項目管理與控制 課件

項目管理與控制廣洲大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院項目管理與控制1一、項目概論

1.項目的定義

（1）項目的本質(zhì)特征是一系列工作的組合是一種必須完成的、臨時性的、有限的任務(wù)過程具有特定的目標(biāo)必定在一定的約束條件下進(jìn)行必然消耗或占用一定的資源（2）項目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項。一、項目概論

1.項目的定義

22、項目的必備條件

構(gòu)成一個項目，必須具備如下4項基本條件：（1）是一個系統(tǒng)的有機(jī)整體；（2）具有明確的目標(biāo)；（3）具有明確的起點(diǎn)和終點(diǎn)；（4）具有資源條件的保障與制約。2、項目的必備條件33、項目周期項目的周期是指項目從始至終的生命期，項目周期研究的是項目管理工作在時序上的安排。一般而言，投資項目周期可劃分為如下三個階段。（1）項目投資前期：從投資設(shè)想到投資實施前的一段時期。主要包括如下工作內(nèi)容：市場調(diào)查與投資機(jī)會研究；項目方案策劃；市場分析與項目可行性研究有；項目方案評估與決策然。

3、項目周期項目的周期是指項目從始至終的生命期，項目周期研究4（2）項目投資實施期：從項目開始投資到項目竣工完成，交付使用前的一段時期。其主要工作內(nèi)容有：項目融資；項目設(shè)計與施工任務(wù)的承發(fā)包；項目的管理與控制；項目的市場推廣（市場營銷）

（2）項目投資實施期：從項目開始投資到項目竣工完成，交付使5（3）項目經(jīng)營使用期：項目交付使用后的一段時期。其主要工作內(nèi)容因項目性質(zhì)不同而有很大區(qū)別。生產(chǎn)經(jīng)營（產(chǎn)品的設(shè)計、生產(chǎn)、推銷）；經(jīng)營管理（市場推廣、經(jīng)營）物業(yè)管理（服務(wù)、管理）（3）項目經(jīng)營使用期：項目交付使用后的一段時期。其主要工64、項目策劃

（1）策劃：為了實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意、設(shè)計并制定計劃與行動方案的過程。策劃是一個過程；策劃是一個創(chuàng)造性的活動；策劃是具有前瞻性的理性行為；策劃是對未來事件的系統(tǒng)安排；策劃是一門藝術(shù)。

4、項目策劃（1）策劃：為了實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助7（2）項目策劃項目策劃是指以項目實施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項目構(gòu)思、項目創(chuàng)意、計劃編制、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評價工作。項目策劃具備如下特征：立足于市場和環(huán)境分析；目的在于編制切實可行的項目實施方案；是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過程；靈魂在于市場定位與賣點(diǎn)設(shè)計；生命力在于創(chuàng)意和構(gòu)思。

項目管理與控制課件8（3）項目策劃程序

捕捉、利用、創(chuàng)造市場機(jī)會市場研究環(huán)境信息前提與假設(shè)項目構(gòu)思構(gòu)思篩選市場調(diào)查與預(yù)測資源調(diào)查、資源分析競爭對手分析消費(fèi)者分析市場狀況分析產(chǎn)品分析自有資源資本分析社會資源資本分析（3）項目策劃程序

捕捉、利用、創(chuàng)造市場機(jī)會市場研究環(huán)9

構(gòu)思再篩選完善項目概念方案策劃市場投資機(jī)會研究產(chǎn)品市場營銷策劃市場投資策略策劃市場營銷策劃構(gòu)思再篩選完善項目概念方案策劃市場投資機(jī)會研究產(chǎn)品市場營銷策10二、項目管理

1、項目管理的定義

在項目活動過程中，為實現(xiàn)項目目標(biāo)而運(yùn)用知識、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗對項目實施的策劃、計劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過程。二、項目管理

1、項目管理的定義

在項目活動過112、項目管理的內(nèi)涵（1）是一種管理方法體系。（2）是以項目目標(biāo)實現(xiàn)為核心的管理活動。（3）是團(tuán)隊活動。（4）貫穿于項目的全過程。（5）涉及項目的各環(huán)節(jié)。2、項目管理的內(nèi)涵（1）是一種管理方法體系。12項目管理的內(nèi)涵1（全過程、各環(huán)節(jié)）DM-開發(fā)管理DevelopmentManagementPM–項目管理（建設(shè)管理）ProjectManajementFM–設(shè)施管理.物業(yè)管理FacilityManagement項目前期項目實施期準(zhǔn)備設(shè)計施工項目使用期運(yùn)營商FM開發(fā)商DMPM設(shè)計方PM承包商PM供應(yīng)商PM投資商DMPMFM項目管理的內(nèi)涵1（全過程、各環(huán)節(jié)）DM-開發(fā)管理P13項目管理的內(nèi)涵2（全過程、各環(huán)節(jié)）

施工階段設(shè)計階段工程建設(shè)監(jiān)理

項目管理

項目全壽命管理使用階段物業(yè)管理

項目建設(shè)的全過程管理決策階段項目前期策劃與管理項目管理的內(nèi)涵2（全過程、各環(huán)節(jié)）

施工階段14項目管理的內(nèi)涵3（全過程、各環(huán)節(jié)）

項目構(gòu)思和設(shè)想決策—開始實施項目完成—開始運(yùn)營報廢—拆除運(yùn)營階段實施階段決策階段項目管理PM開發(fā)管理DM物業(yè)管理FM保修期(1-2年)FMLMLM項目管理的內(nèi)涵3（全過程、各環(huán)節(jié)）

項目構(gòu)思和設(shè)想決策—153、項目組織

（1）組織：各生產(chǎn)要素相結(jié)合的形式的制度。前者表現(xiàn)為組織的結(jié)構(gòu)，后者表現(xiàn)為約束和激勵組織成員的各種規(guī)章、制度。（2）項目組織結(jié)構(gòu)形式：項目要素相結(jié)合的形式和制度。取決于項目性質(zhì)、項目存在和運(yùn)行的內(nèi)外環(huán)境條件。常見的有如下幾種形式。3、項目組織

