物業(yè)管理法律糾紛與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避課件

物業(yè)管理法律糾紛與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院李釗焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)李釗博客主頁(yè)/~lizhao我的電子郵箱lizh1181@

勞動(dòng)合同法帶來的法律沖擊強(qiáng)制性簽訂無固定期限勞動(dòng)合同規(guī)章制度不可片面制定，須與工會(huì)協(xié)商不簽訂書面勞動(dòng)合同，將面臨高昂的成本試用期限制嚴(yán)格，違法試用要付賠償金違約金法有限制，不得自由約定勞動(dòng)者解約情形擴(kuò)大，影響企業(yè)用工安排裁員時(shí)規(guī)定強(qiáng)制留用人員，不利企業(yè)用人決策勞動(dòng)合同期滿終止也要支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，增加企業(yè)用工成本強(qiáng)制性購(gòu)買社會(huì)保險(xiǎn)勞動(dòng)合同中必須簽社會(huì)保險(xiǎn)條款，社會(huì)保險(xiǎn)條款是勞動(dòng)合同的必備條款違法辭退員工，應(yīng)加倍支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償違法勞務(wù)派遣，用工單位風(fēng)險(xiǎn)增加物權(quán)法帶來的法律沖擊有利的方面：重新界定了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成以建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系與法律制度限制了業(yè)主大會(huì)的成立與業(yè)主委員會(huì)的選舉明確了業(yè)主不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)明確了共有部分、共同管理權(quán)利不得單獨(dú)處分清晰地界定了車庫(kù)、車位所有權(quán)的歸屬賦予了業(yè)主的訴訟權(quán)利擴(kuò)展了相鄰關(guān)系以及地役權(quán)的內(nèi)容不有利的方面：限制了業(yè)主大會(huì)之成員權(quán)限制了業(yè)主大會(huì)的成立與業(yè)主委員會(huì)的選舉在業(yè)主決策程序中增加了業(yè)主總?cè)藬?shù)的投票要求增加了專項(xiàng)維修資金使用的難度混淆了共有權(quán)與共用部分的概念混淆了管理人與管理服務(wù)人的概念混淆了管理規(guī)約與業(yè)主公約的概念專有部分、共有部分界定不清沒有賦予業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格相鄰關(guān)系、地役權(quán)的內(nèi)容粗糙不明晰不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)”《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別：原《條例》的2/3投票權(quán)《物權(quán)法》的雙2/3《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別：原《條例》的“雙過半”《物權(quán)法》的“新雙過半”業(yè)主與非非業(yè)主使使用人身身份界定定業(yè)主……《中華人民民共和國(guó)國(guó)物權(quán)法法》規(guī)定的建建筑物區(qū)區(qū)分所有有權(quán)人……《物業(yè)管理理?xiàng)l例》規(guī)定的房房屋所有有權(quán)人非業(yè)主使使用人……物業(yè)使用用人、住住戶、租租戶等不動(dòng)產(chǎn)所所有權(quán)……按國(guó)際慣慣例以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書書確認(rèn)沒有辦理理產(chǎn)權(quán)證證書……簽訂了售售房合同同發(fā)發(fā)展商商將客觀觀上已經(jīng)經(jīng)交付了了房屋業(yè)業(yè)主主業(yè)主非業(yè)業(yè)主的界界定嚴(yán)格格以產(chǎn)權(quán)權(quán)證書（（或售房房合同））和《中華人民民共和國(guó)國(guó)婚姻法法》界定業(yè)主總?cè)巳藬?shù)產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士士已婚，屬屬于夫妻妻個(gè)人財(cái)財(cái)產(chǎn)已婚，屬屬于夫妻妻共同財(cái)財(cái)產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)權(quán)證書署署名者夫妻產(chǎn)權(quán)權(quán)證書未未署名者者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付者夫妻共同同財(cái)產(chǎn)辦理了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記業(yè)主業(yè)主身份份類別沒有辦理理產(chǎn)權(quán)登登記夫妻個(gè)人人財(cái)產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對(duì)抗第三人對(duì)于不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)：其依法律律行為而而發(fā)生變變更者，，按照物物權(quán)法不不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)一登記記規(guī)定，，即無論論其所有有權(quán)的移移轉(zhuǎn)，擔(dān)擔(dān)保物權(quán)權(quán)、或用用益物權(quán)權(quán)的設(shè)定定，及不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)的拋拋棄，均須經(jīng)登登記，始始生效力力非依法律律行為而而取得不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)，如如繼承、、強(qiáng)制執(zhí)執(zhí)行、公公用征收收、法院院判決等等，非經(jīng)登記記，不得得