遼源市遼河半島項目推廣策略總綱課件

吉林遼源“遼河半島”項目推廣策略總綱謹呈：柏美地產集團廈門風行地產顧問2007年1月18日吉林遼源“遼河半島”項目推廣策略總綱謹呈：柏美地產集團廈門風1引言營銷推廣是一個不斷挖掘自身優(yōu)勢,并將其傳播給目標大眾的過程。在這個過程中，策略是指引我們前進的方向。引言營銷推廣是一個不斷挖掘自身優(yōu)勢,2一個成功的項目，是根據市場需求的必然演變，通過對人們生活方式的引導，而使人們進入一個更為深層次的需求，我們把這個引導過程，稱之為一個“計劃”！一個成功的項目，是根據市場需求的必然演變，通過對人們生活方式3我們的“計劃”是什么？我們的“計劃”是什么？4遼源市位于中國吉林省的中南部，幅員面積5123平方公里，總人口126萬，其中市區(qū)面積206平方公里，人口45萬；遼源市歷史較為悠久，早在我國的清代遼源就是皇家的“盛京”圍場；遼源市是一個物產豐富的城市；遼源市作為一個工業(yè)城市，擁有以紡織、服裝、輕工、塑料、機械、化工、醫(yī)藥、煤炭為骨干的33個行業(yè)，各種所有制企業(yè)2萬多戶，上市公司兩戶（得亨公司和吉林亞泰遼源茶葉公司）；遼源市2005年全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP）137.08億元，全市人均生產總值達到11100元，突破了1000美元?；仡櫴袌鲞|源市位于中國吉林省的中南部，幅員面積5123平方公里，總人5地產市場現(xiàn)狀房地產市場處于起步階段，穩(wěn)步發(fā)展；2005年累計銷售商品房面積37.1萬平方米，其中住宅36.0萬平方米；商品房價格處于較低的水平，目前多層均價在1500-1800元/平米，小高層均價在2000-2300元/平米；戶型以90—120平米的中小戶型為主；銷售情況較好，部分高檔樓盤銷售勢頭火爆；客群較為單一，主要以本地消化為主；未來市場有“精品化”的發(fā)展趨勢。地產市場現(xiàn)狀房地產市場處于起步階段，穩(wěn)步發(fā)展；6客戶需求主力需求為70-120平米的二房及三房；喜歡住在大社區(qū)里；對價格較為敏感；重視小區(qū)物業(yè)管理；關注社區(qū)配套及教育情況；關注小區(qū)園林景觀；非常認同本項目的地段?？蛻粜枨笾髁π枨鬄?0-120平米的二房及三房；7以自用為目的的住宅有效需求結構構成中高端需求舒居需求安居需求矛盾從供應結構與需求結構量的矛盾得出現(xiàn)在遼源市區(qū)住宅需求已趨向舒適需求及中高端需求。中高檔宅膨脹性供應過渡需求以自用為目的的住宅有效需求結構構成中高端需求舒居需求安居需求8地處遼源市的東部，是東遼河與渭津河交匯處的沖積平原，南、西、北、三面環(huán)河，東側是藍架山，風光秀麗，自然環(huán)境十分優(yōu)越。從小區(qū)中部穿過的福民路和北邊的遼河大街路面寬40米，都是城市主干道，其北面緊鄰市委辦公大樓和新興生活片區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。地處遼源市的東部，是東遼河與渭津河交匯處的沖積平原，南、西、9結合項目概況結合項目概況10本案占地50萬平米，總建筑面積83萬平方米；項目具有臨河、規(guī)模等大特點，大盤優(yōu)勢顯而易見；規(guī)劃有多層、小高層、花園洋房等各類型產品，產品線豐富，戶型多樣；小區(qū)內規(guī)劃有幼兒園、小學、銀行、大型商業(yè)、會所、休閑運動設施等各種生活配套設施。

綜上所述，本案基本具備了一個城市中所有的產品形態(tài)和配套設施，已具備“新城”的基本雛形。本案占地50萬平米，總建筑面積83萬平方米；1145萬人口VS83萬平米大盤，意味著不能單純在區(qū)域層面尋求解決如何突破現(xiàn)有居住觀念，如何突破各鎮(zhèn)區(qū)、市區(qū)的購買區(qū)域限制是關鍵！45萬人口VS83萬平米大盤，意味著不能單純在區(qū)域層面尋求解12“新城計劃”的誕生！“新城計劃”的誕生！13

作為一個“新城”，她應該具備居住、商貿、醫(yī)療、教育、休閑等各項功能，滿足人們日常生活所需?！靶鲁怯媱潯眲t是以“理想城市生活”的理念去“造城”，站在“新城市生活”的高度去開發(fā)和推廣，塑造“城市大盤”形象。引導人們改變現(xiàn)有的居住觀念，譜寫出“現(xiàn)代城市”美好生活新樂章。什么是“新城計劃”？作為一個“新城”，她應該具備居住、商貿、醫(yī)療14第一部：造城怎么建？——產品建議第二部：城啟怎么推？——營銷推廣“新城計劃”三部曲第三部：理想城市生活居住的感受/新的生活方式第一部：造城第二部：城啟“新城計劃”三部曲第三部：理想城市生15第一部：造城第一部：造城16

