某房地產(chǎn)項目發(fā)展及產(chǎn)品定位終期報告

楓林華府項目發(fā)展策劃

及產(chǎn)品定位終期報告

二零零六年元月前言本報告經(jīng)過前期對市場和項目的認真分析與反復(fù)討論，結(jié)合新蘭德公司對高新區(qū)市場與目標(biāo)客戶的再調(diào)查工作，對前期的工作結(jié)果進行了細化和合理調(diào)整，同時在項目文化定位策劃和整體規(guī)劃方面結(jié)合西安市規(guī)委會總規(guī)劃師、清華大學(xué)韓驥教授，西安市規(guī)委會委員、西安建筑科技大學(xué)呂仁義教授的觀點，從而形成楓林華府項目發(fā)展策劃終期報告。文中未盡之處，敬請指正！地塊情況介紹第一部分地塊現(xiàn)狀介紹1、項目東臨團結(jié)南路，西臨民潔路；2、地塊與高新區(qū)的交通聯(lián)系不便；3、周邊形象一般，熱電廠、軍工廠及城中村，生活環(huán)境一般，商業(yè)設(shè)施配套落后；4、市民對地塊的區(qū)位現(xiàn)狀心理認同較低，多數(shù)認為道路建設(shè)、環(huán)境改造、商服配套是項目所在地段急需改進的方面；5、團結(jié)南路、唐延路北段、大寨路即將開通，地塊與高新區(qū)的直線距離1公里,完全可以融入到高新區(qū)生活圈內(nèi)?？萍悸防ッ髀氛砂寺诽蒲勇犯咝聟^(qū)團結(jié)南路昆明大廈規(guī)劃小學(xué)距科技路約1公里大寨路本案明潔路地塊現(xiàn)狀高新區(qū)地塊與高新區(qū)有很強地緣性地塊周邊配套與項目分布情況注：藍色代表商業(yè)、公建配套；粉紅色代表在售住宅樓盤1、高新區(qū)居住空間由成熟區(qū)向新區(qū)延伸，整體居住空間呈現(xiàn)南拓的態(tài)勢；2、在高新區(qū)不斷向外拓展的作用下，丈八路和科技路沿線的物業(yè)進入高新區(qū)的主力市場，楓林華府將融入到整個高新區(qū)范圍內(nèi)參與競爭。中海華庭紫薇臻品中華世紀(jì)城新西藍碧澤園綠地世紀(jì)城唐南香榭梧桐朗座米羅藍山楓葉新都市易初蓮花高新二中高新一中高科國際電信廣場高新一小世紀(jì)金花醫(yī)院醫(yī)院西部國際四季風(fēng)景楓林綠洲世紀(jì)頤園紫薇馨苑本案城市風(fēng)景愛西華庭人民銀行核心居住區(qū)域核心商務(wù)配套區(qū)域地鐵建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展軌道交通的建成能夠解決“準(zhǔn)時”和“快速”這兩個城市交通最頭疼的問題，使客戶置業(yè)的范圍和生活半徑有效放大，從而促進房地產(chǎn)的發(fā)展，地鐵沿線的物業(yè)也能夠迅速升值。西安市地鐵規(guī)劃已于2005年12月份通過規(guī)劃方案，首期建設(shè)1、2號線，隨后建設(shè)3、4、5、6號線，工程在2015年全部竣工，地鐵沿線物業(yè)將有一個快速升值和熱銷的周期，楓林華府的開發(fā)銷售也要充分利用這一時機。楓林華府緊臨漢城南路5#線地鐵站，升值潛力巨大漢城南路站楓林華府發(fā)展主題的構(gòu)建第二部分楓林華府發(fā)展主題構(gòu)建圖項目特質(zhì)目標(biāo)客戶區(qū)位特性生活方式發(fā)展主題第一節(jié)

目標(biāo)標(biāo)客戶細分與與深層次研究究核心客戶定位位：白領(lǐng)知富階層層主要為高新區(qū)區(qū)中高端置業(yè)業(yè)群總價需求：35-55萬萬元單價區(qū)間：3500-3800元/平方米年齡齡：：26～40歲產(chǎn)品需求：實實用、品位、、創(chuàng)新工作忙碌，追追求較高生活活品質(zhì)的社會會上升階層職業(yè)特征高新區(qū)企業(yè)業(yè)技術(shù)（研研發(fā)）人員員、管理層層、事業(yè)及及政府單位位員工、公公務(wù)員等城西片區(qū)的的民航、軍軍工院、醫(yī)醫(yī)院等中級級技術(shù)人員員和管理層層年齡家庭結(jié)構(gòu)家庭月收入置業(yè)特征25-40歲3口或2口之家6000-8000元一次和二次置業(yè)具有追求實用和和品位形象象的雙重需求求特征居住需求生活需求距離工作地地點近，交交通方便生活配套成成熟更多的附加加使用價值值健康舒適的的居住環(huán)境境精神需求品位格調(diào)文化藝術(shù)身份象征個性彰顯追求物質(zhì)和和精神的雙雙重享受①物質(zhì)層面：：注重超值值性和實用用性②精神層面：：對較高品品位形象有有潛在的需需求①②1、工作區(qū)區(qū)域在高新新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)、收入入水平高于于2000/月（篩篩選題在做做篩選同時時需要統(tǒng)計計比例）2、被調(diào)調(diào)查者家庭庭結(jié)構(gòu)、車車輛擁有比比例、首次次與二次置置業(yè)比例、、三年內(nèi)購購房人數(shù)均均體現(xiàn)在試試卷中，篩篩選題已經(jīng)經(jīng)過濾掉僅僅有消費意意向而沒有有消費能力力的人群。。（總樣本本量1300余份，，經(jīng)過二次次復(fù)核后剩剩余1000份以上上，復(fù)核主主要是淘汰汰不合格問問卷，不存存在不合條條件者答題題情況）3、首付取取國家規(guī)定定下限30%，供款款年限以十十五年為期期限；家庭庭月收入1/3不足足以繳納月月供款的部部分認定為為沒有能力力在高新區(qū)區(qū)購買房屋屋。4、以下““現(xiàn)實”客客戶指進入入小區(qū)被訪訪問的已購購房，但3年內(nèi)有再再次置業(yè)需需求的客戶戶（250個），““潛在”客客戶指定向向訪問的3年內(nèi)需要要置業(yè)的客客戶（750個）。。5、客戶戶對于住宅宅因節(jié)能而而導(dǎo)致價格格的提升比比較敏感，，更多考慮慮價格因素素而不是節(jié)節(jié)能因素。。調(diào)查對象的的抽樣原則則說明為了更清楚楚地認識我我們的目標(biāo)標(biāo)客戶，特特委托新蘭蘭德公司配配合我們對對項目鎖定定的客戶進進行了深入入細致的調(diào)調(diào)查。數(shù)據(jù)來源：：新蘭德提提供，樣本本數(shù)1000個經(jīng)過spss交叉分分析26—30歲的年齡齡段主要是是組建家庭庭階段，36—40歲的年齡齡段主要是是改善居住住條件，46—50歲年齡段段主要是為為了幫助小小孩置業(yè)。。數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)1000個個經(jīng)過spss交叉分分析能承受價格格在3000-3500元/平米之間間的消費者者數(shù)量主要要是26-30歲的的年輕人；；而30-40歲之之間的人所所能承受的的價格也相相對較高，，在3500-4000元/平米之間間，主要因因為有一定定的積蓄；；能承受4000元/平米以上上價格的客客戶和年齡齡之間沒有有必然聯(lián)系系，主要和和收入有關(guān)關(guān)。目標(biāo)客戶與與高新區(qū)主主流中高端端客戶的職職業(yè)特征基基本相符，，也是對前前面客戶定定位的細化化；同時由由于高新區(qū)區(qū)近年來企企業(yè)數(shù)量大大幅增加（（2004年為2771家，，其中絕大大多數(shù)是小小企業(yè)，是是周邊省會會城市高新新區(qū)企業(yè)數(shù)數(shù)的3-4倍），這這些私營業(yè)業(yè)主是需要要重點關(guān)注注的客層。。數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)1000個個數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)250個這是對二次次置業(yè)或多多次置業(yè)的的目標(biāo)客戶戶進行的調(diào)調(diào)查，這些些家庭主要要成員近年年來收入水水平增長較較快，決定定他們的購購買力非常常強勁。