最新版企業(yè)財務(wù)會計課件-第六章第四節(jié)-投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

第六章投資性房地產(chǎn)的核算第六章投資性房地產(chǎn)的核算

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式與轉(zhuǎn)換日

轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)開始自用，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。租賃期滿，企業(yè)董事會或類似權(quán)力機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置一、投資性房地產(chǎn)

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，從存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)租賃期開始日。即指承租人開始有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。土地使用權(quán)停止自用,用于賺取租金或資本增值，從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)建物筑停止自用，改為出租，從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

二、采用成本模式后續(xù)計量轉(zhuǎn)換

轉(zhuǎn)換示意圖：

自用房地產(chǎn)

或存貨投資性房地產(chǎn)按賬面價值第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置二、采用成本模式

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時

借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊/累計攤銷

固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置1.投資性房地產(chǎn)

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

【例】艾麗制衣公司2016年8月1日，將其出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為3765萬元，其中，原價5000萬元，累計已提折舊1235萬元。假設(shè)艾麗公司的投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式進行后續(xù)計量。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣公司2

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)

50000000投資性房地產(chǎn)累計折舊12350000貸：投資性房地產(chǎn)50000000累計折舊12350000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品時：

借：開發(fā)產(chǎn)品

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置房地產(chǎn)開發(fā)企

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗公司下屬一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將其開發(fā)的一棟寫字樓租賃給乙公司使用。2016年9月15日，因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。2016年9月15日，該寫字樓賬面價值為39000萬元，其中，原價為43000萬元，累計已提折舊4000萬元，未計提減值準備。假設(shè)該企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗公司下屬一房

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置借：開發(fā)產(chǎn)品390000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊40000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓

430000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置借：開發(fā)產(chǎn)品

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

將無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：

借：投資性房地產(chǎn)

累計折舊/累計攤銷

固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備

貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)減值準備

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

【例】艾麗制衣公司擁有一棟辦公樓。2016年8月10日，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將該辦公樓整體出租乙公司使用，租賃開始日為2016年10月9日，為期5年。2016年10月9日，該辦公樓的賬面余額為3000萬元，已提折舊500萬元。

假設(shè)投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式進行后續(xù)計量。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)30000000

累計折舊5000000

貸：固定資產(chǎn)

30000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊5000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，從存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：

借：投資性房地產(chǎn)

存貨跌價準備

貸：開發(fā)產(chǎn)品

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

【例】艾麗制衣公司下屬一從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)，2016年8月10日與乙公司簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃開始日為2016年9月15日。2016年9月15日，該寫字樓賬面余額為為39000萬元，未計提存貨跌價準備。假設(shè)艾麗公司的投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式進行后續(xù)計量。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣公司下

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓390000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品

390000000第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

借：

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置三、采用公允價值模式后續(xù)計量的轉(zhuǎn)換

自用房地產(chǎn)

《———————》

或存貨投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨按公允價值計量，公允價值與賬面價值差額計入公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，公允價值與賬面價值借差計入公允價值變動損益，貸差計入其他綜合收益第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置三、采用公允價值

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

1.將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)

應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置轉(zhuǎn)換日的會計處理：

借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

公允價值變動損益（或貸差）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（或借）第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置轉(zhuǎn)換日的會計處理：

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣公司2016年10月15日，因租賃期滿，將其出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2016年10月15日，該項寫字樓的公允價值為3800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為3750萬元，其中，成本為3400萬元，公允價值變動為增值350萬元。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣公司

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)38000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本34000000

——公允價值變動3500000

公允價值變動損益500000第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，相應(yīng)地從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品時：

——應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.房地產(chǎn)開發(fā)

轉(zhuǎn)換日的會計處理：

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（或借方）

公允價值變動損益（或借差）

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置轉(zhuǎn)換日的會計處理：第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處【例】艾麗公司2016年10月15日，因租賃期滿，將其出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。2016年10月15日，該項寫字樓的公允價值為4800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4750萬元，其中，成本為4400萬元，公允價值變動為增值350萬元。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗公司2016年10月15日，因租賃期滿，將其出租的賬務(wù)處理如下：借：開發(fā)產(chǎn)品

48000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本44000000

——公允價值變動3500000

公允價值變動損益500000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置（二）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1.將無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：

借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）

累計攤銷(折舊)

無形資產(chǎn)減值準備/固定資產(chǎn)減值準備

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值之差）

貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（賬面余額）

其他綜合收益（公允價值大于賬面價值之差）

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置（二）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)第四節(jié)投資性

【例】2016年5月，艾麗公司打算搬遷至新辦公樓，由于原辦公樓地處商業(yè)繁華地段，艾麗公司準備將其出租賺取租金收入。2016年8月10日，艾麗公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用，并與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將原辦公樓出租給乙公司使用，租賃開始日為2016年8月10日，為期5年。2016年8月10日，該辦公樓的賬面余額為3000萬元，已提折舊500萬元，公允價值為2100萬元。假設(shè)艾麗公司采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】2016年5月，艾麗公司打算搬遷至新辦公樓，由于原辦賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——成本21000000