處分管理人業(yè)業(yè)主業(yè)主大會(huì)會(huì)業(yè)主委員員會(huì)政府主管管部門及及相關(guān)部部門管理服務(wù)務(wù)人物物業(yè)業(yè)管理公公司管理服務(wù)務(wù)人，是是指業(yè)主主大會(huì)決決議、決決定或管管理負(fù)責(zé)責(zé)人或業(yè)業(yè)主委員員會(huì)雇傭傭或聘任任選聘而而執(zhí)行建建筑物管管理維護(hù)護(hù)事務(wù)者者共用部分分是建筑筑物區(qū)分分所有權(quán)權(quán)的核心心重要問問題共用部分分之存在在是物業(yè)業(yè)管理存存在的前前提基礎(chǔ)礎(chǔ)專有部分分與共用用部分之之范圍界界定確定專有有部分與與共用部部分范圍圍對(duì)物業(yè)業(yè)管理的的意義與與作用：：內(nèi)容：專有部分分——專項(xiàng)服務(wù)務(wù)、特約約服務(wù)共用部分分——常規(guī)服務(wù)務(wù)責(zé)任：專有部分分——業(yè)主自己己負(fù)責(zé)共用部分分——物業(yè)管理理公司、、業(yè)主大大會(huì)及業(yè)業(yè)主委員員會(huì)分別別負(fù)責(zé)費(fèi)用：專有部分分——業(yè)主自己己承擔(dān)共用部分分——物業(yè)管理理費(fèi)、專專項(xiàng)維修修資金、、業(yè)主大大會(huì)及業(yè)業(yè)主委員員會(huì)決議議的分?jǐn)倲倷?quán)利與義義務(wù)不同同有利于解解決糾紛紛專有部分分范圍：：以建筑筑物天花花、地板板、墻體體的中心心為界所所圍成的的立體空空間墻體地板天花墻體中心線專有部分分之中心心說專有部分分范圍：：以建筑筑物天花花、地板板、墻體體所圍成成的立體體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分分之空間間說專有部分分之最后后粉刷層層說專有部分分范圍：：以建筑筑物天花花、地板板、墻體體的最后后粉刷層層所圍成成的立體體空間最后粉刷刷層也稱稱為抹灰灰層或批批宕層各種管線線的共用用部分與與專有部部分劃分分專有部分是指指在建筑物中中依法取得的的獨(dú)立使用并并具有排他性性獨(dú)立空間或或區(qū)域，包括括為這些空間間和區(qū)域?qū)Ｓ糜玫挠?jì)量設(shè)施施和管線接駁駁終端以內(nèi)的的相關(guān)設(shè)備設(shè)設(shè)施共用部分是指指物業(yè)管理區(qū)區(qū)域以內(nèi)，專專有部分及市市政設(shè)施以外外的，屬于全全體業(yè)主或兩兩個(gè)及以上業(yè)業(yè)主共同所有有、共同使用用的場(chǎng)所、空空間、設(shè)備、、設(shè)施住宅共用部位位，是指根據(jù)據(jù)法律、法規(guī)規(guī)和房屋買賣賣合同，由單單幢住宅內(nèi)業(yè)業(yè)主或者單幢幢住宅內(nèi)業(yè)主主及與之結(jié)構(gòu)構(gòu)相連的非住住宅業(yè)主共有有的部位一般共用部位位包括：住宅宅的基礎(chǔ)、承承重墻體、柱柱、梁、樓板板、屋頂以及及戶外的墻面面、門廳、樓樓梯間、走廊廊通道等共用設(shè)施設(shè)備備，是指根據(jù)據(jù)法律、法規(guī)規(guī)和房屋買賣賣合同，由住住宅業(yè)主或者者住宅業(yè)主及及有關(guān)非住宅宅業(yè)主共有的的附屬設(shè)施設(shè)設(shè)備一般共用設(shè)施施設(shè)備包括：：電梯、天線線、照明、消消防設(shè)施、綠綠地、道路、、路燈、溝渠渠、池、井、、非經(jīng)營(yíng)性車車場(chǎng)車庫(kù)、公公益性文體設(shè)設(shè)施和共用設(shè)設(shè)施設(shè)備使用用的房屋等架空層、停車場(chǎng)、會(huì)所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯建筑物區(qū)分所所有權(quán)的法律律關(guān)系專有部分建筑物物權(quán)關(guān)系共共用部部分（共有部部分）所有權(quán)基地使用權(quán)（地上上權(quán)、租賃權(quán)權(quán)等）業(yè)主大會(huì)（區(qū)區(qū)分所有權(quán)人人集會(huì)）建筑物區(qū)分所所有權(quán)管管理人業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)管理組織業(yè)業(yè)主、物業(yè)使使用人管理服務(wù)人（（物業(yè)管理公公司）《物權(quán)法》--------------國(guó)家基本法律律《物業(yè)管理?xiàng)l例例》-----國(guó)家行政法規(guī)規(guī)規(guī)范基礎(chǔ)各各地地方物業(yè)管理理法規(guī)管理規(guī)約（業(yè)業(yè)主公約)業(yè)主大會(huì)決議議、決定單獨(dú)所有、專專有專有部分建筑物區(qū)分所所有權(quán)之標(biāo)的的適適用于不不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)規(guī)規(guī)定使用區(qū)區(qū)分所有有權(quán)人專用約定共用由區(qū)分所有權(quán)權(quán)人按應(yīng)有部部分共有所有有權(quán)不屬于專有之之建筑物部分分（如樓梯間間、消防通道、屋面、外外墻等）法定建建筑物之附屬屬物（如排水水、防火、空空調(diào)、管線等設(shè)備）建筑物之附屬屬設(shè)備（如消消防栓、天井井、共有停共用部分分類車車場(chǎng)場(chǎng)、游泳池））（共有部分））約定附附屬建筑物（（如別棟建筑筑物的倉(cāng)庫(kù)、、車庫(kù)）約定專有部分分（如交誼廳廳、會(huì)所、會(huì)會(huì)議室）全體共用（大大共）部分共用（小小共）售售房合同同約定共用部分之專專用權(quán)（約定定專用）管管理規(guī)約約定定業(yè)主大會(huì)決議議（物業(yè)服務(wù)務(wù)合同）約定得為單獨(dú)所有有權(quán)之標(biāo)的專有部分要件：構(gòu)構(gòu)造造上及使用上上獨(dú)立性使用專專用共用（約定））區(qū)分所有建筑物范圍：專專有部分分及市政設(shè)施施以外之其他他部分不屬于專有部部分之附屬物物一體依依約約定：無約定定依專有部分分比例性共用部分持分占有作作為分分擔(dān)共用部分分負(fù)擔(dān)的準(zhǔn)則則、依據(jù)使用共共用用（原則）基地專專用（法律律、規(guī)約、約約定）特色不不得分割割不得單獨(dú)處分分，共用部分分持分權(quán)應(yīng)隨隨專有部分所有有權(quán