東華鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目前期策劃方案

東華鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目

——前期開發(fā)策劃方案撰寫：鄧成球時(shí)間：2009年05月25日項(xiàng)目難點(diǎn)與策略鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展不成熟項(xiàng)目開發(fā)策動(dòng)如何實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)宅基建設(shè)情況捆綁政府，一起運(yùn)營(yíng)城市，將項(xiàng)目與政府動(dòng)態(tài)打包捆綁，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)期。站在鎮(zhèn)區(qū)城市發(fā)展和工業(yè)園未來發(fā)展的高度，打造配套性商住中心。利用鎮(zhèn)區(qū)的城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇，“內(nèi)吃外拓”。裝換開發(fā)策劃模式，化解東華鎮(zhèn)區(qū)的二元房地產(chǎn)現(xiàn)象，跨越常規(guī)，速戰(zhàn)速結(jié)。東華鎮(zhèn)城市狀況分析東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目首期啟動(dòng)開發(fā)高價(jià)值預(yù)期策劃：噱頭塑造項(xiàng)目開發(fā)模式報(bào)告結(jié)構(gòu)東華鎮(zhèn)城市狀況分析清遠(yuǎn)市英德方向珠三角城市對(duì)英德城市的輻射力度小結(jié)：非珠三角都市群范疇，屬泛珠三角城市，為三線城市定位。交通便利，有京珠高速、京廣鐵路、106國(guó)道等國(guó)家級(jí)交通要道貫穿，是泛珠三角2個(gè)小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈內(nèi)城市，城市受輻射力度高，目前是承接是珠三角地區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)地區(qū)，目前建有8大工業(yè)區(qū)用以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。一線城市對(duì)英德城市影響英德—廣州150公里車程英德—廣州130公里車程小結(jié)：英德城市毗鄰廣州深圳一線城市，在珠三角產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略下，受珠三角城市輻射力度大，城市未來發(fā)展形式看好。英德地區(qū)對(duì)京珠高速、廣清高速及國(guó)道、省道公路的駁接，形成了良好的交通動(dòng)線的通達(dá)性，為城市未來發(fā)展提供了一個(gè)好的發(fā)展契機(jī)。另在京珠鐵路、武廣客運(yùn)專線對(duì)英德地區(qū)的影響，也是城市未來影響力擴(kuò)大的重要支撐。

英德市的區(qū)域城市地位小結(jié)：英德市為清遠(yuǎn)市行政管轄下，具備自身的獨(dú)立性和在清遠(yuǎn)市框架內(nèi)被統(tǒng)籌的優(yōu)勢(shì)，地位介于及縣級(jí)市和地級(jí)市之間。東華鎮(zhèn)為英德市英東區(qū)域城鎮(zhèn)，東與橫石水、橋頭、白沙等鎮(zhèn)相連；南部毗鄰佛岡縣；西與望埠、沙口接壤；北與翁源縣、曲江縣相接，總面積為538.4平方公里，人口達(dá)10萬多人，是英德市第一大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，下轄24個(gè)村民委員會(huì)、4個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)和2個(gè)華僑茶場(chǎng)，634個(gè)村（居）民小組。是廣東省168個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的中心城鎮(zhèn)之一。英東地區(qū)西去英城的必經(jīng)之路東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)城市概要小結(jié)：英東地區(qū)旅游資源缺乏，三產(chǎn)帶動(dòng)城市發(fā)展動(dòng)力不足，一產(chǎn)產(chǎn)能低下，唯有二產(chǎn)帶動(dòng)城市發(fā)展，因此目前建有10平方公里的華僑工業(yè)園，是目前珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地。英東鎮(zhèn)區(qū)城市資源分析東華鎮(zhèn)近兩年產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r概況：華僑工業(yè)園落戶東華鎮(zhèn)區(qū)，東華鎮(zhèn)逐漸發(fā)展為以第二產(chǎn)業(yè)為主，農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在推動(dòng)工業(yè)化、城市化的同時(shí)，東華鎮(zhèn)將規(guī)劃建設(shè)旅游景區(qū)，做好英華茶場(chǎng)的“僑”字文章，利用6000多歸難僑僑眷，近4萬畝國(guó)有土地，做好規(guī)劃建設(shè)，同時(shí)利用東南亞民俗習(xí)慣挖掘僑文化民族資源，做大做強(qiáng)民俗風(fēng)情旅游項(xiàng)目，帶旺鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。小結(jié)：東華鎮(zhèn)未來發(fā)展將以鞏固第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為主，同時(shí)挖掘第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而推動(dòng)城市化發(fā)展。城市市發(fā)發(fā)展展小小結(jié)結(jié)結(jié)論論：：英德德市市屬屬三三線線城城市市，，受珠珠三三角角城城市市都都市市群群發(fā)發(fā)展展效效應(yīng)應(yīng)影影響響，，在在珠珠三三角角優(yōu)優(yōu)二二進(jìn)進(jìn)三三的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略下下，，承承接接了了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，但但目目前前總總體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)落落后后，，人人均均收收入入很很低低。。東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，非非英英德德區(qū)區(qū)域域中中心心城城市市，，在在政政府府推推動(dòng)動(dòng)下下，，為為英英德德區(qū)區(qū)域域重重點(diǎn)點(diǎn)扶扶持持發(fā)發(fā)展展重重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，借借助助優(yōu)優(yōu)越越的的地地理理位位置置，，城城市市未未來來發(fā)發(fā)展展預(yù)預(yù)期期高高，，是三三線線城城市市中中的的重重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，是是英英東東地地區(qū)區(qū)新新的的居居住住中中心心、、行行政政中中心心和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)中中心心。。東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)當(dāng)當(dāng)前前城城市市輻輻射射力力度度不不足足，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展屬屬于于內(nèi)內(nèi)源源型型為為主主略略偏偏外外緣緣型型市市場(chǎng)場(chǎng)，，客客戶戶以以鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)客客戶戶為為主主，，外外加加工工業(yè)業(yè)園園外外來來務(wù)務(wù)工工客客戶戶。。英德德市市為為泛泛珠珠三三角角范范疇疇城城市市，，于于地地利利優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，使使其其在在珠珠三三角角產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移過過程程中中成成為為重重要要的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)接接地地，，當(dāng)當(dāng)前前已已有有部部分分企企業(yè)業(yè)落落地地生生產(chǎn)產(chǎn)，，受受二二產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展影影響響，，城城市市未未來來潛潛力力巨巨大大。。