某項(xiàng)目針對(duì)煙臺(tái)住宅市場(chǎng)研究與設(shè)計(jì)建議課件

天鴻凱旋城5＃、6＃樓

市場(chǎng)研究及設(shè)計(jì)建議天鴻凱旋城5＃、6＃樓

市場(chǎng)研究及設(shè)計(jì)建議提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2.煙臺(tái)市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計(jì)修改建議附錄.煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽2022/12/212思源顧問提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2022/12/182思源顧問在售住宅基本信息(1)區(qū)域項(xiàng)目名稱位置是否觀海規(guī)模(萬平米)銷售均價(jià)(元/平米)銷售率萊山區(qū)南山世紀(jì)城·世紀(jì)華府萊山區(qū)銀海路東側(cè)觀海52430060％黃海城市花園5期萊山區(qū)濱海路無海景10450090％海天名人廣場(chǎng)5號(hào)樓萊山區(qū)濱海中路31號(hào)北面觀海2.13780050％臺(tái)灣村2期萊山區(qū)紅旗東路無海景10580030％銀河怡海山莊萊山區(qū)濱海中路無海景4690085％響水山莊萊山區(qū)紅旗東路東側(cè)觀海0.5520040％芝罘區(qū)華僑新城芝罘區(qū)環(huán)山路無海景1.4490045％開發(fā)區(qū)海公館煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路北面觀海7————海闊天高煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)泰山路北面觀海8————逸海翠庭煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)昆侖山路北面觀海154600起60％數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市房地產(chǎn)網(wǎng)、現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)數(shù)據(jù)2022/12/213思源顧問在售住宅基本信息(1)區(qū)域項(xiàng)目名稱位置是否觀海規(guī)模銷售均價(jià)銷在售住宅基本信息(2)區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)(元/平米)建筑結(jié)構(gòu)主力戶型裝修狀況萊山區(qū)南山世紀(jì)城·世紀(jì)華府4300板塔結(jié)合161平米三居105平米兩居毛坯1＃樓公寓精裝500元/平米黃海城市花園5期4500板塔結(jié)合150平米三居毛坯海天名人廣場(chǎng)5號(hào)樓7800塔樓200平米四居毛坯臺(tái)灣村2期5800板樓150平米三居毛坯銀河怡海山莊6900板樓180平米四居毛坯響水山莊5200板摟140平米三居毛坯芝罘區(qū)華僑新城4900板樓170平米三居毛坯＋精裝修開發(fā)區(qū)海公館——板塔結(jié)合——毛坯海闊天高——塔樓60平米一居精裝修逸海翠庭4600起板樓130平米三居毛坯數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市房地產(chǎn)網(wǎng)、現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)數(shù)據(jù)2022/12/214思源顧問在售住宅基本信息(2)區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)建筑結(jié)構(gòu)主力戶型裝在售住宅項(xiàng)目總結(jié)煙臺(tái)市在售住宅項(xiàng)目總量不大，大多數(shù)在售項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售期可供購買住宅面積大約45萬平米左右在售住宅主要集中在萊山區(qū)，開發(fā)區(qū)供應(yīng)量其次，芝罘區(qū)除本項(xiàng)目外只有華僑公寓在售；萊山區(qū)在售項(xiàng)目海景房可購買量不多，約30萬平米左右，開發(fā)區(qū)只有逸海翠庭項(xiàng)目整體規(guī)劃較好海景項(xiàng)目主力戶型基本在150平米以上，部分項(xiàng)目以180平米以上四居作為項(xiàng)目主力產(chǎn)品在售項(xiàng)目中基本為毛坯交房，產(chǎn)品形式較單一海景房均價(jià)已超過4500元/平米，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格超過7500元/平米煙臺(tái)海景房整體銷售狀況較好，產(chǎn)品較好的項(xiàng)目基本都出現(xiàn)搶購的現(xiàn)象，購買力強(qiáng)勁2022/12/215思源顧問在售住宅項(xiàng)目總結(jié)煙臺(tái)市在售住宅項(xiàng)目總量不大，大多數(shù)在售項(xiàng)目已即將入市住宅項(xiàng)目名稱位置規(guī)模(萬平米)項(xiàng)目規(guī)劃目前狀態(tài)銷售價(jià)格預(yù)期(元/平米)金海岸花園2期萊山區(qū)濱海路3.2主力戶型150平米三居，精裝修——8000元起魯花東上海賦萊山區(qū)濱海路3.75棟板式高層200平米四居為主力戶型動(dòng)工9000元起北京正櫓51號(hào)地塊芝罘島西海岸10.3＋15.4低密度花園洋房前期規(guī)劃——數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市土地儲(chǔ)備中心、現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)數(shù)據(jù)煙臺(tái)房地產(chǎn)形式的利好，加塊了外地開發(fā)商的挺進(jìn)步伐也加劇了煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)從06年將入市的海景高檔住宅來看，總供應(yīng)量在30萬平米左右，規(guī)劃產(chǎn)品面積較大，對(duì)本項(xiàng)目未來銷售將有不小的沖擊2022/12/216思源顧問即將入市住宅項(xiàng)目名稱位置規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃目前狀態(tài)銷售價(jià)格預(yù)期金海近期土地出讓狀況宗地序號(hào)土地位置出讓面積（平方米）可建面積（平方米）用地性質(zhì)[2005]56號(hào)幸福中路62號(hào)宗地15946.345000商業(yè)辦公[2005]57號(hào)幸福六村舊村改造宗地環(huán)海路以西，其余至規(guī)劃路113537120742住宅兼容商服[2005]58號(hào)幸福七村舊村改造宗地（一）東臨環(huán)海路，西臨海港小區(qū)，北臨煙臺(tái)木材公司，南臨村保留住宅56839155535住宅兼容商服[2005]59號(hào)幸福七村舊村改造宗地（二）東臨環(huán)海路，西臨海港小區(qū)，北臨村保留住宅，南臨規(guī)劃路62803[2005]65號(hào)開發(fā)區(qū)Ⅱ-3號(hào)小區(qū)開發(fā)區(qū)天山路西側(cè)Ⅱ-3號(hào)小區(qū)17807.0235614.04住宅2022/12/217思源顧問近期土地出讓狀況宗地序號(hào)土地位置出讓面積可建面積用地[200宗地序號(hào)土地位置出讓面積（平方米）可建面積（平方米）用地性質(zhì)[2006]1號(hào)勝利小區(qū)項(xiàng)目宗地東至勝利路，西至西南河路南至建昌南街,北至南大街214467820000住宅、商業(yè)、辦公[2006]2號(hào)體育場(chǎng)區(qū)域改造項(xiàng)目宗地南通路以東，環(huán)山路以北體育場(chǎng)以西，建昌南街以南區(qū)域99043185000居住及文體用地可兼容商業(yè)辦公[2006]3號(hào)三灘小區(qū)舊村改造宗地濱海路以西,劉家灘、于家灘、孫家灘區(qū)域內(nèi)450604694071住宅、商服[2006]4號(hào)濱州醫(yī)學(xué)院煙臺(tái)校區(qū)東側(cè)宗地東至規(guī)劃路,南至孔家灘用地西至劉家灘用地,北至軍事管制區(qū)、劉家灘用地56984121839商業(yè)、服務(wù)業(yè)[2006]5號(hào)遠(yuǎn)陵夼居住小區(qū)宗地山海路以東，遠(yuǎn)陵夼村界內(nèi)310428384300住宅、商服[2006]6號(hào)臥龍初家、夏家舊村改造宗地北至臥龍初家、夏家用地，南至規(guī)劃路西至二職專，東至水庫范圍598800552700住宅、商服[2006]7號(hào)原芝罘區(qū)法院宗地市府街以南、向善街以東平安街以西、南至用地邊界498012500居住兼容商業(yè)、辦公[2006]8號(hào)海港路D區(qū)宗地光國(guó)巷以西，西萊巷以東，北馬路以南，北大西街以北26425169767居住、商貿(mào)辦公2022/12/218思源顧問宗地序號(hào)土地位置出讓面積可建面積用地[2006]1號(hào)東至勝利土地市場(chǎng)總結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目海景高檔住宅來看：煙臺(tái)市在出讓土地中，幸福村改造帶來的土地放量為未來煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來近30萬的供應(yīng)量，但地塊位置及周邊環(huán)境，使得其規(guī)劃高檔住宅的可能性不大，對(duì)本項(xiàng)目后期的沖擊不是非常嚴(yán)重。