2011-2012年證券從業(yè)《證券投資分析》過關(guān)沖刺試題(6)-中大網(wǎng)校

株洲某住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc*第一部分株洲城市及經(jīng)濟(jì)分析城市現(xiàn)狀分析1、株洲概述株洲古稱建寧，位于湖南省東部，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅。株洲主要以發(fā)展工業(yè)為主，在整個(gè)湖南省的經(jīng)濟(jì)格局中處于重要地位。城市依托著貫穿我國南北鐵路大動(dòng)脈和湘江水域貿(mào)易的特殊地位和優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)了整個(gè)城市穩(wěn)步發(fā)展。有“鐵路拉出來的城市”之稱?，F(xiàn)轄株洲市區(qū)天元、蘆淞、荷塘、石峰四區(qū)和炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣（市）?？偯娣e11420平方公里，其中市區(qū)面積542平方公里。全市總?cè)丝诩s370萬，市區(qū)人口76萬。通過對(duì)株洲初步的考察，對(duì)株洲有以下幾點(diǎn)的認(rèn)識(shí)：城市定位為工業(yè)城市：株洲被定為全國工業(yè)重點(diǎn)建設(shè)城市之一，經(jīng)過40多年的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已逐步形成冶金、機(jī)械電子、化工、建材等重工業(yè)為主導(dǎo)，擁有電力、煤炭、陶瓷、煙花、麻紡、塑料、皮革、服裝、森工、制藥、食品、造紙等門類齊全的新型工業(yè)體系，同時(shí)建立了一批科研機(jī)構(gòu)，各類專業(yè)技術(shù)人員占湖南省的1／7，成為湖南重要的新興工業(yè)基地。交通已是城市發(fā)展的血脈：株洲有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和106、320國道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲火車站是全國五大客貨運(yùn)輸特級(jí)站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。千噸級(jí)船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。黃花機(jī)場(chǎng)距市區(qū)不過60公里，有高速公路相連。目前株洲市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展已與鐵路交通密切相關(guān)。富有的自然和礦產(chǎn)資源將是城市未來發(fā)展的動(dòng)力：境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫、鈾、鉬、銅、銀、鈮、鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等40余種，為有名的有色金屬之鄉(xiāng)。豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質(zhì)、植被所具有的多樣性特征，為多層次開發(fā)提供了優(yōu)越的條件。人文主義氣息濃厚增加了城市的品味和檔次：株洲有著悠久的歷史和光榮的革命傳統(tǒng)。中華民族的始祖、農(nóng)耕文化的創(chuàng)始人炎帝神農(nóng)氏，就長眠在株洲境內(nèi)炎陵縣鹿原陂。1983年株洲市株洲縣漂沙井磨山發(fā)現(xiàn)6000多年前新石器早期大溪文化遺址，以及疊壓在其上的4000多年前新石器晚期龍山文化遺址。近代，1906年，孫中山先生領(lǐng)導(dǎo)同盟會(huì)的萍（鄉(xiāng)）瀏（陽）醴（陵）起義，1927年毛澤東同志領(lǐng)導(dǎo)的湘贛邊界秋收起義，都曾震撼中華大地。李立三、左權(quán)、譚震林、耿飚、楊得志、宋時(shí)輪等近、現(xiàn)代的革命先驅(qū)和軍事將領(lǐng)就誕生在這塊熱土上。高新技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為株洲新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在冶金、機(jī)械、化工、建材等已形成全市性的支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，介于科學(xué)前沿的新材料技術(shù)、電子信息技術(shù)、光機(jī)電一體化技術(shù)、新能源與節(jié)能新技術(shù)、生物工程技術(shù)等，在株洲初見端倪，正在形成新的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。優(yōu)勢(shì)地理位置造就新物流經(jīng)濟(jì)中心。由于株洲特別的地理位置，現(xiàn)在的株洲在湖南省物流中心的作用已經(jīng)明顯超過其省會(huì)城市——長沙。并且正在以積極的姿態(tài)面對(duì)中南五省。因此，株洲已經(jīng)形成了中南地區(qū)最大的紡織品、日用品集散中心，其發(fā)展勢(shì)頭日益被廣東、浙江等地的商家重視。以人為本的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展迅猛。由于株洲的中轉(zhuǎn)站型地理位置和日益繁忙的對(duì)外通商，為此相配套的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展非常迅速。以各大酒店為核心所延伸出的餐飲、按摩、娛樂等服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)也逐漸城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要部分，目前株洲有五星級(jí)酒店一家、四星級(jí)一家、三星級(jí)四家，在工業(yè)型的三線地級(jí)城市擁有這樣多數(shù)量的高檔次涉外酒店的現(xiàn)象并不多見。同時(shí)，必須指出，這些酒店已經(jīng)成為株洲當(dāng)?shù)厝酥苣┑闹匾顒?dòng)場(chǎng)所之一。2、各區(qū)域概述南區(qū)——運(yùn)輸中心、商業(yè)中心城市地位：南區(qū)也就是株洲的中市區(qū)，是株洲最早形成的老市區(qū)，株洲市也最早形成于中市區(qū)。功能定位：是株洲市商業(yè)服務(wù)業(yè)的中心，聚集了大量的商業(yè)百貨公司及大型的商業(yè)中心。人口集中的優(yōu)勢(shì)，因地制宜，合理規(guī)劃，大力開拓流通市場(chǎng)，使這一地區(qū)初步形成了集購物、娛樂、食宿為一體的多功能服務(wù)區(qū)。交通狀況：擁有建設(shè)路、蘆淞路、新華路、人民路等城市干道北區(qū)——城市的工業(yè)中心城市地位：城市重要的工業(yè)區(qū)，聚集了基本上株洲所有的大、中型廠礦企業(yè)。功能定位：由于工廠的聚集，形成局部的人口高密度，并且在對(duì)外交通的要道上，因此，北區(qū)也是城市未來發(fā)展的又一個(gè)商貿(mào)中心，在大力發(fā)展工業(yè)的同時(shí)商業(yè)發(fā)展也將提上日程。交通狀況：株洲重要的交通中心，與京珠高速公路相鄰。 河西區(qū)和高新技術(shù)區(qū)——城市未來的經(jīng)濟(jì)中心城市地位：在政府對(duì)城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略中占有重要的核心地位。目前，河西區(qū)與高新技術(shù)區(qū)采用“兩套班子，一套人馬”，努力加大開發(fā)力度、加快新區(qū)的建設(shè)速度。功能定位：整個(gè)城市西移發(fā)展的現(xiàn)狀，政府機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，奠定了河西區(qū)在未來中心城區(qū)的地位；高新技術(shù)區(qū)的繼續(xù)大力發(fā)展城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)，可以培育出一批新興產(chǎn)業(yè)群，進(jìn)一步的加大和增強(qiáng)工業(yè)產(chǎn)值和技術(shù)；同時(shí)河西區(qū)的發(fā)展還可以帶動(dòng)服務(wù)、旅游、交通等行業(yè)，從多方面帶動(dòng)和促進(jìn)整個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。交通狀況：隨著新區(qū)的發(fā)展建立起新的交通樞紐。全面貫通老城區(qū)與新區(qū)的溝通。二、現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀況分析株洲是一個(gè)以工業(yè)為主要中心產(chǎn)業(yè)的城市，共有工業(yè)企業(yè)1258家，城市的支柱產(chǎn)業(yè)以檸檬酸、煙草類、酒類和平板玻璃為主。其中檸檬酸的生產(chǎn)基地——湖南豐原集團(tuán)是全國知名的上市企業(yè)，而且其產(chǎn)品占全球市場(chǎng)的很大份額。近幾年來隨著城市對(duì)外開發(fā)的不斷加大，利用外資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口貿(mào)易快速增長，全市成立了外資投資企業(yè)235家。整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)蒸蒸日上的趨勢(shì)。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺。消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行保持了穩(wěn)定增長的良好態(tài)勢(shì)。1－6月份，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額62.3億元，與上年同期相比，增長10.83%。（1）、城市消費(fèi)品市場(chǎng)平穩(wěn)增長。上半年，株洲城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額40.14億元，與上年同期相比，增長12.42%。（2）、餐飲市場(chǎng)繼續(xù)看好。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活節(jié)奏加快和消費(fèi)觀念的改變，株洲居民在外就餐比例不斷增大，加上外地游客和進(jìn)城務(wù)工人數(shù)的增加，促進(jìn)了餐飲業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。1－6月份，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額5.97億元，比上年同期增長13.83%，仍居各行業(yè)之首。（3）、新興業(yè)態(tài)促進(jìn)零售業(yè)發(fā)展。今年1－5月份，株洲市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)商品銷售收入凈額，與上年同期相比，增長32.32%，其中零售企業(yè)增長34.01%，利潤總額也由上年同期的1679萬元，增加到今年的3351萬元，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。其主要原因，一是株洲零售企業(yè)審時(shí)度勢(shì)，緊跟時(shí)代潮流，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，大膽嘗試新的營銷方式，各大商場(chǎng)都增設(shè)了超市，有的還增設(shè)了快餐、兒童游樂場(chǎng)等娛樂設(shè)施，集購物、娛樂、餐飲為一體，在迎合了廣大顧客消費(fèi)的同時(shí)，也贏得了市場(chǎng)。二是各種連鎖超市業(yè)績突出。三、城市規(guī)劃株洲作為湖南的工業(yè)城市，在湖南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有不可取代的地位，但隨著整個(gè)國家國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快和上升，與一些大中型城市相比，其發(fā)展還是相對(duì)緩慢的。對(duì)于鐵路和工業(yè)對(duì)于這樣一個(gè)內(nèi)陸城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是需要用辨證的眼光去看待，它推動(dòng)了城市的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展，但從另一個(gè)角度看也阻礙著城市的發(fā)展。如大量的工業(yè)污染無疑阻礙和限制了城市向健康型方向的發(fā)展，給城市建設(shè)帶來了許多弊端。另外，城市長久以來呈啞鈴狀發(fā)展，不合乎城市正常合理的規(guī)劃的布局，使城市部分周邊地區(qū)超負(fù)荷的運(yùn)作。城市格局的改變：城市中心西移無疑給株洲的城市的建設(shè)發(fā)展注射了一針“強(qiáng)心劑”，它使株洲整個(gè)城市格局發(fā)生巨大變化。城市中心將重新建立，城市CBD將拔地而起。將要崛起的天元區(qū)是株洲以后的CBD（中心商務(wù)區(qū)）和主要的政府行政機(jī)構(gòu)，市政府以率先進(jìn)駐了該區(qū)辦公并且借此眾人表明他們對(duì)于新區(qū)的發(fā)展的信心，并帶動(dòng)整個(gè)城市向南發(fā)展。通過新區(qū)的建立政府將加大力度發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，有利的開發(fā)自然資源發(fā)展旅游業(yè)，是未來幾年的總目標(biāo)。城市規(guī)模的擴(kuò)容：根據(jù)株洲城市發(fā)展的規(guī)劃，城市將在未來五年得到大力的擴(kuò)容，城市化進(jìn)程速度大大加快，整個(gè)城市將向西、向東擴(kuò)張，從現(xiàn)有的啞鈴狀城市格局中突圍而出，形成一種新的規(guī)模城市。第二部分株洲市市民生活模式描述一、現(xiàn)有生活模式簡(jiǎn)述市民生活基本表現(xiàn)1）中高檔消費(fèi)氣氛尚未形成：株洲消費(fèi)市場(chǎng)不論從市場(chǎng)供應(yīng)來說，還是從消費(fèi)品的選擇面來說，僅提供了有限的中低檔的消費(fèi)用品，主要用以滿足和解決居民最基本的衣食住行的功能和要求。該現(xiàn)象體現(xiàn)在普通日耗品上，尤為明顯。城市中高檔消費(fèi)的氣氛尚未形成，有限的四、五星級(jí)的酒店也成為部分富人的重要消費(fèi)場(chǎng)所。另一方面很多人認(rèn)為，自己的收入近期內(nèi)不會(huì)有較大增長，有的甚至還會(huì)下降，而今后要花的錢將越來越多，消費(fèi)心理壓力加大。2）消費(fèi)市場(chǎng)缺乏熱點(diǎn)商品，未來地產(chǎn)可能走紅：一方面商品相對(duì)飽和，物價(jià)持續(xù)走低，而老百姓的錢卻越攥越緊，價(jià)格越便宜越等待觀望，買漲不買落。另一方面，消費(fèi)品市場(chǎng)缺乏象80年代后期那樣集中度高、有共性、能上臺(tái)階的熱點(diǎn)商品。所以新的消費(fèi)熱點(diǎn)尚未形成，造成市民有錢不愿花。但是，房地產(chǎn)類的消費(fèi)由于全國性的普漲以及地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有的稀缺性和保值性等因素始終向好，株洲也不例外，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅價(jià)格都在強(qiáng)大的買力作用下上漲。株洲的房地產(chǎn)業(yè)將可能成為未來幾年里株洲的消費(fèi)熱點(diǎn)。城市的主要娛樂模式是餐飲和按摩：由于缺乏豐富的娛樂、休閑場(chǎng)所，街邊的飲食排擋自然而然成為人們?nèi)胍购蟮闹饕卜绞剑捎趦r(jià)格低廉，排擋的生意十分紅火。另外，按摩場(chǎng)所眾多，也是株洲一大景觀。夜生活的時(shí)間也不如大城市，通常晚上11點(diǎn)就早早收?qǐng)?，這與常住人口在工廠上班和小生意人為主有關(guān)，需要較早的上班或準(zhǔn)備開市。同時(shí)說明株洲仍然缺少高新技術(shù)的公司和白領(lǐng)工作族。城市呼喚內(nèi)容豐富的業(yè)余生活：人們渴望豐富、形式健康的業(yè)余文化生活。在株洲的中心有一個(gè)著名的開放式公園——文化園，從早上五點(diǎn)鐘到晚上十一點(diǎn)都有很多不同年齡段的人在此鍛煉身體、賞風(fēng)景。消費(fèi)能力與收入不成比：敢于花錢是湖南人的普遍消費(fèi)性格。對(duì)于相對(duì)傳統(tǒng)而又熱情開放的湖南人來說，吃飯雖然是較為簡(jiǎn)單的事情，因?yàn)榧词故亲詈?jiǎn)單的土家菜也足以讓人吃得十分盡興，所以他們總是不吝于相邀于餐桌前，午市的消費(fèi)更加火暴些。而穿衣、居住、出行等的消費(fèi)更是不甘人后。2、株洲市家庭結(jié)構(gòu)的一些特點(diǎn)據(jù)一些資料顯示，規(guī)模小，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的核心家庭已成為株洲家庭戶的主要形式。1）、戶數(shù)增加，規(guī)模縮小。據(jù)第五次人口普查資料統(tǒng)計(jì)，2000年株洲家庭戶為99.42萬戶，比1990年四次人口普查增加11.5萬戶，增長13.72%。從平均戶規(guī)模看，2000年為3.44人，比1990年第四次人口普查3.84人減少0.4人。2）、世代結(jié)構(gòu)仍以二代戶為主。二代戶比例占55.12％，即有一半多的家庭戶是由一夫婦戶與未婚子女或父母一方與子女組成，一代戶和三代及以上戶分別占20.7％和24.18％，分別比1990年上升了8.82和4.39個(gè)百分點(diǎn)，二代戶則大幅下降，比1990年下降13.21個(gè)百分點(diǎn)。3）、有老年人口的家庭增加較多。隨著老齡人口的不斷增多，2000年株洲有65歲及以上老人戶21.74萬戶，比1990年增加5.88萬戶，增長37.07％。在有65歲及以上老年人口家庭中，有一個(gè)老人的家庭為16.31萬戶，占有65歲及以上老人戶的75％，比1990年增加3.73萬戶，增長29.66％，其中，單身老人戶1.59萬戶；一個(gè)老人與未成年親屬的戶3260戶，分別占有老人戶的7.3％和1.5％。有二個(gè)65歲及以上老年人口戶5.37萬戶，比1990年增加2.11萬戶，增長64.74％。