資產(chǎn)評估學(xué)教程課件章4

第四章房地產(chǎn)價格評估第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述一、房地產(chǎn)的概念第四章房地產(chǎn)價格評估第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述1二、房地產(chǎn)特點三、房地產(chǎn)類型四、如何描述房地產(chǎn)五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ)（一）地租理論二、房地產(chǎn)特點2（二）土地價格理論

V=∑ai/(1+r)i

六、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

（二）土地價格理論3七、房地產(chǎn)價格種類（一）土地價格的種類（二）房地產(chǎn)價格的種類資產(chǎn)評估學(xué)教程課件章44八、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）影響城市土地價格的因素1、一般因素（1）社會因素：①社會穩(wěn)定狀況②人口狀況③城市化（2）經(jīng)濟因素：①國民經(jīng)濟水平和發(fā)展趨勢②金融環(huán)境③稅負(fù)（3）制度及政策因素：①土地制度及政策②住房制度及政策2、區(qū)域因素（1）商業(yè)區(qū)（2）住宅區(qū)（3）工業(yè)區(qū)3、個別因素①宗地的位置、面積、形狀、小地貌、地勢、地質(zhì)基礎(chǔ)②臨近道路的寬窄、鋪設(shè)、交通管制狀況，以及給排水狀況③土地利用控制狀況④建筑物與土地的組合是否得當(dāng)⑤土地使用權(quán)年限的長短（二）影響建筑物價格的因素八、影響房地產(chǎn)價格的因素5九、房地產(chǎn)價格評估原則合法原則的具體要求是：(1)在估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。（2）要求估價時所涉及的估價對象的（假定或當(dāng)前）利用方式（包括用途、容積率等）必須是合法的。(3)如果涉及估價對象的交易或處分方式，也必須是合法的。

十、房地產(chǎn)估價的程序明確估價基本事項擬定估價項目的工作方案搜集估價所需資料實地查勘估價對象進行最佳利用分析選定估價方法并進行估算確定估價結(jié)果撰寫估價報告九、房地產(chǎn)價格評估原則6第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估一、成本法理論

MV=LV+（RCN-D）

二、重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估7（二）重置成本估算方法1、工料測量法2、分部分項法3、單位比較法4、指數(shù)調(diào)整法（二）重置成本估算方法8（三）土地（重置）價格估算土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下：土地取得費（含拆遷補償、安置費和耕地占用稅等）為8萬元/畝，土地開發(fā)費1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸利率10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%，試估算該地產(chǎn)的公平市場價值。三、建筑物貶值（折舊）的估算（一）貶值原因：實體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟性貶值（二）貶值的估算：直線貶值法，建筑物貶值額：（c-s）t/n雙倍余額遞減貶值法，建筑物的貶值額：c-c（1-2/n）t成新折扣法，建筑物貶值：c（1-q）

（三）土地（重置）價格估算9第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估一、比較法基本原理二、市場比較法估價步驟

1.搜集交易實例2.選取可比交易實例3.建立價格可比基礎(chǔ)4.進行交易情況修正5.進行交易日期修正6.進行區(qū)域因素修正7.進行個別因素修正年限修正系數(shù)為:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕

8.確定比準(zhǔn)價格

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估10三、回歸分析法四、基準(zhǔn)地價修正法五、比較法應(yīng)用舉例三、回歸分析法11資產(chǎn)評估學(xué)教程課件章412第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估一、收益法的基本理論二、凈收益估算1.潛在毛收入估算2.有效毛收入估算3.經(jīng)營費用估算4.凈收益估算三、折現(xiàn)率估算1.市場提取法（比較法）2.資本資產(chǎn)定價模型3.投資資本結(jié)構(gòu)組合法

r=rm×m+re×（1-m）4.債務(wù)保證率法r=DCR×rm×mDCR=NOI/Im

第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估13四、殘余法A=VL×rL+Vb×rb

VL=（A-Vb×rb）/rL或Vb=（A-VL×rL）/rb五、收益法應(yīng)用舉例估價對象為一寫字樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。土地面積為10000平方米，建筑面積為50000平方米，使用面積35000平方米，土地使用權(quán)年限自1995年6月30日起50年，現(xiàn)需要評估該寫字樓在2000年6月30日價格。估價過程如下：該估價對象為一收益性房地產(chǎn)，適宜于選用收益法進行評估。經(jīng)過市場調(diào)查分析表明，該寫字樓已經(jīng)全部租出。目前的契約租金月平均為250元/平方米，其中有50%面積的租期截止到2000年12月底，另外50%面積的租期截止到2001年6月底。該寫字樓的市場租金應(yīng)為300元/月.平方米，可出租使用面積為32000平方米，其余3000平方米為管理人員用房和設(shè)備用房。同類物業(yè)的市場平均空置率預(yù)期將繼續(xù)保持在12%左右。樓內(nèi)辦公家具由出租人提供，原價值400萬元，經(jīng)濟耐用年限為10年，殘值率為2%。日常管理及維修費用每月為75萬元，房產(chǎn)稅為房屋租金（扣除家具部分）的12%，其它稅費約為實際總租金收入的6%。

