體形象嚴(yán)重不符，對(duì)塔樓和酒店物業(yè)也容易造成不利影響。裙樓發(fā)展檔次定位符合項(xiàng)目定位；目前市場(chǎng)上家居市場(chǎng)以中端產(chǎn)品為三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項(xiàng)目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研濰城區(qū)主要商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定裙樓商業(yè)市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項(xiàng)目及代表性商業(yè)街調(diào)研項(xiàng)目定位方向：從家居市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看：

濰坊目前的家居市場(chǎng)多為“大而全”的市場(chǎng)，而這種模式已經(jīng)隨著紅星美凱龍、銀座家居的逼近受到極大挑戰(zhàn)，市場(chǎng)前景日趨堪憂從家居市場(chǎng)的客戶訪談來(lái)看：

做家居市場(chǎng)存在一定空間，但需作出差異化才能生存。從國(guó)內(nèi)外相關(guān)案例來(lái)看：

家居市場(chǎng)在發(fā)展到一定階段，必然出現(xiàn)市場(chǎng)的細(xì)分，形成幾個(gè)大類(lèi)家居種類(lèi)的專(zhuān)門(mén)市場(chǎng)。定位關(guān)鍵詞：品牌精品差異專(zhuān)注一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分品類(lèi)項(xiàng)目定位方向：從家居市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看：從家居市場(chǎng)的客戶訪談來(lái)發(fā)展方向研判綜合分析濰坊家居行業(yè)內(nèi)細(xì)分市場(chǎng)，廚衛(wèi)及家飾行業(yè)中的發(fā)展空間較大。目前濰坊沒(méi)有比較成規(guī)模的廚衛(wèi)市場(chǎng)。隨著人們生活水平的提高，餐廚業(yè)在家居行業(yè)的比例越來(lái)越大，高端廚衛(wèi)是一個(gè)急待開(kāi)發(fā)的新市場(chǎng)。廚衛(wèi)行業(yè)有較大的發(fā)展空間。濰坊家飾商品多分布于其他家居行業(yè)市場(chǎng)內(nèi)，沒(méi)有單獨(dú)市場(chǎng)；家飾行業(yè)有發(fā)展空間，但暫時(shí)無(wú)力支撐獨(dú)立的市場(chǎng)；現(xiàn)有的輕紡城市場(chǎng)已經(jīng)基本能夠滿足濰坊的基本需求，市區(qū)唯一的輕紡市場(chǎng)—星河國(guó)際輕紡城還存在鋪位空缺的現(xiàn)象。家紡市場(chǎng)已經(jīng)飽和；目前濰坊家具市場(chǎng)各種檔次均有，發(fā)展時(shí)間比較長(zhǎng)，整體市場(chǎng)較為成熟；家具市場(chǎng)發(fā)展空間較??；家具行業(yè)家紡行業(yè)家飾行業(yè)廚衛(wèi)行業(yè)發(fā)展方向研判綜合分析濰坊家居行業(yè)內(nèi)細(xì)分市場(chǎng)，廚衛(wèi)及家飾行業(yè)中商業(yè)裙樓部分的最終市場(chǎng)定位：魯中高端廚衛(wèi)品牌旗艦

商業(yè)裙樓部分的最終市場(chǎng)定位：商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議裙樓規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)狀商業(yè)裙樓部分建筑面積約3.9萬(wàn)㎡,超市賣(mài)場(chǎng)部分約占1.0萬(wàn)㎡。裙樓規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)狀商業(yè)裙樓部分建筑面積約3.9萬(wàn)㎡,超市賣(mài)場(chǎng)部裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——一層平面一層北區(qū)東北角部分建議作為國(guó)際國(guó)內(nèi)一流品牌潔具的展銷(xiāo)區(qū)。根據(jù)對(duì)品牌主力店調(diào)研，建議鋪位面積在300-500㎡。一層南區(qū)弧形建筑由于整體沿街，展示性好，建議布置廚具潔具大型主力店，增強(qiáng)項(xiàng)目整體昭示性。根據(jù)實(shí)際招商情況進(jìn)行內(nèi)部設(shè)計(jì)。一層其他區(qū)域根據(jù)家用潔具用品展銷(xiāo)需要，建議面積劃分控制在150-200㎡。其中兩側(cè)位置品牌潔具展銷(xiāo)區(qū)家庭潔具用品展銷(xiāo)區(qū)廚具潔具品牌主力店低價(jià)值區(qū)位布置品牌主力店，吸引客流；高價(jià)值區(qū)位進(jìn)行精細(xì)劃分，獲取更高價(jià)值。裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——一層平面一層北區(qū)東北角部分建議裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——二層平面二層南側(cè)緊鄰賣(mài)場(chǎng)的外圍空間，商業(yè)價(jià)值較高，作為賣(mài)場(chǎng)附屬空間，建議持有。南區(qū)兩側(cè)布置為家用廚具的品牌店，中間為一般展銷(xiāo)區(qū)的“啞鈴型”布置形式，對(duì)客流有效吸引。根據(jù)對(duì)廚具行業(yè)調(diào)研，建議品牌店鋪位劃分為150-200㎡，一般鋪位面積在80-100㎡左右。家用廚具品牌店家用廚具品牌店廚具用品展銷(xiāo)區(qū)廚具潔具品牌主力店賣(mài)場(chǎng)外圍空間保留賣(mài)場(chǎng)外圍空間，持有高價(jià)值商業(yè)物業(yè)；南區(qū)采取“啞鈴型”的商業(yè)布局模式，有效組織客流。裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——二層平面二層南側(cè)緊鄰賣(mài)場(chǎng)的外圍裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——三層平面三層為頂層，整體商業(yè)價(jià)值較低，建議西側(cè)預(yù)留為裝飾公司的辦公區(qū)。隨著西部城區(qū)的開(kāi)發(fā)，成為裝飾業(yè)進(jìn)軍西部的重要支撐點(diǎn)。西側(cè)建議引入高檔家居飾品品牌店，形成超市模式的精品家居飾品購(gòu)物場(chǎng)所。中間中庭兩側(cè)延續(xù)廚具用品展銷(xiāo)區(qū)，建議鋪位面積在80-100㎡。引入家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)及業(yè)態(tài)，豐富業(yè)態(tài)布局的同時(shí)，提升商業(yè)物業(yè)的使用價(jià)值。家居飾品生活館廚具用品展銷(xiāo)區(qū)廚具潔具品牌主力店裝飾公司辦公區(qū)裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——三層平面三層為頂層，整體商業(yè)價(jià)F1F2F3業(yè)態(tài)整體分布圖裝飾公司辦公區(qū)（約0.1萬(wàn)㎡）廚具用品區(qū)（約0.3萬(wàn)㎡）品牌廚具潔具主力店（約0.3萬(wàn)㎡）潔具用品區(qū)（約0.6萬(wàn)㎡）超市賣(mài)場(chǎng)區(qū)（約1萬(wàn)㎡）家居飾品生活館（約0.3萬(wàn)㎡）廚具用品區(qū)（約0.3萬(wàn)㎡）F1F2F3業(yè)態(tài)整體分布圖裝飾公司廚具用品區(qū)品牌廚具潔具主力三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項(xiàng)目及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研濰城區(qū)主要商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研裙樓物業(yè)發(fā)展方向判定裙樓商業(yè)市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)項(xiàng)目及代表性商業(yè)街調(diào)研家居超市的面積分隔建議家居超市的面積分隔建議在商用物業(yè)的規(guī)劃過(guò)程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個(gè)重要步驟，商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷(xiāo)售進(jìn)度，也會(huì)影響到物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理。商鋪如何間隔須從市場(chǎng)的需求出發(fā)，從開(kāi)發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，站在商家、經(jīng)營(yíng)者和管理者的角度考慮問(wèn)題，力求能夠使商場(chǎng)商鋪的間隔更加適合市場(chǎng)的需求，適合各種商家開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他的商務(wù)活動(dòng)，這樣所開(kāi)發(fā)出來(lái)的物業(yè)才會(huì)適銷(xiāo)對(duì)路。商鋪面積區(qū)間劃分對(duì)比分析小商鋪間隔商鋪銷(xiāo)售總價(jià)降低，能適應(yīng)更多投資者購(gòu)買(mǎi)，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，迅速回籠開(kāi)發(fā)資金。商鋪小租值低，便于小商戶招商。業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)性、隨意性過(guò)大，管理機(jī)構(gòu)難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導(dǎo)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況。商鋪分散，難以引進(jìn)大型商家或知名商戶駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)以散戶經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)消費(fèi)者缺乏吸引力。小商鋪用戶以個(gè)體戶為主，商場(chǎng)整體檔次降低。大商鋪間隔適合大型商戶要求，便于引進(jìn)主力店。便于統(tǒng)一管理。大商場(chǎng)大流通格局，商場(chǎng)檔次較高。投資門(mén)檻增高，阻礙了銷(xiāo)售進(jìn)度。商鋪大，租金額則高，中小商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)成本則大，招商有難度。建議以小商鋪為主，提升銷(xiāo)售速度；局部空間引入大型主力店，增強(qiáng)品牌影響力，促進(jìn)商場(chǎng)整體招商。在商用物業(yè)的規(guī)劃過(guò)程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個(gè)重要商鋪面積區(qū)間劃分建議業(yè)態(tài)分類(lèi)總建筑面積（萬(wàn)㎡）類(lèi)型單鋪面積（㎡）比例廚具類(lèi)0.75主力店300-50040%一般商鋪80-10060%潔具類(lèi)0.75主力店150-20045%一般商鋪80-10055%家居飾品生活館0.3——————裝飾公司辦公區(qū)0.1辦公100-150——整體建議，價(jià)值較高的位置劃分為小鋪位，對(duì)面積需求較大的業(yè)態(tài)布置在上層價(jià)值較低的位置。（鋪位面積建議為各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)使用面積）商鋪面積區(qū)間劃分建議業(yè)態(tài)分類(lèi)總建筑面積類(lèi)型單鋪面積比例解決核心問(wèn)題2