其中，只有一對(duì)老人夫婦的戶1.53萬戶，一對(duì)老人夫婦與未成年親屬戶2640戶，分別占有老人戶的7.03％和1.21％。株洲市的家庭結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)為我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)和主力面積的確定方面起到很好的參考作用。二、居民需求分析居民消費(fèi)狀況分析2002年,全市居民人均可支配收入7934元，按可比口徑計(jì)算增長9.5%，其中城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資報(bào)酬12328元，增長12.6%。城市居民恩格爾系數(shù)為35.6%,下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。城市居民生活消費(fèi)性支出6252元，增長10%，從各大類指標(biāo)來看，衣著、家庭設(shè)備略有下降，可見居民受費(fèi)重點(diǎn)仍以滿足基本需求為主。從具體指標(biāo)來看，娛樂、教育和文化支出1113元，增長24.92%，增長最大；居住支出只有692元，增長5.01%。城市居民人均居住面積16.53平方米，增加0.73平方米。城市居民收入分析據(jù)最新勞動(dòng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料表明：今年上半年株洲市在崗職工人平工資6165元，同比增加929元，增長17.75%。行業(yè)之間收入差距繼續(xù)擴(kuò)大。電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)等壟斷行業(yè)和新興的朝陽產(chǎn)業(yè)的職工收入在全市在崗職工中占據(jù)領(lǐng)先地位，其在崗職工平均工資分別為19091元、15821元和10792元；而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資分別只有2170元和1824元。最高行業(yè)平均工資與最低行業(yè)平均工資之差由上年的12351元增加至今年的17267元，差額增大4916元。小結(jié)：根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個(gè)城市的主要消費(fèi)和娛樂以餐飲為主，說明此城市的整體消費(fèi)和生活水平偏低。隨著整個(gè)城市的建設(shè)步伐不斷加快，和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建立一個(gè)多元化層次消費(fèi)的體系是不容忽視的。第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析1、投資總量、開發(fā)規(guī)模分析。2002年上半年2003年上半年增長率投資開發(fā)量5.82億元9.43億元115.8%房地產(chǎn)企業(yè)80家90家12.5%原來按管理渠道劃分的一些本屬基本建設(shè)投資的項(xiàng)目，如城市廣場(chǎng)建設(shè)、商業(yè)步行街等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也進(jìn)入了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)領(lǐng)域，加上停建多年的“爛尾樓”復(fù)工及舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長。開發(fā)理念的不斷創(chuàng)新，也帶來了商品房銷售市場(chǎng)的繁榮；今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)明顯特征是，投資規(guī)模大，其中已開工的上億元項(xiàng)目9個(gè)。如江山置業(yè)總投資4.3億元的湘江四季花園；華中房地產(chǎn)投資2億元興建的“中國服飾城”及匯亞房地產(chǎn)投資3.1億元的中國匯亞服裝博覽中心等上半年已完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的近三成，5000萬元以上項(xiàng)目投資27個(gè)，上半年已完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的66.5%。這些項(xiàng)目有力地支撐了株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。2、銷售情況分析2002年上半年2003年上半年增長率商品房預(yù)售面積14.79萬平方米20.97萬平方米41.8%預(yù)售住宅13.56萬平方米20萬平方米47.5%，實(shí)際銷售面積18.66萬平方米27.62萬平方米48%住宅銷售面18.0萬平方米25.4萬平方米41%商業(yè)用房0.6萬平方米2.21萬平方米268%從預(yù)售情況我們可以看到：2003年上半年即期市場(chǎng)狀況比往年好，住宅市場(chǎng)活躍。從實(shí)際銷售面積的情況看到，個(gè)人購房積極性空前高漲。3、售價(jià)較平穩(wěn)，空置有所下降。2002年2003年上半年增長率銷售均價(jià)1035元/㎡1077元/㎡4%在良好的銷售業(yè)績面前，銷售的價(jià)格比較平穩(wěn)。一季度商品房價(jià)格指數(shù)為100.1%，二季度恢復(fù)到100%。今年由于株洲市商業(yè)營業(yè)用房銷售增長3.7倍，使株洲市商品房銷售的綜合平均價(jià)由去年的1035元/平方米增加到1077元/平方米，但仍低于湖南省平均水平(1546元/平方米)。購房需求的不斷擴(kuò)大，使空置率繼續(xù)下降，一年以上的空置面積消化速度加快，由上年的9.64萬平方米，減少到4.58萬平方米，下降52.5%。空置面積僅占全省4.41%。4、投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理2003年增長倍數(shù)有限責(zé)任公司和股份有限公司占完成投資44%，增長1.26倍；中私營和個(gè)體投資，占完成投資20.8%增長1.24倍集體投資，占完成總量的7.73%增長65.4%；外商投資增長占完成投資15.85%，20.35倍非國有投資見旺，土地投入多。上半年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資如此火爆，民間投資占有較大比重，使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理。民間投資比重加大的說民房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向主要集中在三個(gè)方面：增幅最大的是土地開發(fā)，占投資完成的6.2%，增幅達(dá)11倍，其二是商品房投入占59%，增幅1.87倍；其三是土地購置費(fèi)，占完成投資總量的12.5%，增幅89.5%。從目前看，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)整體上仍在綠色景氣區(qū)內(nèi)進(jìn)行，發(fā)展前景比較樂觀。5、株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)營良好。今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要指標(biāo)高于全省平均水平。從開發(fā)總量來說，占全省總量有9.6%，排名超過常德，居全省第二，增幅高于全省平均增速86.5百分點(diǎn)，增長速度提前三位，居第五；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比上年增長1.48倍，比全省平均水平高70.7個(gè)百分點(diǎn)；總量居全省第2位；商品房銷售總額比上年增長1.58倍，比全省平均水平高35.2個(gè)百分點(diǎn)，總量居全省第3位。全省“一點(diǎn)一線”和常德的七個(gè)重點(diǎn)城市完成投資84.42億元，株洲占11.13%；金三角的長沙、株洲、湘潭三市完成投資62.59億元，增長92.5%，株洲占有15%。二、城市住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)總體描述房改政策推動(dòng)——經(jīng)濟(jì)型住房銷售增長迅速。在2001年4月,株洲市正式出臺(tái)就房改房上市交易的有關(guān)政策局以來，使那些住房面積較小、居住環(huán)境較差的居民戶可以用“以舊換新”的方式來改善自己的居住條件。那么，需要“以舊換新”的“房改房”究竟有多少呢？據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)：株洲市共有公有住房面積38萬平方米，已按房改政策賣出約26萬平方米，這部分住房絕大部分是80年代前后建造的磚木或磚混結(jié)構(gòu)的低標(biāo)準(zhǔn)住房，已不符合現(xiàn)階段居民的居住要求，并且這部分公房的購買者絕大部分是有一定經(jīng)濟(jì)條件的老職工和機(jī)關(guān)干部，具有更新住房的能力，而且他們的舊房購價(jià)每平方米約為250元左右。一套60平方米的住房只花1萬元左右，而且上市交易就可賣到2-3萬元左右，若再補(bǔ)上3萬元左右，就可以住上寬敞明亮的新房。26萬平方米的舊房，如果更新30％，對(duì)株洲市房地產(chǎn)業(yè)來說是一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。雖然房改房上市交易的政策還未出臺(tái)，但人們的購房積極性已充分調(diào)動(dòng)起來了，為了配合住房制度的改革和房改房上市政策的出臺(tái)，株洲市適時(shí)地推出了經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房，在稅費(fèi)上予以減免，使得房價(jià)較其他類型住房更低和更優(yōu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)：經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房銷售面積5.19萬平方米，較去年同期增長32.4％。銷售轉(zhuǎn)旺，也帶動(dòng)了房價(jià)回升，據(jù)測(cè)算，株洲市一季度經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房價(jià)格較去年同期上升1.7％。消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變——高檔住房由冷轉(zhuǎn)俏。株洲市是一個(gè)工業(yè)城市，部、省級(jí)企業(yè)星羅棋布，由于生產(chǎn)規(guī)模大，職工人數(shù)多，再加上資金雄厚，占地面積大的優(yōu)勢(shì)，大都建造了一定規(guī)模的家屬區(qū)，住房條件相對(duì)優(yōu)越。隨著生活水平的提高和收入的增加，人們的消費(fèi)觀念在發(fā)生巨大的變化，在一般家用電器已飛入尋常百姓家的同時(shí)，再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿，以舊房換新房、以小房換大房的住房消費(fèi)方式已被大多數(shù)人認(rèn)同，不少新婚男女和中年夫婦，積累資金最大的用途就是購置一套滿意的住房。也有不少實(shí)力雄厚的人士熱衷購買豪華型住宅如復(fù)式樓及超豪華型住宅如別墅等，這種消費(fèi)觀念的改變，使株洲市近半年來特別是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長。不少房地產(chǎn)商也抓住這個(gè)機(jī)遇，開發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，如合泰房地產(chǎn)由于開發(fā)了大戶型商住樓（130平方米以上），一季度銷售收入較去年增長23％。株洲市火炬房產(chǎn)公司開發(fā)的東方花園316戶，計(jì)33578平方米，半年之后全部售空，2000年10月1日動(dòng)工的72戶，計(jì)8610平方米住宅現(xiàn)已售出25％。協(xié)力房地產(chǎn)公司開發(fā)的碧玉花園擬建造別墅432棟，前去詢問的客戶也絡(luò)繹不絕投資觀念漸濃——商鋪炙手可熱。隨著國家各項(xiàng)改革措施的逐步出臺(tái)，人們的投資觀念日漸濃烈。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個(gè)回報(bào)太低，一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。據(jù)調(diào)查，近一段時(shí)間來，購買商鋪的客戶越來越多，一般商品房建好后，客戶一般是住房商鋪同時(shí)購買，商鋪總是在住房銷售30％左右就已告磬。據(jù)統(tǒng)計(jì)，株洲市今年一季度共銷售商業(yè)用房0.64萬平方米，較去年增長7倍多，商鋪熱銷帶動(dòng)商業(yè)用房價(jià)格迅速回升，據(jù)測(cè)算，今年一季度株洲市商業(yè)用房價(jià)格較去年同季上升4.5％。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步升溫，商業(yè)用房的價(jià)格將還會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)。城市建設(shè)和改造使土地價(jià)格增值去年下半年以來，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個(gè)四通八達(dá)的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動(dòng)工，也預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。在新的城市規(guī)劃范圍之內(nèi)的城郊結(jié)合部的工業(yè)區(qū)（如棉紡廠的工業(yè)五區(qū)）、住宅區(qū)特別是別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)（新建的汽車交易大市場(chǎng)）等都使株洲城區(qū)在逐步向城郊延伸，從而使這些地段的地價(jià)迅速上升。尤其是最近出臺(tái)的土地管理辦法規(guī)定個(gè)人不允許私自出讓和購買土地，只有具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃的范圍內(nèi)統(tǒng)一進(jìn)行土地和房地產(chǎn)的交易和開發(fā)，從而杜絕了土地交易的隨意性和房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性。由于多重因素的影響，土地價(jià)格上升已是必然。今年三季度以來，株洲市綜合地價(jià)約上漲三個(gè)百分點(diǎn)左右。房交會(huì)對(duì)房屋銷售價(jià)格的上升起了推動(dòng)作用。地價(jià)的回升推動(dòng)了商品房交易及商品房價(jià)格的上漲，聲勢(shì)浩大的房產(chǎn)交易會(huì)更是對(duì)商品房的交易起到了推波助瀾的作用。今年株洲市舉行了兩次房地產(chǎn)交易展示會(huì)，規(guī)模之大，銷售成績之好為歷年所不及。一些規(guī)模較大、實(shí)力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計(jì)精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費(fèi)者展示，并配有專車免費(fèi)接送購房者到實(shí)地勘查，同時(shí)實(shí)行一條龍銷售服務(wù)，當(dāng)場(chǎng)議價(jià)，當(dāng)場(chǎng)辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費(fèi)者稱為“房產(chǎn)超市”。由于銷售方式靈活、交易手續(xù)簡(jiǎn)化，商品房成交火爆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅7月份在市房產(chǎn)大樓落成典禮的房交會(huì)上三天成交額就達(dá)2億元。由于交易量上升的推動(dòng)，再加上今年推出的樓盤不論是地域、房型、面積以及配套設(shè)施和服務(wù)等方面都優(yōu)于去年，雖然房價(jià)還略有上升，但購房者仍絡(luò)繹不絕。經(jīng)濟(jì)回暖帶動(dòng)租賃業(yè)繼續(xù)看好今年三季度以來，株洲市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了逐月回升的好勢(shì)頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強(qiáng)勁，從而帶動(dòng)了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價(jià)格也有上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度，株洲市房地產(chǎn)租賃價(jià)格較上年同期上漲0.5％，其中住宅租賃價(jià)格上漲8.5％。住宅租賃價(jià)格上漲主要是外地來株洲工作和做生意的人口增加，這部份人群或一家多口租住一套住房，或幾位同事、朋友合租一套住宅，比住旅館既方便又安全。由于各種公司特別是類似律師事務(wù)所這些收入層比較高的單位，一般都租賃酒店、大廈的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公，也推動(dòng)了該類房屋租賃價(jià)格的上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，株洲市三季度高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓較上年同期也上升了5.6％。部分樓盤簡(jiǎn)析以下列舉的是目前株洲相對(duì)成熟的居住社區(qū)。湘銀社區(qū)位于株洲市天元區(qū)長江北路規(guī)劃二十區(qū)，總面積120,290㎡，其中住宅面積95000㎡，綠化總面積46000㎡，人均綠化面積18㎡，道路面積8000㎡。通過近三年多的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)建有商住樓20棟，別墅68棟，居住人口2600多人。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。金橋商住區(qū)位于株洲市蘆淞區(qū)橋頭，建寧港南岸。同市內(nèi)幾大著名市場(chǎng)一衣帶水、唇齒相依。

