房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：房地產(chǎn)調(diào)控如何“松”？七次調(diào)控復盤啟示

房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：房地產(chǎn)調(diào)控如何“松”？七次調(diào)控復盤啟示12005年3月至2008年10月：高房價、高通脹下政策開始收緊高房價、高通脹下，經(jīng)濟過“熱”的擔憂推動決策層收緊房地產(chǎn)政策。2005-2008年初，在“外貿(mào)+內(nèi)需”雙引擎驅(qū)動下，經(jīng)濟高速增長。2005-2007年，中國加入WTO的紅利進一步顯現(xiàn)，國際收支順差快速上升，在當時強制結(jié)匯的背景下，外匯儲備快速增長推動國內(nèi)貨幣被動擴張，2007年M2同比增速處于20%高位，推動各類資產(chǎn)價格快速上漲。與此同時，高通脹的問題逐步顯現(xiàn)，CPI持續(xù)上行，2007年3月突破3%，2008年2月達到峰值8.7%。經(jīng)濟高增速、高通脹背景下，經(jīng)濟過“熱”的擔憂推動決策層收緊房地產(chǎn)政策。全國房價、房屋銷售以2007年10月為分界點，地產(chǎn)投資2008年下半年開始下滑。以國家統(tǒng)計局70個大中型城市房價指數(shù)來看，以2007年11月為分界點，房價漲幅先震蕩向上后向下，2008年下半年開始環(huán)比進入負區(qū)間。商品房銷售額月同比也以2007年11月為分界點，之前以升高為主（2006年下行是因為2005年調(diào)整了統(tǒng)計口徑導致基數(shù)增加），2008年進入負區(qū)間。房地產(chǎn)投資2008年下半年之前整體保持較高增速，2008年下半年開始迅速下降。1.1首付比例和稅費成為調(diào)控的主要手段為了度過1997年亞洲金融危機、擴大國內(nèi)需求，1998年開始國家逐步停止福利分房，1998年7月3日，以國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》標志著中國進入商品房市場化階段。2003年為了應(yīng)對“非典”疫情、托底經(jīng)濟，房地產(chǎn)更是被確立為“支柱產(chǎn)業(yè)”。隨著非典疫情影響褪去，以2005年3月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號，即“老國八條”）為標志，本輪房地產(chǎn)調(diào)控正式開啟。本輪房地產(chǎn)調(diào)控主要手段是首付比例和稅費。首付比例調(diào)高，二套房信貸政策開啟差異化。2003年為了應(yīng)對“非典”影響，《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文）明確第一套自住住房首付比例仍執(zhí)行此前20％的優(yōu)惠規(guī)定，第二套及以上適當提高比例。2006年5月，國務(wù)院辦公廳先轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（“國六條”），之后又發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(“國十五條”)，將首套房首付比例調(diào)高到30%。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，首次明確二套及以上住房的首付比例不得低于40%。調(diào)整房屋交易營業(yè)稅，加強個人所得稅征管。2005年5月9日“新國八條”調(diào)整可住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，住房轉(zhuǎn)讓需持有兩年方可免征營業(yè)稅。2006年5月“國十五條”進一步將免征營業(yè)稅的住房持有年限上調(diào)至5年。2006年7月國稅局發(fā)布《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（“108號文件”）進一步加強交易環(huán)節(jié)個人所得稅征管，對于不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按照住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%實行核定征稅，具體比例由地方在范圍內(nèi)確定。規(guī)范外資購房，遏制外資“炒房需求”。2005年3月“老國八條”開始加強拆遷規(guī)?？刂?，2006年7月建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（“171號文”）規(guī)范外資房地產(chǎn)市場準入以及外資機構(gòu)、個人購房。加強普通住宅（90平米以下）供給支持。2005年5月“新國八條”開始加強經(jīng)濟適用房建設(shè)，2006年“國十五條”明確了“90/70”政策，即商品住房建設(shè)套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，加大普通住宅供應(yīng)。1.2高通脹下央行升準升息，房貸利率隨政策利率上行央行升準升息疊加匯改應(yīng)對高通脹。2001年中國加入WTO，外貿(mào)出口迅速發(fā)展拉動經(jīng)濟，國際貿(mào)易順差也明顯增大。由于1994年以來，我國一直執(zhí)行企業(yè)強制結(jié)匯制度，在出口拉動下外匯儲備規(guī)模在2001-2007年間從2000億美元快速增長到1.3萬億美元。當央行買進外匯支付人民幣時，基礎(chǔ)貨幣投放也相應(yīng)增加，2008年1月M2同比增速達到18.94%的高位。全球大宗商品價格上漲以及國內(nèi)貨幣供應(yīng)量的不斷擴張，通脹水平居高不下。對此，央行2004年4月開啟升準，同年10月開啟升息，并持續(xù)到2008年金融危機之前。2007年8月13日，國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于境內(nèi)機構(gòu)自行保留經(jīng)常項目外匯收入的通知》，結(jié)束了長達13年的企業(yè)強制結(jié)匯制度。2005年央行“7·21匯改”，人民幣匯率形成機制實行市場供求為基礎(chǔ)的、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制，匯率每天可在千分之三的幅度內(nèi)上下浮動，即允許本幣適度升值，以期對宏觀經(jīng)濟過熱和順差失衡起到調(diào)控作用。房貸利率隨政策利率上行。從2006年4月28日到2007年12月21日，貸款基準利率上調(diào)了8次，從5.85%上調(diào)到7.47%。雖然央行2006年8月19日推進房貸利率市場化改革，在《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》（銀發(fā)〔2005〕61號）中允許“商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍”（即房貸利率最低可打85折），但是折扣力度遠不及利率上行幅度。1.3