（1）組織：各生產(chǎn)要素相結(jié)合的形式的制度16職能式組織結(jié)構(gòu)：按經(jīng)營管理職能劃分部門，實施專業(yè)化管理的組織結(jié)構(gòu)形式。任何一個項目均可作為某職能部門的一部分（或一個下屬部門而存在）。項目式組織結(jié)構(gòu)：從公司職能部門中分離出來的、相對獨(dú)立的、以項目的目標(biāo)實現(xiàn)為主要目的組織形式。職能式組織結(jié)構(gòu)：按經(jīng)營管理職能劃分部門，實施專業(yè)化管理的組織17矩陣式組織結(jié)構(gòu)：在職能式組織的垂直層次結(jié)構(gòu)上，疊加了項目式的水平層次結(jié)構(gòu)。視項目具體的環(huán)境條件和項目自身的性質(zhì)，采用多種形式（強(qiáng)矩陣式、平衡矩陣式、弱矩陣式）?；旌褪浇M織結(jié)構(gòu)：在同一公司、同一時期，同時存在職能式組織結(jié)構(gòu)形式的項目和項目式組織的項目的結(jié)構(gòu)形式。矩陣式組織結(jié)構(gòu)：在職能式組織的垂直層次結(jié)構(gòu)上，疊加了項目式的184、項目組織結(jié)構(gòu)形式的選擇主要影響因素：（1）不確定性（2）技術(shù)復(fù)雜程度（3）持續(xù)時間（4）規(guī)模（5）重要程度（6）客戶類型（7）時間限制性（8）對外依賴性（9）對內(nèi)依賴性4、項目組織結(jié)構(gòu)形式的選擇主要影響因素：19幾種規(guī)律性的選擇原則：規(guī)模小、以技術(shù)為重點(diǎn)的項目：選擇職能式組織時間性強(qiáng)、要求反應(yīng)快的項目：選擇項目式組織時間長、規(guī)模大、復(fù)雜的項目：選擇項目式組織重要、影響大的項目：選擇項目式組織結(jié)構(gòu)技術(shù)相對復(fù)雜，需要多個部門予以支持的項目：選擇矩陣式組織結(jié)構(gòu)幾種規(guī)律性的選擇原則：205、工程項目管理組織（1）項目小組和項目經(jīng)理部工程項目通常按項目的大小設(shè)立項目小組或項目經(jīng)理部項目小組：中小工程項目的管理組織，由項目經(jīng)理、專業(yè)工程師（土建、機(jī)電等）、財務(wù)、行政、公共關(guān)系等職能管理人員構(gòu)成。項目經(jīng)理部：大型及特大型項目的管理組織，由項目經(jīng)理及各職能部門（計劃部、工程部、市場部、合同部、公共關(guān)系部等）構(gòu)成。5、工程項目管理組織（1）項目小組和項目經(jīng)理部21（2）項目經(jīng)理部組織設(shè)置的運(yùn)作任命項目經(jīng)理；明確項目任務(wù)、資源條件、期限、責(zé)任、權(quán)限；研究組織架構(gòu)、部門設(shè)置、權(quán)力及資源配置、管理與決策程序；職能分工、人員配置、責(zé)任及權(quán)限劃分、任務(wù)分配；信息系統(tǒng)設(shè)計、溝通與交流渠道設(shè)計；制度建設(shè)、人員招聘、人員培訓(xùn)等；機(jī)構(gòu)試運(yùn)行、調(diào)整、優(yōu)化。（2）項目經(jīng)理部組織設(shè)置的運(yùn)作22（3）項目經(jīng)理項目經(jīng)理是項目管理的核心，是項目成敗的關(guān)鍵。項目經(jīng)理主要職責(zé)：對公司：保證項目目標(biāo)與公司目標(biāo)的一致性；恰當(dāng)?shù)乜刂婆c管理公司對項目配置的資源；及時有效的向公司領(lǐng)導(dǎo)層匯報項目進(jìn)展情況。對項目：為項目成員提供良好的工作條件和氛圍，對項目成員業(yè)績進(jìn)行考核與獎懲；對項目的計劃、實施、控制與風(fēng)險防范負(fù)責(zé)，保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)。

（3）項目經(jīng)理23項目經(jīng)理的基本素質(zhì)要求：管理經(jīng)驗、成熟的個性、良好的人際關(guān)系；較強(qiáng)的技術(shù)背景、較豐富的閱歷與工作經(jīng)驗；創(chuàng)造性的思維方法、靈活而機(jī)動的處理復(fù)雜事務(wù)關(guān)系的能力；堅忍不拔的個性、自信、敏感而富于熱情，精力充沛，待人寬厚而忠于職守。項目經(jīng)理的基本素質(zhì)要求：24三、項目控制

1、控制（1）控制的基本概念對活動過程進(jìn)行檢查、衡量、評估和糾正，以確?；顒幽康牡靡詫崿F(xiàn)的管理過程（2）控制過程計劃與標(biāo)準(zhǔn)的制定成效與實績的評價偏差的糾正三、項目控制

25

（3）有效控制確保計劃實施偏差及時糾正風(fēng)險得以防范或避免

（3）有效控制26（4）控制技術(shù)預(yù)算控制技術(shù)統(tǒng)計控制技術(shù)審計控制技術(shù)檢查控制技術(shù)網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)（4）控制技術(shù)272、項目控制

項目控制的內(nèi)容（1）項目投資（成本）控制（2）項目進(jìn)度控制（3）項目質(zhì)量控制（4）項目風(fēng)險控制（5）項目合同控制2、項目控制

項目控制的內(nèi)容28項目控制的依據(jù)（1）文件資料：設(shè)計文件、預(yù)算文件、合同文件、計劃文件（2）統(tǒng)計資料、財務(wù)報表、問題報表、檢查記錄（3）法規(guī)文件項目控制的依據(jù)29項目控制程序（1）制定標(biāo)準(zhǔn)（2）收集信息（3）鑒別偏差（4）分析原因、制定措施（5）落實任務(wù)項目控制程序30房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制