)之轉(zhuǎn)移而而轉(zhuǎn)移不得獨(dú)立辦理理產(chǎn)權(quán)登記前期物業(yè)管理理過程中的法法律風(fēng)險(xiǎn)合同終止與移移交糾紛保修責(zé)任與糾糾紛物業(yè)服務(wù)收費(fèi)費(fèi)糾紛維修保養(yǎng)糾紛紛專項(xiàng)維修資金金挪用糾紛前期物業(yè)服務(wù)務(wù)合同所造成成的管理危機(jī)機(jī)其表現(xiàn)為：發(fā)展商與業(yè)主主之間糾紛不不斷裝修管理不規(guī)規(guī)范埋藏隱患患物業(yè)管理收費(fèi)費(fèi)糾紛頻頻發(fā)發(fā)生業(yè)主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員會(huì)濫濫用權(quán)利物業(yè)管理公司司侵害業(yè)主合合法權(quán)益業(yè)主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員會(huì)不不按法定程序序成立、運(yùn)作作非業(yè)主濫用業(yè)業(yè)主權(quán)利物業(yè)管理公司司之間惡性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)善用合同技巧巧方能有效防防范合同糾紛紛前期物業(yè)服務(wù)務(wù)的概念前期物業(yè)服務(wù)務(wù)是指業(yè)主、、業(yè)主大會(huì)或業(yè)業(yè)主委員會(huì)首首次與物業(yè)服服務(wù)企業(yè)簽訂訂《物業(yè)服務(wù)合同同》生效之前，由由開發(fā)建設(shè)單單位選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)所所進(jìn)行的物業(yè)業(yè)管理服務(wù)選聘物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的主體體……開發(fā)建設(shè)單位位而非業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的時(shí)間間……首個(gè)業(yè)主入住住之前……業(yè)主簽訂售房房合同之前前期物業(yè)服務(wù)務(wù)期間……早期介入+業(yè)主入住后的的日常物業(yè)管管理服務(wù)前期物業(yè)管理理與正常物業(yè)業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段房地產(chǎn)項(xiàng)目可可行性研究階階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)階段物業(yè)承接查驗(yàn)驗(yàn)階段成立業(yè)主大會(huì)會(huì)、選舉業(yè)主主委員會(huì)階段段前期物業(yè)管理理服務(wù)階段正常物業(yè)管理理服務(wù)階段竣工驗(yàn)收階段段建設(shè)施工階段段業(yè)主二次裝修修階段業(yè)主入住階段段物業(yè)日常服務(wù)務(wù)階段首個(gè)《物業(yè)服務(wù)合同同》生效物業(yè)日常服務(wù)務(wù)階段前期物業(yè)服務(wù)務(wù)合同終止在前期物業(yè)管管理期間，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)從事的活動(dòng)動(dòng)和提供的服服務(wù)，既包含含物業(yè)正常使使用期所需要要的常規(guī)性服服務(wù)內(nèi)容又包含物業(yè)業(yè)共用部分分承接查驗(yàn)驗(yàn)，業(yè)主入入?。ㄈ牖锘铮?，裝修修管理，工工程質(zhì)量保保修處理，，物業(yè)管理理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)構(gòu)的前期運(yùn)運(yùn)作，前期期溝通協(xié)調(diào)調(diào)等前期物物業(yè)管理的的特殊內(nèi)容容前期物業(yè)服服務(wù)合同的的特征前期期限的的過渡期要特別注重重保護(hù)前期期業(yè)主的利利益前期物業(yè)服服務(wù)合同具具有風(fēng)險(xiǎn)性性合同由發(fā)展展商與物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)簽訂，而而發(fā)展商從從業(yè)主授權(quán)權(quán)或認(rèn)可（（追認(rèn)）獲獲得簽訂合合同資格雙務(wù)合同有償合同必須是書面面合同，要要式合同前期物業(yè)服服務(wù)合同的的主要內(nèi)容容前期物業(yè)服服務(wù)合同的的當(dāng)事人前期物業(yè)服服務(wù)合同的的標(biāo)的前期物業(yè)服服務(wù)合同的的數(shù)量前期物業(yè)服服務(wù)合同的的質(zhì)量前期物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用前期物業(yè)服服務(wù)合同的的履行期限限前期物業(yè)服服務(wù)合同的的違約責(zé)任任簽訂前期物物業(yè)服務(wù)合合同應(yīng)注意意事項(xiàng)物業(yè)的承接接驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用與早期期介入的報(bào)報(bào)酬物業(yè)的保修修責(zé)任前期物業(yè)服服務(wù)合同的的終止開發(fā)商在物物業(yè)管理活活動(dòng)中權(quán)利利義務(wù)以建造者身身份依法承承擔(dān)物業(yè)建建造的最終終質(zhì)量責(zé)任任按照規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求，，依法完善善配套設(shè)施施不得擅自改改變、保留留、處分物物業(yè)之共用用部分依法兌現(xiàn)售售房中的承承諾依法承擔(dān)物物業(yè)房屋的的質(zhì)量保修修責(zé)任依法無償提提供必要的的物業(yè)管理理用房以空置房的的業(yè)主身份份，依法享享有業(yè)主的的權(quán)利，履履行業(yè)主的的義務(wù)，承承擔(dān)業(yè)主的的責(zé)任依法交納住住宅專項(xiàng)維維修資金依法承擔(dān)前前期物業(yè)管管理工作物業(yè)房屋的的質(zhì)量保修修責(zé)任施工工程的的房屋質(zhì)量量保修責(zé)任任房屋買賣的的房屋質(zhì)量量保修責(zé)任任裝修工程的的房屋質(zhì)量量保修責(zé)任任維修工程房房屋的質(zhì)量量保修責(zé)任任房屋的最低低保修期間間:1.