沿東風(fēng)街住宅底商及項(xiàng)目中部南北向的商業(yè)街如何定位，產(chǎn)品如何規(guī)劃？解決核心問(wèn)題2東風(fēng)街住宅底商如何定位東風(fēng)街住宅底商市場(chǎng)定位項(xiàng)目中部南北向的商業(yè)街市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議東風(fēng)街住宅底商如何定位東風(fēng)街住宅底商市場(chǎng)定位項(xiàng)目自身?xiàng)l件城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。項(xiàng)目為城市綜合體，裙樓部分規(guī)劃為家居市場(chǎng)。商業(yè)街為住宅底商，與項(xiàng)目住宅區(qū)緊密相連；南臨的東風(fēng)街是市區(qū)主干道之一，展示性較好。沿東風(fēng)街住宅底商最終定位：家居品牌店項(xiàng)目前期定位項(xiàng)目整體定位以中高檔物業(yè)為主。項(xiàng)目定位考慮裙樓部分規(guī)劃家居市場(chǎng)，建議住宅南側(cè)商業(yè)街定位為家居品牌旗艦店，與裙樓三層家居市場(chǎng)相承補(bǔ)。既可借勢(shì)家居市場(chǎng)的聚集效應(yīng)，亦可作為家居市場(chǎng)的展示形象店。項(xiàng)目自身?xiàng)l件城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。沿東風(fēng)街東風(fēng)街沿街底商部分作為裙樓商業(yè)部分的延伸，沿街商鋪建議對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)的一流廚衛(wèi)品牌進(jìn)行招商，與商場(chǎng)部分進(jìn)行呼應(yīng)，形成規(guī)模聚集效應(yīng)，促進(jìn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。根據(jù)對(duì)廚衛(wèi)用品經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)研，一般一線品牌主力店使用面積在300-500㎡，目前商鋪面積，經(jīng)過(guò)打通處理后能夠滿足經(jīng)營(yíng)需求。東風(fēng)街沿街底商部分作為裙樓商業(yè)部分的延伸，沿街商鋪建議對(duì)國(guó)際東風(fēng)街住宅底商如何定位東風(fēng)街住宅底商市場(chǎng)定位項(xiàng)目中部南北向的商業(yè)街市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議東風(fēng)街住宅底商如何定位東風(fēng)街住宅底商市場(chǎng)定位到項(xiàng)目周邊生活配套商業(yè)比較缺乏，無(wú)法滿足日常生活需求。目前周邊基本無(wú)可供消費(fèi)的餐飲店。項(xiàng)目周邊有不少再建小區(qū)，未來(lái)幾年人口將急速膨脹。建議在項(xiàng)目商業(yè)部分，規(guī)劃餐飲消費(fèi)場(chǎng)所。項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目自身?xiàng)l件項(xiàng)目位于濰城區(qū)，與市中心尚有一段距離。城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。城市綜合體，內(nèi)部規(guī)劃有住宅、超市、酒店等多種物業(yè)形式。南北向獨(dú)立商業(yè)街定位為：“美食類(lèi)商街”項(xiàng)目前期定位項(xiàng)目整體定位“濰坊西部中心城市價(jià)值運(yùn)營(yíng)體”，以中高檔物業(yè)為主。項(xiàng)目定位到項(xiàng)目周邊生活配套商業(yè)比較缺乏，無(wú)法滿足日常生活需求。項(xiàng)目周呈現(xiàn)南北各地特色飲食傳承中華厚重歷史提供商業(yè)區(qū)增值功能升級(jí)本土美食品牌展示中華特色的餐飲文化定位關(guān)鍵詞成為繼大賣(mài)場(chǎng)之外的項(xiàng)目的又一人氣聚集引擎呈現(xiàn)南北各地特色飲食傳承中華厚重歷史提供商業(yè)區(qū)增值功能升級(jí)本基于項(xiàng)目本身綜合體的特質(zhì)及其對(duì)于濰城區(qū)的特殊意義，我們要站在整個(gè)城市的高度，打造在山東乃至全國(guó)都具有影響力的美食街?！褐腥A美食一條街』商業(yè)街定位美食街四大功能定位：社區(qū)餐飲配套功能、城市商務(wù)功能、美食地標(biāo)功能、城市文化載體功能川菜粵菜湘菜東北菜新疆菜…基于項(xiàng)目本身綜合體的特質(zhì)及其對(duì)于濰城區(qū)的特殊意義，我們要站在東風(fēng)街住宅底商如何定位東風(fēng)街住宅底商市場(chǎng)定位項(xiàng)目中部南北向的商業(yè)街市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議東風(fēng)街住宅底商如何定位東風(fēng)街住宅底商市場(chǎng)定位1.商圈選擇：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷(xiāo)售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車(chē)站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。而普通餐廳因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門(mén)、擋窗除外，餐廳門(mén)前須有相應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。3、租期：一般要求不得少于三年品牌餐飲店