為什么項目成本往往會超出預(yù)算項目成本管理的內(nèi)容與方法

項目成本控制的內(nèi)容與方法項目控制系統(tǒng)的建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制

31（一）為什么項目成本往往會超出預(yù)算

1、不準(zhǔn)確的成本估計*遺漏、缺項*單價不準(zhǔn)確*工程量不準(zhǔn)確

（一）為什么項目成本往往會超出預(yù)算

322、不規(guī)范的控制方法沒有控制標(biāo)準(zhǔn)沒有規(guī)章制度沒有管理與控制程序沒有責(zé)任制沒有準(zhǔn)確而即時的信息2、不規(guī)范的控制方法33

3、其他因素設(shè)計變更（規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、裝修）材料、設(shè)備變更施工工藝變更工期變更（天氣、工藝、組織、材料及設(shè)備）法律、法規(guī)（稅、費(fèi)、利率、其他）突發(fā)事件項目管理與控制課件34（三）項目成本控制的內(nèi)容與方法1、成本控制的依據(jù)項目成本估算（預(yù)算）工程進(jìn)度表現(xiàn)金流量表、累計費(fèi)用表資源消耗（占用）圖

項目管理與控制課件352、成本控制的方法

（1）成本績效分析法用以確定項目成本費(fèi)用是否在預(yù)算之內(nèi)，工作績效是否與實際成本保持一致的分析方法。

利用4個相關(guān)成本指標(biāo)來計算成本績效∶TBC：總預(yù)算成本（項目或子項目）CBC：累計預(yù)算成本（從項目開始計）

2、成本控制的方法

（1）成本績效分析法36

CAC：累計實際成本（從項目開始計）CEV：累計盈余量（從項目開始計）

盈余量：用以描述實際工作績效價值的指標(biāo)（CEV=實際工作量×單價=TBC×完工比率）項目管理與控制課件37

將CAC、CEV、CBC繪制在同一圖中（累計費(fèi)用曲線），將會很直觀地觀察到項目（子項目）成本計劃執(zhí)行情況。將CAC、CEV、CBC繪制在同一圖中（累計38

成本績效指數(shù)：用以描述成本效率的評價指標(biāo)，為累計盈余量與實際成本的比值。CPI=CEV/CAC上例：至報告期止（第8周）CEV=54萬元CAC=68萬元

項目管理與控制課件39則該項目至報告期的成本績效指數(shù)為CPI=54/68=0.79，即每一元的支出，僅實現(xiàn)了0.79元的盈余量。

成本差異：累計盈余量與累計實際成本的差額。CV=CEV-CAC則該項目至報告期的成本績效指數(shù)為CPI=54/68=0.7940該項目至報告期的成本差異為CV=54-68=-14，即工效值比實際成本少了14萬元。

成本預(yù)測：按實際發(fā)生數(shù)預(yù)測項目完工成本（FCAC）假定未完工部分將按目前的效率進(jìn)行，則該項目的預(yù)測成本為：FCAC=TBC/CPI（總預(yù)算成本/成本績效指數(shù)）FCAC=100/0.79=126.582（萬元）超預(yù)算126.582-100=26.582（萬元）

項目管理與控制課件41假定余下的工程將按預(yù)算進(jìn)行，則該項目的預(yù)測成本為：FCAC=CAC+（TBC-CEV）累計實際成本+（總預(yù)算成本-累計盈余量）FCAC=68+（100-54）=114（萬元）超預(yù)算114-100=14（萬元）假定余下的工程將按預(yù)算進(jìn)行，則該項目的預(yù)測成本為：42*按重估價所有未完工程成本進(jìn)行預(yù)測，則該項目的預(yù)測成本為：FCAC=CAC+重估剩余工程成本

項目管理與控制課件43（2）掙值法（偏差分析法）：分析項目目標(biāo)實施與目標(biāo)期望值差異的方法。通過度量和計算已完成工作量的預(yù)算費(fèi)用、實際費(fèi)用和計劃工作的預(yù)算費(fèi)用判定計劃實施進(jìn)度和費(fèi)用偏差。

*

凈值按單位預(yù)算價格計算出來的實際完成工作量費(fèi)用之和（實際工程價值、即已完工程預(yù)算費(fèi)用）BCWP=已完成工作量×預(yù)算定額（單價）（BCWP相當(dāng)于上述累計盈余量CEV）（2）掙值法（偏差分析法）：分析項目目標(biāo)實施與目標(biāo)期望值差異44*偏差CV（費(fèi)用偏差）=BCWP-ACWP（已完工作實際費(fèi)用）（ACWP相當(dāng)于上述累計實際成本CAC）SV（進(jìn)度偏差）=BCWP-BCWS（計劃工作預(yù)算費(fèi)用CBC）（BCWS相當(dāng)于上述累計預(yù)算成本）*評價曲線將ACWP、BCWP、BCWS三條曲線繪在費(fèi)用曲線上項目管理與控制課件45

費(fèi)用（以實物工程量、工時或金額表示）計劃完竣工費(fèi)用差異成費(fèi)用ACWP竣工進(jìn)度BCWS差異BCWP檢查日期計劃完成日期完工日期（時間）項目管理與控制課件46分析與評價判定費(fèi)用偏差及進(jìn)度偏差狀況CV〈0：超支SV〈0：落后于進(jìn)度計劃判定未來發(fā)展趨勢分析原因，采取措施（3）項目審查（項目評估）按實施計劃及實施狀況對項目實施效果進(jìn)行的全面審查與評估。①目的

發(fā)現(xiàn)已發(fā)生或尚未發(fā)生，潛在的問題評價項目實施績效分析原因?qū)ふ腋倪M(jìn)措施項目管理與控制課件47預(yù)測發(fā)展趨勢評估項目管理質(zhì)量②內(nèi)容、深度和頻次*項目審查至少包括如下內(nèi)容：項目實施的現(xiàn)狀（進(jìn)度、質(zhì)量、投資、合同……）項目財務(wù)審計項目績效及未來發(fā)展趨勢項目風(fēng)險評估項目管理與控制狀況