建筑物基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、地地基基礎(chǔ)、、主體結(jié)構(gòu)構(gòu),為設(shè)計(jì)文件件規(guī)定的該該工程合理理使用年限限;2.屋面防水工工程、有防防水要求的的衛(wèi)生間、、房間、外外墻面的防防滲漏,為5年;3.供熱與供冷冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、、供冷期;4.電氣管線、、給排水管管道、設(shè)備備安裝和裝裝修工程,為2年;5.其他項(xiàng)目的的保修由合合同雙方合合同約定.開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)的前期物物業(yè)管理工工作銷售物業(yè)之之前制定《業(yè)主臨時(shí)管管理規(guī)約》，業(yè)主簽署署書面承諾諾書鼓勵(lì)招投標(biāo)標(biāo)選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè),對(duì)前期住宅宅物業(yè)管理理實(shí)行強(qiáng)制制性招投標(biāo)標(biāo)與物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽訂訂書面《前期物業(yè)服服務(wù)合同》售房合同包包含《前期物業(yè)服服務(wù)合同》約定內(nèi)容《前期物業(yè)服服務(wù)合同》可以約定期期限，但《物業(yè)服務(wù)合合同》生效《前期物業(yè)服服務(wù)合同》終止無償提供必必要的物業(yè)業(yè)管理用房房辦理物業(yè)共共用部分移移交承接查查驗(yàn)手續(xù)前期物業(yè)服服務(wù)與物業(yè)業(yè)管理早期期介入服務(wù)務(wù)早期介入是是從房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的可可行性研究究階段開始始到物業(yè)竣竣工完成，，且物業(yè)交交付于業(yè)主主，業(yè)主入入住之間物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)為開發(fā)發(fā)建設(shè)的物物業(yè)項(xiàng)目提提供的物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)活動(dòng)早期介入貫穿于房地地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研研究階段、、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段、建建設(shè)階段、、竣工驗(yàn)收收階段、銷銷售階段、、業(yè)主入住住階段等各個(gè)階段的的全過程前期物業(yè)服服務(wù)期間……早期介入+業(yè)主入住后后的日常物物業(yè)管理服服務(wù)區(qū)別：服務(wù)的目的的與作用不不同服務(wù)的對(duì)象象與承擔(dān)的的責(zé)任不同同服務(wù)合同簽簽署的主體體不同早期介入物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的服務(wù)務(wù)對(duì)象是……開發(fā)建設(shè)單單位，而非非業(yè)主小區(qū)安全問問題所造成成的管理危危機(jī)其表現(xiàn)為：：業(yè)主家中頻頻頻被盜危及業(yè)主人人身安全車輛被盜保安或員工工監(jiān)守自盜盜侵犯業(yè)主主利益高空拋物造造成傷害電力突然中中斷、火災(zāi)災(zāi)、浸水、、爆炸等意意外事件發(fā)發(fā)生衡陽火災(zāi)教教訓(xùn)安全是物業(yè)業(yè)管理公司司的最大的的效益物業(yè)管理中中安全責(zé)任任《物業(yè)管理?xiàng)l條例》第四十七條條規(guī)定屬于于安全防范范責(zé)任不屬于安全全保證、保保障、確保保責(zé)任——不要瞎承諾諾業(yè)主、住戶戶、業(yè)主大大會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)、、居委會(huì)的的安全防范范——鄰里守望《物業(yè)管理?xiàng)l條例》第三十六條條明確規(guī)定定：“物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)未能履行行物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的約約定，導(dǎo)致致業(yè)主人身身、財(cái)產(chǎn)安安全受到損損害的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法承承擔(dān)相應(yīng)的的法律責(zé)任任。”試從從經(jīng)濟(jì)賠償償?shù)慕嵌确址治?，這其其中物業(yè)服服務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)承擔(dān)那些些相應(yīng)的法法律責(zé)任？？違約責(zé)任與與故意責(zé)任任、重大過過失責(zé)任物業(yè)管理中中的保管合合同保管，也稱稱寄托、寄寄存、委托托占有寄托：保管管合同期滿滿后保管人人將保管物物品返還被被保管人的的行為寄托占有（（保管合同同）構(gòu)成的的三個(gè)要件件：1.被保管人要要合法的擁?yè)碛斜９芪镂锲?.被保管人必必須將保管管物品的實(shí)際控制權(quán)權(quán)、排他占占有權(quán)交付給保管管人3.