2022合同推薦 商品房買賣合同糾紛管轄權(quán)確定范本匯集(7篇)

2022合同推薦商品房買賣合同糾紛管轄權(quán)確定范本匯集(7篇)買賣合同糾紛的管轄。

如今有很多時(shí)候都需要進(jìn)行買賣交易，一般買賣時(shí)都需要簽訂買賣合同來生效。簽訂合同可以更好的維護(hù)雙方利益，在簽訂買賣合同時(shí)一些很重要的信息要多加注意。你是否在為制定買賣合同而煩惱呢？為此，小編從網(wǎng)絡(luò)上為大家精心整理了?2022合同推薦商品房買賣合同糾紛管轄權(quán)確定范本聚集(7篇)》，希望對(duì)您的工作和生活有所幫忙。

商品房買賣合同糾紛管轄權(quán)確定(篇一)

1．合同當(dāng)事人訂立合同前，須認(rèn)真協(xié)商各項(xiàng)條款。合同一經(jīng)簽字或蓋章即生效〔當(dāng)事人另有約定的除外〕，任何條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致后，簽字或蓋章確認(rèn)。

2．合同空格局部假設(shè)為空白句，應(yīng)用/劃掉。涂改之處，須經(jīng)合同當(dāng)事人簽字或蓋章確認(rèn)。

3．合同自訂立之日起30日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)到商品房買賣合同登記備案機(jī)關(guān)登記備案。合同發(fā)生重大變更、解除及合同文本遺失的，應(yīng)及時(shí)到原備案機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。

4．本合同不得翻印。

合同編號(hào)：____________

出賣人〔下列簡稱甲方〕：_____________________

法定代表人：_________________________________

聯(lián)系：___________________________________

注冊(cè)地址：___________________________________

營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_______________________________

開戶行：_____________________________________

帳號(hào)：_______________________________________

委托代理人〔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)〕：_______________

商品房買賣合同糾紛管轄權(quán)確定(篇二)

合同編號(hào)：_________

出賣人：_________

住所：_________

郵編：_________

營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________

資格證書號(hào)碼：_________

法定代表人：_________

聯(lián)系：_________

委托代理人：_________

聯(lián)系：_________

買受人：_________

國籍：_________

性別：_________

出生年月日：_________

住所〔址〕_________

郵編：_________

證件名稱：_________

號(hào)碼：_________

聯(lián)系：_________

委托/法定代理人：_________

住所〔址〕_________

聯(lián)系：_________

根據(jù)?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條工程建設(shè)依據(jù)

1、出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得座落于_________地塊的國有土地使用權(quán)。

2、該地塊【國有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號(hào)】為：_________，土地使用權(quán)面積為：_________，買受人購置的商品房〔下列簡稱該商品房〕所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

3、出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證號(hào)為：_________，建筑項(xiàng)目施工許可證號(hào)為：_________，建設(shè)項(xiàng)目施工合同約定的動(dòng)工日期為：_________，建設(shè)項(xiàng)目施工合同約定的竣工日期為：_________.

第二條商品房情況

該商品房銷售許可證號(hào)：_________.

商品房座落：_________區(qū)_________縣_________路、道、街。

設(shè)計(jì)用途_________；建筑結(jié)構(gòu)_________；建筑層數(shù)為_________層。

建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。

商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

第三條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

出賣人與買受人約定按下述第_________種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：

1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單位為〔_________幣〕每平方米_________元，總金額〔_________幣〕_________元。

2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為〔_________幣〕每平方米_________元，總金額〔_________幣〕_________元整。

3、按套〔單元〕計(jì)算，該商品房總價(jià)款為〔_________幣〕_________元整。

4、_________.

第四條付款方式及期限

買受人采取以下第_________種方式付款。

1、一次性付款，自簽約日起_________日內(nèi)付全部價(jià)款_________元?！残懀篲________萬元〕

2、分期付款。

〔1〕第一次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部價(jià)款的_________%；_________幣_(tái)________元?！残懀篲________元〕

〔2〕第二次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部價(jià)款的_________%；_________幣_(tái)________元?！残懀篲________元〕

〔3〕其余局部在移交房屋前一天付清_________%；_________幣_(tái)________元?！残懀篲________元〕

3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價(jià)款的_________%，其余價(jià)款可以向_________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

4、其他方式_________.

第五條房產(chǎn)交付

1、房產(chǎn)實(shí)物狀況、權(quán)利狀況，合乎有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，方可交付；不合乎有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，不得交付。

2、出賣人須于_________前，將該房產(chǎn)及相關(guān)證明交付買受人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式：_________.

3、上述相關(guān)證明包括：_________.

第六條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及其他相關(guān)設(shè)施登記

1、協(xié)議訂立后，買賣雙方應(yīng)在30日內(nèi)，到房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

2、按照有關(guān)規(guī)定，其他相關(guān)設(shè)施應(yīng)辦理登記的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦理。

3、如因一方原因造成另一方未能及時(shí)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、其他相關(guān)設(shè)施登記造成損失的，應(yīng)依法承當(dāng)違約責(zé)任。

第七條出賣人逾期交付商品房的處理

除遇不可抗力外，出賣人如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在_________日內(nèi)的，買受人有權(quán)向出賣人查究已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)支付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過上述約定期限的，買受人有權(quán)按照下述的第_________種約定，查究出賣人違約責(zé)任：

1、合同繼續(xù)履行。出賣人應(yīng)支付買受人已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房價(jià)款的_________‰向買受人支付違約金。

2、解除合同。出賣人應(yīng)退還買受人已付款、支付已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至出賣人退還買受人已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房價(jià)款的_________‰向買受人支付違約金。買受人的實(shí)際損失超過出賣人支付的違約金時(shí)，出賣人還應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。

3、_________.

第八條買受人逾期付款的處理

買受人如未按本合同約定的日期付款，逾期在_________日內(nèi)的，出賣人有權(quán)查究買受人逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過上述約定期限的，出賣人有權(quán)按照下述的第_________種約定，查究買受人違約責(zé)任：

1、合同繼續(xù)履行。買受人應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，買受人還應(yīng)每日按商品房價(jià)款的_________‰向出賣人支付違約金。

2、解除合同。買受人應(yīng)每日按商品房價(jià)款的_________‰向出賣人支付違約金。

3、_________.

第九條面積確認(rèn)及面積差別處理。

〔一〕根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以_________〔建筑面積/套內(nèi)建筑面積〕〔本條款中均簡稱面積〕為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差別處理。

〔二〕當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

〔三〕合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差別的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

〔四〕商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差別，雙方同意按第_________種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：_________.

