物業(yè)設(shè)備定義課件1

物業(yè)設(shè)備定義(1)2022/12/22物業(yè)設(shè)備定義(1)物業(yè)設(shè)備定義(1)2022/12/18物業(yè)設(shè)備定義(1)1一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃氣供應(yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。

物業(yè)設(shè)備定義(1)一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述物業(yè)設(shè)備定義(122、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義：

①物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。②物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。③物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。④物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護航的作用。⑤物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)設(shè)備定義(1)2、物業(yè)設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)備定義(1)33、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)注：物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。

*用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。*衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)：A——設(shè)備有效利用率，％；B——設(shè)備的完好率，％；

物業(yè)設(shè)備定義(1)3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)物業(yè)設(shè)備定義(1)4

☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：

①零部件完整齊全，

②設(shè)備運轉(zhuǎn)正常

③設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全

④設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效物業(yè)設(shè)備定義(1)☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)設(shè)備定義(1)5二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運行管理物業(yè)設(shè)備維修管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理備品配件管理固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等物業(yè)設(shè)備定義(1)二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備定義(1)61、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理

注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件。（1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：①設(shè)備清單或裝箱單②設(shè)備發(fā)票③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書④開箱驗收報告物業(yè)設(shè)備定義(1)1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備定義(1)7

⑤產(chǎn)品技術(shù)資料⑥安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告（2）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：

①設(shè)備卡片②設(shè)備臺賬③設(shè)備技術(shù)登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料物業(yè)設(shè)備定義(1)⑤產(chǎn)品技術(shù)資料物業(yè)設(shè)備定義(1)8（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件2、物業(yè)設(shè)備運行管理**物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。（應(yīng)取得兩個方面的成果）：

一是設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)①針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。

物業(yè)設(shè)備定義(1)（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強9

②對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。③加強維護保養(yǎng)工作。④設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。⑤對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。⑥對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。物業(yè)設(shè)備定義(1)②對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上10

二是從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行：（1）初期投資費用管理在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮以下因素：①設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。②設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。③設(shè)備的價格及運行時能源的耗用情況。④設(shè)備的壽命。⑤設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。⑥注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，物業(yè)設(shè)備定義(1)二是從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的11（2）運行成本管理①

能源消耗的經(jīng)濟核算。②

操作人員的配置③

維修費用的管理

3、物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。

（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。物業(yè)設(shè)備定義(1)（2）運行成本管理物業(yè)設(shè)備定義(1)12

維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。

①日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。

（2）維護保養(yǎng)工作的實施物業(yè)設(shè)備定義(1)維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。（2）維13②定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查安全裝置；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；清洗油箱，檢查油位指示器，換油；檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。物業(yè)設(shè)備定義(1)②定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它14（3）設(shè)備的點檢

設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：①運行狀況及參數(shù)；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。物業(yè)設(shè)備定義(1)（3）設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點15?設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。物業(yè)設(shè)備定義(1)?設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計16(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

物業(yè)設(shè)備定義(1)(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢17(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系

設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。

4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。物業(yè)設(shè)備定義(1)(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系

