濟(jì)陽項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃(zs)課件

濟(jì)陽華辰百線文娛生活廣場

商業(yè)定位與營銷模式報告

2012年6月13日

CommerceOrientate&MarketingmodelReport濟(jì)陽華辰百線文娛生活廣場

商業(yè)定位與營銷模式報告1目錄：項(xiàng)目概況及商圈劃分項(xiàng)目概況商圈劃分：項(xiàng)目主題及功能定位

主題定位

功能定位：營銷戰(zhàn)略定位…………寓休閑于生活·讓夢想成體驗(yàn)PART1PART2PART3目錄：項(xiàng)目概況及商圈劃分寓休閑于生活2第一部分:項(xiàng)目概況及商圈劃定第一部分:項(xiàng)目概況及商圈劃定3一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況濟(jì)陽縣位于魯西北平原的南部，歷史悠久，是省會濟(jì)南的近郊縣，南靠黃河，西鄰齊河，北依臨邑和商河，東接惠民。全縣轄8鎮(zhèn)2個辦事處，850個行政村居，總?cè)丝?3萬，非農(nóng)業(yè)人口約10萬，面積1076平方公里。縣城距濟(jì)南市區(qū)30公里，距濟(jì)南國際機(jī)場8公里。境內(nèi)有104、220兩條國道和248、249兩條省道穿越，濟(jì)南北三環(huán)高速公路、黃河三橋和濟(jì)陽黃河公路大橋建成后，三座大橋?qū)褲?jì)陽和濟(jì)南市區(qū)聯(lián)為一體，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢明顯。

2011年全縣生產(chǎn)總值完成220億元，與2007年相比實(shí)現(xiàn)翻番，年均增長17.2%。全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額分別完成119.8億元68.2億元，是2007年的1.8倍和1.9倍，年均增長16.2%16.6%。地方財政一般預(yù)算收入達(dá)到8.01億元，是2007年的2.3倍，年均增長22.9%，進(jìn)入“億元增長時代”;可用財力達(dá)到16億元，是2007年的2.1倍。

1.1.1城市基本狀況一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況濟(jì)陽縣位于魯西北平原的4一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況

1.1.2項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目三面臨街，其中寬面與主干道正安路相臨，適宜做主入口。項(xiàng)目周邊沒有商業(yè)銜接，且整體景觀形象較差。其總體表現(xiàn)為商業(yè)成熟低。一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況1.1.2項(xiàng)目區(qū)位5一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況濟(jì)陽縣城商業(yè)氛圍及繁華程度較高的區(qū)域主要集中在開元大街周邊。其中以好又多購物中心為首，信譽(yù)商廈、濟(jì)陽百貨大樓、六福國際商業(yè)廣場為輔的幾大單體面積超過1萬平方米的綜合性商業(yè)體，整體感覺外觀陳舊、業(yè)態(tài)規(guī)劃較為單調(diào)。在建及規(guī)劃中的商業(yè)體項(xiàng)目，大都屬小區(qū)配套商業(yè)，從目前情況而言還不具太大的競爭力，但某些規(guī)劃中的大體量商業(yè)存在潛在競爭力（如二期規(guī)劃中的禧福商街有近4萬平米商業(yè)體量）。沿街商業(yè)租金區(qū)間為15—120（元/平米/月），其中好又多附近較高70－120（元/平米/月）；六福國際商業(yè)街租金為30－40（元/平米/月）；濟(jì)陽整體商業(yè)租金水平偏低，平均租金水平約40元（元/平米/月），商鋪銷售價格不超過12000（元/平米）。結(jié)論：現(xiàn)有商業(yè)外觀陳舊、業(yè)態(tài)較單一，競爭力不強(qiáng)；潛在競爭商業(yè)短期內(nèi)還不成型；整體商業(yè)成熟度較低。

1.1.3商業(yè)環(huán)境概況

一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況濟(jì)陽縣城商業(yè)氛圍及繁華6主要競爭商業(yè)：好又多購物中心

好又多購物中心位于濟(jì)陽縣緯二路繁華商業(yè)路段，營業(yè)面積近20000平方米，內(nèi)有大型超市（5000平米左右）和精品百貨商場。是目前濟(jì)陽地區(qū)規(guī)模最大，經(jīng)營項(xiàng)目最全，配套設(shè)施最完善的購物中心。