2、雙方同意按下列原那么處理：

〔1〕面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)〔含3%〕的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

〔2〕面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

〔五〕買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_________利率付給利息。

〔六〕買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)〔含3%〕局部的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%局部的房價(jià)款由出賣人承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)〔含3%〕局部的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%局部的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=——×100%

合同約定面積

〔七〕因設(shè)計(jì)變更造成面積差別，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第十條出賣人關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)狀況的承諾

出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承當(dāng)全部責(zé)任。假設(shè)發(fā)售的商品房設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)售前征得他項(xiàng)權(quán)人的書面同意，并以書面形式公示和明確告知買受人。

第十一條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備規(guī)范承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備規(guī)范應(yīng)合乎雙方約定〔附件三〕的規(guī)范。達(dá)不到約定規(guī)范的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第_________種方式處理：

1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

2、_________

3、_________

第十二條出賣人關(guān)于根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

本工程物業(yè)管理用房為_________㎡，位于_________幢_________單元_________房號(hào)_________，軸線范圍_________.

出賣人承諾與該商品房直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配套建筑按下列日期到達(dá)使用條件：

1、于_________年_________月_________日前通水；

2、于_________年_________月_________日前通電；

3、于_________年_________月_________日前通氣；

4、_________；

5、_________.

如果在規(guī)定日期內(nèi)未到達(dá)使用條件，雙方同意按下列方式處理：

1、_________

2、_________

第十三條風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移

該商品房的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自交付之日起由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人。如買受人未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。買受人未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，那么自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承當(dāng)。

第十四條保修責(zé)任

自買受人實(shí)際接收該商品房之日起，出賣人對(duì)該商品房的以下部位和設(shè)施承當(dāng)建筑施工質(zhì)量保修責(zé)任，保修期內(nèi)的保修費(fèi)用由出賣人承當(dāng)：

1、墻面，保修_________月；

2、地面，保修_________月；

3、頂棚，保修_________月；

4、門窗，保修_________月；

5、上水，保修_________月；

6、下水，保修_________月；

7、暖氣，保修_________月；

8、煤氣，保修_________月；

9、電路，保修_________月；

10、_________，保修_________月。

保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非出賣人原因造成的損壞，出賣人無須承當(dāng)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由買受人承當(dāng)。

第十五條質(zhì)量爭議的處理

買受人對(duì)該商品房提出有重大質(zhì)量問題，買賣雙方產(chǎn)生爭議時(shí)，以_________出具的書面項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)定意見作出處理爭議的依據(jù)。

第十六條雙方可以就以下事項(xiàng)約定

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)。

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)。

3、_________.

第十七條房屋的用途

1、買受人的房屋僅作_________使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承當(dāng)義務(wù)。

2、出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十八條物業(yè)管理

該商品房移交后，買受人承諾遵守小區(qū)〔樓宇〕管理委員會(huì)選聘的物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)定；在小區(qū)〔樓宇〕管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，出賣人指定_________公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，買受人遵守負(fù)責(zé)物業(yè)管理的公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。

第十九條聲明及保證

出賣人：

1、出賣人有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、出賣人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)〔_________〕均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)出賣人履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、出賣人為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是出賣人法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

買受人：

1、買受人有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、買受人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)〔_________〕均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)買受人履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、買受人為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是買受人法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

第二十條保密

買賣雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所得悉的屬于對(duì)方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料〔包括商業(yè)秘密、公司方案、運(yùn)營活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密〕予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或局部內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

第二十一條通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________〔書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等〕方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址如下：_________.

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方；否那么，由未通知方承當(dāng)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

第二十二條合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，買賣任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)〔書面通知發(fā)出_________天內(nèi)〕簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的局部。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否那么，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承當(dāng)。

第二十三條合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第二十四條爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按以下第_________種方式解決：

〔1〕提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；

〔2〕依法向人民法院起訴。

第二十五條不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或局部義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件阻礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力打消或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或打消后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或打消而致使合同任何一方丟失繼續(xù)履行合同的能力，那么雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承當(dāng)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4、本合同所稱“不可抗力〞是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可防止且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或局部的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭〔不管曾否宣戰(zhàn)〕動(dòng)蕩、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十六條合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原那么、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十七條補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，買賣雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成局部，與本合同具有同等的法律效力。

第二十八條合同的效力

1、本合同自雙方或雙辦法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、本協(xié)議一式_________份，出賣人、買受人各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成局部，與本合同具有同等的法律效力。

出賣人〔蓋章〕_________買受人〔蓋章〕_________

法定代表人〔簽字〕_________法定代表人〔簽字〕_________

委托代理人〔簽字〕_________委托代理人〔簽字〕_________

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

商品房買賣合同糾紛管轄權(quán)確定(篇三)

近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)交易的大幅度增加，與之相關(guān)的合同糾紛也日益增多。而其中大局部糾紛多因開發(fā)商欺詐或者房屋質(zhì)量不合格所致，更兼在交易過程中購房者往往處于弱勢(shì)一方，開發(fā)商多利用其于資金和信息優(yōu)勢(shì)躲避法律責(zé)任，致使中小購房者難以維護(hù)自己的合法權(quán)利。為了有效解決上述問題，更好的愛護(hù)購房者的合法權(quán)益，最高人民法院于二00三的四月二十八日下發(fā)了?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》〔下稱“司法解釋〞〕，該司法解釋第八條、第九條中，把“懲辦性賠償原那么〞引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來，另外在該?司法解釋》第十四條也對(duì)該懲辦性賠償作出了規(guī)定。對(duì)出賣人嚴(yán)重違反老實(shí)信用原那么、損害買受人利益的歹意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請(qǐng)求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任〞。該懲辦性賠償?shù)囊?guī)定為人民法院審理商品房買賣合同及愛護(hù)購房人的合法權(quán)益提供了有力的保障，但由于懲辦性賠償制度與補(bǔ)償性賠償制度無論于功能，性質(zhì)還是適用上均有較大差別，因此在司法實(shí)踐中，出現(xiàn)了大量與之相關(guān)的問題，如懲辦性賠償?shù)倪m用范圍，其與實(shí)際損害之間的關(guān)系以及其數(shù)額大小確實(shí)定等等，下面筆者將一一加以分別論述。

一、懲辦性賠償簡述

懲辦性賠償又被稱為“示范性賠償〞或者“報(bào)復(fù)性賠償〞，“就是行為人歹意實(shí)施該行為，或?qū)π袨橛兄卮蟛铄e(cuò)時(shí)，以對(duì)行為人實(shí)施懲辦和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時(shí)，還可以判令行為人支付高于受害人實(shí)際損失的賠償金。〞我國懲辦性損害賠償制度的建立是以?中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益愛護(hù)法》第49條所確立的雙倍賠償原那么為標(biāo)志的。該制度主要在美國法中采用，但是其影響力已超越國界而在全世界產(chǎn)生了一定影響，一般認(rèn)為在民事賠償責(zé)任是補(bǔ)償性的而非懲辦性的，懲辦是公權(quán)力行為，其行為的實(shí)行者和懲辦性賠償?shù)睦婢鶜w于同一主體，而民事主體地位平等，任何人無權(quán)對(duì)他人實(shí)施懲辦，而只能就實(shí)際損害向他人提出補(bǔ)償請(qǐng)求。但是補(bǔ)償性原那么對(duì)于防備歹意的民事活動(dòng)卻力不從心。而歹意的民事行為不僅侵害了個(gè)人利益，也破壞了社會(huì)賴以生存的交易秩序。為了減少糾紛和損害的發(fā)生，民事責(zé)任領(lǐng)域出現(xiàn)了具有制裁和預(yù)防功能的懲辦性賠償制度。

