上海奉賢海灣招商海廷西班牙別墅項(xiàng)目案例研究課件

奉賢海灣招商海廷項(xiàng)目研究交流MSN：jimlujun@2010-5-1奉賢海灣招商海廷項(xiàng)目研究交流MSN：jimlujun@hot基本資料項(xiàng)目名稱(chēng)：招商海廷建筑類(lèi)別：獨(dú)棟別墅占地面積:335429平方米容積率：0.33綠化率：45%總戶(hù)數(shù):103主力面積段：200—300平米區(qū)域地址：奉賢海灣旅游區(qū)海灣路人民塘路口所屬板塊：奉賢海灣板塊開(kāi)發(fā)商：招商地產(chǎn)代理商:新聚仁物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)簽：海灣區(qū)西班牙式純獨(dú)棟別墅社區(qū)海廷別墅充分利用奉賢天然的自然景觀(guān)和優(yōu)美的海濱自然環(huán)境以純正的西班牙貴族建筑配以托斯卡納風(fēng)格的景觀(guān)，以小面積多功能的房型布局來(lái)打造濱海最大的國(guó)際別墅社區(qū)之一?；举Y料項(xiàng)目名稱(chēng)：招商海廷項(xiàng)目標(biāo)簽：海灣區(qū)西班牙式純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目區(qū)位A4A20海灣休閑度假區(qū)杭州灣各種古跡遺址本案海灣鎮(zhèn)目前著力于打造海灣旅游度假區(qū)，相關(guān)資源配套具備，且交通通達(dá)性較佳，具備別墅存在的客觀(guān)條件由于區(qū)位靠海，可以很好的區(qū)別上海其余別墅特征，具備一定程度的排他性；別墅的競(jìng)爭(zhēng)范圍集中在本區(qū)域內(nèi)本案周邊含有碧海金沙、圣地亞哥、棕櫚灘高爾夫別墅等相關(guān)別墅，也客觀(guān)表明區(qū)域內(nèi)別墅市場(chǎng)的存在地塊別墅市場(chǎng)判定產(chǎn)品定位研判整體規(guī)劃為純獨(dú)棟別墅，很好的和周邊項(xiàng)目區(qū)分，具備一定程度排他性周邊三個(gè)個(gè)案獨(dú)棟產(chǎn)品走戶(hù)型面積在300-500左右。由于產(chǎn)品單價(jià)高于競(jìng)爭(zhēng)，本案戶(hù)型在200-300之間，很好的權(quán)衡總價(jià)區(qū)間，定位較妥整體定位在小戶(hù)型純獨(dú)棟產(chǎn)品，具備一定市場(chǎng)支持，定位準(zhǔn)確項(xiàng)目區(qū)位A4A20海灣休閑度假區(qū)杭州灣各種古跡遺址本案海灣鎮(zhèn)地塊氣質(zhì)人民塘路地塊整體窄開(kāi)間，大進(jìn)深，整體不夠方正地塊整體與三條市政道路相鄰，交通通達(dá)性佳，但整體私密性不佳地塊東南側(cè)臨天然水系，地塊較多區(qū)域可以享受到水系資源地塊內(nèi)部含市政道路，該道路的存在破壞了地塊整體的私密性，也妨礙了未來(lái)的整體規(guī)劃項(xiàng)目周邊為別墅區(qū)，整體具備別墅氛圍整體地塊氣質(zhì)尚可，無(wú)存在明顯弊端地塊氣質(zhì)人民塘路地塊整體窄開(kāi)間，大進(jìn)深，整體不夠方正整體地塊整體規(guī)劃N會(huì)所別墅整體排布較為簡(jiǎn)單，并未在區(qū)域內(nèi)營(yíng)造較大的公共景觀(guān)，屬于低容積率高密度排布方式由于并未人車(chē)分流設(shè)計(jì)，故大量的地面面積被車(chē)行道占據(jù)，故整體綠化率不高將會(huì)所擺放在路口位置，可以很好的展示小區(qū)整體形象，也便于人流的導(dǎo)入入口位置設(shè)置在人民塘路兩側(cè)，兼顧私密性和車(chē)行設(shè)計(jì)的考慮。