置業(yè)公司招商項目定位與推廣策方案課件

Innovation+Execution山鑫置業(yè)金山石化招商項目定位與推廣策劃初案Innovation+Execution山鑫置業(yè)金山石化1前言很榮幸，上海大通能參與貴公司金山石化商業(yè)項目的相關招商工作，我們匯集了市場調(diào)研、策劃定位及業(yè)務等眾部門的力量。從市場點切入進行分析，延伸到本案的定位點及如何按此定位來建議塑造本項目及整個項目分析，供貴公司參考。

希望通過我們的報告能為貴公司領導的決策提供幫助，能使貴公司因此項目取得最大的社會效益和經(jīng)濟效益。為此，上海大通愿與貴公司建立長期的合作，我們會繼續(xù)提供完善優(yōu)質的服務，共同締造輝煌的佳績。前言2目錄市場篇土地屬性分析…………..7金山石化板塊零售市場分析…………..18代表性競爭性項目分析………………..43項目區(qū)域人口與消費習慣簡析………..57項目定位篇項目市場定位及租戶組合建議…………63項目傳播推廣建議………85目錄3研究目的與研究方法我們理解上海山鑫置業(yè)有限公司正在著手對衛(wèi)清西路地塊項目的開發(fā)建設作前期準備。為保證本項目零售商業(yè)部分的策劃能夠順利進行，基于對工作內(nèi)容的初步看法，我們確定主要目標如下：針對金山石化市場現(xiàn)有商業(yè)狀況及未來商業(yè)市場發(fā)展趨勢進行全面分析；基于整體及區(qū)域市場研究的基礎上，確定本項目的初步市場定位；研究方法政府相關部分訪談，了解政府相關部門對相關區(qū)域的發(fā)展目標和看法，以及具體的整體規(guī)劃；基于我司在房地產(chǎn)市場所積累的豐富市場信息，對市場進行評估和分析；研究區(qū)域市場中代表性競爭項目；研究目的研究目的與研究方法我們理解上海山鑫置業(yè)有限公司正在著手對衛(wèi)4工作步驟前期組建和準備金山石化宏觀零售市場分析項目周邊區(qū)域市場分析需求分析供應分析交通分析本項目初步定位建議本項目租戶組合建議工作步驟前期組建和準備金山石化宏觀零售市場分析項目周邊區(qū)域5市場研究篇市場研究篇6土地屬性分析土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議土地屬性分析土地屬性分析7地塊位置和現(xiàn)狀本案本案地塊位于上海市金山區(qū)石化板塊內(nèi)，東臨杭州灣大道、南側和西側為山鑫陽光城住宅小區(qū)，北至衛(wèi)清西路。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議地塊位置和現(xiàn)狀本案本案地塊位于上海市金山區(qū)石化板塊內(nèi)，東臨杭8本案地塊由2棟住宅及商業(yè)裙房組成。整個地塊較為方正，目前地塊基本已平整。地塊緊鄰交通干道衛(wèi)清西路，地理位置較好；地塊位置和現(xiàn)狀土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議本案地塊由2棟住宅及商業(yè)裙房組成。整個地塊較為方正，目前地塊9衛(wèi)清西路蒙山路杭州灣大道本地塊百聯(lián)購物中心樂購本案地塊東側為杭州灣大道，是金山石化板塊內(nèi)的觀光大道之一，路段環(huán)境較好；地塊西側為蒙山路，是石化板塊人流聚集區(qū)之一，路段集聚了樂購超市等商業(yè)，與本地塊相隔距離約100米，目前已經(jīng)形成一定商業(yè)規(guī)模；地塊正北面為在建中的百聯(lián)購物中心，未來會對本項目的招商造成一定的影響。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議衛(wèi)清西路蒙山路杭州灣大道本地塊百聯(lián)購物中心樂購本案地塊東側為10區(qū)域結構調(diào)查交通體系狀況本案地塊緊鄰衛(wèi)清西路交通干道，出行便捷。從地塊至A4高速公路亭衛(wèi)入口約5公里，至A30(A6)高速公路約4公里，對外出行十分方便，達到蓮花南路地鐵站僅需40分鐘。在公共交通方面，備受關注的金山－上海南站的城際高鐵項目是上海市重大項目工程，預計于2010年10月份建成通車。城際高鐵途徑金山客站、亭環(huán)、阮巷、葉榭、閔西、春申、莘莊、上海南站。預計分為金山直達上海南站班次和站站停班次。直達班次由金山石化新城至南站時間約30分鐘，城際高鐵金山車站距離本地塊約1公里。建成后將大大方便金山石化新城地區(qū)的出行。此外，本案地塊附近有金山1路、蓮石專線等公交車，方便達到金山及上海市區(qū)。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議區(qū)域結構調(diào)查交通體系狀況土地屬性分析11本地塊土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議本地塊土地屬性分析12區(qū)域性質及功能特點本案地塊向西就是金山石化的主要商業(yè)街道－衛(wèi)零路；往南下行是建設中的城際高鐵金山站商務區(qū)，距離本項目約2公里左右；往東則是杭州灣大道，聚集了一些較新的樓盤；向北則是金山新城都市區(qū)和未開發(fā)工業(yè)用地，距離金山區(qū)政府約1.5公里。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議區(qū)域性質及功能特點本案地塊向西就是金山石化的主要商業(yè)街道－衛(wèi)13本案周邊商業(yè)設施十分俱全，主要依托蒙山路、衛(wèi)清西路及衛(wèi)零路；由地塊至石化繁華區(qū)域約1公里左右，車行時間不到5分鐘。地塊距離市中心較遠，車行至莘莊和徐家匯分別需要40分鐘和1個小時左右。公共設施狀況及各項城區(qū)的機能土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議本案周邊商業(yè)設施十分俱全，主要依托蒙山路、衛(wèi)清西路及衛(wèi)零路；14經(jīng)過十幾年的城市建設，金山石化板塊的商業(yè)配套和生活配套已經(jīng)較為完善了，醫(yī)療、教育、文化、娛樂、購物場所一應俱全。同時，上海著名旅游景點金山城市沙灘位于區(qū)域南端，距離本項目約3公里，城市沙灘圍海造景，環(huán)境優(yōu)美，吸引了大量國內(nèi)外游客觀光。公共設施狀況及各項城區(qū)的機能目前，金山石化新城區(qū)城市化擴展速度加快，商業(yè)設施日益完善，衛(wèi)零路商業(yè)街、石化百貨、瑞鑫百貨等多種零售業(yè)態(tài)，基本能滿足區(qū)域客群日常生活所需，隨著百聯(lián)購物中心的建成，區(qū)域零售業(yè)競爭將更為激烈。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議經(jīng)過十幾年的城市建設，金山石化板塊的商業(yè)配套和生活配套已經(jīng)較15地塊初步結論根據(jù)上述分析，本案地塊具有7個特點：地塊形狀較為方正，方便建筑布局和規(guī)劃；地塊緊鄰區(qū)域交通干道，出行較為方便；地塊距離A4和A30(A6)高速公路都比較方便，容易往來于市區(qū)；城際高鐵即將建成，縮短了項目和市中心的距離；地塊距離市中心較遠，日常主要的生活配套依托于衛(wèi)零路，當然石化板塊內(nèi)各種生活和商業(yè)配套俱全，可以滿足日常生活需要；地塊周邊的景觀環(huán)境較佳，西側為觀光大道，給予本案一定的環(huán)境支持；金山石化商業(yè)市場發(fā)展成熟，商業(yè)項目競爭激烈。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議地塊初步結論根據(jù)上述分析，本案地塊具有7個特點：土地屬性分析16結論：我司認為金山石化板塊距離上海市中心較遠，當?shù)氐纳虡I(yè)消費群體絕大部分是本地人，本地塊也不例外。但由于地塊距離百聯(lián)購物中心較近，因此對本項目未來招商將產(chǎn)生較大的競爭壓力，同時分流本項目客戶群，因此本項目的產(chǎn)品定位將是至關重要的，如何形成區(qū)域錯位競爭，從而達到良好的招商率是我司目前要重點思考的問題。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議結論：土地屬性分析17金山石化板塊零售市場分析金山石化板塊零售市場分析18說明本節(jié)將概覽本項目所在的區(qū)域內(nèi)的主要零售點，以及分析其零售市場的趨勢和市場競爭。