老年社區(qū)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告

22/222010-5-14老年社區(qū)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告目錄1第一章老年社區(qū)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析31.1國(guó)內(nèi)老年社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)31.1.1供給市場(chǎng)41.1.2需求市場(chǎng)1.1.3供求分析31.2徐州及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)老年社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)51.2.1供給市場(chǎng)61.2.2需求市場(chǎng)51.2.3供求分析71.3老年社區(qū)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析7第二章市場(chǎng)定位82.1老年社區(qū)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位82.2老年社區(qū)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶8第三章老年社區(qū)項(xiàng)目的SWOT分析103.1優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)103.1.1優(yōu)勢(shì)103.1.2劣勢(shì)103.2機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)113.2.1機(jī)會(huì)113.2.2風(fēng)險(xiǎn)11第四章投資收益分析13第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃13老年社區(qū)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告第2頁(yè)共16頁(yè)第2頁(yè)5.1選址135.1.1選址要求135.1.2目標(biāo)地址135.2視覺識(shí)別系統(tǒng)145.2.1店面及大堂布置145.2.2核心賣點(diǎn)的表現(xiàn)形式145.3功能配套14第六章核心價(jià)值體系146.1品牌的培養(yǎng)和連鎖經(jīng)營(yíng)的方向146.1.1品牌的培養(yǎng)146.1.2品牌的宣傳老年社區(qū)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告第3頁(yè)共16頁(yè)第3頁(yè)第一章商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析1.1國(guó)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目市場(chǎng)1.1.1需求市場(chǎng)（一）國(guó)內(nèi)老年構(gòu)成狀況：改革開放以來(lái)，我國(guó)人口出生率銳減，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰人口老齡化加速，我國(guó)60歲以上老年人口比重從1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已達(dá)到10％，進(jìn)入老年型社會(huì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來(lái)越龐大。1982年第三次全國(guó)人口普查時(shí)，60歲以上老年人口為7664萬(wàn)人，1990年全國(guó)第四次人口普查時(shí)為9697萬(wàn)人，2000年第五次人口普查時(shí)上升至1.3億人。從人口增長(zhǎng)趨勢(shì)看，根據(jù)2000年全國(guó)第五次人口普查資料，2000年全國(guó)總?cè)丝?24261萬(wàn)人，與1990年相比，總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)了12.8％，而60歲以上老年人口增加了34.1％，總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng)速度只有0.92％，而老年人口年均速度達(dá)到2.97％，大大快于總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度。80歲以上老年人口已達(dá)1100萬(wàn)，并以年均5％的驚人速度遞增。到2050年中國(guó)大約要有4億60歲以上的人口。我國(guó)老年養(yǎng)老表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識(shí)低。如何應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國(guó)能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達(dá)國(guó)家，在21世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會(huì)。人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項(xiàng)社會(huì)福利和社會(huì)服務(wù)事業(yè)，以補(bǔ)充家庭養(yǎng)老功能的不足。