一、項(xiàng)目概況及商圈劃分主要競爭商業(yè)：好又多購物中心一、項(xiàng)目概況及商圈劃分7一、項(xiàng)目概況及商圈劃分一、項(xiàng)目概況及商圈劃分8一、項(xiàng)目概況及商圈劃分一、項(xiàng)目概況及商圈劃分9一、項(xiàng)目概況及商圈劃分一、項(xiàng)目概況及商圈劃分10一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況1.1.4居住環(huán)境現(xiàn)狀概況（兩公里范圍內(nèi)）社區(qū)名稱住宅戶數(shù)（規(guī)劃）消費(fèi)人群（預(yù)計）禧?！P凰城350010000領(lǐng)秀城10003000華鑫·現(xiàn)代城350010000銀都花園10003000帝華·北岸新城3000090000澄波湖1號350010000三發(fā)舜鑫苑15004000其它800020000合計51800150000一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況1.1.4居住環(huán)境現(xiàn)狀11一、項(xiàng)目概況及商圈劃分華辰百線濟(jì)陽項(xiàng)目商住分布示意圖一、項(xiàng)目概況及商圈劃分華辰百線濟(jì)陽項(xiàng)目商住分布示意圖12一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.2.商圈劃分核心商圈：距離項(xiàng)目5分鐘車程，20分鐘步行時間，輻射半徑約在2公里之內(nèi)，即北至開元大街、南至新元大街、西至銀河路，東至好又多；次級商圈：直接定位為輻射整個濟(jì)陽縣城。。一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.2.商圈劃分核心商圈：距離項(xiàng)目5分13一、項(xiàng)目概況及商圈劃分華辰百線濟(jì)陽項(xiàng)目商圈示意圖一、項(xiàng)目概況及商圈劃分華辰百線濟(jì)陽項(xiàng)目商圈示意圖14第二部分:項(xiàng)目商業(yè)主題及功能定位第二部分:項(xiàng)目商業(yè)主題及功能定位15二、項(xiàng)目主題及功能定位2.1.主題定位政策支撐項(xiàng)目位于濟(jì)陽新城區(qū)，政治、商業(yè)中心都將向項(xiàng)目所在地域偏移。經(jīng)濟(jì)支撐GDP不低；平均收入水平不低；購買力不不低（住宅銷售價格偏高，均價4000元/平米以上）。市場缺乏商業(yè)現(xiàn)狀品象差，檔次低，功能單一，體量偏小。結(jié)論：可期通過亮麗時尚的商業(yè)風(fēng)格，多功能的業(yè)態(tài)總局，較高檔次的品牌影響力，打造濟(jì)陽代表性的商業(yè)中心。2.1.1定位支撐二、項(xiàng)目主題及功能定位2.1.主題定位政策支撐2.1.1定位16二、項(xiàng)目主題及功能定位主題案名：濟(jì)陽華辰百線文娛生活廣場

——集“文化、休閑、娛樂、購物”為一體的一站式高品質(zhì)體驗(yàn)型時尚生活商業(yè)中心2.1.2主題案名領(lǐng)航時尚生活，打造城市商業(yè)地標(biāo)二、項(xiàng)目主題及功能定位主題案名：濟(jì)陽華辰百線文娛生活廣場217二、項(xiàng)目主題及功能定位2.2.功能定位購物功能定位：趨向于中、小型購物中心概念。構(gòu)建以中型生活超市、時尚百貨、潮流名店、兒童用品、家電數(shù)碼等為主題，滿足從物質(zhì)消費(fèi)到精神愉悅的一站式購物中心。時尚精品定位：在規(guī)劃布局、店內(nèi)裝飾、品牌品類、新型產(chǎn)品等方面體現(xiàn)時尚潮流。尤其在3C數(shù)碼、化妝、服飾等品類。餐飲功能定位：以風(fēng)味美食、西式快餐、主題餐飲為主體的餐飲元素。休閑娛樂定位：功能齊全的影院、兒童游樂場、卡拉OK、動漫電玩等休閑娛樂設(shè)施。文化功能定位：突出人文展示功能。實(shí)現(xiàn)文化與購物的無縫對接，在潛移默化中提升項(xiàng)目的整體文化氛圍。生活功能定位：包含一定社區(qū)配套功能，如：藥店、移動、銀行、美容美發(fā)等元素。功能組合定位：突出“一站式”理念，購中有樂，購中有“味”，購中有閑，讓消費(fèi)者在購中體驗(yàn)、享受生活。體現(xiàn)新的、獨(dú)特的經(jīng)營理念，以現(xiàn)代時尚的風(fēng)格引領(lǐng)消費(fèi)。2.2.1項(xiàng)目功能定位二、項(xiàng)目主題及功能定位2.2.功能定位購物功能定位：趨向于中18二、項(xiàng)目主題及功能定位2.2.功能定位商業(yè)零售功能（生活主題零售、休閑主題零售）；文化娛樂功能（文化主題商業(yè)、娛樂主題商業(yè)）；美食餐飲功能（特色主題餐飲、休閑主題餐飲）；生活服務(wù)功能（配套主題服務(wù)、休閑主題服務(wù)）；人文展示功能：利用3、4樓通道或長廊設(shè)置兩個具備濟(jì)陽特色的人文景觀展示區(qū)域（名家書畫區(qū)、風(fēng)情攝影區(qū)）2.2.2五大主題功能二、項(xiàng)目主題及功能定位2.2.功能定位商業(yè)零售功能（生活主題19

