某工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告

常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告2006.04.20璀璨繁華光榮夢(mèng)想璀璨繁華——

理性論證的思辨，激情火花的碰撞項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮光榮夢(mèng)想——

捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租、打造經(jīng)典）報(bào)告思路分析市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位提案大綱第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目分析第三部分定位研究第一部分市場(chǎng)分析

讓我看看你的城市，我就能說出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么?！绹?guó)著名城市學(xué)家伊里爾·沙里寧

印象常熟百?gòu)?qiáng)前列蘇南四小龍山水成林悠久文明天下常熟魅力獨(dú)具印象常熟市場(chǎng)初探經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)；人均收入不斷提高；2005年度全國(guó)中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)第8名近年地產(chǎn)勢(shì)頭發(fā)展迅猛；一線大牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場(chǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展；住宅相對(duì)更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。概況：96年建設(shè)開發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，項(xiàng)目投資總額超過150億元，新建廠房超380萬平方米規(guī)劃：以電子電器、機(jī)械制造為特色的產(chǎn)業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型”的高新產(chǎn)業(yè)園高新園區(qū)整體分析園區(qū)情況分分析產(chǎn)業(yè)園企業(yè)業(yè)分析企業(yè)類別：：服裝、電電子、光電電等企業(yè)規(guī)模：：不一，100人－－2000多人的企企業(yè)都有；；企業(yè)性質(zhì)：：外資企業(yè)業(yè)較多，早早期有部分分內(nèi)資服裝裝企業(yè)；內(nèi)內(nèi)貿(mào)不多，，外貿(mào)為主主；他們，在成成就價(jià)值！！入駐企業(yè)物物業(yè)分析項(xiàng)目周邊的的企業(yè)多為為買地開發(fā)發(fā)型，自身身都有辦公公、廠房、、公寓和食食堂；地價(jià)價(jià)為10－－12萬/畝，目前前土地供應(yīng)應(yīng)控制嚴(yán)格格，相對(duì)緊緊張，一般般總投資1000萬萬美元以上上，才能買買地；邊緣工業(yè)區(qū)區(qū)如方浜工工業(yè)區(qū)有部部分現(xiàn)房出出租（售）），也都配配套好了上上述設(shè)施，，5000平方左右右的建筑面面積，50年產(chǎn)權(quán)，，700萬萬；園區(qū)職工生生活寫真普通藍(lán)領(lǐng)階階層，吃、、住都在廠廠里，周末末（休假））會(huì)到市區(qū)區(qū)來；中高層管理理人員，部部分住廠里里，但多數(shù)數(shù)住市區(qū)，，辦公多在在廠里的辦辦公樓，休休閑娛樂都都在市區(qū)；；對(duì)于部分住住廠的中高高層管理人人員和藍(lán)領(lǐng)領(lǐng)而言，生生活工作都都在一個(gè)局局促的空間間，單調(diào)、、乏味可想想而知；來往市區(qū)的的中高層管管理人員，，午間、下下午的商務(wù)務(wù)、休閑、、娛樂活動(dòng)動(dòng)只能到市市區(qū)，但時(shí)時(shí)間成本比比較高。園區(qū)配套分分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)內(nèi)有三個(gè)商商業(yè)住宅配配套區(qū)：分分別為珠海海路以東、、常福路以以西的大型型商業(yè)住宅宅配套區(qū)（（規(guī)劃中））、外環(huán)北北路以南與與市區(qū)臨近近的綜合商商住配套區(qū)區(qū)（有學(xué)校校、酒店、、社區(qū)商業(yè)業(yè)、新開發(fā)發(fā)的住宅等等）和望虞虞河以西、、金陵路以以南的集中中居住和商商業(yè)配套區(qū)區(qū)。歐尚超市即即將開業(yè)，，將成為開開發(fā)區(qū)最大大的商業(yè)配配套；明日星城，，以70萬萬的建筑體體量成為離離園區(qū)最近近，銜接園園區(qū)、市區(qū)區(qū)的最大的的住宅配套套區(qū)，常熟熟老街一期期即將落幕幕，二期將將啟動(dòng)，影影響輻射力力不可小噓噓，銜接市市區(qū)的幾個(gè)個(gè)別墅區(qū)都都以園區(qū)高高端人群為為目標(biāo)客戶戶；常熟國(guó)際飯飯店、梅園園賓館、森森林大酒店店等是園區(qū)區(qū)外圍的主主要酒店配配套。休閑娛樂、、美食餐飲飲、商務(wù)聚聚會(huì)設(shè)施除除了周邊酒酒店內(nèi)的配配套，比較較欠缺。配套分析結(jié)結(jié)論居家住宅配配套豐富多多樣且數(shù)量量龐大，但但商務(wù)居所所欠缺；雖有酒店但但都比較偏偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)型舒適酒酒店欠缺；；大商業(yè)配套套有，但服服務(wù)周邊的的小社區(qū)商商業(yè)明顯不不足；民以食為天天，餐飲配配套明顯不不足；商務(wù)、休閑閑、娛樂設(shè)設(shè)施偏遠(yuǎn)。。消費(fèi)者分析析廠區(qū)藍(lán)領(lǐng)：：年齡多集中中于20~25歲之間間，偏年輕輕化，絕大大多數(shù)為結(jié)結(jié)伴而行，喜歡流行行，追逐時(shí)時(shí)尚，愛到到市區(qū)逛街街，但收入入有限，相相當(dāng)收入要要解濟(jì)家庭庭，日常必必備的購(gòu)物物存在諸多多不便；中高層管理理人員：年年齡多在25－33之間，收收入相對(duì)豐豐厚，講究究生活品味味，交際圈圈子比較廣廣，會(huì)朋友友，談戀愛愛，消費(fèi)力力大，部分分已經(jīng)有房房，部分還還沒有，很很多沒有結(jié)結(jié)婚的他們們需要一個(gè)個(gè)自我空間間；高層決策管管理人員：：年齡35－55左左右，事業(yè)業(yè)有成，收收入豐厚，，講究身份份認(rèn)同感，，基本都有有車，市區(qū)區(qū)有房或外外地有房，，且不只一一套，作為為老總級(jí)人人物，他們們的朋友也也都是商業(yè)業(yè)精英，他他們?nèi)ψ臃欠浅V，他他們是經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)強(qiáng)力推動(dòng)者者，處在事事業(yè)成長(zhǎng)期期和收獲期期的他們，，壓力也非非常大，除除了家庭，，他們中不不少還有異異性知己，，另一個(gè)感感情寄托，，但又不能能公開，所所以他們需需要一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的小公公館。市場(chǎng)分析結(jié)結(jié)論開發(fā)區(qū)的大大宗配套雖雖具備，但但多偏遠(yuǎn)；；能滿足開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)各種種消費(fèi)者需需求的個(gè)性性配套明顯顯缺乏；開發(fā)區(qū)內(nèi)消消費(fèi)者相對(duì)對(duì)比較集中中，群組特特征比較明明顯，消費(fèi)費(fèi)潛力大，，存在較強(qiáng)強(qiáng)的個(gè)性需需求。知己知彼，，百戰(zhàn)不殆殆?！秾O子子兵法》第二部分項(xiàng)項(xiàng)目分分析周邊環(huán)境SWOT分析項(xiàng)目類型分析總結(jié)項(xiàng)目分析部部分項(xiàng)目分析部部分——四四至分析項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS）地塊方正，利利于規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)；地段好，緊靠靠管委會(huì)，國(guó)國(guó)際大企業(yè)集集中；兩面鄰路，交交通便捷；周邊項(xiàng)目對(duì)我我地塊的干擾擾??；劣勢(shì)（WEAKNESSES））地塊面積不大大，如果實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多種功能，，相對(duì)會(huì)比較較局促；自成一體，沒沒有依托，不不利于形成氣氣候；項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析機(jī)會(huì)（OPPORTUNITIES）周邊人群聚集集，消費(fèi)潛力力大；園區(qū)內(nèi)缺乏綜綜合型的配套套項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展展，園區(qū)發(fā)展展依舊迅猛；；在園區(qū)的核心心地帶，沒有有商業(yè)、居住住配套，需求求饑渴。項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析威脅（THREATS）經(jīng)濟(jì)衰退或其其他不可抗力力；周邊配套迅速速成熟，形成成氣候。項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析項(xiàng)目分析結(jié)論論一塊小而精的的地；一塊優(yōu)勢(shì)很多多的地；一塊機(jī)會(huì)大于于威脅的地；；一塊需要智慧慧與挑戰(zhàn)精神神的地；一個(gè)可以成就就財(cái)富夢(mèng)想的的項(xiàng)目。面對(duì)挑戰(zhàn)，思思路決定出路路。第三部分定定位研究發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空缺缺，可如何做做好自己？