我國(guó)的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)從20世紀(jì)80年代起步，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)還沒有起步，不能滿足老年人多種層次需求。老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對(duì)居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的新路子，是解決老齡化問題的有效對(duì)策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，僅靠國(guó)家投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，調(diào)動(dòng)多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場(chǎng)化運(yùn)作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊(duì)入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個(gè)文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定起到了直接的促進(jìn)作用。黨中央、國(guó)務(wù)院歷來(lái)十分關(guān)注老齡問題，2000年發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》等一系列文件指示，我國(guó)制定頒布了《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，使我國(guó)老齡事業(yè)有法可依有章可循。我省和全國(guó)一樣，已進(jìn)入老年型社會(huì)。1.1.2供給市場(chǎng)目前全國(guó)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市。街道興辦的敬老院4萬(wàn)多所。所養(yǎng)不過75萬(wàn)人，全國(guó)個(gè)體、私營(yíng)和合營(yíng)的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人、具推算不超過20萬(wàn)人、也就是說(shuō)，目前全國(guó)在養(yǎng)老的老年人不超過100萬(wàn)人，不足老年人口總數(shù)的1%，矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機(jī)構(gòu)是一種必然趨勢(shì)，一邊是經(jīng)濟(jì)收入有限，不可能老年公寓當(dāng)作高消費(fèi)的場(chǎng)所，老年人的需求足舒適，安逸又價(jià)格適中的老人居，這對(duì)于想賺大錢的投資商而言大多還處于一種觀望態(tài)度，不想貿(mào)然斥資于收益微波的老人產(chǎn)業(yè)中去。其次，從老年公寓來(lái)看，存在數(shù)目少，規(guī)模小，分布地區(qū)不廣等問題。我國(guó)現(xiàn)在有不同規(guī)模的老年公寓800-1000家，規(guī)模都比較小，很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，北京市僅有幾家房地產(chǎn)公司對(duì)這種新型房地產(chǎn)商品類型進(jìn)行了調(diào)查摸底，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。再次，市面上現(xiàn)在的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不其全，而且多為原來(lái)的已開發(fā)住房，只冠以“老年公寓”之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實(shí)際意義的老年公寓像去甚遠(yuǎn)，即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年公寓單位物業(yè)管理也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營(yíng)不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量，而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對(duì)老年公寓的管理卻是片面化，缺乏一個(gè)系統(tǒng)的老年護(hù)理方案。1.1.3供求分析據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%―5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為560萬(wàn)到700萬(wàn)的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。全國(guó)的老年公寓中，高檔公寓數(shù)量較小，但是作為一私營(yíng)投資開發(fā)的高檔老年公寓受到社會(huì)各界的關(guān)注，其以良好的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，體貼的物業(yè)服務(wù)，獲得入住者的好評(píng)和社會(huì)的稱贊，但是卻因高昂的費(fèi)用讓一般的消費(fèi)者難以企及。