若能在市政道路兩側(cè)設(shè)置一定景觀(guān)，將可營(yíng)造較為良好的展示面項(xiàng)目首期動(dòng)工區(qū)域位于會(huì)所的東側(cè)，可以在區(qū)域內(nèi)較好的營(yíng)造整體社區(qū)形象首期位置整體規(guī)劃為低容積率高密度的排布方式整體規(guī)劃N會(huì)所別墅整體排布較為簡(jiǎn)單，并未在區(qū)域內(nèi)營(yíng)造較大的公動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)整體并未人車(chē)分流設(shè)計(jì)，所有車(chē)庫(kù)均為地面車(chē)庫(kù)，小區(qū)整體噪聲會(huì)增加由于車(chē)行道位于地面，相較于人車(chē)分流別墅設(shè)計(jì)，整體地塊基于市場(chǎng)規(guī)律估計(jì)預(yù)計(jì)浪費(fèi)10%占地面積獨(dú)棟別墅位于車(chē)道兩側(cè)，導(dǎo)入?yún)^(qū)域內(nèi)存在各個(gè)方向入戶(hù)，東西向，南北向均存在，房型均好型不佳地面人行車(chē)道相較于人車(chē)分流設(shè)計(jì)成本降低很多入口位置入口設(shè)置在人民塘路地塊中間，同一位置可進(jìn)入兩塊地塊，區(qū)域內(nèi)展示面較好入口設(shè)置動(dòng)線(xiàn)設(shè)置整體動(dòng)線(xiàn)并未人車(chē)分流設(shè)置，社區(qū)品質(zhì)因此降低很多動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)整體并未人車(chē)分流設(shè)計(jì)，所有車(chē)庫(kù)均為地面車(chē)庫(kù)，小區(qū)整體建筑組團(tuán)建筑排布采取傳統(tǒng)的兵營(yíng)式排布，該排布的最大優(yōu)勢(shì)在于節(jié)省占地面積以達(dá)到容納更多建筑單體的目的東西向間距僅3米左右，南北向間距臨路方向間距10米左右，臨花園方向間距8米，整體距離感緊促，獨(dú)棟別墅的私密性未能得到較好體現(xiàn)整體排布走緊湊型路線(xiàn)，且基本無(wú)公共景觀(guān)建筑組團(tuán)走緊湊型路線(xiàn)，整體私密性較弱建筑組團(tuán)建筑排布采取傳統(tǒng)的兵營(yíng)式排布，該排布的最大優(yōu)勢(shì)在于節(jié)豎向設(shè)計(jì)地平線(xiàn)首層首層地下室地下室二層二層三層三層人工堆土南向露臺(tái)北向露臺(tái)入戶(hù)方向入口處入內(nèi)感覺(jué)到明顯的坡度通過(guò)整體道路堆坡技術(shù)，保持地下室空間始終高于地平線(xiàn)，如此設(shè)計(jì)可以保證地下室不受潮濕滲水的煩惱地下室整體層高在3米左右，區(qū)域無(wú)壓抑感地下室空間為贈(zèng)送空間，且日后使用率極高，極大的提升了產(chǎn)品的附加值單體豎向設(shè)計(jì)剖面通過(guò)道路堆坡使地下室高于地平線(xiàn)，此乃招商海廷一大亮點(diǎn)車(chē)行道豎向設(shè)計(jì)地平線(xiàn)首層首層地下室地下室二層二層三層三層人工堆土南擁有南向露臺(tái)的地下室采光完全沒(méi)有問(wèn)題，且空間感較好。基本可以作為首層來(lái)使用擁有北向露臺(tái)的地下室采光還是通過(guò)傳統(tǒng)天井的方式采光，采光效果要弱于擁有南向露臺(tái)的地下室。但其北向露臺(tái)贈(zèng)送的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于擁有南向地下露臺(tái)的戶(hù)型豎向設(shè)計(jì)擁有南向露臺(tái)的地下室采光完全沒(méi)有問(wèn)題，且空間感較好。