房地產(chǎn)質(zhì)量手冊(cè)

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁(yè)眉頁(yè)腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除，謝謝！明欣房地產(chǎn)品質(zhì)手冊(cè)文件編號(hào)：QM2003版次：1.0生效日期：03.04.20頁(yè)次：1/24質(zhì)量手冊(cè)頒布令《質(zhì)量手冊(cè)》是由管理者代表編寫，規(guī)定了公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量管理體系及其實(shí)施的總體要求和基本原則。經(jīng)審核覆蓋了ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)的要求，且符合國(guó)家法律、法規(guī)、指令和本公司的實(shí)際情況。本《質(zhì)量手冊(cè)》是公司各項(xiàng)質(zhì)量管理、質(zhì)量保證活動(dòng)必須遵循的綱領(lǐng)性文件。對(duì)外是公司質(zhì)量保證能力的文字表述，以使顧客和第三方確信，公司的質(zhì)量管理能力可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量達(dá)到符合性、充分性和有效性的要求。現(xiàn)予批準(zhǔn)發(fā)布，于2003年05月10日在公司范圍內(nèi)開始實(shí)施，全體職工務(wù)必認(rèn)真學(xué)習(xí)、嚴(yán)格執(zhí)行。年月日制定：審核：批準(zhǔn)：編號(hào)：QM2003頁(yè)次：2/241999年04月22日在漳州市工商行政管理局登記注冊(cè)，注冊(cè)資本為1500營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房。公司現(xiàn)有職工208專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。自公司成立以來(lái)，致力于管理體制改革，搞活機(jī)制，保證住房質(zhì)量，重視產(chǎn)品創(chuàng)新，努力創(chuàng)造企業(yè)品牌，先后投入資金用于明在房地產(chǎn)業(yè)面臨較為有利的今天，公司不斷提高自身素質(zhì)，調(diào)整好自己的投資經(jīng)營(yíng)思想和戰(zhàn)略策略，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，以良好的質(zhì)量、信譽(yù)、服務(wù)來(lái)贏得消費(fèi)者，贏得市場(chǎng)。編號(hào)：QM2003頁(yè)次：3/24；a心；可靠的工程質(zhì)量是組織贏得市場(chǎng)，拓展業(yè)務(wù)，取信于社會(huì)的有力保證。b：建高產(chǎn)品和服務(wù)水平組織的競(jìng)爭(zhēng)力以及組織的總體效益。謀求更大的發(fā)展。（被調(diào)查業(yè)主總分?jǐn)?shù)調(diào)查家數(shù)）:年人均在職培訓(xùn)時(shí)間≥20小時(shí)（以實(shí)際接受各種方式的訓(xùn)練的時(shí)間為準(zhǔn)）：客戶投訴次數(shù)≤10次/年（以實(shí)際接受各種方式口頭/書面抱怨為準(zhǔn)）現(xiàn)房準(zhǔn)時(shí)交房率≥95%÷（實(shí)際依售房合同交房數(shù)合同應(yīng)交總數(shù)×100）總經(jīng)理：2003年04月20日編號(hào)：QM2003頁(yè)次：4/24管理者代表任命書先生為漳州明欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理者代表。負(fù)責(zé)按：標(biāo)準(zhǔn)的要求建立、實(shí)施和維持質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系，確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)施與實(shí)現(xiàn)；定期或不定期向公司的管理者報(bào)告質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況。并確保在公司內(nèi)提高滿足顧客要求的意識(shí)，依本公司質(zhì)量管理體系有關(guān)規(guī)定與外部各方進(jìn)行聯(lián)絡(luò)。