項目管理與控制課件48*項目審查的深度分為三類：形式審查：面上的，對現(xiàn)狀進(jìn)行的簡要審查。詳細(xì)審查：形式審查發(fā)現(xiàn)有不可接受的問題或潛在風(fēng)險時，往往進(jìn)行詳細(xì)審查。技術(shù)審查：當(dāng)詳細(xì)審查迂到需專門技術(shù)知識問題（如財務(wù)、法律、建筑、機(jī)械……）時，為解決技術(shù)上的難題，進(jìn)行針對性的技術(shù)審查。*項目審查的頻次項目管理與控制課件49

項目審查的頻次依需要而定，通常進(jìn)行如下三次：*項目初始審查：在項目開始后大約一個月內(nèi)進(jìn)行。主要關(guān)注項目計劃的制定，下達(dá)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作制度的編制，項目人員和組織機(jī)構(gòu)建設(shè)。*項目進(jìn)展審查：在項目進(jìn)行過程中，定期或不定期地進(jìn)行。主要關(guān)注項目績效、計劃的合理性、風(fēng)險及潛在風(fēng)險、財務(wù)狀況、進(jìn)度、質(zhì)量等。*項目完成審查：在項目完成前4-6周進(jìn)行，主要針對項目完成情況進(jìn)行全面的評價。項目管理與控制課件50

③基本程序

成立項目審查小組分工編制審查計劃

分析項目計劃和各種報表、數(shù)據(jù)

設(shè)計調(diào)查表

建立審查標(biāo)準(zhǔn)

建立項目審查數(shù)據(jù)庫

進(jìn)行調(diào)查

分析問題

編制審查報告

審查總結(jié)項目管理與控制課件51三、房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制（一）進(jìn)度指標(biāo)1.持續(xù)時間：從開工到結(jié)束的時間2.工程數(shù)量：建筑面積（平方米）、施工長度（距離）（米、千米）運(yùn)輸（噸、公里））土石方量（立方米）3.投資額4.形象進(jìn)度：子項目完成工期（二）進(jìn)度控制的依據(jù)——進(jìn)度計劃1.進(jìn)度計劃表2.橫道圖3.網(wǎng)絡(luò)圖4.形象進(jìn)度圖項目管理與控制課件52（三）進(jìn)度控制的程序1.檢查、審核、報表、合同、預(yù)算、計劃2.分析原因、責(zé)任3.研究糾偏方案：成本費(fèi)用后續(xù)工期要求施工工藝預(yù)定工期合同（三）進(jìn)度控制的程序534.制定措施*資源條件*施工組織*工藝技術(shù)項目管理與控制課件54

四、房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制（一）質(zhì)量控制內(nèi)容１.前期質(zhì)量控制內(nèi)容２.決策質(zhì)量控制內(nèi)容３.設(shè)計質(zhì)量控制內(nèi)容４.施工質(zhì)量控制內(nèi)容５.物業(yè)管理質(zhì)量控制內(nèi)容項目管理與控制課件55（二）質(zhì)量控制方法１.質(zhì)量責(zé)任制２.質(zhì)量管理點(diǎn)３.三檢制

４.全面質(zhì)量管理５.質(zhì)量保證體系項目管理與控制課件56

四、項目控制系統(tǒng)的建設(shè)——項目要素集成控制網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)（一）要素集成控制網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)1、背景工程建設(shè)項目日益龐大、技術(shù)程度日益復(fù)雜、建設(shè)條件日益苛刻，迫切要求更可靠，更嚴(yán)密、更科學(xué)的管理。項目管理內(nèi)涵和外延不斷擴(kuò)展內(nèi)涵：由單純的質(zhì)量管理、進(jìn)度管理擴(kuò)展到合同用戶、風(fēng)險、安全、投資等更深的層次。

項目管理與控制課件57

外延：由施工建設(shè)階段的管理向前延申到市場研究，項目策劃、項目決策，向后延申到項目經(jīng)營、物業(yè)管理領(lǐng)域。計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展為大規(guī)模信息處理及數(shù)學(xué)模型（層次分析模型，線性規(guī)劃模型、網(wǎng)絡(luò)圖等）的應(yīng)用奠定了基礎(chǔ)。信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的高速發(fā)展為復(fù)雜項目管理系統(tǒng)的開發(fā)創(chuàng)造了條件（美國的P3、英國的ARTMIS、中國的夢龍等等）。項目管理與控制課件58業(yè)主方和代表業(yè)主利益的工程管理施工階段設(shè)計階段工程建設(shè)監(jiān)理

項目管理

項目全壽命管理使用階段物業(yè)管理

項目建設(shè)的全過程管理決策階段項目前期策劃與管理業(yè)主方和代表業(yè)主利益的工程管理施工階段設(shè)計階59項目構(gòu)思和設(shè)想決策—開始實施項目完成—開始運(yùn)營報廢—拆除運(yùn)營階段實施階段決策階段項目管理PM開發(fā)管理DM物業(yè)管理FM