四、殘余法14第五節(jié)房地產(chǎn)價格的假設(shè)開發(fā)法評估

一、假設(shè)開發(fā)法基本理論（一）假設(shè)開發(fā)法原理及適用范圍1、將生地開發(fā)為熟地租售生地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-購買生地的稅費2、在熟地上建造房屋租售熟地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-熟地上建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-購買熟地的稅費3、由生地建造房屋租售生地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發(fā)利潤-購買生地的稅費4、將毛地開發(fā)為熟地租售毛地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費5、由毛地建造房屋租售毛地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費第五節(jié)房地產(chǎn)價格的假設(shè)開發(fā)法評估156、將舊房屋裝修改造為新房屋后租售舊房屋價格=預(yù)期裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售費用-裝修改造投資利潤-購買舊房屋的稅費7、將在建工程完成為房地產(chǎn)租售在建工程價格=預(yù)期續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續(xù)建投資利潤-購買在建工程的稅費

（二）假設(shè)開發(fā)法估價步驟:1.調(diào)查估價對象的基本情況2.選擇最佳開發(fā)利用方式3.估計開發(fā)周期4.預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5.估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費6.進行具體的計算6、將舊房屋裝修改造為新房屋后租售16二、應(yīng)用舉例1988年上海虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號地塊，面向國際招標(biāo)。該地塊面積12927平方米，可利用方式為商住綜合用途，容積率為5。該地塊最終由日本孫氏企業(yè)有限公司于1988年6月30日，以10416萬元人民幣取得。香港一家地產(chǎn)咨詢公司受托為孫氏企業(yè)進行該地塊投標(biāo)報價的評估。該咨詢公司評估過程如下：1、上海市高級賓館、高級公寓的市場調(diào)查①高級賓館市場調(diào)查。②高級公寓市場調(diào)查。③市場分析表明，興建多功能高級公寓是一種最佳利用方式。通過對國內(nèi)主要城市的高級公寓、及上海市近期開盤出售的高級公寓和寫字樓價格的調(diào)查分析，預(yù)期建成后的高級公寓出售價格不低于10760港元/建筑平方米。2、造價估算每平方米造價可以控制在5382港元內(nèi)，建筑成本大約占樓價的50%。3、單位面積地價及總地價測算假定售價為11840港元/建筑平方米，開發(fā)每平方米的資本投入利息及利潤為3229港元，則樓面地價為（11840-5382-3229）等于3229港元/平方米。容積率為5，因而每平方米地價大約為16145港元。總地價為20870萬港元，兌換成美元為2676萬美元（美元兌港元匯率1988/6/30為1:7.8）。日本孫氏企業(yè)有限公司董事長孫忠利先生1988年6月30日以10416萬人民幣報價奪標(biāo)，按當(dāng)日國家外匯買入價折算成2805萬美元支付。實際成交地價高出評估地價4.8%。二、應(yīng)用舉例17某估價對象為一熟地，總面積5000平方米，土地使用權(quán)年限為50年。城市規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)，規(guī)劃容積率為6，覆蓋率不超過45%，建筑總高度不超過80米。評估于2000年4月30日購買該地塊時的土地價格。經(jīng)過分析運用假設(shè)開發(fā)法進行評估。估價過程如下：1、最佳利用方式分析估價對象規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，可建成商服性質(zhì)的綜合大廈。容積率為6，因而最大建筑面積為30000平方米。覆蓋率不超過45%，最大建筑基底面積為2250平方米。擬建大廈1-4層以裙房形式建商場、餐飲及娛樂中心，層高4.5米，建筑面積9000平方米。其余部分（5-25層）建設(shè)為寫字樓，層高2.95米，每層建筑面積1000平方米。2、開發(fā)周期、資金投入比例、及預(yù)期租售價格分析本工程為較大規(guī)模的高層建筑，建筑結(jié)構(gòu)擬采用現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。結(jié)合建設(shè)工期定額標(biāo)準(zhǔn)分析，估計該工程建設(shè)需要3年時間，若買地后開始建設(shè)，預(yù)計2003年4月可竣工。結(jié)合該工程特點，建設(shè)投資資金第1年投入50%，第2年投入30%，第3年投入20%。大廈建成后，預(yù)計寫字樓售價為5000元/平方米，寫字樓的50%在建成后即可售出，另外50%在建成后1年內(nèi)售出。裙房部分出租經(jīng)營，預(yù)計凈收入為90元/月·平方米，全部租出所需要的時間平均為半年。3、估算建筑費（含管理費）、專業(yè)費、銷售費用、稅費、開發(fā)利潤估計裙房部分建筑費為3000元/平方米，寫字樓部分建筑費為2200元/平方米，專業(yè)費為建筑費的7%。銷售費用為樓價的5%，其它稅費（不包括租賃經(jīng)營的有關(guān)稅費）為出售部分樓價的10%。市場貸款利率為10%，開發(fā)投資的總利潤率為地價及開發(fā)費用的18%。4、求地價某估價對象為一熟地，總面積5000平方米，土地使用權(quán)年限為518第六節(jié)在建工程評估一、在建工程的特點二、在建工程評估方法(一)工程進度法(二)變動因素調(diào)整法在建工程評估值＝在建工程實際支出(已完工程部分材料、人工費因價格變化造成的增減額)(已完工部分各項間接費、銀行貸款利率變化造成的增減額)(已完工部分設(shè)計變更影響造價的金額)(三)重編預(yù)算工程進度法（四）假設(shè)開發(fā)法第六節(jié)在建工程評估19第四章房地產(chǎn)價格評估第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述一、房地產(chǎn)的概念第四章房地產(chǎn)價格評估第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述20二、房地產(chǎn)特點三、房地產(chǎn)類型四、如何描述房地產(chǎn)五、房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ)（一）地租理論二、房地產(chǎn)特點21（二）土地價格理論