石化板塊零售情況概覽石化板塊主要零售點概覽石化板塊未來主要零售點概覽石化板塊零售供應總結代表性競爭項目分析區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議說明土地屬性分析19石化商圈零售情況概覽以瑞鑫百貨、石化百貨為主體的商業(yè)中心是目前石化地區(qū)的中心商圈，也是石化地區(qū)最大的商業(yè)中心，在這個商業(yè)中心內(nèi)包括了大賣場、百貨公司、家電城等多種零售業(yè)態(tài)，目標客戶大部分為石化及周邊居民，以滿足他們的日常生活需求為主要功能。近年，在石化商圈內(nèi)既有傳統(tǒng)的百貨商業(yè)，也有些低檔位的沿街商鋪。隨著百聯(lián)購物中心的建成開業(yè)，使石化板塊內(nèi)的零售市場的競爭更加激烈。根據(jù)政府規(guī)劃，將以金山大道為中心，向東西南北延伸，逐步改變條狀商業(yè)布局，形成網(wǎng)絡狀、塊狀或條塊結合的三大功能區(qū)，形成老區(qū)、新區(qū)、海濱區(qū)商貿(mào)服務業(yè)聚集區(qū)。隨著金山城際高鐵的建設通車，未來將有更多的高素質的新興人口導入，將有助于提升石化板塊的整體消費檔次。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈零售情況概覽以瑞鑫百貨、石化百貨為主體的商業(yè)中心是目20石化商圈現(xiàn)狀一條主線金山大道景觀帶現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)三個節(jié)點中心商圈衛(wèi)零路分中心衛(wèi)清西路、易初蓮花分中心蒙山路、樂購超市三個板塊金山大道區(qū)政府所在地衛(wèi)零路、衛(wèi)清西路主要商業(yè)聚集地濱江板塊水上休閑旅游板塊本案位置土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈現(xiàn)狀一條主線景觀帶三個節(jié)點中心商圈衛(wèi)零路衛(wèi)清西路、易21現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應編號物業(yè)或項目名稱1石化百貨2藍色生活廣場3瑞鑫百貨4樂購超市5易初蓮花超市土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應土地屬性分析22現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議截至目前，金山石化商圈內(nèi)大型零售物業(yè)總建筑面積約為20萬平方米；石化商圈目前在營業(yè)的大型零售物業(yè)，基本在1999年之后，其中石化百貨在2001年經(jīng)過重新調(diào)整后對外開業(yè)。而2010年10月建成營業(yè)的百聯(lián)購物中心，將打破區(qū)內(nèi)早期傳統(tǒng)零售物業(yè)居多的局面?，F(xiàn)有大型零售物業(yè)供應土地屬性分析截至目前，金山石化商圈內(nèi)大型23物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間1999.9營業(yè)面積15850樓層數(shù)7經(jīng)營狀況類別百貨經(jīng)營者來源國內(nèi)及國際品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉化妝品、鞋包、服裝、家居、運動休閑、餐飲租戶列舉百麗、艾格、拉沙貝兒、金利來瑞鑫百貨土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間1999.9營業(yè)面積15850樓24石化百貨物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2001.1營業(yè)面積10000樓層數(shù)5經(jīng)營狀況類別百貨經(jīng)營者來源國內(nèi)及國際品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉化妝品、鞋包、服裝、家居、運動休閑、餐飲租戶列舉老廟黃金、美寶蓮、銳步、安莉芳、EDC土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2001.1營業(yè)面積1025藍色海岸生活廣場物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2009.10營業(yè)面積19075樓層數(shù)5經(jīng)營狀況類別商業(yè)廣場經(jīng)營者來源國內(nèi)及國際品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉化妝品、書店、服裝、KTV、運動休閑、餐飲租戶列舉85度C、DQ、KTV、屈臣氏土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議藍色海岸生活廣場物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2009.10營26衛(wèi)零路商業(yè)街物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2007.4營業(yè)面積-樓層數(shù)1/2經(jīng)營狀況類別沿街商業(yè)經(jīng)營者來源國內(nèi)品牌消費者來源附近居民市場定位低檔業(yè)態(tài)列舉餐飲、飾品、服飾、鞋包租戶列舉KFC、久久丫、百味林、來一份土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議衛(wèi)零路商業(yè)街物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2007.4營業(yè)面積27樂購蒙山路店物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2006.2營業(yè)面積-樓層數(shù)3經(jīng)營狀況類別大賣場經(jīng)營者來源國內(nèi)品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉餐飲、飾品、服飾、鞋包、家電、賣場租戶列舉兩岸咖啡、安踏、來一份土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議樂購蒙山路店物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2006.2營業(yè)面積28未來大型物業(yè)供應物業(yè)名稱建筑體量開業(yè)時間百聯(lián)購物中心863002010.10至2010年，石化板塊內(nèi)未來大型零售物業(yè)供應總共有2個，其總建筑面積超過10萬方；其中百聯(lián)購物中心總建筑面積達86000方，是金山區(qū)域內(nèi)最大體量的購物中心。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議未來大型物業(yè)供應物業(yè)名稱建筑體量開業(yè)時間百聯(lián)購物中心863029石化地區(qū)整體商業(yè)供應量項目名稱建筑面積市場定位功能定位商業(yè)形態(tài)石化百貨10000中檔百貨百貨瑞鑫百貨15850中檔百貨百貨藍色海岸生活廣場19075中檔餐飲、服飾、KTV商業(yè)廣場百聯(lián)購物中心86300中高檔餐飲、百貨百貨本項目22000中高檔百貨主題百貨總計153225土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化地區(qū)整體商業(yè)供應量項目名稱建筑面積市場定位功能定位商業(yè)形30石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析衛(wèi)零路商業(yè)街業(yè)態(tài)分布示意圖衛(wèi)零路是金山石化板塊的最早發(fā)展起來的商業(yè)街，整個商業(yè)街基本已沿街商鋪為主，整體經(jīng)營檔次不高，業(yè)態(tài)繁多；其中以服飾和餐飲為主要業(yè)態(tài)種類，從經(jīng)營狀況來看，較為理想。