名品名店+生活服務(wù)+餐飲超市大賣場+餐飲

品牌KTV+餐飲百線影院+休閑娛樂F4F3F2F1二、項(xiàng)目主題及功能定位2.2.3業(yè)態(tài)規(guī)劃名品名店+生活服務(wù)+餐飲超市大賣場20二、項(xiàng)目定位及規(guī)劃2.2.4業(yè)種規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃品類列舉1F零售/餐飲/生活服務(wù)時尚精品：3C數(shù)碼、男女品牌服裝、鞋帽；休閑及運(yùn)動品牌服飾、鞋帽；珠寶首飾品牌；名優(yōu)鐘表品牌、皮具箱包品牌；眼鏡專營；化妝、護(hù)理品專賣店、集合店（屈巨氏）；工藝品、飾品精品店；保健品專營；名煙酒專營；茶社；體育、戶外用品專營；品牌電腦旗艦店（apple體驗(yàn)館）；品牌面包房；新華生活館（書吧）；品牌折扣店等等主題餐飲：中西快餐（肯德基、德克士、神圣山羊餐廳、神龜餡餅）;特色主題中餐等等生活服務(wù)：銀行；電信移動聯(lián)通營業(yè)廳；連鎖藥店；SAP；美容美發(fā)美甲等等2F零售品牌大賣場（主力超市）3F休閑娛樂品牌KTV

4F休閑娛樂及配套華辰百線影院、動漫電玩、相關(guān)配套等等二、項(xiàng)目定位及規(guī)劃2.2.4業(yè)種規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃品類列舉1F21二、項(xiàng)目定位及規(guī)劃2.2.5首層業(yè)種布局示意二、項(xiàng)目定位及規(guī)劃2.2.5首層業(yè)種布局示意22二、項(xiàng)目定位及規(guī)劃2.2.5二層業(yè)種布局示意二、項(xiàng)目定位及規(guī)劃2.2.5二層業(yè)種布局示意23二、項(xiàng)目定位及規(guī)劃2.2.5三層業(yè)種布局示意二、項(xiàng)目定位及規(guī)劃2.2.5三層業(yè)種布局示意24二、項(xiàng)目定位及規(guī)劃2.2.5四層業(yè)種布局示意二、項(xiàng)目定位及規(guī)劃2.2.5四層業(yè)種布局示意25濟(jì)陽華辰百線文娛生活廣場

商業(yè)定位與營銷模式報告

2012年6月13日

CommerceOrientate&MarketingmodelReport濟(jì)陽華辰百線文娛生活廣場

商業(yè)定位與營銷模式報告26目錄：項(xiàng)目概況及商圈劃分項(xiàng)目概況商圈劃分：項(xiàng)目主題及功能定位

主題定位

功能定位：營銷戰(zhàn)略定位…………寓休閑于生活·讓夢想成體驗(yàn)PART1PART2PART3目錄：項(xiàng)目概況及商圈劃分寓休閑于生活27第一部分:項(xiàng)目概況及商圈劃定第一部分:項(xiàng)目概況及商圈劃定28一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況濟(jì)陽縣位于魯西北平原的南部，歷史悠久，是省會濟(jì)南的近郊縣，南靠黃河，西鄰齊河，北依臨邑和商河，東接惠民。全縣轄8鎮(zhèn)2個辦事處，850個行政村居，總?cè)丝?3萬，非農(nóng)業(yè)人口約10萬，面積1076平方公里?？h城距濟(jì)南市區(qū)30公里，距濟(jì)南國際機(jī)場8公里。境內(nèi)有104、220兩條國道和248、249兩條省道穿越，濟(jì)南北三環(huán)高速公路、黃河三橋和濟(jì)陽黃河公路大橋建成后，三座大橋?qū)褲?jì)陽和濟(jì)南市區(qū)聯(lián)為一體，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢明顯。

