瀘州房地產(chǎn)市場概況

醉美瀘州瀘州市房地產(chǎn)市場概況（2013.08）目錄一、城市簡介二、城市規(guī)劃三、房地產(chǎn)概況城市簡介城市區(qū)位瀘州市位于四川省東南部川渝黔滇結(jié)合部，距省會成都市267公里，距離重慶市約132公里、距離自貢市約82公里、距離宜賓市約78公里。其東鄰重慶市、貴州省，南界貴州省、云南省，西連宜賓市、自貢市，北接內(nèi)江市。距成都267公里距重慶132公里城市簡介瀘州成都重慶昆明貴陽四川南門戶，四省樞紐四川省南向綜合交通樞紐、是川、滇、黔、渝四?。ㄊ校┙Y(jié)合部的經(jīng)濟樞紐.水陸空立體交通區(qū)位優(yōu)勢，成為長江“黃金水道”和西南出海南通道上的璀璨亮點，是國家交通部確定的二級樞紐站和長江主樞紐港城市。瀘州藍田機場為四川第三大航空港，可起降波音737型客機；瀘州港是交通部確定的四川唯一的全國28個內(nèi)河主要港口和國家二類水運口岸，是四川第一大港口和集裝箱碼頭；城市區(qū)位城市簡介城市概況

瀘州市轄“三區(qū)四縣”(江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、

納溪區(qū)、瀘縣、合江縣、敘永縣、

古藺縣）其中中心城區(qū)為江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)。全市面積為

12242.9

9平方公里，2012年全市戶籍人口為504.38萬人，2012年主城區(qū)人口約92萬。城市職能市域政治、經(jīng)濟、文化中心；川南地區(qū)及川、滇、黔、渝毗鄰地區(qū)交通樞紐及商貿(mào)中心；四川省及西南地區(qū)對外物資交流的重要口岸；四川及西南地區(qū)化學工業(yè)和機械工業(yè)基地；四川及西南地區(qū)食品工業(yè)基地之一；四川省能源工業(yè)基地之一；川南城鎮(zhèn)群中心城市之一；川南文化旅游和生態(tài)旅游的重要節(jié)點；全國著名的“酒城”；全國內(nèi)河主要港口城市。城市簡介支柱產(chǎn)業(yè)

瀘州是一個以釀酒、化工、機械為龍頭，輕重工業(yè)并舉的綜合性工業(yè)城市

發(fā)達的釀酒工業(yè)：

“瀘州老窖”、“古藺郎酒”舉世聞名,是中國唯一擁有兩個國家名酒的地區(qū)

機械工業(yè)：瀘州是全國九大工程機械生產(chǎn)基地之一，是全國大中型全液壓汽車起重機、挖掘機制造中心。長江工程機械集團屬全國最大的工程機械集團之一

化學工業(yè)：瀘州最大的最有前景的支柱產(chǎn)業(yè)，尤以天然氣化工聞名遐邇。瀘天化集團公司是目前中國最大的尿素生產(chǎn)廠和油脂化工基地，是中國500家大型企業(yè)和500家經(jīng)濟效益最佳工業(yè)企業(yè)之一城市簡介交通狀況鐵路運輸“三縱”是指：?。úS（桶）鐵路，內(nèi)江至瀘州城際鐵路，樂（山）自（貢）瀘（州）鐵路“四橫”是指：瀘州港進港鐵路專用線，敘永至古藺大村鐵路，渝昆鐵路，古藺至遵義鐵路

公路運輸國道321（成都-廣州）瀘州段，省道207（瀘州-自貢界），省道307（川渝界-瀘縣-瀘州-宜賓界），省道308（川黔界-合江-納溪-宜賓界），省道309（川黔界-古藺-敘永-宜賓界）G76廈蓉高速瀘州段（內(nèi)江界-瀘州-敘永-川黔界，境內(nèi)全線已建成），G93成渝環(huán)線高速瀘州段（川渝界-合江-瀘州-宜賓界，宜賓界-納溪段已建成），S4成自瀘赤高速公路瀘州段（自貢界-瀘州-合江-川黔界，在建），敘永古藺高速公路（在建）城市簡介中心城區(qū)商圈城市發(fā)展迅速，消費潛力巨大，商業(yè)發(fā)展存在盲區(qū)

