程勝物業(yè)經(jīng)營管理習題修正版

《物業(yè)經(jīng)營管理》習題與參考答案說明：本習題集主要供各位學員復習之用，題目可能存在一定的疏漏和錯誤，請注意核對教材的內(nèi)容。（習題集中多選題答案存在全對的現(xiàn)象，這與考試時必有錯誤選項不同，請注意）第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理通常屬于企業(yè)的（），因而企業(yè)在逐漸地將其發(fā)包出去，這就為物業(yè)管理行業(yè)提供了新的市場。A.常規(guī)業(yè)務B.特別業(yè)務C.核心業(yè)務D.非核心業(yè)務.物業(yè)經(jīng)營管理又稱為（）。A.物業(yè)設備管理B.物業(yè)資產(chǎn)管理C.物業(yè)設施管理D.物業(yè)服務管理物業(yè)經(jīng)營管理是以（）為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。A.商業(yè)性物業(yè)B.綜合性物業(yè)C.收益性物業(yè)D.公益性物業(yè)（）是房地產(chǎn)投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質載體。A.居住性物業(yè)B.綜合性物業(yè)C.公益性物業(yè)D.收益性物業(yè)（）具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在。A.甲級寫字樓B.乙級寫字樓C.丙級寫字樓D.丁級寫字樓寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷，人們很容易區(qū)別（）A.甲級寫字樓和乙級寫字樓B.甲級寫字樓和丙級寫字樓C.丙級寫字樓和乙級寫字樓D.丙級寫字樓和丁級寫字樓區(qū)域購物中心的建筑面積在（）以上，有效商業(yè)服務半徑可達到（），由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營。A.5萬m2/100kmB.10萬m2/200kmC.15萬m2/300kmD.20萬m2/400km區(qū)域購物中心定位于（），覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以針對各類消費者之需的各類專業(yè)店。A.綜合式消費B.休閑式消費C.家庭式消費D.企業(yè)式消費.（）的建筑規(guī)模一般在3萬m2以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元人民幣以上。A.區(qū)域購物中心B.市級購物中心C.地區(qū)購物商場D.居住區(qū)商場.（）的建筑規(guī)模、商業(yè)服務半徑、服務人口、年營業(yè)額等差異較大。A.區(qū)域購物中心B.市級購物中心C.特色商店D.居住區(qū)商場.用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是（），這是經(jīng)營性房地產(chǎn)的重要類型。A.別墅和公寓B.別墅和酒店C.旅館和招待所D.酒店和招待所.（）是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權出售，供出租或短期居?。糀.別墅B.公寓C.旅館D.酒店.國際上在休閑娛樂行業(yè)流行的分時度假經(jīng)營模式，通常是由（）負責經(jīng)營管理。A.物業(yè)管理公司B.房地產(chǎn)開發(fā)公司C.物業(yè)經(jīng)營管理公司D.文化管理公司.（）的設計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風格，強調與大自然融為一體,追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。A.星級酒店B.酒店公寓C.家庭旅館D.旅游度假村.物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標，是從（）的角度出發(fā)，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α.物業(yè)B.業(yè)主C.租戶D.市場.公司是指依法定程序設立的，由（）以上股東共同出資經(jīng)營，以營利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟組織。A.一個B.兩個C.三個D.四個（備注：新公司法為1-50個）.物業(yè)管理企業(yè)的性質是與（）工作的性質密切相關。A.物業(yè)經(jīng)營管理B.物業(yè)資產(chǎn)管理C.物業(yè)設備管理D.物業(yè)服務管理.管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有（）物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。A.戰(zhàn)略性B.策略性C.專業(yè)性D.綜合性.（）是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業(yè)管理業(yè)務。A.管理型物業(yè)管理企業(yè)B.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)C.綜合型物業(yè)管理企業(yè)D.服務型物業(yè)管理企業(yè).（）是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。A.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)B.管理型物業(yè)管理企業(yè)C.服務型物業(yè)管理企業(yè)D.綜合型物業(yè)管理企業(yè).對于（），物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。A.居住物業(yè)B.工業(yè)物業(yè)C.商業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè).（）是一種新型的房地產(chǎn)服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調，為某一機構（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。A.資產(chǎn)管理B.設施管理C.文化管理D.物業(yè)管理（）從對物業(yè)、設施和租戶的管理上升到聘請多個物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理B.房地產(chǎn)設施管理C.房地產(chǎn)設備管理D.房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是（）。A.相互制約的B.相互排斥的C.相互關聯(lián)的D.相互配合的投資決策主要取決于兩個關鍵因素（）。A.收益和波動B.收益和風險C.預期收益和波動D.預期收益和風險水平物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構投資者來促使房地產(chǎn)投資的利潤目標的實現(xiàn)，實際上就是以（）的角色在工作。A.物業(yè)公司B.物業(yè)業(yè)主C.物業(yè)委托人D.物業(yè)代理人我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，通常按所處位置、樓宇設計裝修狀況和（）等進行分類。A.服務能力B.經(jīng)營能力C.收益能力D.管理能力從廣義上講，設施設備管理是一種（）活動，與使用者或租客的日?；顒用芮邢嚓P。A.“日常性”B.“家務性”C.“周期性”D.“專業(yè)性”物業(yè)經(jīng)營管理又稱為物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務，主要提供（）服務。A.設備管理B.投資管理C.小區(qū)管理D.價值管理30．現(xiàn)有一寫字樓有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好但有一定的功能陳舊和自然磨損現(xiàn)象，則該寫字樓應該屬于（）。A.甲級寫字樓B.乙級寫字樓C.丙級寫字樓D.丁級寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標，是在（）的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。A.保證物業(yè)正常使用B.實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化C.延長物業(yè)經(jīng)濟壽命D.維持物業(yè)的正常物業(yè)管理現(xiàn)有某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，履行策略性物業(yè)管理的職能，公司下設若干專業(yè)分公司履行相應職能，據(jù)此判斷該企業(yè)屬于（）。A.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)B.管理型物業(yè)管理企業(yè)C.投資型物業(yè)管理企業(yè)D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)33．物業(yè)經(jīng)營活動中，物業(yè)管理和設施管理的主要作用是（）。在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的回報目標在物業(yè)類型或地域分布上分散投資以減少風險C.使物業(yè)業(yè)主減少經(jīng)營管理成本D.為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流物業(yè)經(jīng)營管理活動中，通過對人和工作的協(xié)調，以為某一機構創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是（）。A.物業(yè)管理B.設施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理（每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）物業(yè)經(jīng)營管理是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用（）的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。A.物業(yè)管理B.設施管理C.成本管理D.房地產(chǎn)組合投資管理E.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的（）、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。A.資本投資決策B.市場營銷C.租賃管理D.成本控制E.