房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，整體調(diào)控效果欠佳城鎮(zhèn)化加速催生了大量房地產(chǎn)市場需求，疊加貨幣供應(yīng)量高位，房地產(chǎn)整體調(diào)控效果欠佳?？偟目?，這一時期雖然出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但只有個別月份房價漲幅有所收窄，房價在2007年10月之前均保持明顯上漲。一方面，經(jīng)濟經(jīng)濟高速增長，城鎮(zhèn)化率快速提升、人均住宅面積不足30平方米催生了大量房地產(chǎn)需求。表現(xiàn)為房地產(chǎn)供應(yīng)偏緊，房地產(chǎn)銷售面積大于竣工面積，待售面積（絕對庫存）處于相對低位。另一方面，貨幣政策雖然有所收緊，但M2處于高位，相應(yīng)推高了資產(chǎn)價格。貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控收緊，疊加經(jīng)濟增長預期減弱，2007年10月開始房價開始有所走弱。①貨幣政策收緊。2007年底中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“要把防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為當前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，將已實施10年的穩(wěn)健貨幣政策調(diào)整為“適度從緊”，要求“嚴格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏”、“嚴格控制新開工項目，防止投資反彈”。由于房地產(chǎn)企業(yè)、購房者普遍對信貸依賴程度較大，信貸規(guī)模收縮是房價止?jié)q、股價下跌的關(guān)鍵原因。②上調(diào)二套房首付比率和利率成為抑制投機性房地產(chǎn)需求的重要手段。2007年9月27日“二套房貸新政”明確二套及以上住房的首付比例不得低于40%、貸款利率上浮1.1倍，使得投機性需求“加杠桿”的門檻和成本均大幅上升。③次貸危機引發(fā)的全球經(jīng)濟危機扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟繼續(xù)快速上漲的預期。2007年，我國外貿(mào)依存度高達60%，大量就業(yè)與外貿(mào)直接相關(guān)。因此，2007年底次貸危機的影響持續(xù)發(fā)酵，并在全球范圍內(nèi)擴散，全球經(jīng)濟放緩、貿(mào)易摩擦增多、原材料價格上漲擠壓企業(yè)利潤等因素，直接影響了我國外貿(mào)出口。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，2008年一季度共有8個國家和地區(qū)對中國產(chǎn)品發(fā)起反傾銷和反補貼調(diào)查案件17起，涉案金額19.1億美元，中國還遭遇5起美國“337調(diào)查”。受此影響，經(jīng)濟發(fā)展樂觀預期不再，居民購房行為也相對謹慎。22008年10月至2009年12月：經(jīng)濟危機下調(diào)控政策短暫放松應(yīng)對2008年全球金融危機，短暫地放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策。2008年美國第四大投資銀行雷曼兄弟宣布申請破產(chǎn)，標志著美國因房屋抵押大面積債務(wù)違約而發(fā)生的次貸危機向金融領(lǐng)域全面擴散，大量金融機構(gòu)破產(chǎn)清算，美股三大股指暴跌。次貸危機的影響逐步向其他發(fā)達國家和發(fā)展中國家蔓延，拖累全球經(jīng)濟。為了應(yīng)對危機，2008年下半年中國宏觀政策基調(diào)隨經(jīng)濟形勢變化開啟調(diào)整，2008年7月28日召開的政治局會議將2007年底中央經(jīng)濟工作會議確定的“防經(jīng)濟過熱，防明顯通脹”的政策基調(diào)，調(diào)整為“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，控制物價過快上漲”。2008年11月9日國務(wù)院常務(wù)會議宣布了4萬億投資計劃，2009年初國務(wù)院又密集推出振興十大產(chǎn)業(yè)計劃、家電下鄉(xiāng)等刺激措施，央行也連續(xù)降準降息予以配合。在經(jīng)濟壓力下，政策端放松了對房地產(chǎn)的調(diào)控。在貨幣與財政政策的雙重刺激下，中國經(jīng)濟增速探底回升，GDP增速由2009年Q1的6.4%回升至2009年Q3的10.6%，但決策層并沒有急于退出刺激政策，經(jīng)濟增速一度在2010年一季度達到12.2%。全國房價、房屋銷售、地產(chǎn)投資開啟反彈。新房價格開啟上漲，二手房價格在2008年續(xù)跌2個月后開啟反彈。商品房銷售額月同比在2008年12月達到-1.35%較此前大幅收窄，2009年全年維持較高增速。房地產(chǎn)投資也在調(diào)控放松后逐步開啟反彈。2.1需求端全面政策放松，融資端加大支持力度金融危機爆發(fā)后，決策層調(diào)整了政策定調(diào)，以2008年10月央行《關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2008]302號）為標志，房地產(chǎn)行業(yè)政策由調(diào)控轉(zhuǎn)為放松。