（中高檔)選址要求（理想店面面積約200—500㎡）特色小吃店

（中高檔)選址要求（理想店面面積約30—150㎡）

1、有足夠的營(yíng)業(yè)面積和空間，使用面積平方米

2、商業(yè)中心或次中心區(qū)域，餐飲集中地區(qū)或大型居住區(qū)內(nèi)及周邊；

3、良好的可見(jiàn)性和到達(dá)性，地址方便尋找，交通便利；

4、比較規(guī)整的店面外形；

5、最好為底層，具備獨(dú)立的門(mén)位及門(mén)廳，商業(yè)大廈內(nèi)的餐飲樓層亦可；

6、有配套的廣告位,有足夠空間可放置店面宣傳燈箱廣告；

7、水電氣三通，并具備布置排污、油煙處理、空調(diào)等設(shè)備的空間，具備上水（有用水指標(biāo)300噸～500噸）、下水（符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門(mén)排放標(biāo)準(zhǔn)或能夠提供市政部門(mén)同意的排污管道接口）及相應(yīng)的用電指標(biāo)；

8、具備符合消防部門(mén)規(guī)定的防火設(shè)施。美食街經(jīng)營(yíng)客戶類(lèi)型及選址要求1.商圈選擇：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷(xiāo)售對(duì)象，一般選址美食街商鋪分割原則對(duì)原來(lái)商鋪分割方案的評(píng)判：原方案中所有的沿街商鋪和內(nèi)街商鋪的面積及分割方式全部一致，商鋪大小多元化不強(qiáng)；價(jià)值最大化：在兩條商業(yè)街交匯處及商場(chǎng)中部入口處，未來(lái)人流量最大，應(yīng)考慮布置面積較大的商鋪，提高商鋪的商業(yè)價(jià)值；業(yè)態(tài)定位：考慮到整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位為中華美食一條街，一般特色餐飲店對(duì)于需求面積較大，現(xiàn)有商鋪分割無(wú)法滿足開(kāi)設(shè)品牌大店的需求。應(yīng)考慮增大部分商鋪的面積。商業(yè)價(jià)值最大處，應(yīng)考慮布置面積較大的商鋪，方便需求面積較大的品牌餐飲店經(jīng)營(yíng)。建議將原有兩個(gè)商鋪合為一個(gè)，面積約220平米。商業(yè)價(jià)值一般的區(qū)域，如商業(yè)街的中段部分可以考慮布置面積較小的餐飲店。一般需求面積約110平米。美食街商鋪分割原則對(duì)原來(lái)商鋪分割方案的評(píng)判：原方案中所有的沿1、開(kāi)門(mén)盡量開(kāi)在一側(cè)，保留較大的櫥窗。2、統(tǒng)一招牌設(shè)計(jì)。3、2-3個(gè)門(mén)前臺(tái)階最為合適，不宜多也不宜少。4、完善的導(dǎo)視系統(tǒng)，提高商鋪尤其是位置較差商鋪的商業(yè)價(jià)值。5、專(zhuān)門(mén)為底商設(shè)計(jì)一定數(shù)量的停車(chē)位，尤其是做餐飲的商鋪，對(duì)車(chē)位的需求更比較多。6、統(tǒng)一設(shè)置上下水、高壓電及排煙設(shè)施，滿足不同商鋪的使用需求。根據(jù)商鋪利于經(jīng)營(yíng)的原則，在商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)上滿足其使用功能。美食街商鋪設(shè)計(jì)其他要求1、開(kāi)門(mén)盡量開(kāi)在一側(cè)，保留較大的櫥窗。根據(jù)商鋪利于經(jīng)營(yíng)的原解決核心問(wèn)題3基于濰坊市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研判項(xiàng)目27層塔樓部分適宜做什么產(chǎn)品？