經(jīng)過spss交叉分分析對于二室二二廳的選擇擇和單代家家庭比較吻吻合，而對對三室兩廳廳的選擇主主要特征和和兩代家庭庭的消費者者特征相吻吻合。戶型定位參參考區(qū)間數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)1000個個意向購買三三房的客戶戶主要集中中在100—140平米，占占整體數(shù)量量的60%左右，表表明客戶在在經(jīng)濟條件件許可的情情況下，會會更多考慮慮三房；由由spss交叉分析析意向購買買面積超過過140平平米的客戶戶占兩成，，以三房居居多，反應(yīng)應(yīng)他們對居居住空間的的理解是越越大越好，，但是在實實際購買時時，還是要要結(jié)合自身身的支付能能力而定。。數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)1000個個經(jīng)過spss交叉分分析目標(biāo)客戶月月還款在1500——2500元的中高高端客戶占占總數(shù)的35.8%，主要為為購買三房房的客戶；；承受1001—1500元元的客戶主主要購買兩兩房。目標(biāo)客戶月月供參考區(qū)區(qū)間數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)1000個個預(yù)計正常目目標(biāo)均價在在3600——3800元/平米?？紤]到目標(biāo)標(biāo)客戶在月月還款和單單價選擇上上會比較保保守，結(jié)合合他們的意意向置業(yè)面面積需求和和收入狀況況分析，因因此售價空空間還會有有一定的向向上浮動空空間。根據(jù)以上數(shù)數(shù)據(jù)交叉分分析，推導(dǎo)導(dǎo)市場接受受戶型比例例如下:戶型面積區(qū)間M2總價承受能力比例二房二廳一衛(wèi)80-9032萬以下13%二房二廳兩衛(wèi)90-10532-40萬22%三房二廳一衛(wèi)100-11038-45萬22%三房二廳兩衛(wèi)110-13045-50萬25%三房二廳兩衛(wèi)130-14050-58萬12%四房二廳兩衛(wèi)155-16570-78萬6%第二節(jié)目目標(biāo)客戶需需求偏好分分析數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)1000個個目標(biāo)客戶基基本上是購購房自住，，其中二次次置業(yè)的客客戶比例超超過4成，，對于供樓樓客戶而言言，絕大多多數(shù)會選擇擇10-15年左右右的中長期期貸款方式式。目標(biāo)客戶目目前的居住住體驗表明明，他們在在未來置業(yè)業(yè)時會綜合合考慮項目目的安全、、文化品位位、建筑的的現(xiàn)代感、、生活氛圍圍營造的要要素，其中中對社區(qū)文化化品味和現(xiàn)現(xiàn)代氣息居居住環(huán)境的的需求尤其其值得重視視——這些元元素是他們們?nèi)ゲ蝗タ纯错椖康年P(guān)關(guān)鍵點。數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)1000個個目標(biāo)客戶置置業(yè)時，對項目的地地段、戶型型、價格、、質(zhì)量、景景觀等現(xiàn)實實要素非常?？粗兀@與自住的的目的是一一致的———這些因素素是他們買買不買的關(guān)關(guān)鍵點。數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)1000個個客戶對住宅宅內(nèi)其他空空間的需求求，首要是是書房，這這與知富階階層的文化化教育背景景是密切相相關(guān)的，也也反映絕大部部分客戶需需要三房才才能滿足居居住的需求求；對于儲儲藏間、地地下室、入入戶花園的的需求，可可以放在戶戶型創(chuàng)新的的要素中進進行考慮。。數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)1000個個已在高新區(qū)區(qū)置業(yè)的客客戶再次置置業(yè)時，超超過一半的的二次置業(yè)業(yè)客戶傾向向購買多層層住宅，但但是區(qū)域內(nèi)內(nèi)多層物業(yè)業(yè)供應(yīng)數(shù)量量很少，因此這類產(chǎn)產(chǎn)品一定是是供不應(yīng)求求，而且要要設(shè)計成大大戶型來滿滿足他們的的需求，而而5號樓這這類產(chǎn)品正正好滿足他他們的需求求；有近三成二二次置業(yè)者者意向需求求選擇小高高層，提示示我們在小小高層上也也應(yīng)更多的的設(shè)置大戶戶型。數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)250個由于這部分分人大多數(shù)數(shù)沒有置業(yè)業(yè)居住的經(jīng)經(jīng)驗，受市市場供給信信息的影響響比較大，，多層帶電電梯房由于于售價偏高高，首次置業(yè)者者會結(jié)合自自身的支付付能力轉(zhuǎn)向向選擇小高高層和高層層住宅。數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)750個數(shù)據(jù)來源：：樣本數(shù)750個潛在目標(biāo)客客戶絕大部部分是首次次置業(yè)，由于目前居居住條件不不佳，購置置自己的住住房是他們們的首要目目標(biāo)，一旦旦經(jīng)濟條件件許可，購購買行為將將很快實施施。目標(biāo)客戶需需求小結(jié)1、主力戶戶型為三房房，占到整整個項目的的60%左左右，近年年內(nèi)兩房在在高新區(qū)仍仍有很大市市場，比例例占到整個個項目的35%左右右，四房的的設(shè)置比例例要適當(dāng)控控制；2、小高層層在銷售速速度、銷售售價格、客客戶認可程程度上都要要好于高層層，因此要要在小高層層上設(shè)置大大戶型，滿滿足二次置置業(yè)者的需需求，提高高市場價值值；3、目標(biāo)客客戶中二次次置業(yè)比例例會較高，，他們再次次置業(yè)的主主要動機還還是改善目目前的居住住環(huán)境，電電梯多層對對他們的吸吸引力遠大大于其它產(chǎn)產(chǎn)品；4、目標(biāo)客客戶在未來來置業(yè)時會會綜合考慮慮項目的安安全、文化化品位、建建筑的現(xiàn)代代感、生活活氛圍營造造的要素———這是他他們?nèi)ゲ蝗トタ错椖康牡年P(guān)鍵點；；5、目標(biāo)客客戶對項目目的地段、、戶型、價價格、質(zhì)量量、景觀等等現(xiàn)實要素素非常看重重，這與自自住的目的的是一致的的——這是是他們買不不買的關(guān)鍵鍵點。第三節(jié)高高新區(qū)市場場現(xiàn)狀近年來高新新區(qū)市場上上的供應(yīng)面面積和銷售售面積能夠夠得到有效效消化，表表明市場上上積壓的比比例很小，，市場整體上上供求是平平衡的，同時供求的的增長速度度在今年受受到國家宏宏觀調(diào)控后后明顯降低低，這也有有利于避免免大起大落落的現(xiàn)象發(fā)發(fā)生。數(shù)據(jù)來源：：新蘭德提提供數(shù)據(jù)來源：：2004年以后113項目目統(tǒng)計市場上的主主力戶型仍仍然是三房房和兩房，，結(jié)合目前周周邊的競爭爭樓盤銷售售情況分析析，四房的的銷售情況況不如兩房房、三房（（見重點樓樓盤深度分分析）由于高新區(qū)區(qū)樓盤容積積率幾乎都都在2.2以上，而而且不少項項目受地塊塊條件限制制，只能做做高層，因因此小高層層是市場上上的稀缺產(chǎn)產(chǎn)品，盡管管小高層建建安成本低低于高層，，但兩者市市場售價非非常接近，，而且小高層層多設(shè)計為為中大戶型型。數(shù)據(jù)來源：：2004年以后37個主流流項目統(tǒng)計計家庭有車比比例是根據(jù)據(jù)這些樓盤盤入住業(yè)主主的情況統(tǒng)統(tǒng)計得出，，從長遠發(fā)展來來看，小區(qū)的的戶數(shù)車位比比應(yīng)該設(shè)在0.5以上，，才能保證3年發(fā)展的基基本要求。