保修期(1-2年)FM項目構(gòu)思和設(shè)想決策—項目完成—報廢—運(yùn)營階段實施階段決策階段60項目全壽命集成化管理系統(tǒng)三個彼此分離且各自獨(dú)立的系統(tǒng)開發(fā)管理DM項目管理PM物業(yè)管理FM項目管理PM物業(yè)管理開發(fā)管理DMFM集成化三個系統(tǒng)之間具有內(nèi)部聯(lián)系[DM+PM+FM]集成化和統(tǒng)一化全壽命集成化管理系統(tǒng)統(tǒng)一化共同的/統(tǒng)一的管理語言共同的/統(tǒng)一的管理規(guī)則共同/統(tǒng)一的信息處理系統(tǒng)統(tǒng)一的管理思想統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的組織系統(tǒng)共同的/統(tǒng)一的目標(biāo)系統(tǒng)FMDMPM項目全壽命集成化管理系統(tǒng)三個彼此分離且各自獨(dú)立的系統(tǒng)開發(fā)管理61項目單項要素的控制技術(shù)日益完善。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進(jìn)度控制、“掙值”分析法的投資控制建立在網(wǎng)絡(luò)計劃基礎(chǔ)上的優(yōu)化技術(shù)、風(fēng)險評審技術(shù)、質(zhì)量控制技術(shù)2、項目要素集成控制網(wǎng)絡(luò)為了實施對項目開發(fā)全過程及全方位的控制，利用計算機(jī)和信息技術(shù)平臺，將項目所有有關(guān)信息匯集在網(wǎng)絡(luò)圖的節(jié)點(diǎn)中，實施管理與控制。項目管理與控制課件62項目單項要素的控制技術(shù)日益完善。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進(jìn)度控制、“掙值”分析法的投資控制建立在網(wǎng)絡(luò)計劃基礎(chǔ)上的優(yōu)化技術(shù)、風(fēng)險評審技術(shù)、質(zhì)量控制技術(shù)2、項目要素集成控制網(wǎng)絡(luò)為了實施對項目開發(fā)全過程及全方位的控制，利用計算機(jī)和信息技術(shù)平臺，將項目所有有關(guān)信息匯集在網(wǎng)絡(luò)圖的節(jié)點(diǎn)中，實施管理與控制。項目管理與控制課件63它是全過程的管理與控制：前期建設(shè)期、經(jīng)營使用期它是立足于信息管理技術(shù)的全面的管理與控制：時間信息：持續(xù)時間、最早開始時間、最早完成時間、時差、實際完成時間財務(wù)信息：成本計劃、實際成本、現(xiàn)金流量審計工程量信息：工程數(shù)量、工程變更項目管理與控制課件64質(zhì)量信息：檢驗方法、檢驗時間、檢驗結(jié)果資源信息：人工、材料、設(shè)備其他信息：用戶、承包方、供應(yīng)商、風(fēng)險它是科學(xué)的管理與控制：運(yùn)用了多種數(shù)學(xué)方法，盡可能地排斥了人的主觀意識它是適時的管理與控制：具有予警作用它是綜合的管理與控制：從根本上改變了目前技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度脫節(jié)，組織、計劃、資金不協(xié)調(diào)的狀況。項目管理與控制課件65互聯(lián)網(wǎng)ASP

–專業(yè)網(wǎng)站.建造師/工程師投資方/開發(fā)方經(jīng)營者承包方供貨方互聯(lián)網(wǎng)ASP–專業(yè)網(wǎng)站.建造師/工程師投資方/開發(fā)方經(jīng)營者66基于外部網(wǎng)絡(luò)的項目要素集成控制系統(tǒng)如果投資商、開發(fā)商和項目的其他參于方只有本地局域網(wǎng)，那便意味著他們沒有一個互聯(lián)網(wǎng)的提供器，那么基于外部網(wǎng)絡(luò)的項目管理信息系統(tǒng)就要被使用?；谕獠烤W(wǎng)絡(luò)的項目要素集成控制系統(tǒng)如果投資商、開發(fā)商和項目的67互聯(lián)網(wǎng)項目專業(yè)網(wǎng)站–投資方/開發(fā)商建筑師/工程師經(jīng)營方承包商供貨方服務(wù)器互聯(lián)網(wǎng)項目專業(yè)網(wǎng)站–投資方/開發(fā)商建筑師/工程師經(jīng)營方承68項目管理與控制課件69項目管理與控制課件70項目管理與控制課件71項目管理與控制課件72ＴＨＥＥＮＤ項目管理與控制課件73項目管理與控制廣洲大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院項目管理與控制74一、項目概論

1.項目的定義

（1）項目的本質(zhì)特征是一系列工作的組合是一種必須完成的、臨時性的、有限的任務(wù)過程具有特定的目標(biāo)必定在一定的約束條件下進(jìn)行必然消耗或占用一定的資源（2）項目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項。一、項目概論

1.項目的定義

752、項目的必備條件

構(gòu)成一個項目，必須具備如下4項基本條件：（1）是一個系統(tǒng)的有機(jī)整體；（2）具有明確的目標(biāo)；（3）具有明確的起點(diǎn)和終點(diǎn)；（4）具有資源條件的保障與制約。2、項目的必備條件763、項目周期項目的周期是指項目從始至終的生命期，項目周期研究的是項目管理工作在時序上的安排。一般而言，投資項目周期可劃分為如下三個階段。（1）項目投資前期：從投資設(shè)想到投資實施前的一段時期。主要包括如下工作內(nèi)容：市場調(diào)查與投資機(jī)會研究；項目方案策劃；市場分析與項目可行性研究有；項目方案評估與決策然。

3、項目周期項目的周期是指項目從始至終的生命期，項目周期研究77（2）項目投資實施期：從項目開始投資到項目竣工完成，交付使用前的一段時期。其主要工作內(nèi)容有：項目融資；項目設(shè)計與施工任務(wù)的承發(fā)包；項目的管理與控制；項目的市場推廣（市場營銷）

（2）項目投資實施期：從項目開始投資到項目竣工完成，交付使78（3）項目經(jīng)營使用期：項目交付使用后的一段時期。其主要工作內(nèi)容因項目性質(zhì)不同而有很大區(qū)別。生產(chǎn)經(jīng)營（產(chǎn)品的設(shè)計、生產(chǎn)、推銷）；經(jīng)營管理（市場推廣、經(jīng)營）物業(yè)管理（服務(wù)、管理）（3）項目經(jīng)營使用期：項目交付使用后的一段時期。其主要工794、項目策劃

（1）策劃：為了實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意、設(shè)計并制定計劃與行動方案的過程。策劃是一個過程；策劃是一個創(chuàng)造性的活動；策劃是具有前瞻性的理性行為；策劃是對未來事件的系統(tǒng)安排；策劃是一門藝術(shù)。