解決核心問(wèn)題3根據(jù)塔樓目前的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)及開(kāi)發(fā)約束條件，我們重點(diǎn)研究公寓及寫(xiě)字樓物業(yè)的可行性問(wèn)題根據(jù)塔樓目前的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)及開(kāi)發(fā)約束條件，我們重點(diǎn)研究公寓及寫(xiě)字27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫(xiě)字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)27層塔樓市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定濰坊在售公寓項(xiàng)目分布情況富豪領(lǐng)域國(guó)安大廈新天地中亞商貿(mào)城聯(lián)運(yùn)首座中金國(guó)際潤(rùn)揚(yáng)新城金沙城市廣場(chǎng)萬(wàn)興隆廣場(chǎng)濰美國(guó)際金融街陽(yáng)光新巢檸檬郡【樣本數(shù)量】共13個(gè)。（樣本選取標(biāo)準(zhǔn)：濰坊市區(qū)在售公寓項(xiàng)目以及含有公寓物業(yè)的項(xiàng)目）濰坊目前在售公寓及含有公寓物業(yè)的項(xiàng)目主要分布在白浪河沿線?？煞殖山煌ū憬莸幕疖?chē)、汽車(chē)站板塊，以及經(jīng)濟(jì)繁榮、人流集中的市中心板塊。東部新華路新興商業(yè)區(qū)周?chē)袛?shù)個(gè)已銷(xiāo)售完畢的公寓小戶型項(xiàng)目，如金寶水晶公寓、五洲時(shí)代城等。目前無(wú)新項(xiàng)目。市區(qū)西部尚無(wú)公寓項(xiàng)目面市，為公寓市場(chǎng)空白處，存在一定的發(fā)展空間?；疖?chē)、汽車(chē)站市中心項(xiàng)目所在城區(qū)西部尚無(wú)公寓項(xiàng)目面市，存在發(fā)展空間。濰坊在售公寓項(xiàng)目分布情況富豪領(lǐng)域國(guó)安大廈新天地中亞商貿(mào)城聯(lián)運(yùn)中金國(guó)際：70年產(chǎn)權(quán)，4棟高層，約8萬(wàn)平米；推出2.07萬(wàn)平米，銷(xiāo)售98%。另有住宅和底商在售公寓概況及供應(yīng)量分析濰美國(guó)際中心：40年產(chǎn)權(quán)，2棟高層；約7.5萬(wàn)平米，未開(kāi)盤(pán)。另有酒店/辦公/住宅/商鋪萬(wàn)興隆廣場(chǎng)：70年產(chǎn)權(quán)，1棟高層；約1.25萬(wàn)平米，已售完。另有商鋪/住宅物業(yè)富豪領(lǐng)域：70年產(chǎn)權(quán)，1棟高層；約2萬(wàn)平米，未開(kāi)盤(pán)。另有百貨商廈/辦公物業(yè)國(guó)安大廈：40年產(chǎn)權(quán)，一棟高層；約1萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率60%。另有商場(chǎng)/辦公物業(yè)新天地購(gòu)物廣場(chǎng)：70年產(chǎn)權(quán)，高層；2.5萬(wàn)多平米，銷(xiāo)售率85%。另有商場(chǎng)/大戶型住宅金融街：40年產(chǎn)權(quán)，高層；約7.2萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率99%。另有大戶型住宅陽(yáng)光新巢：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約1.2萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率50%。另有商業(yè)/大戶型住宅金沙城市廣場(chǎng)：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約7萬(wàn)平米，近售罄。另有酒店、商業(yè)、住宅等潤(rùn)揚(yáng)新城：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約2.5萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率60%。另有住宅/商鋪/酒店中亞商貿(mào)城：70年產(chǎn)權(quán)，1棟高層，約2.7萬(wàn)平米，銷(xiāo)售98%。另有批發(fā)市場(chǎng)/寫(xiě)字樓/住宅/酒店物業(yè)聯(lián)運(yùn)首座：70年產(chǎn)權(quán)，一棟高層；約4萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率100%。另有客運(yùn)/物流/寫(xiě)字間等檸檬郡：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約2.5萬(wàn)平米，銷(xiāo)售率85%。另有底商/大戶型住宅市中心板塊火車(chē)、汽車(chē)站板塊1.534.567.5濰坊目前的公寓物業(yè)，40年商業(yè)用地性質(zhì)的項(xiàng)目?jī)H占1/4，其余3/4則為70年住宅用地性質(zhì)。在售公寓都是作為整體項(xiàng)目中的一部分，搭配住宅、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)。目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目公寓總量約49萬(wàn)平米，市場(chǎng)剩余存量約21萬(wàn)平米，主要是未開(kāi)盤(pán)的濰美國(guó)際中心和中金國(guó)際后期存量。中金國(guó)際：70年產(chǎn)權(quán)，4棟高層，約8萬(wàn)平米；推出2.07萬(wàn)公寓市場(chǎng)消化速度項(xiàng)目名稱推出量/萬(wàn)平米公寓總套數(shù)銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)時(shí)間月均銷(xiāo)售套數(shù)備注/目前月售濰美國(guó)際中心3.68750————————萬(wàn)興隆廣場(chǎng)1.25208100%09年5月30——富豪領(lǐng)域2300多套——10年2-3月————國(guó)安大廈115660%09年6月13——新天地購(gòu)物廣場(chǎng)2.5500多85%09年9月1910430-40套金沙城市廣場(chǎng)71000多99%07年年底41——潤(rùn)揚(yáng)新城2.550060%08年7月17——中金國(guó)際2.07378100%09年8月2920——中亞商貿(mào)城2.7400左右98%08年2月17——聯(lián)運(yùn)首座4890100%09年3月8930檸檬郡2.568085%09年11月14450-60套金融街7.2117699%07年年底4820-30套陽(yáng)光新巢1.227250%09年10月40由目前市場(chǎng)在售公寓的消化速度分析，公寓市場(chǎng)的年消化量30萬(wàn)多平米左右，月均銷(xiāo)售套數(shù)400-500套。平均每項(xiàng)目20-35套/月。目前市場(chǎng)公寓市場(chǎng)存量21萬(wàn)平米左右，將在未來(lái)1-2年消化。市場(chǎng)供給略小于需求，有較大的發(fā)展機(jī)遇。公寓市場(chǎng)消化速度項(xiàng)目名稱推出量/萬(wàn)平米公寓銷(xiāo)售率開(kāi)盤(pán)時(shí)間月均公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析濰坊目前在售公寓精裝修均價(jià)在3850元/平米左右。聯(lián)運(yùn)首座為簡(jiǎn)裝，其他皆為精裝。精裝主要是指廚衛(wèi)瓷磚，木地板鋪地。裝修價(jià)格在300-400元/平米左右。公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析濰坊目前在售公寓精裝修均價(jià)在3850元/平米戶型供應(yīng)情況濰美國(guó)際中心萬(wàn)興隆廣場(chǎng)富豪領(lǐng)域國(guó)安大廈新天地購(gòu)物廣場(chǎng)金融街陽(yáng)光新巢金沙城市廣場(chǎng)潤(rùn)揚(yáng)新城中金國(guó)際中亞商貿(mào)城聯(lián)運(yùn)首座檸檬郡2030405060708090100一室二室及其他公寓戶型主要是40-60平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶。戶型供應(yīng)情況濰美國(guó)際中心萬(wàn)興隆廣場(chǎng)富豪領(lǐng)域國(guó)安大廈新天地購(gòu)物在售公寓客戶情況項(xiàng)目名購(gòu)房群體市中心板塊萬(wàn)興隆廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊客戶半數(shù)以上，25-35歲購(gòu)買(mǎi)做婚房約2-3成，30-45歲改善住房購(gòu)買(mǎi)者半數(shù)以上國(guó)安大廈9成多投資者；市區(qū)常住人口為主；35-50歲購(gòu)買(mǎi)者為主；私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體商戶居多新天地購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊客戶居多，30-50歲的生意人居多；金融街整個(gè)濰坊區(qū)域、以30-40歲客戶居多，生意人居多陽(yáng)光新巢投資、自住、辦公客戶，其中自住約2成；以30-40年齡段為主火車(chē)、汽車(chē)站板塊金沙城市廣場(chǎng)個(gè)體、生意人居多，30-50歲以上客戶居多潤(rùn)揚(yáng)新城以30-40歲置業(yè)者居多中金國(guó)際團(tuán)購(gòu)8成，其他以25-30歲年輕人自住為主中亞商貿(mào)城8成以上投資，30-50歲客戶占6成左右聯(lián)運(yùn)首座8-9成投資客戶，主要是40-50歲市區(qū)人口購(gòu)買(mǎi)者，置業(yè)以個(gè)體從商者居多檸檬郡以20-30歲購(gòu)房者為主購(gòu)房者9成左右為市區(qū)常住人口；較小戶型的公寓以投資者為主，約占8-9成，置業(yè)年齡30-45歲的生意人居多；自住客戶主要是購(gòu)買(mǎi)向陽(yáng)或較大的小戶型，作為過(guò)渡房或改善房，購(gòu)房者多在25-35歲之間。另有部分中小企業(yè)購(gòu)房辦公客戶。在售公寓客戶情況項(xiàng)目名購(gòu)房群體市中心板塊萬(wàn)興隆廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊客濰坊公寓市場(chǎng)供應(yīng)小結(jié)濰坊公寓主要分布在白浪河沿岸，項(xiàng)目所在西部尚無(wú)公寓供應(yīng)。市場(chǎng)消化速度較快，目前供應(yīng)略小于需求，公寓市場(chǎng)有開(kāi)發(fā)空間。在售公寓戶型主要是40-60平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶或邊角戶。濰坊目前在售公寓精裝修均價(jià)在3850元/平米左右。聯(lián)運(yùn)首座為簡(jiǎn)裝外，其他皆為精裝。精裝主要是指廚衛(wèi)瓷磚，木地板鋪地。裝修價(jià)格在300-400元/平米左右。購(gòu)房者9成左右為市區(qū)常住人口；較小戶型的公寓以投資者為主，約占8-9成，置業(yè)年齡30-45歲的生意人居多；自住客戶主要是購(gòu)買(mǎi)向陽(yáng)或較大小戶型，作為過(guò)渡房或改善房，購(gòu)房者多在25-35歲之間。另有部分中小企業(yè)購(gòu)房辦公客戶。濰坊公寓市場(chǎng)供應(yīng)小結(jié)濰坊公寓主要分布在白浪河沿岸，項(xiàng)目所在西公寓客戶訪談分析被訪者購(gòu)買(mǎi)公寓以出租為主，達(dá)六成；自住用途占三成，而辦公用途只有一成。公寓用途被訪者者對(duì)購(gòu)買(mǎi)公寓的使用情況，總體滿意程度尚可。不滿意者主要是對(duì)公寓質(zhì)量問(wèn)題（比如：墻面地面有裂縫，裝修粗糙）、車(chē)位問(wèn)題等不滿意。使用滿意度被訪公寓業(yè)主在此買(mǎi)房的主要原因是地理位置優(yōu)越和交通便利等因素，便于生活；其中辦公商業(yè)客戶則較多考慮交通及客戶群體分布等因素。購(gòu)買(mǎi)原因被訪者對(duì)裝修的檔次和標(biāo)準(zhǔn)要求不是很高，主要是被訪者購(gòu)買(mǎi)公寓出租較多，認(rèn)為裝修標(biāo)準(zhǔn)不用太高，裝修總價(jià)在2萬(wàn)-3萬(wàn)左右即可。裝修標(biāo)準(zhǔn)訪談對(duì)象：泰華水印公寓的于文華、徐昌敬、焦學(xué)良、吳麗琴、于桂、楊麗麗、譚永春等購(gòu)房業(yè)主。公寓客戶訪談分析被訪者購(gòu)買(mǎi)公寓以出租為主，達(dá)六成；自住用途占公寓客戶對(duì)項(xiàng)目地塊意向性分析在公寓和寫(xiě)字樓兩種物業(yè)選擇上，75%的被訪者選擇公寓，認(rèn)為附近有豪德商品城，加上濰城區(qū)政府的西遷，對(duì)該地塊發(fā)展公寓市場(chǎng)提供了保障。物業(yè)選擇Text公寓寫(xiě)字樓如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公寓，在房屋質(zhì)量、戶型、價(jià)格等性價(jià)比較高，或者相關(guān)配套設(shè)施完善的情況下，八成被訪者將來(lái)有可能購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)買(mǎi)意向大部分業(yè)主認(rèn)為此地塊的公寓價(jià)格應(yīng)該比市區(qū)公寓價(jià)格低500元左右，如果價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)不出來(lái)就不會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)。公寓價(jià)格500九成被訪業(yè)主認(rèn)為公寓面積應(yīng)該在40-70㎡之間，對(duì)大面積公寓的需求相對(duì)較少。公寓面積公寓客戶對(duì)項(xiàng)目地塊意向性分析在公寓和寫(xiě)字樓兩種物業(yè)選擇上，7購(gòu)買(mǎi)公寓客戶自住多為經(jīng)濟(jì)能力較差的年輕人。項(xiàng)目的低價(jià)格將是吸引因素之一。作為小戶型住宅有一定市場(chǎng)位于城市西部區(qū)域，不具備核心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目周邊相關(guān)配套設(shè)施尚不完善項(xiàng)目建成將形成新的商業(yè)圈在價(jià)格占明顯優(yōu)勢(shì)的條件下，公寓物業(yè)有較大的市場(chǎng)可行性公寓租金和價(jià)格低于寫(xiě)字樓，對(duì)剛起步的中小企業(yè)有優(yōu)勢(shì)。對(duì)小戶型辦公有一定的替代公寓可行性分析非城市核心區(qū)域配套不完善項(xiàng)目周邊近年開(kāi)發(fā)較多樓盤(pán)，且本身規(guī)劃有住宅、商場(chǎng)、酒店等物業(yè)，其將來(lái)將形成新的商圈。項(xiàng)目屬性市場(chǎng)空間需求空間市場(chǎng)對(duì)公寓物業(yè)有需求目前濰坊公寓供給略小于需求，市場(chǎng)存在空缺；被訪公寓客戶有八成會(huì)考慮夠買(mǎi)項(xiàng)目公寓。購(gòu)買(mǎi)公寓客戶自住多為經(jīng)濟(jì)能力較差的年輕人。項(xiàng)目的低價(jià)格將是吸27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫(xiě)字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)27層塔樓市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定總體市場(chǎng)判定濰坊商務(wù)辦公市場(chǎng)正處于啟動(dòng)階段，商務(wù)公寓占據(jù)主流地位，純寫(xiě)字樓產(chǎn)品初現(xiàn)端倪萌芽階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段成熟階段