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析衛(wèi)零路商業(yè)街業(yè)態(tài)分布示意圖衛(wèi)零路是金山石31衛(wèi)零路商業(yè)實景圖土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議衛(wèi)零路商業(yè)實景圖土地屬性分析32石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析衛(wèi)清西路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖拐入衛(wèi)清西路后，商業(yè)氛圍呈輻射下降態(tài)勢，基本以房產(chǎn)中介居多；衛(wèi)清西路蒙山路是區(qū)域第二大人流聚集區(qū)，主要依托樂購生活廣場；衛(wèi)清西路基本以大型餐飲為主，集合大型娛樂場所。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析衛(wèi)清西路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖拐入衛(wèi)清西33衛(wèi)清西路實景圖土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議衛(wèi)清西路實景圖土地屬性分析34石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析蒙山路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖蒙山路商業(yè)集中區(qū)主要在樂購超市附近，平日人流量較大；蒙山路以南商業(yè)氛圍急劇下降，出現(xiàn)較多空置商鋪；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析蒙山路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖蒙山路商業(yè)集35土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議蒙山路實景圖土地屬性分析蒙山路實景圖36石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析北隨塘河路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖北隨塘河路是一條以餐飲為主的步行街，集中了大量的中低檔餐飲；該路段租金處在區(qū)域最低，僅1.2元/平方米/天；空置商鋪較多；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析北隨塘河路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖北隨塘河37北隨塘河路實景圖土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議北隨塘河路實景圖土地屬性分析38項目周邊商業(yè)租金分析從目前市場可得知的信息，租金報價最高的是衛(wèi)零路商業(yè)街；本區(qū)域中，未來主要商業(yè)項目為百聯(lián)購物中心，預計未來租金將呈現(xiàn)又一個高點，在未來對于本項目具有較為直接的借鑒意義；從租金的分布來看兩級分化較為明顯，雖然基本屬于同一個區(qū)域，但彼此間差異性較大。隨著本區(qū)域商業(yè)氛圍進一步的成熟，本區(qū)域的租金水平在未來可能有進一步攀升的態(tài)勢，為本項目的入世創(chuàng)造了較為積極的氛圍。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議項目周邊商業(yè)租金分析從目前市場可得知的信息，租金報價最高的是39競爭壓力分析及規(guī)避措施石化地區(qū)商業(yè)檔次中高檔專賣店餐飲中檔賣場百貨中低檔百貨服飾社區(qū)配套中檔定位的特色文化休閑、餐飲娛樂、主題商業(yè)？土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議競爭壓力分析及規(guī)避措施石化地區(qū)商業(yè)檔次中高檔專賣店餐飲中檔賣40石化商圈零售供應總結石化商圈目前的商業(yè)形態(tài)仍是以商場與沿街底鋪相結合，以服務周邊社區(qū)內(nèi)居民的日常生活消費為主要功能，整體定位中低檔，走大眾化消費路線；石化板塊作為區(qū)域商業(yè)中心，周邊大量的人口數(shù)量以及未來城際高鐵開通后帶來的新興人群，都將使得區(qū)域整體的消費傾向更加多元化。因此，不同類型的餐飲、家庭型娛樂設施以及各種特色商業(yè)都將在石化獲得更大的發(fā)展空間；本項目的所在區(qū)域內(nèi)的主要零售項目均集中在項目的西側及北側，這些項目勢必會截流來自于本項目西北側的消費群體，因此，本項目外圍的消費者不可避免的會分流到衛(wèi)零路等商業(yè)街；本項目北側的百聯(lián)購物中心，對本項目的影響力不可忽視，尤其在零售品牌專賣店和餐飲等方面，因此，本項目應盡量避免在此類業(yè)態(tài)上與其直接競爭。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈零售供應總結石化商圈目前的商業(yè)形態(tài)仍是以商場與沿街底41代表性競爭性項目分析代表性競爭性項目分析42石化百貨地理位置：衛(wèi)零路85號商業(yè)形態(tài)：石化最早開業(yè)的百貨公司發(fā)展商：金山實業(yè)投資發(fā)展有限公司經(jīng)營模式：自營建筑面積：10000平方米項目分期：一期市場定位：中檔輻射范圍：5公里范圍內(nèi)居民核心目標客戶：周邊消費能力一般的年輕人、周邊居民開業(yè)時間：1978年建成，2001年重新定位開業(yè)土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨地理位置：衛(wèi)零路85號土地屬性分析43石化百貨一樓－化妝品飾品女鞋區(qū)商場一樓主要為化妝品、黃金飾品、女鞋為主；整體檔次一般；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨一樓－化妝品飾品女鞋區(qū)商場一樓主要為化妝品、黃金飾品44石化百貨二樓－女裝內(nèi)衣二樓主要經(jīng)營女裝；經(jīng)營檔次中檔土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨二樓－女裝內(nèi)衣二樓主要經(jīng)營女裝；土地屬性分析45石化百貨三樓－運動休閑三樓主要以經(jīng)營品牌運動服飾、鞋類為主；經(jīng)營檔次中檔土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨三樓－運動休閑三樓主要以經(jīng)營品牌運動服飾、鞋類為主；46石化百貨四樓－男裝、皮鞋四樓主要以經(jīng)營男士西服、鞋類為主；經(jīng)營檔次中檔土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨四樓－男裝、皮鞋四樓主要以經(jīng)營男士西服、鞋類為主；土47石化百貨五樓－家紡、針織用品五樓主要以經(jīng)營家紡類、針織用品類為主；經(jīng)營檔次中檔，客流量較少土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨五樓－家紡、針織用品五樓主要以經(jīng)營家紡類、針織用品類48石化百貨是目前金山石化區(qū)域內(nèi)開業(yè)最早的一家百貨公司，成立于1978年，在2000年10月進行改擴建，2001年1月6日重新開業(yè)；2005年9月對建筑外立面、商業(yè)動線等實施改造和調(diào)整。對于本項目而言，石化百貨的發(fā)展、調(diào)整之過程具有較好的借鑒意義。我司建議本項目的建筑設計必須包含有新穎的元素，在外立面的設計、商場內(nèi)部設施的裝修以及建筑材料的運用上能夠起到吸引消費者眼球的作用；石化百貨綜述——對于本項目的影響土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨是目前金山石化區(qū)域內(nèi)開業(yè)最早的一家百貨公司，成立于149藍色海岸生活廣場地理位置：衛(wèi)零路169號商業(yè)形態(tài)：開放型購物廣場發(fā)展商：石化城市建設綜合開發(fā)公司經(jīng)營模式：自營建筑面積：19075平方米項目分期：一期市場定位：中檔輻射范圍：5公里范圍內(nèi)居民核心目標客戶：周邊消費能力一般的年輕人、周邊居民開業(yè)時間：2009年10月土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議藍色海岸生活廣場地理位置：衛(wèi)零路169號土地屬性分析50業(yè)態(tài)組合：1F:服飾、化妝品、餐飲、品牌專賣店2F：服飾、美容美發(fā)、餐飲3F：新華書店、兒童用品、攝影、婚紗4F：城市金座KTV主要品牌列舉：85度C、DQ、味千拉面、棒約翰、必勝客、豆撈坊、集集小鎮(zhèn)、屈臣氏、佰草集、麥考林、美特斯·邦威、森馬、貴人鳥、老廟黃金商家數(shù)量：約50家土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議業(yè)態(tài)組合：1F:服飾、化妝品、餐飲、品牌專賣店土地51該項目是目前石化地區(qū)較為新穎的開放型購物廣場，商戶滿租率較高；該項目引進了DQ、味千拉面、棒約翰、85度C等年輕一代較為熟知的品牌，因此整體經(jīng)營狀況較好。