泛珠珠三三角角2個(gè)小小時(shí)時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)生生活活圈圈，，良良好好的的交交通通通通達(dá)達(dá)性性，，為為英英德德的的城城市市發(fā)發(fā)展展提提供供良良好好的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，，非非英英德德市市中中心心，，由由原原大大鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、魚魚灣灣、、黃黃陂陂、、英英華華合合并并而而成成(2004年行行政政合合拼拼)，為為廣廣東東省省168個(gè)重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展的的中中心心城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)之之一一。?？偯婷娣e積為為538.4平方方公公里里，，人人口口達(dá)達(dá)10萬多多人人，，未未來來規(guī)規(guī)劃劃中中10年內(nèi)內(nèi)東東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人口口達(dá)達(dá)20萬人人，，其其中中，，鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)人人口口達(dá)達(dá)12萬人人，，屆屆時(shí)時(shí)將將成成為為英英德德市市真真正正的的第第一一大大鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。英東東地地區(qū)區(qū)的的商貿(mào)貿(mào)、、農(nóng)農(nóng)貿(mào)貿(mào)、、金金融融中中心心之之一一；英英德德市市東東部部地地區(qū)區(qū)的的行行政政、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、文文化化中中心心。。東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)以以工工業(yè)業(yè)化化帶帶動(dòng)動(dòng)城城市市化化，，推推動(dòng)動(dòng)城城市市發(fā)發(fā)展展，，是是中中國(guó)國(guó)典典型型的的二二產(chǎn)產(chǎn)帶帶動(dòng)動(dòng)三三產(chǎn)產(chǎn)城城市市發(fā)發(fā)展展模模式式，，目目前前引引進(jìn)進(jìn)勞勞動(dòng)動(dòng)密密集集型型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，吸吸引引外外來來人人入入住住東東華華，，現(xiàn)現(xiàn)已已有有多多家家企企業(yè)業(yè)入入住住東東華華區(qū)區(qū)域域。。良好好的的交交通通通通達(dá)達(dá)性性：：京京珠珠高高速速公公路路縱縱跨跨境境內(nèi)內(nèi)30多公公里里，，設(shè)設(shè)有有兩兩個(gè)個(gè)互互通通口口““大大鎮(zhèn)鎮(zhèn)站站””和和““魚魚灣灣站站””，，規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)的的汕汕昆昆高高速速公公路路也也于于境境內(nèi)內(nèi)交交匯匯；；省省道道S347線，，S252線，，縣縣道道361線及及境境內(nèi)內(nèi)村村道道縱縱橫橫交交錯(cuò)錯(cuò)。。距省省會(huì)會(huì)廣廣州州市市120公里里，，北北往往韶韶關(guān)關(guān)市市90公里里，，距距英英德德市市區(qū)區(qū)近近40公里里，，是是英英德德市市東東部部地地區(qū)區(qū)出出入入市市區(qū)區(qū)的的咽咽喉喉，，英英東東的的交交通通樞樞紐紐。。東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析項(xiàng)目目總總體體環(huán)環(huán)境境分分析析整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境近年年來來GDP增長(zhǎng)長(zhǎng)趨趨勢(shì)勢(shì)明明顯顯加加快快，，進(jìn)進(jìn)入入高高速速發(fā)發(fā)展展期期，，2004年四四鎮(zhèn)鎮(zhèn)合合并并以以來來東東華華的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)一一直直都都呈呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步步發(fā)發(fā)展展的的趨趨勢(shì)勢(shì)，，開開始始進(jìn)進(jìn)入入一一個(gè)個(gè)高高速速發(fā)發(fā)展展期期。。從從2004年起起東東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)處處于于新新一一輪輪經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上升升期期，，總總值值已已經(jīng)經(jīng)連連續(xù)續(xù)四四年年實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)加加速速同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，呈呈現(xiàn)現(xiàn)一一年年比比一一年年更更好好的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的迅迅速速發(fā)發(fā)展展帶帶動(dòng)動(dòng)了了東東華華各各項(xiàng)項(xiàng)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施的的建建設(shè)設(shè)及及完完善善，，也也為為東東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)提提供供了了巨巨大大的的發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。相比英德德東區(qū)內(nèi)內(nèi)的其他他主要鎮(zhèn)鎮(zhèn)，東華華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量穩(wěn)穩(wěn)居英東東之首，，作為英英東之中中心對(duì)區(qū)區(qū)內(nèi)其它它地區(qū)有有著極強(qiáng)強(qiáng)的吸納納力及影影響力。。東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量與與其它較較大總量量地方差差距懸殊殊，對(duì)于于英德市市第一大大鄉(xiāng)鎮(zhèn)未未來發(fā)展展空間仍仍非常大大。在“十五五”期間間中四鎮(zhèn)鎮(zhèn)合并，，東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展再再次得到到質(zhì)的變變化。經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量更高，，增速更更快，運(yùn)運(yùn)行環(huán)境境更健康康。雖第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)仍未發(fā)發(fā)展，但但隨著整整體總量量穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，加加之工業(yè)業(yè)高速發(fā)發(fā)展，必必定為東東華消費(fèi)費(fèi)性市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展奠定良良好根基基，為東東華鎮(zhèn)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)提供供了堅(jiān)實(shí)實(shí)穩(wěn)定的的發(fā)展前前景！城市發(fā)展展環(huán)境當(dāng)前的人人文環(huán)境境和道路路環(huán)境并并不理想想，與其其重要的的功能定定位并不不匹配，，區(qū)域環(huán)環(huán)境亟待待改進(jìn)。。規(guī)劃在東東華鎮(zhèn)河河北片區(qū)區(qū)中心形形成一個(gè)個(gè)新的城城鎮(zhèn)中心心—即河北片片區(qū)綜合合服務(wù)中中心。河河北片區(qū)區(qū)綜合服服務(wù)中心心是以布布置行政政辦公、、商業(yè)服服務(wù)、文文化娛樂樂、體育育及教育育科研為為主體的的城鎮(zhèn)中中心。自從東華華鎮(zhèn)行政政區(qū)劃進(jìn)進(jìn)行重新新調(diào)整后后，英華華新城區(qū)區(qū)面積大大幅擴(kuò)張張，工業(yè)業(yè)增加外外來人口口數(shù)量，，經(jīng)濟(jì)總總量也大大幅增漲漲，整體體固定資資產(chǎn)投資資快速開開放上升升，從東東華整體體宏觀市市場(chǎng)來看看，隨著著東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)招商引引資力度度的不斷斷加強(qiáng)，，城鎮(zhèn)對(duì)對(duì)外經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作的的不斷推推進(jìn)，在在東華的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展起起步階段段，給項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)提供供首進(jìn)駐駐的有利利支持。。