可行性研究物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領域，而是由（）隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結果。A.物業(yè)管理B.設施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.租賃管理E.房地產(chǎn)組合投資管理物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括（）等。A.寫字樓B.零售商業(yè)物業(yè)C.出租型別墅或公寓D.工業(yè)物業(yè)E.酒店和休閑娛樂設施寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，包括（）類型。A.企業(yè)自用寫字樓B.商鋪C.出租寫字樓D.自用出租復合型寫字樓E.工業(yè)寫字樓零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其（）三個方面進行分類。A.建筑規(guī)模B.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍C.產(chǎn)權特點D.經(jīng)營范圍E.經(jīng)營商品的特點中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把（）等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅。A.獨立式住宅B.聯(lián)排住宅C.多層住宅D.低容積率住宅E.低密度復合住宅公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權出售，供出租或短期居住。具體類型包括（）。A.復式公寓B.花園公寓C.酒店公寓D.單間公寓E.洋房公寓工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的物業(yè)，包括（）等。用于出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。A.工業(yè)廠房B.倉儲用房C.生產(chǎn)車間D.高新技術產(chǎn)業(yè)用房E.研究與發(fā)展用房

酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括（）等。A.酒店B.休閑度假中心C.康體中心D.賽馬場E.高爾夫球場雖然酒店和休閑娛樂設施同屬于一個大類，但在軟硬件設置和運營管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設施的差別主要表現(xiàn)在（）。A.服務對象不同B.經(jīng)營方式不同C.地理位置不同D.服務內(nèi)容不同E.建筑設計和裝潢風格不同A.依照有關法律進行登記注冊B.A.依照有關法律進行登記注冊B.由兩個以上股東共同出資經(jīng)營C.以營利為目的D.具有法人資格E.是經(jīng)濟組織.現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)完全按照（得盈利。A.自主經(jīng)營 B. 自負盈虧D.自我發(fā)展 E. 自我管理.物業(yè)管理企業(yè)可以劃分為（A.服務型B.管理型（備注：新公司法為1-50個））的機制來運作，靠提供經(jīng)營管理服務獲得報酬，取C.自我約束）。C.專業(yè)型D.綜合型E.專項型.管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于（）、績效評價和客戶關系管理等。A.現(xiàn)金流管理B.預算與成本管理C.物業(yè)市場營銷與租賃管理D.專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包商管理E.物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃.物業(yè)管理企業(yè)的管理從層次上又可以分為（）三個層次。A.公司管理B.現(xiàn)場管理C.現(xiàn)場作業(yè)D.項目管理E.戰(zhàn)略管理.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其分為以下哪幾個層次（）。A.物業(yè)管理B.設施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)品牌管理E.房地產(chǎn)組合投資管理.設施管理的對象，主要是（）等物業(yè)，服務對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構。A.高新技術企業(yè)用房B.醫(yī)院C.科研教學設施D.大型公共文體設施E.政府和企業(yè)辦公樓.房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括（）以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。A.理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標B.評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)C.審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結構安全、功能先進D.保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃E.以經(jīng)風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容包括（）。A.確定戰(zhàn)略B.確定標準C.構建信息基礎D.決策分析E.進行資產(chǎn)組合支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。支出的幾個重要方面包括（）、工作成本和地方性稅收。A.日常管理費用B.計提維修準備金C.設施維護費用D.保險費E.法律和財務費用物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括（）。A.現(xiàn)金流和成本管理B.日常維修和維護C.未來維修和維護D.設施設備管理E.物業(yè)保險管理房地產(chǎn)投資的利潤是通過以下（）基本途徑創(chuàng)造出來的。在極好的條件下購買物業(yè)在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)C.在持有期間以現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)D.在合適的時推銷出物業(yè)E.在合適的時機售出物業(yè)區(qū)域購物中心是指規(guī)模巨大，集（）等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。A.旅游B.購物C.休閑D.娛樂E.飲食資產(chǎn)投資者需要結合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標準。這些投資標準包括（）。A.現(xiàn)金流B.租金波動C.基于市場交易的收益變化D.凈現(xiàn)值E.收益率物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務的企業(yè)一般都有（）。A.管理型物業(yè)管理企業(yè)B.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)C.投資型物業(yè)管理企業(yè)D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)E.所有物業(yè)管理企業(yè)27．物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于物業(yè)管理主要職責的是（）等。A.物業(yè)維護及安全管理B.保持與租戶的聯(lián)系并收租C.控制運營成本及保存財務報告記錄D.客戶報告與現(xiàn)金管理E.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于組合投資管理主要職責的有（）等。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設計和協(xié)調物業(yè)資產(chǎn)的資本結構C.負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用D.定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析E.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃29．關于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務費，下列說法中正確的有（）。A.服務費用實際是由業(yè)主支付B.服務費用實際是由租戶支付

C.包括供暖、排污、電梯等公共服務設施D.C.包括供暖、排污、電梯等公共服務設施D.計算時不考慮會計服務成本E.包括針對整體物業(yè)的保險或維修【參考答案】（一）單項選擇題D2.B3.C4.D5.B6.B7.B8.C9.B10.C11.A12.B13.C14.D15.B16.B17.A18.B19.B20.D21.A22.B23.A24.C25.D26.B27.C28.B29.D30.B31.B32.D33.D34.B（二）多項選擇題1.ABDE2.ABCD3.ABCE4.ABCDE5.ACD6.ABE7.ABE8.ABD9.ABDE10.ABCDE11.ACDE12.ABCDE13.ABCD14.BCD15.ABCDE16.ABC17.ABCE18.ABCDE19.ABCDE20.ABCDE21.BCDE22.ABCDE23.ABE24.ABCDE25.ABC26.AD27.ABC28.ABC29.BCE第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）房地產(chǎn)投資是指以獲得（）的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。A.未來B.現(xiàn)期C.長期D.過去房地產(chǎn)投資的形式可以分為（）。A.實物投資和貨幣投資B.個人投資和公司投資C.直接投資和間接投資D.開發(fā)投資和間接投資（）是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作。A.直接投資B.間接投資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的（）的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。A.貨幣市場B.證券市場C.資本市場D.交易市場房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從（）開始，通過在土地上的進一步投資活動，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。A.征用土地B.囤積土地C.開發(fā)土地D.購置土地房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于（），它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。