雖然我們現(xiàn)在的項目具備了造城的基本條件，但要打造遼源新“城市中心”，為人們創(chuàng)造一個理想的生活城，就必須在原有的基礎上進行升華，以至達到真正意義上的理想城市生活。雖然我們現(xiàn)在的項目具備了造城的基本條件，但要打造遼源新17項目總體定位80萬平米山水城邦項目總體定位80萬平米山水城邦18理想城邦居住功能商貿功能文教、醫(yī)療功能休閑功能城市功能定位理想城邦居住功能商貿功能文教、醫(yī)療功能休閑功能城市功能定位19居住功能從居住功能角度出發(fā)，一個理想的城市生活，需要良好的生活環(huán)境，和諧的生活氛圍，所以我們作出如下建議：居住功能從居住功能角度出發(fā)，一個理20物業(yè)類型：增加花園洋房及聯(lián)排別墅等物業(yè)類型，豐富產品形態(tài)物業(yè)類型：增加花園洋房及聯(lián)排別墅等物業(yè)類型，豐富產品形態(tài)21外立面新古典主義歐式風格（簡約歐式）外立面22園林藝術花圃——區(qū)內種植四季相替的植物，通過藝術手法的搭配和設置，體現(xiàn)出藝術風情園林的獨特韻味。住在“公園”里園林藝術花圃——區(qū)內種植四季相替的植物，通過藝術手法的搭配和23園林藝術小品——通過歐式藝術小品，精心雕琢，營造浪漫藝術氛圍住在“公園”里園林藝術小品——通過歐式藝術小品，精心雕琢，營造浪漫藝術氛圍24園林藝術音樂噴泉——水的動感，藝術音樂的響起，營造歐式浪漫生活。住在“公園”里園林藝術音樂噴泉——水的動感，藝術音樂的響起，營造歐式浪漫生25園林音符廣場——獨特的音符，躍舞在中心廣場，給人獨特的藝術感受。住在“公園”里園林音符廣場——獨特的音符，躍舞在中心廣場，給人獨特的藝術感26底層架空的綠化與應用底層架空的綠化與應用27公共空間，處處體現(xiàn)人文關懷公共空間，處處體現(xiàn)人文關懷28——物業(yè)管理特色(1)引進知名品牌物業(yè)管理公司或顧問，以國際ISO9002質量認證為標準；(2)以先進的管理技術，突出社區(qū)品質；(3)突出城市化的物業(yè)服務，包括清潔＼保全等；(4)結合東方式人情管理。物業(yè)——物業(yè)管理特色物業(yè)29攝像監(jiān)視系統(tǒng)在小區(qū)主要出入口、地下車庫出入口、電梯轎廂等部位和部分周界設置攝像機。設在周界的攝像機可與周界防越報警系統(tǒng)聯(lián)動。在小區(qū)出入口等主要部位，設置固定高清晰度彩色攝像機。攝像系統(tǒng)具有24小時錄像、實時顯示及回放等功能，并具有報警聯(lián)動、計算機聯(lián)網和報警圖像檢索功能。在車庫出入口適當位置設置具有動態(tài)逆光補嘗、自動增益功能的攝像機，實時記錄地下室車輛的出入情況。智能安防攝像監(jiān)視系統(tǒng)智能安防30周界防越報警系統(tǒng)在小區(qū)周邊圍墻設置紅外對射探測器和報警閃爍燈，作為小區(qū)安全防范系統(tǒng)的第一道防線，安全、可靠。周界每個區(qū)域設置報警警示燈及手動復位裝置,有警情時，電子地圖自動顯示報警位置，跳出報警防區(qū)情況，以便值班保安能夠迅速去現(xiàn)場查看、處理，并在監(jiān)視器上自動記錄相應的報警防區(qū)圖象情況。智能安防周界防越報警系統(tǒng)智能安防31智能安防出入口管理系統(tǒng)小區(qū)車輛出入口設置道閘，并采用遠距離感應卡認證通行，訪客車輛采用發(fā)放訪客IC卡出入，各出入口采用計算機聯(lián)網，使系統(tǒng)具有收費功能?？梢晫χv及門禁系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)具有可視對講、信息發(fā)布、戶內報警、緊急求助、門禁等功能。智能安防出入口管理系統(tǒng)32門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng)主要包括單元一樓正門的門禁、小區(qū)地下室到各單元門口的門禁、小區(qū)步行出入口處的門禁，業(yè)主通過刷卡方式，打開單元門及其它門。智能安防智能安防33智能安防戶內報警系統(tǒng)戶內預留緊急按鈕、煤氣、煙感報警探測器等報警設備接口，供住戶入住時選用。戶門按裝門磁報警裝置，并接入可視對講主機。底層住戶的外窗安裝報警裝置，并接入可視對講主機。報警信號集中送至小區(qū)監(jiān)控中心，由安保人員對報警事件進行實時處理與記錄。智能安防戶內報警系統(tǒng)34電子巡更管理系統(tǒng)沿小區(qū)周邊圍墻及交叉路口設置在線式電子巡更系統(tǒng)，結合單元門禁系統(tǒng)的擴展應用來實現(xiàn)在線式巡更。小區(qū)各區(qū)域內及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點，加強保安管理，在門禁軟件系統(tǒng)中增加巡更管理功能，實現(xiàn)人防和技防相結合，以增加管理的及時性和合理性，增強園區(qū)安全性。智能安防智能安防35監(jiān)控中心安裝攝像監(jiān)控設施，采用數(shù)字存儲技術，由技防輔助人防，實時紀錄小區(qū)各出入的圖像，執(zhí)勤人員可以通過監(jiān)視系統(tǒng)全方位的實時了解各區(qū)域動向情況。緊急事件發(fā)生時，有利于快速反應，還可以集中監(jiān)視及指揮行動。小區(qū)戶內報警系統(tǒng)報警電子地圖,只要有報警，接警計算機上的電子地圖馬上能在該房號上紅燈閃爍，并彈出顯示該房子具體報警防區(qū)位置的頁面。監(jiān)控中心的監(jiān)視系統(tǒng)具有十六畫面顯示外,還具有單畫面顯示功能,系統(tǒng)能自動或手動將現(xiàn)場畫面切換到指定的監(jiān)視器或計算機屏幕上顯示。智能安防監(jiān)控中心智能安防36自動抄表系統(tǒng)

背景音樂系統(tǒng)

供電系統(tǒng)

其他系統(tǒng)自動抄表系統(tǒng)

背景音樂系統(tǒng)

供電系統(tǒng)

其他系統(tǒng)37集中供暖集中供暖38會所歐陸風情會所建議設置咖啡吧、SPA、西餐廳、臺球室、健身房、棋牌室等內容。會所歐陸風情會所39社區(qū)巴士開通社區(qū)巴士，前期可作為看房專車。與政府合作，增加公交線路，增加小區(qū)業(yè)主出行的便利性。社區(qū)巴士開通社區(qū)巴士，前期可作為看房專車。40

從一個城市的商貿功能出發(fā)，須具備商業(yè)的各項功能，提供人們生活所需，建議如下：商貿功能從一個城市的商貿功能出發(fā)，須具備商業(yè)的各項功能，41格調商業(yè)步行街格調商業(yè)步行街42格調商業(yè)步行街格調商業(yè)步行街43退臺式商業(yè)退臺式商業(yè)44大型購物中心大型超市+百貨+家電連鎖+高檔娛樂+餐飲+……大型購物中心大型超市+百貨+家電連鎖+高檔娛樂+餐飲+……45