但2樓以上樓層人流量普遍不高，有部分空置商鋪；對于本項目而言，09年開業(yè)的藍色海岸生活廣場整體定位與本項目相對較為接近，但是由于其租金組合上存在一定的缺陷，因此本項目將規(guī)避業(yè)態(tài)定位上產(chǎn)生的影響，以主題購物中心模式入市。藍色海岸生活廣場綜述——對于本項目的影響土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議該項目是目前石化地區(qū)較為新穎的開放型購物廣場，商戶滿租率較高52瑞鑫百貨地理位置：衛(wèi)零路555號商業(yè)形態(tài)：百貨公司發(fā)展商：金山煙草公司經(jīng)營模式：自營建筑面積：15850平方米項目分期：一期市場定位：中檔輻射范圍：5公里范圍內(nèi)居民核心目標客戶：周邊消費能力一般的年輕人、周邊居民開業(yè)時間：1999年9月土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議瑞鑫百貨地理位置：衛(wèi)零路555號土地屬性分析53業(yè)態(tài)組合：1F:化妝品、黃金飾品、箱包皮具、煙酒、女鞋2F：女士服裝、女士飾品3F：男士服裝、皮鞋4F：運動休閑、床上用品、小家電、學習用品主要品牌列舉：花花公子、卡帝樂、雙星寶貝、艾格、法文箱子、KAPPA、堡獅龍、阿瑪尼、克里斯汀、阿迪達斯、彪馬、TCL商家數(shù)量：約50家土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議業(yè)態(tài)組合：1F:化妝品、黃金飾品、箱包皮具、煙酒、女鞋54瑞鑫百貨綜述——對于本項目的影響該商場也是目前石化地區(qū)較早開業(yè)的百貨公司之一，是煙草集團旗下的國營百貨公司；項目為傳統(tǒng)的百貨商場，布局較為統(tǒng)一，商業(yè)動線過于繁瑣；對于本項目而言，瑞鑫百貨是目前在營業(yè)中最靠近本地塊的百貨公司，但本項目未來從項目產(chǎn)品力著手，拉開與瑞鑫百貨的錯位競爭，充分運用新穎商業(yè)元素等加強自身競爭力。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議瑞鑫百貨綜述——對于本項目的影響該商場也是目前石化地區(qū)較早開55項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析56區(qū)域人口結構分析金山區(qū)是目前人口流動較快的區(qū)縣之一；截至至2009年，全區(qū)總人口約44萬；整個金山石化板塊人口約10萬人；金山人口增長幅度較為平穩(wěn)；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議區(qū)域人口結構分析金山區(qū)是目前人口流動較快的區(qū)縣之一；截至至257由于距離市中心較遠，因此目前石化地塊的居民基本傾向于在本地區(qū)消費，而石化商圈內(nèi)的零售物業(yè)可滿足居民日常消費；和其他市郊不同，石化由于存在城市沙灘等旅游、娛樂設施，外來旅游消費也在石化板塊的消費中占到相當?shù)谋戎?；隨著金山城市化的進一步發(fā)展，金山高收入人群所占的比例將越來越大。同時，伴隨七寶旅游娛樂的不斷完善和發(fā)展，旅游業(yè)對金山經(jīng)濟以及商業(yè)的帶動作用也會越來越大。這都會帶動消費人群消費結構的變化，對衣著、醫(yī)療保健、教育娛樂的需求將隨著收入的上升不斷增長。但我們預計區(qū)域高檔消費的發(fā)展可能尚需時日，整體的消費水平會以中檔為主。消費結構及變化趨勢土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議由于距離市中心較遠，因此目前石化地塊的居民基本傾向于在本地區(qū)58現(xiàn)實需求旺盛，區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)過多；石化的消費水平不低，但目前金山的產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，服務業(yè)以及商業(yè)配套還停留在傳統(tǒng)百貨及沿街低檔商鋪，若本項目抓住市場空白點，將來發(fā)展的空間較大；未來隨著城際高鐵的開通及外來人口的導入，金山石化的整體消費水平還將得到較大的提升。需求評價土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議現(xiàn)實需求旺盛，區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)過多；需求評價土地屬性分析59區(qū)域消費群體以石化本地居民及周邊臨近街道居民，市區(qū)消費群體相對較少；居民基本以家庭、好友形式為主；節(jié)假日人流相對較多；平日18：00后，商圈內(nèi)人流大幅增長；附近的居民一般去衛(wèi)零路商業(yè)街購物較多。消費評價土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議區(qū)域消費群體以石化本地居民及周邊臨近街道居民，市區(qū)消費群體相60項目定位篇土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議項目定位篇土地屬性分析61項目市場定位及租戶組合建議項目市場定位及租戶組合建議62我們將面臨的挑戰(zhàn)有哪些：如何突破現(xiàn)有石化商圈的市場局限性？如何準備把握項目的商業(yè)模型及定位？我們的目標市場在哪里？我們發(fā)展空間有多大？如何定義我們的目標消費人群？土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議我們將面臨的挑戰(zhàn)有哪些：土地屬性分析63項目SWOT分析本案緊鄰石化衛(wèi)零路，未來可構成石化商業(yè)中心；即將建成通往上海南站的城際快鐵金山客站距離本案約1公里左右；擁有較好的地塊開發(fā)條件；開發(fā)商的實力及口碑；SWOT區(qū)域內(nèi)人口增長有限；對消費者及零售商區(qū)域影響力有限；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展成熟；金山區(qū)的房地產(chǎn)市場處在長三角經(jīng)濟圈的價格洼地，但其具有交通樞紐、工業(yè)基礎雄厚以及“黃金海岸線”的三大優(yōu)勢，未來升值潛力巨大；區(qū)域傳統(tǒng)百貨居多，新穎的主題商業(yè)中心存在一定市場機遇；未來將有國內(nèi)外旅游客構成的消費群體；區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭；百聯(lián)購物中心的直接競爭；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議項目SWOT分析本案緊鄰石化衛(wèi)零路，未來可構成石化商業(yè)中心；64經(jīng)由上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)：項目地理位置的優(yōu)勢明顯；需要突破現(xiàn)有商圈模式并對其形成強大的改進推動力；利用城際高鐵的交通優(yōu)勢，擴大自身發(fā)展的空間；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議經(jīng)由上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)：土地屬性分析65商業(yè)模式解讀創(chuàng)新和差異化經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)提升競爭力的核心。