某市上佳國際策劃方案

上佳國際策劃方案

2008年3月5日

地產(chǎn)●市場●研究●項目●策劃●定位08年工作計劃07年工作總結(jié)呼市經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展情況分析前言07年項目推廣情況及效果評估07年銷售管理制度及方向08年匯商銷售目標08年匯商廣場廣告策略08年匯商廣場營銷策略08年匯商管理工作與團隊建設(shè)目標結(jié)語上佳國際

策劃方案

呼和浩特為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，蒙語意為“青色的城”，故有“青城”之稱，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。明代定名“綏遠”，1954年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡稱呼市）。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個開發(fā)區(qū)。全市總面積17224平方公里，其中市區(qū)面積2054平方公里?？?cè)丝?08萬人，其中市區(qū)人口105萬人。

呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等20多個行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系?！笆似妗?、“伊利”等是呼和浩特市重點扶持和發(fā)展的企業(yè)集團。

呼和浩特是中國西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近30對貨車、11對客車直達或過呼和浩特市。呼和浩特至烏蘭巴托的國際列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達地區(qū)以及東歐各國相連，是最佳陸路運輸線之一。呼和浩特市白塔機場已開通48條國內(nèi)航線，并開通蒙古國、俄羅斯方向的國際航線，是北京機場的備降機場。

呼和浩特市屬西北大陸性季風氣候，年平均溫度6℃，1月份最冷，平均氣溫-13℃；7月份最熱，平均氣溫22℃。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。

呼和浩特概況上佳國際

策劃方案

2008年是認真貫徹“十七大”精神，按照市十屆四次全委會的總體要求和部署，我市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是：

——地區(qū)生產(chǎn)總值增長20%以上，達到1340億元。

——規(guī)模以上工業(yè)增加值增長30%左右，達到390億元。

——固定資產(chǎn)投資增長18%左右，達到680億元。

——社會消費品零售總額增長15%，達到490億元。

——城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長15%以上，達到19500元。

——農(nóng)民人均純收入增長15%以上，達到6900元。

——居民消費價格漲幅控制在4%以內(nèi)。

——人口自然增長率控制在7.6‰以內(nèi)。

呼市2008年國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的任務上佳國際

策劃方案呼市2008年房地產(chǎn)投資完成情況分析1-12月，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成96.71億元，與上年同期相比增長92.82%，環(huán)比增長了6.07%。本期完成投資占本年度計劃投資的91％。其中，商品房建設(shè)投資額72.8億元，同比增長84.79%；土地開發(fā)投資額2.93億元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅開發(fā)投資72.14億元，同比增長120%。其中別墅、高檔公寓投資4.92億，同比下降28.71%；辦公樓投資3.61億元，同比增加了10.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資15.93億元，同比增長了63.08%。

項目投資額（億元）同比增長（%）本年計劃投資106272375.83本年完成投資96709792.82其中：商品房建設(shè)投資72803384.79土地開發(fā)投資29483-18.2按用途分：住宅721431120.01其中：別墅、高檔公寓49183-28.71經(jīng)濟適用住房148750302.17辦公樓3609110.6商業(yè)營業(yè)用房15933963.08其他5023615.99上佳國際

策劃方案2007年1-12月，購置土地面積226.95萬平方米，同比下降了38.75%；完成開發(fā)土地面積248.71萬平方米，同比增長了8.78%。（見圖2）2007年1-12月土地購置費為179762萬元，每平方米土地的購置價格為792.08元，比去年增加399.29元。

呼市2007年土地開發(fā)情況分析（2006年與2007年土地開發(fā)情況比較表）上佳國際

策劃方案1-12月，房屋建筑施工面積1358.97萬平方米，同比增長108.82％。其中，住宅施工面積1012.6萬平米，同比增長128.74％。住宅施工面積中別墅、高檔公寓88.27萬平方米，同比增長19.96%；辦公樓施工面積85.51萬平方米，同比下降68.1％，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為189.84萬平方米，同比增長53.7％，其他用房施工面積71.03萬平方米，同比增長110.71%。房屋施工面積的構(gòu)成結(jié)果如圖3所示

呼市2007年房屋施工情況分析上佳國際

策劃方案1-12月房屋新開工面積378.84萬平方米，同比下降0.73％。住宅新開工面積為294.48萬平方米，同比下降5.59％，其中別墅高檔公寓新開工面積9.38萬平方米，同比下降81.03%；辦公樓新開工面積為24.61萬平方米，同比增長364.34％；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積38.4萬平方米，同比下降21.1％；其他用房新開工面積21.35萬平方米，同比增長35.56%。（見圖4）