懲辦性賠償具有如下功能：

1.賠償功能

懲辦性賠償并不是獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，必須依附于補(bǔ)償性的損害賠償。這就是說必須具備構(gòu)成補(bǔ)償性賠償?shù)囊拍軌蛘?qǐng)求懲辦性賠償。如果行為人沒有給受害人造成任何損害，那么受害人不可以請(qǐng)求懲辦性賠償。加害人的不法行為可能給受害人造成財(cái)產(chǎn)損失、精神痛苦或人身傷害。就這些損害的救濟(jì)而言，懲辦性賠償可以發(fā)揮一定的功能。第一，補(bǔ)償性賠償對(duì)精神損害并不能提供充沛的補(bǔ)救。精神損害的根本特點(diǎn)在于無法以金錢價(jià)額予以計(jì)算，只能考慮到各種參考系數(shù)而很難確定一個(gè)明確的規(guī)范，因此在許多情況下采用懲辦性賠償來替代精神損害賠償是必要的。第二，受害人提起訴訟以后所支付的各種費(fèi)用，特別是與訴訟有關(guān)的費(fèi)用，只有通過懲辦性賠償才能補(bǔ)救。很多學(xué)者認(rèn)為，懲辦性賠償適用的目的就是為了使原告遭受的損失獲得完全的全部的補(bǔ)償。

2.制裁功能

懲辦性賠償主要是針對(duì)那些具有不法性和道德上的應(yīng)受譴責(zé)性的行為而適用的，即適用懲辦性賠償是因?yàn)樾袨槿司哂袊?yán)重的過錯(cuò)并應(yīng)當(dāng)受到懲辦，過錯(cuò)是懲辦性賠償?shù)淖钪匾鶕?jù)。就這點(diǎn)而言是懲辦性賠償和補(bǔ)償性賠償最大的區(qū)別點(diǎn)，補(bǔ)償性賠償不具備制裁功能，其以損害填補(bǔ)為原那么，盡管補(bǔ)償性賠償在一定程度上是對(duì)加害人的一種經(jīng)濟(jì)制裁，但是這種制裁的效果并不十清楚顯，而懲辦性賠償卻具有極強(qiáng)的制裁性，其通過強(qiáng)加給不法加害人更重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)來制裁該不法行為。

但須注意，懲辦性賠償又不同于行政制裁方式，因?yàn)樗吘箤倜袷仑?zé)任而不是行政責(zé)任的范疇。懲辦性賠償制度只是給予受害人一種得到補(bǔ)救的權(quán)力，而沒有給予其處分他人的權(quán)力。受害人是否應(yīng)當(dāng)獲得賠償以及獲得多大范圍的賠償，都應(yīng)由法院來最終作出決定。

3.預(yù)防功能

一般認(rèn)為：預(yù)防是對(duì)懲辦性賠償合理性的解釋。因?yàn)檠a(bǔ)償性賠償很難發(fā)揮預(yù)防的作用，預(yù)防包括兩個(gè)方面，一是一般預(yù)防，二是特別預(yù)防，一般預(yù)防是指對(duì)社會(huì)群眾所能起到的預(yù)防作用，而特別預(yù)防那么僅僅只是針對(duì)加害人本身而言的，懲辦性賠償通過對(duì)加害人施以大大高出受害人損失的賠償而為社會(huì)群眾樹立一個(gè)“樣板〞并通過這種方式預(yù)防該類行為再次發(fā)生，因此懲辦性賠償有時(shí)又被稱為“示范性賠償〞.這就概括了懲辦性賠償?shù)膬身?xiàng)重要功能：制裁和預(yù)防，就其兩者來看，制裁性功能只是伎倆，而預(yù)防性功能才是真正的目的。

另一個(gè)方面，懲辦性賠償通過判令加害人承當(dāng)巨額的賠償，而使受害人從中受到巨大利益，以消減受害人因?yàn)槠浔粨p害行尷尬以被證明或者即使證明了但數(shù)額不大而致使被害人因此無法獲得賠償或勝訴的考慮。

二、懲辦性賠償和補(bǔ)償性賠償關(guān)系分析

關(guān)于懲辦性賠償和補(bǔ)償性賠償之間的關(guān)系一直是學(xué)術(shù)界爭論的焦點(diǎn)之一，于此有兩種截然不同觀點(diǎn)存在，一種認(rèn)為懲辦性賠償需以補(bǔ)償性賠償為根底，即懲辦性賠償以補(bǔ)償性賠償為前提，受害人不能獨(dú)自提出懲辦性賠償?shù)恼?qǐng)求，而且只有在補(bǔ)償性賠償成立的條件下，懲辦性賠償才能被適用，同時(shí)懲辦性賠償?shù)臄?shù)額也和補(bǔ)償性賠償?shù)臄?shù)額相關(guān)，懲辦性賠償?shù)臄?shù)額不能超出補(bǔ)償性賠償數(shù)額太多，并需以補(bǔ)償性賠償數(shù)額為基數(shù)來確定懲辦性賠償?shù)淖罱K數(shù)額。而相反的觀點(diǎn)那么認(rèn)為，懲辦性賠償為一項(xiàng)獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，其不以補(bǔ)償性賠償為前提，同時(shí)懲辦性賠償?shù)臄?shù)額與補(bǔ)償性賠償沒有太大的聯(lián)系，因?yàn)檠a(bǔ)償性賠償是基于受害人的損失而提起的一種賠償制度，而懲辦性賠償卻是因?yàn)榧雍θ诵袨榈倪`法性而引起的另一種賠償制度，兩者并不存在必然的聯(lián)系。

?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》第八條、第九條對(duì)此做出相關(guān)規(guī)定，即買受人除可以“請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。〞由此可見，我國相關(guān)立法對(duì)此持第一種觀點(diǎn)，即懲辦性賠償必須以補(bǔ)償性賠償為根底，而不能獨(dú)自提出懲辦性賠償，受害人在提出懲辦性賠償?shù)恼?qǐng)求時(shí)必須一并提出相關(guān)的補(bǔ)償性賠償請(qǐng)求，而法院在審理此類案件是首先應(yīng)該考慮的是補(bǔ)償性賠償是否成立，如補(bǔ)償性賠償不能成立，即便是出賣人在售房過程中存在著不法行為，仍不能要求出賣人承當(dāng)懲辦性賠償責(zé)任，另外一方面，法院在作出懲辦性賠償?shù)臎Q定時(shí)，對(duì)賠償?shù)臄?shù)額亦要求以補(bǔ)償性賠償?shù)臄?shù)額為參考基數(shù)來確定，而不能以出買人行為危害性大小來確定