保管人自愿愿接受和自自愿控制保保管物品，，并愿意承承擔(dān)保管物物品損壞或或丟失的賠賠償責(zé)任物業(yè)管理收收費(fèi)所造成成的管理危危機(jī)其表現(xiàn)為：：不公布賬目目，忽視業(yè)業(yè)主知情權(quán)權(quán)亂收費(fèi)供水、供電電等代收代代交收費(fèi)引引發(fā)審計(jì)發(fā)現(xiàn)財(cái)財(cái)務(wù)賬目混混亂物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)擅自或單單方提價(jià)財(cái)務(wù)丑聞電梯收費(fèi)不不規(guī)范造成成歐陸經(jīng)典典教訓(xùn)物業(yè)管理公公司不具備備收費(fèi)資格格陽光光財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)有有效效增增強(qiáng)強(qiáng)業(yè)業(yè)主主物物業(yè)業(yè)管管理理消消費(fèi)費(fèi)意意識(shí)識(shí)物業(yè)業(yè)管管理理中中的的供供水水、、供供電電合合同同供電電、、供供水水等等市市政政企企業(yè)業(yè)在在物物業(yè)業(yè)管管理理活活動(dòng)動(dòng)中中的的權(quán)權(quán)利利義義務(wù)務(wù)《物業(yè)業(yè)管管理理?xiàng)l條例例》第四四十十五五條條、、第第五五十十二二條條明明確確規(guī)規(guī)定定了了供供水水、、供供電電等等市市政政企企業(yè)業(yè)的的權(quán)權(quán)利利義義務(wù)務(wù)………向最最終終用用戶戶服服務(wù)務(wù)、、向向最最終終用用戶戶收收費(fèi)費(fèi)供電電、、供供水水合合同同可可以以是是書書面面合合同同，，也也可可以以是是事事實(shí)實(shí)合合同同停電電、、停停水水的的侵侵權(quán)權(quán)責(zé)責(zé)任任新法法律律、、新新法法規(guī)規(guī)實(shí)實(shí)施施所所造造成成的的管管理理危危機(jī)機(jī)其表表現(xiàn)現(xiàn)為為：：《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)物物權(quán)權(quán)法法》的頒頒布布實(shí)實(shí)施施《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)勞勞動(dòng)動(dòng)合合同同法法》的頒頒布布實(shí)實(shí)施施《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)勞勞動(dòng)動(dòng)合合同同法法實(shí)實(shí)施施條條例例》的頒頒布布實(shí)實(shí)施施《物業(yè)業(yè)管管理理?xiàng)l條例例》的修修改改《物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)定定價(jià)價(jià)成成本本監(jiān)監(jiān)審審辦辦法法（（試試行行））》的頒頒布布實(shí)實(shí)施施《物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)收收費(fèi)費(fèi)管管理理辦辦法法》的頒頒布布實(shí)實(shí)施施《物業(yè)業(yè)管管理理師師制制度度暫暫行行規(guī)規(guī)定定》的頒頒布布實(shí)實(shí)施施《物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理辦辦法法》的修修改改《住宅宅專專項(xiàng)項(xiàng)維維修修資資金金管管理理辦辦法法》的頒頒布布實(shí)實(shí)施施物業(yè)業(yè)管管理理最最新新法法規(guī)規(guī)解解讀讀《物業(yè)業(yè)管管理理?xiàng)l條例例》的修修改改379號(hào)國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院令令-------504號(hào)國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院令令第十十條條增增加加了了““街街道道辦辦事事處處、、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人民民政政府府””的的指指導(dǎo)導(dǎo)與與監(jiān)監(jiān)督督刪除除了了第第十十條條第第二二款款第十十一一條條業(yè)業(yè)主主大大會(huì)會(huì)職職責(zé)責(zé)修修改改成成““下下列列事事項(xiàng)項(xiàng)由由業(yè)業(yè)主主共共同同決決定定””第十十二二條條投投票票權(quán)權(quán)方方式式與與《物權(quán)權(quán)法法》一致致第十十九九條條修修改改保保持持與與第第十十條條一一致致物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)修修改改為為““物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)””《物業(yè)業(yè)管管理理?xiàng)l條例例》的修修改改業(yè)主主公公約約修修改改為為““管管理理規(guī)規(guī)約約””，，業(yè)業(yè)主主臨臨時(shí)時(shí)公公約約為為““臨臨時(shí)時(shí)管管理理規(guī)規(guī)約約””第十十五五條條業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)由由業(yè)業(yè)主主大大會(huì)會(huì)執(zhí)執(zhí)行行機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)修修改改為為““業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)執(zhí)執(zhí)行行業(yè)業(yè)主主大大會(huì)會(huì)的的決決定定事事項(xiàng)項(xiàng)””《物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)定定價(jià)價(jià)成成本本監(jiān)監(jiān)審審辦辦法法》國(guó)家家發(fā)發(fā)展展改改革革委委、、建建設(shè)設(shè)部部2007年9月10日頒頒布布“發(fā)發(fā)改改價(jià)價(jià)格格［［2007］2285號(hào)””適用用對(duì)對(duì)象象：：政政府府指指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)價(jià)確確定定物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，即即物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)社社會(huì)會(huì)平平均均成成本本負(fù)責(zé)責(zé)：：政政府府價(jià)價(jià)格格主主管管部部門門組組織織實(shí)實(shí)施施，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)主主管管部部門門配配合合物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)定定價(jià)價(jià)成成本本監(jiān)監(jiān)審審原原則則：：合法法性性原原則則相相關