華僑工業(yè)業(yè)園的規(guī)規(guī)劃落地地，當(dāng)前前在政府府的推動(dòng)動(dòng)下，基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)逐逐步跟上上，對(duì)外外交通的的通達(dá)性性較好。。2007年人均GDP東華人均均GDP達(dá)到8800元(現(xiàn)時(shí)折合合約為（（1289.5美元），，同比增增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到52.4％。農(nóng)村村人均純純收入3006元，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民年年末儲(chǔ)蓄蓄存款4.62億元。項(xiàng)目區(qū)位位分析項(xiàng)目地處處英德市市東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)的新行行政中心心，項(xiàng)目目的東面面是清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市華僑僑工業(yè)園園，主干干道兩旁旁有一些些工廠，，北靠英英華鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，南南面與西西面是開開闊地。。鎮(zhèn)區(qū)的的配套有有學(xué)校、、郵政儲(chǔ)儲(chǔ)蓄所，，醫(yī)院，，幾家飯飯館，商商店等。。配套較較不完善善。發(fā)展階段啟動(dòng)階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段個(gè)性細(xì)分階段人均GDP（美元）1000~30003000~40004000~8000需求特征生存需求生存、改善需求兼有提升為主享受為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展.以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重以產(chǎn)品人性化、設(shè)計(jì)個(gè)性、超越化為特征根據(jù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)家研研究，中中國(guó)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)在啟動(dòng)動(dòng)發(fā)展階階段，其其主要特特征為以以生存需需求為訴訴求點(diǎn)，，物業(yè)檔檔次不高高，居住住環(huán)境要要求低下下，主要要以便利利的生活活環(huán)境為為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)。小結(jié)：07年東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均GDP約為1289.5美元，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)剛好好步入啟啟動(dòng)發(fā)展展的起步步時(shí)期。。對(duì)于三線線城市的的縣下鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)而言言，受傳傳統(tǒng)消費(fèi)費(fèi)觀念影影響，房房地產(chǎn)在在鎮(zhèn)區(qū)的的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣一般般呈現(xiàn)為為買地自自建，且且靠近路路邊地塊塊越受歡歡迎，因因?yàn)樵谶@這方面更更多考慮慮的是首首層的商商鋪價(jià)值值。因此封閉閉小區(qū)且且有物業(yè)業(yè)管理的的花園小小區(qū)，在在人民生生活質(zhì)量量還沒提提升到一一定程度度下，市市場(chǎng)要打打開有難難度，因因此如要要發(fā)展花花園式小小區(qū)，必必需要高高性價(jià)比比的產(chǎn)業(yè)業(yè)才能撬撬動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)需求。。東華鎮(zhèn)房房地產(chǎn)的的“啟動(dòng)動(dòng)階段””理論模模式推導(dǎo)導(dǎo)房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析東華鎮(zhèn)區(qū)區(qū)中，東東華已6年沒有推推出過業(yè)業(yè)權(quán)地皮皮，因此此改善提提高環(huán)境境而進(jìn)駐駐新地方方成絕大大多數(shù)消消費(fèi)者的的發(fā)展目目的。同同時(shí)也說說明目前前市場(chǎng)中中的真實(shí)實(shí)性需求求比重較較大。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)沒沒有正式式的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)，，新行政政中心還還沒形成成城區(qū)效效應(yīng)，市市政配套套和生活活配套還還有待提提高和完完善。當(dāng)前鄉(xiāng)下下農(nóng)民年年收入在在2000—5000元/年，收入入較低。。東華當(dāng)前前還沒有有成熟的的商品房房開發(fā)小小區(qū)，因因此以英英城區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)情況作作為參考考分析：：樓價(jià)幅幅度在1500—3000元/㎡的情況分分析得出出，整個(gè)個(gè)英德區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)存存在價(jià)格格洼地。。普通的住住宅出租租，2房一間：：200元/㎡左右。居住描述述：廠區(qū)區(qū)有宿舍舍配套，，外來人人員大多多居住在在工廠宿宿舍；本本地居民民大多有有自己的的物業(yè)居居住，上上班時(shí)來來回家里里跑；路路途遠(yuǎn)的的，進(jìn)行行了包車車上班。。外來個(gè)體體經(jīng)營(yíng)者者人員，，居住方方面主要要在自己己的商鋪鋪里面。。商業(yè)氛圍圍分析：：當(dāng)前鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)業(yè)總體氛氛圍不濃濃，休閑閑商業(yè)欠欠缺，英英華作為為東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃的的新行政政中心，，商住中中心，到到目前為為止，鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)各方方面還比比較蕭條條。東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)比例例：：目前前已有有1萬多外外來人人口，，其中中，落落戶的的月亮亮賀卡卡公司司已有有3000多工人人。按按規(guī)劃劃，東東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)準(zhǔn)備備未來來3年內(nèi)外來人人口達(dá)5萬人，5年達(dá)8萬，8年達(dá)10萬外來人口口，而當(dāng)?shù)氐爻鞘芯用衩?年內(nèi)將達(dá)1萬人，吸引引當(dāng)?shù)剞r(nóng)民民入鎮(zhèn)區(qū)居居住1萬人，10年內(nèi)東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口達(dá)20萬人，其中中，鎮(zhèn)區(qū)人人口達(dá)12萬人。小結(jié)：三線城市下下的鎮(zhèn)級(jí)地地產(chǎn)，價(jià)值值明顯特征征主要集中中在市集呈呈塊狀布局局或者在干干道兩邊呈呈帶狀布局局，經(jīng)常常兼顧于住住于商，以以家庭為單單位，這些些明顯表現(xiàn)現(xiàn)為“路通通財(cái)通”的的初級(jí)居住住物業(yè)。鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)的的商鋪業(yè)態(tài)態(tài)主要以區(qū)區(qū)域內(nèi)日常常生活和與與農(nóng)產(chǎn)品交交易為主要要形態(tài)，業(yè)業(yè)態(tài)初級(jí)，，且沒有統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，，大多以自自然形成為為主。由于鎮(zhèn)級(jí)地地產(chǎn)的價(jià)格格洼地，相相對(duì)來說地地多人少，，地價(jià)相應(yīng)應(yīng)便宜，地地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)應(yīng)結(jié)合消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣。原行政鎮(zhèn)居住中心住宅地皮價(jià)格商鋪?zhàn)饨鸾?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)大鎮(zhèn)鎮(zhèn)大鎮(zhèn)市集1000—2200元/㎡高達(dá)50-60元經(jīng)營(yíng)的品種主要是雜貨、農(nóng)副產(chǎn)品、服裝、鞋帽等生活必需品。