三、懲辦性賠償數(shù)額確實(shí)定

前文已經(jīng)述及，懲辦性賠償數(shù)額確實(shí)定需以補(bǔ)償性賠償數(shù)額為基數(shù)，這是于懲辦性賠償制度在司法實(shí)踐中的重點(diǎn)，也是一個(gè)難點(diǎn)之一，因懲辦性賠償系由加害人對(duì)國家的所應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任，而非當(dāng)事人之間的約定，因此懲辦性賠償不能如同補(bǔ)償性賠償一般由當(dāng)事人加以約定，而只能由

法律規(guī)定，而最高人民法院的司法解釋中對(duì)懲辦性賠償?shù)臄?shù)額作出了上限規(guī)定，即“不超過已購房款一倍〞，以避免濫用自由裁量權(quán)，作出高額賠償，但在司法實(shí)踐中此賠償數(shù)額仍難以確定，對(duì)此有兩種觀點(diǎn)，一認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照所謂“比例原那么〞來確定懲辦性賠償數(shù)額，即懲辦性賠償?shù)?數(shù)額應(yīng)該和補(bǔ)償性賠償?shù)臄?shù)額保持某種合理的比例關(guān)系，而不得超出該補(bǔ)償性賠償?shù)臄?shù)額太多。而另一種觀點(diǎn)那么認(rèn)為懲辦性賠償本就因加害人的行為而作出，因而無須顧及受害人的實(shí)際損害或者加害人補(bǔ)償賠償責(zé)任的大小，該懲辦性賠償數(shù)額的大小應(yīng)以加害人行為的主觀惡性及其過錯(cuò)程度來確定。

筆者認(rèn)為在司法實(shí)踐中，懲辦性賠償數(shù)額確實(shí)定應(yīng)考慮多種因素，而不能簡單的通過所謂“比例原那么〞或單純只考慮加害人行為的過錯(cuò)程度來加以解決，因?yàn)樯鐣?huì)生活的無限復(fù)雜決定了無法通過簡單的規(guī)范來衡量，而應(yīng)該從上述兩方面加以綜合考量。首先要重視補(bǔ)償性賠償數(shù)額，這是懲辦性賠償數(shù)額確定一個(gè)重要的參考規(guī)范，其次也要考慮到出賣人行為的主觀惡性及其過錯(cuò)程度，如出賣人給買受人造成的損失并不大，但其欺詐行為較為惡劣，那么可考慮由其承當(dāng)造成買受人損失幾倍的賠償責(zé)任〔在所購房款一倍內(nèi)〕，或者如因出賣人行為給買受人造成了較大損失，但買受人的損失并不是主要由于出賣人的過錯(cuò)所造成，那么出賣人承擔(dān)的懲辦性賠償責(zé)任就應(yīng)小于買受人所受損失。

但需特別注意的一點(diǎn)是，該懲辦性賠償數(shù)額確實(shí)定應(yīng)以補(bǔ)償性賠償?shù)臄?shù)額為參數(shù)，而不能完全不考慮該數(shù)量。

四、懲辦性賠償?shù)倪m用范圍

?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》中對(duì)懲辦性賠償?shù)倪m用范圍作出規(guī)定，根據(jù)該司法解釋，適用懲辦

性賠償?shù)那樾伟ㄏ铝形宸N：

〔一〕商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

〔二〕商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

〔三〕成心隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

〔四〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

〔五〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

司法解釋雖然對(duì)懲辦性賠償?shù)倪m用范圍作出了相應(yīng)的規(guī)定，但有下列幾點(diǎn)仍需表明

1.懲辦性賠償?shù)奈宸N情形為法定情形，不允許當(dāng)事人以約定變更或排除。

前文所述，懲辦性賠償并非當(dāng)事人之間所承當(dāng)之責(zé)任，而系加害人因其加害行為向國家所應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任，因此該種責(zé)任的種類和范圍均不能由當(dāng)事人加以約定，而只能由法律規(guī)定，而且此種規(guī)定系民法中的強(qiáng)行性規(guī)定，而不能因當(dāng)事人之間的約定而以更改或排除。

2.此五種情形中加害人或出賣人須以成心為要件而排除出賣人因脅迫或差錯(cuò)所為行為。

懲辦性賠償制度最初僅適用于因侵權(quán)行為人的歹意行為而對(duì)受害人造成嚴(yán)重?fù)p失，但不構(gòu)成犯罪的情形，因此早期的懲辦性賠償制度僅適用于侵權(quán)領(lǐng)域。隨著時(shí)代的開展，該制度亦被引入到合同領(lǐng)域，但其在合同法領(lǐng)域仍只適用合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任相競(jìng)合的局部，因此加害人的主觀過錯(cuò)一直是懲辦性賠償?shù)囊粋€(gè)重要構(gòu)成要件，因?yàn)樵撝贫缺旧砭褪轻槍?duì)加害人的惡性行為而產(chǎn)生的，一般只有那些主觀狀態(tài)惡劣，具有歹意以及不顧及他人人身，財(cái)產(chǎn)平安的行為才適用懲辦性賠償。

而我國現(xiàn)行的合同法所建立的卻是以嚴(yán)格責(zé)任一般原那么，而過錯(cuò)責(zé)任為特殊原那么的違約責(zé)任制度，在這種歸責(zé)責(zé)任制度下，當(dāng)事人違約并不以有過錯(cuò)為構(gòu)成要件，因此也就可能出現(xiàn)當(dāng)事人的行為違反了合同約定，應(yīng)承當(dāng)合同責(zé)任，但其行為卻不具有可非難性，即不能施以懲辦性賠償?shù)那樾巍Ｈ缢痉ń忉尩诎藯l規(guī)定的兩類情形，一屋二賣和房屋買賣后又抵押的行為，司法解釋僅僅就這些行為作出表明，但對(duì)行為人的主觀狀態(tài)卻沒有作出規(guī)定。如行為人系出于差錯(cuò)或被脅迫而為，那么適用懲辦性賠償實(shí)有失公允，因此筆者認(rèn)為商品房買賣糾紛中的懲辦性賠償責(zé)任制度應(yīng)具備下列幾個(gè)構(gòu)成要件：

〔1〕違約行為

即商品房買賣合同一方當(dāng)事人違反合同或者不完全履行合同，這是懲辦性賠償構(gòu)成的客觀要件，亦是其事實(shí)根底。

〔2〕成心

即一方當(dāng)事人不適當(dāng)履行合同是出于成心，由此排除差錯(cuò)行為，成心包括間接成心和直接成心，筆者認(rèn)為司法解釋所列行為多為直接成心行為，但不排除間接成心的可能，因此行為人的主觀要件應(yīng)是成心。