項(xiàng)目開發(fā)定位位原則根據(jù)項(xiàng)目的不不同，開發(fā)商商不同發(fā)展階階段的不同，，項(xiàng)目開發(fā)定定位的原則也也有差異，但但總體講有如如下幾類：1、風(fēng)險(xiǎn)最小小化；2、利潤(rùn)最大大化；3、周期最短短化；4、影響最大大化。本項(xiàng)目開發(fā)定定位用足容積率，，實(shí)現(xiàn)效益最最大化；創(chuàng)新產(chǎn)品，迎迎合市場(chǎng)，并并引導(dǎo)市場(chǎng)，，降低風(fēng)險(xiǎn)；；準(zhǔn)備充分，快快打快銷，一一鼓作氣，成成就輝煌。項(xiàng)目定位分析析——市場(chǎng)定位位一個(gè)集酒店、、居住、購(gòu)物物、餐飲、娛娛樂為一體的的國(guó)際商務(wù)港港；為園區(qū)企業(yè)做做配套，成為為企業(yè)發(fā)展的的助力器；服務(wù)園區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，助力企業(yè)業(yè)騰飛；讓生活更方便便，讓工作更更愜意。酒店：經(jīng)濟(jì)舒舒適型酒店(含多功能商商務(wù)會(huì)議中心心)；居?。核饺松躺虅?wù)會(huì)館；購(gòu)物：社區(qū)型型的購(gòu)物中心心；餐飲：商務(wù)簡(jiǎn)簡(jiǎn)餐，大眾聚聚餐，特色美美食；娛樂：KTV，桌球，麻麻將等。項(xiàng)目定位分析析——功能定位位商業(yè)設(shè)施，以以租帶售，租租售結(jié)合；酒店住宅：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售，快快速回籠。項(xiàng)目定位分析析——經(jīng)營(yíng)定位位謝謝，期待與與您共同成就就財(cái)富夢(mèng)想??！時(shí)間倉(cāng)促，敬敬請(qǐng)斧正！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20223:50:39AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。14十十二月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/142022/12/1414December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/149、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20223:50:39AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。14十十二二月月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。十二二月月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/142022/12/1414December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/149、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20223:50:39AM11、越是沒有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、越是是無能能的人人，越越喜歡歡挑剔剔別人人的錯(cuò)錯(cuò)兒。