S252省道兩邊約1000元/月左右經(jīng)營(yíng)的種類主要是五金、建材、手機(jī)通信、餐飲。魚灣鎮(zhèn)靠近市集700—1000元/㎡租金在700-1000元/月之間，每間商鋪面積約20-60㎡主要經(jīng)營(yíng)的品種是餐飲、雜貨、服裝、農(nóng)幅產(chǎn)品。租金在500元/月左右——主干道兩旁黃坡鎮(zhèn)主要以市集為主400—500元/㎡200-400元/月，面積稍大的英華百佳超市（300平方米）每月只要1500元/月?！⑷A鎮(zhèn)主要以市集為主暫時(shí)無地塊可售——東華鎮(zhèn)區(qū)原原行政鎮(zhèn)片片區(qū)市場(chǎng)分分析小結(jié)：以上分析中中，由于鎮(zhèn)鎮(zhèn)級(jí)市場(chǎng)的的特殊性，，人均收入入較低，消消費(fèi)層面比比較初級(jí)，，因此產(chǎn)品品開發(fā)必需需以快打慢慢策略，以以最快的速速度，以最最好銷的產(chǎn)產(chǎn)品投入市市場(chǎng)。房地產(chǎn)客戶戶需求分析析東華已6年沒有推出出過業(yè)權(quán)地地皮，消費(fèi)費(fèi)欲望多次次積蓄，且且新的市政政規(guī)劃布局局下，地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)將引引起新的地地產(chǎn)風(fēng)潮，，中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)住房觀念念，注定了了目前市場(chǎng)場(chǎng)中的真實(shí)實(shí)性需求比比重較大，，在鎮(zhèn)級(jí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，全球金金融危機(jī)是是影響不了了，因?yàn)殒?zhèn)鎮(zhèn)級(jí)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)存在在其它地方方不可比擬擬的價(jià)格洼洼地優(yōu)勢(shì)，，地價(jià)房?jī)r(jià)價(jià)波動(dòng)幅度度較一二線線城市要穩(wěn)穩(wěn)定。華僑工業(yè)園園的落地規(guī)規(guī)劃，并且且招商引資資的實(shí)施，，東華產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生生了巨大變變化，企業(yè)業(yè)的落地生生產(chǎn)，吸引引了大量的的外來人口口，存量市市場(chǎng)增加。。人均GDP持續(xù)上升，，2007年東華人均均GDP達(dá)到8800元，同比增增長(zhǎng)率達(dá)到到52.4％。農(nóng)村人人均純收入入3006元，城鄉(xiāng)居居民年末儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款4.62億元。城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民房產(chǎn)產(chǎn)購買力逐逐漸增強(qiáng)。。中國(guó)傳統(tǒng)的的住房觀念念，“一代代鋪”養(yǎng)育育三代人，，因此在初初級(jí)市場(chǎng)的的鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)產(chǎn)，對(duì)于買買地自建情情況特別熱熱衷，因此此形成自身身特有的鎮(zhèn)鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展模式。。城中心的相相對(duì)良好的的配套和商商業(yè)氛圍，，如學(xué)校、、醫(yī)院、規(guī)規(guī)模交易中中心及市集集中心等，，對(duì)于農(nóng)村村致富進(jìn)城城者形成了了很大的吸吸引力。東華新行政政中心的建建成及新的的規(guī)劃方案案出臺(tái)和落落地，在政政府推動(dòng)下下，政策向向新中心傾傾斜，因此此將形成新新一輪購地地買房熱潮潮?？蛻籼卣鞣址治龉珓?wù)員——收入較高，，且熟悉當(dāng)當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)劃。→這部分人人群將搶占占先機(jī)，起起到領(lǐng)頭羊羊的作用。。教師及及事業(yè)業(yè)單位位職員員——在項(xiàng)目目周邊邊，有有穩(wěn)定定的收收入。。→這部部分人人群素素質(zhì)較較高，，追求求生活活品質(zhì)質(zhì)，一一般購購房自自住和和投資資。周邊村村民——因工業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展帶帶動(dòng)了了當(dāng)?shù)氐氐慕?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，，周邊邊村民民收入入逐年年增高高，對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)需求求量較較大。?！@部部分人人群一一般屬屬投資資和自自住型型需求求。企業(yè)中中高管管理層層——在附近近工業(yè)業(yè)區(qū)，，有較較高收收入來來源，，看好好中心心區(qū)域域的發(fā)發(fā)展前前景，，購房房自住住和投投資。。周邊中中小個(gè)個(gè)體戶戶——了解當(dāng)當(dāng)?shù)厍榍闆r，，對(duì)城城市發(fā)發(fā)展有有目供供睹，，消費(fèi)費(fèi)較為為理性性，一一般會(huì)會(huì)進(jìn)行行投資資型購購買。。英華外來人員員——有較穩(wěn)定的收收入，想在英英華安家立業(yè)業(yè)的外來人員員。小企業(yè)——由于本地的商商業(yè)配套極不不完善，商家家會(huì)利用工業(yè)業(yè)發(fā)展的契機(jī)機(jī)投資商業(yè)配配套。部分華僑——一般較為富裕裕，為方便返返鄉(xiāng)時(shí)有個(gè)的的住所，多數(shù)數(shù)購房用來自自住。小房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商——一般為購地建建房進(jìn)行二次次開發(fā)投資。。項(xiàng)目市場(chǎng)總結(jié)結(jié)華僑工業(yè)園作作為珠三角產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移的重點(diǎn)，隨隨著企業(yè)的進(jìn)進(jìn)駐，必然帶帶來大量的外外來人口，因因此房地產(chǎn)存存量市場(chǎng)必然然增加。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市市發(fā)展發(fā)展，，東華鎮(zhèn)將成成為名符其實(shí)實(shí)的英德第二二城。有華僑工業(yè)園園為依托，并并且四鎮(zhèn)合一一已久，東華華新行政中心心——新城發(fā)展未來來勢(shì)頭強(qiáng)。東華鎮(zhèn)雖作為為英德市第一一大鎮(zhèn)，城市市發(fā)展還動(dòng)力力不足，總體體經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)達(dá)，市民收入入不高，購買買能力有限，，因此房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展也相應(yīng)應(yīng)初級(jí)。東華鎮(zhèn)目前還還處于房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的啟動(dòng)動(dòng)階段，客戶戶的主要訴求求點(diǎn)為：數(shù)量型物業(yè)。。由于三線城市市并且是鎮(zhèn)級(jí)級(jí)地產(chǎn)的特殊殊性，目前東東華鎮(zhèn)地產(chǎn)開開發(fā)存在價(jià)格格洼地，并且且這個(gè)價(jià)格洼洼地將隨著華華僑工業(yè)園的的成熟而逐漸漸瓦解，變化化周期初步設(shè)設(shè)定在3—5年。當(dāng)前由于房地地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)空間小，因因此商品房開開發(fā)不宜量大大，這也決定定了當(dāng)前開發(fā)發(fā)最佳模式：：“合理的規(guī)劃劃+配套+劃地出售+少量的商品房房”模式。結(jié)論：初級(jí)市場(chǎng)，開開發(fā)利潤(rùn)空間間有限，當(dāng)前前房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)階段必然是是：買地自建向初初級(jí)商品房過過渡，并且變變化周期在3—5年內(nèi)。二次市場(chǎng)問卷卷調(diào)查數(shù)據(jù)分分析125人問卷調(diào)查的人員情況本地居民在當(dāng)?shù)毓S上班當(dāng)?shù)貍€(gè)體戶公務(wù)員失業(yè)單位職工外地人32%11.2%38.4%3.2%12%4.8%對(duì)新商住中心前往置業(yè)和投資調(diào)查（人員125人）會(huì)不會(huì)以后再考慮36.8%8%53.6%分析小結(jié)：市場(chǎng)問卷調(diào)查查主要以本區(qū)區(qū)域市民為主主。東華停止6年之久的個(gè)體體產(chǎn)權(quán)地皮交交易當(dāng)中，目目前已經(jīng)積蓄蓄了大量的消消費(fèi)能量，由由于當(dāng)前的新新行政中心的的氛圍還不成成熟，相關(guān)配配套不齊全，，因此有高達(dá)達(dá)53.6%的在觀望（期期待新的價(jià)值值預(yù)期），所所以本項(xiàng)目推推向市場(chǎng)必然然是：以配套為前前提營(yíng)造成熟熟商住環(huán)境。。