4、項目策劃（1）策劃：為了實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助80（2）項目策劃項目策劃是指以項目實施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項目構(gòu)思、項目創(chuàng)意、計劃編制、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評價工作。項目策劃具備如下特征：立足于市場和環(huán)境分析；目的在于編制切實可行的項目實施方案；是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過程；靈魂在于市場定位與賣點(diǎn)設(shè)計；生命力在于創(chuàng)意和構(gòu)思。

項目管理與控制課件81（3）項目策劃程序

捕捉、利用、創(chuàng)造市場機(jī)會市場研究環(huán)境信息前提與假設(shè)項目構(gòu)思構(gòu)思篩選市場調(diào)查與預(yù)測資源調(diào)查、資源分析競爭對手分析消費(fèi)者分析市場狀況分析產(chǎn)品分析自有資源資本分析社會資源資本分析（3）項目策劃程序

捕捉、利用、創(chuàng)造市場機(jī)會市場研究環(huán)82

構(gòu)思再篩選完善項目概念方案策劃市場投資機(jī)會研究產(chǎn)品市場營銷策劃市場投資策略策劃市場營銷策劃構(gòu)思再篩選完善項目概念方案策劃市場投資機(jī)會研究產(chǎn)品市場營銷策83二、項目管理

1、項目管理的定義

在項目活動過程中，為實現(xiàn)項目目標(biāo)而運(yùn)用知識、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗對項目實施的策劃、計劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過程。二、項目管理

1、項目管理的定義

在項目活動過842、項目管理的內(nèi)涵（1）是一種管理方法體系。（2）是以項目目標(biāo)實現(xiàn)為核心的管理活動。（3）是團(tuán)隊活動。（4）貫穿于項目的全過程。（5）涉及項目的各環(huán)節(jié)。2、項目管理的內(nèi)涵（1）是一種管理方法體系。85項目管理的內(nèi)涵1（全過程、各環(huán)節(jié)）DM-開發(fā)管理DevelopmentManagementPM–項目管理（建設(shè)管理）ProjectManajementFM–設(shè)施管理.物業(yè)管理FacilityManagement項目前期項目實施期準(zhǔn)備設(shè)計施工項目使用期運(yùn)營商FM開發(fā)商DMPM設(shè)計方PM承包商PM供應(yīng)商PM投資商DMPMFM項目管理的內(nèi)涵1（全過程、各環(huán)節(jié)）DM-開發(fā)管理P86項目管理的內(nèi)涵2（全過程、各環(huán)節(jié)）

施工階段設(shè)計階段工程建設(shè)監(jiān)理

項目管理

項目全壽命管理使用階段物業(yè)管理

項目建設(shè)的全過程管理決策階段項目前期策劃與管理項目管理的內(nèi)涵2（全過程、各環(huán)節(jié)）

施工階段87項目管理的內(nèi)涵3（全過程、各環(huán)節(jié)）

項目構(gòu)思和設(shè)想決策—開始實施項目完成—開始運(yùn)營報廢—拆除運(yùn)營階段實施階段決策階段項目管理PM開發(fā)管理DM物業(yè)管理FM保修期(1-2年)FMLMLM項目管理的內(nèi)涵3（全過程、各環(huán)節(jié)）

項目構(gòu)思和設(shè)想決策—883、項目組織

（1）組織：各生產(chǎn)要素相結(jié)合的形式的制度。前者表現(xiàn)為組織的結(jié)構(gòu)，后者表現(xiàn)為約束和激勵組織成員的各種規(guī)章、制度。（2）項目組織結(jié)構(gòu)形式：項目要素相結(jié)合的形式和制度。取決于項目性質(zhì)、項目存在和運(yùn)行的內(nèi)外環(huán)境條件。常見的有如下幾種形式。3、項目組織

（1）組織：各生產(chǎn)要素相結(jié)合的形式的制度89職能式組織結(jié)構(gòu)：按經(jīng)營管理職能劃分部門，實施專業(yè)化管理的組織結(jié)構(gòu)形式。任何一個項目均可作為某職能部門的一部分（或一個下屬部門而存在）。項目式組織結(jié)構(gòu)：從公司職能部門中分離出來的、相對獨(dú)立的、以項目的目標(biāo)實現(xiàn)為主要目的組織形式。職能式組織結(jié)構(gòu)：按經(jīng)營管理職能劃分部門，實施專業(yè)化管理的組織90矩陣式組織結(jié)構(gòu)：在職能式組織的垂直層次結(jié)構(gòu)上，疊加了項目式的水平層次結(jié)構(gòu)。視項目具體的環(huán)境條件和項目自身的性質(zhì)，采用多種形式（強(qiáng)矩陣式、平衡矩陣式、弱矩陣式）?；旌褪浇M織結(jié)構(gòu)：在同一公司、同一時期，同時存在職能式組織結(jié)構(gòu)形式的項目和項目式組織的項目的結(jié)構(gòu)形式。矩陣式組織結(jié)構(gòu)：在職能式組織的垂直層次結(jié)構(gòu)上，疊加了項目式的914、項目組織結(jié)構(gòu)形式的選擇主要影響因素：（1）不確定性（2）技術(shù)復(fù)雜程度（3）持續(xù)時間（4）規(guī)模（5）重要程度（6）客戶類型（7）時間限制性（8）對外依賴性（9）對內(nèi)依賴性4、項目組織結(jié)構(gòu)形式的選擇主要影響因素：92幾種規(guī)律性的選擇原則：規(guī)模小、以技術(shù)為重點(diǎn)的項目：選擇職能式組織時間性強(qiáng)、要求反應(yīng)快的項目：選擇項目式組織時間長、規(guī)模大、復(fù)雜的項目：選擇項目式組織重要、影響大的項目：選擇項目式組織結(jié)構(gòu)技術(shù)相對復(fù)雜，需要多個部門予以支持的項目：選擇矩陣式組織結(jié)構(gòu)幾種規(guī)律性的選擇原則：935、工程項目管理組織（1）項目小組和項目經(jīng)理部工程項目通常按項目的大小設(shè)立項目小組或項目經(jīng)理部項目小組：中小工程項目的管理組織，由項目經(jīng)理、專業(yè)工程師（土建、機(jī)電等）、財務(wù)、行政、公共關(guān)系等職能管理人員構(gòu)成。項目經(jīng)理部：大型及特大型項目的管理組織，由項目經(jīng)理及各職能部門（計劃部、工程部、市場部、合同部、公共關(guān)系部等）構(gòu)成。5、工程項目管理組織（1）項目小組和項目經(jīng)理部94（2）項目經(jīng)理部組織設(shè)置的運(yùn)作任命項目經(jīng)理；明確項目任務(wù)、資源條件、期限、責(zé)任、權(quán)限；研究組織架構(gòu)、部門設(shè)置、權(quán)力及資源配置、管理與決策程序；職能分工、人員配置、責(zé)任及權(quán)限劃分、任務(wù)分配；信息系統(tǒng)設(shè)計、溝通與交流渠道設(shè)計；制度建設(shè)、人員招聘、人員培訓(xùn)等；機(jī)構(gòu)試運(yùn)行、調(diào)整、優(yōu)化。（2）項目經(jīng)理部組織設(shè)置的運(yùn)作95（3）項目經(jīng)理項目經(jīng)理是項目管理的核心，是項目成敗的關(guān)鍵。項目經(jīng)理主要職責(zé)：對公司：保證項目目標(biāo)與公司目標(biāo)的一致性；恰當(dāng)?shù)乜刂婆c管理公司對項目配置的資源；及時有效的向公司領(lǐng)導(dǎo)層匯報項目進(jìn)展情況。對項目：為項目成員提供良好的工作條件和氛圍，對項目成員業(yè)績進(jìn)行考核與獎懲；對項目的計劃、實施、控制與風(fēng)險防范負(fù)責(zé)，保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)。