金橋商住區(qū)占地面積14600平方米，總建筑面積26700平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場(chǎng)鋪面2000平方米，住宅24000平方米，地下車庫1300平方米。碧玉花園位于蘆淞區(qū)省道1815線旁，距株洲市電腦市場(chǎng)3公里，占地276畝擬建別墅320棟。東面為小區(qū)大門直通1815線。南。西。北三面均是纏綿不斷的自然山體環(huán)繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。小區(qū)規(guī)劃依山就勢(shì)，視野開闊，小區(qū)綠地率達(dá)56%，容積率只有0.56，是株洲市目前最大的純別墅小區(qū)，也是典型的綠色低密度生活小區(qū)。珠江花園

株洲市高新區(qū)珠江南路

，占地245畝，建筑面積十五萬平方米，是株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的集多層住宅、別墅、門面于一體的高檔小區(qū)。

小區(qū)東臨珠江南路，西鄰長江西路，北至炎帝廣場(chǎng)，天臺(tái)公園1000米,南臨鑿石公園及湘江清風(fēng)碧波，環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園、超市、籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)；水、電、煤氣、有線電視,寬帶網(wǎng)入戶；該項(xiàng)目于二00二年十二月全面完工，90％以上住宅已認(rèn)購。聯(lián)誼家園地處株洲河西長江北路，在秉承聯(lián)誼新村一期的開發(fā)理念后，在株洲聯(lián)誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造，三期也在規(guī)劃中。·建設(shè)用地27784㎡，總建筑面積76011㎡，綠化率36.4%，容積率2.33，總戶數(shù)400，·機(jī)動(dòng)車位170。親親家園由上海臻隆房地產(chǎn)咨詢公司擔(dān)綱建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)由上海VTA景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)中從業(yè)主的生活需求出發(fā)，小區(qū)規(guī)劃以交流、休憩、生活三大需求為根本?！び?棟9-16層電梯高層、2棟6層多層及幼兒園、老人活動(dòng)中入臨街商鋪組成。三、項(xiàng)目分析1、區(qū)域概況描述地理位置：株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢(shì)平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。路交通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線的交匯處株洲火車站1.5公里；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國道的天易公路正在興建，天臺(tái)山路與上海至昆明的320國道相連；民航至長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)60公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)35公里；繞區(qū)而過的湘江四季通航，千噸級(jí)輪船可經(jīng)長江直達(dá)株洲區(qū)域環(huán)境：區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有；4萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全；占地15公頃的炎帝廣場(chǎng)和高度達(dá)365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢(shì)恢宏，是中國南方最大的城市廣場(chǎng)和湖南最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級(jí)以上涉外賓館、一個(gè)大型會(huì)議中心和一個(gè)大型文化宮；各類學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等一應(yīng)俱全。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析株洲市圍繞“雙百”城市發(fā)展目標(biāo)和“東提西拓，合攏三角”建設(shè)思路，株洲城市中心的將逐漸西移，天元區(qū)也就是市民常說的河西區(qū)將成為株洲新的政治、經(jīng)濟(jì)中心。其房地產(chǎn)的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。具體表現(xiàn)不僅在價(jià)格、開發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。天元區(qū)主要樓盤分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型占地（畝）總建面（㎡）容積率湘銀小區(qū)多層、小高層、別墅1802400002．0明珠花園別墅、多層、小高層1631600001．45親親家園小高層41760112．33學(xué)林雅苑商住114．6珠江花園多層、別墅2451500000．91（一）、分布描述由于天元區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開發(fā)比較低分散。雖然沒有明顯的分布規(guī)律，但也一些天元區(qū)的特點(diǎn)，這就是現(xiàn)在開發(fā)的一些高素質(zhì)的樓盤都有沿湘江的風(fēng)景優(yōu)勢(shì)，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。（二）、開發(fā)類型天元區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn)就是多層、小高層、別墅混合開發(fā)的項(xiàng)目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤也都出現(xiàn)多層與別墅混合開發(fā)的現(xiàn)象。這樣的開發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項(xiàng)目提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。這樣開發(fā)類型太多，說明當(dāng)?shù)亻_發(fā)商層次還需要進(jìn)一步提高。（三）、區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格該區(qū)域的株洲市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，其房地產(chǎn)銷售價(jià)格普遍高于其他區(qū)域的價(jià)格，其區(qū)域均價(jià)在1450元/㎡左右。具體部分項(xiàng)目價(jià)格如下：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）備注湘銀小區(qū)多層90-1201550小高層100-1301600海創(chuàng)·明珠花園多層90-1301630別墅3003500聯(lián)誼·親親家園小高層1201500學(xué)林雅苑商住130-1701450天元區(qū)價(jià)格最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的1630元/㎡，別墅也是明珠花園的3500元/㎡。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的漸漸火熱，其價(jià)格將還有很大的上升空間。3、項(xiàng)目STOW分析優(yōu)勢(shì)：1、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不是十分激烈，同時(shí)，市民對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有所認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)的鋪墊不需太多的氣力和引導(dǎo)；2、項(xiàng)目位于天元區(qū)政府對(duì)面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，未來的具有較大的升值潛力；3、政府對(duì)于天元區(qū)建設(shè)的大力支持，使項(xiàng)目周邊的配套的日趨完善；4、有當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑?、本公司的品牌優(yōu)勢(shì)和豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)；劣勢(shì)：1、項(xiàng)目前期拆遷的和規(guī)劃的不確定，可能會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的抗性；2、原有的工廠是否會(huì)影響地塊土質(zhì)不明確，可能對(duì)項(xiàng)目成本有一定的影響因素；3、項(xiàng)目配套有欠缺，要成為成熟區(qū)域尚需時(shí)日，將對(duì)本項(xiàng)目有一定影響。機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快，項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c(diǎn)；2、項(xiàng)目所處天元政府對(duì)面，過去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善；3、項(xiàng)目地塊為單位用地，場(chǎng)內(nèi)拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期；4、項(xiàng)目周邊體育場(chǎng)啟動(dòng)力，推動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的影響力。威脅點(diǎn)：1、項(xiàng)目周邊其它一些高素質(zhì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于項(xiàng)目有一定威脅；2、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商將一些開發(fā)成本灘到消費(fèi)者身上，對(duì)公司的本地化操作有一定影響。第四部分：投資回報(bào)分析初步投資概算表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積：98畝（65366㎡）總建筑面積：104586㎡土地價(jià)格：98畝×30萬/畝=2940萬元樓面地價(jià)：281元/㎡初步投資概算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位成本費(fèi)用合計(jì)備注一土地成本281元/㎡2940萬元二前期費(fèi)用100元/㎡1046萬元臨水、臨電、圍墻、報(bào)批、設(shè)計(jì)、勘測(cè)等（由株洲方面提供，與其他地方基本相同）三建設(shè)成本500元/㎡5229萬元含基礎(chǔ)部分四配套工程98元/㎡1025萬元該項(xiàng)費(fèi)用是按照普通的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，基本適合各地的開發(fā)成本。株洲方面提供成本僅為10元/㎡，即十分簡(jiǎn)單的綠化工程費(fèi)用，而其他費(fèi)用全部向消費(fèi)者另外收取。在市調(diào)過程中確認(rèn)株洲各項(xiàng)目普遍不同程度的收取如：管線費(fèi)、智能化配套費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、防盜門費(fèi)以及煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)用，前幾項(xiàng)費(fèi)用除了煤氣入戶費(fèi)一般不計(jì)入開發(fā)成本外，其他費(fèi)用通常均計(jì)入成本。1給水工程18元/㎡188.25萬元2污水處理8元/㎡83.67萬元3配電工程18元/㎡188.25萬元4電話12元/㎡125.5萬元5有線電視7元/㎡73.2萬元6智能化系統(tǒng)10元/㎡104.59萬元7綠化25元/㎡261.47萬元五不可預(yù)見費(fèi)16元/㎡166萬元一～四項(xiàng)的3%六費(fèi)用小計(jì)995元/㎡10406萬元銷售及管理成本分析表主要銷售數(shù)據(jù)總建筑面積：104586㎡可銷售面積：103586㎡其中：住宅部分：100000㎡商鋪部分：3586㎡不可銷售面積（配套面積）：1000㎡（約為總建1%以內(nèi)）預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)格其中：住宅部分：1500元/㎡商鋪部分：4500元/㎡預(yù)計(jì)銷售收入其中：住宅部分：15000萬元商鋪部分：1614萬元總計(jì)收入：16614萬元銷售及管理成本分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用合計(jì)備注一銷售費(fèi)用664萬元傭金為銷售收入2%、廣告及銷售中心包裝（前期臨時(shí)租用，后期商鋪改建）2%二管理費(fèi)用332萬元為項(xiàng)目公司的日常開銷及人員管理工資三小計(jì)996萬元稅金計(jì)算表1、總投資額：10406萬元2、銷售及管理成本：996萬元3、預(yù)計(jì)銷售收入其中：住宅部分：15000萬元商鋪部分：1614萬元總計(jì)收入：16614萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用合計(jì)備注一土地增殖稅166萬元該項(xiàng)按照有關(guān)營業(yè)稅及附加規(guī)定計(jì)算為銷售收入的6%，但株洲方面提供數(shù)據(jù)僅為5元/㎡，以何種方式節(jié)約稅金有待考證二銷售稅金及附加997萬元三所得稅1336萬元四小計(jì)2499萬元現(xiàn)金流量初步分析表資金的籌措本項(xiàng)目需要投資總額10406萬元，開工面積104586㎡，項(xiàng)目將分兩期開發(fā)一期交付，計(jì)劃開發(fā)周期為2年。在項(xiàng)目初始階段需要支付的費(fèi)用為：土地款2940萬元，前期費(fèi)用1046萬元以及前期的管理、銷售啟動(dòng)等費(fèi)用，前兩筆費(fèi)用如果以分期方式支付，需要啟動(dòng)資金為3250萬元。由于整個(gè)投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來源“公司自籌資金3200萬元”，用于土地購置的第一筆款、勘測(cè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備及交納部分政府規(guī)費(fèi)等并啟動(dòng)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并減輕開發(fā)資金壓力；第二年資金主要來源商品房預(yù)售收入，陸續(xù)回籠資金并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)?