從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，商業(yè)地產(chǎn)必須與時俱進，不能無視環(huán)境和市場的變化。中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了幾種主流商業(yè)模式：第一代供銷社商業(yè)模式；第二代百貨商業(yè)模式、第三代SHOPPINGMALL購物中心，及第四代城市生活休閑中心(LIFESTYLE)。第四代商業(yè)模式強調(diào)體驗式購物，在滿足人們一站式購物需求的同時進行升級，增加體驗式消費。購物已不再是第四代商業(yè)模式最重要的功能，它是集購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能于一體，其中餐飲、娛樂、休閑占有相當重要的比例。體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時還是社交中心。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議商業(yè)模式解讀土地屬性分析66一個主題以流動的水為主體，營造一個集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的休閑購物主題公園。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議一個主題以流67整體零售定位未來石化板塊的商業(yè)中心之一家庭娛樂消費為主區(qū)域旅游消費為輔結合中檔零售城際高鐵的優(yōu)勢以家庭型消費為主，業(yè)態(tài)以適合全家購物休閑為主打。集特色餐飲、時尚精品……土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議整體零售定位未來石化板塊的商業(yè)中心之一家庭娛樂消費為主區(qū)域旅68市場定位本項目市場定位：中檔高低價格本地化品牌國際化石化百貨瑞鑫百貨藍色海岸生活廣場易初蓮花+樂購本項目土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議市場定位69市場定位本項目市場定位：中檔金山石化商圈并非傳統(tǒng)的核心市級商圈，隨著近年來大量住宅的新建而逐漸成熟完善；作為一個非核心商圈，距離市中心距離較遠，且是以大眾人群消費為主的商圈，因此本項目中檔的市場定位符合整體的發(fā)展態(tài)勢。初期定位較高風險過大。目標消費者：金山本地的消費群體是本項目的主要目標消費群體。其中主要以家庭型消費群體為主；同時城際高鐵將擴大本項目的輻射范圍。在業(yè)態(tài)的國際化上區(qū)別于目前石化地區(qū)主要項目，并和周邊商業(yè)項目形成錯位競爭，以顛覆傳統(tǒng)的新穎商業(yè)模式運作。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議市場定位70水視界新體驗整體零售概念及主題購物餐飲休閑娛樂文化交流運動

“水視界，新體驗”——當我們走進去的那一剎那，我們會驚訝地發(fā)現(xiàn)：那就是一片海！海天一色，碧水微瀾，暢游在水世界的三維空間里，體驗那從未有過的輕松和愉悅。藍色水柱中庭貫穿、瀲水扶梯輕柔婉轉、水光舞臺晶瑩華美，為您呈現(xiàn)一場視覺的饕餮盛宴和心靈的臻美體驗。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議水視界新體驗整體零售概念及主題購物餐飲休閑71業(yè)態(tài)組合方法以消費者需求進行業(yè)態(tài)組合中國傳統(tǒng)百貨業(yè)基本上都是按照傳統(tǒng)消費需求角度來考慮，按照業(yè)態(tài)、年齡或單價來分區(qū)，比如鞋子一個區(qū)，化妝品一個區(qū)，服裝一個區(qū)等。而本項目則不僅以購物為目的，而是研究人的心理滿足，將關聯(lián)性商品放在一條線上，比如某一層樓既有鞋子也有包，還有飾品、飲料等，或是某一層樓既有年輕媽媽的服裝，又有兒童服裝等。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議業(yè)態(tài)組合方法以消費者需求進行業(yè)態(tài)組合中國傳統(tǒng)百貨業(yè)基本上都是72業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合餐飲元素傳統(tǒng)中式餐廳、宴會廳土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合餐飲元素傳統(tǒng)中式餐廳、宴會廳土地屬性73業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合娛樂元素兒童翻斗樂、主題俱樂部土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合娛樂元素兒童翻斗樂、主題俱樂部土地屬74業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合購物元素化妝品、服飾、兒童用品等土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合購物元素化妝品、服飾、兒童用品等土地75業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合休閑文化元素咖啡吧書店、書屋等土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合休閑文化元素咖啡吧書店、書屋等土地屬76運動元素業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合舞蹈館、健身館土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議運動元素業(yè)態(tài)組合元素多種業(yè)態(tài)組合舞蹈館、健身館土地屬性分析77招商組合設定根據(jù)本項目的招商定位，我司將設定如下與定位配套的目標招商組合：一層業(yè)態(tài)組合：特色精品服飾建議品牌多種租戶組合土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議招商組合設定根據(jù)本項目的招商定位，我司將設定如下與定位配套的78招商組合設定多種租戶組合二樓業(yè)態(tài)組合：游戲天地+生活體驗+家庭生活建議品牌:土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議招商組合設定多種租戶組合二樓業(yè)態(tài)組合：土地屬性分析79招商組合設定多種租戶組合三樓業(yè)態(tài)組合：休閑娛樂(KTV)+傳統(tǒng)餐飲建議品牌：土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議招商組合設定多種租戶組合三樓業(yè)態(tài)組合：土地屬性分析80建筑內(nèi)部形態(tài)建議中庭水柱建議可在商場一樓建造一條景觀河道，與傳統(tǒng)商業(yè)格局區(qū)分。陽光、空氣、水流、綠色植物等元素被自然地引入城中，球形中庭、水岸、水上舞臺、透明天棚等設計，新穎獨特，處處體現(xiàn)了水主題購物公園的先進理念，為消費者提供一處愉悅的購物環(huán)境。建議：大堂中庭可以放置一大型觀光水柱體，內(nèi)部可附加海水和魚類等，呈現(xiàn)海洋風情，聚攏人氣，吸引眼球。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議建筑內(nèi)部形態(tài)建議中庭水柱建議可在商場一樓建造一條景觀河道，與81建筑內(nèi)部形態(tài)建議引導動線——扶梯直達3樓我司建議在動線引導上，可做直達3樓的手扶電梯，將部分客群直接引入3樓餐飲區(qū)，增加高樓層的人流量；建筑內(nèi)部形態(tài)建議引導動線——扶梯直達3樓我司建議在動線引導上82建議：在中央立柱區(qū)域，可以適當增加一些綠色或者藍色的裝飾板，為本來普通的承重立柱增添一些活力和輕松的視覺感受。建議：將一些承重墻和無法利用的立柱等粉飾成藍色水波狀，再摳出一小塊區(qū)域盛滿水和藍色鵝卵石，搭配木橋，形成一個”水岸藍橋“式的購物休憩區(qū)。