核心動(dòng)因

表現(xiàn)形式

客戶特征

產(chǎn)品特征

客戶關(guān)注

辦公需要

住宅改辦公

草創(chuàng)型企業(yè)

無(wú)

無(wú)

改善環(huán)境

住宅立項(xiàng)，商務(wù)辦公

成長(zhǎng)型中小企業(yè)

商務(wù)公寓為主，出現(xiàn)初級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品

位置

價(jià)格

交通

使用成本

追求形象

純商務(wù)形象

迅速發(fā)展，并初具規(guī)模中小企業(yè)

純寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)

位置

配套

硬件

商務(wù)氛圍

需求多元化，客戶價(jià)值多元化

純商務(wù)形象

各種類(lèi)型的企業(yè)

寫(xiě)字樓與新一代商務(wù)公寓并存

地段

服務(wù)

軟環(huán)境

健康、風(fēng)景濰坊濟(jì)南青島北京上?？傮w市場(chǎng)判定濰坊商務(wù)辦公市場(chǎng)正處于啟動(dòng)階段，商務(wù)公寓占據(jù)主流根據(jù)濰坊城市特點(diǎn)及商務(wù)辦公物業(yè)發(fā)展階段，將濰坊寫(xiě)字樓辦公區(qū)域分為老商務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)三大板塊,泰華城的位置獨(dú)立于三大商務(wù)片區(qū)之外。板塊劃分

濰坊市傳統(tǒng)地域劃分；濰坊最新城市發(fā)展規(guī)劃；寫(xiě)字樓產(chǎn)品的集中區(qū)域；寫(xiě)字樓產(chǎn)品的區(qū)域分布特點(diǎn)板塊名稱包含范圍老商務(wù)片區(qū)濰城區(qū)勝利西街與和平路犄角地帶中央商務(wù)區(qū)奎文區(qū)福壽東街、東風(fēng)東街、勝利東街圍合區(qū)域新興商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)新華路沿線周邊區(qū)域劃分依據(jù)板塊劃分根據(jù)濰坊城市特點(diǎn)及商務(wù)辦公物業(yè)發(fā)展階段，將濰坊寫(xiě)字樓辦公區(qū)域各板塊特點(diǎn)對(duì)比板塊名稱代表項(xiàng)目租金區(qū)間平均入住率（%）主要特征老商務(wù)片區(qū)

萬(wàn)基商務(wù)大廈、豐橘園大廈、圣基大廈0.7—1.2元/平米/天75.23%1、投入使用時(shí)間早，樓體內(nèi)外形象較差；2、商務(wù)配套設(shè)施缺失，智能化及物業(yè)管理水平低；3、

寫(xiě)字樓檔次較低，客群以本地中小企業(yè)為主，無(wú)外來(lái)大企業(yè)分布中央商務(wù)片區(qū)泰華大廈、金融街、東盛廣場(chǎng)、銀海恒基、聯(lián)通新大廈、中土大廈、齊力大廈、盈隆廣場(chǎng)、中友大廈1—1.7元/平米/天87.46%1、毗鄰城市商業(yè)中心及白浪河，外在條件優(yōu)越；2、多分布在城市交通干道沿線，交通方便；3、寫(xiě)字樓檔次較高，且體量大，內(nèi)部配套設(shè)施完善；4、外來(lái)大企業(yè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處在濰坊的主要聚集區(qū)；5、是城市現(xiàn)在和未來(lái)新增寫(xiě)字樓物業(yè)主要供應(yīng)區(qū)新興商務(wù)片區(qū)

金江大廈、嘉匯財(cái)富大廈、德蒙商務(wù)廣場(chǎng)、圣榮商業(yè)寫(xiě)字樓、圣榮國(guó)際商務(wù)大廈、理想國(guó)際、世貿(mào)大廈0.9—1.5元/平米/天86.49%1、位于城市發(fā)展方向，受益于政府搬遷及相關(guān)利好政策；2、既有寫(xiě)字樓物業(yè)主要依托商業(yè)新興軸線新華路分布；3、已入駐客戶以中小型的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主；4、以中檔項(xiàng)目為主，周邊配套相對(duì)缺乏濰坊市的寫(xiě)字樓多集中在中央商務(wù)區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)新興商務(wù)區(qū)片區(qū)，項(xiàng)目周邊目前沒(méi)有寫(xiě)字樓分布

受制于濰坊城市區(qū)位特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的制約，濰坊市的商務(wù)地產(chǎn)板塊格局尚處于前期發(fā)展階段，寫(xiě)字樓項(xiàng)目在全市內(nèi)均形成競(jìng)爭(zhēng)格局。

政府搬遷是新興商務(wù)區(qū)的直接成因：濰坊近兩年新開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目理想國(guó)際及即將上市的世貿(mào)大廈均位于政府附近的新興商務(wù)區(qū)內(nèi)。