，F(xiàn)金流量初步分析20043月2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度2005二季度2005三季度2005四季度20061-4月工程進(jìn)度三通一平、勘探、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)定案，一期基礎(chǔ)一期正負(fù)零，地面工程一期地面主體，二期基礎(chǔ)一期主體完畢、內(nèi)外裝修二期正負(fù)零，地面工程二期地面主體二期主體完畢、內(nèi)外裝修綠化、配套現(xiàn)金支出累計(jì)1710萬元3226萬元3407萬元4484萬元6747萬元7952萬元9209萬元10812萬元12149萬元當(dāng)月現(xiàn)金支出1710萬元1516萬元181萬元1077萬元2263萬元1205萬元1257萬元1603萬元1337萬元土地款1000萬元1000萬元00940萬元0000前期費(fèi)用600萬元446萬元0000000土建工程款000800萬元1000萬元1000萬元1000萬元1000萬元429萬元配套工程款0000000300萬元725萬元銷售費(fèi)用100萬元30萬元50萬元100萬元100萬元74萬元80萬元80萬元50萬元銷售稅金00911371839113718391管理費(fèi)用10萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元42萬元銷售進(jìn)度0010%15%20%10%15%20%10%現(xiàn)金收入累計(jì)001661萬元4135萬元7476萬元9137萬元11630萬元14952元16614萬元當(dāng)月現(xiàn)金收入1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元銷售收入001661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元項(xiàng)目的投資收益分析項(xiàng)目的銷售收入：16614萬元項(xiàng)目的投資金額：10406萬元項(xiàng)目的銷售管理成本：996萬元項(xiàng)目的稅金：2499萬元項(xiàng)目的稅后凈利潤：16614-10406-996-2499=2713萬元項(xiàng)目的投資回報(bào)率2713/10406×100%=26%項(xiàng)目的不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期等。這些因素，受當(dāng)?shù)氐恼?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。盈虧平衡分析一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)在小于70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。假定本項(xiàng)目的總投資額不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)：銷售率為70%的現(xiàn)金收入為11630萬元，而項(xiàng)目的投資額為10406萬元，現(xiàn)金收入大于投資總額，因此該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)肯定小于70%，證明項(xiàng)目是比較安全的。本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就在于土地面積不是很大，前期的費(fèi)用較少，不多的資金就可以啟動(dòng)項(xiàng)目，而且株洲當(dāng)?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬?duì)較低，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金壓制不大。敏感性分析開發(fā)項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)的因素是建安成本以及項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格水平。對(duì)項(xiàng)目在兩年內(nèi)可能的情況預(yù)計(jì)，選取銷售價(jià)格上下波動(dòng)5%、10%和建安成本上下波動(dòng)5%、10%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安成本變動(dòng)-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%凈現(xiàn)值271314012057336940252776274426822650凈現(xiàn)值升降幅-48%-24%24%48%2.3%1.1%-1.1%-2.3%投資利潤率26%13.5%19.8%32.3%38.7%26.7%26.4%25.8%25.5%投資利潤率升降幅-48%-23.8%24%48.8%3.7%1.5%-0.8%-1.9%當(dāng)售價(jià)下降20.7%時(shí)，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時(shí)如果再降價(jià)將會(huì)虧本；建安費(fèi)用上升43.4%，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時(shí)如果再增加成本投入將會(huì)虧本。當(dāng)售價(jià)下降14.3%時(shí)，該項(xiàng)目的投資利潤率將達(dá)到臨界點(diǎn)，即達(dá)到保底收益率（8%），此時(shí)如果再降價(jià)將無法達(dá)到該項(xiàng)目的基本收益率；建安費(fèi)用上升30%，該項(xiàng)目的投資利潤率將達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)如果再增加成本投入將無法達(dá)到該項(xiàng)目的基本收益率。由上分析可知，項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要來自于項(xiàng)目的銷售是否能夠達(dá)到預(yù)期的銷售價(jià)格，而整個(gè)建安成本對(duì)項(xiàng)目的影響將不大。而售價(jià)的主導(dǎo)因素是工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)水平以及建設(shè)周期等因素。因?yàn)椋陨弦蛩貙⒅苯訉?dǎo)致消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)同度和信任度，對(duì)整個(gè)后期的資金回籠和項(xiàng)目的達(dá)到自有資金的滾動(dòng)開發(fā)有至關(guān)重要的因素。第五部分：產(chǎn)品規(guī)劃生態(tài)性原則。目前，所有的城市設(shè)計(jì)和造城運(yùn)動(dòng)都必須遵循生態(tài)性原則，綠色城市設(shè)計(jì)已經(jīng)成為本世紀(jì)的造城運(yùn)動(dòng)的主流，人類對(duì)健康的渴望，對(duì)綠色的向往，構(gòu)成了綠色城市設(shè)計(jì)的城市基礎(chǔ)；同時(shí)，對(duì)人本主義的理解也構(gòu)成城市設(shè)計(jì)生態(tài)性原則的最高詮釋。該項(xiàng)目作為城市，特別是城市的新區(qū)的一部分，必須符合這樣的原則，才能夠改善工業(yè)城市的居住環(huán)境，吸引更多的居住者。融合性原則。項(xiàng)目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內(nèi)部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關(guān)系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態(tài)共融，更是文化藝術(shù)上的文脈共融。令項(xiàng)目輕松融入縈縈翠色和廣袤的人文空間。文化性原則。外部的物質(zhì)構(gòu)造只是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的"形"，而內(nèi)部文脈的延續(xù)與設(shè)計(jì)才是其"神"，也是居住城市所追求的城市本源的東西。做項(xiàng)目必須做到"形神兼?zhèn)?才能稱為完美。層次性原則。建筑與建筑之間、景觀與景觀之間、建筑與景觀之間，必須存在一種空間上、功能上的層次感。明晰的空間層次格局，可以做到景觀資源利用的最大化，同時(shí)其本身也是一種空間上的景觀構(gòu)筑。功能性原則。城市各區(qū)域功能明確，城市的各主要功能節(jié)點(diǎn)布局合理，路網(wǎng)交通分布合理，通達(dá)性較為廣泛。而項(xiàng)目作為城市的一分子，充分的融合，并承擔(dān)自身相應(yīng)應(yīng)該也能夠承擔(dān)的功能，為居者提供力所能及的必要配套，并注重與周邊配套的差異性和互補(bǔ)性，避免投資浪費(fèi)。創(chuàng)新性原則。項(xiàng)目的對(duì)面是天元區(qū)政府，附近還有株洲市政府，因此作為這個(gè)城市的未來中央形象區(qū)，在設(shè)計(jì)方面必須秉承創(chuàng)新性原則。創(chuàng)新是在不破壞原有文脈、風(fēng)脈的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新,形成該項(xiàng)目獨(dú)有的不可復(fù)制的城市特色。以上六點(diǎn)原則是我們對(duì)株洲項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃方面的大方向，針對(duì)這些原則性的內(nèi)容思考，我們對(duì)本案有如下思考：房產(chǎn)市場(chǎng)突出問題思考及建議在開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，我們想先依照我們?cè)谧霎a(chǎn)品的原則，就株洲市目前的房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及問題做一個(gè)思考，并提出建議。這些突出的問題和現(xiàn)狀，直接影響到本案的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)定位。株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步時(shí)間不算長，特別是天元區(qū)作為株洲的開發(fā)新城區(qū)，開發(fā)者的開發(fā)意識(shí)、購房者的購房意識(shí)均仍處于初級(jí)階段。天元區(qū)作為株洲市民最認(rèn)可的居住區(qū)，已經(jīng)有不少在株洲比較成功的項(xiàng)目推出，許多開發(fā)商也在努力尋求突破口，尋找同沿海城市物業(yè)同軌道的契機(jī)，“湘銀地產(chǎn)”、“海創(chuàng)”就是走在株洲住宅市場(chǎng)前列的開發(fā)者。他們似乎已經(jīng)找到了適合各自的法門，湘銀的物業(yè)、海創(chuàng)的產(chǎn)品在株洲都是首屈一指的，但他們?nèi)匀辉谂Υ蚱埔粋€(gè)瓶頸——價(jià)格。(一)、環(huán)境，何去何從？“綠化=環(huán)境、綠化=綠化率”目前的株洲房產(chǎn)，當(dāng)談及環(huán)境市，條件反射的就是綠化。市場(chǎng)存在一個(gè)怪圈，似乎“綠化=環(huán)境、綠化=綠化率”。這種偷換概念的等式，在株洲的房產(chǎn)市場(chǎng)中卻是隨處可見。造成這種情況，主要是開發(fā)商對(duì)環(huán)境意識(shí)的薄弱，而百姓也同時(shí)缺乏相關(guān)的認(rèn)識(shí)，就拋棄了小區(qū)的環(huán)境塑造。在這里有些小區(qū)只要花每個(gè)平方10元就可以完成整個(gè)環(huán)境，可以想象這樣的綠化的內(nèi)容。但是隨著城市開發(fā)的一步步深入，隨著市場(chǎng)信息交流的日益廣泛，購房者思想必定日趨成熟，對(duì)居住環(huán)境的要求也將越來越高。另一方面，市場(chǎng)不斷成熟，操作趨向嚴(yán)謹(jǐn)化、規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)將從簡(jiǎn)單打價(jià)格成本競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向物業(yè)品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，改善居住區(qū)環(huán)境，就是其中的一個(gè)重要因素。所以我們不禁要問：環(huán)境，該何去何從？本案在株洲樓市要塑造唯一性的精品物業(yè)形象，環(huán)境該何去何從？拿怎樣的環(huán)境才能支撐得住精品物業(yè)的概念？唯一出路就是拋棄目前株洲的居住環(huán)境設(shè)計(jì)慣性軌道，通過園林設(shè)計(jì)的提前介入，設(shè)計(jì)出功能、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的環(huán)境。(二)、歐式、現(xiàn)代，誰更有生命力？時(shí)尚已經(jīng)成為簡(jiǎn)約的時(shí)尚，后現(xiàn)代主義漸漸成為這個(gè)社會(huì)的主流。那種抽象的比例問題、表面的極簡(jiǎn)化是否每個(gè)人都有能力欣賞、都能夠接受呢？歐式建筑，歸類為古典主義建筑風(fēng)格。特點(diǎn)是采用古典羅馬柱式，建筑追求莊嚴(yán)、宏大的氣派，構(gòu)圖嚴(yán)謹(jǐn)、軸線對(duì)稱，主次分明，邏輯清晰，重形不重色，講求明確的幾何形組合，繪畫雕刻與建筑相互獨(dú)立而協(xié)調(diào)?！皻W式建筑”在市場(chǎng)中經(jīng)過一段時(shí)間之后，也隨著時(shí)代的發(fā)展逐漸失去王者之風(fēng)，建筑風(fēng)格開始走向多元化。本案正對(duì)天元區(qū)政府，只有追求建筑風(fēng)格與的周邊建筑風(fēng)格相似，才能使建筑更為和諧。但是，是否能考慮將古典的歐式風(fēng)格適當(dāng)?shù)囊耄驗(yàn)闅W式宏大的氣勢(shì)在景觀的制造方面有無可比擬的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)也可避免了由于建筑形式上的雷同而使項(xiàng)目失去個(gè)性，難以跳出周邊的環(huán)境。（三）智能化，誰為你買單？這句話問起來似乎有點(diǎn)多余，但智能化作為現(xiàn)代化小區(qū)的必備因素，不得不這樣問？答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，最終買單當(dāng)然是購房者，但問題在于中間環(huán)節(jié)。且看在“海創(chuàng)·明珠花園”的一段真實(shí)經(jīng)歷?！靶〗悖@1600元的智能化費(fèi)是什么？”“是可視對(duì)講門禁系統(tǒng)。”“這個(gè)不含在房價(jià)里嗎？”“當(dāng)然不含，這是我們代收的?！薄斑€有其他安防系統(tǒng)嗎，周界報(bào)警、窗磁、門磁什么的？”“有??！你想裝另外再交錢?！薄斑@行嗎？”“當(dāng)然可以，到時(shí)候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng)?！边@是目前株洲房屋單價(jià)最高的房產(chǎn)“海創(chuàng)·明珠花園”的售樓小姐的解釋。在她的嘴里感知到開發(fā)商的態(tài)度，智能化只是額外的，可選的。如果整個(gè)小區(qū)不能達(dá)到統(tǒng)一，真不知這些“寶貝”什么時(shí)候能夠發(fā)揮作用，裝了又有何用？裝智能化的人肯定是開發(fā)商，買單的當(dāng)然也是開發(fā)商。而購房者只為整個(gè)房產(chǎn)買單。了解市場(chǎng)、了解客戶是第一位的，需要的就要為此買單，就要敢于買單。其實(shí)，株洲的二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有很多問題，需要規(guī)范化的操作手法，表面上客戶享受著明明白白購房無上待遇，但實(shí)際上他們可能購買的將是未來的“十萬個(gè)為什么？”二、本案設(shè)計(jì)理念本案力求以差別化原則為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)情況在不同環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)規(guī)劃中求異求新。圍繞這一原則，提出兩大設(shè)計(jì)理念：環(huán)境應(yīng)當(dāng)是寬帶“泛環(huán)境”居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住”(一)、“泛環(huán)境”生活理念株洲由于其豐富的地礦資源和交通優(yōu)勢(shì)，整個(gè)城市的定位在于工業(yè)化城市。由于工業(yè)化的發(fā)展而造成的環(huán)境污染使這里的居民深受其害。購房者對(duì)綠化、對(duì)環(huán)境的要求不斷提高，同時(shí)也愿意為此付出更多的金錢代價(jià)。