滿足城市功能，必不可少的是教育、醫(yī)療機構的引進，建議如下：教育、醫(yī)療功能滿足城市功能，必不可少的是教育、醫(yī)療機構的引進，建46幼兒園幼兒園——引進新加坡雙語幼兒園，提升社區(qū)教育生活品質。幼兒園幼兒園——引進新加坡雙語幼兒園，提升社區(qū)教育生活品質。47社區(qū)醫(yī)院社區(qū)醫(yī)院——引進社區(qū)醫(yī)院機構，為社區(qū)提供醫(yī)療服務。社區(qū)醫(yī)院社區(qū)醫(yī)院——引進社區(qū)醫(yī)院機構，為社區(qū)提供醫(yī)療服務。48

城市生活的休閑功能，豐富了人們生活的同時，提升了人們生活的品質，故建議如下:休閑功能城市生活的休閑功能，豐富了人們生活的同時，提升了人49酒吧酒吧——歐式酒吧的設立，為人們日常休閑生活提供了豐富的內容。酒吧酒吧——歐式酒吧的設立，為人們日常休閑生活提供了豐富的內50休閑會所休閑會所——內設有健身、美容等設施，成為社區(qū)的休閑聚會中心。休閑會所休閑會所——內設有健身、美容等設施，成為社區(qū)的休閑聚51第二部：城啟第二部：城啟52

作為一個完美的“新城計劃”，“造城”只是我們的第一步，也是基礎，第二步我們要對其進行策略包裝推廣，樹立項目的高度，完成“新城計劃”的“城市”性運行。作為一個完美的“新城計劃”，“造城”只是我們的5310大項目核心價值體系——規(guī)模優(yōu)勢——80萬平米大盤絕版地段——三面環(huán)水、背靠青山、市中心地段完善的生活配套——大型商業(yè)、會所、社區(qū)巴士、運動設施、公園國際化的生活方式——休閑、養(yǎng)生、住在公園里園林景觀——濱河公園、小區(qū)內園林貼心的物管服務——新加坡式管家服務、高素質保安保潔教育資源優(yōu)勢——國際雙語幼兒園、名牌中小學舒適的戶型——南北通透，入戶花園政府的支持——遼源重點工程項目開發(fā)商的實力——港資地產公司，實力雄厚10大項目核心價值體系——54案名遼河半島案名遼河半島55以歐洲的五大名城：奧地利維也納（藝術之城）、法國巴黎（文化之城）、希臘雅典（運動之城）、英國劍橋（教育之城）、意大利威尼斯（水上生活之城）作為五期主題，打造歐式理想生活之城！一期：陽光維也納(藝術之城）二期：威尼斯藍灣（生態(tài)之城）三期：東方雅典（運動之城）四期：時代劍橋（教育之城）五期：巴黎春天（文化之城）分組團案名以歐洲的五大名城：奧地利維也納（藝術之城）、法5680萬M2歐洲理想生活城推廣定位80萬M2歐洲理想生活城推廣定位5780萬M2山水城邦居城市中央立半島之上遼河半島一生之城城市客廳居住公園推廣語80萬M2山水城邦推廣語58一個核心、三大戰(zhàn)略、五大要素一個核心:以打造遼源新“城市中心”形象高度為核心三大戰(zhàn)略:城市戰(zhàn)略、項目戰(zhàn)略、產品戰(zhàn)略五大要素:超前的建筑規(guī)劃、完善的功能配置、準確的市場定位高素質的服務體系、度身定做的全方位銷售策略推廣理念一個核心、三大戰(zhàn)略、五大要素一個核心:以打造遼源新“城市中59沿城市、項目、產品三大戰(zhàn)略炒做,互相彰顯,互相滲透

城市線--------借勢項目線------造市產品線------做事三大戰(zhàn)略部署沿城市、項目、產品三大戰(zhàn)略炒做,互相彰顯,互相滲透城601.通過“借勢”“造市”“做事”，以求提高項目和產品的知名度\美譽度,樹立項目形象，開發(fā)商品牌形成對市場、購買、投資的拉動，達到項目產品銷售的目的2.宣傳重點逐步從“借勢”“造市”轉到“做事”，強化對項目的內涵訴求3.以買家的實際利益為導向，將傳播與促銷緊密結合，并強化傳播的促銷功能三大戰(zhàn)略部署1.通過“借勢”“造市”“做事”，三大戰(zhàn)略部署61戰(zhàn)略一：城市線——借勢“借”區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，造遼源新“城市中心”！戰(zhàn)略一：城市線——借勢“借”區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，造遼源新“城市中心62戰(zhàn)略二：項目線——造市戰(zhàn)略二：項目線——造市63“造”理想生活城，拉動“市”場需求！

項目以城市生活為藍本，從城市生活需求為出發(fā)點，以“藝術、文化、教育、運動、生活”五個方面為點，塑造一個人們需要的理想生活城。拉動市場的需求，引發(fā)市場熱點，引領城市生活潮流，引起目標受眾的關注與興趣。”造“城，也是在”造“市！

“造”理想生活城，拉動“市”場需求！64戰(zhàn)略三：產品線——做事戰(zhàn)略三：產品線——做事65我們根據理想城市生活為藍本，把產品做“實”，把“事”情做好。以“策略運用、精確制導、高調包裝、精準營銷”四大原則，做理想生活之城！

我們根據理想城市生活為藍本，把產品做“實66推廣思路造城遼河半島一期陽光維也納區(qū)域高度項目高度產品高度推廣思路造城遼河半島一期陽光維也納區(qū)域高度項目高度產品高度67

先樹立項目整體高度，塑造大盤形象，在市場上取得較高的認知度后，

分步驟推出項目各個屬塊，集中力量，各個攻破。

本項目具有標志性且體量大，重視前期市場預熱、市場鋪墊和概念導入。從大區(qū)域、大環(huán)境、大市場看本案，提高項目在整個遼源的影響力，站在“城市”高度提升產品形象。價格低開高走，分階段攀升。推售策略