目前瀘州商圈主要集中于江陽區(qū)與龍馬潭區(qū)東部，而龍馬潭區(qū)西部、華陽鄉(xiāng)、城北片區(qū)未形成集中式商圈，對于擁有百萬人口的瀘州而言，未來商業(yè)消費潛力存在巨大上升空間。白塔商圈回龍灣商圈大山坪商圈新的城市發(fā)展與已有的城市積淀，讓商業(yè)發(fā)展空間巨大。西南商貿(mào)城商圈工程機械及4S集群商圈城市簡介宏觀經(jīng)濟及居民生活水平指標數(shù)據(jù)來源：瀘州市各年統(tǒng)計公報（注：人均GDP按常住人口計算）近年來，瀘州整體經(jīng)濟處于平穩(wěn)態(tài)勢，未來發(fā)展方向利好指標2007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP總量（億元）403.8508.4587.6714.8900.91030.5增長率（%）15.31515.216.515.914.39人均GDP（元/年·常住人口）94721183113591169451948720486.7增長率（%）14.514.114.924.7155.13戶籍人口（萬人）489.1493.38497.15504.38--

城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）289367.32433.43517.19-758.1社會消費品零售總額（億元）148.3180.09213.56259.82306382.1人均可支配收入（元/人）101671206513550155051775020746城市簡介瀘州GDP與人均GDP瀘州市GDP變化及年增幅曲線圖瀘州市人均GDP變化及年增幅曲線圖

從地區(qū)生產(chǎn)總值的統(tǒng)計指標來看，2011年瀘州市經(jīng)濟出現(xiàn)增長速度放緩的情況，但總體依然保持快速增長的態(tài)勢。城市市簡簡介介四川主主要城城市GDP對比對比2012年四川主要要城市生產(chǎn)產(chǎn)總值數(shù)據(jù)據(jù)，瀘州處處于四川中中等水平，，但相比川川南地區(qū)內(nèi)內(nèi)江、自貢貢等城市，，瀘州依舊舊處于優(yōu)勢勢地位；瀘瀘州人均GDP處于較低水水平的原因因，主要是是受人口數(shù)數(shù)量影響導(dǎo)導(dǎo)致。城市簡介小結(jié)位于四川南南部核心區(qū)區(qū)位的瀘州州，憑借便便利的航空空、鐵路、、水運交通使使其成為“四省交通樞樞紐”及“川南門戶”，而釀酒、工業(yè)等等支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，則支撐撐著瀘州持持續(xù)發(fā)展；；可以判定定瀘州整體經(jīng)濟濟已處于川川南領(lǐng)先水水平！目錄一、城市簡簡介二、城市規(guī)規(guī)劃三、房地產(chǎn)產(chǎn)概況城市規(guī)劃城市總體規(guī)規(guī)劃城市空間發(fā)發(fā)展在現(xiàn)有有基礎(chǔ)上重重點東拓南聯(lián)聯(lián)、擁江發(fā)發(fā)展，并整整合城南與納溪發(fā)發(fā)展聯(lián)系，，城北與空空港的發(fā)展聯(lián)系，，形成東、、北、南三三條走廊，同時優(yōu)優(yōu)化提升中中心地區(qū)。。目前城市發(fā)發(fā)展的重點點區(qū)域是城城北板塊和城城西板塊；；規(guī)劃期內(nèi)內(nèi)將重點發(fā)展橋南南片區(qū)及沙沙茜片區(qū)。。城北片區(qū)沙茜片區(qū)城西片區(qū)橋南片區(qū)城市規(guī)劃城市空間戰(zhàn)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)規(guī)規(guī)劃城市空間功功能結(jié)構(gòu)可可概括為““一核兩副副、八大功功能組團””。一核：由中中心半島、、城北、茜茜草組成全全市商業(yè)、、綜合服務(wù)務(wù)及文化會展復(fù)合合中心。兩副：南部部副中心、、北部副中中心八大組團：：（1）城北功能能組團：以以教育科研研、文化體體育、商務(wù)務(wù)辦公、商商貿(mào)服務(wù)及生生活居住為為主的功能能組團。（2）高壩功能能組團：以以區(qū)域物流流中心和臨臨港產(chǎn)業(yè)為為主的功能能組團。（3）沙茜功能能組團（沙沙茜片區(qū)））：以文化化會展、休休閑旅游、、生活居住為為主的功能能組團。（4）城南功能能組團：以以都市工業(yè)業(yè)、產(chǎn)業(yè)服服務(wù)中心和和生活居住住為主的功能能組團。（5）中心半島島功能組團團(城西板塊)：以行政商商務(wù)辦公、、休閑娛樂和生活居居住為主的的綜合功能能組團。（6）安富功能能組團：以以能源化工工循環(huán)產(chǎn)業(yè)業(yè)、倉儲物物流和生活活居住為主的的綜合功能能組團。（7）泰安-黃艤功能組組團：以機機械、酒業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)和商商貿(mào)物流為為主的功能組團團（8）安寧-石洞功能組組團：以經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)、臨空空產(chǎn)業(yè)、新新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及及商貿(mào)物流流為主的能能能組團。。城市規(guī)劃城市產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃瀘州城市空空間戰(zhàn)略結(jié)結(jié)構(gòu)為“1個中心主城城區(qū)+3個戰(zhàn)略新城城”，引領(lǐng)領(lǐng)瀘州城市市空間形成成中、東、北、、南四大片片區(qū)。1、中部“中中心城”片片區(qū)：以中中心半島為為主體，主主要以市級公公共服務(wù)和和居住為主主。2、東部“臨臨港產(chǎn)業(yè)城城”片區(qū)：：主要依托托龍溪口泰泰安港口資源源做大做強強，而發(fā)展展長江兩岸岸的地區(qū)。。主要打造港、、產(chǎn)、城聯(lián)聯(lián)動發(fā)展的的臨港產(chǎn)業(yè)業(yè)新城和區(qū)區(qū)域性物流中心心。3、北部“高高新戰(zhàn)略產(chǎn)產(chǎn)業(yè)城”片片區(qū)：包括括安寧、石石洞和城北，，主要以臨臨空、高新新、科教、、戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)業(yè)和商貿(mào)物流為為主。4、南部“循循環(huán)經(jīng)濟示示范城”片片區(qū)：包括括納溪和城城南，主要以以都市工業(yè)業(yè)、產(chǎn)業(yè)服服務(wù)中心和和煤氣化工工綜合利用，發(fā)發(fā)展循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟及倉儲儲物流為主主。城市規(guī)劃中心城區(qū)交交通規(guī)劃為配合城市市一個中心心主城區(qū)和和三個產(chǎn)業(yè)業(yè)新城的空間布局，，形成了“環(huán)形放射射”道路交通主主骨架規(guī)劃：內(nèi)環(huán)：生活性環(huán)環(huán)線，主要要解決組團團間通勤交交通。外環(huán)：結(jié)合成自自瀘赤高速速城區(qū)段改改造為東部部產(chǎn)業(yè)大道，建設(shè)設(shè)城市交通通外環(huán)線，，主要解決決各產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)和貨運港口口站場的貨貨運交通。。