2004年以以后113項項目統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：2005年21個主流樓樓盤統(tǒng)計由于點式住宅宅在戶型、分分攤率、通風(fēng)風(fēng)、采光、電電梯使用等各各方面都要比比板式住宅差差，因此近年年來市場上供供應(yīng)的板式住住宅大量增加加，以滿足客客戶的需求。。住宅的歐陸風(fēng)風(fēng)盛行一時，，但是從目前前的市場主導(dǎo)導(dǎo)和未來發(fā)展展趨勢來看，，現(xiàn)代風(fēng)格的建建筑將是市場場上的主流產(chǎn)產(chǎn)品。高新區(qū)市場情情況小結(jié)1、高新區(qū)市市場整體上處處于一個平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展，供需需平衡的狀態(tài)態(tài)，預(yù)計今年年仍將延續(xù)2005年的的現(xiàn)狀；2、主力戶型型為三房，占占到整個供應(yīng)應(yīng)量的50%左右，兩房房供應(yīng)占到總總量的30%左右，四房房及以上戶型型的比例約20%，但是是各樓盤四房房的銷售速度度遠遠落后兩兩房和三房，，反映市場四四房供應(yīng)比例例偏大；3、市場上小小高層供應(yīng)量量要低于高層層，是市場上上的稀缺產(chǎn)品品，而且多為為中大戶型設(shè)設(shè)計；4、目前市場場上的現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格板式住宅宅是主流產(chǎn)品品，也符合客客戶的需求。。第四節(jié)競爭項目的深深度分析占地82畝，，總建筑面積積14.72萬平方米，，共829套板式樓和和點板樓，包包括17棟一一梯兩戶小高高層，主要是是四房；6棟棟一梯三戶高高層，主要是是120-130平米三三房和少量144—147平米三房房。中海華庭數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計高層主要面向高新新區(qū)高端客戶戶2005年7月開盤，當(dāng)當(dāng)時完成部分分只有中心園園林景觀和樣樣板間。三房整體銷售售情況要好于于四房，高價價房相對滯銷銷。當(dāng)前銷售均價價高層4200元/平方方米，小高層5000元/平方米米；總價主要要集中在70-85萬區(qū)區(qū)間內(nèi)。數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計客戶價值追求求目標(biāo)客戶主要要面向高新區(qū)區(qū)外企高層、、私營企業(yè)主主、民航等高高收入人群。。核心價值主要要體現(xiàn)在地段的升值潛潛力和北面豐豐慶公園綠地地，后期中海海的品牌和物業(yè)業(yè)管理優(yōu)勢也也會逐步體現(xiàn)現(xiàn)。值得注意的是是中海嘗試用用戶型創(chuàng)新提提高產(chǎn)品的性性價比。產(chǎn)品特點總結(jié)結(jié)不小于1.35H的樓距距；主要房間間和客廳朝南南戶型創(chuàng)新：小小高層一樓入入戶花園、入入戶花園、小小高層客廳的的陽光房體現(xiàn)尊貴地位位的園林、配配套和服務(wù)通過不計入或或少計建筑面面積的設(shè)計，，提高實用率率產(chǎn)品開發(fā)水平平處于西安市市場的領(lǐng)先地地位，在創(chuàng)新新以及實用性性等方面有一一定作為，同同時中海的物物業(yè)管理水平平優(yōu)勢也會逐逐步體現(xiàn)；中海華庭只是是為客戶提供供了一個高檔檔次、較高性性價比的城市市次豪宅樓盤盤，并沒有為為客戶營造一一種差異化的的生活場景，，這也是我們們的機會點；；針對本項目的的目標(biāo)客戶較較中海華庭客客戶更注重實實用性，因此此本項目的突突破口之一在在于給消費者者提供更高性性價比的產(chǎn)品品，包括產(chǎn)品品的創(chuàng)新與價價值讓渡；中海華庭的四四房及以上大大戶型以小高高層形式存在在，均價為5000元/平米，楓林林華府的5號號樓以更為稀稀缺的多層帶帶電梯大戶產(chǎn)產(chǎn)品和4500元/平米米的價格與其其競爭，優(yōu)勢勢非常明顯，，容易吸納區(qū)區(qū)內(nèi)高端客戶戶；針對實用型的的客戶，項目目產(chǎn)品的突破破口在于給消消費者提供更更高性價比的的產(chǎn)品，包括括產(chǎn)品的超越越，以及成本本與價格的差差異。借鑒與啟示紫薇·臻品占地117.4畝，總建建筑面積23萬平方米，，容積率為3.175。?？倯魯?shù)1680戶（其其中小戶型為為243），，包括3棟1梯11戶27層點式高高層，2棟1梯3戶26層板式高層層，12棟11-18層層1梯2戶小小高層組成。。戶型比例70以下70-9090-110110-130130-144144-160一房一衛(wèi)243

二房一衛(wèi)

270286

三房二衛(wèi)

59890

四房二衛(wèi)

69124熱銷戶型面積積數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計缺乏大戶應(yīng)有有的品質(zhì)和價價值感，相對對滯銷客戶來源主要客戶為高高新區(qū)白領(lǐng)、、小私營業(yè)主主，部分單位位團購總價主主要集中在45-50萬萬及35萬以下小小戶型。均價：高層3600；小小高層3700。2005.8開盤至今預(yù)預(yù)定率超60%，熱熱銷戶型為2室2廳1衛(wèi)衛(wèi)（B1-95、B2-96.85）（點式高高層中的南向向戶型）/3室2廳2衛(wèi)（D1-123.99、F1-115-119、G1-124.15-126.61、、H-134.89）（（板式戶型））數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計人文營銷訴求求的市場策略略紫薇·臻品運運營手段分析析項目最大的成成功之處是大大打文化牌，，將文化理念念融入項目之之中，但是其其最大的缺點點正是紫薇所所慣有的，做做得好，說得得更好，而且且有一部分事事情有始無終終。人文營銷訴求求——中國文文化針對目標(biāo)客戶戶精神上對高高層次生活品品味的追求和和對西安歷史史文化的情感感，打中國文化牌牌、人文牌，，以“寫意現(xiàn)現(xiàn)代中國”的的中國文化主主題作為項目目營銷訴求點點，紫薇·臻臻品成功地將將文化理念運運用到了項目目中，不惜資金為客客戶打造“藏藏書閣”這樣樣的文化場所所，且不討論論其實用性，，單是對產(chǎn)品品本身檔次的的提升就起了了不小的作用用，符合中高檔次次群體的消費費者追求社區(qū)區(qū)文化的心理理，紫薇在這一點點上很好地把把握了目標(biāo)消消費群體的消消費心理。核心價值是地地段、品牌；；附加值包括括可享受高新新區(qū)的教育優(yōu)優(yōu)惠和文化主主題營造;高新區(qū)中高端端樓盤的客戶戶注重產(chǎn)品的的實用性，同同時也關(guān)注品品牌、形象檔檔次、服務(wù)等等附加價值，，追求高性價價比;中高端市場客客戶容易受到到營銷概念導(dǎo)導(dǎo)向，通過創(chuàng)創(chuàng)新的概念或或先進的產(chǎn)品品進行差異化化競爭;紫薇·臻品目目前已到中后后期階段，預(yù)預(yù)計楓林華府府項目推售時時其基本已消消化，因此，，我們應(yīng)注意意充分把握后后市場的空檔檔期；臻品抓住了中中高端客戶精精神層面上對對更高層次生生活的追求，，通過中國文文化的人文訴訴求，樹立了了高層次的社社區(qū)人文形象象，容易獲得得消費者的價價值認同；臻品的營銷訴訴求和產(chǎn)品實實際建設(shè)中結(jié)結(jié)合不夠緊密密，無法真正正體現(xiàn)項目核核心價值訴求求，形成真正正的差異化產(chǎn)產(chǎn)品，但是中中端的產(chǎn)品卻卻迎合了中端端客戶的需要要。