房地產(chǎn)估價(jià)第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序課件

房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序§4－1

房地產(chǎn)估價(jià)原則一、合法原則1.合法產(chǎn)權(quán)權(quán)證：出讓轉(zhuǎn)讓、行政劃撥、集體外銷、內(nèi)銷違法、臨時(shí)、產(chǎn)權(quán)爭議、部分產(chǎn)權(quán)2.合法使用城市規(guī)劃、土地用途第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序§4－1

房地產(chǎn)估價(jià)原則一、合法原則1.合法產(chǎn)一、合法原則法律、法規(guī)、合同依據(jù)，買賣、租賃、抵押……4.其他價(jià)格政策：房改售房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷補(bǔ)償?shù)谒恼路康禺a(chǎn)估價(jià)的原則與程序3.合法處分一、合法原則法律、法規(guī)、合同依據(jù)，買賣、租賃、抵押……4.其二、最高最佳使用原則（一）四方面依序篩選1.法律上允許2.技術(shù)上可能3.經(jīng)濟(jì)上可行4.能否使估價(jià)對象價(jià)值最大第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序二、最高最佳使用原則（一）四方面依序篩選1.法律上允許2.技（二）三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理1.收益遞增遞減原理2.均衡原理內(nèi)部構(gòu)成要素組合是否均衡3.適合原理與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)適合原理＋均衡原理＋收益遞減原理＝外部環(huán)境最協(xié)調(diào)＋內(nèi)部構(gòu)成要素最適當(dāng)＝最高最佳使用第三章房地產(chǎn)估價(jià)概述二、最高最佳使用原則（二）三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理1.收益遞增遞減原理2.均衡原理內(nèi)部構(gòu)成（三）判斷與選擇1.保持現(xiàn)狀前提現(xiàn)狀價(jià)值>新建價(jià)值－（拆除費(fèi)＋建造費(fèi)）3000元/㎡>5000元/㎡－3000元/㎡

2.裝修改造前提改造后價(jià)值增加額>裝修改造費(fèi)V新－V現(xiàn)>改造費(fèi)