呼市2007年開工房屋情況分析2007年新開工房屋增長情況2007年新開工房屋構(gòu)成單位：%上佳國際

策劃方案1-12月房屋竣工面積320.85萬平方米，同比增長161.07％。其中，住宅竣工面積為242.03萬平米，同比增長180.22％；辦公樓竣工面積為21.97萬平方米，同比增長324.95％；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為47.49萬平方米，同比增長96.56％；其他用房竣工9.36萬平方米，同比增長30.18%。（圖6）從房屋的施工效果方面看，1-12月建筑施工面積竣工率最高的是經(jīng)濟適用房，為55.19%，其次是別墅、高檔住房為37.77%，其他均為25%左右。（圖6）

呼市2007年房屋竣工情況分析2007年12月房屋竣工情況單位：萬平方米、%上佳國際

策劃方案1-12月商品房實際登記銷售面積87.61萬平方米，同比下降38.93%。其中住宅銷售面積75.21萬平方米，同比下降36.6%。其中，實際登記預售面積為24.29萬平方米，同比增長4.74％，與上月環(huán)比增長11.9%。其中住宅預售面積22.46萬平方米，同比增長9.78％，與上月環(huán)比增長12.76%；實際登記現(xiàn)售面積63.32萬平方米，同比下降47.4％，與上月環(huán)比增長15.72％。其中住宅現(xiàn)售面積52.75萬平方米，同比下降46.3%，與上月環(huán)比增長16.37%。戶均銷售面積為96.82平方米。1-12月住宅月末累計可售套數(shù)26227套，登記銷售套數(shù)為7282套，產(chǎn)銷率為27.77%。分類批準預售面積(萬平方米)月末累積可售面積(萬平方米)實際登記銷售面積(萬平方米)

與上年同期比(%)當月與上月環(huán)比增長(%)與上年同期比(%)當月與上月環(huán)比增長(%)

與上年同期比(%)當月與上月環(huán)比增長(%)商品房258.72-9.612.6446.769.913.487.61-38.9314.63其中：商品住宅206.48-11.914.53227.920923.775.21-36.615.26呼市2007年房屋銷售總體情況分析2007年12月房屋供需基本情況單位：萬平方米、%上佳國際