1.2徐州及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)老年社區(qū)市場(chǎng)分析1.2.1需求市場(chǎng)一、徐州人口老齡化的現(xiàn)狀、特點(diǎn)、趨勢(shì)（一）徐州人口老齡化的現(xiàn)狀2005年人口調(diào)查資料顯示：目前徐州約有65歲以上的老年人口87.37萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.91%。從1964年到2000年，徐州老年人口系數(shù)由2.60%上升到7.98%；老少比由6.15%上升到53.03%。這些指標(biāo)都表明徐州人口年齡構(gòu)成類型已完成了從年輕型、成年型到老年型的轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)人口老齡化。（二）徐州人口老齡化的特點(diǎn)1、老年人口數(shù)量大，增長(zhǎng)速度快。2005年人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：徐州65歲及以上老年人口已達(dá)到87.37萬(wàn)人，比2000年第五次人口普查高1.93個(gè)百分點(diǎn)。從人口的絕對(duì)數(shù)量來(lái)看，2005年全市總?cè)丝诒?000年減少了8.86萬(wàn)人，下降0.99%，而同期的老年人口卻增加了16.22萬(wàn)人，增長(zhǎng)了22.8%。2、中齡組的老年人口比例有所增加。國(guó)際上通常以65～69歲（低齡組）、70～79歲（中齡組）、80歲及以上（高齡組）人群占老年人口的比例來(lái)反映老年人口年齡結(jié)構(gòu)狀況。2005年人口抽樣調(diào)查顯示，徐州老年人口的低齡、中齡和高齡組的比例分別為34.12%、48.17%、17.71%，其中中齡組所占老年人口的比例最高，與2000年“五普”相比，上升0.7個(gè)百分點(diǎn)。3、老年人口身體健康狀況令人擔(dān)憂。2005年人口抽樣調(diào)查結(jié)果表明：在被調(diào)查的60歲及以上老年人口中，身體健康和基本健康的占83.7%，不能正常工作或生活不能自理的占15%，在分城鄉(xiāng)老年人口中，城鎮(zhèn)身體健康和基本健康的占88.9%，農(nóng)村身體健康和基本健康的占80%，城鎮(zhèn)明顯好于鄉(xiāng)村近9個(gè)百分點(diǎn)。隨老年化進(jìn)程的加快，老年人對(duì)健康狀況的自我評(píng)價(jià)越來(lái)越低，尤其是農(nóng)村老年人口的健康狀況更令人擔(dān)憂，需要社會(huì)給予更多的關(guān)注。5、單身老年人口性別差異較大。2005年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，徐州65歲及以上的單身老人占老年人口的35.45%，其中男性為24.13%，女性為44.98%。在65歲及以上的單身老人中喪偶老人占老年人口的33.5%，其中女性為44.67%。這主要是由于以下兩個(gè)原因所致：一是由于傳統(tǒng)習(xí)慣，夫妻兩人中絕大多數(shù)的丈夫年齡比妻子大，加之女性人口平均預(yù)期壽命比男性長(zhǎng)，導(dǎo)致多數(shù)丈夫比妻子早逝；二是老年婦女的再婚率較低，不少老年婦女喪偶后寡居。總結(jié)：此資料來(lái)源于2005年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總，根據(jù)發(fā)展比例，到目前的2010年，各項(xiàng)指數(shù)均應(yīng)該又增加幾個(gè)百分點(diǎn)。由此看來(lái)徐州市的老年市場(chǎng)消費(fèi)容量已經(jīng)非常巨大。1.2.2供給市場(chǎng)徐州目前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和全國(guó)情況一樣，都是以福利院和敬老院為主，形式上也是公辦公營(yíng)和公辦民營(yíng)為主，也有民辦民營(yíng)的老年公寓，但是規(guī)模比較小?？刹樵兊男熘蒺B(yǎng)老機(jī)構(gòu)如下表：機(jī)構(gòu)名稱地址床位數(shù)電話徐州市社會(huì)福利院徐州市南郊茶棚1505賈汪區(qū)社會(huì)福利院賈汪區(qū)面粉廠對(duì)面307徐州市子房敬老院火神廟巷25號(hào)256徐州市琵琶敬老院煤港路中段401徐州市奎山敬老院泰山路文化城附近900徐州市東環(huán)敬老院東環(huán)辦事處趙莊村301徐州市康壽敬老院中山北路中北小區(qū)院內(nèi)601徐州市我享幸福院鐵路29宿舍內(nèi)885徐州市興福托老所肖莊村130號(hào)119徐州市愛心托老所云龍湖中路南大山頭村069徐州市福海托老所金山塔東側(cè)103徐州市陽(yáng)光托老所韓山客運(yùn)站南155徐州市勝家托老所韓山村6隊(duì)135號(hào)102徐州市泰山托老所泰山營(yíng)房孟莊村22號(hào)107徐州市幸福托老所泰山小區(qū)8號(hào)133徐州市奎南托老所候山沃周莊190徐州市康匯托老所金山塔東側(cè)129徐州市塔東托老所解放南路6號(hào)樓608徐州市康樂托老所泰山辦事處孟莊村111徐州市福壽桃敬老院金山辦事處大山頭村086徐州市昕昕老人公寓銅山路鐵剎小區(qū)1號(hào)樓125徐州市夕陽(yáng)紅老年公寓(1)沈場(chǎng)村62號(hào)609徐州市夕陽(yáng)紅老年公寓(2)杏子山村東257從上表看出：徐州市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還是以公辦公營(yíng)的福利院和托老所為主，從居住方式上大多屬于傳統(tǒng)的集體養(yǎng)老形式，檔次較低，各種軟硬件措施也較差，未能給老人以安全、健康的保證，且數(shù)量較少，床位數(shù)最多的為徐州社會(huì)福利院，也只有150張床位，最少的僅有6張床位。