其中，需求端在首付比例、房貸利率折扣以及交易環(huán)節(jié)稅費等方面實施了全面的政策放松。供給端注重支持房企合理融資需求減輕房企壓力。直至2009年底，房價經(jīng)歷了快速上漲后，國務(wù)院常務(wù)會議才要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。下調(diào)首套房首付款比例，同時大幅放寬二套房認定標準。2008年10月，央行《關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)[2008]302號）提出首套房最低首付款比例調(diào)整為20%（此前為30%），居民改善型普通自住房貸款需求金融機構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。由于央行通知中未對改善型普通自住房貸款作出清晰的定義，2008年12月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中，將改善型需求定義為“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民”，執(zhí)行“可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。在實踐操作中，人均住房面積是否低于當?shù)仄骄绞且粋€比較模糊的概念，發(fā)放貸款的銀行或公積金管理機構(gòu)缺乏測算人均住房面積的具體標準和手段，給金融機構(gòu)留出了操作空間和較大的自主權(quán)，綜合來看該政策事實上全面調(diào)低了購買普通住宅的首付比例。交易環(huán)節(jié)稅費全面下調(diào)。2008年10月，在央行宣布下調(diào)貸款利率下限和首套房首付比率的同一天，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%（此前為1.5%-4%），對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。2008年12月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》制定了為期1年的稅收優(yōu)惠政策，個人轉(zhuǎn)讓普通住宅免征營業(yè)稅持有年限從2年提高到5年，持有年限在2年以下的由全額征收改為轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收。加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資端支持。①取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。2008年11月國務(wù)院常務(wù)會議要求“取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴大信貸規(guī)?！?，12月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出“經(jīng)濟下行期要避免盲目惜貸”。②放松房企融資環(huán)境。2008年12月13日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》允許“部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等”。③鼓勵信托資金支持房地產(chǎn)。2009年3月銀監(jiān)會《關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》，允許監(jiān)管評級2C級以上的信托公司可向僅取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款，較此前“四證”要求有所放寬條件。④降低資本金比率要求。2009年5月，國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)中最低資本金比例由之前35%，調(diào)整為保障性住房和普通商品住房項目20%、其他房地產(chǎn)開發(fā)項目30%，以進一步刺激房地產(chǎn)投資。2.2降息降準疊加利率折扣，房貸利率快速下行國際金融危機爆發(fā)后，為了配合經(jīng)濟刺激政策，央行由此前升準升息迅速轉(zhuǎn)為降息降準。2008年11月5日，國務(wù)院常務(wù)會議推出“4萬億”投資計劃，要求實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴大信貸規(guī)模。2008年底的中央經(jīng)濟工作會議將“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展”作為為明年經(jīng)濟工作首要任務(wù)，要求“把國際金融危機的不利影響降到最低程度”。貨幣政策由此迅速轉(zhuǎn)為寬松，2008年9-12月央行下調(diào)中小型金融機構(gòu)存款準備金3個百分點、大型金融機構(gòu)2個百分點。2009年1月至3月，新增人民幣貸款月均投放在15000億元，同2008年月均貸款投放4000億元相比，投放規(guī)模上漲迅速。M2同比增幅超過28%，貨幣信貸環(huán)境極為寬松。房貸利率快速下調(diào)。5年期基準利率從2008年10月的7.47%一路下行至2008年12月的5.94%，下降約1.5個百分點。同時得益于2008年10月調(diào)降首套房利率折扣下限，和允許改善型購房需求參照執(zhí)行首套利率。2008年底央行開始公布個人住房貸款加權(quán)平均利率顯示，2008年Q4房貸利率約4.9%，而2009年房貸利率約為4.4%左右，下行約0.5個百分點。這一時期，住房公積金貸款利率也隨貸款基準利率一并下行。2.3信貸支持迅速拉高房價在天量信貸和相關(guān)政策支持下，房價迅速走高。雖然政策放松后房價見底存在一些時滯，隨著2008年10月央行調(diào)降貸款利率下限及首付比例后，房價并沒有立馬見底反彈，但2009年開年天量信貸和其后房貸支持力度持續(xù)擴張下，房價迅速走高。①貸款支持力度大。以房貸為主的居民部門中長期信貸規(guī)模在2008年低谷后，2009年開始迅速走高，拉動房價在2009年開啟新一輪上漲。②二套房認定標準“松動”推動購房成本進一步下降。