2011年全縣生產(chǎn)總值完成220億元，與2007年相比實(shí)現(xiàn)翻番，年均增長17.2%。全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額分別完成119.8億元68.2億元，是2007年的1.8倍和1.9倍，年均增長16.2%16.6%。地方財政一般預(yù)算收入達(dá)到8.01億元，是2007年的2.3倍，年均增長22.9%，進(jìn)入“億元增長時代”;可用財力達(dá)到16億元，是2007年的2.1倍。

1.1.1城市基本狀況一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況濟(jì)陽縣位于魯西北平原的29一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況

1.1.2項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目三面臨街，其中寬面與主干道正安路相臨，適宜做主入口。項(xiàng)目周邊沒有商業(yè)銜接，且整體景觀形象較差。其總體表現(xiàn)為商業(yè)成熟低。一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況1.1.2項(xiàng)目區(qū)位30一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況濟(jì)陽縣城商業(yè)氛圍及繁華程度較高的區(qū)域主要集中在開元大街周邊。其中以好又多購物中心為首，信譽(yù)商廈、濟(jì)陽百貨大樓、六福國際商業(yè)廣場為輔的幾大單體面積超過1萬平方米的綜合性商業(yè)體，整體感覺外觀陳舊、業(yè)態(tài)規(guī)劃較為單調(diào)。在建及規(guī)劃中的商業(yè)體項(xiàng)目，大都屬小區(qū)配套商業(yè)，從目前情況而言還不具太大的競爭力，但某些規(guī)劃中的大體量商業(yè)存在潛在競爭力（如二期規(guī)劃中的禧福商街有近4萬平米商業(yè)體量）。沿街商業(yè)租金區(qū)間為15—120（元/平米/月），其中好又多附近較高70－120（元/平米/月）；六福國際商業(yè)街租金為30－40（元/平米/月）；濟(jì)陽整體商業(yè)租金水平偏低，平均租金水平約40元（元/平米/月），商鋪銷售價格不超過12000（元/平米）。結(jié)論：現(xiàn)有商業(yè)外觀陳舊、業(yè)態(tài)較單一，競爭力不強(qiáng)；潛在競爭商業(yè)短期內(nèi)還不成型；整體商業(yè)成熟度較低。

1.1.3商業(yè)環(huán)境概況

一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況濟(jì)陽縣城商業(yè)氛圍及繁華31主要競爭商業(yè)：好又多購物中心

好又多購物中心位于濟(jì)陽縣緯二路繁華商業(yè)路段，營業(yè)面積近20000平方米，內(nèi)有大型超市（5000平米左右）和精品百貨商場。是目前濟(jì)陽地區(qū)規(guī)模最大，經(jīng)營項(xiàng)目最全，配套設(shè)施最完善的購物中心。