A.長期投資B.短期投資A.長期投資B.短期投資C.常規(guī)投資D.特殊投資以下關于房地產(chǎn)投資信托基金的說法中，不正確的是（）。房地產(chǎn)投資信托基金是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司投資者可以直接把資金投入到房地產(chǎn)公司中C.收入現(xiàn)金流的主要部分將分配給作為投資者的股東D.本身僅起到一個投資代理的作用住房抵押貸款證券化興起于（），經(jīng)過30多年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。A.20世紀40年代B.20世紀50年代C.20世紀60年代D.20世紀70年代住房抵押貸款證券化是指把（）所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。A.金融機構B.證券機構C.信托機構D.中介機構所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨存在，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)投資特性的（）。A.不可移動性B.政策影響性C.適應性D.各異性由于房地產(chǎn)的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對（）的了解和分析，就可以做到正確并有預見性地選擇投資地點。A.城市經(jīng)濟B.城市發(fā)展C.城市規(guī)劃D.城市地理房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益（）其運營成本的持續(xù)時間。A.小于B.大于C.不等于D.不大于以下關于房地產(chǎn)投資特性的說法中，不正確的是（）。房地產(chǎn)自然壽命從地上建筑物開工建設開始算起房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響D.房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)一般而言，工業(yè)物業(yè)比商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)性差主要是由于所對應物業(yè)的（）所決定的。A.固定性B.各異性C.適應性D.專業(yè)性由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，這描述的是房地產(chǎn)的（）A.專業(yè)管理依賴性B.相互影響性C.適應性D.各異性以下不屬于房地產(chǎn)投資之弊的描述是（）。A.投資數(shù)額巨大B.投資回收期較長C.土地資源稀缺D.需要專門的知識和經(jīng)驗當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。較預期收益增加的部分，通常被稱為（）。

A.風險收入B.風險報酬A.風險收入B.風險報酬C.風險損失D.風險預期房地產(chǎn)投資需要估價師、經(jīng)紀人、會計師、律師等提供專業(yè)服務，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化，反映的是房地產(chǎn)投資的（）。A.專業(yè)性B.市場性C.適應性D.各異性從會計的角度來說，建筑物隨著其年齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要（）。A.長得多B.短得多C.差不多D.相等由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有（）。A.保值性B.增值性C.貶值性D.盈利性以下關于房地產(chǎn)投資優(yōu)點的描述中，屬于置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報率的原因是（）。A.相對較高的收益水平B.能夠得到稅收方面的好處C.易于獲得金融機構的支持D.能抵消通貨膨脹的影響通常情況下，人們把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的（）和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的（）。A.系統(tǒng)風險、個別風險B.系統(tǒng)風險、市場風險C.個別風險、系統(tǒng)風險D.個別風險、非系統(tǒng)風險通貨膨脹風險又稱為（），是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。A.物價風險B.貨幣風險C.經(jīng)濟力風險D.購買力風險從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，也就是說當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要（）。A.大得多B.小得多C.差不多D.無法判斷房地產(chǎn)投資決策以投資者對（）為基礎，通過密切關注當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展狀況、細心使用投資分析結果，來降低市場供求風險的影響。A.過去收益估計B.現(xiàn)在收益估計C.未來收益估計D.長期收益估計一般來說，房地產(chǎn)市場周期波動可分為（）四個階段。蕭條、危機與衰退、復蘇與發(fā)展、繁榮危機與衰退、蕭條、復蘇與發(fā)展、繁榮C.復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條D.復蘇與發(fā)展、蕭條、危機與衰退、繁榮以下關于變現(xiàn)風險的描述正確的是（）。是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時的風險是指急于將現(xiàn)金兌換為商品時的風險C.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于開價而導致資金損失的風險D.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險利率調升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，以下有關闡述不正確的是（）。會導致房地產(chǎn)實際價值的折損會刺激房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量C.會加大投資者的債務負擔D.會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。防范該風險的最好辦法是（）。A.將風險轉移給保險公司B.出售所投資的物業(yè)C.加強物業(yè)管理工作D.多買幾份財產(chǎn)保險比較風險又稱為（），是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。A.成本風險B.機會風險C.成本機會風險D.機會成本風險持有期風險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險。一股說來，投資項目的生命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就（）。A.越少B.越多C.差不多D.不變商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的（）都來自該區(qū)域。A.30%?45%B.40%?55%C.50%?65%D.60%?75%下列關于物業(yè)經(jīng)營管理的說法中,不正確的是（）。物業(yè)經(jīng)營管理主要以非收益性物業(yè)為管理對象物業(yè)經(jīng)營管理主要以業(yè)主或投資者為服務對象物業(yè)經(jīng)營管理強調策略性價值管理物業(yè)經(jīng)營管理要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識以及選擇投資區(qū)位的能力下列關于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中,不正確的是（）。在直接投資中,投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購買過程直接投資分為從購地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資C.不論是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資某人購買市場上的別墅用于自住的行為，屬于以下哪一種投資行為（）房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資（二）多項選擇題（每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得（）。A.作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽B.較高的收益C.較高的資本增值D.降低其投資組合的總體風險E.抵抑通貨膨脹的影響開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風險較大但回報豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資）四個方向的利益。A.收益B.保值C.增值D.資信E.消費房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括（）。A.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票C.購買房地產(chǎn)投資信托的股份D.購買收益性良好的國庫券E.購買房地產(chǎn)抵押支持證券當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于（）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。A.出售B.出租C.經(jīng)營D.空置E.閑置下列說法中，正確的是（）。房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資房地產(chǎn)置業(yè)投資對象只能是開發(fā)商新竣工的商品房C.房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的分為自用和出租兩種D.房地產(chǎn)直接投資即是指房地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)置業(yè)投資對象也可以是舊有物業(yè)投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點，包括（）。