由于改善型購房需求缺乏可操作性的標準，實踐中都是以銀行自行掌握標準，在當時房屋登記聯(lián)網(wǎng)查詢不便的大背景下，除了異地購房等少部分情況，大多數(shù)情況下都可以享受二套房貸優(yōu)惠利率。32009年12月至2014年9月：“四萬億”刺激后收緊地產(chǎn)調(diào)控政策“四萬億”刺激政策推動經(jīng)濟由復蘇走向“過熱”，前期房價過快上漲問題引起決策層重視，房地產(chǎn)調(diào)控政策大幅收緊。為了應(yīng)對全球金融危機，政府推出了“四萬億”刺激政策和相應(yīng)寬松的貨幣政策，2010年Q1的GDP增速一度達到12.2%，通脹問題也逐漸顯現(xiàn)，CPI同比增速快速上行，2011年8月一度達到7.25%。防通脹和抑制經(jīng)濟過熱成為政策新的首要任務(wù)，2009年底的中央經(jīng)濟工作會議提出延續(xù)了“適度寬松”貨幣政策的提法，但強調(diào)要“增強針對性和靈活性”和“把握好貨幣信貸增長速度”，較2008年的“促進貨幣信貸供應(yīng)總量合理增長”明顯收緊。國際金融危機使我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式問題更加突顯出來，決策層開始更加注重轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，以優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高自主創(chuàng)新能力作為政策支持重點，面對2010年之后經(jīng)濟增速整體下降，決策層更加重視刺激消費內(nèi)需、加快保障房建設(shè)等方式實現(xiàn)保增長，對于房地產(chǎn)政策調(diào)控的態(tài)度更加堅定。同時，房價過快上漲問題引起決策層高度重視。雖然2009年中央經(jīng)濟工作會議并未提及房地產(chǎn)調(diào)控，但一周后12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。由此開啟了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，較2005-2008年調(diào)控措施更加嚴格。房價有漲有跌。房價環(huán)比在2010年春節(jié)之后開啟下跌，2010年底出現(xiàn)了一個小反彈之后繼續(xù)下跌，2012年至2013年上半年房價環(huán)比迎來了長達一年半左右的回暖，之后房價環(huán)比快速下跌。商品房銷售額月同比也與房價環(huán)比走勢相類似，房地產(chǎn)投資整體呈震蕩下行態(tài)勢。3.1

房地產(chǎn)調(diào)控進入分類調(diào)控階段，限購政策成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施面對2008年刺激政策后房價快速上漲，2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出“國四條”標志著房地產(chǎn)調(diào)控政策正式轉(zhuǎn)向收緊。2010年初，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）、《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號，“國十條”），并要求地方政府出臺措施限制購房套數(shù)的措施。2010年4月30日，北京成為全國首個出臺限購政策的城市。之后，在全國性房價調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，地方房地產(chǎn)調(diào)控手段也逐漸成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要因素，限購政策成為這一階段調(diào)控政策的核心，房地產(chǎn)調(diào)控逐步進入分類調(diào)控階段。對二套房認定的標準從模糊走向清晰、可操作，推動首付款比例實質(zhì)性上調(diào)。針對此前二套房定義不清、缺乏可操作性、銀行自主權(quán)大等問題，本次調(diào)控從頂層設(shè)計方面對實踐中如何認定為二套房逐步明確了標準。①明確二套房認定標準為家庭而非個人。對于2009年部分銀行在實踐中以個人為單位認定二套房的情況，2010年1月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）中明確，購買二套房認定標準為家庭而非個人，即包含借款人、配偶及未成年子女名下持有房產(chǎn)情況，貸款首付款比例不得低于40%。②注重二套房認定過程中的可操作性，明確了“認房又認貸”。2010年4月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號，“國十條”）明確，“90平米以上二套房”首付比例提高到50%。2010年4月，《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（北京“國十條”細則）中要求“金融機構(gòu)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，通過本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認定第二套住房”。5月住建部、央行、銀監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》首次明確了三條二套房認定標準，其中第一條和第二條合起來即“認房又認貸”。③全面上調(diào)首付比率。2010年9月底，央行、銀監(jiān)會《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，將首套房最低首付比例調(diào)整上升為30%，二套房全面調(diào)整為50%，三套及以上暫停發(fā)放貸款（即首付比率為100%）。2011年1月，國務(wù)院《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例進一步提升至60%。大城市限購措施逐步成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。