編號(hào)：QM2003頁(yè)次：5/24本手冊(cè)由總經(jīng)理指派質(zhì)量管理體系管理代表及相關(guān)主管，依據(jù)ISO9001：2000的規(guī)定和本公司質(zhì)量管理要求，對(duì)公司的質(zhì)量管理體系過(guò)程進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，是滿足顧客要求的質(zhì)量管理體系過(guò)程的基本文件，也是顧客或第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)本公司質(zhì)量管理體系進(jìn)行認(rèn)證的主要依據(jù)時(shí)手冊(cè)是公司實(shí)施先進(jìn)的質(zhì)量管理，開展質(zhì)量活動(dòng)的準(zhǔn)則。公司全體員工必須認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹執(zhí)行。本手冊(cè)更改時(shí)一律采用單頁(yè)換版，通過(guò)向本手冊(cè)持有者發(fā)放相應(yīng)的更改頁(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)。發(fā)放的同時(shí)，應(yīng)收回已經(jīng)作廢的被替換頁(yè)，持有者應(yīng)及時(shí)裝訂好更改頁(yè)，并在本手冊(cè)的“文件總覽表”中填寫相應(yīng)的更改情況。對(duì)本手冊(cè)有效性的分為管制和非管制二種狀態(tài)。管制文本適用于公司內(nèi)部對(duì)質(zhì)量管理體系運(yùn)行起重要作用的各個(gè)崗位應(yīng)做到及時(shí)發(fā)放換到位，實(shí)施跟蹤管理，確保有關(guān)人員使用現(xiàn)行有效的版本。非管制文本適用于按照合同要求，以及其他目的，向公司外部提供的《質(zhì)量手冊(cè)當(dāng)更改時(shí)一般不予通知更換，對(duì)其有效性不作進(jìn)一步管理。本手冊(cè)發(fā)放時(shí)應(yīng)加蓋管制狀態(tài)（管制和非管制）和分發(fā)編號(hào)的管制狀態(tài)標(biāo)識(shí)，按照《文件與記錄管理程序》登記建檔。若需更改，按照《文件與記錄管理程序》執(zhí)行。當(dāng)持有者崗位調(diào)動(dòng)或機(jī)構(gòu)調(diào)整時(shí)，應(yīng)做好本手冊(cè)的交接工作。持有者應(yīng)妥善保管文本，不得私自向外出借，不得私自涂改和復(fù)印。副本編號(hào)副本編號(hào)文件持有者編號(hào)：QM2003頁(yè)次：6/24本手冊(cè)依據(jù)ISO9001：2000制訂，規(guī)定了公司質(zhì)量管理的基本要求，適用于公司的房地產(chǎn)開及銷售發(fā)過(guò)程質(zhì)量管理，也是適用于顧客或第三方對(duì)公司質(zhì)量管理體系進(jìn)行審核評(píng)價(jià)/審核認(rèn)證的依據(jù)。相關(guān)的行業(yè)法律法規(guī)3.1本手冊(cè)采用ISO9000：2000質(zhì)量管理體系—基本原則和術(shù)語(yǔ)中的術(shù)語(yǔ)和定義。3.2.1本公司開發(fā)的商品房在施工及裝修服務(wù)的過(guò)程未涉及客戶提供財(cái)產(chǎn)，所以后續(xù)文件中不在敘述。3.2.2公司商品房的開發(fā)、審圖、各項(xiàng)建筑/水/電/氣綠化施工、裝修、監(jiān)理、物業(yè)都是發(fā)包檢測(cè)和督導(dǎo)改進(jìn)，以判斷各個(gè)過(guò)程的持續(xù)有效及改進(jìn)。3.3.3倉(cāng)儲(chǔ)行主導(dǎo)，本公司工程開發(fā)部主要對(duì)其管理狀況進(jìn)行監(jiān)控及執(zhí)行時(shí)的抽查。4.1質(zhì)量管理體系的總體要求4.1.1根據(jù)ISO9001：2000的要求建立文件化、標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量管理體系。相關(guān)部門按照質(zhì)量管理體系的要求執(zhí)行，并按照工作的性質(zhì)以及市場(chǎng)和顧客的要求，對(duì)質(zhì)量管理體系進(jìn)行持續(xù)的改進(jìn)與完善。4.1.2在建立質(zhì)量管理體系時(shí)，公司根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的要求，考慮如下活動(dòng)：A.根據(jù)公司的產(chǎn)品和實(shí)現(xiàn)這些產(chǎn)品過(guò)程及相關(guān)聯(lián)的特點(diǎn)，建立質(zhì)量管理體系所需的過(guò)程。見附件1：質(zhì)量管理體系圖。B.為了使每一過(guò)程都能有效運(yùn)行并得到有效管理，公司按照房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)識(shí)別所有過(guò)程中與產(chǎn)品有關(guān)的法律、法規(guī)，建立相關(guān)過(guò)程的程序文件，并按照房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程要求、產(chǎn)品要求和相應(yīng)程序要求制訂相應(yīng)的工作文件，并按照相應(yīng)程序或工作文件的要求形成質(zhì)量記錄。