基本可以建筑風(fēng)格純粹的西班牙風(fēng)格，建筑整體也較為節(jié)約成本局部鑲嵌文化石，提升建筑層次感微斜坡頂，頂部鋪設(shè)圓筒瓦片，強(qiáng)烈的西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格特征之一：圓形門(mén)窗細(xì)節(jié)也很西班牙一米陽(yáng)臺(tái)，圓形設(shè)計(jì)，鏤空雕花圍欄整體外立面為米白色涂料，色調(diào)偏向于地中海感覺(jué)建筑風(fēng)格純粹的西班牙風(fēng)格，建筑整體也較為節(jié)約成本局部鑲嵌文化景觀(guān)設(shè)計(jì)景觀(guān)設(shè)計(jì)較弱，除展示面外基本無(wú)公共景觀(guān)，其余綠化面積均靠自家花園實(shí)現(xiàn)唯一的景觀(guān)組團(tuán)設(shè)置在入口展示面，從目前的實(shí)景效果來(lái)看相當(dāng)簡(jiǎn)陋，未能較好的展示整體社區(qū)品牌形象自家花園面積雖大，但實(shí)際只幫客戶(hù)鋪設(shè)草皮，實(shí)際景觀(guān)效果不好景觀(guān)設(shè)計(jì)景觀(guān)設(shè)計(jì)較弱，除展示面外基本無(wú)公共景觀(guān)，其余綠化面積景觀(guān)細(xì)節(jié)車(chē)道位置均會(huì)設(shè)置相對(duì)應(yīng)的植被綠化，以降低噪音帶來(lái)的影響，并且提升別墅私密性景觀(guān)小品也較為粗糙景觀(guān)細(xì)節(jié)車(chē)道位置均會(huì)設(shè)置相對(duì)應(yīng)的植被綠化，以降低噪音帶來(lái)的影建筑單體整體戶(hù)型較為方正，開(kāi)間進(jìn)深尺度適中可以發(fā)現(xiàn)，建筑單體四面加大開(kāi)窗面，提升整體采光效果由于采光效果較好，單體放棄大量退臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)也更多的運(yùn)用一米陽(yáng)臺(tái)來(lái)體現(xiàn)西班牙風(fēng)格頂層坡頂設(shè)置，主臥最高層高過(guò)四米車(chē)庫(kù)設(shè)置在一層入口處，獨(dú)立車(chē)庫(kù)設(shè)置，觀(guān)察僅一個(gè)車(chē)位建筑單體整體戶(hù)型較為方正，開(kāi)間進(jìn)深尺度適中戶(hù)型特點(diǎn)大面積的附加值贈(zèng)送，高面積利用率對(duì)于首批推出的房源，戶(hù)型均強(qiáng)調(diào)超大的使用面積實(shí)現(xiàn)途徑：通過(guò)堆坡技術(shù)，地下室可以作為首層使用，采光沒(méi)有問(wèn)題贈(zèng)送超大的南北露臺(tái)提升空間感地下室最大戶(hù)型地下室高于平面，采光效果好，地下室利用率高北向大露臺(tái)地塊最北向戶(hù)型贈(zèng)送超大北露臺(tái)，面積約100平米其實(shí)主要的戶(hù)型設(shè)置還是如圖所示，贈(zèng)送面積適中戶(hù)型特點(diǎn)大面積的附加值贈(zèng)送，高面積利用率對(duì)于首批推出的房源，戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)無(wú)較大抗性，在此不做詳細(xì)分析戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)無(wú)較大抗性，在此不做詳細(xì)分析樣板房設(shè)計(jì)雖然地下室采光較好，但由于不通風(fēng)，不能像戶(hù)型設(shè)置樣設(shè)置臥室樣板房設(shè)置中將北向空間設(shè)置成品酒室，也在暗示顧客該區(qū)間僅可用作儲(chǔ)藏室由于地下室為該戶(hù)型的主要特點(diǎn)，故樣板房設(shè)計(jì)故意在露臺(tái)處擺放餐桌，以體現(xiàn)整體的采光效果品酒室露臺(tái)地下室功能區(qū)域樣板房設(shè)計(jì)樣板房設(shè)計(jì)雖然地下室采光較好，但由于不通風(fēng)，不能像戶(hù)型設(shè)置樣樣板房設(shè)計(jì)一層挑高部分設(shè)計(jì)整體挑高部分設(shè)計(jì)成歐式，體現(xiàn)尊貴感通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)察，可以通過(guò)鋪設(shè)夾層增加使用面積，但根據(jù)潛在客戶(hù)觀(guān)察，大家均無(wú)意向在此鋪設(shè)夾板，原先的空間設(shè)計(jì)已較為合理樣板房設(shè)計(jì)一層挑高部分設(shè)計(jì)整體挑高部分設(shè)計(jì)成歐式，體現(xiàn)尊貴感謝謝觀(guān)賞，歡迎指教交流MSN：jimlujun@2010-5-1謝謝觀(guān)賞，歡迎指教交流MSN：jimlujun@hotmai奉賢海灣招商海廷項(xiàng)目研究交流MSN：jimlujun@2010-5-1奉賢海灣招商海廷項(xiàng)目研究交流MSN：jimlujun@hot基本資料項(xiàng)目名稱(chēng)：招商海廷建筑類(lèi)別：獨(dú)棟別墅占地面積:335429平方米容積率：0.33綠化率：45%總戶(hù)數(shù):103主力面積段：200—300平米區(qū)域地址：奉賢海灣旅游區(qū)海灣路人民塘路口所屬板塊：奉賢海灣板塊開(kāi)發(fā)商：招商地產(chǎn)代理商:新聚仁物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)簽：海灣區(qū)西班牙式純獨(dú)棟別墅社區(qū)海廷別墅充分利用奉賢天然的自然景觀(guān)和優(yōu)美的海濱自然環(huán)境以純正的西班牙貴族建筑配以托斯卡納風(fēng)格的景觀(guān)，以小面積多功能的房型布局來(lái)打造濱海最大的國(guó)際別墅社區(qū)之一?；举Y料項(xiàng)目名稱(chēng)：招商海廷項(xiàng)目標(biāo)簽：海灣區(qū)西班牙式純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目區(qū)位A4A20海灣休閑度假區(qū)杭州灣各種古跡遺址本案海灣鎮(zhèn)目前著力于打造海灣旅游度假區(qū)，相關(guān)資源配套具備，且交通通達(dá)性較佳，具備別墅存在的客觀(guān)條件由于區(qū)位靠海，可以很好的區(qū)別上海其余別墅特征，具備一定程度的排他性；別墅的競(jìng)爭(zhēng)范圍集中在本區(qū)域內(nèi)本案周邊含有碧海金沙、圣地亞哥、棕櫚灘高爾夫別墅等相關(guān)別墅，也客觀(guān)表明區(qū)域內(nèi)別墅市場(chǎng)的存在地塊別墅市場(chǎng)判定產(chǎn)品定位研判整體規(guī)劃為純獨(dú)棟別墅，很好的和周邊項(xiàng)目區(qū)分，具備一定程度排他性周邊三個(gè)個(gè)案獨(dú)棟產(chǎn)品走戶(hù)型面積在300-500左右。