5000元/㎡－3000元/㎡>1500元/㎡二、最高最佳使用原則第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序（三）判斷與選擇1.保持現(xiàn)狀前提現(xiàn)狀價(jià)值>新建價(jià)值－3.轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值增加額>轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用4.重新利用前提5.上述情形組合3＋2：轉(zhuǎn)換用途+裝修改造二、最高最佳使用原則第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序3.轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值增加額>轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用4.重新利用三、替代原則使估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格.類似房地產(chǎn)：同一供求范圍指明兩點(diǎn)：1．可以依據(jù)替代原則推算價(jià)格2．不能孤立思考估價(jià)對象價(jià)格用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等相同或相似第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序三、替代原則使估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在將來將來將來將來第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過五、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則估價(jià)總原則：獨(dú)立、公正、客觀技術(shù)性原則：合法、最高最佳、時(shí)點(diǎn)、替代第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序1、假設(shè)各方當(dāng)事人精明、理性2、學(xué)會(huì)換位思考五、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最有A、B兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f城區(qū)土地，A是空地、B是有2000平方米破舊建筑物的土地，估計(jì)拆除舊建筑物的費(fèi)用為每平方米建筑面積200元，建筑物殘值為每平方米建筑面積50元，求B地塊相對于A地塊的減價(jià)額。B地塊相對于A地塊的減價(jià)額=（200-50）×2000=30萬元例題第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序有A、B兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f城區(qū)土地，A是空例題有一建筑面積為10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為每平方米2500元；用市場比較法評估得出：其坐落的土地樓面地價(jià)為每平方米1000元，房地價(jià)值為每平方米3000元。試分析其土地與房屋的匹配是否均衡。該建筑物的價(jià)值=房地價(jià)值—土地價(jià)值=3000－1000=2000元/㎡★該建筑物的實(shí)際價(jià)值小于重置價(jià)格2500元/㎡第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序例題有一建筑面積為10000平方米的新建建筑物，用成本法估算§4－2房地產(chǎn)估價(jià)程序——房地產(chǎn)估價(jià)全過程中各項(xiàng)具體工作按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序明確基本事項(xiàng)→擬定作業(yè)方案→搜集所需資料→→實(shí)地查勘對象→選定方法計(jì)算→確定結(jié)果→→撰寫估價(jià)報(bào)告→估價(jià)資料歸檔第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序§4－2房地產(chǎn)估價(jià)程序——房地產(chǎn)估價(jià)全過程中各項(xiàng)具體工作明一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況實(shí)體范圍由委托方提供由估價(jià)目的決定（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)公歷表示，精確到日（二）明確估價(jià)對象（一）明確估價(jià)目的估價(jià)目的源自于對估價(jià)的需要其中估價(jià)目的是龍頭第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況實(shí)體范圍由委二、擬定估價(jià)作業(yè)方案（一）擬定技術(shù)路線和初選估價(jià)方法1、對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)2、若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍3、有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的應(yīng)以市場比較法為主要方法4、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法5、具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種方法6、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序二、擬定估價(jià)作業(yè)方案（一）擬定技術(shù)路線和初選估價(jià)方法1、二、擬定估價(jià)作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法決定（三）其他估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)安排時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度（二）擬定調(diào)查搜集的資料第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序二、擬定估價(jià)作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法搜集所需要資料（一）宏觀資料和市場狀況資料對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料政治制度、土地使用制度、住房制度；相關(guān)的法律、法規(guī)；自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施；人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模；需求狀況、供給狀況、出售和出租狀況、空置狀況（三）估價(jià)對象狀況資料區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物（二）估價(jià)方法所需資料第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序搜集所需要資料（一）宏觀資料和市場狀況資料對房地產(chǎn)價(jià)格有四、實(shí)地察看估價(jià)對象（一）實(shí)體確認(rèn)坐落、面積……（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn)第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序四、實(shí)地察看估價(jià)對象（一）實(shí)體確認(rèn)坐落、面積……（二）權(quán)利五、選定估價(jià)方法計(jì)算初步方法能否最終采用取決于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序五、選定估價(jià)方法計(jì)算初步方法能否最終采用取決于所搜集資料的方法:加權(quán)算術(shù)平均簡單算術(shù)平均中位數(shù)眾數(shù)其他六、確定估價(jià)結(jié)果第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序方法:加權(quán)算術(shù)平均六、確定估價(jià)結(jié)果第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與七、撰寫估價(jià)報(bào)告（一）估價(jià)報(bào)告的形式（二）估價(jià)報(bào)告的要求內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量1、敘述式報(bào)告2、表格式報(bào)告1、封面2、目錄3、致委托方函4、估價(jià)師聲明5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告8、附件（三）估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序七、撰寫估價(jià)報(bào)告（一）估價(jià)報(bào)告的形式（二）估價(jià)報(bào)告的要求八、資料歸檔第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序估價(jià)資料的保管期限一般為15年，從估價(jià)報(bào)告出具之日算起。保管期限屆滿但估價(jià)所服務(wù)的行為未了的估價(jià)資料，應(yīng)當(dāng)保管到估價(jià)服務(wù)的行為完結(jié)為止。例如，某個(gè)房地產(chǎn)抵押貨款項(xiàng)目，如果該筆房地產(chǎn)抵押貨款期限為20年，則為該筆房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價(jià)資料應(yīng)當(dāng)保管20年以上。八、資料歸檔第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序估價(jià)資料的保管期限房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序§4－1

房地產(chǎn)估價(jià)原則一、合法原則1.合法產(chǎn)權(quán)權(quán)證：出讓轉(zhuǎn)讓、行政劃撥、集體外銷、內(nèi)銷違法、臨時(shí)、產(chǎn)權(quán)爭議、部分產(chǎn)權(quán)2.合法使用城市規(guī)劃、土地用途第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序§4－1

房地產(chǎn)估價(jià)原則一、合法原則1.合法產(chǎn)一、合法原則法律、法規(guī)、合同依據(jù)，買賣、租賃、抵押……4.其他價(jià)格政策：房改售房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷補(bǔ)償?shù)谒恼路康禺a(chǎn)估價(jià)的原則與程序3.合法處分一、合法原則法律、法規(guī)、合同依據(jù)，買賣、租賃、抵押……4.其二、最高最佳使用原則（一）四方面依序篩選1.法律上允許2.技術(shù)上可能3.經(jīng)濟(jì)上可行4.能否使估價(jià)對象價(jià)值最大第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序二、最高最佳使用原則（一）四方面依序篩選1.法律上允許2.技（二）三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理1.收益遞增遞減原理2.均衡原理內(nèi)部構(gòu)成要素組合是否均衡3.適合原理與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)適合原理＋均衡原理＋收益遞減原理＝外部環(huán)境最協(xié)調(diào)＋內(nèi)部構(gòu)成要素最適當(dāng)＝最高最佳使用第三章房地產(chǎn)估價(jià)概述二、最高最佳使用原則（二）三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理1.收益遞增遞減原理2.均衡原理內(nèi)部構(gòu)成（三）判斷與選擇1.保持現(xiàn)狀前提現(xiàn)狀價(jià)值>新建價(jià)值－（拆除費(fèi)＋建造費(fèi)）3000元/㎡>5000元/㎡－3000元/㎡