〔3〕損害事實(shí)

懲辦性賠償責(zé)任成立須以損害事實(shí)為前提，如無損害事實(shí)，那么無法產(chǎn)生補(bǔ)償性賠償，無補(bǔ)償性賠償，那么懲辦性賠償難以成立，因此損害事實(shí)亦是其構(gòu)成要件之一，當(dāng)然該損害事實(shí)數(shù)量確實(shí)認(rèn)和精神損害賠償是否計(jì)入此損害事實(shí)之中還有爭論，〔由此亦能影響懲辦性賠償數(shù)額確實(shí)定〕但并不阻礙損害事實(shí)作為其構(gòu)成要件。

〔4〕因果關(guān)系

即一方當(dāng)事人的違約行為和損害事實(shí)之間的因果關(guān)系。

商品房買賣合同糾紛管轄權(quán)確定(篇四)

合同編號(hào)：_________

出賣人：_________

住所：_________

郵編：_________

營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________

資格證書號(hào)碼：_________

法定代表人：_________

聯(lián)系：_________

委托代理人：_________

聯(lián)系：_________

買受人：_________

國籍：_________

性別：_________

出生年月日：_________

住所(址)_________

郵編：_________

證件名稱：_________

號(hào)碼：_________

聯(lián)系：_________

委托/法定代理人：_________

住所(址)_________

聯(lián)系：_________

根據(jù)?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條工程建設(shè)依據(jù)

1、出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得座落于_________地塊的國有土地使用權(quán)。

2、該地塊【國有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號(hào)】為：_________，土地使用權(quán)面積為：_________，買受人購置的商品房(下列簡稱該商品房)所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

3、出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證號(hào)為：_________，建筑項(xiàng)目施工許可證號(hào)為：_________，建設(shè)項(xiàng)目施工合同約定的動(dòng)工日期為：_________，建設(shè)項(xiàng)目施工合同約定的竣工日期為：_________.

第二條商品房情況

該商品房銷售許可證號(hào)：_________.

商品房座落：_________區(qū)_________縣_________路、道、街。

設(shè)計(jì)用途_________;建筑結(jié)構(gòu)_________;建筑層數(shù)為_________層。

建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。

商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。

第三條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

出賣人與買受人約定按下述第_________種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：

1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單位為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元。

2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(_________幣)每平方米_________元，總金額(_________幣)_________元整。

3、按套(單元)計(jì)算，該商品房總價(jià)款為(_________幣)_________元整。

4、_________.

第四條付款方式及期限

買受人采取以下第_________種方式付款。

1、一次性付款，自簽約日起_________日內(nèi)付全部價(jià)款_________元。(小寫：_________萬元)

2、分期付款。

(1)第一次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部價(jià)款的_________%;_________幣_(tái)________元。(小寫：_________元)

(2)第二次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部價(jià)款的_________%;_________幣_(tái)________元。(小寫：_________元)

(3)其余局部在移交房屋前一天付清_________%;_________幣_(tái)________元。(小寫：_________元)

3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價(jià)款的_________%，其余價(jià)款可以向_________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。

4、其他方式_________.

第五條房產(chǎn)交付

1、房產(chǎn)實(shí)物狀況、權(quán)利狀況，合乎有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，方可交付;不合乎有關(guān)規(guī)定和雙方約定的，不得交付。

2、出賣人須于_________前，將該房產(chǎn)及相關(guān)證明交付買受人。如遇不可抗力，雙方約定處理方式：_________.

3、上述相關(guān)證明包括：_________.

第六條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及其他相關(guān)設(shè)施登記

1、協(xié)議訂立后，買賣雙方應(yīng)在30日內(nèi)，到房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

2、按照有關(guān)規(guī)定，其他相關(guān)設(shè)施應(yīng)辦理登記的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦理。

3、如因一方原因造成另一方未能及時(shí)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、其他相關(guān)設(shè)施登記造成損失的，應(yīng)依法承當(dāng)違約責(zé)任。

第七條出賣人逾期交付商品房的處理

除遇不可抗力外，出賣人如未按本合同約定日期交付商品房，逾期在_________日內(nèi)的，買受人有權(quán)向出賣人查究已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)支付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過上述約定期限的，買受人有權(quán)按照下述的第_________種約定，查究出賣人違約責(zé)任：

1、合同繼續(xù)履行。出賣人應(yīng)支付買受人已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房價(jià)款的_________‰向買受人支付違約金。

2、解除合同。出賣人應(yīng)退還買受人已付款、支付已付款利息，利息自合同約定出賣人應(yīng)交付商品房之日次日起至出賣人退還買受人已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，出賣人還應(yīng)每日按商品房價(jià)款的_________‰向買受人支付違約金。買受人的實(shí)際損失超過出賣人支付的違約金時(shí)，出賣人還應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。

3、_________.

第八條買受人逾期付款的處理

買受人如未按本合同約定的日期付款，逾期在_________日內(nèi)的，出賣人有權(quán)查究買受人逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。如超過上述約定期限的，出賣人有權(quán)按照下述的第_________種約定，查究買受人違約責(zé)任：

1、合同繼續(xù)履行。買受人應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定買受人應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，買受人還應(yīng)每日按商品房價(jià)款的_________‰向出賣人支付違約金。

2、解除合同。買受人應(yīng)每日按商品房價(jià)款的_________‰向出賣人支付違約金。

3、_________.

第九條面積確認(rèn)及面積差別處理。

(一)根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以_________(建筑面積/套內(nèi)建筑面積)(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差別處理。

(二)當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

(三)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差別的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

(四)商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差別，雙方同意按第_________種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：_________.

2、雙方同意按下列原那么處理：

(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;

(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

(五)買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_________利率付給利息。

(六)買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)局部的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%局部的房價(jià)款由出賣人承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)局部的房價(jià)款由出賣人返還買受人;絕對(duì)值超出3%局部的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比=——×100%

合同約定面積

(七)因設(shè)計(jì)變更造成面積差別，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第十條出賣人關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)狀況的承諾

出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承當(dāng)全部責(zé)任。假設(shè)發(fā)售的商品房設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)售前征得他項(xiàng)權(quán)人的書面同意，并以書面形式公示和明確告知買受人。

第十一條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備規(guī)范承諾的違約責(zé)任

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備規(guī)范應(yīng)合乎雙方約定(附件三)的規(guī)范。達(dá)不到約定規(guī)范的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第_________種方式處理：

1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

2、_________

3、_________

第十二條出賣人關(guān)于根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

本工程物業(yè)管理用房為_________㎡，位于_________幢_________單元_________房號(hào)_________，軸線范圍_________.