A.收益相對穩(wěn)定B.收益相對較高C.投資的流動性較好D.投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入E.REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司可以分為（）三種形式。A.負債型B.權益型C.抵押型D.資產(chǎn)型E.混合型以下屬于房地產(chǎn)投資特性的是（）。A.位置固定性B.適應性C.各異性D.政策影響性E.相互影響性房地產(chǎn)的位置固定性或不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對（）都具有吸引力，才能最終獲得市場的認可。A.開發(fā)商B.置業(yè)投資者C.政府D.租戶E.中介房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為（）。A.發(fā)展壽命B.經(jīng)濟壽命C.經(jīng)營壽命D.自然壽命E.折舊壽命國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質相關。一般情況下，下列說法正確的有（）。TOC\o"1-5"\h\z公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是45年C.銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年D.倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟壽命是30年以下能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值的是（）。A.政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資B.居住區(qū)旁新建加油站C.城市快速軌道交通線的建設D.城市景觀改造工程E.大型城市改造項目的實施以下屬于房地產(chǎn)投資之利的是（）。A.相對較高的收益水平B.能夠得到稅收方面的好處C.易于獲得金融機構的支持D.能抵消通貨膨脹的影響E.提高投資者的資信等級以下有關風險和不確定性的描述中，正確的有（）。A.風險和不確定性有顯著的區(qū)別B.風險涉及到變動和可能性C.變動常?？梢杂脴藴史讲顏肀硎綝.標準方差越大，投資風險也就越小E.不確定性的大小可以量化政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，通常包括（）的政策。A.消費者保護B.住房改革C.金融D.土地供給E.財政稅收專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在（）等方面具有管理經(jīng)驗和能力。A.獲取土地使用權B.規(guī)劃設計C.工程管理D.市場營銷E.項目融資房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，以下屬于系統(tǒng)風險的是（）。A.通貨膨脹風險B.市場供求風險C.時間風險D.政策風險E.利率風險政府對房地產(chǎn)投資過程中的（）等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。A.土地供給政策B.地價政策C.稅費政策D.住房政策E.環(huán)境保護政策政治風險主要由（）等因素造成，政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。A.政變或戰(zhàn)爭B.房地產(chǎn)宏觀調控C.外來侵略D.罷工E.騷亂在房地產(chǎn)投資風險中，非市場風險包括（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.未來經(jīng)營費用風險C.資本價值風險比較風險E.時間風險風險對房地產(chǎn)投資決策的影響包括（）。根據(jù)項目風險大小確定相應的投資規(guī)模根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平C.根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向D.根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機E.根據(jù)風險周期變化特點把握投資金額以下關于狹義的區(qū)位的理解正確的是（）。指某一具體投資場地在城市中的地理位置包括宏觀位置和中觀、微觀位置C.包括經(jīng)濟地理位置和自然地理位置D.某一具體宗地的區(qū)位是排他的、獨一無二的E.可以從圖上或現(xiàn)場找到該宗地對于房地產(chǎn)投資區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括（）。某具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了。對區(qū)位的廣義理解，還應包括在。A.該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景B.該區(qū)位附近的市場需求和消費特征C.該區(qū)位在地圖上的具體位置D.該區(qū)位的自然地理位置E.該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關系居住物業(yè)項目的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括（）。A.環(huán)境因素B.易接近性C.居民人口與收入D.市政公用和公建配套設施完備的程度E.公共交通便捷程度以下不屬于影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素的是（）。A.環(huán)境因素B.與其他商業(yè)設施接近的程度C.易接近性D.周圍土地利用情況和環(huán)境E.公建配套設施完備的程度零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結果。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括（）。A.市政配套完善程度B.可能的顧客流量C.消費者行為D.喜好和偏愛E.購買能力分析居住項目的市場前景受附近地區(qū)（）、當前居住狀況等方面的影響。A.人口數(shù)量B.家庭規(guī)模和結構C.周圍土地利用情況D.家庭收入水平E.人口流動性房地產(chǎn)投資中，工業(yè)項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括（）A.當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄訠.交通運輸是否足夠方便C.技術人才和勞動力供給的可能性D.控制環(huán)境污染的政策水、電等資源供給的充足程度29.下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資行為的有（）。購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券購買房地產(chǎn)市場的二手房C.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票D.購買房地產(chǎn)抵押基金E購買房地產(chǎn)抵押支持證券【參考答案】（一）單項選擇題1.A2.C3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.A10.A11.C12.B13.A14.C15.D16.C17.B18.A19.B20.B21.D22.A23.D24.A25.C26.C27.D28.B29.C30.D31.B32.D33.A34.C35.B（二）多項選擇題1.ABCDE2.ABCE3.ABCE4.BC5.ACE6.ADE7.BCE8.ABCDE9.ABD10.BD11.ABCD12.ACDE13.ABCDE14.ABC15.BCDE16.ABCDE17.ABCDE18.ABCDE19.ACDE20.ABCD21.BCD22.ABDE23.ABE24.ACDE25.AE26BCDE27.ABDE28.ABCDE29.ACDE第三章房地產(chǎn)投資分析技術（一）單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）.在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做（）。A.現(xiàn)金流入B.現(xiàn)金流出C..貨幣流量D.現(xiàn)金流量.為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第（）期期末發(fā)生的。A..0B.1C..2D.3某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的（）。A..算數(shù)和B..代數(shù)和C.對數(shù)和D.平方和以下關于潛在毛租金收入的描述中，錯誤的是（）。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入B.等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積C.潛在毛租金收入代表物業(yè)實際獲取的收入D.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱為（）。A.特別收入B.經(jīng)營收入C.計劃內(nèi)收入D.計劃外收入一般將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入列入以下哪個收入項目中（）。A.拖欠收入項目B.其他收入項目C.收租損失項目D.租金收入項目以下房屋出租有效毛收入的公式中，正確的是（）。A.有效毛收入二毛租金收入一收租損失+其他收入有效毛收入二毛租金收入一空置和收租損失+其他收入C.有效毛收入=潛在毛租金收入一收租損失+其他收入D.有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入以下關于房屋出租凈運營收益的描述中，正確的是（）。A.凈運營收益二潛在毛收入一運營費用B.凈運營收益二潛在毛收入一管理費用C.凈運營收益=有效毛收入一運營費用D.凈運營收益=有效毛收入一管理費用下對于物業(yè)更新改造準備金的描述中，錯誤的是（）。A.可以取值有效毛租金收入或年凈運營收益的一個百分比B.每天更換的洗手間用紙費用的支付C.可以根據(jù)物業(yè)大、中修計劃事先做出預算D.根據(jù)市場需求的變化改變室內(nèi)空間布局的支付《物業(yè)管理條例》中將住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的準備金稱作（）。A.大項維修資金B(yǎng).大項維修費用C.專項維修資金D.專項維修費用城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額）。