1.2.3供求分析從上文看出，徐州市老年人口眾多，已經(jīng)逐漸進(jìn)入了老齡化城市。按照常規(guī)的老人但是相應(yīng)的老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能跟上步伐，體現(xiàn)為數(shù)量少、床位少、硬件差、護(hù)理弱等方便，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足龐大的養(yǎng)老市場(chǎng)需求。尤其是高檔老年公寓，暫時(shí)還沒有先例。1.3商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析目前徐州及周邊地區(qū)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還處于一個(gè)原始的階段，即以公辦公營(yíng)和公辦民營(yíng)的福利院，托老所為主。雖然目前我國(guó)的養(yǎng)老模式還處于家庭養(yǎng)老階段，但是隨著社會(huì)的變遷和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及人們對(duì)生活質(zhì)量的要求提高，獨(dú)立養(yǎng)老和公寓養(yǎng)老的市場(chǎng)也越來(lái)越大。另，傳統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，隨著人民生活水平的提高，和對(duì)健康的追求，也逐漸的顯得落后。尤其是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，急需一種全新的養(yǎng)老生活方式，在這樣的大環(huán)境下，國(guó)外發(fā)展已經(jīng)非常成熟的老年社區(qū)的開始步入人們的視野，這種集中型的健康養(yǎng)老居住方式，因其優(yōu)越的地理環(huán)境、良好的居住硬件、完善的配套服務(wù)、豐富的文體生活而引起人們，尤其是家境良好、經(jīng)濟(jì)寬裕的老人的關(guān)注。徐州以及周邊地區(qū)，高收入階層不在少數(shù)，但對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的了解卻不多，并由于傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式仍然在人們心目中占據(jù)主流地位，因此本項(xiàng)目必須從整體運(yùn)營(yíng)到行銷策劃均宣傳得當(dāng)，目標(biāo)明確，爭(zhēng)取建立高品質(zhì)的形象。第二章市場(chǎng)定位2.1商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位本項(xiàng)目摒棄低端市場(chǎng)，立足高端，以興建高檔類健康型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為市場(chǎng)定位。一、公寓類型當(dāng)前徐州地區(qū)和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，由于資金和收益問題，絕大部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還停留在基礎(chǔ)養(yǎng)老護(hù)理型的范疇，平時(shí)的基礎(chǔ)內(nèi)容，是維持老人的溫飽和基本健康，娛樂文體活動(dòng)非常缺少，入住老人所繳納的費(fèi)用也較低，處于“老有所養(yǎng)”的基本階段。而國(guó)外所興建的老人公寓和老人社區(qū)，均把目標(biāo)定在健康型的理念上，即除去溫飽的基本層次外，更注重對(duì)老人的健康、社交、再教育等高端關(guān)懷，更注重培養(yǎng)老人的年輕心態(tài)和健康生活理念，屬于“老有所樂”。所以，國(guó)外的老年公寓生活的老人的自我護(hù)理能力和自我心態(tài)調(diào)控能力比較高。鑒于當(dāng)前的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，國(guó)家所關(guān)注的養(yǎng)老問題解決方法，是以政府之力，興建公辦公營(yíng)或者是公辦民營(yíng)的低端養(yǎng)老院和托老所，因?yàn)檫@些機(jī)構(gòu)盈利性不是很高，私人投資很難關(guān)注。而本項(xiàng)目為民辦民營(yíng)，項(xiàng)目的發(fā)展和收益應(yīng)作為首要考慮的一個(gè)目標(biāo)，因此面對(duì)高端客戶，將本項(xiàng)目建立成為高品質(zhì)、健康型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，運(yùn)用商業(yè)宣傳營(yíng)銷手段，使之近期可收益，遠(yuǎn)期可持續(xù)。樹立淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)標(biāo)桿。2.2商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶一、客戶群體關(guān)于客戶群體的劃分，重點(diǎn)為高薪富有階層和高收入人口，這類人群經(jīng)濟(jì)狀況好，消費(fèi)能力高，愿意為未來(lái)籌劃打算，有投資和冒險(xiǎn)精神。其次覆蓋在中產(chǎn)階級(jí)及特殊群體，如空巢老人，和小型炒房人士，這類人很有可能被老年公寓概念打動(dòng)。其具體劃分如下1.企業(yè)老總公務(wù)員政府官員2.擁有兩套或者以上房產(chǎn)者3.子女在國(guó)外或外省市的空巢老人4有一定積蓄，希望享受更高品質(zhì)老年生活的人。