C.文件執(zhí)行的所有部門應(yīng)按照相應(yīng)過(guò)程和程序的要求收集這些過(guò)程運(yùn)作所需要的信息和這些過(guò)程監(jiān)控所需的信息。編號(hào)：QM2003頁(yè)次：7/24D.按照相應(yīng)程序的要求和方法對(duì)所有活動(dòng)過(guò)程進(jìn)行測(cè)量、監(jiān)控和分析，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)這些資料進(jìn)行分析、取舍，確保資料的真實(shí)性。4.1.3公司所需外包的項(xiàng)目按“采購(gòu)和供應(yīng)商管理程序”進(jìn)行管理。4.2文件化的總要求4.2.1本公司質(zhì)量管理體系文件是由《質(zhì)量手冊(cè)程序文件及工作文件三個(gè)層次書面文件以及相關(guān)規(guī)范組成，其執(zhí)行結(jié)果則以表格及記錄的方式保存，以確保質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行，其結(jié)構(gòu)如下圖：A.質(zhì)量手冊(cè)(QUALITYMANUAL)a.作業(yè)人員的作業(yè)規(guī)程；D.表單/記錄(FORM/RECORD)a.表單是用來(lái)收集數(shù)據(jù)資料的圖表。b.記錄是通過(guò)表單或電子媒介等手段收集的質(zhì)量管理體系運(yùn)行結(jié)果。注：所有文件由相關(guān)部門根據(jù)工作的復(fù)雜程度和工作的實(shí)際需要進(jìn)行編寫，確保體系處于管制狀態(tài)下運(yùn)行。編號(hào)：QM2003頁(yè)次：8/24為了明確本公司的質(zhì)量管理內(nèi)容、質(zhì)量管理體系所覆蓋的范圍，使質(zhì)量管理體系能夠有效運(yùn)行，公司建立了本質(zhì)量手冊(cè)，本手冊(cè)闡明了：A.質(zhì)量管理體系所涉及的范圍，對(duì)于其中刪減的部分，我們?cè)敿?xì)的說(shuō)明了刪減的理由；為了使公司的質(zhì)量管理體系文件（包括外來(lái)文件）能夠得到有效地管理，建立了《文件與記錄管理程序從而使文件達(dá)到如下管理要求：A.文件在發(fā)放前受到如下相應(yīng)人員的批準(zhǔn)：c作文件：由直接部門主管與管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)；B.文件在必要時(shí)，根據(jù)評(píng)審的結(jié)果，或相關(guān)部門提出的要求進(jìn)行修改，修改前應(yīng)由原審批人批準(zhǔn)；C.以版次在相應(yīng)的文件上或文件的管理清單上標(biāo)明文件的修訂狀態(tài)；D.管理者代表負(fù)責(zé)了解文件的需求部門，并通過(guò)發(fā)放管理，確保需求部門能夠得到有效版本的文件。E.文件書寫字跡清楚，按照《文件與記錄管理程序》要求對(duì)文件進(jìn)行標(biāo)識(shí)、發(fā)放、回收；F.外來(lái)文件（包括與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的法律、法規(guī)，與體系運(yùn)作有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)）也按照《文件與記錄管理程序》進(jìn)行發(fā)放管理；為了使公司的質(zhì)量記錄能夠得到有效的管理本公司制訂了《文件與記錄管理程序A.各部門負(fù)責(zé)本部門的質(zhì)量記錄標(biāo)識(shí)、貯存、回收、保護(hù)；B.按照《文件與記錄管理程序》規(guī)定的貯存期限貯存、處置質(zhì)量記錄；C.各部門應(yīng)注意質(zhì)量記錄的書寫，保持記錄清晰，應(yīng)盡量避免對(duì)質(zhì)量記錄涂改。否則涂改應(yīng)簽章.編號(hào)：QM2003頁(yè)次：9/24公司的最高管理層通過(guò)如下活動(dòng)提供質(zhì)量管理體系實(shí)施、發(fā)展和改進(jìn)的承諾的證據(jù)：5.1.1宣傳滿足顧客和法律法規(guī)要求的重要性，并承諾公司的產(chǎn)品滿足顧客的要求以及相關(guān)的法律、法規(guī)的要求；5.1.2按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的要求制訂公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)；5.1.3按照《管理評(píng)審管理程序》的要求每年至少進(jìn)行兩次管理評(píng)審；5.1.4確保資源能夠滿足質(zhì)量管理體系運(yùn)行的要求，并保證各項(xiàng)資源能夠在質(zhì)量管理體系運(yùn)行過(guò)程中充分發(fā)揮作用。5.2以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)公司將以顧客為中心，以滿足顧客要求為最高宗旨，以增強(qiáng)顧客滿意為目的，最高管理層通過(guò)對(duì)法律法規(guī)的了解、合同評(píng)審、顧客信息的反饋、市場(chǎng)調(diào)查、相關(guān)媒體的報(bào)道等一切途徑了解顧客的要求和期望，并通過(guò)公司質(zhì)量管理體系的相關(guān)程序?qū)⑵滢D(zhuǎn)化、實(shí)現(xiàn)，最終達(dá)到顧客期望。5.3質(zhì)量方針5.3.1為了確保公司質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行，由最高管理者根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的要求制訂出公司的質(zhì)量方針.(詳見本手冊(cè)第5頁(yè))5.3.2質(zhì)量管理體系所涉及的各部門應(yīng)組織本部門的所有工作人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解質(zhì)量方針，并有效貫徹執(zhí)行；5.3.3公司將通過(guò)每次召開的管理評(píng)審會(huì)議對(duì)質(zhì)量方針的適宜性進(jìn)行評(píng)審，從而保證質(zhì)量方針的持續(xù)性、適宜性。5.4策劃5.4.1質(zhì)量目標(biāo)公司根據(jù)制訂的質(zhì)量方針的要求、公司組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)以及產(chǎn)品的特點(diǎn)，制訂公司質(zhì)量目標(biāo)和各部門的質(zhì)量目標(biāo)體內(nèi)容見本手冊(cè)第5頁(yè),相關(guān)部門依據(jù)質(zhì)量目標(biāo)內(nèi)容，對(duì)質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確定質(zhì)量目標(biāo)是否達(dá)到，并通過(guò)管理評(píng)審會(huì)議評(píng)審質(zhì)量目標(biāo)的適宜性，以達(dá)到持續(xù)改進(jìn)的目標(biāo)。5.4.2質(zhì)量管理體系策劃A.為達(dá)成質(zhì)量目標(biāo)，各部門在現(xiàn)有的質(zhì)量體系未能完全滿足要求時(shí)，應(yīng)對(duì)質(zhì)量管理體系進(jìn)行策劃。對(duì)新增加的管理過(guò)程或方法形成相應(yīng)的補(bǔ)充文件，以滿足質(zhì)量目標(biāo)的要求。B.當(dāng)相應(yīng)的質(zhì)量管理體系文件需變更,在進(jìn)一步策劃時(shí)應(yīng)保證質(zhì)量管理體系的完整性。5.5職責(zé)、權(quán)限和溝通為了明確質(zhì)量管理開展的各種活動(dòng)中各部門的職責(zé)，本公司進(jìn)一步以文件的形式確定質(zhì)量管理體系和組織機(jī)構(gòu)。行政產(chǎn)權(quán)按文管人員揭A.總經(jīng)理：負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)策略，制訂質(zhì)量方針及質(zhì)量目標(biāo)，向公司各職能、各層次傳達(dá)顧客的重要性和法律法規(guī)的重要性；確定資源的配置，以保證質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量承諾的實(shí)現(xiàn)，并對(duì)各部門的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)與監(jiān)督；定期進(jìn)行管理評(píng)審。負(fù)責(zé)按ISO9001：2000的要求建立、實(shí)施和維持質(zhì)量管理體系，并向公司最高管理者報(bào)告質(zhì)量管理體系的執(zhí)行情況和任何改進(jìn)的需求，負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量審核的計(jì)劃、實(shí)施、結(jié)果的反饋和處理結(jié)果的跟蹤，負(fù)責(zé)在公司各部門提高顧客滿意要求的意識(shí)，以及質(zhì)量管理體系對(duì)外的聯(lián)系。c：總工程師：對(duì)工程質(zhì)量管理和工程負(fù)全面技術(shù)責(zé)任。有權(quán)督促下級(jí)部門行使質(zhì)量責(zé)任，審定重點(diǎn)工程項(xiàng)目的施工組織開發(fā)（質(zhì)量計(jì)劃親自參與重要的，特殊的工程施工方案。提出改進(jìn)工程質(zhì)量的技術(shù)措施和目標(biāo)，并隨時(shí)處理技術(shù)質(zhì)量問(wèn)題。