借鑒與啟示建筑面積為56149平平方米，容容積率為2.09，綠化化率為43%，總共476戶；推出出6棟房源，，其中2棟一一梯兩戶11層小高層、、2棟一梯三三戶18層高高層(兩套123平米三房和和一套99平平米兩房、兩兩套139平平米三房和一一套99平米米兩房、三套套99平米兩兩房)，2棟一梯四四戶24高層層(兩套123平米三房和和兩套99平平米兩房組合合)，全為純板式式。高層剩余房源源約在30套套左右：多為為臨馬路122、127平米小三房房銷售價格：：高層3800元;小高層層4200元元;部分水景景住宅均價5200元綠地世紀(jì)城一一期數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計客戶群構(gòu)成職業(yè)構(gòu)成：企企業(yè)中層職員員、科研單位位、個體老板板、政府官員員分布區(qū)域：范范圍廣，與其其大范圍推廣廣的策略有關(guān)關(guān)；與其位處處新區(qū)有關(guān)購房動機：二次置業(yè)希望望更換品質(zhì)更更好、空間更更大的戶型；；首次置業(yè)希望一步到位位職業(yè)特征：科科研人員、政政府公務(wù)員、、空姐、機師師、商人、私私營業(yè)主等數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計年齡層：25---55歲，其中28—40歲居多收入水平：年年家庭固定收收入多在10萬元左右，，有車客戶約約60%品味偏好：對對社區(qū)感、居居住品質(zhì)、環(huán)環(huán)境景觀、品品牌均有一定定要求數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計借鑒與啟示綠地世紀(jì)城延延續(xù)了楓林綠綠洲的大型新新區(qū)的發(fā)展模模式，主要通通過產(chǎn)品領(lǐng)先先，大型社區(qū)區(qū)配套，以及及區(qū)域升值概概念吸引中高高端客戶，但但缺乏城區(qū)和和高新區(qū)成熟熟市場與成熟熟配套的支持持，與本項目目的目標(biāo)客戶戶有一定差異異性；區(qū)位價值成長長性是項目的的差異化核心心，針對性的的產(chǎn)品、配套套和服務(wù)是本本項目的差異異化競爭的切切入點；吸引高新區(qū)對對居住舒適度度要求高，較較為年輕的的的知富階層，，是值得借鑒鑒的地方；景觀好的戶型型銷售價格高高，并且熱銷銷，反映高端端客戶對景觀觀要求高；開發(fā)組織有序序，速度快，，給客戶強烈烈的信心，有有利于品牌的的建設(shè)。物業(yè)類別總套數(shù)共計成交銷售率花園洋房81套69套85.19%小高層694套663套95.53%高層1115套973套87.26%合計1890套1705套90.21%一期2003年11.18日面世，，2004年年8月開盤，，1143套套二期2004年9月4日日開盤，447套楓林綠洲數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計三期2005年3月26日開盤，小小高層熱銷物業(yè)類別總套數(shù)共計成交銷售率小高層515套318套61.75%高層134套58套43.28%合計649套376套57.94%數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計戶型總套數(shù)共計成交銷售率2房2廳1衛(wèi)199套199套100%3房2廳2衛(wèi)1182套937套79.27%4房2廳2衛(wèi)880套548套62.27%復(fù)式264套171套64.77%大平層（雙拼單位）14套11套78.57%合計2539套2081套81.96%數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計整體上仍是三三房的供應(yīng)量量最大，并且且銷售情況最最好銷售情況最好好兩房供應(yīng)量少少供應(yīng)量大，已已消化不少購購買大戶型客客戶數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計40—60萬萬是主流價格格區(qū)間3500—3800元/平米已是成成熟的、經(jīng)過過市場檢驗價價格區(qū)間數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計客戶來源廣泛泛，高新區(qū)本本地客戶比例例比綠地世紀(jì)紀(jì)城的27%要高，但比比其它項目要要低，反映出出大盤的規(guī)模模、景觀營造造空間優(yōu)勢，，在吸納區(qū)外外客戶時的能能夠形成很強強的競爭力。?？蛻裟挲g主要要集中30——40歲，反反映這部分年年齡客層的購購買力強勁。。數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計二次及以上置置業(yè)客戶居多多，與綠地世世紀(jì)城一樣，，比例達到71%，結(jié)合客戶對規(guī)規(guī)模及地段、、園林及戶型型的認可程度度可以反映二二次置業(yè)者的的需求偏好。。城市風(fēng)景·夏夏日景色總規(guī)劃占地124畝，建建筑面積20.8193萬平米（其其中住宅建筑筑面積17.79萬平米米、商業(yè)建設(shè)設(shè)面積2.9萬平米），，容積率3.43，共2153戶。。由2棟點式式32層高層層、10棟1梯2戶（主要是130平米左右右三房）板式或1梯3戶（主要是130平米三房房和124平平米三房組成成）小高層組成。。目前售出343套。戶型配比：數(shù)據(jù)來源：新新蘭德提供目前銷售均價價3500元元/平方米，，銷售速度最快快的是兩房和和三房，30套一層帶帶下沉式入戶戶花園（4室室2廳2衛(wèi)戶戶型）及44平米小戶型型已售罄，高層15層以以下幾乎無房房源。數(shù)據(jù)來源：新新蘭德提供東尚占地面積220畝，容積積率2.7，由7棟點點式高層組成成，包括4棟棟loft戶戶型和三棟平平層。平層目目前只推出1號樓，包括括三房（113—117平米），兩兩房（85——95平米）），一房（55平米）。。首期loft的投放在市市場上一鳴驚驚人數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計2005年5月份開始認認購，7月月正式銷售。。Loft均價4800元/平米米，現(xiàn)銷售率率高達68%，目前l(fā)oft中60平米的一房房兩廳戶型由由于相對利用用率不高，剩剩余較多；平平層3400元/平米，，其中三房銷銷售54套，，2房32套套，1房10套。數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計Loft戶型型loft產(chǎn)品品的推出吸引引了大批置業(yè)業(yè)者前往，5米客廳空空間，給中層層客戶都市空空中別墅的體體驗和對全新新產(chǎn)品的追捧捧機會，獲得得市場的高度度關(guān)注，并驗證了創(chuàng)新新戶型的市場場威力。共有五種戶型型（94.8、、60、67、68、44），一梯10戶，，17層、18層（樓高85-90m），，各兩棟，其中中2005年年11月26開始銷售的的4號樓a戶戶型（94.8平米）銷銷售最好，均均價達到5000以上。。其總價范圍集中中在43萬———52萬區(qū)區(qū)間內(nèi)。Loft研究究數(shù)據(jù)來源：尚尚美佳統(tǒng)計Loft吸引引了大量收入入頗豐、沒有有家庭負擔(dān)卻卻有著無限創(chuàng)創(chuàng)意激情的城城市新貴。他們對房間設(shè)設(shè)施、居室面面積及朝向沒沒有苛刻的要要求，轉(zhuǎn)而追追求對空間和和環(huán)境的個性性表達，這是對一種全全新生活方式式的選擇。Loft超高高的空間和它它所帶來的自自由性，使客客戶有機會根根據(jù)特殊的需需要來組建不不同的環(huán)境氛氛圍。