先樹立項目整體高度，塑造大盤形象，在市場上取得較高的認知度68最佳銷售入市時機：2007年5月1日原因：2007年1-4月可對項目形象設計、宣傳物料做充分準備，期間把握2007年春節(jié)外地工作返鄉(xiāng)客群進行項目宣傳，蓄客，2007年5月1日，利用五一長假正式開始認購，積聚人氣。推盤時間安排最佳銷售入市時機：2007年5月1日推盤時間安排69一期內部認購思路1、為形成哄搶的場面，一期第一批房源推出的不宜太多，應在200-400套左右，開盤時可視預定的情況加價加推部分房源；2、5月1日開始銷售會員卡，只有購買會員卡才有選房的權利。其中200個鉆石卡，每個售價3萬，不可退，主要對象為政府人員和關系戶，鉆石卡可以優(yōu)先選房；發(fā)行金卡，每個售價5000元，可退，但不可以優(yōu)先選房，數(shù)量不限，以達到洗籌和積聚人氣的目的。3、開盤當天采用排隊選房的形式。一期內部認購思路702007年1月15日

宣傳形象引導正式開始2007年1月25日

2007年2-4月

2007年5月1日2007年10月1日2008年5月售樓處對外開放一期預熱一期正式開始內部認購一期第二批房源銷售一期售磬，二期導入2007年7月1日一期第一批房源銷售2007年1月15日宣傳形象引導正式開始2007年1月2571產品屬性客戶屬性市場環(huán)境以柏美地產品牌為核心，樹立權威和市場信心注重項目所處區(qū)域價值的挖掘和提煉，將項目營銷提升至區(qū)域營銷的高度，將開發(fā)商提升到城市運營商的高度針對遼源購房者喜好熱鬧的特點，更出于宣傳推廣的需求，在營銷過程中，舉辦特色、影響力大的活動，吸引關注市場的發(fā)展、客戶的理性，決定了客戶需要體驗到實實在在的品質以決定是否購買以“柏美會”為核心組織營銷活動；前期風暴拜訪；口碑傳播項目營銷總策略

品牌營銷＋區(qū)域營銷＋活動營銷+體驗營銷+客戶關系營銷產品屬性客戶屬性市場環(huán)境以柏美地產品牌為核心，樹立權威和市場72體驗營銷現(xiàn)場售樓處售樓處—以休閑式咖啡吧形式設置，為客戶提供咖啡、茶、礦泉水等飲料供選擇，并定期舉辦活動，炒作成為熱點體驗營銷現(xiàn)場售樓處售樓處—以休閑式咖啡吧形式設置，為客戶提供73樣板房樣板房74園林示范區(qū)園林示范區(qū)75

設“柏美會”，聯(lián)合商家，發(fā)展會員，收集目標客戶資料，為內部認購和開盤作準備；風暴拜訪；客戶通訊（柏美會會刊）；手機短信平臺網絡論壇節(jié)日賀卡、生日關懷客戶營銷設“柏美會”，聯(lián)合商家，發(fā)展會員，收集目標客戶資料7607.107.5.107.7.107.10.1準備期07.308.5一期第一批房源開盤一期內部認購一期強銷期一期強銷期現(xiàn)場售樓處開放07.1.25預熱期推廣主線臨時售樓處啟動07.407.9一期第二批房源開盤樣板區(qū)完成一期開始內部認購一期售完，二期導入07.107.5.107.7.107.10.1準備期07.377宣傳1月6月10月超越提升精神享受宣傳訴求點9月2月5月享受精神造城全新的居住模式以歐洲精神造城半島生活一生之城正式出售會員卡10.1第二批房源開盤樣板房、樣板區(qū)完成1。25售樓處裝修完成蓄客期（起勢）形象導入期（亮相）開盤期引爆強銷期項目品牌帶動開發(fā)商品牌項目品牌帶動開發(fā)商品牌宣傳強度宣傳主線3月4月7月8月11月12月2月5月開盤期引爆強銷期7.1第一批房源開盤，現(xiàn)場售樓處開放開發(fā)商品牌項目本身（規(guī)劃、戶型、園林、教育、配套等等）宣傳1月6月10月超越提升精神享受宣傳訴求點9月78營銷費用核算原則：大盤多期開發(fā)項目，分期推廣費用安排按：4\3\2\1原則，即一期占總項目的40%；二期占30%；三期占20%；四期占10%。營銷費用核算原則：79準備期…（2007/01/015——2007/03/1）推廣目的■市場啟動前基礎準備工作■為項目入市造勢■積累渠道型客戶準備期…（2007/01/015——2007/03/1）推廣80準備期…公關模塊：●風暴拜訪

●政府攻關形象模塊：●項目VI●現(xiàn)場圍墻包裝●戶外引導牌●戶外路牌●燈箱●車身廣告銷售工具模塊：●市內售樓處的包裝●概念海報●銷售說辭●其他物料廣告模塊：●路牌廣告推廣內容（2007/01/015——2007/03/1）準備期…公關模塊：●風暴拜訪●政府攻關形象模塊：●項81準備期…業(yè)務執(zhí)行■VI核心及延展部分設計；■戶外廣告設計；■根據選擇媒體進行形象展示設計；■設計概念海報等前期銷售工具；■配合開發(fā)商選擇戶外媒體；■市內接待處包裝；■客戶資料登記。（2007/01/015——2007/03/1）準備期…業(yè)務執(zhí)行■VI核心及延展部分設計；（2007/01/82預熱期…（2007/03/01——2007/04/30）推廣目的■迅速樹立項目良好形象■積累目標客戶■支持產品認購率預熱期…（2007/03/01——2007/04/30）推廣83預熱期…形象模塊：●戶外廣告●公交車身廣告●圍墻廣告銷售工具模塊：●戶型單頁●概念樓書●產品海報●折頁●DM單廣告模塊：●形象系列報廣●五一活動主題報廣推廣內容（2007/03/01——2007/04/30）預熱期…形象模塊：●戶外廣告●公交車身廣告●圍墻廣告銷售84業(yè)務執(zhí)行■設計概念樓書、產品海報、折頁等所需銷售工具；■對前期客戶進行追蹤；■確定本項目價格表，完成相關業(yè)務表單，配合設計現(xiàn)場銷售看板；■加強培訓，完善銷售隊伍；■確定一期銷售方案；■做好內部認購的各項準備工作；預熱期…（2007/03/01——2007/04/30）業(yè)務執(zhí)行■設計概念樓書、產品海報、折頁等所需銷售工具；預熱85內部認購期…（2007/05/1——2007/06/30）推廣目的■為正式開盤做好充分準備■為開盤積累大量意向型客戶■正式銷售會員卡內部認購期…（2007/05/1——2007/06/30）86公關模塊：●產品發(fā)布會●政府人員開始內部認購形象模塊：●更換戶外銷售工具模塊：●產品樓書●產品海報●客戶通訊廣告模塊：●產品亮相報廣●內部認購廣告推廣內容內部認購期…（2007/05/1——2007/06/30）公關模塊：●產品發(fā)布會●政府人員開始內部認購形象模塊：●87業(yè)務執(zhí)行■設計產品樓書、海報等開盤所需銷售工具；■設計更換部分形象期展示品；■對前期客戶進行追蹤；■協(xié)助完善銷售隊伍，做好開盤準備；■做好“產品發(fā)布會”等公關活動；■告知意向客戶活動時間，吸引其關注；■配合媒體完成開盤前系列軟文發(fā)布工作；■會員卡正式對外銷售。內部認購期…（2007/05/1——2007/06/30）業(yè)務執(zhí)行■設計產品樓書、海報等開盤所需銷售工具；內部認購期88開盤強銷期…（2007/07/01——2008/01）推廣目的■借勢造勢■延續(xù)項目的良好形象■完成一期銷售任務■為二期做準備開盤強銷期…（2007/07/01——2008/01）推廣目89公關模塊：●開盤大型活動形象模塊：●更換戶外●現(xiàn)場廣場環(huán)境營造、現(xiàn)場售樓處包裝●開發(fā)商品牌推出銷售工具模塊：●客戶通訊●DM單●小禮品廣告模塊：●開盤系列廣告●針對項目各項核心賣點進行炒作軟文模塊：●開盤熱銷消息●生活方式引導●樓盤獲獎推廣內容開盤強銷期…（2007/07/01——2008/01）公關模塊：●開盤大型活動形象模塊：●更換戶外●現(xiàn)場廣場環(huán)90業(yè)務執(zhí)行■開盤銷售，合同簽訂；■大型活動舉辦；■利用現(xiàn)場售樓處、樣板房、示范區(qū)等內容強力銷售；■客戶通訊，給持幣客群以感染并促使其下定；■每周舉辦小活動，積聚人氣；■一期尾盤促銷；■維護老客戶，以老帶新。開盤強銷期…（2007/07/01——2008/01）業(yè)務執(zhí)行■開盤銷售，合同簽訂；開盤強銷期…（2007/07/91