制訂措施確保施工全過(guò)程管理。審定質(zhì)量事故和處理方案，組織質(zhì)量檢查，質(zhì)量評(píng)定。：工程開發(fā)部：負(fù)責(zé)配合組織進(jìn)行招投標(biāo)的策劃實(shí)施監(jiān)控協(xié)調(diào)工作。對(duì)工程進(jìn)度管理和工程質(zhì)量負(fù)責(zé)個(gè)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)開發(fā)施工竣工驗(yàn)收等全過(guò)程的信息的協(xié)調(diào)反饋呈報(bào)。E：管理部：處理房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)相關(guān)手續(xù)及后期產(chǎn)權(quán)等手續(xù)的辦理，負(fù)責(zé)公司文檔管理。人員教育訓(xùn)練安排及檔案管理。F：售房部：商品房銷售、房產(chǎn)售房廣告策劃及售后服務(wù)、客訴處理、售房合同評(píng)審、顧客滿意度調(diào)查等事項(xiàng)的辦理。5.5.2管理者代表管理者代表由總經(jīng)理任命，除了其原有的職責(zé)外，其在質(zhì)量管理體系中擔(dān)負(fù)的職責(zé)如下：A.建立、實(shí)施和維持公司的質(zhì)量管理體系；B.定期向公司的最高管理者匯報(bào)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況括質(zhì)量管理體系改進(jìn)的建議；為了明確本公司的質(zhì)量管理內(nèi)容、質(zhì)量管理體系所覆蓋的范圍，使質(zhì)量管理體系能夠有效運(yùn)行，公司最高管理者在組織內(nèi)部建立適宜的溝通過(guò)程（如定期/不定期會(huì)議、事物聯(lián)絡(luò)單、宣傳標(biāo)語(yǔ)等定各部門之間的相互關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)圖，見附件1：質(zhì)量管理體系網(wǎng)絡(luò)圖。5.6管理評(píng)審5.6.1公司編寫了《管理評(píng)審管理程序總經(jīng)理負(fù)責(zé)每年至少進(jìn)行一次管理評(píng)審，根據(jù)質(zhì)量方針的落實(shí)情況和質(zhì)量目標(biāo)的完成情況，評(píng)價(jià)質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性和有效性，確定質(zhì)量管理體系變化的需要，從而確保質(zhì)量管理體系的持續(xù)性和有效性，并按《文件與記錄管理程序》要求保持管理評(píng)審的記錄。5.6.2管理評(píng)審的輸入：管理評(píng)審的主要內(nèi)容有：A審核的結(jié)果（包括第一方、第二方、第三方審核的結(jié)果B.顧客對(duì)本公司的產(chǎn)品和服務(wù)的反映情況；C.與質(zhì)量管理體系有關(guān)的生產(chǎn)和服務(wù)過(guò)程的實(shí)施狀況及產(chǎn)品與法律規(guī)，顧客要求的符合性；F.質(zhì)量方針的實(shí)施情況和質(zhì)量目標(biāo)的完成情況；G.以前管理評(píng)審的跟蹤措施。H．管理體系改進(jìn)的建議。5.6.4管理評(píng)審由管理者代表形成管理評(píng)審報(bào)告，并由管理者代表對(duì)管理評(píng)審的決議的落實(shí)情況進(jìn)行跟蹤。頁(yè)次：13/246.資源管理總經(jīng)理以及各部門主管通過(guò)管理評(píng)審以及根據(jù)平時(shí)工作的需要確定公司資源的需求，從而保證：6.2.1人力資源是本公司最重要的資源部門主管應(yīng)根據(jù)本部門質(zhì)量管理體系實(shí)施的實(shí)際需要配備經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)慕逃⑴嘤?xùn)和具備經(jīng)驗(yàn)、技能的人員。6.2.2培訓(xùn)、意識(shí)和能力A.公司各部門主管負(fù)責(zé)了解與質(zhì)量有關(guān)人員的能力的要求；關(guān)崗位的人員能夠達(dá)到所需的能力的要求，并且達(dá)到能力的不斷提高；C.通過(guò)理論考核或?qū)嶋H操作等方法確定培訓(xùn)工作的有效性；D.各部門主管通過(guò)培訓(xùn)工作的實(shí)施，使各崗位工作人員了解自身工作的內(nèi)容，每種活動(dòng)的重要性，使他們了解如何促成質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了能夠生產(chǎn)出滿足顧客及法律法規(guī)要求的產(chǎn)品并持續(xù)不斷地改善產(chǎn)品的質(zhì)量。6.3.1工程開發(fā)部負(fù)責(zé)確定工作環(huán)境及檢測(cè)設(shè)備的要求；6.3.2各部門確定本部門所需要的支持性服務(wù)要求，如設(shè)備和保養(yǎng)工作。