A.5%和1%B.6%和2%C.7%和3%D.8%和4%房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程的“兩稅一費”是指（）。企業(yè)所得稅、城市維護建設稅和教育費附加企業(yè)所得稅、城市維護建設稅和教育費C.營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費D.營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加營業(yè)稅是從應納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。目前營業(yè)稅的稅率為（）。A.5％B.6％C.7％D.8％以下關于城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的表述中，錯誤的是（）。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收城鎮(zhèn)土地使用稅依照土地等級、用途按占用面積征收C.房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應繳納的一種財產(chǎn)稅D.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅所得額征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（）。A.10％B.20％C.25％D.30％同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為（）。A.資本的時點價值B.資本的時間價值C.資金的時點價值D.資金的時間價值個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是（）。犧牲即期投資是為了能在將來得到更多的消費犧牲即期投資是為了能在將來得到更多的投資C.犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的投資D.犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費在技術經(jīng)濟分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法（）A.相同B.不同C.差不多D.不知道客觀地評價房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效果或對不同投資方案進行經(jīng)濟比較時，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的（）。A.時間B.地點C.頻率D.速度利率是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以（）。表示A.小數(shù)B.整數(shù)C.分數(shù)D.百分數(shù)我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按（）計息的。A.單利B.復利C.單利和復利D.單利或復利某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5％，通常稱為“年利率6％，每月計息一次”。這里的年利率6％稱為（）。A.實際利率B.表面利率C.名義利率D.票面利率當按單利計算利息時，名義利率和實際利率的關系是（）。A.大于B.小于C.相等D.不一定年利率為12％，存款額為1000元，期限為一年，分別以一年1次復利計息、一年4次按季利率計息、一年12次按月利率計息，則一年后的本利和分別為（）。1120、1125.51、1126.831120、1126.83、1125.511126.83、1125.51、11201126.83、1120、1125.51在復利計算公式中，常用的符號包括P、F、A.、G、S、n和i等，其中G表示（）每一時間間隔收入或支出的等比變化值每一時間間隔收入或支出的等差變化值C.連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額D.每個計息周期的利率以下關于復利計算公式中系數(shù)的表述中，正確的是（）。（1+i）n稱為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”[i（1+i）n/（1+i）n—1]稱為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”[i（1+i）n/（1+i）n—1]稱為“等額序列資金回收系數(shù)”[i/（1+i）n—1]稱為“等額序列支付終值系數(shù)”已知某筆貸款的年利率為15％，借貸雙方約定按季度計息，則該筆貸款的實際利率是（）。A.15.87％B.16.87％C.17.87％D.18.87％某投資者向銀行貸款200萬元，期限為3年，年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為按季度付息、到期后一次償還本金，如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息是（）萬元。A.50.65B.51.65C.52.65D.53.65某寫字樓投資項目在40年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為20萬元，折現(xiàn)率為10％，則該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為（）。A.195.58B.165.58C.295.58D.265.58已知某出租公寓的年有效毛租金收入為1000萬元，年運營費用為300萬元，如果租金收人和運營費用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8％，則該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為（）萬元。A.11007.57B.11070.57C.11700.57D.17100.57設備更新源于設備磨損。設備磨損是設備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗，分為（）。A.有形磨損和物質磨損B.有形磨損和無形磨損C.精神磨損和無形磨損D.外形磨損和無形磨損要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。設備有形磨損的局部補償是（）。A.修理B.更換C.現(xiàn)代化技術改革D.現(xiàn)代化技術改造對設備有形磨損和無形磨損的完全補償是（）。A.維修設備B.更換新設備C.技術研發(fā)D.技術改造設備經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算方法中，考慮資金時間價值的影響時，需要將有關的費用支出折算到一個時間點上，該時間點通常為（）。A.設備報廢的時間B.設備使用的時間C.設備使用費用支出最小的時間D.初始購置設備費用支出的時間（），能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。A.靜態(tài)評價指標B.動態(tài)評價指標C.初步評價指標D.詳細評價指標36清償能力指標，是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的（），更加重視項目償債能力的評價結果。A.中介機構B.證券機構C.金融機構D.政府機構37財務凈現(xiàn)值，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，常表示為（）。A.NPYB.NPVC.MPYD.MPV38基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的（）投資回報率。A.最低B.最高C.平均D.一般39如果NPV（）0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。A.大于B.小于C.小于等于D.大于等于財務內(nèi)部收益率（IRR），是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目（）的基本指標。A.安全性B.風險性C.盈利性D.周期性TOC\o"1-5"\h\z某商業(yè)店鋪的購買價格為80萬元，其中60萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為5.6萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.18%B.19%C.28%D.29%42、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動資金投入的投資行為是（）。A.購買物業(yè)B.購買電梯C.購買中央空調D.購買備用路燈43、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于購置投資行為的是（）。A.支付工資B.購置電梯C.支付清潔費用D.購置備用路燈44、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5%,而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在復利計息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為（）。A.30000元B.29803元C.32857元D.31500元45、一項6年后付款800元的購貨，當銀行利率為10%時，如果按照復利計息，相當于第一年初一次現(xiàn)金支付的購價為（）。A.451.6元B.800元C.500元D.480元46、某企業(yè)按照12%的年利率取得貸款200000元，要求在5年內(nèi)每年末等額償還，則每年的償還金額為（）。A.40000元B.52000元C.55482元D.64000元47、年初李軍存入一筆資金，在存滿3年后每年年末取出1500元，這筆款項于第8年末取完。若銀行的存款利率為8%，則李軍應在最初一次性存入（）。A.4755元B.8620元C.3866元D.7500元48、下列關于設備更新特點的說法中，不正確的是（）。A.經(jīng)濟壽命是由有形磨損和無形磨損共同決定的B.設備更新需要同時考慮以前和未來的現(xiàn)金流量C.設備更新只比較設備的費用D.設備更新以費用年值法為主49、下列磨損中，屬于無形磨損的是（）。A.居民搬家時，公共排水管道被家具撞壞B.電梯生銹腐蝕C.玻璃幕墻被冰雹砸壞D.新型的集中空調出現(xiàn)，使得現(xiàn)有的集中空調將很快被替換50、下列盈利能力指標中，屬于靜態(tài)指標的是（）。A.借款償還期B.投資回報率C.財務內(nèi)部收益率D.資產(chǎn)負債率51、下列盈利能力指標中，屬于動態(tài)指標的是（）。A.借款償還期B.投資回報率C.償債備付率D.財務凈現(xiàn)值.將一筆資金按年利率6%存入銀行要在5年后復本利和為100萬元，則現(xiàn)應存款（）萬元。A.70.56B.74.73C.76.92D.79.21.某人擬購買一套住宅供出租用，預計每年平均可獲得凈利2萬元，該住宅使用年限還有20年，資本利率為10%,則購買此住宅時，投資額最高為（）萬元。