而株洲的房產(chǎn)開發(fā)卻仍基本保持著單純追求綠化率的現(xiàn)狀，為改變這一狀況，體現(xiàn)本案高品位的市場(chǎng)出發(fā)點(diǎn)，提出“泛環(huán)境”生活概念。意在從小品設(shè)計(jì)、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量。由過去的內(nèi)向型環(huán)境(即環(huán)境地裝飾效果)，向外向型環(huán)境(即環(huán)境地功能性延伸性)轉(zhuǎn)變?！胺涵h(huán)境”生活主要表現(xiàn)在：相融綠化造坡組團(tuán)精“點(diǎn)”放大及實(shí)用主義水景點(diǎn)綴住宅相融綠化強(qiáng)調(diào)內(nèi)部綠化的同時(shí)，注意對(duì)外部區(qū)域綠化的鋪設(shè)、使小區(qū)的內(nèi)外自然環(huán)境達(dá)到統(tǒng)一。在實(shí)現(xiàn)一定綠化率指標(biāo)的基礎(chǔ)上，從平面綠化向立體綠化拓展，實(shí)現(xiàn)綠化的跳躍性，將綠化與建筑融合在一起，實(shí)現(xiàn)一體化，無邊界性。小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性：開拓“引綠入?yún)^(qū)，以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。小區(qū)綠化與內(nèi)部建筑物的相融性通過空中綠化，增強(qiáng)綠化的縱深和層次，借助植物的延伸性，將綠化與建筑自然銜接。小區(qū)綠化與小區(qū)景觀的相融性小品景觀可以多樣，其中藝術(shù)性的綠化可以造就綠化小品，增加小品與綠化的聯(lián)系，發(fā)揮綠化的觀賞性作用。小區(qū)內(nèi)所有功能活動(dòng)區(qū)均由植物作自然分隔。造坡組團(tuán)株洲的城市地勢(shì)平坦，缺少變化，因此許多小區(qū)環(huán)境組團(tuán)均在同一水平面，使整個(gè)小區(qū)環(huán)境缺乏生氣，小區(qū)布局僵硬，呆板。本案是否能夠制造一些坡地現(xiàn)象，使得居住者推窗見到的綠化，將不是止于家門前的一塊綠地，而是隱約起伏的動(dòng)態(tài)綠化。新實(shí)用主義小品的“精點(diǎn)放大”物理學(xué)中從質(zhì)子到量子再到夸克，體積越小，其能量釋放空間越大，引入到現(xiàn)實(shí)生活中也是同理。新實(shí)用主義的運(yùn)用小區(qū)景觀小品，與整個(gè)6.5萬平方米的空間來對(duì)比，實(shí)在微不足道。但它又是小區(qū)的一個(gè)標(biāo)志，反面，每一處小品景點(diǎn)我的應(yīng)力求功用上的效大及細(xì)處理精致。秉持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，小品選擇上多注重功能性，外觀處理上，對(duì)細(xì)部線條的勾畫更細(xì)致。精點(diǎn)放大縱觀全國房產(chǎn)佳作，在小品設(shè)計(jì)上均是巧花心思，力爭(zhēng)小品觀賞性在一定程度上的放大。本案的小品景觀應(yīng)當(dāng)有怎樣的唯一性？注重門前廣場(chǎng)、大門、中心花園這條中軸線的景觀資源，一方面要控制開發(fā)成本，一方面要追求新意，鑒于這兩方面考慮，充分利用景觀設(shè)計(jì)資源，可以邀請(qǐng)外籍園藝設(shè)計(jì)大師，為本案的小品景觀作設(shè)計(jì)規(guī)劃。4、巴喱島式水景住宅水景住宅實(shí)因人類的親水情結(jié)應(yīng)運(yùn)而生，“仁者樂山，智者愛水”和“近山有德，近水有財(cái)”的觀點(diǎn)進(jìn)行推廣，為小區(qū)添加流動(dòng)元素，增強(qiáng)小區(qū)的動(dòng)感。在本案設(shè)計(jì)應(yīng)該區(qū)別當(dāng)?shù)匾恍潜P的集中小塊水池的水景設(shè)計(jì)方式，而使用枯水景觀，追求自然感覺。水體不深，最多沒腳脖，以石頭子鋪設(shè)，雨季為水溪效果，枯季為枯水石效果。同時(shí)植物與水系很好的連通，澆灌時(shí)的水也有了雙重用途，既控制成本，又增添環(huán)境的觀賞性。(二)、居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住”數(shù)碼生活時(shí)代步入21世紀(jì)，住宅領(lǐng)域的科技含量也越來越高，以科技化、智能化管理代替人工管理，使小區(qū)的居住空間更廣闊，得到舒適、便捷的服務(wù)。高安全系數(shù)生活居住第一要求是安全，高安全系數(shù)住宅，無疑是對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量無可爭(zhēng)議的保證。主要表現(xiàn)為：建筑質(zhì)量安全防范管理質(zhì)量3、健康環(huán)保生活在建筑選材，生活配套設(shè)施等細(xì)節(jié)方面提倡環(huán)保意識(shí)，創(chuàng)造株洲第一座無污染健康住宅。這一點(diǎn)在株洲尤為重要。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)具體指標(biāo)建議：(一)、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目總占地面積98畝（65366㎡）計(jì)劃容積率1.6；綠化率40％；建筑密度28%；市場(chǎng)定位為高品質(zhì)精品住宅區(qū)；公共建筑面積約占2％，約1000平方米總建筑面積：104586㎡，可銷售面積：103586㎡(二)、總體布局基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計(jì)出以人為本的舒適性居住空間。具體建議如下：因當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)多層住宅的消化速度較快，接受程度相對(duì)較高，故小區(qū)內(nèi)建筑建議均采用多層建筑形態(tài)，引入組團(tuán)，增加組團(tuán)間的變化，如架空、退臺(tái)式、洋房等元素?？紤]到株洲商業(yè)氣氛濃厚，以商帶住現(xiàn)象普遍，建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪。設(shè)地上停車場(chǎng)，并在部分架空建筑底層設(shè)車庫和自行車停車庫。歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。歐式景觀建筑為一條中軸，廣場(chǎng)、大門、花園、小品等一系列景觀的設(shè)置。而后現(xiàn)代主義建筑注重實(shí)用性適合住宅的建造。本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部，并在兩端設(shè)輔助出入口。(三)、單體設(shè)計(jì)整個(gè)小區(qū)配備住宅和商鋪2大主要功能。建議結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用混合結(jié)構(gòu)，即在考慮住宅功能性的基礎(chǔ)上又兼顧成本控制。1、建筑立面，外觀設(shè)計(jì)后現(xiàn)代主義雖然是市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)潮流，其簡(jiǎn)約建筑立面及實(shí)用性原則經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，但是對(duì)于株洲這個(gè)發(fā)展較晚的城市，市場(chǎng)已經(jīng)擁有眾多的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品，能夠明確的提出獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格，與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來，是項(xiàng)目的成功關(guān)鍵之一。完全作到歐式在實(shí)用性方面有一定的欠缺，因此整個(gè)項(xiàng)目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，即歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。2、屋頂設(shè)計(jì)通過一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化3、陽臺(tái)及窗大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實(shí)用性。同時(shí)，部分觀景陽臺(tái)，可以考慮采用局部鋼化玻璃陽臺(tái)隔板，增加小區(qū)美觀性，提高小區(qū)品質(zhì)。4、住宅根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告資料顯示，二房一廳一衛(wèi)100平方米，三房二廳二衛(wèi)120－130平方米，較為適銷。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶多為成功人士，對(duì)房型空間要求更為苛刻。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。具體建議如下：房型面積安排：2房1廳1衛(wèi)建筑面積設(shè)計(jì)：90～105平方米3房2廳2衛(wèi)建筑面積設(shè)計(jì)：110平方米、120平方米、130平方米、140平方米復(fù)式4房2廳2衛(wèi)建筑面積設(shè)計(jì)：160平方米（躍層）房型配比2房1廳1衛(wèi)30％3房2廳2衛(wèi)60％4房2廳2衛(wèi)10％設(shè)計(jì)理由：A、據(jù)在株洲的市場(chǎng)調(diào)查摸底，多以130平方米以上的大面積住房為主。這樣的情況并非完全是市場(chǎng)情況導(dǎo)致的，而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法。100-110的房型在少數(shù)項(xiàng)目有推出，銷售率都在90%以上；同時(shí)，傳統(tǒng)的家庭觀念的遠(yuǎn)離，小家庭的不斷出現(xiàn)也呼喚經(jīng)濟(jì)面積住宅的出現(xiàn)。B、分析本項(xiàng)目特色，由于本案定位較高，未來的推出價(jià)格也有可能引領(lǐng)株洲的房價(jià)，牽涉到總價(jià)問題，可能會(huì)在市場(chǎng)上造成一定的阻力，故而對(duì)面積的控制比較嚴(yán)格。C、為了縮短市場(chǎng)消化時(shí)間，故而適度增加2房1廳的比例，力求先消化一部分住宅，緩解市場(chǎng)壓力，而由3房主力房型帶動(dòng)市場(chǎng)影響力，通過小區(qū)的各項(xiàng)配套建設(shè)拉動(dòng)需求。（四）、小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計(jì)建議1、小區(qū)智能化服務(wù)管理作為株洲市精品住宅區(qū)的本案，無論是設(shè)計(jì)上還是功能上都應(yīng)密切體現(xiàn)其時(shí)代性和超前性，據(jù)市場(chǎng)信息反饋，目前株洲市已經(jīng)開始推行智能化小區(qū)配套，但對(duì)智能化的認(rèn)識(shí)不夠，因此，智能化設(shè)置也不夠到位。具體建議如下：（1）、三表出戶實(shí)現(xiàn)三表（水、電、煤）出戶自動(dòng)計(jì)費(fèi)，已成為新型智能化住宅小區(qū)的特點(diǎn)之一。三表出戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場(chǎng)采集儀表、信號(hào)召集器、信息管理站。三表出戶主要功能為：A、保證住戶人身財(cái)產(chǎn)安全，免去上門抄表造成的麻煩；B、方便管理，節(jié)省人力，便于交費(fèi)；C、計(jì)量準(zhǔn)確，單據(jù)清晰，收費(fèi)合理；D、遠(yuǎn)程斷水，斷電功能，杜絕拖欠現(xiàn)象。（2）、安保智能化居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全，引入智能化安保系統(tǒng)，能與本項(xiàng)目高檔精品的市場(chǎng)定位相符，小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容：A、紅外線監(jiān)控B、可視對(duì)講系統(tǒng)C、小區(qū)圍墻周圍報(bào)警裝置2、小區(qū)會(huì)所及生活輔助設(shè)施建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡(jiǎn)單的室內(nèi)活動(dòng)會(huì)所（如乒乓館、健身房），即可創(chuàng)造營業(yè)創(chuàng)利機(jī)會(huì)，又可以提升物業(yè)品質(zhì)。3、管線設(shè)計(jì)（1）、建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝各類管線系統(tǒng)應(yīng)相對(duì)集中布置，建議設(shè)立集中管井和水平管線區(qū)；室外電線采用埋地電纜線；電話線、電視線接收線均采用安裝入戶。（2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。（五）、其他環(huán)境功能性配套設(shè)置1、垃圾處理設(shè)施建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置集中壓縮式垃圾收集站，此設(shè)備不僅投入成本較低，而且為小區(qū)引入了環(huán)保概念。2、給水設(shè)施建議采用變頻給水泵給水，如此建議，主要從環(huán)保及建筑外形美觀性考慮。3、污水處理設(shè)施建議設(shè)置污水處理設(shè)備，集中排水。提高小區(qū)的環(huán)保意識(shí)。雨水收集及灌溉當(dāng)?shù)氐挠炅砍渑?，從?jié)能環(huán)保的角度考慮建議增加雨水收集及灌溉系統(tǒng)四、開發(fā)建議在株洲，根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研情況基本上100%的住宅項(xiàng)目要到準(zhǔn)現(xiàn)房才能銷售。當(dāng)然，這并不是株洲房地產(chǎn)規(guī)范的結(jié)果，這是老百姓對(duì)開發(fā)商的信心問題。因?yàn)?，在株洲這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)環(huán)境中是否能夠把房子造起來是老百姓評(píng)判開發(fā)商的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闆]見到房子他們不敢買。但是，在別的城市實(shí)際操作中，老百姓其實(shí)最擔(dān)心的不是房子，而是環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說已經(jīng)浪費(fèi)了預(yù)售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。因此，本案可以采用先造環(huán)境再建房屋的開發(fā)方式打破株洲當(dāng)?shù)氐膽T例，能夠提前完成銷售任務(wù)并為開發(fā)公司樹立良好的市場(chǎng)形象。本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部。屆時(shí)門前廣場(chǎng)、大門、主路、中心花園、以及小品將成為本項(xiàng)目的景觀中軸線。在開發(fā)中建議先對(duì)此中軸線進(jìn)行施工，形成良好的形象。附錄一：湖南·株洲背景資料株洲，古稱建寧，公元214年，三國東吳在此設(shè)建寧郡。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。古時(shí)，當(dāng)?shù)囟鄼綐?，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。到南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名為株洲。株洲位于湖南省東部，在東經(jīng)112.6°--114°，北緯26°--28°之間，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅。