年齡層客群來源客戶偏好特點職業(yè)構(gòu)成置業(yè)情況30—35歲東郊追求時尚、對新產(chǎn)品接受程度高主要為城市白領(lǐng)階層，收入較穩(wěn)定主要為一次置業(yè)家庭結(jié)構(gòu)收入水平有車比例94.8平米：三口之家/三代同堂44平米：單身60—68平米：兩口之家主要為家庭月收入5000元左右，整體收入較穩(wěn)定有車人士占40%熱銷的94.8平米A戶戶型，缺點：：餐廳處于二二樓家庭廳下下面，是一樓樓的交通通道道，同時客廳廳面積小。熱銷的68.7平米E戶戶型，兩房兩兩廳兩衛(wèi)，非非常實用。缺缺點：房間、、餐廳面積小小。競爭項目小結(jié)結(jié)1、四房銷售售速度慢，市市場存量較大大，特別是中中海華庭、綠綠地世紀(jì)城、、楓林綠洲的的大戶型會對對本項目的高高端產(chǎn)品形成成一定的壓力力；2、總體上兩房、、三房熱銷，，其中紫薇··臻品的主力力戶型三房基基本上占到整整個供應(yīng)量的的50%左右右，而且存量量不多，在項項目區(qū)域內(nèi)會會形成中高檔檔項目三房戶戶型的空缺，，有利于本項項目三房售價價和銷售速度度的提升；3、二次置業(yè)業(yè)者購買力強強勁，他們對對景觀和戶型型的重視程度度高，是我們們需要重點研研究的地方；；4、從中海華華庭、城市風(fēng)風(fēng)景的創(chuàng)新點點被市場充分分認可的情況況來看，這些些要素對于提提升產(chǎn)品的性性價比和促成成客戶成交有有一定的幫助助；5、高新區(qū)的高層層全新產(chǎn)品處處于空白狀態(tài)態(tài)，一旦有所所突破，將有有很好的機會會。第五節(jié)項項目特質(zhì)———漢文化化定位地塊區(qū)位歷歷史文化研研究：1、西安——十十三朝古都都、漢唐勝勝世，文化化積淀之所所在西安是世界界四大文明明古都之一一，在漫長長的歲月中中，先后有有周、秦、、漢、唐等等十三個王王朝在此建建都。漢唐唐時代，這這里是中國國政治、經(jīng)經(jīng)濟、文化化和對外交交流的中心心，是溝通通東西方文文明的絲綢綢之路的起起點，也是是賓客云集集的東方大大都會，可可謂“盛世世”，漢唐唐深厚的文文化積淀使使西安擁有有了豐富的的文化遺存存和歷史印印記。2、楓林華華府——地地處漢代上上林苑所在在地，傳承承歷史楓林華府地地處西安這這個十三朝朝古都,位位于漢代代上林苑的的范圍之內(nèi)內(nèi)，而且漢漢長安城穿穿過其南部部安門的子子午線位于于楓林華府府的東側(cè),毫無疑疑問，楓林林華府在歷歷史上位于于漢長安城城的文化影影響區(qū)內(nèi)。。更確切地地說，該地塊位于漢漢長安城的的正南門———安門以以南，中軸軸線（子午午道）以西西，九廟南南側(cè)，正對對終南山，，基本處于于漢昭臺宮宮的位置。。3、楓林華華府——漢漢唐地脈之之所在，傳傳承漢唐特特色文化社區(qū)文化因因其地域和和歷史形成成等原因，，具有地域域特殊性、、繼續(xù)變異異性、滲透透融合性和和多元整合合性等特征征，形成了了具有地區(qū)區(qū)性的特殊殊文化—社社區(qū)文化。。社區(qū)文化化首先應(yīng)該該是民族的的，其次才才是現(xiàn)代的的。魯迅也也說過:文文化愈是民民族的，愈愈能成為世世界的。因因此，就某個社區(qū)區(qū)而言，應(yīng)應(yīng)建立自己己的特色文文化。楓林林華府應(yīng)體體現(xiàn)漢唐文文化，其中中主要是漢漢文化。4、楓林華華府——南南含終南南山之氣，，西納昆明明池之靈地塊正對終終南山。而而終南山因因長安城而而姿顏煥發(fā)發(fā)，名揚四四海，長安安城無疑是是終南山的的重心和靈靈魂，不失失為一塊風(fēng)風(fēng)水寶地。。昆明池位于于該地塊西西南，此處處原為上古古的靈沼和和周代的滈滈池，漢武武帝時擴大大成湖，南南北相去各各二十余里里，煙波浩浩渺，水天天相接，是是我國歷史史上第一大大人工湖。。池中有豫豫章臺、靈靈波殿、石石鯨，景色色極其優(yōu)美美。漢代將將此處劃入入上林苑，，成為了皇皇家游樂賞賞景之地。。漢武帝把它它當(dāng)作天上上銀河的象象征，于是是雕刻了巨巨大的石人人——牛郎郎和織女（（據(jù)說這是是我國最早早的牛郎、、織女雕像像），樹立立在昆明池池的東西兩兩岸。目前仿古修修復(fù)牛郎織織女廟和微微縮昆明池池的項目已已正式啟動動，既可突突出中國愛愛情文化氛氛圍、重現(xiàn)現(xiàn)歷史情景景，也為楓楓林華府的的開發(fā)帶來來了毋庸置置疑的契機機，它將成成為該區(qū)外外的又一““世外桃源源”。市民建議將將昆明池建建設(shè)列入““十一五””規(guī)劃，形形成約10萬畝的人人工湖面，，見《西安安晚報》2006.1.8第六節(jié)項目策略要要點總結(jié)項目發(fā)展策策略要點以客戶需求求為導(dǎo)向的的發(fā)展策略略營造一種與與知富階層層忙碌、喧喧囂、壓抑抑的工作環(huán)環(huán)境差異較較大的靜謐謐、閑適、、人文、達達觀的生活活氛圍營造一種具具有高層次次品位形象象的社區(qū)氛氛圍，體現(xiàn)現(xiàn)生活格調(diào)調(diào)另外再從形形式上（價價值讓渡、、外在形象象等方面））給與消費費者超值的的感受漢文化主題題+高層次次品位形象象+高附加加值本項目策略略要點文化定位研研究第三部分含南山之氣氣，借四水水之靈；化漢唐之韻韻，筑萬安安之區(qū)。——楓林盛景芳芳外地，華華府名宅貴貴人家——★含南山山之氣、借借四水（灃灃、潏、滈滈、氵皂））之靈、化化漢唐之韻韻、筑萬安安之區(qū)★構(gòu)建記憶、、期望與文文化和諧相相融的現(xiàn)代代都市新社社區(qū)★組團鄰里化化、庭院苑苑囿化（富富有野趣的的園林）★設(shè)施人本化化、文化地地域化、建建筑時代化化★構(gòu)建融居住住、休閑、、文化、親親情（社區(qū)區(qū)關(guān)懷）、、歷史與時時代風(fēng)尚為為一體的現(xiàn)現(xiàn)代居住小小區(qū)1、項目文文化定位要要點2、文化根根源（地域域歷史文脈脈）：文化定位既既取決于所所在城市或或地區(qū)的文文化背景，，社區(qū)文化化的建設(shè)也也應(yīng)以地方方文化為基基礎(chǔ)，融合合傳統(tǒng)文化化和現(xiàn)代文文化，創(chuàng)造造出自己的的特色文化化。楓林華府地地處西安這這個十三朝朝古都，這這里又是漢代上林苑苑所在地，，漢長安城城子午線之之側(cè)、南望望終南山、、西南接昆昆明池，乃風(fēng)水地地脈、歷史史文脈之所所在，積聚著漢唐唐盛世深厚厚的文化積積淀。首先要進行文化傳傳統(tǒng)的變異異和回歸，，進行文化化定位，傳承歷史，，延續(xù)文化化與社會進進步、現(xiàn)代代文明相融融合，構(gòu)建東方方傳統(tǒng)文化化與現(xiàn)代建建筑相融合合的現(xiàn)代都都市高尚社社區(qū)。十三朝古都都、漢唐盛盛世、漢代上林苑苑、灃惠渠渠漢唐文化、、東方精神神含南山之氣氣，借四水水之靈化唐漢之韻韻，筑萬安安之區(qū)傳承歷史，，延續(xù)文化化構(gòu)建記憶、、期望與文文化和諧相相融的現(xiàn)代代都市新社社區(qū)社會進步，，現(xiàn)代文明明區(qū)域歷史文文化淵源漢長安城子午線昆明池灃惠渠（昆明渠）楓林華府位于：漢長安城子午線之側(cè)，昆明池之西北。環(huán)城路二環(huán)路三環(huán)路高新區(qū)3、楓林華華府社區(qū)文文化理念：：社區(qū)文化的的三個層次次:第一層次是是表層的社社區(qū)文化，，它通過物質(zhì)形態(tài)表現(xiàn)出來，，主要包括括完善的規(guī)規(guī)章制度，，健全的組組織機構(gòu)和和管理體系系，包括物物業(yè)管理條條例和業(yè)主主公約等；；設(shè)置一定的的文化設(shè)施施和文化活活動場所，，充分利用會會所為業(yè)主主服務(wù)，在社區(qū)內(nèi)建建設(shè)多個庭庭院廣場以以提供交流流活動空間間、利用景景觀局部營營造半開放放空間，創(chuàng)創(chuàng)造全天候候親近自然然的活動場場所。第三層次第二層次第一層次社區(qū)文化的的三個層次次社區(qū)文化的的這三個層層次相互聯(lián)聯(lián)系、相互互促進、相相互作用、、相互滲透透。