累計折舊5000000

公允價值變動損益4000000

貸：固定資產(chǎn)30000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租，從存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）

存貨跌價準備

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值差額）

貸：開發(fā)產(chǎn)品

其他綜合收益（公允價值大于賬面價值差額）

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租，從【例】艾麗公司下屬一從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)，2016年7月20日與乙公司簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃開始日為2016年9月15日。2016年9月15日，該寫字樓賬面余額為為39000萬元，未計提存貨跌價準備，公允價值為41000萬元。2016年12月31日，該投資性房地產(chǎn)的公允價值為42000萬元。假設(shè)艾麗公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗公司下屬一從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)，2016年7月2016年9月15日：借：投資性房地產(chǎn)——成本410000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品390000000

其他綜合收益200000002016年12月31日：借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動10000000

貸：公允價值變動損益10000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2016年9月15日：第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處四、投資性房地產(chǎn)的處置主要是指投資性房地產(chǎn)的出售、報廢和毀損，也包括對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形。

當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用卻不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當終止確認該投資性房地產(chǎn)。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置四、投資性房地產(chǎn)的處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)成本模式第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置處置借：銀行存款成本

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價值變動（或借）借：公允價值變動損益

其他綜合收益

貸：其他業(yè)務(wù)成本公允價值模式或做相反分錄第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置處置借：銀行存款公允【例】艾麗制衣公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。租賃期滿時，艾麗公司將該寫字樓出售給乙公司，不含稅價款為30000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該寫字樓（2016年4月30日前自建）的賬面余額為28000萬元，已提折舊5000萬元。該公司選擇簡易計稅。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)，采

國家稅務(wù)總局公告2016年第14號

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。國家稅務(wù)總局公告2016年第14號一般納稅人轉(zhuǎn)

國家稅務(wù)總局公告2016年第14號

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。國家稅務(wù)總局公告2016年第14號一般納稅人轉(zhuǎn)借：銀行存款315000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入300000000應(yīng)交稅費——簡易計稅15000000借：其他業(yè)務(wù)成本

230000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊50000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓280000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置借：銀行存款315000000第四節(jié)投【例】艾麗公司下屬一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2016年3月10日，乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2016年4月15日。2016年4月15日，該寫字樓的賬面余額45000萬元，公允價值為47000萬元。2016年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48000萬元。2017年4月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以不含稅價款55000萬元出售，款項收訖。公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗公司下屬一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2016年3月10日，乙2016年4月15日：借：投資性房地產(chǎn)——成本470000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品450000000其他綜合收益

200000002016年12月31日：借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動10000000貸：公允價值變動損益

10000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2016年4月15日：第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處2017年4月，出售投資性房地產(chǎn)：

借：銀行存款

577500000

貸：其他業(yè)務(wù)收入

550000000

應(yīng)交稅費——簡易計稅27500000借：其他業(yè)務(wù)成本

480000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本470000000

——公允價值變動10000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2017年4月，出售投資性房地產(chǎn)：第四將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：借：公允價值變動損益10000000

貸：其他業(yè)務(wù)成本10000000將轉(zhuǎn)換時原計入其他綜合收益部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：借：其他綜合收益20000000貸：其他業(yè)務(wù)成本

20000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：第四節(jié)不要只想要，付出不能少2017年不要只想要，付出不能少2017年第六章投資性房地產(chǎn)的核算第六章投資性房地產(chǎn)的核算

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式與轉(zhuǎn)換日

轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)開始自用，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。租賃期滿，企業(yè)董事會或類似權(quán)力機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置一、投資性房地產(chǎn)

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，從存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)租賃期開始日。即指承租人開始有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。土地使用權(quán)停止自用,用于賺取租金或資本增值，從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)建物筑停止自用，改為出租，從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

二、采用成本模式后續(xù)計量轉(zhuǎn)換

轉(zhuǎn)換示意圖：

自用房地產(chǎn)

或存貨投資性房地產(chǎn)按賬面價值第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置二、采用成本模式

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時

借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊/累計攤銷

固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置1.投資性房地產(chǎn)

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

【例】艾麗制衣公司2016年8月1日，將其出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為3765萬元，其中，原價5000萬元，累計已提折舊1235萬元。假設(shè)艾麗公司的投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式進行后續(xù)計量。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣公司2

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)

50000000投資性房地產(chǎn)累計折舊12350000貸：投資性房地產(chǎn)50000000累計折舊12350000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品時：

借：開發(fā)產(chǎn)品

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置房地產(chǎn)開發(fā)企

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗公司下屬一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將其開發(fā)的一棟寫字樓租賃給乙公司使用。2016年9月15日，因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。2016年9月15日，該寫字樓賬面價值為39000萬元，其中，原價為43000萬元，累計已提折舊4000萬元，未計提減值準備。假設(shè)該企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗公司下屬一房

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置借：開發(fā)產(chǎn)品390000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊40000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓

430000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置借：開發(fā)產(chǎn)品

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

將無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：

借：投資性房地產(chǎn)

累計折舊/累計攤銷

固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備

貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)減值準備

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

【例】艾麗制衣公司擁有一棟辦公樓。2016年8月10日，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將該辦公樓整體出租乙公司使用，租賃開始日為2016年10月9日，為期5年。2016年10月9日，該辦公樓的賬面余額為3000萬元，已提折舊500萬元。

假設(shè)投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式進行后續(xù)計量。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)30000000

累計折舊5000000

貸：固定資產(chǎn)

30000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊5000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，從存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：

借：投資性房地產(chǎn)

存貨跌價準備

貸：開發(fā)產(chǎn)品

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

【例】艾麗制衣公司下屬一從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)，2016年8月10日與乙公司簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃開始日為2016年9月15日。2016年9月15日，該寫字樓賬面余額為為39000萬元，未計提存貨跌價準備。假設(shè)艾麗公司的投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式進行后續(xù)計量。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣公司下

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓390000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品

390000000第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

借：

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置三、采用公允價值模式后續(xù)計量的轉(zhuǎn)換

自用房地產(chǎn)

《———————》

或存貨投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨按公允價值計量，公允價值與賬面價值差額計入公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，公允價值與賬面價值借差計入公允價值變動損益，貸差計入其他綜合收益第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置三、采用公允價值

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

1.將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)

應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置轉(zhuǎn)換日的會計處理：

借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

公允價值變動損益（或貸差）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（或借）第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置轉(zhuǎn)換日的會計處理：

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣公司2016年10月15日，因租賃期滿，將其出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2016年10月15日，該項寫字樓的公允價值為3800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為3750萬元，其中，成本為3400萬元，公允價值變動為增值350萬元。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗制衣公司

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)38000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本34000000

——公允價值變動3500000

公允價值變動損益500000第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，相應(yīng)地從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品時：

——應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.房地產(chǎn)開發(fā)

轉(zhuǎn)換日的會計處理：

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（或借方）

公允價值變動損益（或借差）

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置轉(zhuǎn)換日的會計處理：第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處【例】艾麗公司2016年10月15日，因租賃期滿，將其出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。2016年10月15日，該項寫字樓的公允價值為4800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4750萬元，其中，成本為4400萬元，公允價值變動為增值350萬元。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗公司2016年10月15日，因租賃期滿，將其出租的賬務(wù)處理如下：借：開發(fā)產(chǎn)品

48000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本44000000

——公允價值變動3500000

公允價值變動損益500000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置（二）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1.將無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：

借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）

累計攤銷(折舊)

無形資產(chǎn)減值準備/固定資產(chǎn)減值準備

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值之差）

貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（賬面余額）

其他綜合收益（公允價值大于賬面價值之差）

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置（二）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)第四節(jié)投資性

【例】2016年5月，艾麗公司打算搬遷至新辦公樓，由于原辦公樓地處商業(yè)繁華地段，艾麗公司準備將其出租賺取租金收入。2016年8月10日，艾麗公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用，并與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將原辦公樓出租給乙公司使用，租賃開始日為2016年8月10日，為期5年。2016年8月10日，該辦公樓的賬面余額為3000萬元，已提折舊500萬元，公允價值為2100萬元。假設(shè)艾麗公司采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】2016年5月，艾麗公司打算搬遷至新辦公樓，由于原辦賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——成本21000000

累計折舊5000000

公允價值變動損益4000000

貸：固定資產(chǎn)30000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置賬務(wù)處理如下：第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租，從存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）

存貨跌價準備

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值差額）

貸：開發(fā)產(chǎn)品

其他綜合收益（公允價值大于賬面價值差額）

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租，從【例】艾麗公司下屬一從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)，2016年7月20日與乙公司簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃開始日為2016年9月15日。2016年9月15日，該寫字樓賬面余額為為39000萬元，未計提存貨跌價準備，公允價值為41000萬元。2016年12月31日，該投資性房地產(chǎn)的公允價值為42000萬元。假設(shè)艾麗公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置【例】艾麗公司下屬一從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)，2016年7月2016年9月15日：借：投資性房地產(chǎn)——成本410000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品390000000

其他綜合收益200000002016年12月31日：借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動10000000

貸：公允價值變動損益10000000

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置2016年9月15日：第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處四、投資性房地產(chǎn)的處置主要是指投資性房地產(chǎn)的出售、報廢和毀損，也包括對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形。

當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用卻不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當終止確認該投資性房地產(chǎn)。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置四、投資性房地產(chǎn)的處置第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)成本模式第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置處置借：銀行存款成本

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價值變動（或借）借：公允價值變動損益

其他綜合收益

貸：其他業(yè)務(wù)成本公允價值模式或做相反分錄第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置處置借：銀行存款公允【例】艾麗制衣公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。租賃期滿時，艾麗公司將該寫字樓出售給乙公司，不含稅價款為30000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該寫字樓（2016年4月30日前自建）的賬面余額為28000萬元，已提折舊5000萬元。該公司