建筑內(nèi)部形態(tài)建議綠色裝飾板、水岸藍橋土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議建議：在中央立柱區(qū)域，可以適當增加一些綠色或者藍色的裝飾板，83建議：在二樓兒童專柜區(qū)域的地面上可以用涂料畫一些視覺感受比較震撼的逼真立體壁畫，吸引孩子的同時也能帶動父母和孩子之間的互動，增加購物情趣。建筑內(nèi)部形態(tài)建議逼真立體畫土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議建議：在二樓兒童專柜區(qū)域的地面上可以用涂料畫一些視覺感受比較84項目傳播推廣建議項目傳播推廣建議85建立項目傳播平臺媒體媒體媒體溝通想法溝通平臺體驗的想法促銷活動贊助線上線下當我們確立了正確的定位后，便建立傳播平臺系統(tǒng)，這樣可以保持今后品牌形象在傳播過程中的統(tǒng)一有效性土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議建立項目傳播平臺媒體媒體媒體溝通想法溝通平臺體驗的想法促銷活86招商階段試營業(yè)正式啟動開業(yè)后續(xù)階段租戶潛在客戶專業(yè)渠道宣傳專業(yè)渠道宣傳租戶大眾專業(yè)渠道宣傳大眾媒體租戶大眾開業(yè)儀式租戶大眾間接性媒體曝光炒作建立傳播推廣策略如何建立傳播策略：根據(jù)不同的階段，制定與之相符合的傳播策略土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議招商階段試營業(yè)正式啟動開業(yè)后續(xù)階段租戶潛在客戶專業(yè)渠道宣傳專87以上是我們的初步方案我們能為您做些什么？ThanksForYourTime!END以上是我們的初步方案ThanksForYourTime88Innovation+Execution山鑫置業(yè)金山石化招商項目定位與推廣策劃初案Innovation+Execution山鑫置業(yè)金山石化89前言很榮幸，上海大通能參與貴公司金山石化商業(yè)項目的相關招商工作，我們匯集了市場調(diào)研、策劃定位及業(yè)務等眾部門的力量。從市場點切入進行分析，延伸到本案的定位點及如何按此定位來建議塑造本項目及整個項目分析，供貴公司參考。

希望通過我們的報告能為貴公司領導的決策提供幫助，能使貴公司因此項目取得最大的社會效益和經(jīng)濟效益。為此，上海大通愿與貴公司建立長期的合作，我們會繼續(xù)提供完善優(yōu)質的服務，共同締造輝煌的佳績。前言90目錄市場篇土地屬性分析…………..7金山石化板塊零售市場分析…………..18代表性競爭性項目分析………………..43項目區(qū)域人口與消費習慣簡析………..57項目定位篇項目市場定位及租戶組合建議…………63項目傳播推廣建議………85目錄91研究目的與研究方法我們理解上海山鑫置業(yè)有限公司正在著手對衛(wèi)清西路地塊項目的開發(fā)建設作前期準備。為保證本項目零售商業(yè)部分的策劃能夠順利進行，基于對工作內(nèi)容的初步看法，我們確定主要目標如下：針對金山石化市場現(xiàn)有商業(yè)狀況及未來商業(yè)市場發(fā)展趨勢進行全面分析；基于整體及區(qū)域市場研究的基礎上，確定本項目的初步市場定位；研究方法政府相關部分訪談，了解政府相關部門對相關區(qū)域的發(fā)展目標和看法，以及具體的整體規(guī)劃；基于我司在房地產(chǎn)市場所積累的豐富市場信息，對市場進行評估和分析；研究區(qū)域市場中代表性競爭項目；研究目的研究目的與研究方法我們理解上海山鑫置業(yè)有限公司正在著手對衛(wèi)92工作步驟前期組建和準備金山石化宏觀零售市場分析項目周邊區(qū)域市場分析需求分析供應分析交通分析本項目初步定位建議本項目租戶組合建議工作步驟前期組建和準備金山石化宏觀零售市場分析項目周邊區(qū)域93市場研究篇市場研究篇94土地屬性分析土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議土地屬性分析土地屬性分析95地塊位置和現(xiàn)狀本案本案地塊位于上海市金山區(qū)石化板塊內(nèi)，東臨杭州灣大道、南側和西側為山鑫陽光城住宅小區(qū)，北至衛(wèi)清西路。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議地塊位置和現(xiàn)狀本案本案地塊位于上海市金山區(qū)石化板塊內(nèi)，東臨杭96本案地塊由2棟住宅及商業(yè)裙房組成。整個地塊較為方正，目前地塊基本已平整。地塊緊鄰交通干道衛(wèi)清西路，地理位置較好；地塊位置和現(xiàn)狀土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議本案地塊由2棟住宅及商業(yè)裙房組成。整個地塊較為方正，目前地塊97衛(wèi)清西路蒙山路杭州灣大道本地塊百聯(lián)購物中心樂購本案地塊東側為杭州灣大道，是金山石化板塊內(nèi)的觀光大道之一，路段環(huán)境較好；地塊西側為蒙山路，是石化板塊人流聚集區(qū)之一，路段集聚了樂購超市等商業(yè)，與本地塊相隔距離約100米，目前已經(jīng)形成一定商業(yè)規(guī)模；地塊正北面為在建中的百聯(lián)購物中心，未來會對本項目的招商造成一定的影響。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議衛(wèi)清西路蒙山路杭州灣大道本地塊百聯(lián)購物中心樂購本案地塊東側為98區(qū)域結構調(diào)查交通體系狀況本案地塊緊鄰衛(wèi)清西路交通干道，出行便捷。從地塊至A4高速公路亭衛(wèi)入口約5公里，至A30(A6)高速公路約4公里，對外出行十分方便，達到蓮花南路地鐵站僅需40分鐘。在公共交通方面，備受關注的金山－上海南站的城際高鐵項目是上海市重大項目工程，預計于2010年10月份建成通車。城際高鐵途徑金山客站、亭環(huán)、阮巷、葉榭、閔西、春申、莘莊、上海南站。預計分為金山直達上海南站班次和站站停班次。直達班次由金山石化新城至南站時間約30分鐘，城際高鐵金山車站距離本地塊約1公里。建成后將大大方便金山石化新城地區(qū)的出行。此外，本案地塊附近有金山1路、蓮石專線等公交車，方便達到金山及上海市區(qū)。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議區(qū)域結構調(diào)查交通體系狀況土地屬性分析99本地塊土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議本地塊土地屬性分析100區(qū)域性質及功能特點本案地塊向西就是金山石化的主要商業(yè)街道－衛(wèi)零路；往南下行是建設中的城際高鐵金山站商務區(qū)，距離本項目約2公里左右；往東則是杭州灣大道，聚集了一些較新的樓盤；向北則是金山新城都市區(qū)和未開發(fā)工業(yè)用地，距離金山區(qū)政府約1.5公里。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議區(qū)域性質及功能特點本案地塊向西就是金山石化的主要商業(yè)街道－衛(wèi)101本案周邊商業(yè)設施十分俱全，主要依托蒙山路、衛(wèi)清西路及衛(wèi)零路；由地塊至石化繁華區(qū)域約1公里左右，車行時間不到5分鐘。地塊距離市中心較遠，車行至莘莊和徐家匯分別需要40分鐘和1個小時左右。公共設施狀況及各項城區(qū)的機能土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議本案周邊商業(yè)設施十分俱全，主要依托蒙山路、衛(wèi)清西路及衛(wèi)零路；102經(jīng)過十幾年的城市建設，金山石化板塊的商業(yè)配套和生活配套已經(jīng)較為完善了，醫(yī)療、教育、文化、娛樂、購物場所一應俱全。同時，上海著名旅游景點金山城市沙灘位于區(qū)域南端，距離本項目約3公里，城市沙灘圍海造景，環(huán)境優(yōu)美，吸引了大量國內(nèi)外游客觀光。公共設施狀況及各項城區(qū)的機能目前，金山石化新城區(qū)城市化擴展速度加快，商業(yè)設施日益完善，衛(wèi)零路商業(yè)街、石化百貨、瑞鑫百貨等多種零售業(yè)態(tài)，基本能滿足區(qū)域客群日常生活所需，隨著百聯(lián)購物中心的建成，區(qū)域零售業(yè)競爭將更為激烈。