客戶對(duì)配套需求調(diào)查（125人）宜商宜住43.2%商住分開9.6%超市61.6%綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)72%食街42.4%商業(yè)街52.8%酒店24%娛樂場(chǎng)31.2%休閑中心31.2%銀行55.2%電信、郵政50.4%客運(yùn)站52.8%影劇院15.2%幼兒園36.8%分析小結(jié)：大多民眾受在在置業(yè)的時(shí)候候考慮問題，，更多的注意意力擺在便利利的生活條件件，對(duì)于高尚尚的社區(qū)住宅宅環(huán)境要求不不高，屬于房房地產(chǎn)初級(jí)消消費(fèi)階段，也也是典型的““以量為主””階段。在商業(yè)環(huán)境要要求調(diào)查中，，綜合農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)的要求是是最高的，也也就是日常生生活和兼顧集集市時(shí)的生意意經(jīng)營(yíng)在這兩兩大方面相結(jié)結(jié)合，能夠在在日常運(yùn)營(yíng)中中產(chǎn)生利潤(rùn)，，因此需求最最多。吃、休閑購物物、娛樂消遣遣及酒店居住住四大方面，，其中體現(xiàn)出出民眾在生活活改善方面有有強(qiáng)烈的要求求，因此對(duì)于于本項(xiàng)目來將將是個(gè)機(jī)遇。。市政配套，時(shí)時(shí)代發(fā)展到現(xiàn)現(xiàn)在，信息系系統(tǒng)高速發(fā)達(dá)達(dá)，區(qū)域?qū)^(qū)區(qū)域的聯(lián)系不不斷增強(qiáng)，因因此在市政，，特別在對(duì)外外聯(lián)系方面倍倍顯重要，但但基于東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)的特特殊原因，在在這方面不用用很高檔就可可以滿足民眾眾要求。分析小結(jié)：鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)民眾受傳傳統(tǒng)觀念影響響，且土地資資源相對(duì)多，，因此大多數(shù)數(shù)人都會(huì)選擇擇買地自建，，有兩大方面面優(yōu)勢(shì)：①可永久擁有有物業(yè)和地塊塊。②建筑造造價(jià)相應(yīng)較低低。由于當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)程度還還比較初級(jí)，，客戶對(duì)高層層建筑接受程程度不高。由于購買力的的限制和宅基基建筑影響，，市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)成成商品房的需需求量不是很很大，核心市市場(chǎng)對(duì)于商品品房面積要求求也不高，約約在100—120㎡之間的三房戶戶型，這些主主要以家庭為為主要購買單單位。從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的的角度分析，，市場(chǎng)客戶對(duì)對(duì)于地皮面積積的要求主要要集中在100—150㎡之間，而建筑筑面積可以通通過加多樓層層來增加，推推算其總建面面幅度約在：：200—800㎡/戶。客戶對(duì)產(chǎn)品形態(tài)需求調(diào)查（125人）自建56.8%現(xiàn)房7.2%現(xiàn)鋪8.8%兩者可以24.8%自建地皮面積大小調(diào)查（125人）80㎡6.4%100㎡28%120㎡32%150㎡12%180㎡4%200㎡以上7.5%客戶對(duì)現(xiàn)房、現(xiàn)鋪面積需求大小調(diào)查（125人）80㎡10.4%100㎡28%120㎡32%150㎡12%180㎡4%200㎡以上7.5%客戶對(duì)建筑高度調(diào)查（125人）1層0.8%2層8.8%3層32.8%4層16%5層15%6層7.2%物業(yè)用途調(diào)查（125人）自住13.6%投資增值8.8%出租2.4%自己經(jīng)營(yíng)23.2%自住與投資相結(jié)合48%付款方式調(diào)查（125人）一次行付款28.8%銀行按揭27.2%二者都可以47.2%商鋪5年返租吸引力調(diào)查（125人）有35.2%沒有12%一般34.4%建筑朝向調(diào)查（125人）南北朝向40%東西朝向19.2%無所謂，房屋實(shí)用就好36.8%分析小結(jié)：客戶置業(yè)目的的以物業(yè)增值值和自住為主主，因區(qū)域價(jià)價(jià)值預(yù)期不高高，利潤(rùn)空間間有限，所以以純粹投資吸吸引力不足。。從付款方式調(diào)調(diào)查表中分析析可以得出，，客戶購買力力相對(duì)強(qiáng)勁，，市場(chǎng)可開發(fā)發(fā)程度高。從商鋪返租置置業(yè)計(jì)劃調(diào)查查表分析可知知，實(shí)現(xiàn)快速速物業(yè)增值是是本項(xiàng)目成功功的關(guān)鍵，因因此做配套，，聯(lián)動(dòng)政府做做城市運(yùn)營(yíng)，，將區(qū)域價(jià)值值做熟拉高。。鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)有一一明顯特征，，就是帶有濃濃厚的村莊居居住習(xí)俗，因因此，在市場(chǎng)場(chǎng)挖掘過程中中，客戶轉(zhuǎn)介介紹是營(yíng)銷的的一個(gè)重點(diǎn)。。是否攜帶親戚朋友同時(shí)置業(yè)調(diào)查（125人）會(huì)44.8%不會(huì)0.8%到時(shí)再看51.2%臨街屋檐飄出寬度調(diào)查（125人）1.2m2.4%1.5m22.4%1.6m30.4%1.8m24%2m以上5.6%前后地塊間距調(diào)查（125人）0.6m0.8%1m16%1.5m14.4%2m52.8%做成排屋，不需要間距11.2%臨街樓房層高調(diào)查（125人）一層樓高3.5m7.2%3.8m44.8%4m27.2%4.5m10.4%二層樓高3.2m27.2%3.5m48.8%3.8m4.8%4m1.6%三層樓高3.2m28.8%3.5m44%3.8m7.2%4m1.6%臨街門面寬度調(diào)查（125人）4m2.4%5m22.4%8m30.4%10m24%12m5.6%15m或以上11.2%分析小結(jié)：以上數(shù)據(jù)相應(yīng)應(yīng)比較主觀，，只能作為一一種參考，具具體規(guī)格以項(xiàng)項(xiàng)目形象塑造造方向?yàn)橹笇?dǎo)導(dǎo)?？蛻魧?duì)商業(yè)地塊可接受價(jià)格調(diào)查（125人）1000元/㎡60.8%1200元/㎡23.2%1500元/㎡8%1800元/㎡2.4%2000元/㎡02500元/㎡1.6%現(xiàn)房銷售價(jià)格調(diào)查（125人）1000元/㎡44%1200元/㎡34.4%1500元/㎡8.8%1800元/㎡1.6%2000元/㎡2.4%2200元/㎡02500元/㎡以上2.4%分析小結(jié)：以上調(diào)查表分分析，帶有一一定的客戶主主觀面，價(jià)格格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值是偏低，，不同區(qū)域地地塊價(jià)值是不不同的，以當(dāng)當(dāng)前東華鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)來分析，華華僑工業(yè)園的的落地，企業(yè)業(yè)不斷進(jìn)駐生生產(chǎn)，在二產(chǎn)產(chǎn)的推動(dòng)下，，新的東華鎮(zhèn)鎮(zhèn)行政中心必必然在未來價(jià)價(jià)值預(yù)期是倍倍增，因此以以上客戶對(duì)價(jià)價(jià)格的預(yù)期是是為偏低。因此在項(xiàng)目定定價(jià)時(shí)，上表表價(jià)格只能作作為一種參考考，另還要結(jié)結(jié)合區(qū)域價(jià)值值、市場(chǎng)供求求關(guān)系等來進(jìn)進(jìn)行定價(jià)。樓房外墻顏色調(diào)查（125人）白色23.2%（米）黃色42.4%（粉）紅色18.4%藍(lán)色6.4%其它顏色5.6%自建樓房的層數(shù)調(diào)查（125人）2層10.4%3層51.2%4層18.4%5層6.4%6層以上3.2%分析小結(jié)：對(duì)于對(duì)建筑外外立面的顏色色要求，白色色和黃色相應(yīng)應(yīng)比較大眾化化，因此在項(xiàng)項(xiàng)目形象塑造造過程，必需需統(tǒng)一商住中中心的建筑格格調(diào)，以免出出現(xiàn)“萬國(guó)建建筑群”的雜雜亂形象。大多客戶在對(duì)對(duì)于自建房的的樓層幅度一一般在2—4層之間，這其其中與客戶家家庭成員結(jié)構(gòu)構(gòu)有關(guān)，而且且從實(shí)用角度度分析，樓層層過多——浪費(fèi)，而且成成本也相對(duì)要要高，所有2—4層相對(duì)合理，，其建安成本本也大概在500元/㎡左右。市場(chǎng)問卷調(diào)查查數(shù)據(jù)分析小小結(jié)小結(jié)：東華停止6年之久的個(gè)體體產(chǎn)權(quán)地皮交交易，市場(chǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間消費(fèi)欲欲望積壓，本本項(xiàng)目借此推推出市場(chǎng)是個(gè)個(gè)良好的機(jī)遇遇。