(guān)關(guān)性性原原則則對(duì)應(yīng)應(yīng)性性原原則則合合理理性性原原則則物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)定定價(jià)價(jià)成成本本構(gòu)構(gòu)成成：：人員員費(fèi)費(fèi)用用共用用部部分分日日常常運(yùn)運(yùn)行行、、維維護(hù)護(hù)費(fèi)費(fèi)用用綠化化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)費(fèi)清潔潔衛(wèi)衛(wèi)生生費(fèi)費(fèi)秩序序維維護(hù)護(hù)費(fèi)費(fèi)保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)用用辦公公費(fèi)費(fèi)用用管理理費(fèi)費(fèi)分分?jǐn)倲偣潭ǘㄙY資產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊費(fèi)費(fèi)經(jīng)業(yè)業(yè)主主同同意意的的其其它它費(fèi)費(fèi)用用物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)成成本本支支出出情情況況：：項(xiàng)目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費(fèi)用（元）1=Σ(2：4)

(一)工資2

(二)社會(huì)保障費(fèi)3

(三)其它支出4二、共用部分運(yùn)行維護(hù)費(fèi)(元)5其中(一)電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)6=Σ(7：11)

1、電費(fèi)7

2、維護(hù)費(fèi)8

3、設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)9

4、年安檢費(fèi)10

5、其它支出11(二)二次供水設(shè)施運(yùn)行維修費(fèi)12=Σ(13：15)

1、電費(fèi)13

2、日常維護(hù)費(fèi)14

3、其它支出15項(xiàng)目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元）16四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元）17五、秩序維護(hù)費(fèi)（元）18六、共用部分保險(xiǎn)費(fèi)（元）19七、辦公費(fèi)（元）20八、管理費(fèi)分?jǐn)偅ㄔ?1九、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（元）22十、業(yè)主同意其他費(fèi)用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行總成本（元）24=1+5+Σ(16：23)-6-12十二、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費(fèi)面積（平方米）25其中：(一)配有電梯物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積26(二)配有二次供水設(shè)施物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積27項(xiàng)目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)十三、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的平均單位面積物業(yè)服務(wù)成本（元/平方米）28=24÷25十四、平均單位面積電梯服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）29=6÷26十五、平均單位面積二次供水服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）30=12÷27《物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理辦辦法法》的修修改改125號(hào)建建設(shè)設(shè)部部令令-------164號(hào)建建設(shè)設(shè)部部令令刪去去第第十十七七條條、、第第十十八八條條、、第第二二十十二二條條，，即即有有關(guān)關(guān)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)年年檢檢的的相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)修修改改為為““物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)””《住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金管理理辦法》的出臺(tái)建設(shè)部、、財(cái)政部部之行政政規(guī)章，，以165號(hào)建設(shè)部部令出臺(tái)臺(tái)，2008年2月1日起施行行替代建設(shè)設(shè)部、財(cái)財(cái)政部1998年頒布之之《住宅共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備維修基基金管理理辦法》《住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金管理理辦法》與《住宅共用用部位共共用設(shè)施施設(shè)備維維修基金金管理辦辦法》之變化：：■概念：““維修基基金”變變臉“專專項(xiàng)維修修資金””新《辦法》第2條規(guī)定，，本辦法法所稱住住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金是指指專項(xiàng)用用于住宅宅共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備保保修期滿滿后的維維修和更更新、改改造的資資金舊《辦法》第四條規(guī)規(guī)定，凡凡商品房房和公有有住房出出售后都都應(yīng)建立立住宅共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修基金解讀：由“基金金”改為為“資金金”，在在概念上上實(shí)際更更體現(xiàn)了了