由于產(chǎn)品單價(jià)高于競(jìng)爭(zhēng)，本案戶(hù)型在200-300之間，很好的權(quán)衡總價(jià)區(qū)間，定位較妥整體定位在小戶(hù)型純獨(dú)棟產(chǎn)品，具備一定市場(chǎng)支持，定位準(zhǔn)確項(xiàng)目區(qū)位A4A20海灣休閑度假區(qū)杭州灣各種古跡遺址本案海灣鎮(zhèn)地塊氣質(zhì)人民塘路地塊整體窄開(kāi)間，大進(jìn)深，整體不夠方正地塊整體與三條市政道路相鄰，交通通達(dá)性佳，但整體私密性不佳地塊東南側(cè)臨天然水系，地塊較多區(qū)域可以享受到水系資源地塊內(nèi)部含市政道路，該道路的存在破壞了地塊整體的私密性，也妨礙了未來(lái)的整體規(guī)劃項(xiàng)目周邊為別墅區(qū)，整體具備別墅氛圍整體地塊氣質(zhì)尚可，無(wú)存在明顯弊端地塊氣質(zhì)人民塘路地塊整體窄開(kāi)間，大進(jìn)深，整體不夠方正整體地塊整體規(guī)劃N會(huì)所別墅整體排布較為簡(jiǎn)單，并未在區(qū)域內(nèi)營(yíng)造較大的公共景觀(guān)，屬于低容積率高密度排布方式由于并未人車(chē)分流設(shè)計(jì)，故大量的地面面積被車(chē)行道占據(jù)，故整體綠化率不高將會(huì)所擺放在路口位置，可以很好的展示小區(qū)整體形象，也便于人流的導(dǎo)入入口位置設(shè)置在人民塘路兩側(cè)，兼顧私密性和車(chē)行設(shè)計(jì)的考慮。若能在市政道路兩側(cè)設(shè)置一定景觀(guān)，將可營(yíng)造較為良好的展示面項(xiàng)目首期動(dòng)工區(qū)域位于會(huì)所的東側(cè)，可以在區(qū)域內(nèi)較好的營(yíng)造整體社區(qū)形象首期位置整體規(guī)劃為低容積率高密度的排布方式整體規(guī)劃N會(huì)所別墅整體排布較為簡(jiǎn)單，并未在區(qū)域內(nèi)營(yíng)造較大的公動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)整體并未人車(chē)分流設(shè)計(jì)，所有車(chē)庫(kù)均為地面車(chē)庫(kù)，小區(qū)整體噪聲會(huì)增加由于車(chē)行道位于地面，相較于人車(chē)分流別墅設(shè)計(jì)，整體地塊基于市場(chǎng)規(guī)律估計(jì)預(yù)計(jì)浪費(fèi)10%占地面積獨(dú)棟別墅位于車(chē)道兩側(cè)，導(dǎo)入?yún)^(qū)域內(nèi)存在各個(gè)方向入戶(hù)，東西向，南北向均存在，房型均好型不佳地面人行車(chē)道相較于人車(chē)分流設(shè)計(jì)成本降低很多入口位置入口設(shè)置在人民塘路地塊中間，同一位置可進(jìn)入兩塊地塊，區(qū)域內(nèi)展示面較好入口設(shè)置動(dòng)線(xiàn)設(shè)置整體動(dòng)線(xiàn)并未人車(chē)分流設(shè)置，社區(qū)品質(zhì)因此降低很多動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)整體并未人車(chē)分流設(shè)計(jì)，所有車(chē)庫(kù)均為地面車(chē)庫(kù)，小區(qū)整體建筑組團(tuán)建筑排布采取傳統(tǒng)的兵營(yíng)式排布，該排布的最大優(yōu)勢(shì)在于節(jié)省占地面積以達(dá)到容納更多建筑單體的目的東西向間距僅3米左右，南北向間距臨路方向間距10米左右，臨花園方向間距8米，整體距離感緊促，獨(dú)棟別墅的私密性未能得到較好體現(xiàn)整體排布走緊湊型路線(xiàn)，且基本無(wú)公共景觀(guān)建筑組團(tuán)走緊湊型路線(xiàn)，整體私密性較弱建筑組團(tuán)建筑排布采取傳統(tǒng)的兵營(yíng)式排布，該排布的最大優(yōu)勢(shì)在于節(jié)豎向設(shè)計(jì)地平線(xiàn)首層首層地下室地下室二層二層三層三層人工堆土南向露臺(tái)北向露臺(tái)入戶(hù)方向入口處入內(nèi)感覺(jué)到明顯的坡度通過(guò)整體道路堆坡技術(shù)，保持地下室空間始終高于地平線(xiàn)，如此設(shè)計(jì)可以保證地下室不受潮濕滲水的煩惱地下室整體層高在3米左右，區(qū)域無(wú)壓抑感地下室空間為贈(zèng)送空間，且日后使用率極高，極大的提升了產(chǎn)品的附加值單體豎向設(shè)計(jì)剖面通過(guò)道路堆坡使地下室高于地平線(xiàn)，此乃招商海廷一大亮點(diǎn)車(chē)行道豎向設(shè)計(jì)地平線(xiàn)首層首層地下室地下室二層二層三層三層人工堆土南擁有南向露臺(tái)的地下室采光完全沒(méi)有問(wèn)題，且空間感較好?；究梢宰鳛槭讓觼?lái)使用擁有北向露臺(tái)的地下室采光還是通過(guò)傳統(tǒng)天井的方式采光，采光效果要弱于擁有南向露臺(tái)的地下室。但其北向露臺(tái)贈(zèng)送的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于擁有南向地下露臺(tái)的戶(hù)型豎向設(shè)計(jì)擁有南向露臺(tái)的地下室采光完全沒(méi)有問(wèn)題，且空間感較好?；究梢越ㄖL(fēng)格純粹的西班牙風(fēng)格，建筑整體也較為節(jié)約成本局部鑲嵌文化石，提升建筑層次感微斜坡頂，頂部鋪設(shè)圓筒瓦片，強(qiáng)烈的西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格特征之一：圓形門(mén)窗細(xì)節(jié)也很西班牙一米陽(yáng)臺(tái)，圓形設(shè)計(jì)，鏤空雕花圍欄整體外立面為米白色涂料，色調(diào)偏向于地中海感覺(jué)建筑風(fēng)格純粹的西班牙風(fēng)格，建筑整體也較為節(jié)約成本局部鑲嵌文化景觀(guān)設(shè)計(jì)景觀(guān)設(shè)計(jì)較弱，除展示面外基本無(wú)公共景觀(guān)，其余綠化面積均靠自家花園實(shí)現(xiàn)唯一的景觀(guān)組團(tuán)設(shè)置在入口展示面，從目前的實(shí)景效果來(lái)看相當(dāng)簡(jiǎn)陋，未能較好的展示整體社區(qū)品牌形象自家花園面積雖大，但實(shí)際只幫客戶(hù)鋪設(shè)草皮，實(shí)際景觀(guān)效果不好景觀(guān)設(shè)計(jì)景觀(guān)設(shè)計(jì)較弱，除展示面外基本無(wú)公共景觀(guān)，其余綠化面積景觀(guān)細(xì)節(jié)車(chē)道位置均會(huì)設(shè)置相對(duì)應(yīng)的植被綠化，以降低噪音帶來(lái)的影響，并且提升別墅私密性景觀(guān)小品也較為粗糙景觀(guān)細(xì)節(jié)車(chē)道位置均會(huì)設(shè)置相對(duì)應(yīng)的植被綠化，以降低噪音帶來(lái)的影建筑單體整體戶(hù)型較為方正，開(kāi)間進(jìn)深尺度適中可以發(fā)現(xiàn)，建筑單體四面加大開(kāi)窗面，提升整體采光效果由于采光效果較好，單體放棄大量退臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)也更多的運(yùn)用一米陽(yáng)臺(tái)來(lái)體現(xiàn)西班牙風(fēng)格頂層坡頂設(shè)置，主臥最高層高過(guò)四米車(chē)庫(kù)設(shè)置在一層入口處，獨(dú)立車(chē)庫(kù)設(shè)置，觀(guān)察僅一個(gè)車(chē)位建筑