成熟的生活配配套和商業(yè)配配套，是項(xiàng)目目吸引客戶前前來置業(yè)的動(dòng)動(dòng)力，政府的的規(guī)劃動(dòng)態(tài)和和實(shí)施是社會(huì)會(huì)的關(guān)注焦點(diǎn)點(diǎn)，因此聯(lián)動(dòng)動(dòng)政府，做好好東華新行政政中心第一個(gè)個(gè)啟動(dòng)性項(xiàng)目目，放大項(xiàng)目目在社會(huì)上的的影響力，從從而達(dá)成成功功開發(fā)的目的的。由于鎮(zhèn)級(jí)初級(jí)級(jí)地產(chǎn)開發(fā)，，且目前東華華鎮(zhèn)正處于對(duì)對(duì)房地產(chǎn)大量量需求的階段段，對(duì)使用的的物業(yè)在層次次上要求不高高，在最近幾幾年經(jīng)濟(jì)總體體不斷增長(zhǎng)，，市民收入不不斷提高，相相應(yīng)下市民卻卻對(duì)置業(yè)有著著強(qiáng)烈的需求求，并在在多多年的消費(fèi)欲欲望積壓下，，本項(xiàng)目更容容易開發(fā)并推推向市場(chǎng)。在有有限限的的消消費(fèi)費(fèi)能能量量下下，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目要要以以項(xiàng)項(xiàng)目目配配套套為為著著力力點(diǎn)點(diǎn)，，提提升升區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值預(yù)預(yù)期期，，激激發(fā)發(fā)潛潛在在客客戶戶前前來來置置業(yè)業(yè)。。當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)費(fèi)能能力力不不高高，，對(duì)對(duì)于于普普通通地地皮皮地地價(jià)價(jià)和和商商品品房房?jī)r(jià)價(jià)格格較較低低，，因因此此，，在在開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目時(shí)時(shí)在在成成本本控控制制這這一一塊塊要要嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)。。當(dāng)?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)并并不不發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐泳用衩駥?duì)對(duì)于于建建筑筑層層高高的的可可接接受受程程度度在在于于1——6層之之間間，，因因此此，，高高層層商商品品房房建建筑筑在在本本地地市市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)很很大大。。結(jié)論論：：項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)可可行行性性很很高高，，但但要要在在做做好好相相關(guān)關(guān)配配套套的的情情況況下下進(jìn)進(jìn)行行消消費(fèi)費(fèi)引引導(dǎo)導(dǎo)。。結(jié)論論城鎮(zhèn)鎮(zhèn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)過過程程中中，，中中心心區(qū)區(qū)域域不不斷斷擴(kuò)擴(kuò)大大，，區(qū)區(qū)域域特特點(diǎn)點(diǎn)迅迅速速形形成成，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在的的區(qū)區(qū)域域未未來來趨趨勢(shì)勢(shì)就就勢(shì)勢(shì)：：打打造造首首個(gè)個(gè)東東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)休休閑閑生生活活區(qū)區(qū)———中心心區(qū)區(qū)域域休休閑閑生生活活板板塊塊化解解項(xiàng)項(xiàng)目目不不足足，，打打造造首首個(gè)個(gè)啟啟動(dòng)動(dòng)性性標(biāo)標(biāo)桿桿項(xiàng)項(xiàng)目目豎立立核核心心繁繁華華區(qū)區(qū)高高檔檔標(biāo)標(biāo)桿桿，，將將環(huán)環(huán)境境居居住住、、休休閑閑生生活活密密切切融融合合。。利用用政政府府規(guī)規(guī)劃劃的的契契機(jī)機(jī)和和政政策策導(dǎo)導(dǎo)向向，，充充分分發(fā)發(fā)揮揮項(xiàng)項(xiàng)目目的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。項(xiàng)目目定定位位項(xiàng)目目SWOT分析析Strength優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越———新中中心心城城區(qū)區(qū)；；交交通通方方便便快快捷捷；；地地處處華華僑僑工工業(yè)業(yè)園園，，隨隨著著工工業(yè)業(yè)園園的的招招商商引引資資，，外外來來人人口口必必定定激激增增。。Strength劣勢(shì)勢(shì)：：首首個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)步步行行街街項(xiàng)項(xiàng)目目，，市市民民心心理理接接受受需需要要過過程程；；鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)人人口口較較少少；；配配套套還還不不完完善善；；Opportunity機(jī)會(huì)會(huì)：：政政府府規(guī)規(guī)劃劃利利導(dǎo)導(dǎo)和和政政策策輔輔導(dǎo)導(dǎo)；；中中心心區(qū)區(qū)域域出出現(xiàn)現(xiàn)商商住住樓樓空空檔檔；；東東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)未未有有商商業(yè)業(yè)步步行行街街，，即即使使大大鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)亦亦沒沒有有商商業(yè)業(yè)步步行行街街。。Threat威脅脅：：項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在地地，，屬屬城城中中村村地地塊塊，，有有亂亂、、臟臟等等因因素素存存在在。。周周邊邊成成規(guī)規(guī)模模的的用用地地較較多多，，容容易易形形成成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。華華僑僑工工業(yè)業(yè)園園的的招招商商引引資資是是一一個(gè)個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)期期的的過過程程，，要要形形成成打打造造商商業(yè)業(yè)步步行行街街的的人人口口條條件件、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條條件件還還需需一一個(gè)個(gè)過過程程，，而而這這個(gè)個(gè)過過程程所所需需時(shí)時(shí)間間的的長(zhǎng)長(zhǎng)短短還還難難以以預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)。。交通通區(qū)區(qū)位位：對(duì)對(duì)外外，，有有京京珠珠高高速速等等線線路路，，對(duì)對(duì)內(nèi)內(nèi)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃道道路路環(huán)環(huán)線線已已經(jīng)經(jīng)形形成成，，部部分分路路橋橋已已經(jīng)經(jīng)建建成成，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目剛剛好好地地產(chǎn)產(chǎn)新新城城中中心心；；配規(guī)模優(yōu)勢(shì)：地塊面積較大，土地平整，利于平面規(guī)劃及整體設(shè)計(jì)；區(qū)域規(guī)劃：新行政中心，政府規(guī)劃已經(jīng)公示并且早已開始實(shí)施；商業(yè)條件：東華未以前四鎮(zhèn)合拼而成，鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)主要以集市為主，因此鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)比較分散，商業(yè)條件需要政府梳理和引導(dǎo)。借助條件：華僑工業(yè)園的建成落地，多家企業(yè)進(jìn)駐，外來人口不斷增多；發(fā)展機(jī)遇:政府6年內(nèi)沒有推出住宅地塊（宅基地），對(duì)于本項(xiàng)目是個(gè)機(jī)遇。