2010年4月30日，北京成為全國首個限購城市，之后上海、廣州等地陸續(xù)制定了限購措施，主要是政策制定后的過渡期內(nèi)只允許本地戶籍居民以家庭為單位新購一套住房、不能提供1年以上當?shù)貍€稅或社保繳納證明的非本地戶籍居民暫停貸款。2011年1月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，并確定了原則上當?shù)貞艏用窦彝ハ拶?套，非戶籍家庭在滿足社保要求情況下限購1套住房。2011年后，各地開啟了新一輪限購政策的收緊，從范圍上看除重慶和拉薩之外的省會城市和計劃單列市相繼限購，從力度上看北京等大城市將非戶籍人口限購政策上升至需要繳納5年社?；騻€稅。限購政策極大地抑制了大城市的購房需求，也降低了房屋的流動性，加劇了房產(chǎn)的地域?qū)傩裕瑯酥局珖康禺a(chǎn)市場逐步走向割裂。交易環(huán)節(jié)稅費上調(diào)，交易環(huán)節(jié)個人所得稅成為制約房價漲幅的重要手段。①取消此前稅收優(yōu)惠政策。2010年1月“國十一條”要求抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。2011年1月《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》取消了原先營業(yè)稅優(yōu)惠，將個人轉(zhuǎn)讓房屋免征營業(yè)稅的房屋持有年限從2年上調(diào)至5年。但對于購買唯一住房的家庭，契稅仍然享受優(yōu)惠政策。②從嚴征收個人所得稅。2013年3月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）要求，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。該政策一方面限制了房價漲幅，另一方面由于貸款額度按照房屋交易備案價格的比例計算，但交易備案價格是計算契稅以及房屋交易差價（增值額）征收個人所得稅的關(guān)鍵，因此房屋交易者在無需較高貸款額度或有其他資金渠道的情況下，在加征20%高額個人所得稅的情況下，市場參與者更加傾向于做低交易備案價格達到減稅的目的。③推進房產(chǎn)稅試點。2011年1月，上海、重慶宣布進行房產(chǎn)稅試點，但事后來看由于征稅范圍較窄，試點效果并不理想。上海征收不對存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，并且人均免稅面積高達60平米，而2010年公布的上海市市區(qū)人均居住面積僅17.5平米，大部分房產(chǎn)無需交稅。重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，普通住宅無需納稅。房企融資環(huán)境收緊，加強土地價格調(diào)控。①為抑制地價過快上漲，國土資源部于2010年3月發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，規(guī)定土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%，并強調(diào)土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。②2010年9月，保監(jiān)會印發(fā)的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，不能投資于住宅類項目。③2010年10月，證監(jiān)會為落實“國十條”，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。3.2嚴格二套房標準，房貸利率開啟上行央行升準升息應(yīng)對高通脹，后在2012年“穩(wěn)增長”壓力下又開啟降息降準。①“4萬億”投資計劃后通脹水平明顯提升，2009年底的中央經(jīng)濟工作會議將把“調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹”作為重點。在防通脹的主基調(diào)下，央行2010年連續(xù)升準升息。大型金融機構(gòu)的存款準別金由15.5%上升至20%，1年期貸款基準利率則由5.56%上升到6.5%。②隨著經(jīng)濟增速的下滑和防通脹效果逐步顯現(xiàn)，“穩(wěn)增長”壓力凸顯。2011年7月22日中央政治局會議強調(diào)“增強政策的前瞻性、針對性、有效性,把握好宏觀調(diào)控的方向、力度、節(jié)奏,保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展”，表明隨著通脹的回落，決策層將對政策做出相應(yīng)調(diào)整，防止經(jīng)濟增長出現(xiàn)較大波動，故2011年7月逐步進入降準降息周期。房貸利率經(jīng)歷了先升、后降、再升的過程。①2009年12月至2011年12月，房貸利率持續(xù)上升。一方面是因為貸款基準利率持續(xù)提升，另一方面雖然沒有明確發(fā)布政策，但2010年11月開始各大銀行同時停止了首套房貸利率下限七折的優(yōu)惠，執(zhí)行此前下限八五折。故此階段房貸利率快速上升。②進入2012年上半年，基準利率下行帶動房貸利率下行。③2012年下半年開始，在沒有其他政策的調(diào)控的情況下，隨著二套房交易逐步增加，房貸利率恢復上行。3.3房價走勢與房貸利率變動密切相關(guān)房價走勢與房貸利率變動密切相關(guān)。整體上看這一時期房價以2012年和2013年6月為分界點，只有2012年-2013年6月期間房價開啟了反彈，其余時間段均在調(diào)控政策打壓下持續(xù)走低，表現(xiàn)為房價走勢與房貸利率變動方向相反。期間反彈的主要原因有：①房貸利率疊加貸款支持。以房貸為主的居民部門中長期信貸規(guī)模在2011年底低谷后，2012年開始迅速走高，同時房貸利率下行推動房價開啟新一輪上漲。②調(diào)控政策暫緩使得市場需求開始逐步釋放。2011年底部分地區(qū)就開始試探性地微調(diào)房地產(chǎn)市場政策，主要做法包括放松公積金貸款額度上限、放松限價等。進入2012年，原先密集出臺的調(diào)控政策不再進一步加碼，使得市場觀望情緒開始有所緩解，而房貸利率下行推動此前擠壓的需求開始逐步釋放。由于個稅屬于地方稅，在2013年各地出臺“國五條”細則之前，出于對房屋交易個稅的擔憂更是推動了市場需求搶在各地個稅細則落地之前集中釋放（主要是2006年“滿五唯一”個稅優(yōu)惠政策是否延續(xù)進行了較長時間的論證，導致最早落地的北京為當年3月底，其余地市更晚）。