出賣人承諾與該商品房直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配套建筑按下列日期到達(dá)使用條件：

1、于_________年_________月_________日前通水;

2、于_________年_________月_________日前通電;

3、于_________年_________月_________日前通氣;

4、_________;

5、_________.

如果在規(guī)定日期內(nèi)未到達(dá)使用條件，雙方同意按下列方式處理：

1、_________

2、_________

第十三條風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移

該商品房的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自交付之日起由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人。如買受人未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。買受人未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，那么自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承當(dāng)。

第十四條保修責(zé)任

自買受人實(shí)際接收該商品房之日起，出賣人對(duì)該商品房的以下部位和設(shè)施承當(dāng)建筑施工質(zhì)量保修責(zé)任，保修期內(nèi)的保修費(fèi)用由出賣人承當(dāng)：

1、墻面，保修_________月;

2、地面，保修_________月;

3、頂棚，保修_________月;

4、門窗，保修_________月;

5、上水，保修_________月;

6、下水，保修_________月;

7、暖氣，保修_________月;

8、煤氣，保修_________月;

9、電路，保修_________月;

10、_________，保修_________月。

保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非出賣人原因造成的損壞，出賣人無須承當(dāng)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由買受人承當(dāng)。

第十五條質(zhì)量爭議的處理

買受人對(duì)該商品房提出有重大質(zhì)量問題，買賣雙方產(chǎn)生爭議時(shí)，以_________出具的書面項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)定意見作出處理爭議的依據(jù)。

第十六條雙方可以就以下事項(xiàng)約定

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)。

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)。

3、_________.

第十七條房屋的用途

1、買受人的房屋僅作_________使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承當(dāng)義務(wù)。

2、出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十八條物業(yè)管理

該商品房移交后，買受人承諾遵守小區(qū)(樓宇)管理委員會(huì)選聘的物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)定;在小區(qū)(樓宇)管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，出賣人指定_________公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，買受人遵守負(fù)責(zé)物業(yè)管理的公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。

第十九條聲明及保證

出賣人：

1、出賣人有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、出賣人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)出賣人履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、出賣人為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是出賣人法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

買受人：

1、買受人有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、買受人簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)買受人履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、買受人為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是買受人法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

第二十條保密

買賣雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所得悉的屬于對(duì)方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司方案、運(yùn)營活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或局部內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

第二十一條通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址如下：_________.

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方;否那么，由未通知方承當(dāng)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

第二十二條合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，買賣任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的局部。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否那么，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承當(dāng)。

第二十三條合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第二十四條爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按以下第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第二十五條不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或局部義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件阻礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的`發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力打消或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或打消后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或打消而致使合同任何一方丟失繼續(xù)履行合同的能力，那么雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承當(dāng)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4、本合同所稱“不可抗力〞是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可防止且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或局部的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十六條合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原那么、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十七條補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，買賣雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成局部，與本合同具有同等的法律效力。

第二十八條合同的效力

1、本合同自雙方或雙辦法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、本協(xié)議一式_________份，出賣人、買受人各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成局部，與本合同具有同等的法律效力。

出賣人(蓋章)_________買受人(蓋章)_________

法定代表人(簽字)_________法定代表人(簽字)_________

委托代理人(簽字)_________委托代理人(簽字)_________

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

商品房買賣合同糾紛管轄權(quán)確定(篇五)

〔20xx〕佛中法民五終字第263號(hào)

法定代表人李朗輝，董事長。

委托代理人譚小武、鄒道安，廣東華法律師事務(wù)所三水分所律師。

被上訴人〔原審被告、反訴原告〕唐廷勇，男，1965年1月2日出生，漢族，住所：佛山市三水區(qū)西南人民醫(yī)院宿舍。

委托代理人張偉濤，廣東引力律師事務(wù)所律師。

原審第三人關(guān)汝強(qiáng)，男，1966年3月12日出生，漢族，住所：佛山市三水區(qū)西南街道同福路5號(hào)北座601.

委托代理人劉文霞，廣東務(wù)正律師事務(wù)所律師。

原審第三人佛山市三水區(qū)西南農(nóng)村信用合作社〔下列簡稱農(nóng)村信社〕，住所：佛山市三水區(qū)西南街道健力寶北路6號(hào)。

法定代表人范惠端，該社主任。

委托代理人雷新竹，女，1976年2月13日出生，該社員工。

委托代理人倪正容，女，1980年10月27日出生，該社員工。

上訴人千葉花園公司因商品房買賣合同糾紛一案，不服佛山市三水區(qū)人民法院〔20xx〕三法民壹初字第354號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)己審理終結(jié)。

宣判后，上訴人千葉花園公司不服，向本院提起上訴稱：1、上訴人與第三人關(guān)汝強(qiáng)的合同已經(jīng)解除。上訴人于20xx年6月28日簽訂?商品房買賣合同》，約定上訴人將玉蘭苑93號(hào)房產(chǎn)賣給關(guān)汝強(qiáng)。20xx年7月18日在三水區(qū)〔市〕房地產(chǎn)交易所辦理了合同備案手續(xù)。后來關(guān)汝強(qiáng)不要該房屋，雙方解除了合同，撤銷了在房地產(chǎn)交易所的備案，當(dāng)場(chǎng)銷毀了?商品房買賣合同》。2、上訴人與被上訴人的合同合法有效，被上訴人付款違約。上訴人與被上訴人于20xx年5月15日簽訂?商品房買賣合同》，約定上訴人將玉蘭苑93號(hào)房產(chǎn)賣給被上訴人。合同約定總價(jià)款859572元，首期房價(jià)款359572元，于20xx年7月30日前繳付，余款500000元在辦理銀行按揭后支付。20xx年5月16日，上訴人收到被上訴人首期付款中的259572元。20xx年5月22日在三水區(qū)〔市〕房地產(chǎn)交易所辦理了合同備案手續(xù)。被上訴人尚欠購房款600000元至今未付，已經(jīng)嚴(yán)重違反合同。3、第三人農(nóng)村信社辦理按揭出錯(cuò)。農(nóng)村信社與關(guān)汝強(qiáng)于20xx年8月28日，以玉蘭苑93號(hào)房買賣簽訂?個(gè)人住房抵押貸款合同》，約定貸款金額600000元，總期限xx年，即由20xx年8月28日起至20xx年8月27日止，每月還4757.40元，分180期還清。農(nóng)村信社將貸款發(fā)出。20xx年5月22日，農(nóng)村信社與唐廷勇簽訂?個(gè)人住房抵押貸款合同》，約定貸款金額500000元，總期限xx年，即由20xx年5月22日起至20xx年5月21日止，每月還3964元，分180期還清。在合同簽訂后，貸款發(fā)出之前，農(nóng)村信社發(fā)現(xiàn)按揭的房產(chǎn)，與關(guān)汝強(qiáng)用以按揭的是同一房產(chǎn)，且關(guān)汝強(qiáng)的貸款尚未還清，農(nóng)村信社就采用非法伎倆，擅自將本應(yīng)發(fā)放給唐廷勇的500000元，提前扣減關(guān)汝強(qiáng)的貸款。4、關(guān)汝強(qiáng)未取得玉蘭苑93號(hào)的所有權(quán)。由于關(guān)汝強(qiáng)與上訴人簽訂的?商品房買賣合同》已經(jīng)解除，在房產(chǎn)交易所登記備案已經(jīng)撤銷，合同文本已經(jīng)銷毀，原合同約定的房產(chǎn)也沒有交付。即關(guān)汝強(qiáng)未取得玉蘭苑93號(hào)的所有權(quán)。5、關(guān)汝強(qiáng)與被上訴人沒有房產(chǎn)買賣關(guān)系，關(guān)汝強(qiáng)未取得玉蘭苑93號(hào)的所有權(quán)。關(guān)汝強(qiáng)不可能成為玉蘭苑93號(hào)房產(chǎn)的出賣方。綜上所述，原審判決事實(shí)認(rèn)定不清，判決錯(cuò)誤。請(qǐng)求二審法院查清事實(shí)，撤銷原審判決，判令解除上訴人與被上訴人簽訂的?商品房買賣合同》，判令被上訴人承當(dāng)違約責(zé)任和全部訴訟費(fèi)用。