射線：1.蜀瀘大道聯(lián)聯(lián)系城北、、中心半島島至城南高高速出入口的南北干干道；2.機場快速至至小市、中中心半島舊舊城；3.茜草、沙灣灣的干道；；4.龍馬大道向向西至城西西高速出入入口、向北北至石洞、、機場；5.聯(lián)系城西、、中心半島島、茜草、、高壩的東東西干道；；6.藍安路向東東至沙灣、、泰安、黃黃艤；多條干道聯(lián)聯(lián)接中心主主城區(qū)和各各大片區(qū)組組團；各片區(qū)組團團之間形成成多個內(nèi)部部環(huán)形交通通系統(tǒng)。城市規(guī)劃市域主要發(fā)發(fā)展目標2012年，瀘州市市域地區(qū)生生產(chǎn)總值平平均增長速速度10%，達到421億元，人均均地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值達到到10000元（實際居居住人口口口徑），三三次產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整為為18：45：37；2020年，瀘州市市地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值平均均增長速度度9%，達到1000億元，人均均地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值達到到23000元（實際居居住人口口口徑），三三次產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整為為10：50：40。市區(qū)主要發(fā)發(fā)展目標2012年，瀘州市市區(qū)地區(qū)生生產(chǎn)總值平平均增長速速度12%，達到247億元，人均均地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值達到到18000元，三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整為7：50：43，城鎮(zhèn)化水水平達到56%；2020年，瀘州市市區(qū)地區(qū)生生產(chǎn)總值平平均增長速速度10%，達到641億元，人均均地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值達到到43700元，三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整為3：48：49，城市化水水平達到64%。瀘州市城市市發(fā)展目標標城市發(fā)展目目標導(dǎo)向是是傾向于發(fā)發(fā)展現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)。城市規(guī)劃1．“區(qū)域協(xié)協(xié)調(diào)”戰(zhàn)略略東引西聯(lián)，，構(gòu)筑川江江城市連綿綿帶。以長長江為紐帶帶，積極吸吸引重慶輻輻射向西延延伸的同時時加強與宜宜賓的優(yōu)勢勢互補，利利用中間區(qū)區(qū)位推進沿沿江橫向聯(lián)聯(lián)系。南北北輻射，打打造川南門門戶，推進進腹地擴張張。發(fā)揮邊邊際區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，形成區(qū)域性性服務(wù)中心心。2．“工業(yè)立立市”戰(zhàn)略略大力推進工工業(yè)化進程程，以“西西部化工城城”建設(shè)為為龍頭，強強化優(yōu)化化化工、機械械、白酒等等傳統(tǒng)主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。立立足本地資資源特色，，積極培育育“新興特特色產(chǎn)業(yè)””。將民營經(jīng)濟發(fā)發(fā)展作為經(jīng)經(jīng)濟戰(zhàn)略的的重要前提提，促進民營營中小企業(yè)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化化、集群化化發(fā)展。3．“交通先先行”戰(zhàn)略略全力打破交交通資源的的相對稀缺缺對瀘州經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展造造成的“木木桶效應(yīng)””，降低瀘瀘州區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟的運行行成本和中中間消耗，，提高發(fā)展展效率和整整體效益，，促進區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟的均衡衡協(xié)調(diào)發(fā)展展。4．“門戶經(jīng)經(jīng)濟”戰(zhàn)略略立足瀘州沿沿江沿界的的“邊際門門戶”區(qū)位位優(yōu)勢，，，發(fā)揮作為為四川省域域門戶城市市的開放作作用，面向向國際國內(nèi)內(nèi)雙向開放放，提高瀘瀘州經(jīng)濟的的開放程度度。5．“循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟”戰(zhàn)略略作為長江上上游重要的的生態(tài)屏障障區(qū)域和西西部重要的的化工、機機械、能源源等重化工工業(yè)基地之之一，發(fā)展展循環(huán)經(jīng)濟濟是瀘州協(xié)協(xié)調(diào)兩個發(fā)發(fā)展定位，，甚至將其其合而為一一的必然選選擇。瀘州市城市市規(guī)劃發(fā)展展戰(zhàn)略目錄一、城市簡簡介二、城市規(guī)規(guī)劃三、房地產(chǎn)產(chǎn)概況房地產(chǎn)概況況指標200720082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）23.939.1542.1954.5268.771.65商品房銷售面積(萬㎡)