項(xiàng)目所在的區(qū)域目前無(wú)寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)。

現(xiàn)有三大商務(wù)片區(qū)盡管在租金及入住率水平上略有差異，但整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。各板塊特點(diǎn)對(duì)比板塊代表租金平均入住率（%）主要特征老商務(wù)萬(wàn)板塊形成原因及在售項(xiàng)目萬(wàn)基商務(wù)大廈圣基大廈豐橘園大廈聯(lián)通新大廈中友大廈泰華大廈銀海恒基齊力大廈金融街東盛廣場(chǎng)中土大廈盈隆廣場(chǎng)德蒙商務(wù)廣場(chǎng)嘉匯財(cái)富大廈金江大廈圣榮商業(yè)寫(xiě)字樓圣榮國(guó)際商務(wù)大廈老商務(wù)區(qū)老商務(wù)區(qū)以萬(wàn)基商務(wù)大廈、豐橘園大廈等投入使用時(shí)間較早的公共樓宇為代表，區(qū)域是濰坊百貨等城市早期商業(yè)主體匯集地，在和平路和勝利西街交匯處形成濰坊最早的商務(wù)圈。本項(xiàng)目本項(xiàng)目理想國(guó)際世貿(mào)大廈發(fā)展趨勢(shì)新興商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)在市政府規(guī)劃建設(shè)的帶動(dòng)下，住宅開(kāi)發(fā)比重較大，居住環(huán)境迅速成熟。由于城市機(jī)能加速成熟，因此這一區(qū)域商用物業(yè)供應(yīng)開(kāi)始受到市場(chǎng)關(guān)注，但是由于當(dāng)前基礎(chǔ)相對(duì)較差，商用物業(yè)推廣的瓶頸仍需要一段時(shí)間予以克服。發(fā)展趨勢(shì)4800元/平米5200元/平米4200元/平米中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)是區(qū)域最為優(yōu)越，競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈的區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，還可以分出福壽東街、東風(fēng)東街、勝利東街三大條形片區(qū)，此區(qū)域依托白浪河、虞河城市景觀及商業(yè)中心優(yōu)良配套帶來(lái)的人流，是濰坊市最為成熟的商務(wù)片區(qū)，已經(jīng)形成CBD的雛形。目前在售代表性寫(xiě)字樓項(xiàng)目有三個(gè)，中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓均價(jià)在5000元/平米左右，新興商務(wù)區(qū)在售寫(xiě)字樓價(jià)格為4200元/平米板塊形成原因及在售項(xiàng)目萬(wàn)基商務(wù)大廈圣基大廈豐橘園大廈聯(lián)通新大市場(chǎng)供給量分析在售及已入駐寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)存量為9.67萬(wàn)平方米，集中在東部及中部地區(qū)項(xiàng)目名稱總建面存量（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）萬(wàn)基商務(wù)大廈0.80.12豐橘園大廈0.60.06圣基大廈0.70.21金江大廈1.280.56德蒙商務(wù)廣場(chǎng)20.34圣榮廣場(chǎng)商業(yè)寫(xiě)字樓1.120.73圣榮國(guó)際商務(wù)大廈20.55銀海恒基1.90.20中友大廈1.10.04聯(lián)通新大廈0.90.26盈隆廣場(chǎng)1.530.41泰華大廈3.50.7嘉匯財(cái)富大廈1.80.45中土大廈3.50.7齊力大廈10.11東盛廣場(chǎng)20.2金融街142.8理想國(guó)際1.91.23合計(jì)18.439.67在售及已入住項(xiàng)目市場(chǎng)供給量分析在售及已入駐寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)存量為9.67萬(wàn)平方供應(yīng)項(xiàng)目特征分析濰坊的寫(xiě)字樓使用客戶以事務(wù)所、貿(mào)易、管理咨詢、裝修裝飾行業(yè)為主，缺少大型的代表性企業(yè)。外來(lái)企業(yè)與本地企業(yè)比例約為3:7。75%的外來(lái)知名或有一定規(guī)模的企業(yè)主要集中在中央商務(wù)區(qū)客戶特征

濰坊寫(xiě)字樓使用客戶以中小企業(yè)為主，主要行業(yè)包括貿(mào)易、事務(wù)所、管理咨詢、物流、教育培訓(xùn)等

寫(xiě)字樓的使用客戶中，外來(lái)企業(yè)與濰坊本地企業(yè)的比例約為3：7

外來(lái)知名或有一定規(guī)模的企業(yè)主要集中在中央商務(wù)區(qū)的中高檔及高檔寫(xiě)字樓中，如泰華大廈、銀海恒基等供應(yīng)項(xiàng)目特征分析濰坊的寫(xiě)字樓使用客戶以事務(wù)所、貿(mào)易、管理咨詢?cè)L談—辦公企業(yè)及建材市場(chǎng)業(yè)主8成的被訪企業(yè)明確表示不會(huì)購(gòu)買(mǎi)或承租本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓物業(yè)，主要原因分別為不利于展示形象、交通不方便及商務(wù)配套不完善濰坊寫(xiě)字樓客戶辦公面積普遍偏小，員工人數(shù)多在30人以下，需求面積集中在70—150平米，以標(biāo)準(zhǔn)層1500平米為核算標(biāo)準(zhǔn)，整層購(gòu)買(mǎi)或租賃的很少

70%的現(xiàn)有寫(xiě)字樓辦公客戶均有過(guò)搬遷的記錄，搬遷原因主要有三點(diǎn)：規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)、購(gòu)買(mǎi)物業(yè)以降低成本以及為了更好的展示企業(yè)形象近8成的被訪問(wèn)業(yè)主表示在未來(lái)2—3年時(shí)間沒(méi)有搬遷的計(jì)劃，雖然表示對(duì)于現(xiàn)有的辦公物業(yè)均有一些不滿之處，但是因?yàn)樵跒H坊的生意規(guī)模一般處于一個(gè)相對(duì)恒定狀態(tài)，且對(duì)辦公品質(zhì)無(wú)太多特殊要求，故搬遷意愿不大售價(jià)、租金、商務(wù)氛圍最受客戶關(guān)注，其次是發(fā)展?jié)摿?、周邊配套及物業(yè)管理一般選擇辦公樓時(shí)會(huì)選擇相對(duì)成熟的地方，本項(xiàng)目相對(duì)比較偏遠(yuǎn)。

豪德建材的客戶對(duì)于50、60平米可商可住的公寓有需求。

8成的被訪者明確表示不會(huì)購(gòu)買(mǎi)或承租本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓物業(yè)，主要原因分別為不利于展示形象、交通不方便和配套不完善。認(rèn)為項(xiàng)目做商住性質(zhì)的公寓優(yōu)于寫(xiě)字樓物業(yè)，面積最好控制在40—80平米。對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品看法訪談對(duì)象：泓大文具辦公室主任任主任巨人電梯濰坊辦事處負(fù)責(zé)人張總濰坊精誠(chéng)聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所李主任青島中遠(yuǎn)物流張經(jīng)理國(guó)欣律師事務(wù)所蘇律師國(guó)泰旅行社耿主任豪德建材陳老板東易日盛劉總國(guó)美電器趙總…….訪談—辦公企業(yè)及建材市場(chǎng)業(yè)主8成的被訪企業(yè)明確表示不會(huì)購(gòu)買(mǎi)或訪談——寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)可濰坊寫(xiě)字樓發(fā)展前景，但普遍認(rèn)為濰坊寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì)是由西向東，做寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)區(qū)要優(yōu)于濰城區(qū)對(duì)濰坊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的看法：