06年新供應(yīng)土地中，3號(hào)、7號(hào)、8號(hào)宗地，位置較理想，將在以后的拍賣中進(jìn)一步觀察2022/12/219思源顧問土地市場(chǎng)總結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目海景高檔住宅來看：2022/12/18提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2.煙臺(tái)市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計(jì)修改建議附錄.煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽2022/12/2110思源顧問提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2022/12/1810思源顧凱旋城成交客戶分析凱旋城一期已成交199套，成交均價(jià)8457元/平米凱旋城成交客戶付款方式分析：52％為一次性付款，48％為商業(yè)貸款，一次性付款比例較高凱旋城已成交客戶來源分析：煙臺(tái)本地客群為主要購買客群，占76％其他地區(qū)購買者為長(zhǎng)期居住于煙臺(tái)或者在煙臺(tái)做生意的人2022/12/2111思源顧問凱旋城成交客戶分析凱旋城一期已成交199套，成交均價(jià)8457凱旋城成交戶型分析房間面積(平方米)銷售套數(shù)(套)95.571296.41101.641119.5216150.041162.512163.179171.441185.118190.882198.691199.0520201.31204.535205.5838205.8431整體銷售狀況良好，各戶型走量均勻大戶型產(chǎn)品市場(chǎng)接收度較高，200平米以上產(chǎn)品銷售量占總銷售量50％以上熱銷戶型由于產(chǎn)品戶型規(guī)劃等優(yōu)點(diǎn)，已突破當(dāng)?shù)貎r(jià)格抗性，從銷售位置來看，西南位置及20層以上戶型產(chǎn)品銷售阻力較大，可考慮價(jià)格手段加快出售速度2022/12/2112思源顧問凱旋城成交戶型分析房間面積(平方米)銷售套數(shù)(套)95.57某項(xiàng)目針對(duì)煙臺(tái)住宅市場(chǎng)研究與設(shè)計(jì)建議2022/12/2114思源顧問2022/12/1814思源顧問客戶需求調(diào)研說明調(diào)研目標(biāo)：了解煙臺(tái)市高檔住宅消費(fèi)者需求特征，為本項(xiàng)目5＃、6＃樓前期定位及設(shè)計(jì)提供市場(chǎng)指導(dǎo)樣本選擇：凱旋城已購買客戶及煙臺(tái)年收入超過30萬的家庭問卷數(shù)量：調(diào)研客戶176個(gè)，收到問卷113份，其中，有效問卷64份樣本結(jié)構(gòu)：有效問卷中，48份為凱旋城已購買客戶，16份為其他高檔住宅購買客戶2022/12/2115思源顧問客戶需求調(diào)研說明調(diào)研目標(biāo)：了解煙臺(tái)市高檔住宅消費(fèi)者需求特征，客戶需求調(diào)研樣本背景資料分析年齡結(jié)構(gòu)分析對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度64份有效樣本中，年齡結(jié)構(gòu)以30－50歲人群為主，其中40歲以上人群占樣本總數(shù)60％以上有效樣本中，對(duì)本項(xiàng)目比較感興趣的人群數(shù)量最多，占總熟的68％，其關(guān)注的主要因素是地段的唯一性，海景于歷史沉淀的結(jié)合是他們主要看好項(xiàng)目地塊的主要原因，但由于價(jià)格預(yù)期使得部分客戶不能確定其關(guān)注程度。但有23％的客戶認(rèn)可現(xiàn)有價(jià)格狀況，對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期較高2022/12/2116思源顧問客戶需求調(diào)研樣本背景資料分析年齡結(jié)構(gòu)分析對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度64份樣本年齡結(jié)構(gòu)及其相關(guān)產(chǎn)品選擇酒店式公寓期望值最高，有33份問卷，對(duì)酒店式公寓興趣較大SOHO寫字公寓由于產(chǎn)品形式原因，接收度不高，僅有6人對(duì)次類產(chǎn)品表示有較大興趣結(jié)合年齡結(jié)構(gòu)來看，無論是居住型公寓還是酒店式公寓，41－50歲年齡層的客戶關(guān)注度最高。但31－40歲年齡層人群，關(guān)注酒店式公寓的數(shù)量明顯超過居住型公寓產(chǎn)品選擇2022/12/2117思源顧問樣本年齡結(jié)構(gòu)及其相關(guān)產(chǎn)品選擇酒店式公寓期望值最高，有33份問居住型高檔公寓購買目的及面積選擇購買居住型高檔公寓的樣本中，沒有首次置業(yè)的人群改善居住條件選項(xiàng)為主要購買目的，占總數(shù)量的56％；投資性質(zhì)的購買者有一定比例，但是比例不足30％有16％的被訪問者選擇為兒女購置從面積選擇來看，150－180平米成為購買的主力區(qū)間，其次為180－200平米和130－150平米購買目的購買面積2022/12/2118思源顧問居住型高檔公寓購買目的及面積選擇購買居住型高檔公寓的樣本中，超高層住宅購買意向您是否會(huì)購買30層以上(如45層)的住宅從訪問數(shù)據(jù)來看，70％以上的被訪問者，不會(huì)選擇購買超高層住宅作為其居所同購買目的交叉分析，可以看出，只有為兒女購買居所的客戶會(huì)選擇購買超高層住宅，其他被訪問者選擇購買的比例不足30％，以改善居所為購買目的的被訪問者，購買超高層住宅的可能性僅有14％究其原因：在前方?jīng)]有遮擋的情況下，選擇低層住宅，會(huì)獲得更好的觀海效果2022/12/2119思源顧問超高層住宅購買意向您是否會(huì)購買30層以上(如45層)的住宅從居住型高檔公寓購買價(jià)格分析可承受的最高總價(jià)可承受的最高單價(jià)(元/平米)被訪問者對(duì)被項(xiàng)目居住想高檔公寓售價(jià)認(rèn)可在9000－9999元/平米，總價(jià)在180－200萬，所占比例分別為：48％、40％2022/12/2120思源顧問居住型高檔公寓購買價(jià)格分析可承受的最高總價(jià)可承受的最高單價(jià)(功能空間需求最需要的功能空間第二需要的功能空間選取功能空間需求前兩問統(tǒng)計(jì)可見，獨(dú)立門廳(玄關(guān))最受被訪者看重，需求量超過50％，其次是衣帽間和儲(chǔ)藏室，被訪者較多反映，衣帽間和儲(chǔ)藏室最好是獨(dú)立設(shè)計(jì)，同住宅布局形成以整體從煙臺(tái)在售產(chǎn)品來看，目前此類空間涉及不多。根據(jù)被訪者對(duì)居室內(nèi)小面積功能空間的需求，建議居住型高檔公寓設(shè)置獨(dú)立門廳、衣帽間及儲(chǔ)藏室2022/12/2121思源顧問功能空間需求最需要的功能空間第二需要的功能空間選取功能空間需朝向及裝修被訪者在朝向及裝修問題上，意見統(tǒng)一朝向最好是南北通透，其次是東向，西向住宅是煙臺(tái)人最不能接受的住宅朝向住宅裝修，僅有1人選擇了廚衛(wèi)精裝修，其他全部選擇毛坯原因：煙臺(tái)商品房發(fā)展起步較晚，精裝修產(chǎn)品目前在市面上沒有出現(xiàn)，煙臺(tái)居民對(duì)精裝修產(chǎn)品沒有成型的概念，擔(dān)心裝修風(fēng)格統(tǒng)一不能彰顯主人品味等；此外煙臺(tái)生活節(jié)奏較緩和，居民有能力也有時(shí)間裝修自己的居所2022/12/2122思源顧問朝向及裝修被訪者在朝向及裝修問題上，意見統(tǒng)一2022/12/客廳及主臥面積統(tǒng)計(jì)客廳面積選擇(不包含餐廳)主臥面積選擇(不包主衛(wèi)等)客廳面積主流區(qū)間21－25平米，如加上餐廳面積，約30－34平米左右主臥面積選擇平均，13－18平米，及21平米以上都有選擇思源建議：客廳面積，不包含餐廳，26－30平米為佳主臥面積（不包含主衛(wèi)等）面積在16－20平米為佳2022/12/2123思源顧問客廳及主臥面積統(tǒng)計(jì)客廳面積選擇(不包含餐廳)主臥面積選擇(不采光及朝向選擇是否考慮沒有海景的戶型海景和采光的選擇本項(xiàng)目為海景公寓，在沒有海景的前提下，僅有16的人還會(huì)考慮繼續(xù)購買本項(xiàng)目的居住型高檔公寓由于煙臺(tái)市的海在北面，所以在海景和采光二者之間選擇時(shí)，52％的人在保證海景的前提下可以犧牲采光，起居室和主臥，在必須選擇觀海還是朝陽時(shí)，98％的人選擇起居室觀海，主臥采光2022/12/2124思源顧問采光及朝向選擇是否考慮沒有海景的戶型海景和采光的選擇本項(xiàng)目為居住型高檔公寓層高的選擇56％被訪問者對(duì)凱旋城目前產(chǎn)品較認(rèn)可，認(rèn)為平層，3米左右的層高可以滿足其居住需求，部分客戶傾向于局部挑高，但數(shù)量不多，僅占總訪問數(shù)的24％2022/12/2125思源顧問居住型高檔公寓層高的選擇56％被訪問者對(duì)凱旋城目前產(chǎn)品較認(rèn)可居住型高檔公寓物業(yè)管理需求分析煙臺(tái)市規(guī)定，煙臺(tái)住宅物業(yè)管理費(fèi)不得超過1.2元/平米月煙臺(tái)目前物業(yè)費(fèi)最高1.5元/平米月(包含0.3元/平米月電梯費(fèi))是否會(huì)對(duì)更好的物業(yè)付出更高的物業(yè)管理費(fèi)被訪問者中全部認(rèn)為煙臺(tái)市目前的物業(yè)管理水準(zhǔn)不能滿足居住要求，但由于對(duì)物業(yè)管理公司的不信任，近50％的被訪問者選擇不會(huì)為更好的物業(yè)管理公司支付更高的物業(yè)管理費(fèi)用部分選擇會(huì)或者無所謂的被訪者，在被問及最高接受的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，最高2.5元/平米月，97％的被訪者不愿高于2元