其中物物質(zhì)文化是是依托，行行為文化是是中介，觀觀念文化是是核心。社區(qū)文化的的三個層次次:第二層次是是中層的社社區(qū)文化，，它通過行為活動表現(xiàn)出來，，主要包括括明確的行行為規(guī)范，，和睦的人人際關(guān)系，，眾多的文文化人才，，健康的文文化活動等等，可以組組建鄰里互助會會、文藝社社、漢文化化研究社、、社區(qū)運動動會等組織，使業(yè)主之之間通過民民間組織加加深交流，，創(chuàng)建友愛愛和睦的社社區(qū);第三層次是是深層的社社區(qū)文化，，它通過觀念文化表現(xiàn)出來，，主要包括括共同的追追求目標(biāo)，，正確的價價值觀念、、價值判斷斷、價值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和價值值取向，現(xiàn)現(xiàn)代的社區(qū)區(qū)意識，較較強的社區(qū)區(qū)精神，這這需要發(fā)展展商統(tǒng)一協(xié)協(xié)調(diào)，可以以收集業(yè)主主和發(fā)展商商的文稿，，社區(qū)文化刊刊物，免費向業(yè)業(yè)主和社會會發(fā)放，起起到溝通橋梁的作用。楓林華府定定位于高端端住宅，也也必須建立立高層次的的社區(qū)文化化。因此，我們們要抓住中高高端目標(biāo)客客戶精神上上對高層次次生活品位位的追求和和對西安歷歷史文化的的情感的特特征，著重重從文化內(nèi)內(nèi)涵方面予予以挖掘和和探索，強強調(diào)差異化化戰(zhàn)略。達到古今融融合，既體體現(xiàn)歷史文文化、又展展現(xiàn)現(xiàn)代科科技的都市市生活的意意境，塑造造鬧中取靜靜、寬松從從容的環(huán)境境，樹立高高層次的社社區(qū)人文形形象。楓林華府應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)漢文文化精神。。我們建議應(yīng)應(yīng)力求遵循循“含南山山之氣，借借四水之靈靈，化唐漢之韻韻，筑萬安安之區(qū)”的的理念來體體現(xiàn)漢文化化。傳統(tǒng)文化：：應(yīng)選擇好出出入口的位位置。按《《陽宅三要要論》“門門乃由之路路…陽宅先先看大門……只要門主主相生，即即以吉斷。?！薄恫┥缴狡ふ撽栮栒贰奥仿芬h(huán)，水水要纏。門門中正，家家道成?！薄本幼∥幕阂浴班徖铩薄薄ⅰ袄锓环弧?、“宜宜居”和““生態(tài)”的的理念合理理安排居住住組團。建筑文化：：建筑以簡潔潔、大氣、、樸實的現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)風(fēng)格為主。。庭院文化：：景觀及綠化化突出“苑苑囿”特色色，應(yīng)內(nèi)外外通透，富富有野趣。?？紤]一些些漢代文化化的符號，，色彩宜淡淡雅，種植植宜以喬木木為主，輔輔以草灌花花卉，植物物群落應(yīng)考考慮漢文化化及關(guān)中地地域文化特特點。環(huán)境文化：：小區(qū)內(nèi)裝修修及裝飾不不求華麗、、張揚，而而應(yīng)以“無無為無不為為”的理念念，營造樸樸實、簡約約、雄渾、、自然的空空間效果（（含城市家家具設(shè)計））。4、楓林華華府社區(qū)文文化理念的的要點5、楓林華府社社區(qū)文化理理念的營建建文化定位主主要思路：：楓林華府要要建立的社社區(qū)文化以以漢文化為為核心。實實現(xiàn)組團鄰里化化、庭院苑苑囿化（富富有野趣的的園林）、、設(shè)施人本本化、文化化地域化、、建筑時代代化。1）建筑文文化：建筑風(fēng)格不求復(fù)古，，但要體現(xiàn)現(xiàn)漢文化精精神及東方方文化意境境。在建筑風(fēng)格格上，以簡簡潔、大氣氣的現(xiàn)代建建筑風(fēng)格為為主。2）居住文文化——小小區(qū)人文環(huán)環(huán)境居住小區(qū)環(huán)環(huán)境的高雅雅低俗主要要取決于小小區(qū)文化環(huán)環(huán)境的營建建。小區(qū)的的基本功能能均有不同同的文化功功能，如居居住文化、、教育文化化、飲食文文化、娛樂樂文化等。。在這些基本本功能中要要考慮一條條各類文化化的主線，，使它們在在滿足具體體功能的原原則下，都都能起到提提高文化品品位的作用用。在公建建、綠化乃乃至小品雕雕塑方面均均要體現(xiàn)高高層次的文文化特征。。通過一系列列體現(xiàn)漢文化及苑囿文化的環(huán)境設(shè)計計，使居住住在其中的的人們在教教育機構(gòu)，，文化休閑閑，購物、、飲食場所所內(nèi)都能感感受到漢文文化及苑囿囿文化的環(huán)環(huán)境氛圍，，從環(huán)境的的內(nèi)涵上使使人們在心心靈深處感感受到濃郁郁的文化氣氣息來陶冶冶自己的情情趣。3）庭院文文化——苑苑囿化隨著人們生生態(tài)意識的的加強，小小區(qū)的綠化化日益得到到重視。楓林華府要要以庭院苑囿化化（富有野趣趣的園林））為目標(biāo)，，內(nèi)部綠化植植物配置以以喬木為主主，灌木為為輔。以突突出野趣為為主要目標(biāo)標(biāo)。區(qū)內(nèi)種種植的喬木木以梧桐樹樹、楓樹為為多。楓林林華府仍可可借用“鳳鳳棲梧桐””的意義，，在地塊內(nèi)內(nèi)栽種梧桐桐、楓樹和和石榴樹，，以體現(xiàn)漢漢代的文化化。區(qū)內(nèi)還還可種植漢漢代植物槐槐、松、榆榆、梅、荷荷花等等。。在庭院林莽莽苑囿中，，可置終南南原石，摹摹刻“漢賦賦”。灌木除栽種種冬青等常常綠植物外外，還適當(dāng)當(dāng)配以石榴榴，石榴是是漢朝張騫騫出使西域域時帶回的的樹種，既既能體現(xiàn)一一定的時代代特色，又又具有文化化交流和互互通有無的的意義。。漢代建筑構(gòu)件門窗天花欄桿樓梯漢代紋飾屋頂脊飾東方精神庭庭院生生活多重院落簡約建筑與與人文主題題園林和諧的鄰里里關(guān)系建筑與自然然相協(xié)調(diào)人文風(fēng)情商商業(yè)街區(qū)中式會所(文化、交交流)院落是高尚尚居住生活活（形象與與品位）的的良好體現(xiàn)現(xiàn)院落生活相相對外界是是私密的，，在內(nèi)部是是體現(xiàn)鄰里里交流的，，居住空空間舒適的的。院落體現(xiàn)高高尚、形象象與品位院落提供慢慢調(diào)的生活活，更是體體現(xiàn)一種慢慢城生活的的主張院落既獨立立又相互聯(lián)聯(lián)系4）周邊原原生環(huán)境的的利用高新·楓林林華府應(yīng)以以隱蔽的形形式與周邊邊形成拒絕絕態(tài)勢，外外在形象低低調(diào)，內(nèi)部部自成天地地，充分體體現(xiàn)“桃源源”般意境境與感受。。鬧中取靜靜，曲徑通通幽，實為為富華背后后的悠閑生生活。地塊的一側(cè)側(cè)保留了上百棵樹齡齡超過十年年的大樹，，民潔路通往往楓林華府府的大約600米的的梧桐林蔭蔭大道，小小區(qū)中的原原生梧桐樹樹，這些近近處的自然然景觀，為為居住在其其中的人們們提供了一一處位于現(xiàn)現(xiàn)代喧囂的的都市中的的一片寧靜靜之地。再加上地塊周周邊的昆明湖湖，遙望終南南山，不僅營營造了小區(qū)內(nèi)內(nèi)部良好的景景觀通視走廊廊，也為寧靜靜的楓林華府府又增添了許許多意境。5）灃惠渠的的利用灃惠渠曾被稱稱為澆灌了長長安、雁塔、、未央大片沃沃土的“幸福福之渠”，目目前該渠因為為廢水的污染染已經(jīng)淪為一一條排污、泄泄洪渠，但可可喜的是隨著著西咸同治灃灃河水系污染染的開展，灃惠渠作為灃灃河治理的一一部分也將于于明年開始進進行污染治理理。昆明池與灃惠惠渠同出一脈脈的必然聯(lián)系系。智者樂水水，我們可以以借助灃惠渠渠整治的有利利時機，把未未來清澈的渠渠水引入本地地塊內(nèi)，作為為景觀用水，，進而也可利利用地勢高差差和電泵，使使小區(qū)內(nèi)部水水景形成周期期開放的活水水。自古就有有引水引財之之說，我們引引進的水源與與其他居住地地段的水源相相比，它直接接來自“龍首首”位置的終終南山。因之之，具有了更更深層次的文文化內(nèi)涵、帝帝王靈氣和歷歷史淵源，所所以，引進的的“財氣”就就更不能同日日而語，這便便促使了該區(qū)區(qū)毋庸置疑的的又一比較優(yōu)優(yōu)勢的形成。。社區(qū)內(nèi)的水水景可根據(jù)““陰陽五行””和““讖緯經(jīng)學(xué)””，按照中國國古代元寶的形形狀（又形似似筆架）進行行規(guī)劃設(shè)計，以體現(xiàn)漢代的的歷史和文化化。整體規(guī)劃布局局