項(xiàng)目目地地塊塊核核心心價(jià)價(jià)值值梳梳理理項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位戰(zhàn)戰(zhàn)略略模模型型行業(yè)業(yè)老老大大非行行業(yè)業(yè)老老大大，，中中大大規(guī)規(guī)模模市市場(chǎng)場(chǎng)次/非主主流流市市場(chǎng)場(chǎng)敏銳銳的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)主主義義者者—壟斷斷價(jià)價(jià)格格—產(chǎn)品品有有不不可可重重復(fù)復(fù)性性—過河河拆拆橋橋—搭便便車車，，借借勢(shì)勢(shì)—以小小博博大大，，殺殺傷傷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)—價(jià)格格戰(zhàn)戰(zhàn)的的制制造造者者補(bǔ)缺缺者者挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者追隨隨者者—改變變游游戲戲規(guī)規(guī)則則—強(qiáng)調(diào)調(diào)新新的的評(píng)評(píng)估估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品品的的特特色色和和價(jià)價(jià)值值—目標(biāo)標(biāo)明明確確，，挖挖掘掘客客戶戶—瞄準(zhǔn)準(zhǔn)市市場(chǎng)場(chǎng)縫縫隙隙—?jiǎng)?chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品和和需需求求點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)為為行行業(yè)業(yè)老老大大，，主主宰宰市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格定定位位，，在在政政府府的的引引導(dǎo)導(dǎo)和和配配合合下下，，產(chǎn)產(chǎn)品品的的的的性性質(zhì)質(zhì)具具備備鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的的唯唯一一性性。。項(xiàng)目目總總體體定定位位東華華新新城城●首席席小小康康聚聚落落東華華新新城城：：表明明項(xiàng)項(xiàng)目目所所處處位位置置；；首席席：：新行行政政中中心心第第一一個(gè)個(gè)大大規(guī)規(guī)模模商商住住中中心心；；小康康：：體現(xiàn)現(xiàn)居居住住群群體體皆皆為為有有一一定定事事業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的““有有產(chǎn)產(chǎn)””階階層層；；聚落落：：體現(xiàn)現(xiàn)居居住住集集群群的的資資產(chǎn)產(chǎn)階階層層；；英城城人人都都有有著著英城城情結(jié)結(jié)，，同同樣樣?xùn)|東華華人人也也一一樣樣，，對(duì)對(duì)于于鎮(zhèn)鎮(zhèn)級(jí)級(jí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)主主體體中中小小康康之之家家而而言言，，他他們們都都希希望望生生活活在在生生活活便便利利的的商商住住圈圈中中，，如如鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心、、商商住住中中心心等等，，于于住住于于商商兩兩收收益益，，中中心心區(qū)區(qū)域域的的形形象象，，能能給給人人吸吸引引，，它它是是東東華華新新城城未未來來的的繁繁華華區(qū)區(qū)域域，，是是東東華華人人便便利利生生活活的的向向往往地地，，她她的的落落成成，，將將成成為為東東華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)未未來來主主流流生生活活的的向向?qū)?dǎo)。。小小康康聚聚落落也也很很容容易易讓讓人人想想象象到到中中國(guó)國(guó)人人傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的家家庭庭生生活活：：三三代代同同堂堂、、四四代代同同堂堂、、盡盡享享完完整整家家庭庭的的天天倫倫之之樂樂，，保保證證決決定定穩(wěn)穩(wěn)定定……項(xiàng)目主題定定位主題定位——打造東華第第一鎮(zhèn)區(qū)社社區(qū)為定位位方向項(xiàng)目案名：東華新城-商住城詮析：一個(gè)個(gè)鎮(zhèn)區(qū)全新新的生活便便利，宜住住宜商的商商住區(qū)域商業(yè)——以于住于商商為打造點(diǎn)點(diǎn)居住——以便利生活活為塑造主主題備選案名：：東華新城-上筑廣場(chǎng)、、商住廣場(chǎng)場(chǎng)、商住中中心項(xiàng)目形象定定位站在新城發(fā)發(fā)展的高度度，炫耀小小康之家的的滿足臉容容美好之家，，我向往次選定位小康生活，，原來如此此項(xiàng)目物業(yè)檔檔次定位高預(yù)期價(jià)值值、高便利利社區(qū)生活活中檔次物物業(yè)推導(dǎo)依據(jù)：：鎮(zhèn)級(jí)城市中中心區(qū)域，，各方面設(shè)設(shè)施原始，，人流還不不夠密集，，相對(duì)高檔檔物業(yè)消費(fèi)費(fèi)力不足；；開放式商住住社區(qū)，無無物業(yè)管理理，只有統(tǒng)統(tǒng)一的商業(yè)業(yè)秩序管理理（政府層層面）；以賣地自建建為主，建建筑物業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)“百家家爭(zhēng)鳴”，，檔次樓層層不一；將結(jié)合菜市市于商住中中心內(nèi)，部部分環(huán)境相相對(duì)臟、亂亂；道路可通行行汽車，人人流、車流流動(dòng)線互相相影響；主要以數(shù)量量為主，物物業(yè)要求不不高；市場(chǎng)客戶消消費(fèi)習(xí)慣，，決定了高高檔物業(yè)在在東華暫時(shí)時(shí)性無法打打開市場(chǎng)面面。項(xiàng)目商業(yè)定定位定位依據(jù)：：鎮(zhèn)區(qū)中，第第一個(gè)大規(guī)規(guī)模的商住住社區(qū)，既既是居住中中心，也是是鎮(zhèn)區(qū)商住住中心；作為新城第第一個(gè)啟動(dòng)動(dòng)性項(xiàng)目，，政府的政政策協(xié)助是是項(xiàng)目成功功的關(guān)鍵；；地處新行政政中心，政政府道路規(guī)規(guī)劃環(huán)線為為商住中心心的輻射力力奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)；本想開發(fā)后后，是目前前為主東華華鎮(zhèn)區(qū)配套套最為完善善、檔次最最高的商業(yè)業(yè)中心；毗鄰華僑工工業(yè)園，由由于鎮(zhèn)區(qū)缺缺少配套，，這里未來來將成工業(yè)業(yè)園人員前前來消費(fèi)消消遣的地方方；東華鎮(zhèn)新城城區(qū)第一個(gè)個(gè)核心商業(yè)業(yè)中心——東華鎮(zhèn)區(qū)及及華僑工業(yè)業(yè)園配套商商業(yè)圈項(xiàng)目客戶定定位核心圈游離圈當(dāng)?shù)鼐用?、、周邊中小個(gè)個(gè)體戶、公務(wù)員、教師及事業(yè)業(yè)單位職員員、周邊村民、、機(jī)關(guān)單位位人員進(jìn)城客戶、、企業(yè)中高高管理層、、小企業(yè)（（小房地產(chǎn)產(chǎn)商）、華僑、英華外來人人員、工廠廠的福利用用房、次核心圈小結(jié)：項(xiàng)目主要客客戶，主要要是以本區(qū)區(qū)域客戶為為主，有明明顯的置業(yè)業(yè)需求，在在6年之久的積積蓄，很有有欲望新城城中心達(dá)成成置業(yè)目的的。在核心客戶戶圈層中，，產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)推出，基基本能達(dá)成成在這批客客戶中消化化完畢。項(xiàng)目開發(fā)模模式宅基現(xiàn)象沖沖擊成品市市場(chǎng)整體市場(chǎng)增增長(zhǎng)緩慢必須跨過二二元市場(chǎng)的的笆籬，以以有利的一一元為重點(diǎn)點(diǎn)，實(shí)行戰(zhàn)戰(zhàn)略突破商品房開發(fā)發(fā)利潤(rùn)低，，現(xiàn)階段成成品房市場(chǎng)場(chǎng)量不大項(xiàng)目突破戰(zhàn)戰(zhàn)略小結(jié)：市場(chǎng)存在二二元現(xiàn)象，，當(dāng)?shù)乜蛻魬魧?duì)宅基地地的向往由由來已久，，需求量大大，市場(chǎng)有有需求；由由于當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r及及鎮(zhèn)級(jí)地產(chǎn)產(chǎn)的特有特特征，因此此當(dāng)前商品品房市場(chǎng)價(jià)價(jià)格很低，，且需求量量不大。項(xiàng)目地塊分分析項(xiàng)目占地170多畝，規(guī)模模較大，經(jīng)經(jīng)平整后，，土地平坦坦方正，利利于規(guī)劃布布局。南向北向西向東向項(xiàng)目開發(fā)原原則原則以快速回籠籠資金主要要目標(biāo)，后后期實(shí)現(xiàn)滾滾動(dòng)開發(fā)，，實(shí)現(xiàn)整體體開發(fā)盈利利為目的。。捆綁政府營(yíng)營(yíng)銷城市，，在項(xiàng)目投投入的同時(shí)時(shí)，與政府府協(xié)商，通通過政府的的行政手法法，創(chuàng)造項(xiàng)項(xiàng)目有利因因素，通過過政府行政政手法，調(diào)調(diào)整鎮(zhèn)區(qū)商商業(yè)板塊。。以配套項(xiàng)目目為帶動(dòng)，，營(yíng)造市場(chǎng)場(chǎng)需求環(huán)境境，提高客客戶對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值值預(yù)期，打打破客戶對(duì)對(duì)現(xiàn)狀的觀觀望，刺激激客戶置業(yè)業(yè)欲望。