③房價上漲預期短暫回歸。在2012年房價見底后，央行城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查顯示，2012年Q1開始認為房價上漲的比例開始觸底回升，直至2013年Q4才開始下降。42014年“930”至2016年“930”：去庫存主導下地產(chǎn)調(diào)控大放松在穩(wěn)增長壓力不斷加大，房地產(chǎn)庫存快速累積，房地產(chǎn)調(diào)控政策進入新的放松階段。這一時期經(jīng)濟增速處于快速下臺階階段，GDP增速2014年Q2的7.6%一路下行至2015年Q4的6.9%。在這樣的大背景下，2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（即2014年“930新政”）放松了二套房貸認定標準，開啟了本輪房地產(chǎn)放松。房價環(huán)比持續(xù)上行，房地產(chǎn)開發(fā)投資觸底回升。房價環(huán)比在這一時期整體上保持了快速上行，月環(huán)比漲幅從-1%一路上行至2%的高位。商品房銷售額月同比也與持續(xù)走強，而房地產(chǎn)投資增速則在2015年10月觸底后開始回升。4.1維持限購大基調(diào)下，放松二套房貸認定標準、加快推進棚改等大幅刺激需求經(jīng)過2013年進一步從嚴調(diào)控后，2014年不論是新房還是二手房市場交易比較冷清、觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下行，導致房地產(chǎn)庫存快速上升。在這樣的背景下，2014年3月政府工作報告中就提出了要分類施策，事后來看，當時對于庫存和房價下行壓力較大的城市已經(jīng)有意進行政策放松。2014年5月12日，時任央行副行長劉士余召開住房金融服務(wù)專題座談會，提出“合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”。2014年7月11日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上，新任住建部長陳政高提出“各地可以根據(jù)當?shù)貙嶋H出臺平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積”，隨后較多非一線城市紛紛放松限購政策。2014年9月29日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（9月30日公布，故稱2014年“930新政”），提出“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”，以金融支持房屋交易、支持換房等改善性住房需求，標志著本次調(diào)控放松正式開啟?！罢J房又認貸”改為“認貸或認房”，二套房貸認定標準大幅放松，大幅下調(diào)了首付比例。上一輪調(diào)控中，對于二套房及二套房貸的認定標準進行了全面加強，無論是名下已擁有一套住房，還是曾經(jīng)申請過住房貸款，申請住房貸款均會被認定為“二套房貸”，執(zhí)行較高的首付比例和房貸利率。對此，2014年“930新政”，允許對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。由于此前大部分城市執(zhí)行二套房首付比例60%的規(guī)定，只要結(jié)清之前的購房貸款在“930新政”下，可以按照首套房執(zhí)行首付比例只需30%的要求，極大的放大了購買二套房以及“一賣一買”換房群體的購買力。2015年9月30日，央行、銀監(jiān)會《關(guān)于進一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》中，對于不實施不限購城市，首付比率進一步下調(diào)至25%。2016年2月，央行、銀監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》允許上述城市還可以自行將首付比率再下調(diào)5個百分點。分類下調(diào)交易環(huán)節(jié)稅費。①契稅方面。延續(xù)了2010年9月家庭購買90平米以下唯一住宅享受1%優(yōu)惠稅率的規(guī)定，對于90平米以上唯一住宅享受1.5%優(yōu)惠稅率。除北上廣深四個一線城市外，對個人購買家庭第二套住房，面積為90平方米及以下的，同樣享受1%的優(yōu)惠稅率；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。②調(diào)整營業(yè)稅優(yōu)惠范圍。除北上廣深四個一線城市外，房屋銷售免征營業(yè)稅的房屋持有年限從5年降低至2年。棚改貨幣化安置助力去庫存。這一時期棚改貨幣化安置也成為重要的去庫存手段，以棚戶區(qū)改造為主力的住房保障工程加快推進，同時棚改資金來源途徑增多，2015年6月30日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》首次明確提出積極推進棚改貨幣化安置，縮短安置周期。資金方面，央行創(chuàng)設(shè)PSL為棚改提供長期穩(wěn)定資金，國開行獲PSL后以棚改貸款的形式發(fā)放，2014年共發(fā)放棚改貸規(guī)模達4086億元。地產(chǎn)行業(yè)資金端進一步放松?！?30新政”提出要支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。房地產(chǎn)債券發(fā)行規(guī)?？焖僭鲩L，由2014年的1199億元迅速上升到2015年的5260億元，2016年更是達到了8390億元。房企發(fā)債規(guī)模的迅速擴張一方面來源于政策支持；另一方面則來源于這一時期國內(nèi)利率處于不斷下行、發(fā)債利率較低，疊加美聯(lián)儲退出量化寬松后，人民幣開啟貶值通道，因而房企提前贖回存續(xù)的美元債，轉(zhuǎn)而在國內(nèi)發(fā)行公司債或中票。同時，房地產(chǎn)行業(yè)最低資本金比例降低。2015年9月9日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例維持20%不變，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目由30%調(diào)整為25%。