與開發(fā)順順序安排第四部分1、地塊特點點：項目目前進入入性差，僅依依靠區(qū)間小路路民潔路通達達周邊環(huán)境較差差，均為一些些工廠生產(chǎn)、、宿舍區(qū)，農(nóng)農(nóng)田及低矮村村屋等項目北面緊臨臨3511工工廠的生產(chǎn)煙煙囪，對本項項目的形象和和居住環(huán)境造造成很大影響響項目地塊內(nèi)的的大樹以及南南面的大樹群群是本項目景景觀資源的最最大利用點地塊不規(guī)正，，南北狹窄，，不利于產(chǎn)品品布局村屋工廠宿舍項目地塊拓展用地大樹綠化帶工廠主入口次入口B整體考慮入口位置選擇如下：一、二期主入口：地塊南側(cè)臨大寨路的地段；次入口（一期主入口）：一期用地東部，團結(jié)南路西側(cè)。次入口：一期用地西部，民潔路一側(cè)。次入口A小區(qū)的入口位位置必須開闊闊和寬敞，必必須有利于創(chuàng)創(chuàng)建和塑造小小區(qū)的形象。。因此以南邊二二期取得土地地臨大寨路為為主出入口，，進區(qū)后小區(qū)區(qū)主干道端直直向北，構(gòu)成成本區(qū)交通主主軸，由此再再向區(qū)內(nèi)各組組團輻射，道道路系統(tǒng)也較較為合理，同同時有利于形形成“通而不不透，環(huán)而不不亂”的空間間結(jié)構(gòu)和路網(wǎng)網(wǎng)布局。2、小區(qū)入口口的選擇景觀軸線景觀組團主體水景3、主體景觀觀布局這樣做同時還還可以彌補區(qū)區(qū)內(nèi)中間部位位點式高層布布局中沒有核核心、缺乏明明確規(guī)劃意圖圖的問題，并并從而形成一一個圍合的水水體景觀，加加之林木花卉卉的栽植，可可以此作為整整個小區(qū)的““綠心”和主主景觀，該景景觀沿著灃惠惠渠的景觀軸軸線向外發(fā)散散，則各組團團及方方面面面都可以照顧顧到。本區(qū)南邊地塊塊（二期用地地）面幅較窄窄，但愈向北北地勢愈開闊闊，有聚財之之地氣，建議議在主入口、、小區(qū)主干道道至灃惠渠段段，可按類似中國古代代元寶的形狀狀（又形似筆筆架）規(guī)劃一一個大的主題題水景，水形形曲面向南，，意曰：“又又能出秀才，，又能生財，，風(fēng)水上叫做做：藏風(fēng)聚氣氣”，4、主入口形形象南側(cè)主入口設(shè)設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)““堂皇”二字字，做到“門門正，路直””。南入口兩側(cè)可可以設(shè)置標(biāo)志志性雕塑，以以體現(xiàn)漢文化化。南側(cè)主入入口內(nèi)可設(shè)置置假山，以起起“屏風(fēng)”作作用（用以阻阻擋視線通視視、轉(zhuǎn)折空間間），該假山山可用終南山山花崗巖原石石疊筑而成，，山石上用““隸書”摹刻刻“楓林華府府”或“漢賦賦”摘句。入口示意圖5、園林園林綠化應(yīng)點點、線、面（（綠心、廊道道、斑塊）結(jié)結(jié)合，形成網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，并具有有苑囿性質(zhì)的的野趣。景觀系統(tǒng)應(yīng)由由假山通達水水體主景觀，，并由此沿水水系貫通，形形成幾個景觀觀節(jié)點，以分分出組群和組組團的概念。。該系統(tǒng)應(yīng)將水水系、路網(wǎng)、、建筑及空間間統(tǒng)籌考慮，，將每一個景景觀節(jié)點分配配到一個院落落（居住組團團），整體像像楓葉一樣，，脈絡(luò)清晰。。在景觀系統(tǒng)中中，一定要考考慮主要道路路、主要視線線的對景、側(cè)側(cè)景、端景（（尤其是各入入口空間）。。景觀點景觀軸景觀面主體水景借物寓意的中中國園林簡約現(xiàn)代的禪禪意東方符號的應(yīng)應(yīng)用整體體現(xiàn)東方方園林主題多院落組團園園林：獨立空空間又相互聯(lián)聯(lián)系各組團之間采采用不同的小小主題要求：體現(xiàn)品品位、休閑、、舒適感不同院落主題題園林賦予不不同的生活場場景對原生樹木資資源的充分利利用景觀與建筑的的自然融合舒適空間（變變幻）與眾不同的社社區(qū)生活園林地坪人為為抬升，園林林空間豐富化化，為業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造不斷變幻幻的外部居住住空間與西安市場上上平面化園林林景觀形成差差異競爭6、在交通組組織小區(qū)整體上車車位數(shù)量按照照總戶數(shù)的50%設(shè)置，，戶數(shù)車位比例例為1：0.5。車行交通沿用用地外側(cè)安排排機動車道，，實現(xiàn)人車分流流。人行入口車行出入口車行入口主入口車行入口人行入口車行道人行道車行道人行道車庫入口車行出入口地下車庫整個小區(qū)安排排三個地下車車庫，分別位位于西部、南南部、東部三三個方位。一期地塊狹長長，本應(yīng)東西西兩端都設(shè)置置地下車庫，，但由于地塊塊東端太過狹狹小，考慮成本因素素，故一期只只在西端設(shè)置置地下車庫。。但考慮到一期期東端皆為高高價值住宅集集中區(qū)域，對對車庫需求最最大，但離西西端車庫太遠遠。為便于東端客客戶就近停車車，故在二期期地塊東北端端設(shè)置地下車車庫，同時滿滿足二期東端端住宅和商業(yè)業(yè)停車需要。。滿足東端業(yè)主就近停車滿足東端商業(yè)就近停車7、會所、幼幼兒園會所位置設(shè)置置在一、二期期中心景觀處處，建筑面積積約2000平米。在建建筑及園林風(fēng)風(fēng)格上采用漢漢文化元素，，體現(xiàn)漢文化化精神。現(xiàn)代東方式會會所，體現(xiàn)禪禪意境界滿足核心客戶戶需求的東方方俱樂部：東東方書吧、茶茶藝館……體現(xiàn)客戶養(yǎng)生生健康館所：：瑜珈館、棋棋牌等布局上結(jié)合一一、二期用地地整合考慮，，建議西南處處設(shè)置6班幼幼兒園1所，，建筑面積在在1800平平米左右，同同時需要提供供寬敞的外部部活動空間。。由于社區(qū)內(nèi)業(yè)業(yè)主小孩可以以對口入讀高高新二小和高高新一中，因因此項目內(nèi)不不用單獨設(shè)置置小學(xué)。幼兒園應(yīng)有足夠的外部或空間應(yīng)有方便的出入口結(jié)合后續(xù)用地綜合考慮，方便整個社區(qū)使用處于社區(qū)中央，方便業(yè)主使用會所正對核心景觀總體布局形式式：1）小區(qū)采用用三進式院落落布置；2）三個院落落形成三個相相對獨立的單單元組團，同同時又相互聯(lián)聯(lián)系，脈絡(luò)清清晰，構(gòu)成三三個各具特點點的景觀層次次。3）同時，兼兼顧考慮后期期發(fā)展用地的的規(guī)劃，在小小區(qū)中部預(yù)留留銜接空間，，使兩塊地既既可獨立成區(qū)區(qū)，又可聯(lián)成成一個整體。。8、三進式院院落布局院落一院落二院落三院落院落院落主體水景院落9、樓宇布局局形式整個小區(qū)的樓樓位布置最好好不要斜向，，西安講究戶戶型正南北朝朝向，否則對對后期的銷售售會形成不利利的影響。