上訴人千葉花園公司在二審期間沒有提交證據(jù)。

被上訴人唐廷勇辯論稱：一、別墅是關(guān)汝強(qiáng)賣給唐廷勇的，千葉公司與唐廷勇所簽的合同是為辦證方便變更關(guān)汝強(qiáng)與千葉公司所簽合同買方主體的結(jié)果。從本案各方確認(rèn)的事實(shí)及相關(guān)證據(jù)可知，關(guān)汝強(qiáng)與千葉公司簽合同后已經(jīng)交完了全部的房款，并已經(jīng)在房管部門備案登記，房產(chǎn)的所有權(quán)和處罰權(quán)已經(jīng)屬于關(guān)汝強(qiáng)所有。20xx年5月21日唐廷勇才出錢為關(guān)汝強(qiáng)交契稅，20xx年5月22日信用社還保存著關(guān)汝強(qiáng)用于抵押備案的?商品房購銷合同》，而唐廷勇的貸款發(fā)放和關(guān)汝強(qiáng)的貸款取消及合同的備案都是在20xx年5月22日。在信用社發(fā)放貸款將后才向房產(chǎn)管理部門提交用于抵押登記的?三水區(qū)房地產(chǎn)按揭登記〔預(yù)售商品房按揭〕審批書》千葉公司也蓋章確認(rèn)。完全可以證實(shí)該在20xx年5月22日之前關(guān)汝強(qiáng)并無與千葉公司解除過合同，千葉公司也無向關(guān)汝強(qiáng)退還一分購房款。在20xx年5月22日之前該別墅只有關(guān)汝強(qiáng)才有權(quán)處罰權(quán)。千葉公司與唐廷勇所簽的合同是為辦證方便其自己同意變更關(guān)汝強(qiáng)與其所簽合同買方主體的結(jié)果，千葉公司有義務(wù)履行。二、千葉公司一審辯論其與關(guān)汝強(qiáng)所簽合同在20xx年8月29日已解除并已銷毀，理由是退款了。但其自己提供的支票反映的是，其公司向創(chuàng)華公司付的是項(xiàng)目款，而信用社保留的證據(jù)反映其與關(guān)汝強(qiáng)所簽合同關(guān)汝強(qiáng)在20xx年5月22日才拿走，原來關(guān)汝強(qiáng)以該別墅辦理的抵押貸款也在當(dāng)天才取消。不存在合同在20xx年5月22日前取消并已銷毀的事實(shí)。另外20xx年5月15日簽合同，而首期房款卻約定在20xx年7月30日前繳付，表明簽合同時(shí)已收首期款〔因關(guān)汝強(qiáng)已全額支付〕，現(xiàn)又說沒付，無論從時(shí)間上還是事實(shí)上都矛盾。從現(xiàn)有的證據(jù)和已經(jīng)調(diào)查的事實(shí)可知本案中違約的是千葉公司，千葉公司想以合同的外表現(xiàn)象去否認(rèn)有完整的證據(jù)連予以證實(shí)的事實(shí)，完全失去了誠信和根本的商業(yè)道德，嚴(yán)重背離了法律。一審判決認(rèn)定事實(shí)分明理由充沛應(yīng)當(dāng)維持，千葉公司的上訴應(yīng)當(dāng)駁回。

被上訴人唐廷勇在二審期間沒有提交證據(jù)。

原審第三人關(guān)汝強(qiáng)辯稱：上訴人認(rèn)為其與第三人關(guān)汝強(qiáng)解除買賣合同不屬實(shí)，上訴人也沒有相關(guān)的證據(jù)證明。我方全部支付了93號(hào)別墅的購房款項(xiàng)，上訴人也全部收齊購房款。關(guān)汝強(qiáng)購置房屋后，于20xx年以九折的價(jià)錢轉(zhuǎn)讓給本案的被上訴人唐廷勇。上訴人分明轉(zhuǎn)讓過程，并且與我方到相關(guān)部門辦理手續(xù)。我方認(rèn)為上訴人上訴沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院予以駁回。

原審第三人關(guān)汝強(qiáng)在二審期間沒有提交證據(jù)。

原審第三人農(nóng)村信社辯稱：一審法院對(duì)本案認(rèn)定事實(shí)分明，法律關(guān)系定性準(zhǔn)確，適用證據(jù)恰當(dāng)，責(zé)任確認(rèn)合理，審判程序合法，因此，佛山市三水區(qū)人民法院作出的〔20xx〕三法民壹初字第354號(hào)民事判決合理合法，請(qǐng)求二審法院依法予以維持，以維護(hù)被上訴人唐廷勇的合法權(quán)益。第三人關(guān)汝強(qiáng)已經(jīng)履行完畢合同編號(hào)為“三房交按揭〔J〕0000046〞?廣東省商品房買賣合同》約定的付款義務(wù)。因此，第三人關(guān)汝強(qiáng)有權(quán)將該買賣合同中享有的債權(quán)依法予以轉(zhuǎn)讓給被上訴人，即可將玉蘭苑93號(hào)別墅轉(zhuǎn)賣給被上訴人，第三人關(guān)汝強(qiáng)在履行通知義務(wù)后，上訴人就應(yīng)將玉蘭苑93號(hào)別墅交付給被上訴人。上訴人嚴(yán)重違反了合同約定的義務(wù)，未按合同約定，在已經(jīng)全部收取玉蘭苑93號(hào)別墅的購房款859572元，并同意第三人關(guān)汝強(qiáng)將玉蘭苑93號(hào)別墅轉(zhuǎn)賣被上訴人后，未依約按時(shí)交付玉蘭苑93號(hào)別墅給被上訴人。顯然，上訴人已經(jīng)嚴(yán)重違約，其過錯(cuò)責(zé)任完全在上訴人一方，上訴人必須依法承當(dāng)法律后果。綜上所述，上訴人行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，且從基本上侵害了被上訴人的合法權(quán)益，其責(zé)任完全在上訴人一方，上訴人依法依約應(yīng)承當(dāng)全部法律責(zé)任。上訴人的上訴請(qǐng)求無理，原審法院判決正確，請(qǐng)二審法庭予以維持。