以合合理理的的規(guī)規(guī)劃劃理理念念，，高高中中低低地地段段價(jià)價(jià)值值搭搭配配，，在在保保證證利利潤(rùn)潤(rùn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，營(yíng)營(yíng)造造良良好好的的項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象。。大方方向向統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)格格，，避避免免““萬萬國(guó)國(guó)建建筑筑群群””現(xiàn)現(xiàn)象象的的發(fā)發(fā)生生。。項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)，，宜宜快快進(jìn)進(jìn)快快出出原原則則，，避避免免套套牢牢在在此此地地。。劃組組團(tuán)團(tuán)開開發(fā)發(fā)，，多多產(chǎn)產(chǎn)品品覆覆蓋蓋市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求。。以道道路路交交通通為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，通通過過公公交交線線路路系系統(tǒng)統(tǒng)，，鏈鏈結(jié)結(jié)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)范范圍圍，，放放大大商商業(yè)業(yè)中中心心的的輻輻射射力力度度。。成功功案案例例分分析析含光光商商業(yè)業(yè)街街面積積約約將將近近200畝，，地地處處于于英英德德市市百百年年老老鎮(zhèn)鎮(zhèn)———含洸洸鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，，有有著著悠悠久久的的城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展展歷歷史史，，并并且且產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)實(shí)力力雄雄厚厚。。開發(fā)發(fā)模模式式———以配配套套帶帶動(dòng)動(dòng)居居住住模模式式先規(guī)規(guī)劃劃并并且且建建好好街街道道道道路路。。以商商帶帶住住模模式式：：規(guī)規(guī)劃劃分分區(qū)區(qū)———水產(chǎn)產(chǎn)、、禽禽畜畜、、蔬蔬果果、、干干貨貨，，即即菜菜市市場(chǎng)場(chǎng)；；成成衣衣百百貨貨；；小小商商品品等等三三大大區(qū)區(qū)域域。。主干干道道邊邊的的商商鋪鋪以以建建材材為為主主。。地塊塊旁旁邊邊建建一一較較高高檔檔次次的的酒酒店店作作為為配配套套。。分期期開開發(fā)發(fā)。。先先建建好好水水產(chǎn)產(chǎn)、、禽禽畜畜、、蔬蔬果果、、干干貨貨，，即即菜菜市市場(chǎng)場(chǎng)作作為為第第一一期期開開發(fā)發(fā)，，由由當(dāng)當(dāng)?shù)氐卣龑?dǎo)導(dǎo)個(gè)個(gè)體體戶戶入入駐駐，，并并帶帶有有強(qiáng)強(qiáng)制制性性，，用用以以聚聚集集人人氣氣，，形形成成商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛；；二二期期建建商商住住樓樓。。開發(fā)商的銷銷售方式：：一是建好好商住樓，，商鋪或賣賣或租，住住宅是以出出賣的方式式；二是賣賣地，客戶戶按開發(fā)商商規(guī)劃好的的地塊建房房。開發(fā)周期：：2、3年含光商業(yè)街街現(xiàn)況主要業(yè)態(tài)有有：建材、、飲食、菜菜市場(chǎng)、水水果、酒水水、藥店、、小商品批批發(fā)、發(fā)廊廊和服裝等等。到目前前為止已有有商家入駐駐，商業(yè)氣氣氛正逐步步形成，并并業(yè)趨興旺旺。分析與總結(jié)結(jié)此案成功地地主要原因因：一是當(dāng)?shù)卣恼卟咭龑?dǎo)。二是本就有有較好的商商業(yè)氛圍；；三是地處鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，，城鎮(zhèn)常住住人口和外外來人口較較多，消費(fèi)費(fèi)力較強(qiáng)。。四是舊城區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)、配套齊齊全。五是有產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐，經(jīng)經(jīng)濟(jì)較其它它地方發(fā)達(dá)達(dá)。五是項(xiàng)目在在當(dāng)?shù)匚ㄒ灰恍?。小結(jié)：此案可供借借鑒，如開開發(fā)模式、、商業(yè)商鋪鋪的營(yíng)造和和營(yíng)銷方法法。失敗案例分分析城月鎮(zhèn)“新新市場(chǎng)”住住宅區(qū)城月鎮(zhèn)位于廣東湛江市。遂溪縣——中國(guó)第一甜甜縣，作為為廣東及內(nèi)內(nèi)地與海南南經(jīng)濟(jì)大特特區(qū)聯(lián)絡(luò)的的必經(jīng)之路路，其對(duì)外外交通主要要是公路交交通，廣瓊瓊國(guó)道(207)線南北貫穿穿整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)區(qū),還有省道等等，為三市市縣交匯點(diǎn)點(diǎn)，面積237平方公里，，人口將近近12萬。農(nóng)作物——甘蔗是本鎮(zhèn)鎮(zhèn)的農(nóng)村的的重要收入入，有一家家國(guó)家級(jí)糖糖廠。城月鎮(zhèn)“新新市場(chǎng)”，，開發(fā)于改改革開放初初，約1985左右，面積積300—400畝之間。城月鎮(zhèn)“新新市場(chǎng)”住住宅區(qū)現(xiàn)狀狀分析開發(fā)模式：：以居住帶帶動(dòng)商業(yè)配配套模式；；開發(fā)的主主體是鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府，，剛開發(fā)發(fā)推出市市場(chǎng)之始始，有大大量的當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩窈娃r(nóng)村村進(jìn)城客客戶前往往買地置置業(yè)，當(dāng)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)價(jià)不足300元/㎡；只是作為為一個(gè)純純粹居民民區(qū)，相相應(yīng)配套套嚴(yán)重不不足，連連一般性性質(zhì)的商商業(yè)配套套都缺乏乏，如此此大的居居民區(qū)日日常需要要的菜市市都沒配配套。據(jù)了解，，當(dāng)時(shí)規(guī)規(guī)劃有菜菜集市配配套，但但因?yàn)檎A(yù)估估不足，，規(guī)劃缺缺乏前瞻瞻性，因因此在后后期落地地實(shí)施時(shí)時(shí)，因土土地預(yù)留留規(guī)模不不足而流流產(chǎn)。開發(fā)周期期：將近近25年，目前只只是開發(fā)發(fā)了7成，由于于政府的的失策，，造成多多次地塊塊空置浪浪費(fèi)，土土地開發(fā)發(fā)不充分分，區(qū)域域吸引力力度不夠夠，造成成開發(fā)失失敗。小結(jié)：因因缺乏合合理的規(guī)規(guī)劃，和和正確的的政府引引導(dǎo)模式式，造成成該項(xiàng)的的失敗。。案例反思思與借鑒鑒反思兩大大案例：：含洸商業(yè)業(yè)中心開發(fā)模式式：以配配套帶動(dòng)動(dòng)居住模模式開發(fā)周期期：2—3年項(xiàng)目形象象:一派繁榮榮，成為為鎮(zhèn)區(qū)最最令人向向往的商商住中心心小結(jié)：在在有限的的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境下，，通過了了打造配配套吸引引客戶，，從而開開發(fā)成功功。城月“新新市場(chǎng)””開發(fā)模式式：以居居住帶動(dòng)動(dòng)商業(yè)配配套模式式開發(fā)周期期：長(zhǎng)達(dá)達(dá)25年之久項(xiàng)目形象象:純粹一個(gè)個(gè)居民區(qū)區(qū)，配套套不完善善，商業(yè)業(yè)氛圍嚴(yán)嚴(yán)重缺乏乏，社區(qū)區(qū)沒有吸吸引力小結(jié)：試試圖空手手套白狼狼，其結(jié)結(jié)果必然然是歷經(jīng)經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間間開發(fā)，，但依然然不成功功。結(jié)論：因因此本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)策略必必然：浛浛洸商業(yè)業(yè)中心的的開發(fā)模模式，但但必需創(chuàng)創(chuàng)新，創(chuàng)創(chuàng)造更多多的市場(chǎng)場(chǎng)有利因因素，獲獲取更大大的利潤(rùn)潤(rùn)空間，，從而推推動(dòng)項(xiàng)目目安全、、快速開開發(fā)。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)策略總策略：：捆綁政府府，以配配套帶動(dòng)動(dòng)居住，，以創(chuàng)造造地塊高高價(jià)值預(yù)預(yù)期來提提升項(xiàng)目目的利潤(rùn)潤(rùn)空間，，達(dá)成成