2022/12/2126思源顧問居住型高檔公寓物業(yè)管理需求分析煙臺(tái)市規(guī)定，煙臺(tái)住宅物業(yè)管理費(fèi)投資型酒店式公寓購買目的投資型酒店式公寓購買目的被訪者中選擇會(huì)購買本項(xiàng)目酒店式公寓者的購買主要用于自用、出租、出售此類物業(yè)購買，多為投資用途，出租＋出售，占被訪人數(shù)的90％購買為自用的比例最低，僅占10％2022/12/2127思源顧問投資型酒店式公寓購買目的投資型酒店式公寓購買目的被訪者中選擇投資型酒店式公寓購買面積及價(jià)格購買面積購買單價(jià)購買總價(jià)投資型酒店式公寓的主要認(rèn)可面積區(qū)間為60－69平米的一居34％的被訪者對(duì)價(jià)格預(yù)期為10000－10999元/平米總價(jià)主要集中在50－59萬，有近30％的被訪者認(rèn)可次總價(jià)區(qū)間2022/12/2128思源顧問投資型酒店式公寓購買面積及價(jià)格購買面積購買單價(jià)購買總價(jià)投資型酒店式公寓的朝向及景觀問題是否會(huì)購買無法看到海景的酒店式公寓是否會(huì)購買西向的酒店式公寓西向及無法看到海景的酒店式公寓同樣面對(duì)居住型高檔公寓類似的朝向及景觀問題90％以上的被訪者對(duì)西向的酒店式公寓和無法看到海景的酒店式公寓沒有購買興趣2022/12/2129思源顧問酒店式公寓的朝向及景觀問題是否會(huì)購買無法看到海景的酒店式公寓投資型酒店式公寓層高問題86％被訪者認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)層高的酒店式公寓可以滿足其投資用途，挑高型產(chǎn)品由于可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的升高，大多數(shù)被訪者并不看好此類產(chǎn)品，認(rèn)為還是海景最重要2022/12/2130思源顧問投資型酒店式公寓層高問題86％被訪者認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)層高的酒店式公投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)及后期運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)問題投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)投資型酒店式公寓管理機(jī)構(gòu)關(guān)于投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)問題中，被訪者中59％認(rèn)為毛坯交付最好，這主要還是由于煙臺(tái)市缺乏裝修型產(chǎn)品實(shí)例，使得購買者對(duì)精裝修產(chǎn)品沒有心里預(yù)期公寓的后期運(yùn)營(yíng)管理，采用獨(dú)立品牌還是同本項(xiàng)目五星級(jí)酒店協(xié)同運(yùn)營(yíng)，分歧較大，被訪者選擇較平均投資匯報(bào)率問題，基本沒有結(jié)果，主要由于煙臺(tái)當(dāng)?shù)刭徺I者對(duì)投資回報(bào)率沒有概念，普遍認(rèn)為是買入－賣出所得差價(jià)，大部分要求投資匯報(bào)率在20％以上，部分達(dá)50％以上2022/12/2131思源顧問投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)及后期運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)問題投資型酒店式公辦公物業(yè)選擇問題是否會(huì)選擇商住辦公場(chǎng)所會(huì)選擇的辦公場(chǎng)所區(qū)域煙臺(tái)辦公類購買者，62％會(huì)選擇購買商住型公寓作為辦公場(chǎng)所，理由主要是價(jià)格優(yōu)惠，而且這類被訪者多為經(jīng)貿(mào)公司，企業(yè)規(guī)模較小，對(duì)公司形象要求不高38％的被訪者選擇不會(huì)考慮商主項(xiàng)目作為其辦公場(chǎng)所選擇，覺得人員煩雜是主要方面在辦公位置的選擇商，90％以上的被訪者，會(huì)優(yōu)先考慮本項(xiàng)目周邊，主要原因還是由于希缺的海景位置，及天鴻品牌，但是對(duì)價(jià)格因素關(guān)注較高2022/12/2132思源顧問辦公物業(yè)選擇問題是否會(huì)選擇商住辦公場(chǎng)所會(huì)選擇的辦公場(chǎng)所區(qū)域煙項(xiàng)目供暖及采暖方式被訪者認(rèn)為居住型高檔公寓應(yīng)采取集中供暖方式，而采暖較認(rèn)可現(xiàn)有的地板采暖SOHO寫字公寓/投資型酒店式公寓，由于主要用于投資，大多數(shù)被訪者希望能采用分戶式供暖(在了解分戶式供暖產(chǎn)品后)，而室內(nèi)采暖由于擔(dān)心地板式采暖在后期維護(hù)的不便利性，部分被訪者希望采用中央空調(diào)或者散熱片，但數(shù)量不多2022/12/2133思源顧問項(xiàng)目供暖及采暖方式被訪者認(rèn)為居住型高檔公寓應(yīng)采取集中供暖方式室內(nèi)空調(diào)問題居住型高檔公寓的購買者，大多數(shù)選擇分戶式空調(diào)，而SOHO寫字公寓/投資型酒店式公寓則希望采用集中中央空調(diào)的被訪者居多2022/12/2134思源顧問室內(nèi)空調(diào)問題居住型高檔公寓的購買者，大多數(shù)選擇分戶式空調(diào)，而社區(qū)配套及配套商業(yè)首選社區(qū)配套項(xiàng)目其次選擇的社區(qū)配套項(xiàng)目在社區(qū)配套項(xiàng)目選擇上，被訪者多反映，希望開發(fā)商提供室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，如羽毛球、網(wǎng)球、籃球場(chǎng)所等；從統(tǒng)計(jì)中也可以看出，健身需求始終排在被訪者需要的前三位2022/12/2135思源顧問社區(qū)配套及配套商業(yè)首選社區(qū)配套項(xiàng)目其次選擇的社區(qū)配套項(xiàng)目在社客戶需求訪問結(jié)論朝向：煙臺(tái)客戶對(duì)朝向要求敏感，南北通透住宅最為理想，西向戶型不被煙臺(tái)認(rèn)可海景和采光：在保證海景的前提下，也要保證采光，起居室面海，主臥采光樓層問題：為了保證最佳的觀海效果，在沒有遮擋的情況下，越低的樓層越受到煙臺(tái)高端客群的認(rèn)可，高層住宅可能在觀海效果上有所欠缺，但年輕客戶認(rèn)可高層，只要價(jià)格控制合理，高層戶型市場(chǎng)問題可以得到解決戶型問題：獨(dú)立門廳，完整主臥套系2022/12/2136思源顧問客戶需求訪問結(jié)論朝向：煙臺(tái)客戶對(duì)朝向要求敏感，南北通透住宅最提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2.煙臺(tái)市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計(jì)修改建議附錄.煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽2022/12/2137思源顧問提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2022/12/1837思源顧本案戶型設(shè)計(jì)建議居住型高檔公寓部分：與1-4號(hào)樓形成差異化，控制戶型面積，保證南北通透戶型多樣化，可以考慮部分樓層穿插復(fù)式戶型；端單元戶型面積適當(dāng)增加，突出端單元采光優(yōu)勢(shì)；起居室觀海，主臥采光，至少一個(gè)衛(wèi)生間可自然采光獨(dú)立門廳設(shè)計(jì)、主臥套系完整控制公攤面積投資型酒店式公寓部分：弱化西向住宅、重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)景觀，避免無景觀又西向的戶型出現(xiàn)控制單套面積，主力戶型60－80平米一居戶型多樣化，局部設(shè)計(jì)loft產(chǎn)品，2022/12/2138思源顧問本案戶型設(shè)計(jì)建議居住型高檔公寓部分：2022/12/1838項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議本項(xiàng)目位于煙臺(tái)傳統(tǒng)中心位置，稀缺的煙臺(tái)市大馬路海景成為本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，而項(xiàng)目周邊沒有在售物業(yè)可比較，利于項(xiàng)目定價(jià)并制定銷控目標(biāo)，但不能同本項(xiàng)目1-4號(hào)樓價(jià)格出入過大，還天名人5號(hào)樓銷售受影響就是由于價(jià)格超出前期過高海景公寓，從觀海效果考慮，在沒有遮擋的前提下，層數(shù)曰低，觀海效果越好，高層的海景反而不好，建議在銷售價(jià)格中能有所體現(xiàn)煙臺(tái)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)居所朝向較為敏感，當(dāng)?shù)鼐用窳鱾鳌皩幰獤|邊一張床，不要西邊一間房”。