（3）項目經(jīng)理96項目經(jīng)理的基本素質(zhì)要求：管理經(jīng)驗、成熟的個性、良好的人際關(guān)系；較強(qiáng)的技術(shù)背景、較豐富的閱歷與工作經(jīng)驗；創(chuàng)造性的思維方法、靈活而機(jī)動的處理復(fù)雜事務(wù)關(guān)系的能力；堅忍不拔的個性、自信、敏感而富于熱情，精力充沛，待人寬厚而忠于職守。項目經(jīng)理的基本素質(zhì)要求：97三、項目控制

1、控制（1）控制的基本概念對活動過程進(jìn)行檢查、衡量、評估和糾正，以確?；顒幽康牡靡詫崿F(xiàn)的管理過程（2）控制過程計劃與標(biāo)準(zhǔn)的制定成效與實績的評價偏差的糾正三、項目控制

98

（3）有效控制確保計劃實施偏差及時糾正風(fēng)險得以防范或避免

（3）有效控制99（4）控制技術(shù)預(yù)算控制技術(shù)統(tǒng)計控制技術(shù)審計控制技術(shù)檢查控制技術(shù)網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)（4）控制技術(shù)1002、項目控制

項目控制的內(nèi)容（1）項目投資（成本）控制（2）項目進(jìn)度控制（3）項目質(zhì)量控制（4）項目風(fēng)險控制（5）項目合同控制2、項目控制

項目控制的內(nèi)容101項目控制的依據(jù)（1）文件資料：設(shè)計文件、預(yù)算文件、合同文件、計劃文件（2）統(tǒng)計資料、財務(wù)報表、問題報表、檢查記錄（3）法規(guī)文件項目控制的依據(jù)102項目控制程序（1）制定標(biāo)準(zhǔn)（2）收集信息（3）鑒別偏差（4）分析原因、制定措施（5）落實任務(wù)項目控制程序103房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制

為什么項目成本往往會超出預(yù)算項目成本管理的內(nèi)容與方法

項目成本控制的內(nèi)容與方法項目控制系統(tǒng)的建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制

104（一）為什么項目成本往往會超出預(yù)算

1、不準(zhǔn)確的成本估計*遺漏、缺項*單價不準(zhǔn)確*工程量不準(zhǔn)確

（一）為什么項目成本往往會超出預(yù)算

1052、不規(guī)范的控制方法沒有控制標(biāo)準(zhǔn)沒有規(guī)章制度沒有管理與控制程序沒有責(zé)任制沒有準(zhǔn)確而即時的信息2、不規(guī)范的控制方法106

3、其他因素設(shè)計變更（規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、裝修）材料、設(shè)備變更施工工藝變更工期變更（天氣、工藝、組織、材料及設(shè)備）法律、法規(guī)（稅、費(fèi)、利率、其他）突發(fā)事件項目管理與控制課件107（三）項目成本控制的內(nèi)容與方法1、成本控制的依據(jù)項目成本估算（預(yù)算）工程進(jìn)度表現(xiàn)金流量表、累計費(fèi)用表資源消耗（占用）圖

項目管理與控制課件1082、成本控制的方法

（1）成本績效分析法用以確定項目成本費(fèi)用是否在預(yù)算之內(nèi)，工作績效是否與實際成本保持一致的分析方法。

利用4個相關(guān)成本指標(biāo)來計算成本績效∶TBC：總預(yù)算成本（項目或子項目）CBC：累計預(yù)算成本（從項目開始計）

2、成本控制的方法

（1）成本績效分析法109

CAC：累計實際成本（從項目開始計）CEV：累計盈余量（從項目開始計）

盈余量：用以描述實際工作績效價值的指標(biāo)（CEV=實際工作量×單價=TBC×完工比率）項目管理與控制課件110

將CAC、CEV、CBC繪制在同一圖中（累計費(fèi)用曲線），將會很直觀地觀察到項目（子項目）成本計劃執(zhí)行情況。將CAC、CEV、CBC繪制在同一圖中（累計111

成本績效指數(shù)：用以描述成本效率的評價指標(biāo)，為累計盈余量與實際成本的比值。CPI=CEV/CAC上例：至報告期止（第8周）CEV=54萬元CAC=68萬元