161.21

183.94

286.63

344.26

302.10

306.3商品房存量(萬㎡)

57.570.5159.6168.83545.3商品住宅施工面積（萬㎡）360.8542.64

566.52742.4767774.64商品住宅竣工面積（萬㎡）‐185.27

167.3226.31‐289.1商品住宅銷售面積（萬㎡）137.87

162.83257.9312.84261.56136.37商品住宅銷售額（億元）21.82

29.9652.6985.9278.45108.2商品住宅施工面積/商品住宅銷售面積2.62

3.33

2.20

2.37

2.93

5.60注：數(shù)據(jù)來源于于瀘州市統(tǒng)統(tǒng)計公報、瀘州市房房地產(chǎn)監(jiān)理理所交易所所、瀘州市市國土資源源局。瀘州市商品品房供銷情情況房地產(chǎn)概況況指標20082009201020112012商品房批準預(yù)售面積（萬㎡）166.48

146.66

212.94

280.91

183.57商品住宅批準預(yù)售面積（萬㎡）149.24

130.44

194.95

209.31

133.51商品房預(yù)售面積（萬㎡）89.29

190.56

195.56

191.99

201.59商品住宅預(yù)售面積（萬㎡）85.66

173.15

182.46

170.67

153.6商品房銷售均價（元/㎡）2312

2433

2945

3815

4680商品住宅銷售均價（元/㎡）2292

2439

2902

3649

3817注：1.數(shù)據(jù)來源于于瀘州市統(tǒng)統(tǒng)計公報、、瀘州市房房地產(chǎn)監(jiān)理理所交易所所、瀘州市市國土資源源局。2.預(yù)售面積即即為當年的的成交總面面積瀘州市商品品房預(yù)售情情況房地產(chǎn)概況況瀘州市房地地產(chǎn)開發(fā)投投資額從近六年數(shù)數(shù)據(jù)分析數(shù)數(shù)據(jù)來看，，自2008年至今瀘州州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要要性逐年在在減弱，特特別是11年房地產(chǎn)投投資占比降降至歷史最最低點的4%。這主要有有兩方面的的原因：1.政府加大了了基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的投投入及重點點工業(yè)項目目的開工建建設(shè)；2.2011年是最嚴厲厲的房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控年，，房地產(chǎn)投投資的增幅幅未有大的的提高，此后呈下降降趨勢。房地產(chǎn)概況況瀘州市商品品房銷存比比分析從銷售面積積可以看出出，自10年后瀘州房房地產(chǎn)銷售售面積呈現(xiàn)現(xiàn)下降趨勢勢，但市場場消化進度良好好，未出現(xiàn)現(xiàn)較大波動動；而存量量房方面，，隨時間推推移正逐步步消化。房地產(chǎn)概況況瀘州市商品品住宅銷售售面積與銷銷售額瀘州商品房房住宅銷售售面積自10年后連續(xù)2年下降，另另一方面整體銷售額呈上上升趨勢，可以判判定瀘州商商品房供應(yīng)應(yīng)在當?shù)厥惺袌鲂枨笾鹬饾u飽和的的情況下，，各開發(fā)商商開始走向向做產(chǎn)品、做做價格的市市場格局。。房地產(chǎn)概況況瀘州市商品品住宅銷售售均價變化化從瀘州商品品房住宅銷銷售均價走走勢來看，，瀘州房地地產(chǎn)市場在在09年整體回暖暖的情況下，于2011年打破3500元/㎡水平，并在在2012年上升至3817元/㎡，縱觀整體體四川省二級城市整整體銷售價價格水平，，瀘州屬于于中等水平平。房地產(chǎn)概況況瀘州市商品品預(yù)售證統(tǒng)統(tǒng)計情況分析瀘州預(yù)預(yù)售情況可可得知，09年瀘州商品品房預(yù)售面面積增長113.4%，出現(xiàn)市場場井噴現(xiàn)象，后續(xù)續(xù)一直保持持穩(wěn)定放量量；而商業(yè)業(yè)預(yù)售面積積占比呈逐逐年上升趨趨勢，表明明近幾年瀘瀘州商業(yè)地產(chǎn)市市場關(guān)注度度不斷加強強。房地產(chǎn)概況況瀘州市土地地成交價格格情況年份成交宗數(shù)面積（畝）成交價格（萬元/畝）200512324.64最高價89萬元∕畝，最低價35萬元∕畝，平均價49萬元∕畝2006351910最高價143萬元∕畝，最低價33萬元∕畝，平均價62萬元∕畝200721774.1最高價164萬元∕畝，最低價28萬元∕畝，平均價104萬元∕畝2008-1171.18平均成交價格為55.19萬元/畝2009141034.38平均成交價格為114.15萬元/畝201011892.06最高價235萬元∕畝，最低價42萬元∕畝，平均價146萬元∕畝20115495.38最高價240萬元∕畝，最低價154萬元∕畝，平均價182萬元∕畝2012271565.47最高價658.5萬元∕畝，最低價8萬元∕畝，平均價111萬元∕畝注：數(shù)據(jù)來源于于瀘州市統(tǒng)統(tǒng)計公報、瀘州市房房地產(chǎn)監(jiān)理理所交易所所、瀘州市市國土資源源局。2012年土地成交交宗數(shù)及面面積相比2011年均有大幅幅度提升，，其中工業(yè)業(yè)性質(zhì)土地地