院落三樓位的布置可以在主景觀帶兩側(cè)布置最好的產(chǎn)品院落一院落二沿地塊北側(cè)朝東南向布置18層板式高層樓，用來遮擋北向工廠及煙囪一進院為1棟4單元電梯多層大戶型、1棟3單元10+1層小高層，多層采用平面大戶豪宅設(shè)計，電梯直接入戶二進院主體為18層、24層板式高層，正南北朝向，可采用創(chuàng)新元素作為戶型增值三進院正南北朝向全部布置26層板式高層，并采用優(yōu)化增值戶型設(shè)計結(jié)合前面市場場推導(dǎo)需求戶戶型和楓林華華府自身的定定位，建議楓楓林華府的戶戶型比例如下下:戶型面積區(qū)間M2總房價比例二房二廳一衛(wèi)80-9032萬以下13%二房二廳二衛(wèi)90-10532-40萬22%三房二廳一衛(wèi)100-11038-45萬18%三房二廳二衛(wèi)110-13045-50萬25%三房二廳二衛(wèi)130-14050-58萬12%四房二廳二衛(wèi)155-16070-78萬10%10、戶型配配比11、商業(yè)布布局一期開發(fā)臨團團結(jié)南路主干干道入口處設(shè)設(shè)置商業(yè)，面面積在2000平米左右右（先期為銷銷售中心使用用）西側(cè)臨民潔路路部分小型商商業(yè)配套的開開發(fā)，面積在在1萬平米左左右二期土地取得得后團結(jié)南路路主干道臨街街部分商業(yè)開開發(fā)二期土地取得得后臨大寨路路主干道部分分商業(yè)價值挖挖掘道路通暢，便便于開發(fā)和銷銷售一期院落景觀觀樣板區(qū)的形形成對于二期期價格有一定定支撐中小戶型的推推出對景觀要要求相對較低低銷售中心首先先完成建設(shè)多層院落（形象展示面）展示高尚生生活沿團結(jié)路段商商業(yè)以及街區(qū)區(qū)商業(yè)（中心園林）部分提前建建成展示該區(qū)段樓宇設(shè)設(shè)置樣板房體驗展示啟動區(qū)二期整體院落形象象展現(xiàn)，區(qū)域域市場均價自自然上升，項項目售價提高高結(jié)合后續(xù)用地地開發(fā)，核心心景觀形成，，有利于后期期開發(fā)的價值值銜接三期后續(xù)后續(xù)12、開發(fā)順順序樓盤分期特征配套建設(shè)中海華庭6-7萬啟動期：會所（用作售僂處）、主題園林二期建設(shè)：商業(yè)紫薇臻品共22萬，銷售狀況良好，推出頻率很快，目前僅小戶型的其中3棟未推啟動期：會所（用作售樓處）城市風(fēng)景18萬㎡；分二期開發(fā)，首期開發(fā)8-9萬。啟動期：會所（用作售僂處）；商業(yè)、幼兒園及園林等配套未展示西安市場中類類似樓盤推出出節(jié)奏規(guī)律啟動期規(guī)模5-8萬；由于銷售條件件限制低，普普遍銷售情況況良好，故推推出頻率很快快。首期配套只建建銷售中心和和少量商業(yè)設(shè)設(shè)施。13、啟動區(qū)區(qū)規(guī)模啟動期規(guī)模8萬左右；首先必須建設(shè)設(shè)展示區(qū)；較大規(guī)模配套套及其它各類類完善性的配配套在二期跟跟上；項目滾動，不不需有明顯界界線，根據(jù)市市場情況和客客戶積累隨時時跟進。首期開發(fā)建議議14、采暖方方式目前住宅小區(qū)區(qū)主要的采暖暖方式有集中中供暖和分戶戶供暖兩種，，如果能夠方便便接入市政熱熱力管網(wǎng)，，新建小區(qū)更更愿意采用市市政集中供暖暖方式，不能能接入市政熱熱力管網(wǎng)的小小區(qū)，可以搞搞小區(qū)集中供供暖，樓盤相相對小的就只只好選擇壁掛掛鍋爐供暖、、電采暖等方方式。

優(yōu)點缺點集中供暖1、初期投入成本低；2、直接與市政管網(wǎng)對接，減少麻煩，可操作性強。1、受供暖公司供應(yīng)量限制；2、小區(qū)內(nèi)供暖末端效果差；3、使用者不能自由控制，浪費大。分戶供暖1、不用收取采暖費；2、靈活簡單，使用自由。1、初期投入成本較高；2、使用費用較集中供暖略高。目前市場上消消費者較為認認同的采暖方方式——地板板輻射采暖特點分析：1、只能提提供采暖和生生活熱水，不不能解決夏季季制冷。全年年供熱4個月月；2、地板輻輻射采暖鋪設(shè)設(shè)厚度為90㎜，必然減減低了層高，，土建成本加加大，樓體承承重加大；3、若利用用蒸汽，不建建鍋爐房，也也可實現(xiàn)無煙煙排放，但會會產(chǎn)生大量凝凝結(jié)水，凝結(jié)結(jié)水不能回收收利用；4、單方造價價約150～～155元/平方米（含含熱水系統(tǒng)））。目前市場上一一種全新的新新型采暖方式式——水源熱熱泵優(yōu)點：1、、高效節(jié)能，，運行費用可以以比集中供暖暖降低30%—40%；；2、完全環(huán)保保，整個系統(tǒng)運行行無燃燒過程程，供冷時無無需冷卻塔；；3、客戶無需需再投入，由于贈送客戶戶中央空調(diào)，，可以制冷制制熱，無需另外購買分戶戶空調(diào)系統(tǒng)，，全年運行7個月（采暖暖/制冷）；；4、尊貴美觀觀，建筑外立面省省去空調(diào)板，，更加整潔漂漂亮；房間內(nèi)內(nèi)無散熱片和管線布布置，大大提提高使用空間間和居住舒適適度；5、一機多用用，提供24小時時空調(diào)、采暖暖、衛(wèi)生熱水水6、運行穩(wěn)定定，一般正常使用用15—20年。缺點：1、初初期投入成本本高，每平米成本在在230--250元，，比地板輻射射采暖高出100元/平米左右；；2、安裝條件件受水源和地地質(zhì)條件限制制。利用空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)中制冷劑在在冷凝或蒸發(fā)發(fā)過程中釋放放或吸收大量量熱量的原理理，夏季將室室內(nèi)熱量吸收收，通過冷凝凝器釋放入水水源水（井水水）中，實現(xiàn)現(xiàn)制冷；冬季季將水源水中中的熱量提取取，通過蒸發(fā)發(fā)器散發(fā)入室室內(nèi)，實現(xiàn)采采暖，使業(yè)主主不用額外購購買空調(diào)設(shè)備備。采暖方式建議議：盡管采用水源源熱泵方式初初期投入成本本高，但增加加投入部分分分攤到每建筑筑平面僅100元，考慮慮到采用水源源熱泵方式能能夠為客戶節(jié)節(jié)約空調(diào)設(shè)備備的投入（平均每戶按按一臺柜機和和一臺分體計計算，直接節(jié)節(jié)約5000元以上）、提高居住的的舒適度和使使用空間，讓讓渡給客戶的的價值遠大于于100元/平米，完全全可以通過提提高銷售價格格收回，同時時在今后的使使用中能夠長長期節(jié)能30—40%，，加上環(huán)保性性好，符合可可持續(xù)發(fā)展的的要求，能夠夠成為楓林華華府中高檔社社區(qū)的重要賣賣點和價格支支撐點，因此此在施工可行行的情況下，，建議采用水水源熱泵空調(diào)調(diào)系統(tǒng)。戶型分布建議議第五部分一、產(chǎn)品布局局示意圖多層帶電梯大大戶，設(shè)置155-160四房和130-140三房10+1小高高層一梯兩戶戶，主要設(shè)置置155-160平米四四房，配比少少量130-140三房24層的一梯梯三戶板式高高層，設(shè)置155-160平米四房房130-140的三房房；110-130三房房戶型18層的一梯梯三戶板式高高層，設(shè)置90-105的二房100-110和110-130的的三房戶型26層一梯四四戶板式高層層，主要設(shè)置置80-90、90-105的二房房和100-110、110-130三房戶型型24層一梯三三戶板式高層層，設(shè)置130-140的三房；100-110的三房戶戶型；18層的一梯梯三戶板式高高層，設(shè)置90-105的二房、110-130的三房戶戶型24層一梯三三戶板式高層層，設(shè)置130-140的三房；90-105二房戶型；；產(chǎn)品優(yōu)秀，價格高開，3900--4000元/平米稀缺電梯多層針對高端客戶，價格高開，4500元/平米社區(qū)逐步成熟，中大戶型，正對中心景觀帶，加上創(chuàng)新戶型賣點，價格較高，預(yù)計3800-3900元/平米北向工廠影響價格相對較低3700元/平米中高端項目中的中小戶型，也是市場上的熱銷戶型，單價可以適當(dāng)提高，預(yù)計3700元/平米中心院落，核心景觀社區(qū)成熟，配套完善市場整體均價抬升二、產(chǎn)品價格格走勢預(yù)測示示意圖附件一戶型創(chuàng)新元素素戶型創(chuàng)新的元元素要點1、通過入戶花花園、陽臺的的變化，擴大大使用空間；；2、引入空中庭庭院與廊院概概念，與院落落相呼應(yīng)；3、設(shè)置樓中樓樓戶型，全面面超越loft；4、通過