原審第三人農(nóng)村信社在二審期間沒有提交證據(jù)。

經(jīng)審查，本院對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

駁回上訴，維持原判。

本判決為終審判決。

審判長吳逸

代理審判員楊崇康

代理審判員羅凱原

二○○五年四月二十五日

書記員林彥

商品房買賣合同糾紛管轄權(quán)確定(篇六)

〔20xx〕佛中法民一終字第1426號(hào)

法定代表人曾偉和，董事長。

委托代理人翁春輝，廣東紅棉律師事務(wù)所律師。

委托代理人黃勝，廣東海迪森律師事務(wù)所律師。

被上訴人〔原審原告〕劉紅英，女，1967年7月16日出生，漢族，住所：佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處幸福豪苑海幸閣501號(hào)。

委托代理人周端平、陳禎輝，廣東仲馬律師事務(wù)所律師。

原審判決認(rèn)定：被告是依法被核準(zhǔn)，自1999年4月21日進(jìn)行房產(chǎn)經(jīng)營的有限責(zé)任公司。被告在原順德市容桂區(qū)開發(fā)的幸福豪苑A座，于20xx年10月8日取得了廣東省順德市商品房預(yù)售許可證，有效期自2000年8月31日至20xx年8月31日；幸福豪苑B、C座，于20xx年9月19日取得了廣東省順德市商品房預(yù)售許可證，有效期自20xx年6月1日至20xx年6月1日。原告與被告于2000年8月8日簽訂?商品房購銷確認(rèn)書》，向被告購置座落于原順德市容桂區(qū)幸福豪苑A座501號(hào)商品房一間，雙方約定房屋總金額為215452元，并約定了付款時(shí)間，原告并于當(dāng)日向被告支付定金20000元。之后，在2000年9月25日原、被告簽訂了?商品房購銷合同》一份，對(duì)商品房的位置、面積、商品房的價(jià)格、付款時(shí)間及付款金額、商品房交付期限、違約責(zé)任等作出了明確規(guī)定。該合同的第五條對(duì)費(fèi)用與費(fèi)用調(diào)整的約定問題作了具體表明：該商品房預(yù)售價(jià)不含政府規(guī)定繳交的有關(guān)稅費(fèi)。乙方〔原告〕同意甲方〔被告〕依據(jù)有關(guān)規(guī)定暫代政府收取稅費(fèi)。該合同的第十四條反映甲方〔被告〕承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的路、生活用水、電、排水、路燈及規(guī)劃所確定的綠化根底設(shè)施等公共配套建筑按約定日期投入正常運(yùn)行。該?商品房購銷合同》中對(duì)設(shè)施費(fèi)沒有約定。20xx年6月11日，被告收取了原告設(shè)施費(fèi)人民幣13800元，并開出收據(jù)?，F(xiàn)被告已將原告購置的商品房交付原告使用。

原審判決認(rèn)為：被告依法取得了商品房預(yù)售許可證，原告與被告簽訂的?商品房購銷合同》是雙方當(dāng)事人在公平自愿、等價(jià)有償?shù)脑敲聪潞炗喌模瑳]有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，是合法有效的合同。本案中，雙方當(dāng)事人爭議的是被告向原告收取的13800元設(shè)施費(fèi)是否合法的問題。被告認(rèn)為該設(shè)施費(fèi)用屬于商品房的直接本錢，只是分開列明收取而已。但被告在向原告預(yù)售商品房時(shí)，在?商品房購銷合同》中已明確約定了商品房的預(yù)售價(jià)款，該價(jià)款已包含商品房本錢，應(yīng)當(dāng)是被告唯一可以合法收取的價(jià)款，而被告以設(shè)施費(fèi)的名義再向原告收取13800元，是在商品房價(jià)款之外的收費(fèi)。?中華人民共和國價(jià)格法》第十三條第二款規(guī)定：經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)發(fā)售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。該法第十四條第一款第〔四〕項(xiàng)規(guī)定：經(jīng)營者不得利用虛假或者使人誤解的價(jià)格伎倆，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營者與其進(jìn)行交易。被告的行為明顯違反了上述有關(guān)禁止性規(guī)定，是無效的民事行為，被告對(duì)無效行為應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。根據(jù)?中華人民共和國民法通那么》第五十八條第〔三〕項(xiàng)、第〔五〕項(xiàng)、第六十一條第一款等對(duì)無效民事行為的有關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)返復(fù)原告13800元及支付款項(xiàng)占用期間的利息，利息按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算。被告認(rèn)為其他購置人簽署了?商住樓計(jì)價(jià)表》，本案原告也應(yīng)持有該?商住樓計(jì)價(jià)表》，該設(shè)施費(fèi)已明示原告，而且原告已實(shí)際支付相關(guān)費(fèi)用，是原、被告雙方意思自治的結(jié)果。被告的上述推定不成立，被告沒有證據(jù)證明原告持有?商住樓計(jì)價(jià)表》，而且原告交納設(shè)施費(fèi)，并不等于被告有合法的依據(jù)收取該費(fèi)用。故被告的抗辯理由不成立，不予支持。綜上，判決如下：被告應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向原告劉紅英返還13800元，并支付利息〔計(jì)算辦法為：從20xx年6月11日起至實(shí)際還清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算〕。本案一審受理費(fèi)590元，由被告負(fù)擔(dān)。

被上訴人辯論稱：上訴人收取的設(shè)施費(fèi)應(yīng)是樓價(jià)的組成局部，上訴人額外收費(fèi)的行為不合法，其上訴理由不成立，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

上訴人與被上訴人在二審訴訟期間均未向本院提供新的證據(jù)。

經(jīng)審查，本院對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：上訴人在向被上訴人預(yù)售商品房時(shí)，在?商品房購銷合同》中已經(jīng)明確約定了該商品房的預(yù)售價(jià)款，但上訴人又以另行簽訂?商品房購銷確認(rèn)書》、?商住樓計(jì)價(jià)表》的形式約定向被上訴人收取設(shè)施費(fèi)13800元。上訴人收取該設(shè)施費(fèi)的行為，是在商品房標(biāo)價(jià)外的收費(fèi)，依照?中華人民共和國價(jià)格法》第十三條