純辦公物業(yè)的供應(yīng)量不多，但金融街的出現(xiàn)已經(jīng)透支了濰坊的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。目前的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況并不理想，銷(xiāo)售與競(jìng)爭(zhēng)壓力大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，價(jià)格增長(zhǎng)幅度不大；濰坊寫(xiě)字樓未來(lái)存在一定的機(jī)會(huì)，隨著城市的東擴(kuò)，這種機(jī)會(huì)將更多的出現(xiàn)在東部；

寫(xiě)字樓的使用者多為中小企業(yè)，比如外貿(mào)、辦事處、咨詢企業(yè)占到東盛的50%,自用者約占85%,整層購(gòu)買(mǎi)的大客戶極少；目前濰坊市場(chǎng)在售純寫(xiě)字樓較少；寫(xiě)字樓客戶中小企業(yè)為主；投資客較少，自用者約95%；

80%的企業(yè)為本地企業(yè)，外地的多是租用客戶；

公寓物業(yè)分流了70%的中小企業(yè)用戶業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓在后期銷(xiāo)售將會(huì)遇到較大阻力，包括項(xiàng)目目前的區(qū)位、交通、商務(wù)配套等不建議做寫(xiě)字樓，認(rèn)為公寓與寫(xiě)字樓相比，公寓的需求人群比較泛，更傾向于公寓。對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品看法訪談對(duì)象：理想國(guó)際銷(xiāo)售經(jīng)理：——趙經(jīng)理金融街置業(yè)顧問(wèn)：——韓小姐東盛廣場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理：——鐘經(jīng)理丹桂里策劃經(jīng)理：——李經(jīng)理玫瑰園銷(xiāo)售經(jīng)理：——張經(jīng)理世貿(mào)大廈項(xiàng)目經(jīng)理——王經(jīng)理……訪談——寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)可濰坊寫(xiě)字樓發(fā)展前景，但普遍認(rèn)為濰坊辦公物業(yè)發(fā)展啟動(dòng)階段城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)法提供有效需求現(xiàn)狀客戶承受租金較低濰坊市特別是濰城區(qū)目前能夠承受的寫(xiě)字樓租金較低，對(duì)辦公地點(diǎn)的形象與配套服務(wù)要求還不高。第三產(chǎn)業(yè)特別是服務(wù)業(yè)是產(chǎn)生寫(xiě)字樓的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，但濰坊市第三產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展緩慢，產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)法提供有效辦公需求。濰坊目前的辦公物業(yè)發(fā)展處于啟動(dòng)階段，辦公物業(yè)集中在東部和中部，商務(wù)公寓對(duì)純寫(xiě)字樓的替代性大不支持辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)市場(chǎng)判定鑒于濰坊、濰城區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及寫(xiě)字樓目前市場(chǎng)的發(fā)展階段，不建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大無(wú)法保證成功寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，且濰城目前市場(chǎng)狀況并不支持寫(xiě)字樓物業(yè)的銷(xiāo)售。市場(chǎng)空間開(kāi)發(fā)目標(biāo)寫(xiě)字樓評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)——區(qū)位+地段優(yōu)勢(shì)商貿(mào)發(fā)達(dá)，商務(wù)辦公氛圍濃厚交通便利，停車(chē)方便環(huán)境形象好，便于企業(yè)形象展示××××辦公物業(yè)發(fā)展啟動(dòng)階段城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)法提供有效需求現(xiàn)狀客戶承受供需市場(chǎng)總結(jié)及未來(lái)趨勢(shì)市場(chǎng)分布市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)品特征投資市場(chǎng)寫(xiě)字樓物業(yè)主要分布在濰城區(qū)（和平路與勝利西街交匯處）奎文區(qū)（福壽、東風(fēng)、勝利三街沿線）、開(kāi)發(fā)區(qū)（新華路沿線）；受政府東遷影響，寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展有從西向東轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)

由于濰坊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)原因，寫(xiě)字樓需求規(guī)模較小，面世項(xiàng)目普遍存在消化周期長(zhǎng)的特點(diǎn)濰坊本地的中小企業(yè)是市場(chǎng)主力客戶，需求面積集中在80—150平米三大商業(yè)區(qū)的物業(yè)租金差距有一定梯度，但差距不大

整體檔次較低，且改進(jìn)趨勢(shì)不明顯絕大多數(shù)產(chǎn)品均圍繞中小企業(yè)需求體系構(gòu)建

市場(chǎng)以散租散售為主，整層出售案例較少公寓特別是商務(wù)公寓對(duì)寫(xiě)字樓投資客流分流明顯未來(lái)趨勢(shì)

受制于市場(chǎng)規(guī)模及城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)前景極不樂(lè)觀在辦公與投資功能方面，公寓經(jīng)常作為寫(xiě)字樓的替代品出現(xiàn)小結(jié):公寓對(duì)寫(xiě)字樓的替代性較大，項(xiàng)目建設(shè)純寫(xiě)字樓的前景堪憂供需市場(chǎng)總結(jié)及未來(lái)趨勢(shì)市場(chǎng)分布市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)品特征投資市場(chǎng)寫(xiě)字27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫(xiě)字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)發(fā)展方向判定27層塔樓市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定客戶群體周邊配套道路交通市場(chǎng)銷(xiāo)售投資回報(bào)公寓寫(xiě)字樓

判定標(biāo)準(zhǔn)：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目自身?xiàng)l件兩種物業(yè)在濰坊的發(fā)展現(xiàn)狀各物業(yè)的發(fā)展評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向判定緊鄰城市交通干道，交通方便隸屬于濰城區(qū)，與中心城區(qū)有一定距離城市綜合體，內(nèi)部多種物業(yè)形式品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)城市西部城區(qū)形成初期，配套尚不完善，居住氛圍不濃，無(wú)商務(wù)辦公物業(yè)城市綜合體，內(nèi)部規(guī)劃有住宅、超市、酒店等多種物業(yè)形式結(jié)論：各物業(yè)的適宜開(kāi)發(fā)性：公寓>寫(xiě)字樓項(xiàng)目自身?xiàng)l件基于濰坊及濰城目前的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，本項(xiàng)目做公寓的物業(yè)形態(tài)將會(huì)優(yōu)于寫(xiě)字樓客戶群體周邊配套道路交通市場(chǎng)銷(xiāo)售投資回報(bào)公寓寫(xiě)字樓本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向判定公寓物業(yè)基于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)、地塊特點(diǎn)、濰坊及濰城各種物業(yè)產(chǎn)品的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展預(yù)判，項(xiàng)目最適宜且效益最佳的物業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋涸诠⑹袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的情況下，如何將項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品做出差異化，是我們要重點(diǎn)思考的問(wèn)題本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向判定公寓物業(yè)基于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫(xiě)字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)27層塔樓市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定