保障安安全性性的特點(diǎn)點(diǎn)，即即強(qiáng)調(diào)調(diào)了專專項(xiàng)資資金的的安全全性和和不允允許交交易及及挪用用基金不不能使使用本本金只只能使使用增增值部部分；；而資資金不不但可可以動(dòng)動(dòng)用本本金也也可以以動(dòng)用用所產(chǎn)產(chǎn)生的的增值值收益益且可進(jìn)進(jìn)行續(xù)續(xù)交，，以滿滿足房房屋長(zhǎng)長(zhǎng)期性性維修修之用用■繳存額額依據(jù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：由由“房房款””變?yōu)闉椤敖ńò操M(fèi)費(fèi)”新《辦法》第7條規(guī)定定，商商品住住宅、、非住住宅的的業(yè)主主按照照所擁?yè)碛械牡慕ㄖ娣e積繳存存維修修資金金，每每平方方米建建筑面面積繳繳存的的首期期專項(xiàng)項(xiàng)維修修資金金是當(dāng)當(dāng)?shù)孛棵科椒椒矫捉ńㄖ舶惭b工工程造造價(jià)的的5%至8%舊《辦法》規(guī)定，，房屋屋維修修資金金是根根據(jù)多多層房房屋按按購(gòu)房房款的的2%、高層層按購(gòu)購(gòu)房款款的3%來繳存存解讀：：這體現(xiàn)現(xiàn)了一一種更更科學(xué)學(xué)的公公平性性，不不再因因?yàn)榉糠績(jī)r(jià)的的高低低不同同而出出現(xiàn)了了同一一樓上上的住住戶所所繳維維修資資金不不同的的非正正?，F(xiàn)現(xiàn)象。?！龉凶∽》烤S維修資資金：：繳存存期限限得到到明確確新《辦法》第12條規(guī)定定，已已售公公有住住房單單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在辦理理房屋屋入住住手續(xù)續(xù)前將將首期期維修修資金金存入入公有有住房房專項(xiàng)項(xiàng)維修修資金金專戶戶或交交由售售房單單位存存入專專戶；；公有有住房房售房房單位位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在收收到房房款之之日起起30日內(nèi)，，將維維修資資金存存入公公有住住房專專項(xiàng)維維修資資金專專戶而在此此之前前，并并沒有有明確確的規(guī)規(guī)定新《辦法》更有利利于開開展對(duì)對(duì)房改改房、、公有有住房房維修修資金金的歸歸集解讀：：使公有有住房房的維維修有有了明明確可可靠的的保障障，減減輕了了對(duì)公公有住住房的的財(cái)政政依賴賴■有利于于業(yè)主主大會(huì)會(huì)發(fā)揮揮作用用新《辦法》中，從從交付付到法法律責(zé)責(zé)任，，都有有關(guān)于于業(yè)主主大會(huì)會(huì)和業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)的明明確規(guī)規(guī)定條款規(guī)規(guī)定了了業(yè)主主委員員會(huì)的的監(jiān)管管責(zé)任任解讀：：對(duì)于維維修資資金的的使用用、監(jiān)監(jiān)管，，代表表業(yè)主主的業(yè)業(yè)主大大會(huì)和和業(yè)主主委員員會(huì)有有非常常重要要的責(zé)責(zé)任，，業(yè)主主大會(huì)會(huì)只有有真正正發(fā)揮揮其作作用，，才能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主主的共共同意意愿，，保障障業(yè)主主的權(quán)權(quán)益有助于于民主主、公公正，，為業(yè)業(yè)主大大會(huì)和和業(yè)主主委員員會(huì)發(fā)發(fā)揮作作用、、履行行職責(zé)責(zé)提供供依據(jù)據(jù)■住宅維維修資資金：：可購(gòu)購(gòu)買國(guó)國(guó)債增增值新《辦法》第27條規(guī)定定：““下列列資金金應(yīng)當(dāng)當(dāng)轉(zhuǎn)入入住宅宅專項(xiàng)項(xiàng)維修修資金金滾存存使用用：（（一））住宅宅專項(xiàng)項(xiàng)維修修資金金的存存儲(chǔ)利利息；；（二二）利利用住住宅專專項(xiàng)維維修資資金購(gòu)購(gòu)買國(guó)國(guó)債的的增值值收益益；（（三））利用用住宅宅共用用部分分、共共用設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備進(jìn)進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的所得得收益益，但但業(yè)主主大會(huì)會(huì)另有有決定定的除除外；；（四四）住住宅共共用設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備報(bào)報(bào)廢后后回收收的殘殘值。?！迸f《辦法》第8條規(guī)定定“維維修基基金存存入維維修基基金專專戶起起按規(guī)規(guī)定記記息，，維修修基金金利息息凈收收益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作維維修基基金滾滾存使使用和和管理理?！薄苯庾x：：住宅維維修資資金滾滾存使使用范范圍明明顯擴(kuò)擴(kuò)大，，有助助于增增加維維修資資金的的來源源途徑徑，一一定程程度上上提高高了資資金的的增值值收益益能力力，減減輕了了業(yè)主主負(fù)擔(dān)擔(dān)■未繳維維修資資金，，不得得將房房屋交交付購(gòu)購(gòu)買人人新《辦法》第13條規(guī)定定：““未按按本辦辦法規(guī)規(guī)定繳繳付首首期住住宅專專項(xiàng)維維修資資金的的，開開發(fā)建建設(shè)單單位或或公有有住房房售房房單位位不得得將房房屋交交付購(gòu)購(gòu)房人人”舊《辦法》中，缺缺少相相應(yīng)的的條款款解讀：：規(guī)定了了業(yè)主主繳存存房屋屋維修修資金金的約約束性性條例例，可可以進(jìn)進(jìn)一步步約束束開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)單位位在初初始登登記和和轉(zhuǎn)移移登記記前完完成房房屋維維修資資金的的繳存存手續(xù)續(xù)，讓讓一些些不繳繳維修修資金金的業(yè)業(yè)主無無空可可鉆■續(xù)繳時(shí)時(shí)間：：余額額不足足首期期繳存存額30%時(shí)新《辦法》的第12條和第第15條，分分別對(duì)對(duì)房屋屋維修修資金金的使使用管管理作作了詳詳細(xì)的的規(guī)定定：一一是業(yè)業(yè)主大大會(huì)成成立前前的使使用程程序，，二是是業(yè)主主大會(huì)會(huì)成立立以后后維修修資金金的使使用程程序。。