V=∑ai/(1+r)i

六、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

（二）土地價格理論22七、房地產(chǎn)價格種類（一）土地價格的種類（二）房地產(chǎn)價格的種類資產(chǎn)評估學(xué)教程課件章423八、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）影響城市土地價格的因素1、一般因素（1）社會因素：①社會穩(wěn)定狀況②人口狀況③城市化（2）經(jīng)濟因素：①國民經(jīng)濟水平和發(fā)展趨勢②金融環(huán)境③稅負(fù)（3）制度及政策因素：①土地制度及政策②住房制度及政策2、區(qū)域因素（1）商業(yè)區(qū)（2）住宅區(qū)（3）工業(yè)區(qū)3、個別因素①宗地的位置、面積、形狀、小地貌、地勢、地質(zhì)基礎(chǔ)②臨近道路的寬窄、鋪設(shè)、交通管制狀況，以及給排水狀況③土地利用控制狀況④建筑物與土地的組合是否得當(dāng)⑤土地使用權(quán)年限的長短（二）影響建筑物價格的因素八、影響房地產(chǎn)價格的因素24九、房地產(chǎn)價格評估原則合法原則的具體要求是：(1)在估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。（2）要求估價時所涉及的估價對象的（假定或當(dāng)前）利用方式（包括用途、容積率等）必須是合法的。(3)如果涉及估價對象的交易或處分方式，也必須是合法的。

十、房地產(chǎn)估價的程序明確估價基本事項擬定估價項目的工作方案搜集估價所需資料實地查勘估價對象進行最佳利用分析選定估價方法并進行估算確定估價結(jié)果撰寫估價報告九、房地產(chǎn)價格評估原則25第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估一、成本法理論

MV=LV+（RCN-D）

二、重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估26（二）重置成本估算方法1、工料測量法2、分部分項法3、單位比較法4、指數(shù)調(diào)整法（二）重置成本估算方法27（三）土地（重置）價格估算土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下：土地取得費（含拆遷補償、安置費和耕地占用稅等）為8萬元/畝，土地開發(fā)費1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸利率10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%，試估算該地產(chǎn)的公平市場價值。三、建筑物貶值（折舊）的估算（一）貶值原因：實體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟性貶值（二）貶值的估算：直線貶值法，建筑物貶值額：（c-s）t/n雙倍余額遞減貶值法，建筑物的貶值額：c-c（1-2/n）t成新折扣法，建筑物貶值：c（1-q）

（三）土地（重置）價格估算28第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估一、比較法基本原理二、市場比較法估價步驟

1.搜集交易實例2.選取可比交易實例3.建立價格可比基礎(chǔ)4.進行交易情況修正5.進行交易日期修正6.進行區(qū)域因素修正7.進行個別因素修正年限修正系數(shù)為:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕

8.確定比準(zhǔn)價格

第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估29三、回歸分析法四、基準(zhǔn)地價修正法五、比較法應(yīng)用舉例三、回歸分析法30資產(chǎn)評估學(xué)教程課件章431第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估一、收益法的基本理論二、凈收益估算1.潛在毛收入估算2.有效毛收入估算3.經(jīng)營費用估算4.凈收益估算三、折現(xiàn)率估算1.市場提取法（比較法）2.資本資產(chǎn)定價模型3.投資資本結(jié)構(gòu)組合法

r=rm×m+re×（1-m）4.債務(wù)保證率法r=DCR×rm×mDCR=NOI/Im

第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估32四、殘余法A=VL×rL+Vb×rb

VL=（A-Vb×rb）/rL或Vb=（A-VL×rL）/rb五、收益法應(yīng)用舉例估價對象為一寫字樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。土地面積為10000平方米，建筑面積為50000平方米，使用面積35000平方米，土地使用權(quán)年限自1995年6月30日起50年，現(xiàn)需要評估該寫字樓在2000年6月30日價格。估價過程如下：該估價對象為一收益性房地產(chǎn)，適宜于選用收益法進行評估。經(jīng)過市場調(diào)查分析表明，該寫字樓已經(jīng)全部租出。目前的契約租金月平均為250元/平方米，其中有50%面積的租期截止到2000年12月底，另外50%面積的租期截止到2001年6月底。該寫字樓的市場租金應(yīng)為300元/月.平方米，可出租使用面積為32000平方米，其余3000平方米為管理人員用房和設(shè)備用房。同類物業(yè)的市場平均空置率預(yù)期將繼續(xù)保持在12%左右。樓內(nèi)辦公家具由出租人提供，原價值400萬元，經(jīng)濟耐用年限為10年，殘值率為2%。日常管理及維修費用每月為75萬元，房產(chǎn)稅為房屋租金（扣除家具部分）的12%，其它稅費約為實際總租金收入的6%。

四、殘余法33第五節(jié)房地產(chǎn)價格的假設(shè)開發(fā)法評估

一、假設(shè)開發(fā)法基本理論（一）假設(shè)開發(fā)法原理及適用范圍1、將生地開發(fā)為熟地租售生地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-購買生地的稅費2、在熟地上建造房屋租售熟地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-熟地上建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-購買熟地的稅費3、由生地建造房屋租售生地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發(fā)利潤-購買生地的稅費4、將毛地開發(fā)為熟地租售毛地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費5、由毛地建造房屋租售毛地價格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費第五節(jié)房地產(chǎn)價格的假設(shè)開發(fā)法評估346、將舊房屋裝修改造為新房屋后租售舊房屋價格=預(yù)期裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售費用-裝修改造投資利潤-購買舊房屋的稅費7、將在建工程完成為房地產(chǎn)租售在建工程價格=預(yù)期續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續(xù)建投資利潤-購買在建工程的稅費

（二）假設(shè)開發(fā)法估價步驟:1.調(diào)查估價對象的基本情況2.選擇最佳開發(fā)利用方式3.估計開發(fā)周期4.預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5.估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費6.進行具體的計算6、將舊房屋裝修改造為新房屋后租售35二、應(yīng)用舉例1988年上海虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號地塊，面向國際招標(biāo)。該地塊面積12927平方米，可利用方式為商住綜合用途，容積率為5。該地塊最終由日本孫氏企業(yè)有限公司于1988年6月30日，以10416萬元人民幣取得。香港一家地產(chǎn)咨詢公司受托為孫氏企業(yè)進行該地塊投標(biāo)報價的評估。該咨詢公司評估過程如下：1、上海市高級賓館、高級公寓的市場調(diào)查①高級賓館市場調(diào)查。②高級公寓市場調(diào)查。③市場分析表明，興建多功能高級公寓是一種最佳利用方式。通過對國內(nèi)主要城市的高級公寓、及上海市近期開盤出售的高級公寓和寫字樓價格的調(diào)查分析，預(yù)期建成后的高級公寓出售價格不低于10760港元/建筑平方米。2、造價估算每平方米造價可以控制在5382港元內(nèi)，建筑成本大約占樓價的50%。3、單位面積地價及總地價測算假定售價為11840港元/建筑平方米，開發(fā)每平方米的資本投入利息及利潤為3229港元，則樓面地價為（11840-5382-3229）等于3229港元/平方米。容積率為5，因而每平方米地價大約為16145港元。總地價為20870萬港元，兌換成美元為2676萬美元（美元兌港元匯率1988/6/30為1:7.8）。日本孫氏企業(yè)有限公司董事長孫忠利先生1988年6月30日以10416萬人民幣報價奪標(biāo)，按當(dāng)日國家外匯買入價折算成2805萬美元支付。實際成交地價高出評估地價4.8%。二、應(yīng)用