建議西向戶型在價(jià)格上適當(dāng)?shù)陀谄渌?022/12/2139思源顧問項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議本項(xiàng)目位于煙臺(tái)傳統(tǒng)中心位置，稀缺的煙臺(tái)市大馬海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考140-160平米三居布局緊湊，戶型方正；動(dòng)靜分區(qū)，門庭連接起居室與餐廳；步入式衣帽間，詮釋奢華空間；明廚房和明餐廳鄰近，空間獨(dú)立；可自由安排的南向書房/臥室，將起居室和主臥室自然分割，提高主臥室私密性；2022/12/2140思源顧問海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考140-160平海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考140-160平米三居室內(nèi)生態(tài)陽光庭院，彰顯主人不同生活品味；客廳開闊玻璃窗設(shè)計(jì)，全角度觀賞陽光花房及海景景致；主臥占據(jù)室內(nèi)最私密位置，且觀海景角度最佳；錯(cuò)層設(shè)計(jì)，有效分隔起居空間和休息空間；北2022/12/2141思源顧問海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考140-160平海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考160平米三居雙主臥設(shè)計(jì)，均配有獨(dú)立的衛(wèi)生間和衣帽間；餐廳與廚房相通，且有自然采光；客廳與餐廳擁有良好的觀景面；2022/12/2142思源顧問海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考160平米三居2投資型酒店式公寓——小一居戶型設(shè)計(jì)參考小一居戶型：面積控制在50-70平米；戶型功能齊全；有獨(dú)立的廚房和就餐空間即可。2022/12/2143思源顧問投資型酒店式公寓——小一居戶型設(shè)計(jì)參考2022/12/184投資型酒店式公寓——小一居戶型設(shè)計(jì)參考小一居戶型：面積控制在50-70平米；戶型功能齊全；有獨(dú)立的廚房和就餐空間即可。2022/12/2144思源顧問投資型酒店式公寓——小一居戶型設(shè)計(jì)參考2022/12/184投資型酒店式公寓——小兩居戶型設(shè)計(jì)參考小兩居戶型：面積控制在80-100平米；戶型功能設(shè)計(jì)合理；配置一個(gè)衛(wèi)生間，豪華型的可增加一個(gè)主衛(wèi)。2022/12/2145思源顧問投資型酒店式公寓——小兩居戶型設(shè)計(jì)參考2022/12/184提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2.煙臺(tái)市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計(jì)修改建議附錄.煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽2022/12/2146思源顧問提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2022/12/1846思源顧煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征快速增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)提供了經(jīng)濟(jì)支撐。城市總?cè)丝跀?shù)量穩(wěn)定，每年新增的非農(nóng)業(yè)人口為房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)量的主要消化者穩(wěn)步提高的人均收入、消費(fèi)水平，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育、商品住宅的消費(fèi)增長(zhǎng)提供可能。住宅市場(chǎng)供需兩旺，市區(qū)銷售均價(jià)3379元/平米。2022/12/2147思源顧問煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征快速增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的持影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素眾多本報(bào)告從宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、居民收入水平及住宅供求三方面進(jìn)行初步討論2022/12/2148思源顧問影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析2022/12/1848思源影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（1）快速增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)提供了經(jīng)濟(jì)支撐。2000以來，城市經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)大，2002年以來呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2004年，增幅達(dá)到歷史最高18.8%，2005年煙臺(tái)市國(guó)民生產(chǎn)總值2012億元，同比增長(zhǎng)17.6％(同年全國(guó)平均GDP9.9%)煙臺(tái)市2000－2005年GDP及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)年報(bào)2022/12/2149思源顧問影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（1）快速增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)，為影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（2）城市總?cè)丝跀?shù)量穩(wěn)定，每年新增的非農(nóng)業(yè)人口為房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)量的主要消化者煙臺(tái)市2000－2005年總?cè)丝诩胺寝r(nóng)業(yè)人口統(tǒng)計(jì)2000年以來，煙臺(tái)市總?cè)丝跀?shù)量增長(zhǎng)緩慢，基本保持每年1萬人左右的增長(zhǎng)幅度，穩(wěn)定的人口數(shù)量主要由于缺乏外來人員的原因，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)是不利影響。通過農(nóng)轉(zhuǎn)非，農(nóng)村改造等城市擴(kuò)大方法，煙臺(tái)市每年非農(nóng)業(yè)人口增長(zhǎng)迅速，2005年同比增長(zhǎng)20.97％，數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)年報(bào)2022/12/2150思源顧問影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（2）城市總?cè)丝跀?shù)量穩(wěn)定，每影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（3）穩(wěn)步提高的人均收入、消費(fèi)水平，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育、商品住宅的消費(fèi)增長(zhǎng)提供可能。2000年以來，煙臺(tái)城鎮(zhèn)居民人均收入、消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，收入與消費(fèi)差額3年增長(zhǎng)超過100%。2005年人均年可支配收入超過1.2萬元，扣除物價(jià)因素，當(dāng)年增幅達(dá)15.3%。煙臺(tái)市2000－2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)支出數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)年報(bào)2022/12/2151思源顧問影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（3）穩(wěn)步提高的人均收入、消影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（4）煙臺(tái)市2002－2005年住宅投資總額(億元)煙臺(tái)市2002－2005年住宅施工及竣工總面積(萬平米)住宅市場(chǎng)看好，投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，竣工面積大幅提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住宅投資額持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，2005年已超80億元隨著市場(chǎng)持續(xù)看漲，房地產(chǎn)開發(fā)量的增加，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)年報(bào)2022/12/2152思源顧問影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（4）煙臺(tái)市2002－200影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（4）住宅市場(chǎng)需求旺盛，銷售量大幅增長(zhǎng)，成交價(jià)格保持兩位數(shù)增長(zhǎng)幅度私家車數(shù)量增長(zhǎng)迅速，芝罘區(qū)平均15人一輛煙臺(tái)市2005年商品房銷售面積440萬平米，其中住宅銷售面積399萬平米。煙臺(tái)市商品房均價(jià)2649元/平米，同比增長(zhǎng)12％；住宅2523元/平米增長(zhǎng)16％。從地段看，芝罘、萊山均價(jià)為每平方米3379元，同比增長(zhǎng)12%。