本案以“打造遼源新‘城市中心’”為核心，以“藝術、文化、運動、教育、生活”作為五期主題，以歐洲精神打造山水理想生活城。以上為本案一期營銷推廣策略初稿，后期詳細內容，將在后續(xù)執(zhí)行方案中完成，謝謝！未完，待續(xù)…結語本案以“打造遼源新‘城市中心’”為核心，以92THANKSTHANKS93吉林遼源“遼河半島”項目推廣策略總綱謹呈：柏美地產集團廈門風行地產顧問2007年1月18日吉林遼源“遼河半島”項目推廣策略總綱謹呈：柏美地產集團廈門風94引言營銷推廣是一個不斷挖掘自身優(yōu)勢,并將其傳播給目標大眾的過程。在這個過程中，策略是指引我們前進的方向。引言營銷推廣是一個不斷挖掘自身優(yōu)勢,95一個成功的項目，是根據市場需求的必然演變，通過對人們生活方式的引導，而使人們進入一個更為深層次的需求，我們把這個引導過程，稱之為一個“計劃”！一個成功的項目，是根據市場需求的必然演變，通過對人們生活方式96我們的“計劃”是什么？我們的“計劃”是什么？97遼源市位于中國吉林省的中南部，幅員面積5123平方公里，總人口126萬，其中市區(qū)面積206平方公里，人口45萬；遼源市歷史較為悠久，早在我國的清代遼源就是皇家的“盛京”圍場；遼源市是一個物產豐富的城市；遼源市作為一個工業(yè)城市，擁有以紡織、服裝、輕工、塑料、機械、化工、醫(yī)藥、煤炭為骨干的33個行業(yè)，各種所有制企業(yè)2萬多戶，上市公司兩戶（得亨公司和吉林亞泰遼源茶葉公司）；遼源市2005年全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP）137.08億元，全市人均生產總值達到11100元，突破了1000美元。回顧市場遼源市位于中國吉林省的中南部，幅員面積5123平方公里，總人98地產市場現(xiàn)狀房地產市場處于起步階段，穩(wěn)步發(fā)展；2005年累計銷售商品房面積37.1萬平方米，其中住宅36.0萬平方米；商品房價格處于較低的水平，目前多層均價在1500-1800元/平米，小高層均價在2000-2300元/平米；戶型以90—120平米的中小戶型為主；銷售情況較好，部分高檔樓盤銷售勢頭火爆；客群較為單一，主要以本地消化為主；未來市場有“精品化”的發(fā)展趨勢。地產市場現(xiàn)狀房地產市場處于起步階段，穩(wěn)步發(fā)展；99客戶需求主力需求為70-120平米的二房及三房；喜歡住在大社區(qū)里；對價格較為敏感；重視小區(qū)物業(yè)管理；關注社區(qū)配套及教育情況；關注小區(qū)園林景觀；非常認同本項目的地段?？蛻粜枨笾髁π枨鬄?0-120平米的二房及三房；100以自用為目的的住宅有效需求結構構成中高端需求舒居需求安居需求矛盾從供應結構與需求結構量的矛盾得出現(xiàn)在遼源市區(qū)住宅需求已趨向舒適需求及中高端需求。中高檔宅膨脹性供應過渡需求以自用為目的的住宅有效需求結構構成中高端需求舒居需求安居需求101地處遼源市的東部，是東遼河與渭津河交匯處的沖積平原，南、西、北、三面環(huán)河，東側是藍架山，風光秀麗，自然環(huán)境十分優(yōu)越。從小區(qū)中部穿過的福民路和北邊的遼河大街路面寬40米，都是城市主干道，其北面緊鄰市委辦公大樓和新興生活片區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。地處遼源市的東部，是東遼河與渭津河交匯處的沖積平原，南、西、102結合項目概況結合項目概況103本案占地50萬平米，總建筑面積83萬平方米；項目具有臨河、規(guī)模等大特點，大盤優(yōu)勢顯而易見；規(guī)劃有多層、小高層、花園洋房等各類型產品，產品線豐富，戶型多樣；小區(qū)內規(guī)劃有幼兒園、小學、銀行、大型商業(yè)、會所、休閑運動設施等各種生活配套設施。