解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個(gè)小集鎮(zhèn)。1951年5月，株洲設(shè)專轄縣級(jí)市，1956年3月，升為省轄地級(jí)市，1983年實(shí)行市帶縣新體制。株洲有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和106、320國道以及京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲火車站是全國五大客貨運(yùn)輸特級(jí)站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。千噸級(jí)船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。黃花機(jī)場(chǎng)距市區(qū)不過60公里，有高速公路相連。株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，年平均氣溫16°C至18°近幾年來，株洲市獲得了“全國科教興市先進(jìn)市”、“全國綠化城市”、“雙擁模范城”和“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等榮譽(yù)稱號(hào)。按照國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國219個(gè)地級(jí)以上城市的綜合實(shí)力測(cè)算，株洲位居第54位，在湖南省是除省會(huì)以外排名最前的城市，進(jìn)入全國第二類城市之列。附錄二：湖南·株洲天元區(qū)(高新區(qū))背景資料株州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于1992年2月經(jīng)湖南省人民政府批準(zhǔn)成立，經(jīng)國家科委審定，1992年2月國務(wù)院正式批準(zhǔn)為國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，成為全國53家國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管轄面積為35平方公里，其中國務(wù)院批準(zhǔn)的政策區(qū)為8.8平房公里，起步區(qū)3.78平方公里經(jīng)過4年多開發(fā)和建設(shè)，現(xiàn)已初具規(guī)模。到1997年年底，已投入基本建設(shè)獎(jiǎng)金27億元，