二、區(qū)域群體以徐州本地區(qū)為主，涵蓋周邊六縣以及淮北、宿州、碭山、棗莊、宿遷等臨市，影響輻射淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)72個(gè)縣市。當(dāng)前中國(guó)老年公寓較為有名和運(yùn)營(yíng)良好的地區(qū)只有京滬廣三地區(qū)，本項(xiàng)目爭(zhēng)取在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)確立表率位置。注：空巢現(xiàn)象解讀根據(jù)全國(guó)老齡委公布的《我國(guó)城市居家養(yǎng)老服務(wù)研究》報(bào)告，目前我國(guó)城市老年人空巢家庭(包括獨(dú)居)的比例已達(dá)49.7%，與2000年相比提高了7.7個(gè)百分點(diǎn)。大中城市的老年人空巢家庭(包括獨(dú)居)比例更高，達(dá)到56.1%，其中獨(dú)居老年人占12.1%，與配偶同住的占44%。北京大學(xué)教授穆光宗先生認(rèn)為“空巢家庭”有這么幾種：一種是純“空巢家庭”，包括單身“空巢家庭”和配偶“空巢家庭”；另一種是類“空巢家庭”，包括雖然子女不在身邊但其他親屬在身邊的“空巢家庭”。還有一種分類：一是年老的“空巢家庭”，另一種則是年輕的“空巢家庭”，比如獨(dú)生子女家庭由于不少孩子少小離家外出求學(xué)，結(jié)果空巢期提前到來(lái)，而且空巢期在延長(zhǎng)。市場(chǎng)有極大的潛力大批中年人家庭形成了“新空巢現(xiàn)象”。在人們的印象中空巢是指垂暮的老人，白發(fā)蒼蒼地期盼著兒女的歸來(lái)。而如今城市中大量的空巢家庭，他們的成員只能算空巢中年人而非空巢老年人。現(xiàn)在，隨著獨(dú)生子女已經(jīng)逐漸長(zhǎng)大離家，也就意味著在現(xiàn)在的城市家庭中，大批中年人同時(shí)涌入“空巢家庭”的行列，在“空巢家庭”的成員特征上體現(xiàn)出低齡化的趨勢(shì)。劉教授進(jìn)一步分析說(shuō)，中國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策已20多年，到2030年前后，隨著獨(dú)生子女逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年，“空巢家庭”將越來(lái)越多?！翱梢灶A(yù)料，‘空巢家庭’將是21世紀(jì)我國(guó)城市和許多農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的主要模式。”第三章商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的SWOT分析3.1優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)3.1.1優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在徐州及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)有著非常大的優(yōu)勢(shì)，具體表現(xiàn)在：一、開風(fēng)氣之先，輻射面廣徐州為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，影響著淮北、宿州、碭山、蒙城等周邊縣市。經(jīng)常有周圍縣市富裕階層到徐州來(lái)進(jìn)行高消費(fèi)。本項(xiàng)目在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)屬于開風(fēng)氣之先者，周圍縣市均沒有類似項(xiàng)目，以徐州的影響力，定能夠輻射周圍高消費(fèi)階層。二、環(huán)境與交通徐州地區(qū)地勢(shì)廣闊，基礎(chǔ)建設(shè)狀況良好，公路和鐵路建設(shè)非常完善。尤其是公路建設(shè)，覆蓋全市各個(gè)行政地點(diǎn)?？諝庵笖?shù)良好，綠化程度高，可供選擇項(xiàng)目用地較多，尤其是因采煤而形成的塌陷區(qū)，很多形成小型湖，周邊地表環(huán)境容易營(yíng)造，從地理環(huán)境上來(lái)說(shuō)，適宜興建養(yǎng)老場(chǎng)所。3.1.2劣勢(shì)徐州及周邊地區(qū)，雖然高收入階層不在少數(shù)，消費(fèi)能力也毋庸置疑，但是，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式仍然大有市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，以下幾個(gè)方面為主要劣勢(shì)：一、傳統(tǒng)觀念的作用國(guó)外老年公寓的盛行，其中一個(gè)很大的原因是文化原因。國(guó)外老年人和子孫均各自獨(dú)立生活，因此集中性老年社區(qū)也是個(gè)必然的趨勢(shì)。而在我國(guó)的傳統(tǒng)的文化中，家庭觀念占有主導(dǎo)的力量，兒孫滿堂繞膝承歡等觀念在老年人中占有主流思想。老年人從其內(nèi)心是排斥的。二．未形成輿論向?qū)А梆B(yǎng)老院”、“福利院”等詞匯在人們的心目中往往和“不孝”、“孤寡”等負(fù)面詞匯聯(lián)系到一起，讓人們從內(nèi)心有種排斥心理，認(rèn)為入住養(yǎng)老院是件十分丟人的事情，就是兒女不孝的代名詞；并且，本項(xiàng)目在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)尚無(wú)類似案例破冰，未形成輿論向?qū)?。作為一個(gè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)的同時(shí)，對(duì)銷售和口碑營(yíng)銷的壓力很大。