煙臺(tái)市私家車數(shù)量超過15萬量，其中芝罘區(qū)平均15人就擁有1輛私家車數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)年報(bào)，水母網(wǎng)2022/12/2153思源顧問影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（4）住宅市場(chǎng)需求旺盛，銷售神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。10:4210:4210:42:3510:42:35所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)?；茧y可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過任何細(xì)節(jié)。12月-2212月-2212月-2212月-22惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動(dòng)!如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤(rùn)，也不要在市場(chǎng)不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。21-12月-2210:42:35在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。若想長(zhǎng)期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來。自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。12月-2212月-2210:42:35在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有18個(gè)月。堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。12月-2212月-22命運(yùn)是一件很不可思議的東西。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。人們所認(rèn)識(shí)到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。10:42:3510:4212月-22等待。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。是員工養(yǎng)活了公司。2022/12/2110:42能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動(dòng)，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。人的每一步行動(dòng)都在書寫自己的歷史。21十二月202210:42上午12月-22差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。管得少，就是管得好。21十二月2022命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。投機(jī)取巧的人。10:42:35上午10:42:35質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠(chéng)的最好保證。最好的CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來達(dá)成夢(mèng)想，即便是邁克爾·喬丹也需要隊(duì)友來一起打比賽。2022/12/2110:4212月-22在這個(gè)世界上，沒有人能使你倒下。如果你自己的信念還站立的話。一個(gè)人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬個(gè)人在失敗的探索和悲慘的錯(cuò)誤中毀掉自己的生命。12月-2210:42:35感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭(zhēng)?？犊?dāng)S此身。2022/12/2110:42:3510:4212月-22謝謝各位！神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。天鴻凱旋城5＃、6＃樓

市場(chǎng)研究及設(shè)計(jì)建議天鴻凱旋城5＃、6＃樓

市場(chǎng)研究及設(shè)計(jì)建議提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2.煙臺(tái)市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計(jì)修改建議附錄.煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽2022/12/2156思源顧問提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2022/12/182思源顧問在售住宅基本信息(1)區(qū)域項(xiàng)目名稱位置是否觀海規(guī)模(萬平米)銷售均價(jià)(元/平米)銷售率萊山區(qū)南山世紀(jì)城·世紀(jì)華府萊山區(qū)銀海路東側(cè)觀海52430060％黃海城市花園5期萊山區(qū)濱海路無海景10450090％海天名人廣場(chǎng)5號(hào)樓萊山區(qū)濱海中路31號(hào)北面觀海2.13780050％臺(tái)灣村2期萊山區(qū)紅旗東路無海景10580030％銀河怡海山莊萊山區(qū)濱海中路無海景4690085％響水山莊萊山區(qū)紅旗東路東側(cè)觀海0.5520040％芝罘區(qū)華僑新城芝罘區(qū)環(huán)山路無海景1.4490045％開發(fā)區(qū)海公館煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路北面觀海7————海闊天高煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)泰山路北面觀海8————逸海翠庭煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)昆侖山路北面觀海154600起60％數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市房地產(chǎn)網(wǎng)、現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)數(shù)據(jù)2022/12/2157思源顧問在售住宅基本信息(1)區(qū)域項(xiàng)目名稱位置是否觀海規(guī)模銷售均價(jià)銷在售住宅基本信息(2)區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)(元/平米)建筑結(jié)構(gòu)主力戶型裝修狀況萊山區(qū)南山世紀(jì)城·世紀(jì)華府4300板塔結(jié)合161平米三居105平米兩居毛坯1＃樓公寓精裝500元/平米黃海城市花園5期4500板塔結(jié)合150平米三居毛坯海天名人廣場(chǎng)5號(hào)樓7800塔樓200平米四居毛坯臺(tái)灣村2期5800板樓150平米三居毛坯銀河怡海山莊6900板樓180平米四居毛坯響水山莊5200板摟140平米三居毛坯芝罘區(qū)華僑新城4900板樓170平米三居毛坯＋精裝修開發(fā)區(qū)海公館——板塔結(jié)合——毛坯海闊天高——塔樓60平米一居精裝修逸海翠庭4600起板樓130平米三居毛坯數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市房地產(chǎn)網(wǎng)、現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)數(shù)據(jù)2022/12/2158思源顧問在售住宅基本信息(2)區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)建筑結(jié)構(gòu)主力戶型裝在售住宅項(xiàng)目總結(jié)煙臺(tái)市在售住宅項(xiàng)目總量不大，大多數(shù)在售項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售期可供購買住宅面積大約45萬平米左右在售住宅主要集中在萊山區(qū)，開發(fā)區(qū)供應(yīng)量其次，芝罘區(qū)除本項(xiàng)目外只有華僑公寓在售；萊山區(qū)在售項(xiàng)目海景房可購買量不多，約30萬平米左右，開發(fā)區(qū)只有逸海翠庭項(xiàng)目整體規(guī)劃較好海景項(xiàng)目主力戶型基本在150平米以上，部分項(xiàng)目以180平米以上四居作為項(xiàng)目主力產(chǎn)品在售項(xiàng)目中基本為毛坯交房，產(chǎn)品形式較單一海景房均價(jià)已超過4500元/平米，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格超過7500元/平米煙臺(tái)海景房整體銷售狀況較好，產(chǎn)品較好的項(xiàng)目基本都出現(xiàn)搶購的現(xiàn)象，購買力強(qiáng)勁2022/12/2159思源顧問在售住宅項(xiàng)目總結(jié)煙臺(tái)市在售住宅項(xiàng)目總量不大，大多數(shù)在售項(xiàng)目已即將入市住宅項(xiàng)目名稱位置規(guī)模(萬平米)項(xiàng)目規(guī)劃目前狀態(tài)銷售價(jià)格預(yù)期(元/平米)金海岸花園2期萊山區(qū)濱海路3.2主力戶型150平米三居，精裝修——8000元起魯花東上海賦萊山區(qū)濱海路3.75棟板式高層200平米四居為主力戶型動(dòng)工9000元起北京正櫓51號(hào)地塊芝罘島西海岸10.3＋15.4低密度花園洋房前期