綜上所述，本案基本具備了一個城市中所有的產品形態(tài)和配套設施，已具備“新城”的基本雛形。本案占地50萬平米，總建筑面積83萬平方米；10445萬人口VS83萬平米大盤，意味著不能單純在區(qū)域層面尋求解決如何突破現(xiàn)有居住觀念，如何突破各鎮(zhèn)區(qū)、市區(qū)的購買區(qū)域限制是關鍵！45萬人口VS83萬平米大盤，意味著不能單純在區(qū)域層面尋求解105“新城計劃”的誕生！“新城計劃”的誕生！106

作為一個“新城”，她應該具備居住、商貿、醫(yī)療、教育、休閑等各項功能，滿足人們日常生活所需。“新城計劃”則是以“理想城市生活”的理念去“造城”，站在“新城市生活”的高度去開發(fā)和推廣，塑造“城市大盤”形象。引導人們改變現(xiàn)有的居住觀念，譜寫出“現(xiàn)代城市”美好生活新樂章。什么是“新城計劃”？作為一個“新城”，她應該具備居住、商貿、醫(yī)療107第一部：造城怎么建？——產品建議第二部：城啟怎么推？——營銷推廣“新城計劃”三部曲第三部：理想城市生活居住的感受/新的生活方式第一部：造城第二部：城啟“新城計劃”三部曲第三部：理想城市生108第一部：造城第一部：造城109

雖然我們現(xiàn)在的項目具備了造城的基本條件，但要打造遼源新“城市中心”，為人們創(chuàng)造一個理想的生活城，就必須在原有的基礎上進行升華，以至達到真正意義上的理想城市生活。雖然我們現(xiàn)在的項目具備了造城的基本條件，但要打造遼源新110項目總體定位80萬平米山水城邦項目總體定位80萬平米山水城邦111理想城邦居住功能商貿功能文教、醫(yī)療功能休閑功能城市功能定位理想城邦居住功能商貿功能文教、醫(yī)療功能休閑功能城市功能定位112居住功能從居住功能角度出發(fā)，一個理想的城市生活，需要良好的生活環(huán)境，和諧的生活氛圍，所以我們作出如下建議：居住功能從居住功能角度出發(fā)，一個理113物業(yè)類型：增加花園洋房及聯(lián)排別墅等物業(yè)類型，豐富產品形態(tài)物業(yè)類型：增加花園洋房及聯(lián)排別墅等物業(yè)類型，豐富產品形態(tài)114外立面新古典主義歐式風格（簡約歐式）外立面115園林藝術花圃——區(qū)內種植四季相替的植物，通過藝術手法的搭配和設置，體現(xiàn)出藝術風情園林的獨特韻味。住在“公園”里園林藝術花圃——區(qū)內種植四季相替的植物，通過藝術手法的搭配和116園林藝術小品——通過歐式藝術小品，精心雕琢，營造浪漫藝術氛圍住在“公園”里園林藝術小品——通過歐式藝術小品，精心雕琢，營造浪漫藝術氛圍117園林藝術音樂噴泉——水的動感，藝術音樂的響起，營造歐式浪漫生活。住在“公園”里園林藝術音樂噴泉——水的動感，藝術音樂的響起，營造歐式浪漫生118園林音符廣場——獨特的音符，躍舞在中心廣場，給人獨特的藝術感受。住在“公園”里園林音符廣場——獨特的音符，躍舞在中心廣場，給人獨特的藝術感119底層架空的綠化與應用底層架空的綠化與應用120公共空間，處處體現(xiàn)人文關懷公共空間，處處體現(xiàn)人文關懷121——物業(yè)管理特色(1)引進知名品牌物業(yè)管理公司或顧問，以國際ISO9002質量認證為標準；(2)以先進的管理技術，突出社區(qū)品質；(3)突出城市化的物業(yè)服務，包括清潔＼保全等；(4)結合東方式人情管理。物業(yè)——物業(yè)管理特色物業(yè)122攝像監(jiān)視系統(tǒng)在小區(qū)主要出入口、地下車庫出入口、電梯轎廂等部位和部分周界設置攝像機。設在周界的攝像機可與周界防越報警系統(tǒng)聯(lián)動。在小區(qū)出入口等主要部位，設置固定高清晰度彩色攝像機。攝像系統(tǒng)具有24小時錄像、實時顯示及回放等功能，并具有報警聯(lián)動、計算機聯(lián)網和報警圖像檢索功能。在車庫出入口適當位置設置具有動態(tài)逆光補嘗、自動增益功能的攝像機，實時記錄地下室車輛的出入情況。智能安防攝像監(jiān)視系統(tǒng)智能安防123周界防越報警系統(tǒng)在小區(qū)周邊圍墻設置紅外對射探測器和報警閃爍燈，作為小區(qū)安全防范系統(tǒng)的第一道防線，安全、可靠。周界每個區(qū)域設置報警警示燈及手動復位裝置,有警情時，電子地圖自動顯示報警位置，跳出報警防區(qū)情況，以便值班保安能夠迅速去現(xiàn)場查看、處理，并在監(jiān)視器上自動記錄相應的報警防區(qū)圖象情況。智能安防周界防越報警系統(tǒng)智能安防124智能安防出入口管理系統(tǒng)小區(qū)車輛出入口設置道閘，并采用遠距離感應卡認證通行，訪客車輛采用發(fā)放訪客IC卡出入，各出入口采用計算機聯(lián)網，使系統(tǒng)具有收費功能?？梢晫χv及門禁系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)具有可視對講、信息發(fā)布、戶內報警、緊急求助、門禁等功能。智能安防出入口管理系統(tǒng)125門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng)主要包括單元一樓正門的門禁、小區(qū)地下室到各單元門口的門禁、小區(qū)步行出入口處的門禁，業(yè)主通過刷卡方式，打開單元門及其它門。智能安防智能安防126智能安防戶內報警系統(tǒng)戶內預留緊急按鈕、煤氣、煙感報警探測器等報警設備接口，供住戶入住時選用。戶門按裝門磁報警裝置，并接入可視對講主機。底層住戶的外窗安裝報警裝置，并接入可視對講主機。報警信號集中送至小區(qū)監(jiān)控中心，由安保人員對報警事件進行實時處理與記錄。智能安防戶內報警系統(tǒng)127電子巡更管理系統(tǒng)沿小區(qū)周邊圍墻及交叉路口設置在線式電子巡更系統(tǒng)，結合單元門禁系統(tǒng)的擴展應用來實現(xiàn)在線式巡更。小區(qū)各區(qū)域內及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點，加強保安管理，在門禁軟件系統(tǒng)中增加巡更管理功能，實現(xiàn)人防和技防相結合，以增加管理的及時性和合理性，增強園區(qū)安全性。智能安防智能安防128監(jiān)控中心安裝攝像監(jiān)控設施，采用數(shù)字存儲技術，由技防輔助人防，實時紀錄小區(qū)各出入的圖像，執(zhí)勤人員可以通過監(jiān)視系統(tǒng)全方位的實時了解各區(qū)域動向情況。緊急事件發(fā)生時，有利于快速反應，還可以集中監(jiān)視及指揮行動。小區(qū)戶內報警系統(tǒng)報警電子地圖,只要有報警，接警計算機上的電子地圖馬上能在該房號上紅燈閃爍，并彈出顯示該房子具體報警防區(qū)位置的頁面。監(jiān)控中心的監(jiān)視系統(tǒng)具有十六畫面顯示外,還具有單畫面顯示功能,系統(tǒng)能自動或手動將現(xiàn)場畫面切換到指定的監(jiān)視器或計算機屏幕上顯示。智能安防監(jiān)控中心智能安防129自動抄表系統(tǒng)