2.裝修改造前提改造后價(jià)值增加額>裝修改造費(fèi)V新－V現(xiàn)>改造費(fèi)

5000元/㎡－3000元/㎡>1500元/㎡二、最高最佳使用原則第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序（三）判斷與選擇1.保持現(xiàn)狀前提現(xiàn)狀價(jià)值>新建價(jià)值－3.轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值增加額>轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用4.重新利用前提5.上述情形組合3＋2：轉(zhuǎn)換用途+裝修改造二、最高最佳使用原則第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序3.轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值增加額>轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用4.重新利用三、替代原則使估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格.類似房地產(chǎn)：同一供求范圍指明兩點(diǎn)：1．可以依據(jù)替代原則推算價(jià)格2．不能孤立思考估價(jià)對象價(jià)格用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等相同或相似第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序三、替代原則使估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在將來將來將來將來第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過五、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則估價(jià)總原則：獨(dú)立、公正、客觀技術(shù)性原則：合法、最高最佳、時(shí)點(diǎn)、替代第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序1、假設(shè)各方當(dāng)事人精明、理性2、學(xué)會(huì)換位思考五、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最有A、B兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f城區(qū)土地，A是空地、B是有2000平方米破舊建筑物的土地，估計(jì)拆除舊建筑物的費(fèi)用為每平方米建筑面積200元，建筑物殘值為每平方米建筑面積50元，求B地塊相對于A地塊的減價(jià)額。B地塊相對于A地塊的減價(jià)額=（200-50）×2000=30萬元例題第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序有A、B兩宗位置、面積、形狀、用途等相當(dāng)?shù)呐f城區(qū)土地，A是空例題有一建筑面積為10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為每平方米2500元；用市場比較法評估得出：其坐落的土地樓面地價(jià)為每平方米1000元，房地價(jià)值為每平方米3000元。試分析其土地與房屋的匹配是否均衡。該建筑物的價(jià)值=房地價(jià)值—土地價(jià)值=3000－1000=2000元/㎡★該建筑物的實(shí)際價(jià)值小于重置價(jià)格2500元/㎡第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序例題有一建筑面積為10000平方米的新建建筑物，用成本法估算§4－2房地產(chǎn)估價(jià)程序——房地產(chǎn)估價(jià)全過程中各項(xiàng)具體工作按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序明確基本事項(xiàng)→擬定作業(yè)方案→搜集所需資料→→實(shí)地查勘對象→選定方法計(jì)算→確定結(jié)果→→撰寫估價(jià)報(bào)告→估價(jià)資料歸檔第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序§4－2房地產(chǎn)估價(jià)程序——房地產(chǎn)估價(jià)全過程中各項(xiàng)具體工作明一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況實(shí)體范圍由委托方提供由估價(jià)目的決定（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)公歷表示，精確到日（二）明確估價(jià)對象（一）明確估價(jià)目的估價(jià)目的源自于對估價(jià)的需要其中估價(jià)目的是龍頭第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序一、明確估價(jià)基本事項(xiàng)明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況實(shí)體范圍由委二、擬定估價(jià)作業(yè)方案（一）擬定技術(shù)路線和初選估價(jià)方法1、對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)2、若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍3、有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的應(yīng)以市場比較法為主要方法4、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法5、具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種方法6、在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序二、擬定估價(jià)作業(yè)方案（一）擬定技術(shù)路線和初選估價(jià)方法1、二、擬定估價(jià)作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法決定（三）其他估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)安排時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度（二）擬定調(diào)查搜集的資料第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序二、擬定估價(jià)作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法搜集所需要資料（一）宏觀資料和市場狀況資料對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料政治制度、土地使用制度、住房制度；相關(guān)的法律、法規(guī)；自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施；人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模；需求狀況、供給狀況、出售和出租狀況、空置狀況（三）估價(jià)對象狀況資料區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物（二）估價(jià)方法所需資料第四章房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序搜集所需要資料（一）宏觀資料和市場狀況資料對房地