三、徐州所處地理位置從目前所掌握資料來(lái)看，國(guó)內(nèi)目前較為成熟的老人公寓或者老人社區(qū)均集中在京滬穗等一級(jí)大城市，這些城市有幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：1、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，聚集著全國(guó)的高收入階層2、觀念開放，常年接受新鮮事物，思想新潮，對(duì)新觀念抵制性小3.流動(dòng)性大，更容易形成老年市場(chǎng)。而這幾個(gè)優(yōu)勢(shì)在徐州這個(gè)三線城市里立刻變成了劣勢(shì)，這些劣勢(shì)也是本項(xiàng)目不得不考慮的問題。3.2機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)3.2.1機(jī)會(huì)一、政策支持中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)之后，中央政府頒布了一系列政策重視老年養(yǎng)護(hù)問題，2002年，建設(shè)部根據(jù)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》和《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要》，以規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)工作為重點(diǎn)，抓好《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》的貫徹實(shí)施工作，在此大環(huán)境下，及時(shí)的對(duì)老年公寓項(xiàng)目進(jìn)行投資，可獲得政府相關(guān)政策支持，如審批用地，減少土地出讓金等等。二、社會(huì)觀念的變遷中國(guó)自計(jì)劃生育政策實(shí)施以來(lái)，中國(guó)的新增人口不斷降低，由此而導(dǎo)致了我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的大變遷。隨著70后80后慢慢的步入中年，原來(lái)中國(guó)常見的四世同堂逐漸的消失，獨(dú)生子女導(dǎo)致的直接結(jié)果就是一對(duì)夫妻要贍養(yǎng)四個(gè)老人，在這種情況下，傳統(tǒng)兒女養(yǎng)老的情況慢慢開始變遷，老人更關(guān)注生活質(zhì)量的提高，很多人不愿和兒女共同居?。黄胀ǖ酿B(yǎng)老院、托老所又因?yàn)闄n次過低而導(dǎo)致有退休金和養(yǎng)老保險(xiǎn)的老人不愿入住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。更具中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為10.4萬(wàn)和30.8萬(wàn)。徐州雖然沒有類似的調(diào)查，相應(yīng)的市場(chǎng)肯定存在，因此興建高檔老人公寓也是一個(gè)社會(huì)之需。三、市場(chǎng)潛力巨大中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，隨著老年人的消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)急待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。四、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)狀況國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在經(jīng)歷連續(xù)房?jī)r(jià)攀高之后，迎來(lái)了國(guó)家最為嚴(yán)厲的國(guó)十條。國(guó)家開始嚴(yán)厲打擊炒賣商品房，很多炒家開始轉(zhuǎn)移目標(biāo)，但是作為一項(xiàng)穩(wěn)固的不動(dòng)產(chǎn)，商品房必然不會(huì)脫離人們的視線；而老年公寓極有可能成為下一個(gè)關(guān)注目標(biāo)。3.2.2風(fēng)險(xiǎn)老年公寓屬于長(zhǎng)線投資項(xiàng)目，并且不像普通住宅一樣，為民眾基本生活必需品，而是以高消費(fèi)群體為目標(biāo)的高端項(xiàng)目。因此投資收益并不能在很短的時(shí)間里立見成效，可能需要數(shù)年的常規(guī)和口碑營(yíng)銷雙重努力。以國(guó)內(nèi)較有名的親和源老人公寓來(lái)說(shuō)，自2008年4月1日開園以來(lái)，至今尚且不到三分之一的入住率，因此必須做好長(zhǎng)年?duì)I銷的準(zhǔn)備，對(duì)開發(fā)商資金和營(yíng)銷能力都是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。老年公寓的配套設(shè)施必須齊全，如必需的醫(yī)療、購(gòu)物、出行、等設(shè)施，都需要與合作還有各種會(huì)議中心，多功能廳、娛樂設(shè)施以提高休閑質(zhì)量，這些配套設(shè)施需要商家合作，也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。第四章投資收益分析待分析第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃5.1選址5.1.1選址要求1.地理位置2.交通條件1）良好的路況。2）便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。3）穩(wěn)定