規(guī)劃——數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市土地儲(chǔ)備中心、現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)數(shù)據(jù)煙臺(tái)房地產(chǎn)形式的利好，加塊了外地開發(fā)商的挺進(jìn)步伐也加劇了煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)從06年將入市的海景高檔住宅來看，總供應(yīng)量在30萬平米左右，規(guī)劃產(chǎn)品面積較大，對(duì)本項(xiàng)目未來銷售將有不小的沖擊2022/12/2160思源顧問即將入市住宅項(xiàng)目名稱位置規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃目前狀態(tài)銷售價(jià)格預(yù)期金海近期土地出讓狀況宗地序號(hào)土地位置出讓面積（平方米）可建面積（平方米）用地性質(zhì)[2005]56號(hào)幸福中路62號(hào)宗地15946.345000商業(yè)辦公[2005]57號(hào)幸福六村舊村改造宗地環(huán)海路以西，其余至規(guī)劃路113537120742住宅兼容商服[2005]58號(hào)幸福七村舊村改造宗地（一）東臨環(huán)海路，西臨海港小區(qū)，北臨煙臺(tái)木材公司，南臨村保留住宅56839155535住宅兼容商服[2005]59號(hào)幸福七村舊村改造宗地（二）東臨環(huán)海路，西臨海港小區(qū)，北臨村保留住宅，南臨規(guī)劃路62803[2005]65號(hào)開發(fā)區(qū)Ⅱ-3號(hào)小區(qū)開發(fā)區(qū)天山路西側(cè)Ⅱ-3號(hào)小區(qū)17807.0235614.04住宅2022/12/2161思源顧問近期土地出讓狀況宗地序號(hào)土地位置出讓面積可建面積用地[200宗地序號(hào)土地位置出讓面積（平方米）可建面積（平方米）用地性質(zhì)[2006]1號(hào)勝利小區(qū)項(xiàng)目宗地東至勝利路，西至西南河路南至建昌南街,北至南大街214467820000住宅、商業(yè)、辦公[2006]2號(hào)體育場(chǎng)區(qū)域改造項(xiàng)目宗地南通路以東，環(huán)山路以北體育場(chǎng)以西，建昌南街以南區(qū)域99043185000居住及文體用地可兼容商業(yè)辦公[2006]3號(hào)三灘小區(qū)舊村改造宗地濱海路以西,劉家灘、于家灘、孫家灘區(qū)域內(nèi)450604694071住宅、商服[2006]4號(hào)濱州醫(yī)學(xué)院煙臺(tái)校區(qū)東側(cè)宗地東至規(guī)劃路,南至孔家灘用地西至劉家灘用地,北至軍事管制區(qū)、劉家灘用地56984121839商業(yè)、服務(wù)業(yè)[2006]5號(hào)遠(yuǎn)陵夼居住小區(qū)宗地山海路以東，遠(yuǎn)陵夼村界內(nèi)310428384300住宅、商服[2006]6號(hào)臥龍初家、夏家舊村改造宗地北至臥龍初家、夏家用地，南至規(guī)劃路西至二職專，東至水庫范圍598800552700住宅、商服[2006]7號(hào)原芝罘區(qū)法院宗地市府街以南、向善街以東平安街以西、南至用地邊界498012500居住兼容商業(yè)、辦公[2006]8號(hào)海港路D區(qū)宗地光國(guó)巷以西，西萊巷以東，北馬路以南，北大西街以北26425169767居住、商貿(mào)辦公2022/12/2162思源顧問宗地序號(hào)土地位置出讓面積可建面積用地[2006]1號(hào)東至勝利土地市場(chǎng)總結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目海景高檔住宅來看：煙臺(tái)市在出讓土地中，幸福村改造帶來的土地放量為未來煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來近30萬的供應(yīng)量，但地塊位置及周邊環(huán)境，使得其規(guī)劃高檔住宅的可能性不大，對(duì)本項(xiàng)目后期的沖擊不是非常嚴(yán)重。06年新供應(yīng)土地中，3號(hào)、7號(hào)、8號(hào)宗地，位置較理想，將在以后的拍賣中進(jìn)一步觀察2022/12/2163思源顧問土地市場(chǎng)總結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目海景高檔住宅來看：2022/12/18提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2.煙臺(tái)市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計(jì)修改建議附錄.煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽2022/12/2164思源顧問提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2022/12/1810思源顧凱旋城成交客戶分析凱旋城一期已成交199套，成交均價(jià)8457元/平米凱旋城成交客戶付款方式分析：52％為一次性付款，48％為商業(yè)貸款，一次性付款比例較高凱旋城已成交客戶來源分析：煙臺(tái)本地客群為主要購買客群，占76％其他地區(qū)購買者為長(zhǎng)期居住于煙臺(tái)或者在煙臺(tái)做生意的人2022/12/2165思源顧問凱旋城成交客戶分析凱旋城一期已成交199套，成交均價(jià)8457凱旋城成交戶型分析房間面積(平方米)銷售套數(shù)(套)95.571296.41101.641119.5216150.041162.512163.179171.441185.118190.882198.691199.0520201.31204.535205.5838205.8431整體銷售狀況良好，各戶型走量均勻大戶型產(chǎn)品市場(chǎng)接收度較高，200平米以上產(chǎn)品銷售量占總銷售量50％以上熱銷戶型由于產(chǎn)品戶型規(guī)劃等優(yōu)點(diǎn)，已突破當(dāng)?shù)貎r(jià)格抗性，從銷售位置來看，西南位置及20層以上戶型產(chǎn)品銷售阻力較大，可考慮價(jià)格手段加快出售速度2022/12/2166思源顧問凱旋城成交戶型分析房間面積(平方米)銷售套數(shù)(套)95.57某項(xiàng)目針對(duì)煙臺(tái)住宅市場(chǎng)研究與設(shè)計(jì)建議2022/12/2168思源顧問2022/12/1814思源顧問客戶需求調(diào)研說明調(diào)研目標(biāo)：了解煙臺(tái)市高檔住宅消費(fèi)者需求特征，為本項(xiàng)目5＃、6＃樓前期定位及設(shè)計(jì)提供市場(chǎng)指導(dǎo)樣本選擇：凱旋城已購買客戶及煙臺(tái)年收入超過30萬的家庭問卷數(shù)量：調(diào)研客戶176個(gè)，收到問卷113份，其中，有效問卷64份樣本結(jié)構(gòu)：有效問卷中，48份為凱旋城已購買客戶，16份為其他高檔住宅購買客戶2022/12/2169思源顧問客戶需求調(diào)研說明調(diào)研目標(biāo)：了解煙臺(tái)市高檔住宅消費(fèi)者需求特征，客戶需求調(diào)研樣本背景資料分析年齡結(jié)構(gòu)分析對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度64份有效樣本中，年齡結(jié)構(gòu)以30－50歲人群為主，其中40歲以上人群占樣本總數(shù)60％以上有效樣本中，對(duì)本項(xiàng)目比較感興趣的人群數(shù)量最多，占總熟的68％，其關(guān)注的主要因素是地段的唯一性，海景于歷史沉淀的結(jié)合是他們主要看好項(xiàng)目地塊的主要原因，但由于價(jià)格預(yù)期使得部分客戶不能確定其關(guān)注程度。但有23％的客戶認(rèn)可現(xiàn)有價(jià)格狀況，對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期較高2022/12/2170思源顧問客戶需求調(diào)研樣本背景資料分析年齡結(jié)構(gòu)分析對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度64份樣本年齡結(jié)構(gòu)及其相關(guān)產(chǎn)品選擇酒店式公寓期望值最高，有33份問卷，對(duì)酒店式公寓興趣較大SOHO寫字公寓由于產(chǎn)品形式原因，接收度不高，僅有6人對(duì)次類產(chǎn)品表示有較大興趣結(jié)合年齡結(jié)構(gòu)來看，無論是居住型公寓還是酒店式公寓，41－50歲年齡層的客戶關(guān)注度最高。但31－40歲年齡層人群，關(guān)注酒店式公寓的數(shù)量明顯超過居住型公寓產(chǎn)品選擇2022/12/2171思源顧問樣本年齡結(jié)構(gòu)及其相關(guān)產(chǎn)品選擇酒店式公寓期望值最高，有33份問居住型高檔公寓購買目的及面積選擇購買居住型高檔公寓的樣本中，沒有首次置業(yè)的人群改善居住條件選項(xiàng)為主要購買目的，占總數(shù)量的56％；投資性質(zhì)的購買者有一定比例，但是比例不足30％有16％的被訪問者選擇為兒女購置從面積選擇來看，150－180平米成為購買的主力區(qū)間，其次為180－200平米和130－150平米購買目的購買面積2022/12/2172思源顧問居住型高檔公寓購買目的及面積選擇購買居住型高檔公寓的樣本中，超高層住宅購買意向您是否會(huì)購買30層以上(如45層)的住宅從訪問數(shù)據(jù)來看，70％以上的被訪問者，不會(huì)選擇購買超高層住宅作為其居所同購買目的交叉分析，可以看出，只有為兒女購買居所的客戶會(huì)選擇購買超高層住宅，其他被訪問者選擇購買的比例不足30％，以改善居所為購買目的的被訪問者，購買超高層住宅的可能性僅有14％究其原因：在前方?jīng)]有遮擋的情況下，選擇低層住宅，會(huì)獲得更好的觀海效果2022/12/2173思源顧問超高層住宅購買意向您是否會(huì)購買30層以上(如45層)的住宅從居住型高檔公寓購買價(jià)格分析可承受的最高總價(jià)可承受的最高單價(jià)(元/平米)被訪問者對(duì)被項(xiàng)目居住想高檔公寓售價(jià)認(rèn)可在9000－9999元/平米，總價(jià)在180－200萬，所占比例分別為：48％、40％2022/12/2174思源顧問居住型高檔公寓購買價(jià)格分析可承受的最高總價(jià)可承受的最高單價(jià)(功能空間需求最需要的功能空間第二需要的功能空間選取功能空間需求前兩問統(tǒng)計(jì)可見，獨(dú)立門廳(玄關(guān))最受被訪者看重，需求量超過50％，其次是衣帽間和儲(chǔ)藏室，被訪者較多反映，衣帽間和儲(chǔ)藏室最好是獨(dú)立設(shè)計(jì)，同住宅布局形成以整體從煙臺(tái)在售產(chǎn)品來看，目前此類空間涉及不多。