開發(fā)區(qū)完全已具備城市基礎(chǔ)設(shè)施購?fù)恋孛娣e7.03平方公里，累計(jì)開工各類廠房、寫字樓、住宅、公共服務(wù)設(shè)施174.13萬平方米，竣工154.6113萬平方米，開通公路主、次干總長45公里，園林綠化面積85萬13萬平方米，綠化覆蓋率達(dá)40%。

地理位置：株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢(shì)平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。自然條件：高新區(qū)東部為湘江沖積平原，西部以緩丘為主。道路交通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線的交匯處株洲火車站1.5公里；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國道的天易公路正在興建，天臺(tái)山路與上海至昆明的320國道相連；民航至長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)60公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)35公里；繞區(qū)而過的湘江四季通航，千噸級(jí)輪船可經(jīng)長江直達(dá)株洲。供水、供電：高新區(qū)現(xiàn)日共水7萬噸，市第四自來水廠正在區(qū)內(nèi)興建，首期工程日供水為10萬噸。高新區(qū)內(nèi)建有110千伏變電站；1萬伏的電力已送至各開發(fā)小區(qū)；由外商投資建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬千瓦、供熱能力為150噸/小時(shí)的高新區(qū)熱電廠正在抓緊籌建。郵電通訊：區(qū)內(nèi)建有郵電指揮中心和高新區(qū)郵電局，程控電話裝機(jī)容量為4.5萬門，已開通1.2萬門，現(xiàn)代化的郵電通訊服務(wù)，可滿足國內(nèi)外直接電話、無線尋呼、移動(dòng)通訊、圖文傳真和用戶電報(bào)等需要。煤氣設(shè)施：市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內(nèi)供氣，區(qū)內(nèi)大部分居民已用上管道煤氣；區(qū)內(nèi)還建有液化氣站，氣源充足，可滿足區(qū)內(nèi)居民生活用氣的需要。社區(qū)環(huán)境：區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有；4萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全，可租可售；全國城市住宅試點(diǎn)小區(qū)之一的濱江一村擁有一流的環(huán)境、一流的設(shè)施和一流的管理服務(wù)，在全省首屈一指；占地15公頃的炎帝廣場(chǎng)和高度達(dá)365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢(shì)恢寵，是中國南方最大的城市廣場(chǎng)和人國最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級(jí)以上涉外賓館、一個(gè)大型會(huì)議中心和一個(gè)大型文化宮；各類學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等一應(yīng)俱全。附圖一：“湖南·株洲天元區(qū)政府對(duì)面”開發(fā)項(xiàng)目地塊圖親愛的朋友，上文已完，為感謝你的閱讀，特附加送另一篇《村級(jí)黨建工作的調(diào)查報(bào)告》范文，如果下文你不需要，可以下載后編輯刪除，謝謝！村級(jí)黨建工作的調(diào)查報(bào)告