A.16.04B.16.40C.16.73D.17.03TOC\o"1-5"\h\z54利用凈現(xiàn)值評估項目時。該投資項目在經(jīng)濟上可取的條件是（）。A.NPV>0B.NPV<0C.NPV=0D.NPV>0..用內(nèi)部收益率評估房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟合理的標準是（）。A.內(nèi)部收益率》0B.內(nèi)部收益率<0C.內(nèi)部收益率》折現(xiàn)率D.內(nèi)部收益率<折現(xiàn)率.某開發(fā)項目各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，其靜態(tài)回收期為（）年。單位：萬元年份012345現(xiàn)金流入0300300300300現(xiàn)金流出5005050505050A.4.0B.3.5C.3.2.D.3.0TOC\o"1-5"\h\z.某項目的總投資為1200萬元，其年收入為1950萬元，年稅費及附加為410萬元，年總成本費用為1300萬元。則該項目的投資利潤率為（）。A.20%.B.40%C.54%D.63%（二）多項選擇題（每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符\o"CurrentDocument"合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）1、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括（）等。A.銷售收入B.出租收入C.廣告收入D.利息收入E貸款本金收入2、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出通常包括（）等。A.土地費用B.建造費用C.還本付息D.運營費用E稅金3、以下有關現(xiàn)金流量圖的描述中，正確的是（）。是反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式以橫軸為時間軸相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量箭頭向上表示正現(xiàn)金流量E箭頭向下表示正現(xiàn)金流量4、房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分，其中流動資金是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付、在出租經(jīng)營后用于購買（）和其他費用的周轉資金。A.房地產(chǎn)B.燃料動力C.備品備件D.支付工資E原材料TOC\o"1-5"\h\z以下屬于造成潛在毛租金收入的減少的原因的是（）。A.物業(yè)維修費用增加B.空置的面積不能產(chǎn)生租金收入C.物業(yè)管理費用增加D.租出的面積沒有收到租金E房地產(chǎn)市場不景氣收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括（）等都屬于運營費用的范疇。A.人員工資及辦公費用B.保持物業(yè)正常運轉的成本C.為租客提供服務的費用D.保險費、房產(chǎn)稅E使用稅和法律費用以下關于準備金的表述中，正確的是（）。準備金又稱大修理基金是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金C.準備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的常規(guī)性支出D.如果這部分資金來自物業(yè)的收益，就應該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除E準備金常用于房屋及設備、設施的大修理更新以下關于專項維修資金的描述中，錯誤的是（）。由業(yè)主在初始購置物業(yè)時按購買價格的一定比例繳納該專項維修資金屬物業(yè)管理公司所有C.專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修租更新、改造D.由城市物業(yè)維修資金管理機構統(tǒng)一管理E由小區(qū)物業(yè)管理處負責管理我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有（）。A.經(jīng)營稅金及附加B.城鎮(zhèn)土地使用稅C.房產(chǎn)稅D.印花稅E企業(yè)所得稅、以下關于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流的公式，正確的是（）。稅前現(xiàn)金流=凈運營收益—抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流—準備金—所得稅C.潛存毛租金收入一空置和收租損失=有效毛收入D.潛存毛租金收入一空置和收租損失+其他收入=有效毛收入E有效毛收入—運營費用=凈運營收益

資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.銀行利息率D.行業(yè)利潤率E風險因素12、以下關于資金時間價值的表述中，正確的是（）。同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的有差別資金時間價值是資金本身產(chǎn)生的D.從消費者的角度來看，資金時間價值為放棄即期消費的損失所應得到的補償E隨著時間的推移，資金的價值會增加、計息周期是指計算利息的時間單位，通?？梢允牵ǎ?。A.年B.季度C.月D.周E小時、以下關于單利計息和復利計息的表述中，錯誤的是（）。單利計息是只按本金計算利息，利息不再生息單利的利息總額與借貸時間成反比C.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以復利計算的D.復利計息利息再生利息E在投資分析中，一般采用復利計息更科學、名義利率與實際利率的關系，表述正確的是（）。實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實際利率相等D.名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大E名義利率越小，計息周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大、以下有關設備有形磨損的表述中，錯誤的是（）。是設備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實體性磨損是設備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的功能性磨損C.分為第一類有形磨損和第二類有形磨損D.第一類有形磨損，是設備在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞E第二類有形磨損，是指設備因人為因素產(chǎn)生的磨損、以下有關設備無形磨損的表述中，正確的是（）。是由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設備貶值不表現(xiàn)為設備實體的變化和損壞，也不表現(xiàn)為設備原始價值的貶值C.可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損D.第一類無形磨損，是出現(xiàn)了更完善的新型設備使原有沒備局部或全部喪失其使用功能E第二類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進引發(fā)的原來購買的設備貶值18、要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。其補償方式有（A.有形補償D.A.有形補償D.完全補償B.無形補償E部分補償C.局部補償19、設備更新的特點包括（）。A.設備更新的核心工作是確定設備的自然壽命B.設備更新的核心工作是確定設備的經(jīng)濟壽命設備更新分析以費用年值法為主D.設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量E只比較設備的費用20、物業(yè)經(jīng)營管理實踐中，許多設備更新的情況，都會由于設備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益，表現(xiàn)在（）。A.提高物業(yè)租金B(yǎng).提高管理效率C.提高入住率D.減少租金拖欠E降低管理費用21、物業(yè)經(jīng)營管理中，會經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問題，以下屬于該種情況的是（）。A.燈泡更換B.屋頂?shù)姆翪.入口改造D.大堂改造E空間使用功能的調整22、以下關于房地產(chǎn)的投資回收和投資回報的敘述中，正確的是（）。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬C.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤D.投資回收通常是用提取折舊的方式獲得E投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率、以下關于內(nèi)部收益率的敘述中，錯誤的是（）。表明了項目投資所能支付的最高貸款利率表明了項目投資所能支付的最低貸款利率內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準收益率時，項目可行內(nèi)部收益率小于行業(yè)基準收益率時，項目可行E內(nèi)部收益率小于目標收益率時，項目不可行24、動態(tài)投資回收期是指在考慮資金時間價值情況下，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，以下正確的是（）。是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起C.累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份D.動態(tài)投資回收期以月表示E一般用于評價開發(fā)完結后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目、以下關于現(xiàn)金回報率的表述中，正確的是（）。房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的總資本的比率C.反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系D.反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與月現(xiàn)金收入之間的關系E現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率、還本付息的方式包括（）。一次還本利息照付，每期僅支付當期利息，最后一期歸還全部本金并支付當期利息等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應的利息C.