背景音樂系統(tǒng)

供電系統(tǒng)

其他系統(tǒng)自動抄表系統(tǒng)

背景音樂系統(tǒng)

供電系統(tǒng)

其他系統(tǒng)130集中供暖集中供暖131會所歐陸風情會所建議設置咖啡吧、SPA、西餐廳、臺球室、健身房、棋牌室等內容。會所歐陸風情會所132社區(qū)巴士開通社區(qū)巴士，前期可作為看房專車。與政府合作，增加公交線路，增加小區(qū)業(yè)主出行的便利性。社區(qū)巴士開通社區(qū)巴士，前期可作為看房專車。133

從一個城市的商貿功能出發(fā)，須具備商業(yè)的各項功能，提供人們生活所需，建議如下：商貿功能從一個城市的商貿功能出發(fā)，須具備商業(yè)的各項功能，134格調商業(yè)步行街格調商業(yè)步行街135格調商業(yè)步行街格調商業(yè)步行街136退臺式商業(yè)退臺式商業(yè)137大型購物中心大型超市+百貨+家電連鎖+高檔娛樂+餐飲+……大型購物中心大型超市+百貨+家電連鎖+高檔娛樂+餐飲+……138

滿足城市功能，必不可少的是教育、醫(yī)療機構的引進，建議如下：教育、醫(yī)療功能滿足城市功能，必不可少的是教育、醫(yī)療機構的引進，建139幼兒園幼兒園——引進新加坡雙語幼兒園，提升社區(qū)教育生活品質。幼兒園幼兒園——引進新加坡雙語幼兒園，提升社區(qū)教育生活品質。140社區(qū)醫(yī)院社區(qū)醫(yī)院——引進社區(qū)醫(yī)院機構，為社區(qū)提供醫(yī)療服務。社區(qū)醫(yī)院社區(qū)醫(yī)院——引進社區(qū)醫(yī)院機構，為社區(qū)提供醫(yī)療服務。141

城市生活的休閑功能，豐富了人們生活的同時，提升了人們生活的品質，故建議如下:休閑功能城市生活的休閑功能，豐富了人們生活的同時，提升了人142酒吧酒吧——歐式酒吧的設立，為人們日常休閑生活提供了豐富的內容。酒吧酒吧——歐式酒吧的設立，為人們日常休閑生活提供了豐富的內143休閑會所休閑會所——內設有健身、美容等設施，成為社區(qū)的休閑聚會中心。休閑會所休閑會所——內設有健身、美容等設施，成為社區(qū)的休閑聚144第二部：城啟第二部：城啟145

作為一個完美的“新城計劃”，“造城”只是我們的第一步，也是基礎，第二步我們要對其進行策略包裝推廣，樹立項目的高度，完成“新城計劃”的“城市”性運行。作為一個完美的“新城計劃”，“造城”只是我們的14610大項目核心價值體系——規(guī)模優(yōu)勢——80萬平米大盤絕版地段——三面環(huán)水、背靠青山、市中心地段完善的生活配套——大型商業(yè)、會所、社區(qū)巴士、運動設施、公園國際化的生活方式——休閑、養(yǎng)生、住在公園里園林景觀——濱河公園、小區(qū)內園林貼心的物管服務——新加坡式管家服務、高素質保安保潔教育資源優(yōu)勢——國際雙語幼兒園、名牌中小學舒適的戶型——南北通透，入戶花園政府的支持——遼源重點工程項目開發(fā)商的實力——港資地產公司，實力雄厚10大項目核心價值體系——147案名遼河半島案名遼河半島148以歐洲的五大名城：奧地利維也納（藝術之城）、法國巴黎（文化之城）、希臘雅典（運動之城）、英國劍橋（教育之城）、意大利威尼斯（水上生活之城）作為五期主題，打造歐式理想生活之城！一期：陽光維也納(藝術之城）二期：威尼斯藍灣（生態(tài)之城）三期：東方雅典（運動之城）四期：時代劍橋（教育之城）五期：巴黎春天（文化之城）分組團案名以歐洲的五大名城：奧地利維也納（藝術之城）、法14980萬M2歐洲理想生活城推廣定位80萬M2歐洲理想生活城推廣定位15080萬M2山水城邦居城市中央立半島之上遼河半島一生之城城市客廳居住公園推廣語80萬M2山水城邦推廣語151一個核心、三大戰(zhàn)略、五大要素一個核心:以打造遼源新“城市中心”形象高度為核心三大戰(zhàn)略:城市戰(zhàn)略、項目戰(zhàn)略、產品戰(zhàn)略五大要素:超前的建筑規(guī)劃、完善的功能配置、準確的市場定位高素質的服務體系、度身定做的全方位銷售策略推廣理念一個核心、三大戰(zhàn)略、五大要素一個核心:以打造遼源新“城市中152沿城市、項目、產品三大戰(zhàn)略炒做,互相彰顯,互相滲透