一、項(xiàng)目概況及商圈劃分主要競爭商業(yè)：好又多購物中心一、項(xiàng)目概況及商圈劃分32一、項(xiàng)目概況及商圈劃分一、項(xiàng)目概況及商圈劃分33一、項(xiàng)目概況及商圈劃分一、項(xiàng)目概況及商圈劃分34一、項(xiàng)目概況及商圈劃分一、項(xiàng)目概況及商圈劃分35一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況1.1.4居住環(huán)境現(xiàn)狀概況（兩公里范圍內(nèi)）社區(qū)名稱住宅戶數(shù)（規(guī)劃）消費(fèi)人群（預(yù)計）禧?！P凰城350010000領(lǐng)秀城10003000華鑫·現(xiàn)代城350010000銀都花園10003000帝華·北岸新城3000090000澄波湖1號350010000三發(fā)舜鑫苑15004000其它800020000合計51800150000一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.1.項(xiàng)目概況1.1.4居住環(huán)境現(xiàn)狀36一、項(xiàng)目概況及商圈劃分華辰百線濟(jì)陽項(xiàng)目商住分布示意圖一、項(xiàng)目概況及商圈劃分華辰百線濟(jì)陽項(xiàng)目商住分布示意圖37一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.2.商圈劃分核心商圈：距離項(xiàng)目5分鐘車程，20分鐘步行時間，輻射半徑約在2公里之內(nèi)，即北至開元大街、南至新元大街、西至銀河路，東至好又多；次級商圈：直接定位為輻射整個濟(jì)陽縣城。。一、項(xiàng)目概況及商圈劃分1.2.商圈劃分核心商圈：距離項(xiàng)目5分38一、項(xiàng)目概況及商圈劃分華辰百線濟(jì)陽項(xiàng)目商圈示意圖一、項(xiàng)目概況及商圈劃分華辰百線濟(jì)陽項(xiàng)目商圈示意圖39第二部分:項(xiàng)目商業(yè)主題及功能定位第二部分:項(xiàng)目商業(yè)主題及功能定位40二、項(xiàng)目主題及功能定位2.1.主題定位政策支撐項(xiàng)目位于濟(jì)陽新城區(qū)，政治、商業(yè)中心都將向項(xiàng)目所在地域偏移。經(jīng)濟(jì)支撐GDP不低；平均收入水平不低；購買力不不低（住宅銷售價格偏高，均價4000元/平米以上）。市場缺乏商業(yè)現(xiàn)狀品象差，檔次低，功能單一，體量偏小。結(jié)論：可期通過亮麗時尚的商業(yè)風(fēng)格，多功能的業(yè)態(tài)總局，較高檔次的品牌影響力，打造濟(jì)陽代表性的商業(yè)中心。2.1.1定位支撐二、項(xiàng)目主題及功能定位2.1.主題定位政策支撐2.1.1定位41二、項(xiàng)目主題及功能定位主題案名：濟(jì)陽華辰百線文娛生活廣場

——集“文化、休閑、娛樂、購物”為一體的一站式高品質(zhì)體驗(yàn)型時尚生活商業(yè)中心2.1.2主題案名領(lǐng)航時尚生活，打造城市商業(yè)地標(biāo)二、項(xiàng)目主題及功能定位主題案名：濟(jì)陽華辰百線文娛生活廣場242二、項(xiàng)目主題及功能定位2.2.功能定位購物功能定位：趨向于中、小型購物中心概念。構(gòu)建以中型生活超市、時尚百貨、潮流名店、兒童用品、家電數(shù)碼等為主題，滿足從物質(zhì)消費(fèi)到精神愉悅的一站式購物中心。時尚精品定位：在規(guī)劃布局、店內(nèi)裝飾、品牌品類、新型產(chǎn)品等方面體現(xiàn)時尚潮流。尤其在3C數(shù)碼、化妝、服飾等品類。餐飲功能定位：以風(fēng)味美食、西式快餐、主題餐飲為主體的餐飲元素。休閑娛樂定位：功能齊全的影院、兒童游樂場、卡拉OK、動漫電玩等休閑娛樂設(shè)施。文化功能定位：突出人文展示功能。實(shí)現(xiàn)文化與購物的無縫對接，在潛移默化中提升項(xiàng)目的整體文化氛圍。生活功能定位：包含一定社區(qū)配套功能，如：藥店、移動、銀行、美容美發(fā)等元素。功能組合定位：突出“一站式”理念，購中有樂，購中有“味”，購中有閑，讓消費(fèi)者在購中體驗(yàn)、享受生活。體現(xiàn)新的、獨(dú)特的經(jīng)營理念，以現(xiàn)代時尚的風(fēng)格引領(lǐng)消費(fèi)。2.2.1項(xiàng)目功能定位二、項(xiàng)目主題及功能定位2.2.功能定位購物功能定位：趨向于中43二、項(xiàng)目主題及功能定位2.2.功能定位商業(yè)零售功能（生活主題零售、休閑主題零售）；文化娛樂功能（文化主題商業(yè)、娛樂主題商業(yè)）；美食餐飲功能（特色主題餐飲、休閑主題餐飲）；生活服務(wù)功能（配套主題服務(wù)、休閑主題服務(wù)）；人文展示功能：利用3、4樓通道或長廊設(shè)置兩個具備濟(jì)陽特色的人文景