根據(jù)被訪者對(duì)居室內(nèi)小面積功能空間的需求，建議居住型高檔公寓設(shè)置獨(dú)立門廳、衣帽間及儲(chǔ)藏室2022/12/2175思源顧問功能空間需求最需要的功能空間第二需要的功能空間選取功能空間需朝向及裝修被訪者在朝向及裝修問題上，意見統(tǒng)一朝向最好是南北通透，其次是東向，西向住宅是煙臺(tái)人最不能接受的住宅朝向住宅裝修，僅有1人選擇了廚衛(wèi)精裝修，其他全部選擇毛坯原因：煙臺(tái)商品房發(fā)展起步較晚，精裝修產(chǎn)品目前在市面上沒有出現(xiàn)，煙臺(tái)居民對(duì)精裝修產(chǎn)品沒有成型的概念，擔(dān)心裝修風(fēng)格統(tǒng)一不能彰顯主人品味等；此外煙臺(tái)生活節(jié)奏較緩和，居民有能力也有時(shí)間裝修自己的居所2022/12/2176思源顧問朝向及裝修被訪者在朝向及裝修問題上，意見統(tǒng)一2022/12/客廳及主臥面積統(tǒng)計(jì)客廳面積選擇(不包含餐廳)主臥面積選擇(不包主衛(wèi)等)客廳面積主流區(qū)間21－25平米，如加上餐廳面積，約30－34平米左右主臥面積選擇平均，13－18平米，及21平米以上都有選擇思源建議：客廳面積，不包含餐廳，26－30平米為佳主臥面積（不包含主衛(wèi)等）面積在16－20平米為佳2022/12/2177思源顧問客廳及主臥面積統(tǒng)計(jì)客廳面積選擇(不包含餐廳)主臥面積選擇(不采光及朝向選擇是否考慮沒有海景的戶型海景和采光的選擇本項(xiàng)目為海景公寓，在沒有海景的前提下，僅有16的人還會(huì)考慮繼續(xù)購買本項(xiàng)目的居住型高檔公寓由于煙臺(tái)市的海在北面，所以在海景和采光二者之間選擇時(shí)，52％的人在保證海景的前提下可以犧牲采光，起居室和主臥，在必須選擇觀海還是朝陽時(shí)，98％的人選擇起居室觀海，主臥采光2022/12/2178思源顧問采光及朝向選擇是否考慮沒有海景的戶型海景和采光的選擇本項(xiàng)目為居住型高檔公寓層高的選擇56％被訪問者對(duì)凱旋城目前產(chǎn)品較認(rèn)可，認(rèn)為平層，3米左右的層高可以滿足其居住需求，部分客戶傾向于局部挑高，但數(shù)量不多，僅占總訪問數(shù)的24％2022/12/2179思源顧問居住型高檔公寓層高的選擇56％被訪問者對(duì)凱旋城目前產(chǎn)品較認(rèn)可居住型高檔公寓物業(yè)管理需求分析煙臺(tái)市規(guī)定，煙臺(tái)住宅物業(yè)管理費(fèi)不得超過1.2元/平米月煙臺(tái)目前物業(yè)費(fèi)最高1.5元/平米月(包含0.3元/平米月電梯費(fèi))是否會(huì)對(duì)更好的物業(yè)付出更高的物業(yè)管理費(fèi)被訪問者中全部認(rèn)為煙臺(tái)市目前的物業(yè)管理水準(zhǔn)不能滿足居住要求，但由于對(duì)物業(yè)管理公司的不信任，近50％的被訪問者選擇不會(huì)為更好的物業(yè)管理公司支付更高的物業(yè)管理費(fèi)用部分選擇會(huì)或者無所謂的被訪者，在被問及最高接受的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，最高2.5元/平米月，97％的被訪者不愿高于2元2022/12/2180思源顧問居住型高檔公寓物業(yè)管理需求分析煙臺(tái)市規(guī)定，煙臺(tái)住宅物業(yè)管理費(fèi)投資型酒店式公寓購買目的投資型酒店式公寓購買目的被訪者中選擇會(huì)購買本項(xiàng)目酒店式公寓者的購買主要用于自用、出租、出售此類物業(yè)購買，多為投資用途，出租＋出售，占被訪人數(shù)的90％購買為自用的比例最低，僅占10％2022/12/2181思源顧問投資型酒店式公寓購買目的投資型酒店式公寓購買目的被訪者中選擇投資型酒店式公寓購買面積及價(jià)格購買面積購買單價(jià)購買總價(jià)投資型酒店式公寓的主要認(rèn)可面積區(qū)間為60－69平米的一居34％的被訪者對(duì)價(jià)格預(yù)期為10000－10999元/平米總價(jià)主要集中在50－59萬，有近30％的被訪者認(rèn)可次總價(jià)區(qū)間2022/12/2182思源顧問投資型酒店式公寓購買面積及價(jià)格購買面積購買單價(jià)購買總價(jià)投資型酒店式公寓的朝向及景觀問題是否會(huì)購買無法看到海景的酒店式公寓是否會(huì)購買西向的酒店式公寓西向及無法看到海景的酒店式公寓同樣面對(duì)居住型高檔公寓類似的朝向及景觀問題90％以上的被訪者對(duì)西向的酒店式公寓和無法看到海景的酒店式公寓沒有購買興趣2022/12/2183思源顧問酒店式公寓的朝向及景觀問題是否會(huì)購買無法看到海景的酒店式公寓投資型酒店式公寓層高問題86％被訪者認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)層高的酒店式公寓可以滿足其投資用途，挑高型產(chǎn)品由于可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的升高，大多數(shù)被訪者并不看好此類產(chǎn)品，認(rèn)為還是海景最重要2022/12/2184思源顧問投資型酒店式公寓層高問題86％被訪者認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)層高的酒店式公投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)及后期運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)問題投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)投資型酒店式公寓管理機(jī)構(gòu)關(guān)于投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)問題中，被訪者中59％認(rèn)為毛坯交付最好，這主要還是由于煙臺(tái)市缺乏裝修型產(chǎn)品實(shí)例，使得購買者對(duì)精裝修產(chǎn)品沒有心里預(yù)期公寓的后期運(yùn)營(yíng)管理，采用獨(dú)立品牌還是同本項(xiàng)目五星級(jí)酒店協(xié)同運(yùn)營(yíng)，分歧較大，被訪者選擇較平均投資匯報(bào)率問題，基本沒有結(jié)果，主要由于煙臺(tái)當(dāng)?shù)刭徺I者對(duì)投資回報(bào)率沒有概念，普遍認(rèn)為是買入－賣出所得差價(jià)，大部分要求投資匯報(bào)率在20％以上，部分達(dá)50％以上2022/12/2185思源顧問投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)及后期運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)問題投資型酒店式公辦公物業(yè)選擇問題是否會(huì)選擇商住辦公場(chǎng)所會(huì)選擇的辦公場(chǎng)所區(qū)域煙臺(tái)辦公類購買者，62％會(huì)選擇購買商住型公寓作為辦公場(chǎng)所，理由主要是價(jià)格優(yōu)惠，而且這類被訪者多為經(jīng)貿(mào)公司，企業(yè)規(guī)模較小，對(duì)公司形象要求不高38％的被訪者選擇不會(huì)考慮商主項(xiàng)目作為其辦公場(chǎng)所選擇，覺得人員煩雜是主要方面在辦公位置的選擇商，90％以上的被訪者，會(huì)優(yōu)先考慮本項(xiàng)目周邊，主要原因還是由于希缺的海景位置，及天鴻品牌，但是對(duì)價(jià)格因素關(guān)注較高2022/12/2186思源顧問辦公物業(yè)選擇問題是否會(huì)選擇商住辦公場(chǎng)所會(huì)選擇的辦公場(chǎng)所區(qū)域煙項(xiàng)目供暖及采暖方式被訪者認(rèn)為居住型高檔公寓應(yīng)采取集中供暖方式，而采暖較認(rèn)可現(xiàn)有的地板采暖SOHO寫字公寓/投資型酒店式公寓，由于主要用于投資，大多數(shù)被訪者希望能采用分戶式供暖(在了解分戶式供暖產(chǎn)品后)，而室內(nèi)采暖由于擔(dān)心地板式采暖在后期維護(hù)的不便利性，部分被訪者希望采用中央空調(diào)或者散熱片，但數(shù)量不多2022/12/2187思源顧問項(xiàng)目供暖及采暖方式被訪者認(rèn)為居住型高檔公寓應(yīng)采取集中供暖方式室內(nèi)空調(diào)問題居住型高檔公寓的購買者，大多數(shù)選擇分戶式空調(diào)，而SOHO寫字公寓/投資型酒店式公寓則希望采用集中中央空調(diào)的被訪者居多2022/12/2188思源顧問室內(nèi)空調(diào)問題居住型高檔公寓的購買者，大多數(shù)選擇分戶式空調(diào)，而社區(qū)配套及配套商業(yè)首選社區(qū)配套項(xiàng)目其次選擇的社區(qū)配套項(xiàng)目在社區(qū)配套項(xiàng)目選擇上，被訪者多反映，希望開發(fā)商提供室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，如羽毛球、網(wǎng)球、籃球場(chǎng)所等；從統(tǒng)計(jì)中也可以看出，健身需求始終排在被訪者需要的前三位2022/12/2189思源顧問社區(qū)配套及配套商業(yè)首選社區(qū)配套項(xiàng)目其次選擇的社區(qū)配套項(xiàng)目在社客戶需求訪問結(jié)論朝向：煙臺(tái)客戶對(duì)朝向要求敏感，南北通透住宅最為理想，西向戶型不被煙臺(tái)認(rèn)可海景和采光：在保證海景的前提下，也要保證采光，起居室面海，主臥采光樓層問題：為了保證最佳的觀海效果，在沒有遮擋的情況下，越低的樓層越受到煙臺(tái)高端客群的認(rèn)可，高層住宅可能在觀海效果上有所欠缺，但年輕客戶認(rèn)可高層，只要價(jià)格控制合理，高層戶型市場(chǎng)問題可以得到解決戶型問題：獨(dú)立門廳，完整主臥套系2022/12/2190思源顧問客戶需求訪問結(jié)論朝向：煙臺(tái)客戶對(duì)朝向要求敏感，南北通透住宅最提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2.