4.2降息周期疊加利率優(yōu)惠，房貸利率快速下行央行重啟降息降準周期，貨幣寬松助力房地產(chǎn)市場回暖。央行時隔兩年重啟降息。2014年11月21日，央行公告降低存款基準利率和貸款基準利率，開啟降準周期，并于2015年5次降低利率。在2015年2月5日重啟降準，2015年整年共降準4次，2016年3月又再次降準。貨幣總量較為寬松。房貸利率快速下降。2014年11月至2015年6月，房貸利率迎來了一波快速下降。①5年期貸款基準利率持續(xù)下調(diào)，從6.55%下調(diào)至4.9%，降幅高達1.65個百分點。②“認房或認貸”后，大量購房者在新政策下執(zhí)行首套房貸利率，較二套房貸利率明顯下降。雖然實踐中，首套房利率7折優(yōu)惠隨著購房者需求持續(xù)上行而逐步向85折、9折甚至與基準利率持平靠攏。整體上看，基準利率下行以及首套房利率優(yōu)惠推動房貸利率快速下降。4.3需求集中爆發(fā)推動房價快速上漲需求集中爆發(fā)推動房價快速上漲。這一時期，房地產(chǎn)調(diào)控政策大幅度放松，推動房價迅速反彈。主要原因有：①信貸支持力度大。放寬二套房貸認定標準，即大幅降低了首付要求，又大幅降低了房貸利率成本，二者相互疊加影響，購房者加杠桿購房動力十足。②前期壓抑需求得到集中釋放。一是上一輪調(diào)控積壓的需求在本輪得到集中釋放。二是2010年以來各地以戶籍和社保繳納年限為核心的限購政策，大多采用社保繳納3年或5年為限，這部分購房者剛好在2014年底-2016年獲得了購房資格，并在本次調(diào)控放松階段集中釋放。三是貨幣化棚改（而非實物安置）推動了棚改戶購房需求。四是2014年以來生育政策逐步放開，生育二胎需求集中釋放，生育二胎家庭購買二套房和置換大房屋的需求激增。③學區(qū)房炒作推高房價。2014年初，教育部制定了《關(guān)于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》，提出到2015年，在4個直轄市、5個計劃單列市和10個副省級省會城市的所有縣（市、區(qū)）100%的小學劃片就近入學，90%以上的初中實現(xiàn)劃片入學。這使得此前租房、“擇?！钡确绞饺雽W名校的難度明顯加大，市場對于“學區(qū)房”概念火熱炒作，成為推動大城市領(lǐng)漲的關(guān)鍵因素。④一線城市房價上漲擴散至三四線城市。從價的角度，一線城市價格是全面復蘇中漲幅最高的；從量的角度，二線城市銷售面積同比改善幅度最大。原因在于，由于限購政策的存在，一線城市房價上漲后，為了對沖房價上漲的風險以及未來子女在大城市定居的需求，被擋在限購資格之外的家庭普遍選擇在省會城市或其他城市置業(yè)，從而推動房價漲幅持續(xù)擴散。由于這一時期房價漲幅過快，導致認為房價繼續(xù)上漲的比例反而有所下降。52016年“930”至2020年1月：“房住不炒”開啟新一輪全面地產(chǎn)調(diào)控2016年底中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“房住不炒”，開啟新一輪全面地產(chǎn)調(diào)控。2016-2018年上半年，GDP增速保持在較為穩(wěn)定的窄幅波動中，維持在6.8%-7%區(qū)間中，CPI月度同比也維持在2%-3%區(qū)間，PPI同比也在逐步下行中。在增長平穩(wěn)疊加CPI較為平穩(wěn)的環(huán)境下，“去杠桿”和“防風險”成為金融領(lǐng)域宏觀調(diào)控的首要工作，房地產(chǎn)開啟了新一輪調(diào)控。2016年樓市持續(xù)高熱、房價漲幅連創(chuàng)新高，房價調(diào)控壓力凸顯，也推動房地產(chǎn)政策由寬松開始逐步收緊。2016年9月30日，北京市政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（京政辦發(fā)〔2016〕46號），重啟“90/70”政策（即“保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%”），推進差異化信貸政策、提高了首付比例。加上北京，當年9月底至10月上旬有上海、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、佛山、南寧、南京、下面、珠海、福州、惠州、南昌等共計22個城市發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，標志著房地產(chǎn)調(diào)控開始轉(zhuǎn)向收緊。10月28日中央政治局會議提出，要注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險。12月16日，中央經(jīng)濟工作會議將“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”作為2017年的重點任務(wù)之一，首次明確了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位（即“房住不炒”），并明確“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。房地產(chǎn)正式進入了“房住不炒”的新階段。房價整體上漲為主，2018年、2019年兩度出現(xiàn)“小陽春”，房地產(chǎn)投資與銷售增速整體平穩(wěn)。房價環(huán)比漲幅在2016年9月之后開啟下跌，2017年3月出現(xiàn)了一個小反彈之后快速下降，2018年上半年房價環(huán)比迎來了經(jīng)歷了一輪快速上行，2019年春季又有一次小反彈，其余時間房價環(huán)比有所下跌，但仍然維持環(huán)比為正。房地產(chǎn)投資和商品房銷售額增速整體上維持穩(wěn)定，略有震蕩。5.1需求端調(diào)控逐步進入“一城一策”，房企資金供給端趨嚴面對2016年刺激政策后房價快速上漲，2016年9月30日作為房價上漲壓力較大的首都北京開始收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，上調(diào)了首付比率和首套房認定標準。2016年10月，大量城市開始收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策。2016年12月中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”，全國房地產(chǎn)調(diào)控開始進入全面收緊階段。