項目管理與控制課件112則該項目至報告期的成本績效指數(shù)為CPI=54/68=0.79，即每一元的支出，僅實現(xiàn)了0.79元的盈余量。

成本差異：累計盈余量與累計實際成本的差額。CV=CEV-CAC則該項目至報告期的成本績效指數(shù)為CPI=54/68=0.79113該項目至報告期的成本差異為CV=54-68=-14，即工效值比實際成本少了14萬元。

成本預(yù)測：按實際發(fā)生數(shù)預(yù)測項目完工成本（FCAC）假定未完工部分將按目前的效率進(jìn)行，則該項目的預(yù)測成本為：FCAC=TBC/CPI（總預(yù)算成本/成本績效指數(shù)）FCAC=100/0.79=126.582（萬元）超預(yù)算126.582-100=26.582（萬元）

項目管理與控制課件114假定余下的工程將按預(yù)算進(jìn)行，則該項目的預(yù)測成本為：FCAC=CAC+（TBC-CEV）累計實際成本+（總預(yù)算成本-累計盈余量）FCAC=68+（100-54）=114（萬元）超預(yù)算114-100=14（萬元）假定余下的工程將按預(yù)算進(jìn)行，則該項目的預(yù)測成本為：115*按重估價所有未完工程成本進(jìn)行預(yù)測，則該項目的預(yù)測成本為：FCAC=CAC+重估剩余工程成本

項目管理與控制課件116（2）掙值法（偏差分析法）：分析項目目標(biāo)實施與目標(biāo)期望值差異的方法。通過度量和計算已完成工作量的預(yù)算費(fèi)用、實際費(fèi)用和計劃工作的預(yù)算費(fèi)用判定計劃實施進(jìn)度和費(fèi)用偏差。

*

凈值按單位預(yù)算價格計算出來的實際完成工作量費(fèi)用之和（實際工程價值、即已完工程預(yù)算費(fèi)用）BCWP=已完成工作量×預(yù)算定額（單價）（BCWP相當(dāng)于上述累計盈余量CEV）（2）掙值法（偏差分析法）：分析項目目標(biāo)實施與目標(biāo)期望值差異117*偏差CV（費(fèi)用偏差）=BCWP-ACWP（已完工作實際費(fèi)用）（ACWP相當(dāng)于上述累計實際成本CAC）SV（進(jìn)度偏差）=BCWP-BCWS（計劃工作預(yù)算費(fèi)用CBC）（BCWS相當(dāng)于上述累計預(yù)算成本）*評價曲線將ACWP、BCWP、BCWS三條曲線繪在費(fèi)用曲線上項目管理與控制課件118

費(fèi)用（以實物工程量、工時或金額表示）計劃完竣工費(fèi)用差異成費(fèi)用ACWP竣工進(jìn)度BCWS差異BCWP檢查日期計劃完成日期完工日期（時間）項目管理與控制課件119分析與評價判定費(fèi)用偏差及進(jìn)度偏差狀況CV〈0：超支SV〈0：落后于進(jìn)度計劃判定未來發(fā)展趨勢分析原因，采取措施（3）項目審查（項目評估）按實施計劃及實施狀況對項目實施效果進(jìn)行的全面審查與評估。①目的

發(fā)現(xiàn)已發(fā)生或尚未發(fā)生，潛在的問題評價項目實施績效分析原因?qū)ふ腋倪M(jìn)措施項目管理與控制課件120預(yù)測發(fā)展趨勢評估項目管理質(zhì)量②內(nèi)容、深度和頻次*項目審查至少包括如下內(nèi)容：項目實施的現(xiàn)狀（進(jìn)度、質(zhì)量、投資、合同……）項目財務(wù)審計項目績效及未來發(fā)展趨勢項目風(fēng)險評估項目管理與控制狀況

項目管理與控制課件121*項目審查的深度分為三類：形式審查：面上的，對現(xiàn)狀進(jìn)行的簡要審查。詳細(xì)審查：形式審查發(fā)現(xiàn)有不可接受的問題或潛在風(fēng)險時，往往進(jìn)行詳細(xì)審查。技術(shù)審查：當(dāng)詳細(xì)審查迂到需專門技術(shù)知識問題（如財務(wù)、法律、建筑、機(jī)械……）時，為解決技術(shù)上的難題，進(jìn)行針對性的技術(shù)審查。*項目審查的頻次項目管理與控制課件122

項目審查的頻次依需要而定，通常進(jìn)行如下三次：*項目初始審查：在項目開始后大約一個月內(nèi)進(jìn)行。主要關(guān)注項目計劃的制定，下達(dá)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作制度的編制，項目人員和組織機(jī)構(gòu)建設(shè)。*項目進(jìn)展審查：在項目進(jìn)行過程中，定期或不定期地進(jìn)行。主要關(guān)注項目績效、計劃的合理性、風(fēng)險及潛在風(fēng)險、財務(wù)狀況、進(jìn)度、質(zhì)量等。*項目完成審查：在項目完成前4-6周進(jìn)行，主要針對項目完成情況進(jìn)行全面的評價。項目管理與控制課件123

③基本程序

成立項目審查小組分工編制審查計劃

分析項目計劃和各種報表、數(shù)據(jù)

設(shè)計調(diào)查表

建立審查標(biāo)準(zhǔn)

建立項目審查數(shù)據(jù)庫

進(jìn)行調(diào)查

分析問題

編制審查報告

審查總結(jié)項目管理與控制課件124三、房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制（一）進(jìn)度指標(biāo)1.持續(xù)時間：從開工到結(jié)束的時間2.工程數(shù)量：建筑面積（平方米）、施工長度（距離）（米、千米）運(yùn)輸（噸、公里））土石方量（立方米）3.投資額4.形象進(jìn)度：子項目完成工期（二）進(jìn)度控制的依據(jù)——進(jìn)度計劃1.進(jìn)度計劃表2.橫道圖3.網(wǎng)絡(luò)圖4.形象進(jìn)度圖項目管理與控制課件125（三）進(jìn)度控制的程序1.檢查、審核、報表、合同、預(yù)算、計劃2.分析