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息E“氣球法”，即借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清27、償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率，以下表述正確的是（）。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1.5該指標的計算對出租經(jīng)營或自營的房地投資項目非常重要當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計入成本的利息D.償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算E償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)、下列關于資產(chǎn)負債率的表述中，錯誤的是（）。是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標屬短期償債能力指標C.反映債權人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例D.反映債務人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例E.可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度29.凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率的主要區(qū)別在于凈現(xiàn)值（）。能反映投資獲利數(shù)額的大小能反映投資利潤率的高低C.需要首先確定折現(xiàn)率大小D.無論在何種情況下，結論與內(nèi)部收益率相同【參考答案】（一）單項選擇題1.D2.A3.B4.C5.D6.B7.D8.C9.B10.C11.C12.D13.A14.D15.C16.D17.D18.A19.A20.D21.B22.C23.C24.A25.B26.C27.A28.D29.A30.B31.B32.A33.B34.D35.B36.C37.B38.A39.D40.C41.C42.D43.B44.B45.A46C47.A48.B49.D50.B51.D52.B53.D54.D55.C56.C57.A（二）多項選擇題1.ABDE2.ABCDE3.ABCD4.BCDE5.BD6.ABCDE7.ABDE8.BE9.ABCE10.ABDE11.ABE12.ABDE13.ABCD14.BC15.ACD16.BE17.ABC18.CD19.BCDE20.ACD21.BCDE22.ABDE23.BD24.ABCE25.ACE26.ABCDE27.BCDE28.BD29.AC第四章收益性物業(yè)價值評估1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1、對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，主要依據(jù)是（）。過去是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益C.本質上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力D.能否提供有效的經(jīng)營以產(chǎn)生經(jīng)濟收益2、物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價—貨幣額、商品或其他有價物。在現(xiàn)今社會，物業(yè)價格通常用（）來表示A.實物B.勞務C.紙幣D.貨幣物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權人那里獲得了（）物業(yè)的權利。A.所有和使用B.所有和處分C.占有和使用D.占有和處分4、空氣或陽光，盡管對人類生活至關重要，沒有它們?nèi)祟惥蜔o法生存，但是卻沒有價格。這是因為物業(yè)要有價格必須具有（）。A.有用性B.稀缺性C.使用價值D.交換價值5、物業(yè)因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著（）兩種交易方式、兩個市場。A.買賣和租賃B.買賣和抵押C.招標和拍賣D.招標和掛牌6、廣義的價值有使用價值和交換價值之分，人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，指的是（）。A.使用價值B.交換價值C.經(jīng)濟價值D.交易價值7、某一物業(yè)的（）是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。A.使用價值B.交換價值C.投資價值D.市場價值評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該物業(yè)的風險程度相對應的（）A.社會一般報酬率B.社會最低報酬率C.最低期望報酬率D.最高期望報酬率9、投資者評估的物業(yè)的投資價值（）該物業(yè)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠實現(xiàn)的基本條件。A.大于B.小于C.大于或等于D.小于或等于10、市場價格是指某種物業(yè)在市場上的（）水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結果。A.最高B.平均C.最低D.正常11、以下能反映物業(yè)價格水平的高低的指標是（）。A.物業(yè)的單位價格B.物業(yè)的總價格C.物業(yè)的最高價格D.物業(yè)的最低價格一套建筑面積100m2，單價30000元／m2，總價300萬元的住房，約定付款方式為：從成交日期時起分期付清，首期支付100萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付100萬元，則實際總價為（）萬元。A.292.8B.282.8C.272.8D.262.813、一般來說，在期房與現(xiàn)房同品質（包括質量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）的情況下，期房價格（）現(xiàn)房價格。A.高于B.低于C.等于D.不一定高于14、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為5000/m2元，出租的年末凈收益為550元/m2，假設折現(xiàn)率為10％，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3％，則該期房目前的價格為（）。A.4320B.4330C.4340D.435015、以下可以反映所銷售商品房的總體價格水平的價格指標是（）。A.起價B.均價C.標價D.成交價16、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構成因素的是（）。A.折舊費B.維修費C.保險費D.管理費《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（1998年7月20日國務院令第248號發(fā)布）第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行（）或者政府定價?！盇.市場成交價B.市場調節(jié)價C.政府指導價D.政府計劃價在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價等屬于（）。A.市場調節(jié)價B.市場成交價C.政府指導價D.政府計劃價19、以下適用于市場比較法評估的物業(yè)是（）。物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、特殊廠房高檔公寓、古建筑、別墅C.古建筑、教堂、商鋪D.寫字樓、商鋪、標準廠房（）適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。市場法B.收益法C.假設開發(fā)法D.成本法21、以下不屬于非正常交易情況的是（）。業(yè)主出國急賣物業(yè)B.新婚夫婦急買新房關聯(lián)交易D.買方和賣方激烈競價22、選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調整的工作量大。因此，一般選?。ǎ.1—9B.2—9C.3—10D.4—1023、某宗物業(yè)交易總價為60萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設月利率為0.5％，則該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價格為（）萬元。A.55.55B.56.56C.57.57D.58.5824、以下交易情況修正公式中，不正確的是（）正常成交價格一應由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格正常成交價格一應由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格C.應由賣方繳納的稅費=正常成交價格X應由賣方繳納的稅費比率D.應由買方繳納的稅費=正常成交價格X應由買方繳納的稅費比率25、交易日期調整實際上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調整，故又可稱之為（）。A.市場狀況調整B.市場價格調整C.交易狀況調整D.交易價格調整26、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，以下不符合要求的物業(yè)是（）。學校、圖書館、體育場館、公園醫(yī)院、行政辦公樓、高級寫字樓C.化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭D.軍隊營房、機場、加油站（油田）、教堂27、在房地產(chǎn)市場交易中，習慣采用平方英尺的國家或地區(qū)有（）。中國香港地區(qū)和美國、英國等中國香港地區(qū)和日本、韓國等C.中國臺灣地區(qū)和日本、韓國等D.中國臺灣地區(qū)和美國、英國等在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般采用（）估價。A.比較法B.成本法C.收益法D.路線價法運用成本法估價一般分為4個步驟，包括：①求取積算價格；②測算重新購建價格；③搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料；④測算折舊。以下正確排序是（）。A.③-②-④?①B.③-①?④?②C.③-④-②-①D.③-④-①-②（）的出現(xiàn)是技術進步的必然結果。由于技術進步，使原有的許多設計、工藝、原材料、結構等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術等，不僅功能更加完善，成本也會降低。A.重新購建價格B.重建價格C.重置價格D.