27層塔樓的市場(chǎng)定位濰坊首家跨界公寓

所謂跨界公寓，是指一種物業(yè)被賦予兩種或者兩種以上功能的物業(yè)，使用功能上的復(fù)合為產(chǎn)品帶來(lái)居住、辦公和投資等多種置業(yè)需求，從而面對(duì)更為寬廣的市場(chǎng)，增加成功的可能性，提升產(chǎn)品價(jià)值。27層塔樓的市場(chǎng)定位所謂跨界公寓，是指一種跨界公寓產(chǎn)生關(guān)鍵因素降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：多功能復(fù)合，目標(biāo)市場(chǎng)擴(kuò)大，分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，利于實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)。滿足復(fù)合需求：產(chǎn)品本身可以滿足客戶居住、商務(wù)、投資等不同需求?？缃绻a(chǎn)生關(guān)鍵因素NO.1NO.3NO.2價(jià)值均衡：解決項(xiàng)目用地性質(zhì)與市場(chǎng)物業(yè)價(jià)值出現(xiàn)的矛盾，必須依靠產(chǎn)品功能上的復(fù)合，來(lái)實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化。跨界公寓產(chǎn)生關(guān)鍵因素降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：多功能復(fù)合，目標(biāo)市場(chǎng)擴(kuò)大，跨界公寓概念釋義住宅寫(xiě)字樓從客戶使用角度來(lái)說(shuō)，跨界公寓是一類(lèi)新產(chǎn)品，可以同時(shí)滿足辦公和居住兩種需求，產(chǎn)品的兩種功能無(wú)明顯劃分。寫(xiě)字樓跨界公寓對(duì)商務(wù)功能的感受對(duì)居住功能的感受存在多方面的限制兩種功能無(wú)明顯界限，可自由轉(zhuǎn)換，處于不同的市場(chǎng)環(huán)境，會(huì)呈現(xiàn)不同使用功能的偏向最適宜集中辦公形象好不具備住宅跨界公寓跨界公寓概念釋義住宅寫(xiě)字樓從客戶使用角度來(lái)說(shuō)，跨界公寓是一類(lèi)從產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)，是指一種產(chǎn)品同時(shí)具備辦公與居住兩種物業(yè)功能，是一種功能上跨界的產(chǎn)品。功能復(fù)合是跨界公寓最重要的特點(diǎn)。公建化高檔裝修居住辦公投資皆宜住宅式格局生活商務(wù)配套公建化外立面參照住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)外立面內(nèi)部格局配套功能建筑標(biāo)準(zhǔn)公共空間產(chǎn)品屬性跨界公寓跨界公寓概念釋義從產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)，是指一種產(chǎn)品同時(shí)具備辦公與居住兩種物業(yè)功能，是跨界公寓下的客戶定位核心客戶：約50—60%區(qū)域來(lái)源：濰城區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、商務(wù)精英，泛公務(wù)員置業(yè)目的：以投資為主置業(yè)特征：多次置業(yè)為主，注重投資價(jià)值重要客戶：約15-35%邊緣客戶：約5-10%潛在客戶：約10-15%核心客戶區(qū)域來(lái)源：濰城區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)普通職工置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：企業(yè)普通職工首次置業(yè)，作為過(guò)渡性的居住產(chǎn)品使用區(qū)域來(lái)源：奎文區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)及濰坊其它縣市職業(yè)特點(diǎn)：私營(yíng)業(yè)主為主置業(yè)目的：投資、自住置業(yè)特征：多次置業(yè)，作為在濰坊的臨時(shí)住所或投資用于出租以獲取收益區(qū)域來(lái)源：濰城區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：家居市場(chǎng)業(yè)主、豪德建材市場(chǎng)業(yè)主置業(yè)目的：辦公、居住置業(yè)特征：把項(xiàng)目當(dāng)作是臨時(shí)的辦公地點(diǎn)或是中轉(zhuǎn)站，且由于項(xiàng)目距離市場(chǎng)較近，也可以商住兩用跨界公寓下的客戶定位核心客戶：約50—60%區(qū)域來(lái)源：濰城區(qū)27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫(xiě)字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)發(fā)展方向小結(jié)27層塔樓市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判公寓物業(yè)適用性判定跨界公寓建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色產(chǎn)品亮點(diǎn)戶型配比建議跨界公寓建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色產(chǎn)品亮點(diǎn)戶型配比建議跨界公寓戶型配比建議戶型配比建議依據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)客戶需求銷(xiāo)售狀況價(jià)值最大化面積較大的戶型應(yīng)分布在通風(fēng)和采光都比較好的位置，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。公寓戶型主要是40-60平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶。多數(shù)客戶認(rèn)為公寓面積應(yīng)該在40-70㎡之間，對(duì)大面積公寓的需求相對(duì)較少。濰坊公寓市場(chǎng)大戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售不佳，LOFT產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度也有限。

面積區(qū)間以市場(chǎng)戶型面積為基礎(chǔ)，在戶型設(shè)計(jì)上尋求突破；

目標(biāo)客戶的價(jià)值趨向；

創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，形成差異化產(chǎn)品；在原有戶型分布基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。跨界公寓戶型配比建議戶型配比建議依據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)客戶需求銷(xiāo)售狀況跨界公寓戶型配比建議原方案戶型配比戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比例零居室40平米45977.5%一居室50平米274.5%兩居室70-80平米10818%總計(jì)594100%40平米戶型50平米戶型70-80平米戶型北南跨界公寓戶型配比建議原方案戶型配比戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比例零跨界公寓戶型配比建議調(diào)整后戶型配比戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比例零居室40平米35165%一居室50平米275%兩居室70-80平米10820%兩居室80-90平米5410%總計(jì)540100%40平米戶型50平米戶型70-80平米戶型80-90平米戶型北南跨界公寓戶型配比建議調(diào)整后戶型配比戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比例零跨界公寓亮點(diǎn)跨界公寓亮點(diǎn)（1）“與5星級(jí)酒店比肩的城市公寓”1、外立面品質(zhì)感增強(qiáng)涂料玻璃、面磚、鋁扣板2、內(nèi)外部景觀開(kāi)放屋頂花園、景觀小品3、精裝修精裝修，采用高檔國(guó)產(chǎn)品牌和合資品牌，提供多種裝修風(fēng)格4、設(shè)備設(shè)施地板采暖、24小時(shí)熱水、戶式中央空調(diào)等精裝修開(kāi)放式屋頂花園跨界公寓亮點(diǎn)跨界公寓亮點(diǎn)（1）“與5星級(jí)酒店比肩的城市公寓”跨界公寓亮點(diǎn)跨界公寓亮點(diǎn)（2）“濰坊西部的靈動(dòng)生活”1、性價(jià)比——主力面積控制在70平米以內(nèi)，突出性價(jià)比，提高成長(zhǎng)性客戶的可支付性；2、便利生活——多條公交線路直達(dá)市中心，項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有大型購(gòu)物超市，享受便利的同時(shí)，遠(yuǎn)離塵囂；3、靈動(dòng)空間——增加產(chǎn)品的組合性；4、升值潛力——毗鄰高檔酒店及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)前景看好；開(kāi)放和組合空間通達(dá)的交通便利的購(gòu)物環(huán)境跨界公寓亮點(diǎn)跨界公寓亮點(diǎn)（2）“濰坊西部的靈動(dòng)生活”1、性價(jià)跨界公寓亮點(diǎn)跨界公寓亮點(diǎn)（3）“多變的商務(wù)空間”1、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的備選物業(yè)，視市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行發(fā)展；2、提供純粹的辦公空間，與區(qū)域內(nèi)目前商住混合產(chǎn)品形成差異化，確保辦公物業(yè)品質(zhì)；3、戶型設(shè)計(jì)方正，便于布置；4、靈活的空間分割，可整層租賃，也可按單元租賃；普通寫(xiě)字樓VS跨界公寓1）外立面設(shè)計(jì)及用材相同設(shè)計(jì)方案及檔次2）平面分割更為靈活，平均面積小于普通寫(xiě)字樓3）使用率控制大堂挑空面積，提高使用率4）機(jī)電、智能化系統(tǒng)提供中央空調(diào)，和安全智能系統(tǒng)5）結(jié)構(gòu)布局框架結(jié)構(gòu)，部分樓層提供戶內(nèi)分割6）公共衛(wèi)生間/戶內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置戶內(nèi)衛(wèi)生間和商量公共空間，方便小型公司使用?？缃绻⒘咙c(diǎn)跨界公寓亮點(diǎn)（3）“多變的商