煙臺(tái)市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計(jì)修改建議附錄.煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽2022/12/2191思源顧問提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2022/12/1837思源顧本案戶型設(shè)計(jì)建議居住型高檔公寓部分：與1-4號(hào)樓形成差異化，控制戶型面積，保證南北通透戶型多樣化，可以考慮部分樓層穿插復(fù)式戶型；端單元戶型面積適當(dāng)增加，突出端單元采光優(yōu)勢(shì)；起居室觀海，主臥采光，至少一個(gè)衛(wèi)生間可自然采光獨(dú)立門廳設(shè)計(jì)、主臥套系完整控制公攤面積投資型酒店式公寓部分：弱化西向住宅、重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)景觀，避免無景觀又西向的戶型出現(xiàn)控制單套面積，主力戶型60－80平米一居戶型多樣化，局部設(shè)計(jì)loft產(chǎn)品，2022/12/2192思源顧問本案戶型設(shè)計(jì)建議居住型高檔公寓部分：2022/12/1838項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議本項(xiàng)目位于煙臺(tái)傳統(tǒng)中心位置，稀缺的煙臺(tái)市大馬路海景成為本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，而項(xiàng)目周邊沒有在售物業(yè)可比較，利于項(xiàng)目定價(jià)并制定銷控目標(biāo)，但不能同本項(xiàng)目1-4號(hào)樓價(jià)格出入過大，還天名人5號(hào)樓銷售受影響就是由于價(jià)格超出前期過高海景公寓，從觀海效果考慮，在沒有遮擋的前提下，層數(shù)曰低，觀海效果越好，高層的海景反而不好，建議在銷售價(jià)格中能有所體現(xiàn)煙臺(tái)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)居所朝向較為敏感，當(dāng)?shù)鼐用窳鱾鳌皩幰獤|邊一張床，不要西邊一間房”。建議西向戶型在價(jià)格上適當(dāng)?shù)陀谄渌?022/12/2193思源顧問項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議本項(xiàng)目位于煙臺(tái)傳統(tǒng)中心位置，稀缺的煙臺(tái)市大馬海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考140-160平米三居布局緊湊，戶型方正；動(dòng)靜分區(qū)，門庭連接起居室與餐廳；步入式衣帽間，詮釋奢華空間；明廚房和明餐廳鄰近，空間獨(dú)立；可自由安排的南向書房/臥室，將起居室和主臥室自然分割，提高主臥室私密性；2022/12/2194思源顧問海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考140-160平海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考140-160平米三居室內(nèi)生態(tài)陽光庭院，彰顯主人不同生活品味；客廳開闊玻璃窗設(shè)計(jì)，全角度觀賞陽光花房及海景景致；主臥占據(jù)室內(nèi)最私密位置，且觀海景角度最佳；錯(cuò)層設(shè)計(jì)，有效分隔起居空間和休息空間；北2022/12/2195思源顧問海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考140-160平海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考160平米三居雙主臥設(shè)計(jì)，均配有獨(dú)立的衛(wèi)生間和衣帽間；餐廳與廚房相通，且有自然采光；客廳與餐廳擁有良好的觀景面；2022/12/2196思源顧問海景居住公寓——三居戶型設(shè)計(jì)參考160平米三居2投資型酒店式公寓——小一居戶型設(shè)計(jì)參考小一居戶型：面積控制在50-70平米；戶型功能齊全；有獨(dú)立的廚房和就餐空間即可。2022/12/2197思源顧問投資型酒店式公寓——小一居戶型設(shè)計(jì)參考2022/12/184投資型酒店式公寓——小一居戶型設(shè)計(jì)參考小一居戶型：面積控制在50-70平米；戶型功能齊全；有獨(dú)立的廚房和就餐空間即可。2022/12/2198思源顧問投資型酒店式公寓——小一居戶型設(shè)計(jì)參考2022/12/184投資型酒店式公寓——小兩居戶型設(shè)計(jì)參考小兩居戶型：面積控制在80-100平米；戶型功能設(shè)計(jì)合理；配置一個(gè)衛(wèi)生間，豪華型的可增加一個(gè)主衛(wèi)。2022/12/2199思源顧問投資型酒店式公寓——小兩居戶型設(shè)計(jì)參考2022/12/184提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2.煙臺(tái)市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計(jì)修改建議附錄.煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽2022/12/21100思源顧問提綱1.煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)研究2022/12/1846思源顧煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征快速增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)提供了經(jīng)濟(jì)支撐。城市總?cè)丝跀?shù)量穩(wěn)定，每年新增的非農(nóng)業(yè)人口為房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)量的主要消化者穩(wěn)步提高的人均收入、消費(fèi)水平，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育、商品住宅的消費(fèi)增長(zhǎng)提供可能。住宅市場(chǎng)供需兩旺，市區(qū)銷售均價(jià)3379元/平米。2022/12/21101思源顧問煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征快速增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的持影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素眾多本報(bào)告從宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、居民收入水平及住宅供求三方面進(jìn)行初步討論2022/12/21102思源顧問影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析2022/12/1848思源影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（1）快速增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)提供了經(jīng)濟(jì)支撐。2000以來，城市經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)大，2002年以來呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2004年，增幅達(dá)到歷史最高18.8%，2005年煙臺(tái)市國(guó)民生產(chǎn)總值2012億元，同比增長(zhǎng)17.6％(同年全國(guó)平均GDP9.9%)煙臺(tái)市2000－2005年GDP及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)年報(bào)2022/12/21103思源顧問影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（1）快速增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)，為影響煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析（2）城市總?cè)丝跀?shù)量穩(wěn)定，每年新增的