第17條還明明確規(guī)規(guī)定了了“業(yè)業(yè)主分分戶賬賬面住住宅專專項(xiàng)維維修資資金余余額不不足首首期繳繳存額額30%的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及及時(shí)續(xù)續(xù)繳。?！迸f《辦法》只是規(guī)規(guī)定了了“維維修基基金不不敷使使用時(shí)時(shí)，按按業(yè)主主占有有的住住宅建建筑面面積比比例向向業(yè)主主續(xù)籌籌”解讀：：細(xì)化了了維修修資金金使用用管理理程序序，明明確了了不同同階段段的管管理責(zé)責(zé)任和和使用用權(quán)限限，同同時(shí)明明確了了續(xù)繳繳的額額度，，更加加明晰晰透明明，讓讓業(yè)主主更明明白■挪用維維修資資金：：情節(jié)節(jié)嚴(yán)重重追究究刑事事責(zé)任任新《辦法》第35條至40條規(guī)定：一是買受人人未繳房屋屋維修資金金，但開發(fā)發(fā)建設(shè)單位位或公房售售房單位將將房屋交付付買受人的的，由縣級(jí)級(jí)以上房地地產(chǎn)主管部部門責(zé)令限限期改正，，逾期不改改的，處以以罰款二是挪用維維修資金的的，沒收非非法所得，，并處以挪挪用金額2倍以下罰款款；構(gòu)成犯犯罪的，依依法追究刑刑事責(zé)任；；物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)挪用用維修資金金，情節(jié)嚴(yán)嚴(yán)重的吊銷銷其資質(zhì)證證書三是對(duì)房屋屋維修資金金各級(jí)管理理部門挪用用維修資金金的具體懲懲處辦法也也做了詳細(xì)細(xì)規(guī)定舊《辦法》在第18條規(guī)定，維維修基金代代管部門構(gòu)構(gòu)成犯罪的的，應(yīng)依法法追究刑事事責(zé)任，并并沒有沒收收非法所得得和處以罰罰款的規(guī)定定。風(fēng)險(xiǎn)管理理理論風(fēng)險(xiǎn)管理的的概念風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的的淡薄常常常為企業(yè)發(fā)發(fā)展帶來巨巨大的隱患患，風(fēng)險(xiǎn)管管理的落后后更是阻礙礙了企業(yè)發(fā)發(fā)展的進(jìn)程程風(fēng)險(xiǎn)管理是是指未來的的不確定性性對(duì)企業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)的影響響即企業(yè)圍繞繞總體經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)，通通過在企業(yè)業(yè)管理各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)過程中中執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的基基本流程，，培育良好好的風(fēng)險(xiǎn)管管理文化，，建立健全全全面風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理體系系，包括風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理策策略、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)理財(cái)措施施、風(fēng)險(xiǎn)管管理的組織織職能體系系、風(fēng)險(xiǎn)管管理信息系系統(tǒng)和內(nèi)部部控制系統(tǒng)統(tǒng)，從而為為實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的總總體目標(biāo)提提供合理保保證的過程程和方法風(fēng)險(xiǎn)管理貫貫穿于物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)物業(yè)服務(wù)務(wù)各個(gè)階段段的全過程程物業(yè)管理之之全面風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的總總體目標(biāo)：：一是確保將風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制在與與總體目標(biāo)標(biāo)相適應(yīng)并并可承受的的范圍內(nèi)二是確保內(nèi)外部部，尤其是是企業(yè)與股股東之間、、企業(yè)與業(yè)業(yè)主之間實(shí)實(shí)現(xiàn)真實(shí)實(shí)、可靠的的信息溝通通，包括編編制和提供供真實(shí)、可可靠的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)告三是確保企業(yè)遵遵守有關(guān)法法律法規(guī)，，既是有瑕瑕疵的法律律也必須遵遵守四是確保企業(yè)有有關(guān)規(guī)章制制度和為實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)而采取取的重大措措施的貫徹徹執(zhí)行，保保障經(jīng)營(yíng)管管理的有效效性，提高高經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的效率和和效果，降降低實(shí)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的的不確定性性五是確保企業(yè)建建立針對(duì)重重大風(fēng)險(xiǎn)發(fā)發(fā)生后的危危機(jī)處理計(jì)計(jì)劃，保護(hù)護(hù)企業(yè)不因因?yàn)?zāi)害性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)或人為為失誤而遭遭受重大損損失在開展全面面風(fēng)險(xiǎn)管理理工作的同同時(shí)，既要要注意防范范風(fēng)險(xiǎn)，也也要注意把把握機(jī)會(huì)，，將開展風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理工工作緊密結(jié)結(jié)合，把風(fēng)險(xiǎn)管理理的各項(xiàng)要要求融入企企業(yè)管理和和業(yè)務(wù)流程程中一般風(fēng)險(xiǎn)可可以分為：