設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為185、備品配件的管理運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。物業(yè)設(shè)備定義(1)5、備品配件的管理運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)196、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。物業(yè)設(shè)備定義(1)6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位20固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標(biāo)。設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進步程度。設(shè)備的報廢固定資產(chǎn)的管理要求：1、保證其完整無缺。2、提高其完程度和利用效果。3、正確核定其需用量4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。5、進行其投資預(yù)測。物業(yè)設(shè)備定義(1)固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利217、工程資料的管理資料管理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類目錄竣工驗收資料設(shè)備管理資料二次裝修設(shè)備改造變更資料工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩大類。工程資料管理的要求：歸檔：要求和時間保管：嚴格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）;每年年底一次特別清理。物業(yè)設(shè)備定義(1)7、工程資料的管理資料管理的目的和意義物業(yè)設(shè)備定義(1)223、物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責(zé)機構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效。物業(yè)設(shè)備定義(1)3、物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責(zé)機構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精23物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)工程部經(jīng)理是對物業(yè)設(shè)備進管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運行的總負責(zé)人。2、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）負責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負責(zé)編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。物業(yè)設(shè)備定義(1)物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)工程部經(jīng)理物業(yè)設(shè)備定義(1)24物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)4、維修人員（技術(shù)工人）5、保管員6、資料統(tǒng)計員物業(yè)設(shè)備定義(1)物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)4、維修人員（技術(shù)工人）物業(yè)設(shè)備定義254、物業(yè)設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度物業(yè)設(shè)備接管驗收制度物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程物業(yè)設(shè)備定義(1)4、物業(yè)設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容26二、管理工作方面的制度1、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度2、設(shè)備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度等。3、工具領(lǐng)用保管制度物業(yè)設(shè)備定義(1)二、管理工作方面的制度1、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度物業(yè)27三、責(zé)任方面的制度各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度值班制度交接班制度報告記錄制度從而實行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。物業(yè)設(shè)備定義(1)三、責(zé)任方面的制度各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度物業(yè)設(shè)備28※物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理體制1.企業(yè)負責(zé)人管理職責(zé)2.設(shè)備管理部門及其人員配備3.健全必要的管理制度4.技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)達到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求物業(yè)設(shè)備定義(1)※物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理體制物業(yè)設(shè)備定義(1)29設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟管理1.設(shè)備前期管理2.固定資產(chǎn)管理3.設(shè)備技術(shù)管理4.設(shè)備經(jīng)濟管理5.設(shè)備使用與維護管理6.設(shè)備檢修管理7.動力房管理8.特種設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備定義(1)設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟管理1.設(shè)備前期管理物業(yè)設(shè)備定義(1)30設(shè)備管理現(xiàn)代化采用計算機輔助管理。采用設(shè)備狀況監(jiān)測和故障診斷技術(shù)實行預(yù)防性維修方式。設(shè)備制維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)。逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。物業(yè)設(shè)備定義(1)設(shè)備管理現(xiàn)代化采用計算機輔助管理。物業(yè)設(shè)備定義(1)31課堂小練兵……坐直嘍，伸伸手，動動腦！?。?！物業(yè)設(shè)備定義(1)課堂小練兵……坐直嘍，伸伸手，動動腦！?。?！物業(yè)設(shè)備定義(132例1物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括

和

兩個方面。

物業(yè)設(shè)備定義(1)例1物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括物業(yè)設(shè)備定義(1)33例2按照專業(yè)性質(zhì)，設(shè)備管理部門可分為四個組，分別為強電組，暖通組，

和維修組。物業(yè)設(shè)備定義(1)例2按照專業(yè)性質(zhì)，設(shè)備管理部門可分為四個組，分別為強電組，暖34例3

對物業(yè)設(shè)備進行管理、操作、保養(yǎng)，維護，保證設(shè)備正常運行的總負責(zé)人是

。物業(yè)設(shè)備定義(1)例3

對物業(yè)設(shè)備進行管理、操作、保養(yǎng)，維護，保證設(shè)備正常運行35例4物業(yè)設(shè)備管理有何意義？物業(yè)設(shè)備定義(1)例4物業(yè)設(shè)備定義(1)36例5物業(yè)設(shè)備維護保養(yǎng)一般包括哪些方式？維護保養(yǎng)工作應(yīng)如何實施？物業(yè)設(shè)備定義(1)例5物業(yè)設(shè)備維護保養(yǎng)一般包括哪些方式？維護保養(yǎng)工作應(yīng)如何實施37例6什么是設(shè)備的點檢？物業(yè)設(shè)備日常點檢內(nèi)容主要包括哪些方面？物業(yè)設(shè)備定義(1)例6什么是設(shè)備的點檢？物業(yè)設(shè)備日常點檢內(nèi)容主要包括哪些方面？38演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/12/22物業(yè)設(shè)備定義(1)演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew39物業(yè)設(shè)備定義(1)2022/12/22物業(yè)設(shè)備定義(1)物業(yè)設(shè)備定義(1)2022/12/18物業(yè)設(shè)備定義(1)40一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃氣供應(yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實現(xiàn)。

物業(yè)設(shè)備定義(1)一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述物業(yè)設(shè)備定義(1412、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義：

①物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。②物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。③物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。④物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護航的作用。⑤物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)設(shè)備定義(1)2、物業(yè)設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)備定義(1)423、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)注：物業(yè)設(shè)備在整個物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。