城市線--------借勢項目線------造市產品線------做事三大戰(zhàn)略部署沿城市、項目、產品三大戰(zhàn)略炒做,互相彰顯,互相滲透城1531.通過“借勢”“造市”“做事”，以求提高項目和產品的知名度\美譽度,樹立項目形象，開發(fā)商品牌形成對市場、購買、投資的拉動，達到項目產品銷售的目的2.宣傳重點逐步從“借勢”“造市”轉到“做事”，強化對項目的內涵訴求3.以買家的實際利益為導向，將傳播與促銷緊密結合，并強化傳播的促銷功能三大戰(zhàn)略部署1.通過“借勢”“造市”“做事”，三大戰(zhàn)略部署154戰(zhàn)略一：城市線——借勢“借”區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，造遼源新“城市中心”！戰(zhàn)略一：城市線——借勢“借”區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，造遼源新“城市中心155戰(zhàn)略二：項目線——造市戰(zhàn)略二：項目線——造市156“造”理想生活城，拉動“市”場需求！

項目以城市生活為藍本，從城市生活需求為出發(fā)點，以“藝術、文化、教育、運動、生活”五個方面為點，塑造一個人們需要的理想生活城。拉動市場的需求，引發(fā)市場熱點，引領城市生活潮流，引起目標受眾的關注與興趣?！痹臁俺?，也是在”造“市！

“造”理想生活城，拉動“市”場需求！157戰(zhàn)略三：產品線——做事戰(zhàn)略三：產品線——做事158我們根據理想城市生活為藍本，把產品做“實”，把“事”情做好。以“策略運用、精確制導、高調包裝、精準營銷”四大原則，做理想生活之城！

我們根據理想城市生活為藍本，把產品做“實159推廣思路造城遼河半島一期陽光維也納區(qū)域高度項目高度產品高度推廣思路造城遼河半島一期陽光維也納區(qū)域高度項目高度產品高度160

先樹立項目整體高度，塑造大盤形象，在市場上取得較高的認知度后，

分步驟推出項目各個屬塊，集中力量，各個攻破。

本項目具有標志性且體量大，重視前期市場預熱、市場鋪墊和概念導入。從大區(qū)域、大環(huán)境、大市場看本案，提高項目在整個遼源的影響力，站在“城市”高度提升產品形象。價格低開高走，分階段攀升。推售策略

先樹立項目整體高度，塑造大盤形象，在市場上取得較高的認知度161最佳銷售入市時機：2007年5月1日原因：2007年1-4月可對項目形象設計、宣傳物料做充分準備，期間把握2007年春節(jié)外地工作返鄉(xiāng)客群進行項目宣傳，蓄客，2007年5月1日，利用五一長假正式開始認購，積聚人氣。推盤時間安排最佳銷售入市時機：2007年5月1日推盤時間安排162一期內部認購思路1、為形成哄搶的場面，一期第一批房源推出的不宜太多，應在200-400套左右，開盤時可視預定的情況加價加推部分房源；2、5月1日開始銷售會員卡，只有購買會員卡才有選房的權利。其中200個鉆石卡，每個售價3萬，不可退，主要對象為政府人員和關系戶，鉆石卡可以優(yōu)先選房；發(fā)行金卡，每個售價5000元，可退，但不可以優(yōu)先選房，數(shù)量不限，以達到洗籌和積聚人氣的目的。3、開盤當天采用排隊選房的形式。一期內部認購思路1632007年1月15日

宣傳形象引導正式開始2007年1月25日

2007年2-4月

2007年5月1日2007年10月1日2008年5月售樓處對外開放一期預熱一期正式開始內部認購一期第二批房源銷售一期售磬，二期導入2007年7月1日一期第一批房源銷售2007年1月15日宣傳形象引導正式開始2007年1月25164產品屬性客戶屬性市場環(huán)境以柏美地產品牌為核心，樹立權威和市場信心注重項目所處區(qū)域價值的挖掘和提煉，將項目營銷提升至區(qū)域營銷的高度，將開發(fā)商提升到城市運營商的高度針對遼源購房者喜好熱鬧的特點，更出于宣傳推廣的需求，在營銷過程中，舉辦特色、影響力大的活動，吸引關注市場的發(fā)展、客戶的理性，決定了客戶需要體驗到實實在在的品質以決定是否購買以“柏美會”為核心組織營銷活動；前期風暴拜訪；口碑傳播項目營銷總策略

品牌營銷＋區(qū)域營銷＋活動營銷+體驗營銷+客戶關系營銷產品屬性客戶屬性市場環(huán)境以柏美地產品牌為核心，樹立權威和市場165體驗營銷現(xiàn)場售樓處售樓處—以休閑式咖啡吧形式設置，為客戶提供咖啡、茶、礦泉水等飲料供選擇，并定期舉辦活動，炒作成為熱點體驗營銷現(xiàn)場售樓處售樓處—以休閑式咖啡吧形式設置，為客戶提供166樣板房樣板房167園林示范區(qū)園林示范區(qū)168

設“柏美會”，聯(lián)合商家，發(fā)展會員，收集目標客戶資料，為內部認購和開盤作準備；風暴拜訪；客戶通訊（柏美會會刊）；手機短信平臺網絡論壇節(jié)日賀卡、生日關懷客戶營銷設“柏美會”，聯(lián)合商家，發(fā)展會員，收集目標客戶資料16907.107.5.107.7.107.10.1準備期07.308.5一期第一批房源開盤一期內部認購一期強銷期一期強銷期現(xiàn)場售樓處開放07.1.25預熱期推廣主線臨時售樓處啟動07.407.9一期第二批房源開盤樣板區(qū)完成一期開始內部認購一期售完，二期導入07.107.5.107.7.107.10.1準備期07.3170宣傳1月6月10月超越提升精神享受宣傳訴求點9月2月5月享受精神造城全新的居住模式以歐洲精神造城半島生活一生之城正式出售會員卡10.1第二批房源開盤樣板房、樣板區(qū)完成1。25售樓處裝修完成蓄客期（起勢）形象導入期（亮相）開盤期引爆強銷期項目品牌帶動開發(fā)商品牌項目品牌帶動開發(fā)商品牌宣傳強度宣傳主線3月4月7月8月11月12月2月5月開盤期引爆強銷期7.1第一批房源開盤，現(xiàn)場售樓處開放開發(fā)商品牌項目本身（規(guī)劃、戶型、園林、教育、配套等等）宣傳1月6月10月超越提升精神享受宣傳訴求點9月171營銷費用核算原則：大盤多期開發(fā)項目，分期推廣費用安排按：4\3\2\1原則，即一期占總項目的40%；二期占30%；三期占20%；