新建價格31、某宗物業(yè)的正常成交價格為5000元/m；賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%,買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，則賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格分別是（）元/m2。A.4650、5250B.5250、4650C.3650、4250D.4650、3250232、某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方4650兀/m,父易中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗物業(yè)的正常成交價格為（）。A.4900元／m2B.5000元／m2C.5100元／m2D.5200元／m233、（）是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉換為價值的方法。A.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法B.報酬資本化法C.直接資本化法D.收益資本化法34、收益法適用的對象有收益或有潛在收益的物業(yè)。以下關于收益法的說法中不正確的是（）。收益法又稱收益資本化法、收益還原法寫字樓、旅館、商店、餐館適用收益法C.游樂場、影劇院、爛尾樓、加油站適用收益法D.只要估價對象所屬的這類物業(yè)有獲取收益的能力即可35、以下不屬于銷售稅金及附加的是（）。D.教育費附加A.營業(yè)稅B.企業(yè)所得稅C.D.教育費附加36、（）是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失，不利因素可能是經(jīng)濟因素、區(qū)位因素，也可能是其他因素。A.自然折舊B.物質折舊C.經(jīng)濟折舊D.功能折舊37、一個高級居住區(qū)附近興建了一座加油站，該物業(yè)價值下降，這是由（）引起的，且一般是長期甚至永久性的。A.精神折舊B.物質折舊C.功能折舊D.經(jīng)濟折舊38、某舊住宅，測算其重置價格為100萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為2萬元，因戶型過時、沒有獨用廁所和電信寬帶接口等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為20萬元。則該舊住宅的折舊總額為（）萬元。A.22B.10C.28D.3039、建筑物的（）是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。A.自然壽命B.經(jīng)濟壽命C.有效壽命D.實際壽命40、某建筑物的建筑面積100平方米，單位建筑面積的重置價格為1000元／平方米，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5％。則用直線法計算該建筑物的年折舊額為（）元。A.2166B.3166C.4166D.516641、某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益80萬元；該宗物業(yè)的報酬率為8.5％，則該宗物業(yè)的收益價格為（）萬元。A.615.2B.715.2C.815.2D.915.242、以下不屬于毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點的是（）。方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值忽略了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計43、區(qū)位是指地球上（）空間方位和距離上的關系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.某一事物與其他事物D.各種事物44、下列哪一項最能衡量物業(yè)區(qū)位的好壞（）。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.空間垂直距離在某一時點，對于一個特定的收益性物業(yè)，其（）是客觀的，唯一的。A.投資價值B.市場價值C.使用價值D.交換價值前兩年關于房地產(chǎn)企業(yè)暴利的呼聲極高，于是有了要求房地產(chǎn)企業(yè)公布成本的說法，也出現(xiàn)了某些地方政府部門公開開發(fā)商房價成本的行為，請問商品住房的價格屬于（）。A.政府定價B.政府限價C.政府指導價D.市場調節(jié)價47、在商品房銷售中，往往會聽到起價、標價、成交價、均價等名詞，下列對此說法正

確的是（）。A.起價高的樓盤均價也高B.標價就是成交價C.成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平D.成交價是指現(xiàn)貨交易中的實際交易價格48、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法（）。A.成本法B.假設開發(fā)法C.收益法D.市場法49、收益法中的運營費用率是（）。運營費用與潛在毛收入之比運營費用與總收益之比運營費用與凈收益之比D.運營費用與有效毛收入之比、在采用收益法評估物業(yè)價值時，報酬率（折現(xiàn)率）是指（）。社會一般的收益率收益法中的資本化率投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率、估價上的折舊注重的是（）。原始取得價值的減價修正原始取得價值的返銷與回收重置價值的返銷與回收D.價值的減價修正（二）多項選擇題（每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括（）等。A.自住型公寓B.政府辦公樓C.旅館D.餐館E寫字樓2、收益性物業(yè)價值的高低主要取決于（）。C.未來凈收益的大小A.過去凈收益的大小B.C.未來凈收益的大小D.獲得凈收益期限的長短E獲得凈收益的可靠性3、物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要同時具備（）A.價值B.價格C.A.價值B.價格C.有用性D.稀缺性E有效需求4、以下屬于物業(yè)價格與一般物品的價格的共同之處的是（）。都是價格，用貨幣來表示都有波動，受供求因素的影響C.容易受交易者的個別因素的影響D.都是按質論價，優(yōu)質高價，劣質低價E價格形成的時間較長物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。物業(yè)價格主要特征有（）A.價格受區(qū)位的影響很大

B.既有交換代價的價格，又有使用代價的租金價格容易波動D.實質上是物業(yè)權益的價格E容易受交易者的個別因素的影響6、有效需求必須同時具備（）。A.購買心理B.購買行動C.購買價格購買意愿E購買能力以下關于物業(yè)區(qū)位的表述正確的是（）。物業(yè)價格與區(qū)位密切相關物業(yè)的區(qū)位就是指物業(yè)的地理坐標位置物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞E“便捷性”指“外”至U“內(nèi)”一一“進”的方便程度距離可以分為（）。A.空間路線距離B.交通直線距離C.交通路線距離D.空間直線距離E交通時間距離9、以下屬于以租賃為主要交易方式的物業(yè)類型的是（）。物業(yè)，如、、，甚至是主流A.公園A.公園B.公寓C.寫字樓D.圖書館 E旅館1010、以下關于使用價值和交換價值的說法中，正確的是（ ）。任何物品能夠成為商品，首先必須具備交換價值沒有使用價值的東西不能成為商品C.使用價值是交換價值的前提D.沒有使用價值就沒有交換價值E沒有交換價值就沒有使用價值、以下關于市場價值和投資價值的敘述中，正確的是（ ）。投資價值是客觀的、非個人的價值市場價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值C.在某一時點，市場價值是惟一的D.在某一時點，投資價值是惟一的E投資價值會因投資者的不同而不同12、同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能存在（）。A.開發(fā)成本優(yōu)勢不同B.經(jīng)營費用優(yōu)勢不同C.納稅狀況不同D.對未來的信心 E政策優(yōu)惠不同13、以下關于成交價格的敘述中，正確的是（ ）。是交易雙方實際達成交易的價格在買方市場下，成交價格會偏向最低買價可以是貨幣額、商品或其他有價物隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場的了解程度的不同而不同E成交價格是一個已經(jīng)完成的事實、正常成交價格是指交易雙方在（ ）情況下進行交易所形成的價格。A.公開市場B.A.公開市場B.信息通暢C.平等自愿D.誠實無欺E沒有利害關系15、導致形成非正常成交價格的因素包括（）。A.不了解市場行情B.砍價不成功C.壟斷D.團體采購E強迫交易16、成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權出讓方式的不同，可以將土地使用權出讓的成交價格分為（）。A.掛牌成交價B.招標成交價C.出讓成交價D.拍賣成交價E協(xié)議成交價17、物業(yè)拍賣是以公開競價的形式，將物業(yè)轉讓給最高應價者的買賣方式，在拍賣活動中經(jīng)常涉及到的價格類型有（）。A.評估價B.保留價C.起拍價D.協(xié)議價E成交價18、以下說法中，錯誤的是（）。保留價是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格有保留價拍賣中，最高應價即成為成交價減價拍賣是一種常見的叫價方式競價是競賣人自己報出的購買價格E評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值的評估結果19、在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房租分為（）。A.福利租金B(yǎng).市場租金C.成本租金D.準成本租金E商品租金20、商品租金又稱全價租金，是指以物業(yè)價值為基礎確定的租金，由（）、保險費、地租和利潤等八項因素構成A.攤銷費B.管理費C.維修費D.投資利息E房產(chǎn)稅21、以下屬于物業(yè)稅性質的稅收種類有（）。A.城鎮(zhèn)土地使用稅B.印花稅C.城市房地產(chǎn)稅房產(chǎn)稅E契稅22、原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本，包括（）等。A.購買價B.運行費C.運輸費D.安裝費E繳納的有關稅費23、以下有關賬面價值、市場價值和原始價值的說法中，錯誤的是（）賬面價值又稱賬面凈值、折余價值市場價值是隨著時間的流逝而不斷減少的C.市場價值是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格D.原始價值是始終不變的E賬面價值是隨著時間的流逝而上下波動的、物業(yè)價格的影響因素的特點包括（）。不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價