*用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。*衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標(biāo)：A——設(shè)備有效利用率，％；B——設(shè)備的完好率，％；

物業(yè)設(shè)備定義(1)3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)物業(yè)設(shè)備定義(1)43

☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：

①零部件完整齊全，

②設(shè)備運轉(zhuǎn)正常

③設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全

④設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效物業(yè)設(shè)備定義(1)☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)設(shè)備定義(1)44二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運行管理物業(yè)設(shè)備維修管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理備品配件管理固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等物業(yè)設(shè)備定義(1)二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備定義(1)451、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理

注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件。（1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：①設(shè)備清單或裝箱單②設(shè)備發(fā)票③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書④開箱驗收報告物業(yè)設(shè)備定義(1)1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備定義(1)46

⑤產(chǎn)品技術(shù)資料⑥安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告（2）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：

①設(shè)備卡片②設(shè)備臺賬③設(shè)備技術(shù)登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料物業(yè)設(shè)備定義(1)⑤產(chǎn)品技術(shù)資料物業(yè)設(shè)備定義(1)47（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件2、物業(yè)設(shè)備運行管理**物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。（應(yīng)取得兩個方面的成果）：

一是設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)①針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。

物業(yè)設(shè)備定義(1)（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強48

②對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。③加強維護保養(yǎng)工作。④設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。⑤對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。⑥對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。物業(yè)設(shè)備定義(1)②對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上49

二是從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行：（1）初期投資費用管理在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮以下因素：①設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。②設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。③設(shè)備的價格及運行時能源的耗用情況。④設(shè)備的壽命。⑤設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。⑥注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備，物業(yè)設(shè)備定義(1)二是從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的50（2）運行成本管理①

能源消耗的經(jīng)濟核算。②

操作人員的配置③

維修費用的管理

3、物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。

（1）維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。物業(yè)設(shè)備定義(1)（2）運行成本管理物業(yè)設(shè)備定義(1)51

維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。

①日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。

（2）維護保養(yǎng)工作的實施物業(yè)設(shè)備定義(1)維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。（2）維52②定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查安全裝置；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；清洗油箱，檢查油位指示器，換油；檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。物業(yè)設(shè)備定義(1)②定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它53（3）設(shè)備的點檢

設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：①運行狀況及參數(shù)；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。物業(yè)設(shè)備定義(1)（3）設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點54?設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。物業(yè)設(shè)備定義(1)?設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計55(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

物業(yè)設(shè)備定義(1)(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢56(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系

設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。

4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。物業(yè)設(shè)備定義(1)(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系

設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為575、備品配件的管理運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。物業(yè)設(shè)備定義(1)5、備品配件的管理運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)586、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。物業(yè)設(shè)備定義(1)6、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位59固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標(biāo)。設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進步程度。設(shè)備的報廢固定資產(chǎn)的管理要求：1、保證其完整無缺。2、提高其完程度和利用效果。3、正確核定其需用量4、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。5、進行其投資預(yù)測。物業(yè)設(shè)備定義(1)固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利607、工程資料的管理資料管理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類目錄竣工驗收資料設(shè)備管理資料二次裝修設(shè)備改造變更資料工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩大類。工程資料管理的要求：歸檔：要求和時間保管：嚴格做到“七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）;每年年底一次特別清理。物業(yè)設(shè)備定義(1)7、工程資料的管理資料管理的目的和意義物業(yè)設(shè)備定義(1)613、物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責(zé)機構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡高效。物業(yè)設(shè)備定義(1)3、物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責(zé)機構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精62物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)工程部經(jīng)理是對物業(yè)設(shè)備進管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運行的總負責(zé)人。2、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）負責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負責(zé)編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。物業(yè)設(shè)備定義(1)物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)工程部經(jīng)理物業(yè)設(shè)備定義(1)63物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)4、維修人員（技術(shù)工人）5、保管員6、資料統(tǒng)計員物業(yè)設(shè)備定義(1)物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)4、維修人員（技術(shù)工人）物業(yè)設(shè)備定義644、物業(yè)設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度物業(yè)設(shè)備接管驗收制度物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程物業(yè)設(shè)備定義(1)4、物業(yè)設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容65二、管理工作方面的制度1