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議經(jīng)過十幾年的城市建設，金山石化板塊的商業(yè)配套和生活配套已經(jīng)較103地塊初步結論根據(jù)上述分析，本案地塊具有7個特點：地塊形狀較為方正，方便建筑布局和規(guī)劃；地塊緊鄰區(qū)域交通干道，出行較為方便；地塊距離A4和A30(A6)高速公路都比較方便，容易往來于市區(qū)；城際高鐵即將建成，縮短了項目和市中心的距離；地塊距離市中心較遠，日常主要的生活配套依托于衛(wèi)零路，當然石化板塊內(nèi)各種生活和商業(yè)配套俱全，可以滿足日常生活需要；地塊周邊的景觀環(huán)境較佳，西側為觀光大道，給予本案一定的環(huán)境支持；金山石化商業(yè)市場發(fā)展成熟，商業(yè)項目競爭激烈。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議地塊初步結論根據(jù)上述分析，本案地塊具有7個特點：土地屬性分析104結論：我司認為金山石化板塊距離上海市中心較遠，當?shù)氐纳虡I(yè)消費群體絕大部分是本地人，本地塊也不例外。但由于地塊距離百聯(lián)購物中心較近，因此對本項目未來招商將產(chǎn)生較大的競爭壓力，同時分流本項目客戶群，因此本項目的產(chǎn)品定位將是至關重要的，如何形成區(qū)域錯位競爭，從而達到良好的招商率是我司目前要重點思考的問題。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議結論：土地屬性分析105金山石化板塊零售市場分析金山石化板塊零售市場分析106說明本節(jié)將概覽本項目所在的區(qū)域內(nèi)的主要零售點，以及分析其零售市場的趨勢和市場競爭。石化板塊零售情況概覽石化板塊主要零售點概覽石化板塊未來主要零售點概覽石化板塊零售供應總結代表性競爭項目分析區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議說明土地屬性分析107石化商圈零售情況概覽以瑞鑫百貨、石化百貨為主體的商業(yè)中心是目前石化地區(qū)的中心商圈，也是石化地區(qū)最大的商業(yè)中心，在這個商業(yè)中心內(nèi)包括了大賣場、百貨公司、家電城等多種零售業(yè)態(tài)，目標客戶大部分為石化及周邊居民，以滿足他們的日常生活需求為主要功能。近年，在石化商圈內(nèi)既有傳統(tǒng)的百貨商業(yè)，也有些低檔位的沿街商鋪。隨著百聯(lián)購物中心的建成開業(yè)，使石化板塊內(nèi)的零售市場的競爭更加激烈。根據(jù)政府規(guī)劃，將以金山大道為中心，向東西南北延伸，逐步改變條狀商業(yè)布局，形成網(wǎng)絡狀、塊狀或條塊結合的三大功能區(qū)，形成老區(qū)、新區(qū)、海濱區(qū)商貿(mào)服務業(yè)聚集區(qū)。隨著金山城際高鐵的建設通車，未來將有更多的高素質的新興人口導入，將有助于提升石化板塊的整體消費檔次。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈零售情況概覽以瑞鑫百貨、石化百貨為主體的商業(yè)中心是目108石化商圈現(xiàn)狀一條主線金山大道景觀帶現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)三個節(jié)點中心商圈衛(wèi)零路分中心衛(wèi)清西路、易初蓮花分中心蒙山路、樂購超市三個板塊金山大道區(qū)政府所在地衛(wèi)零路、衛(wèi)清西路主要商業(yè)聚集地濱江板塊水上休閑旅游板塊本案位置土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈現(xiàn)狀一條主線景觀帶三個節(jié)點中心商圈衛(wèi)零路衛(wèi)清西路、易109現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應編號物業(yè)或項目名稱1石化百貨2藍色生活廣場3瑞鑫百貨4樂購超市5易初蓮花超市土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應土地屬性分析110現(xiàn)有大型零售物業(yè)供應土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議截至目前，金山石化商圈內(nèi)大型零售物業(yè)總建筑面積約為20萬平方米；石化商圈目前在營業(yè)的大型零售物業(yè)，基本在1999年之后，其中石化百貨在2001年經(jīng)過重新調(diào)整后對外開業(yè)。而2010年10月建成營業(yè)的百聯(lián)購物中心，將打破區(qū)內(nèi)早期傳統(tǒng)零售物業(yè)居多的局面?，F(xiàn)有大型零售物業(yè)供應土地屬性分析截至目前，金山石化商圈內(nèi)大型111物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間1999.9營業(yè)面積15850樓層數(shù)7經(jīng)營狀況類別百貨經(jīng)營者來源國內(nèi)及國際品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉化妝品、鞋包、服裝、家居、運動休閑、餐飲租戶列舉百麗、艾格、拉沙貝兒、金利來瑞鑫百貨土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間1999.9營業(yè)面積15850樓112石化百貨物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2001.1營業(yè)面積10000樓層數(shù)5經(jīng)營狀況類別百貨經(jīng)營者來源國內(nèi)及國際品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉化妝品、鞋包、服裝、家居、運動休閑、餐飲租戶列舉老廟黃金、美寶蓮、銳步、安莉芳、EDC土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2001.1營業(yè)面積10113藍色海岸生活廣場物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2009.10營業(yè)面積19075樓層數(shù)5經(jīng)營狀況類別商業(yè)廣場經(jīng)營者來源國內(nèi)及國際品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉化妝品、書店、服裝、KTV、運動休閑、餐飲租戶列舉85度C、DQ、KTV、屈臣氏土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議藍色海岸生活廣場物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2009.10營114衛(wèi)零路商業(yè)街物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2007.4營業(yè)面積-樓層數(shù)1/2經(jīng)營狀況類別沿街商業(yè)經(jīng)營者來源國內(nèi)品牌消費者來源附近居民市場定位低檔業(yè)態(tài)列舉餐飲、飾品、服飾、鞋包租戶列舉KFC、久久丫、百味林、來一份土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議衛(wèi)零路商業(yè)街物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2007.4營業(yè)面積115樂購蒙山路店物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2006.2營業(yè)面積-樓層數(shù)3經(jīng)營狀況類別大賣場經(jīng)營者來源國內(nèi)品牌消費者來源附近居民市場定位中檔業(yè)態(tài)列舉餐飲、飾品、服飾、鞋包、家電、賣場租戶列舉兩岸咖啡、安踏、來一份土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議樂購蒙山路店物業(yè)基本情況物業(yè)情況開業(yè)時間2006.2營業(yè)面積116未來大型物業(yè)供應物業(yè)名稱建筑體量開業(yè)時間百聯(lián)購物中心863002010.10至2010年，石化板塊內(nèi)未來大型零售物業(yè)供應總共有2個，其總建筑面積超過10萬方；其中百聯(lián)購物中心總建筑面積達86000方，是金山區(qū)域內(nèi)最大體量的購物中心。