策劃方案2007年年12月商商品房平均均銷售價格格3835元/平方方米，同比比增長了4.7%，，環(huán)比增長長0.18%；商品品住房平均均銷售價格格2875元/平方方米，同比比增長了4.6%。。環(huán)比增長長0.24%。（圖圖8）呼市2007年房屋屋銷售價格格總體情況況分析圖82007年年房屋平均均銷售價格格情況單單位：元/平方米上佳國際策劃方案在商品住房房銷售方面面，售價為為2000元及以下下/平方米米的，實際際登記銷售售2898套，平均均成交價1500-1950元/平方方米,比重重為39.8%；售售價為2000-2500元元/平方米米的，實際際登記銷售售1709套，平均均成交價2200元元/平方米米,比重為為23.47%；售售價為2500-3000元元/平方米米的，實際際登記銷售售1460套，平均均成交價2700元元/平方米米,比重為為20.05%；售售價為3000-4000元元/平方米米的，實際際登記銷售售885套套,平均均成交價3500元元/平方米米,比重為為12.15%；售售價為4000元/平方米的的，實際登登記銷售330套，，平均成交交價4500-5100元/平方米,比重為7.1%；；3000元/平方方米以上，，實際登記記銷售789套,比比重為4.53%。。（見圖10）呼市2007年年不同同價位位新建建商品品房情情況分分析2007年年12月不不同價價位商商品住住房供供求結(jié)結(jié)構(gòu)單單位：：%上佳國國際策劃方方案房屋銷銷售總總體需需求過過熱的的勢頭頭在下下降，，經(jīng)濟濟適用用房銷銷售呈呈上升升趨勢勢。房房屋銷銷售量量繼續(xù)續(xù)呈下下降的的趨勢勢，但但與上上月環(huán)環(huán)比呈呈小幅幅增長長趨勢勢；房房屋結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整在在逐漸漸改善善，表表現(xiàn)為為房屋屋新開開工面面積除除辦公公樓外外總體體呈下下降趨趨勢，，辦公公樓增增長幅幅度較較高；；房屋屋空置置面積積同比比上升升。房屋銷銷售價價格在在全國國部分分城市市快速速上漲漲的同同時，，銷售售價格格保持持了小小幅上上升的的態(tài)勢勢，顯顯示了了政府府調(diào)控控的作作用。。特別別是同同比指指數(shù)2007年年基本本在4-5%之之間，，住房房售價價4月月后環(huán)環(huán)比基基本在在1%以下下增長長。在在全國國70個城城市的的房價價、新新建房房和二二手房房指數(shù)數(shù)排名名始終終呈下下降趨趨勢。。房價價指數(shù)數(shù)由年年初43位位下降降到11月月的50位位；新新建房房指數(shù)數(shù)由49位位下降降到50位位；二二手房房指數(shù)數(shù)由年年初的的36位下下降到到位。呼市2007房房地產(chǎn)產(chǎn)小結(jié)結(jié)上佳國國際策劃方方案上佳國國際策劃方方案08年年工作作計劃劃07年年工作作總結(jié)結(jié)呼市經(jīng)經(jīng)濟與與房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情情況分分析前言07年年項目目推廣廣情況況及效效果評評估07年年銷售售管理理制度度及方方向08年年匯商商銷售售目標標08年年匯商商廣場場廣告告策略略08年年匯商商廣場場營銷銷策略略08年年匯商商管理理工作作與團團隊建建設(shè)目目標結(jié)語項目名稱價格規(guī)模銷售進度入市手段客戶入市均價元/㎡現(xiàn)有均價元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)主要競競爭樓樓盤-覽表表上佳國國際策劃方方案項目名稱價格規(guī)模銷售進度入市手段客戶入市均價元/㎡現(xiàn)有均價元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)主要競競爭樓樓盤-覽表表上佳國國際策劃方方案項目名稱價格規(guī)模銷售進度入市手段客戶入市均價元/㎡現(xiàn)有均價元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)次要競競爭樓樓盤-覽表表上佳國國際策劃方方案入市均價：1800—2000元/㎡現(xiàn)有均價：2000—2350元/㎡層差：50—80元/㎡市場價格70—90㎡兩房占60%90—110㎡兩房占25%110㎡以上三房占10%其它占5%現(xiàn)市場主力戶型現(xiàn)市均價：2000—2200元/㎡入市均價：1800—1950元/㎡70—100㎡兩房相對暢銷上佳國國際策劃方方案客戶職職業(yè)概概況上佳國國際策劃方方案通過對對項目目所在在片區(qū)區(qū)市場場的分分析和和總結(jié)結(jié)，對對片區(qū)區(qū)市場場概括括主要要特征征為上佳國國際策劃方方案項目地地塊研研究上佳國國際策劃方方案項目四四至（成吉吉思汗汗大街街）（新世世界家家園））（青橙橙部落落）（北二二環(huán)路路）上佳國國際策劃方方案項目總總占地地面積積為100畝，，堲66667平方方米。。項目基基本資資料項目容容積率率為2.0。項目綠綠化率率暫定定為38%項目停停車位位暫定定為1300個個上佳國國際策劃方案案項目地塊塊環(huán)境研研究上佳國際際策劃方案案公共配套套設(shè)施研研究投資環(huán)境境分析投入產(chǎn)出出分析建筑規(guī)模模與風格格目標客戶戶定位結(jié)論項目SWOT分分析價值挖掘掘理論價格格價格策略略入市時機機廣告策略略媒體選擇擇投放頻率率售樓現(xiàn)場場包裝廣告費用用預算9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。04:05:3004:05:3004:0512/14/20224:05:30AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2204:05:3004:05Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。04:05:3004:05:3004:05Wednesday,December14,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2204:05:3004:05:30December14,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。14十二二月20224:05:30上上午04:05:3012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月224:05上上午午12月月-2204:05December14,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/144:05:3004:05:3014December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。4:05:30上午午4:05上午午04:05:3012月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。04:05:3004:05:3004:0512/14/20224:05:30AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2204:05:3004:05Dec-2214-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。04:05:3004:05:3004:05Wednesday,December14,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2204:05:3104:05:31December14,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。14十二月月20224:05:31上午04:05:3112月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月224:05上午午12月-2204:05December14,202216、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/144:05:3104:05:3114December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。4:05:31上上午午4:05上上午午04:05:3112月月-229、楊楊柳柳散散和和風風，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December