黨的十七屆三、四中全會(huì)指出：“加強(qiáng)和改進(jìn)黨的基層組織建設(shè)，使黨的基層組織真正成為貫徹“三個(gè)代表”重要思想的組織者、推動(dòng)者、實(shí)踐者。黨的基層組織是黨的全部工作和戰(zhàn)斗力的基礎(chǔ)。根據(jù)基層黨組織建設(shè)面臨的新情況新問題，調(diào)整組織設(shè)置，改進(jìn)工作方式，創(chuàng)新活動(dòng)內(nèi)容，擴(kuò)大覆蓋面，增強(qiáng)凝聚力，使基層黨組織都緊密聯(lián)系群眾、充分發(fā)揮作用。農(nóng)村基層黨組織建設(shè)要以創(chuàng)建“五個(gè)好”村黨組織、“五個(gè)好”鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委和農(nóng)村基層組織建設(shè)先進(jìn)鄉(xiāng)活動(dòng)為載體，建立干部經(jīng)常受教育、農(nóng)民長期得實(shí)惠的有效機(jī)制。為了深刻領(lǐng)會(huì)這一基層黨組織建設(shè)精神實(shí)質(zhì)，xx年xx月，我先后深入xx鄉(xiāng)xx村展開調(diào)研活動(dòng)，在黨建方面進(jìn)行了一些有益的探索?，F(xiàn)將有關(guān)調(diào)查情況予以綜述。

一、主要做法

（一）完善了村級(jí)黨組織設(shè)置。

按照有關(guān)文件規(guī)定，有黨員xx余人以上的可以設(shè)立黨的總支。鄉(xiāng)村“一撤三并”之后，設(shè)立黨總支的條件已基本成熟?！痢量hxx鄉(xiāng)xx村率先一步，在探索農(nóng)村建設(shè)中，全鄉(xiāng)xx個(gè)村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村（因黨員不足xx人）之外全部設(shè)立了黨總支，以片區(qū)劃片聯(lián)合建立了黨支部，按照黨員特點(diǎn)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和片區(qū)發(fā)展需要成立了黨小組，在黨小組內(nèi)掛牌成立了黨員中心戶，作為黨小組開展活動(dòng)的陣地，建起了村級(jí)“黨總支——黨支部一—黨小組——黨員中心戶”的功能型黨組織設(shè)置模式。在黨小組的設(shè)置上，既充分體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，又最大限度地考慮到黨員發(fā)揮“雙帶”作用的能力，實(shí)行支部范圍內(nèi)跨片區(qū)按不同功能確定主攻方向組建、命名黨小組。如成立片區(qū)活動(dòng)監(jiān)督黨小組、政策宣傳及糾紛調(diào)解黨小組、甜椒豐產(chǎn)栽培黨小組、魔芋防病豐產(chǎn)栽培黨小組、市場(chǎng)營銷黨小組等。在黨組織人員安排上，村主任兼任黨總支書記，支部書記由總支委員或黨員村干部兼任，支部委員和黨小組長從優(yōu)秀片區(qū)理事長或理事中選配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該鄉(xiāng)成立了xx個(gè)總支xx個(gè)支部xx個(gè)黨小組，基層組織機(jī)構(gòu)十分健全。

（二）發(fā)揮了無職黨員的作用。

“黨員政治上的先進(jìn)性、組織上的純潔性和行為上的示范性”如何體現(xiàn)?通過調(diào)查全鄉(xiāng)實(shí)施的“先鋒工程”不難發(fā)現(xiàn)，無職黨員找到了發(fā)揮作用的舞臺(tái)。

1、推行了農(nóng)村黨員實(shí)事申報(bào)考核制度。每名黨員根據(jù)自己的年齡、能力、特長等實(shí)際情況向村級(jí)黨組織申報(bào)1—5件實(shí)事，并填寫《農(nóng)村黨員實(shí)事申報(bào)登記卡》，交村級(jí)黨組織審定后在全村進(jìn)行公示，實(shí)行年度考核。廣大農(nóng)村黨員圍繞自己的申報(bào)的實(shí)事，積極主動(dòng)開展工作，有的聯(lián)戶聯(lián)片落實(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有的登門入戶化解鄰里糾紛，有的為全村發(fā)展出謀劃策，有的帶隊(duì)外出務(wù)工經(jīng)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，xx年全鄉(xiāng)農(nóng)村黨員申報(bào)實(shí)事累計(jì)達(dá)xx件。xx村要求無職黨員聯(lián)系一個(gè)戶或一個(gè)片；落實(shí)一個(gè)致富項(xiàng)目；調(diào)解一件以上民事糾紛；培養(yǎng)一名入黨積極分子；為人民辦一件實(shí)事；為村獻(xiàn)一條計(jì)策等“六個(gè)一”的活動(dòng)，使無職黨員深受教育和啟發(fā)，收到了實(shí)效。該村巖頭寨組黨員xx，已年滿xx周歲，在村里率先進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，自己的責(zé)任地全部發(fā)展烤煙，xx村村民xx，自愿申報(bào)聯(lián)系了一個(gè)xx多人的片，工作相當(dāng)出色，僅落實(shí)烤煙就達(dá)xx畝，占全村的xx％。

2、創(chuàng)新了活動(dòng)載體。xx鄉(xiāng)xx村開展了“四聯(lián)一創(chuàng)”活動(dòng)。在村黨支部的領(lǐng)導(dǎo)下，按農(nóng)戶居住區(qū)劃分為若干小區(qū)，確定“雙帶”能力強(qiáng)，綜合素質(zhì)高的黨員和產(chǎn)業(yè)大戶作為各小區(qū)的聯(lián)系點(diǎn)和中心戶，其他黨員和思想素質(zhì)好的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)大戶協(xié)助，農(nóng)戶就近自由組合建立小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)廣泛開展“科技聯(lián)學(xué)，產(chǎn)業(yè)聯(lián)辦，治安聯(lián)防，困難聯(lián)幫”活動(dòng)，制定小康示范區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，如xx現(xiàn)金收入xx元等共xx條標(biāo)準(zhǔn)，圍繞標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)建。xx鄉(xiāng)在“3+1”小康工程建設(shè)活動(dòng)中，整合干部、黨員、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能人產(chǎn)業(yè)大戶三種力量，幫助中低等收入群體全面建設(shè)小康。該鄉(xiāng)創(chuàng)立農(nóng)村社區(qū)，建立起村委會(huì)——村理事會(huì)——互助組——基本農(nóng)戶的自治新模式。全鄉(xiāng)共建xx個(gè)自然村，xx個(gè)互助組，海選產(chǎn)生理事會(huì)成員xx人，其中黨員xx人，離退村干部xx人。該鄉(xiāng)服務(wù)理事會(huì)的黨員干部達(dá)到xx人，占農(nóng)村黨員總數(shù)xx人的xx％，占有“雙帶”能力黨員xx人的xx％，真正為農(nóng)村無職黨員提供了發(fā)揮作用的空間。xx村黨員xx，被選為xx村理事長之后，帶領(lǐng)村組群眾大搞公路建設(shè)，帶頭種植反季節(jié)蔬菜xx多畝，并采取包資金投入、技術(shù)指導(dǎo)、產(chǎn)品銷售等服務(wù)，與村組農(nóng)戶簽訂蔬菜種植合同xx多畝，帶動(dòng)全村發(fā)展蔬菜xx畝。

（三）推進(jìn)了民主政治建設(shè)。

黨的十七大報(bào)告指出：“黨內(nèi)民主是黨的生命，對(duì)人民民主具有重要的示范和帶動(dòng)作用”，“從改革體制機(jī)制入手，建立健全充分反映黨員和黨組織意愿的黨內(nèi)民主制度”。XX鄉(xiāng)XX村開展“一主兩翼”的村級(jí)民主政治建設(shè)是發(fā)揚(yáng)黨內(nèi)民主的具體體現(xiàn)。

一主兩翼的內(nèi)涵就是：以村民議事懇談會(huì)為主體，以代表聯(lián)系會(huì)和代表監(jiān)事會(huì)為“兩翼”的村級(jí)民主運(yùn)行新機(jī)制。

議事懇談會(huì)是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五個(gè)組合并而成。最初并村時(shí)，由于矛盾交織，問題眾多，干群關(guān)系緊張，村支部采取議事懇談會(huì)的形式，把村內(nèi)的一切事務(wù)交由村民自己議定，充分體現(xiàn)人民當(dāng)家作主的愿望。結(jié)果是村“兩委”與村民之間得到了溝通交流。

“代表聯(lián)系會(huì)”和“代表監(jiān)事會(huì)”使民主決策、民主理財(cái)、民主監(jiān)督等更加規(guī)范和科學(xué)。村民代表聯(lián)系會(huì)由村民代表參加，不是村民代表的黨員、村組干部列席，主要對(duì)議事懇談會(huì)懇談后需要決策的主題及重大事項(xiàng)的方案進(jìn)行決策。一般采取代表討論、投票表決、作出決議、公布方案等程序。決策的內(nèi)容一般不超過議事懇談會(huì)的范圍。村民代表監(jiān)事會(huì)是從村民代表中推選出來的綜合素質(zhì)較高和責(zé)任感、正義感強(qiáng)的代表，對(duì)全村事務(wù)實(shí)行民主監(jiān)督的制度。村民共推薦了xx名監(jiān)事會(huì)成員，選舉產(chǎn)生了一名曾任多年支書的老黨員任主席，有xx名黨員，xx人擔(dān)任過村文書。監(jiān)事會(huì)成員的主要職責(zé)是監(jiān)督?jīng)Q策、監(jiān)督辦事過程和程序、監(jiān)督辦事結(jié)果、監(jiān)督財(cái)務(wù)等。

XX村通過“一主兩翼”的活動(dòng)，解決了一些實(shí)實(shí)在在的問題。通過議事懇談會(huì)和村民代表聯(lián)系會(huì)，村里投資xx萬元修建了一條xx公里入組公路。為解決群眾看病難的問題，通過議事懇談和代表聯(lián)系會(huì)決定由村集體按人平xx元的標(biāo)準(zhǔn)建立了合作醫(yī)療。

“一主兩翼”活動(dòng)架起了干部與群眾的連心橋，化解了矛盾，密切了黨群、干群關(guān)系，