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議未來大型物業(yè)供應物業(yè)名稱建筑體量開業(yè)時間百聯(lián)購物中心8630117石化地區(qū)整體商業(yè)供應量項目名稱建筑面積市場定位功能定位商業(yè)形態(tài)石化百貨10000中檔百貨百貨瑞鑫百貨15850中檔百貨百貨藍色海岸生活廣場19075中檔餐飲、服飾、KTV商業(yè)廣場百聯(lián)購物中心86300中高檔餐飲、百貨百貨本項目22000中高檔百貨主題百貨總計153225土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化地區(qū)整體商業(yè)供應量項目名稱建筑面積市場定位功能定位商業(yè)形118石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析衛(wèi)零路商業(yè)街業(yè)態(tài)分布示意圖衛(wèi)零路是金山石化板塊的最早發(fā)展起來的商業(yè)街，整個商業(yè)街基本已沿街商鋪為主，整體經(jīng)營檔次不高，業(yè)態(tài)繁多；其中以服飾和餐飲為主要業(yè)態(tài)種類，從經(jīng)營狀況來看，較為理想。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析衛(wèi)零路商業(yè)街業(yè)態(tài)分布示意圖衛(wèi)零路是金山石119衛(wèi)零路商業(yè)實景圖土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議衛(wèi)零路商業(yè)實景圖土地屬性分析120石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析衛(wèi)清西路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖拐入衛(wèi)清西路后，商業(yè)氛圍呈輻射下降態(tài)勢，基本以房產(chǎn)中介居多；衛(wèi)清西路蒙山路是區(qū)域第二大人流聚集區(qū)，主要依托樂購生活廣場；衛(wèi)清西路基本以大型餐飲為主，集合大型娛樂場所。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析衛(wèi)清西路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖拐入衛(wèi)清西121衛(wèi)清西路實景圖土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議衛(wèi)清西路實景圖土地屬性分析122石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析蒙山路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖蒙山路商業(yè)集中區(qū)主要在樂購超市附近，平日人流量較大；蒙山路以南商業(yè)氛圍急劇下降，出現(xiàn)較多空置商鋪；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析蒙山路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖蒙山路商業(yè)集123土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議蒙山路實景圖土地屬性分析蒙山路實景圖124石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析北隨塘河路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖北隨塘河路是一條以餐飲為主的步行街，集中了大量的中低檔餐飲；該路段租金處在區(qū)域最低，僅1.2元/平方米/天；空置商鋪較多；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析北隨塘河路沿街商鋪業(yè)態(tài)分布示意圖北隨塘河125北隨塘河路實景圖土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議北隨塘河路實景圖土地屬性分析126項目周邊商業(yè)租金分析從目前市場可得知的信息，租金報價最高的是衛(wèi)零路商業(yè)街；本區(qū)域中，未來主要商業(yè)項目為百聯(lián)購物中心，預計未來租金將呈現(xiàn)又一個高點，在未來對于本項目具有較為直接的借鑒意義；從租金的分布來看兩級分化較為明顯，雖然基本屬于同一個區(qū)域，但彼此間差異性較大。隨著本區(qū)域商業(yè)氛圍進一步的成熟，本區(qū)域的租金水平在未來可能有進一步攀升的態(tài)勢，為本項目的入世創(chuàng)造了較為積極的氛圍。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議項目周邊商業(yè)租金分析從目前市場可得知的信息，租金報價最高的是127競爭壓力分析及規(guī)避措施石化地區(qū)商業(yè)檔次中高檔專賣店餐飲中檔賣場百貨中低檔百貨服飾社區(qū)配套中檔定位的特色文化休閑、餐飲娛樂、主題商業(yè)？土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議競爭壓力分析及規(guī)避措施石化地區(qū)商業(yè)檔次中高檔專賣店餐飲中檔賣128石化商圈零售供應總結石化商圈目前的商業(yè)形態(tài)仍是以商場與沿街底鋪相結合，以服務周邊社區(qū)內(nèi)居民的日常生活消費為主要功能，整體定位中低檔，走大眾化消費路線；石化板塊作為區(qū)域商業(yè)中心，周邊大量的人口數(shù)量以及未來城際高鐵開通后帶來的新興人群，都將使得區(qū)域整體的消費傾向更加多元化。因此，不同類型的餐飲、家庭型娛樂設施以及各種特色商業(yè)都將在石化獲得更大的發(fā)展空間；本項目的所在區(qū)域內(nèi)的主要零售項目均集中在項目的西側及北側，這些項目勢必會截流來自于本項目西北側的消費群體，因此，本項目外圍的消費者不可避免的會分流到衛(wèi)零路等商業(yè)街；本項目北側的百聯(lián)購物中心，對本項目的影響力不可忽視，尤其在零售品牌專賣店和餐飲等方面，因此，本項目應盡量避免在此類業(yè)態(tài)上與其直接競爭。土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化商圈零售供應總結石化商圈目前的商業(yè)形態(tài)仍是以商場與沿街底129代表性競爭性項目分析代表性競爭性項目分析130石化百貨地理位置：衛(wèi)零路85號商業(yè)形態(tài)：石化最早開業(yè)的百貨公司發(fā)展商：金山實業(yè)投資發(fā)展有限公司經(jīng)營模式：自營建筑面積：10000平方米項目分期：一期市場定位：中檔輻射范圍：5公里范圍內(nèi)居民核心目標客戶：周邊消費能力一般的年輕人、周邊居民開業(yè)時間：1978年建成，2001年重新定位開業(yè)土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨地理位置：衛(wèi)零路85號土地屬性分析131石化百貨一樓－化妝品飾品女鞋區(qū)商場一樓主要為化妝品、黃金飾品、女鞋為主；整體檔次一般；土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨一樓－化妝品飾品女鞋區(qū)商場一樓主要為化妝品、黃金飾品132石化百貨二樓－女裝內(nèi)衣二樓主要經(jīng)營女裝；經(jīng)營檔次中檔土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨二樓－女裝內(nèi)衣二樓主要經(jīng)營女裝；土地屬性分析133石化百貨三樓－運動休閑三樓主要以經(jīng)營品牌運動服飾、鞋類為主；經(jīng)營檔次中檔土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨三樓－運動休閑三樓主要以經(jīng)營品牌運動服飾、鞋類為主；134石化百貨四樓－男裝、皮鞋四樓主要以經(jīng)營男士西服、鞋類為主；經(jīng)營檔次中檔土地屬性分析金山石化板塊零售市場分析代表性競爭性項目分析項目區(qū)域人口與消費習慣簡析項目市場定位及租戶組合建議項目傳播推廣建議石化百貨四樓－男裝、皮鞋四樓主要以經(jīng)營男士西