2018年7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，則是本次調(diào)控的頂峰。需求端調(diào)控正式進入“一城一策”，大城市成為地產(chǎn)調(diào)控“風向標”，限購政策持續(xù)強化。雖然2016年底正式開啟“房住不炒”，與此前不同的是，中央經(jīng)濟工作會議等多次定調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，但并未出臺針對需求端全國性房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控政策的收緊與放松逐漸以個地方為主。地產(chǎn)政策調(diào)控的“風向標”逐步轉(zhuǎn)向以北京、上海和深圳三個一線城市。繼續(xù)強化限購政策。①逐步形成區(qū)域性“聯(lián)防”調(diào)控政策，熱點城市周邊調(diào)控跟隨熱點城市一并趨嚴，如環(huán)北京地區(qū)、珠三角地區(qū)、環(huán)上海地區(qū)等。②調(diào)整非本地戶籍社保和個稅繳納年限政策，進一步提高非本地戶籍購房門檻。③打擊通過“假離婚”獲得購房資格與首付優(yōu)惠。從“認房或認貸”轉(zhuǎn)向“認房又認貸”是本次調(diào)控的核心措施。從2016年11月28日上海市率先實行了“認房又認貸”，次年北京等大城市相繼跟進，逐步在全國范圍內(nèi)實施“認房又認貸”。同時，各地將首套房、二套房最低首付比例均上調(diào)，其中二套房全面調(diào)整回2014年放松之前60%的水平。新房限價政策逐步登上歷史舞臺。北京2016年9月30日調(diào)控政策中，提出“試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施”，并逐步在全國范圍內(nèi)得到廣泛采納。即在土地拍賣環(huán)節(jié)限定了未來最高售價，實現(xiàn)對新建商品房價格的管控。但由于商品房開發(fā)通常需要2年以上，隨著周邊二手房價上漲，在客觀上也造成了部分區(qū)域一二手房出現(xiàn)了“價格倒掛”的現(xiàn)象。房企融資環(huán)境進一步收緊。在去杠桿、防范化解金融風險、提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟的大背景下，央行加強了對信貸資金流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。2017年4月，原銀監(jiān)會《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效的指導意見》提出，嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。2019年，銀保監(jiān)會要求32個房價上漲壓力過大城市的地方銀保監(jiān)局，開展針對當?shù)劂y行涉及地產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)的檢查，進一步壓縮了房企融資環(huán)境。5.2

“去杠桿”疊加取消“認房或認貸”，房貸利率開啟上行國家推進供給側(cè)改革，貿(mào)易摩擦對經(jīng)濟增長造成擾動，央行開啟降準支撐經(jīng)濟。2015年底中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)推進結(jié)構(gòu)性改革，2016年3月央行降準，主要出于配合宏觀政策基調(diào)去產(chǎn)能、實現(xiàn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境，給予流動性支持。2018年在中美貿(mào)易摩擦的大背景下，央行三次降準以支撐經(jīng)濟。2018底至2019年貨幣政策結(jié)構(gòu)性向中小微企業(yè)傾斜，多次重要會議部署解決民營企業(yè)和小微企業(yè)融資難融資貴問題，著力降低小微企業(yè)融資成本。2017年3月份開始房貸利率開啟快速上行。從2017年3月開始，北京、杭州、廈門、廣州、青島、天津等城市紛紛實行“認房又認貸”，自此房貸利率開始全面上行。同時，首套房貸利率折扣逐步取消，首套房貸利率開始向二套房貸利率靠攏。5.3房價漲跌幅出現(xiàn)波動這一時期全國房價月環(huán)比均為正，環(huán)比漲幅出現(xiàn)了三個小高峰。不論是新建商品房還是二手房價格指數(shù)環(huán)比均為正，沒有出現(xiàn)過房價大幅度下跌的情況。其中，環(huán)比漲幅出現(xiàn)了三個小高峰，分別是2017年3-4月“小陽春”，2018年3月-8月的快速上漲，以及2019年3-4月“小陽春”。①其中2017年3月的“小陽春”出現(xiàn)上漲主要來自于政府工作會議報告中提及目前三四線房地產(chǎn)庫存依然很重，因城施策去庫存?？偟目?，這一時期二三線城市漲幅相對靠前。同時，一線城市政策落地也需要一定時間。②2018年3月-8月的快速上漲，主要是由于2017年調(diào)控政策密集落地后，2018年調(diào)控并未明顯加碼，前期擠壓的需求集中釋放。但隨著7月底政治局會議強調(diào)“堅決遏制房價上漲”，表明了中央對于房價調(diào)控的決心，帶動了房市的再次走弱。2018年10月調(diào)整貨幣化棚改，也對需求端造成了影響。③2019年3-4月“小陽春”主要是由于2018年底的中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議未未提及“堅決遏制房價上漲”，市場預期又有所回暖。但5月份銀保監(jiān)會嚴查資金注入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)預期又開始走弱。62020年2月至4月：新冠疫情下貨幣寬松帶動地產(chǎn)短暫回暖2020年伊始新冠疫情來襲，經(jīng)濟“砸深坑”背景下房地產(chǎn)調(diào)控邊際放松。2月新冠疫情的爆發(fā)，爆發(fā)初期普遍認為新冠與2003年的非典類似，新冠疫情將很快得到控制，并且不會在海外傳播。但之后在海外疫情肆虐傳播的過程中，對于新冠疫情和全球經(jīng)濟走勢的認識進一步完善。隨著防疫措施逐步奏效，企業(yè)3月末才逐步恢復生產(chǎn)。由于防疫措施對于消費和生產(chǎn)影響較大、經(jīng)濟成本較高，政策邊際放松了