6.4工作環(huán)境公司各部門主管負(fù)責(zé)了解所需的工作環(huán)境要求，以及維護(hù)這種環(huán)境所需的人員需求。頁(yè)次：14/24A、了頁(yè)次：15/24、在評(píng)審中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，工程開發(fā)部應(yīng)落實(shí)實(shí)施計(jì)劃，并由總工程師指定的人員進(jìn)行跟蹤。B、在驗(yàn)證過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)加以記錄，并敦促有關(guān)部門加以解決，由工程開發(fā)部進(jìn)行跟蹤；項(xiàng)目竣工后，工程開發(fā)部組織相關(guān)單位，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)結(jié)果形成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)其是否達(dá)到開發(fā)預(yù)期用途的要求。確認(rèn)的結(jié)果及任何必要措施的記錄應(yīng)予保持。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)更改時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)對(duì)更改的內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)更改產(chǎn)生的影響，并對(duì)產(chǎn)生的影響進(jìn)行驗(yàn)證、評(píng)價(jià)和確認(rèn)。更改應(yīng)按照《房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程管理程序》進(jìn)行，由授權(quán)人員批準(zhǔn)。項(xiàng)目開發(fā)更改由相關(guān)部門進(jìn)行記錄，并加以保存。7.3.8對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)管理過(guò)程所形成的記錄、報(bào)告，管理部負(fù)責(zé)按《文件于記錄管理程序》進(jìn)行歸檔管理。作業(yè)的實(shí)施、驗(yàn)證、入庫(kù)得到有效管理。服務(wù)能夠滿足要求。C．由工程開發(fā)部對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的的分承包方（施工方）進(jìn)行選擇，按《采購(gòu)與供應(yīng)商管理程序》對(duì)分承包方的生產(chǎn)能力、技術(shù)能力、質(zhì)量保證能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。本公司優(yōu)先考慮關(guān)系單位作為分承包方，當(dāng)關(guān)系單位無(wú)法滿足要求時(shí)再進(jìn)行招投標(biāo)，招投標(biāo)方式依國(guó)家相關(guān)法規(guī)。A.供應(yīng)商評(píng)審資料、采購(gòu)資料應(yīng)加以記錄，并由管理部進(jìn)行保存。7.4.2采購(gòu)資料頁(yè)次：16/24b.對(duì)供應(yīng)商的資格及是否符合開發(fā)要求和法規(guī)要求進(jìn)行審核；c.對(duì)供應(yīng)商的生產(chǎn)服務(wù)設(shè)備、檢測(cè)設(shè)備、服務(wù)資格進(jìn)行認(rèn)可d.對(duì)供應(yīng)商關(guān)鍵部門或崗位的人員的資格進(jìn)行確認(rèn)。公司的采購(gòu)文件在制訂時(shí)由授權(quán)人員批準(zhǔn)。7.4.3采購(gòu)產(chǎn)品的驗(yàn)證范）進(jìn)行要求施工單位必要的監(jiān)測(cè)或檢驗(yàn)，合格以后方能接收。對(duì)供方的選定按《采購(gòu)與供應(yīng)商管理程序》實(shí)施。公司如果需要在供應(yīng)商貨源處驗(yàn)證，經(jīng)辦人員應(yīng)在合同或訂單上加以規(guī)定驗(yàn)證活動(dòng)的具體安排，并說(shuō)明產(chǎn)品放行的方式。A.進(jìn)行相應(yīng)監(jiān)控。a.總工程師負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期過(guò)程監(jiān)控，并做好開發(fā)審核等相關(guān)工作。b.管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期建設(shè)相關(guān)手續(xù)辦理并做好審核工作。c.售房部負(fù)責(zé)前期市場(chǎng)調(diào)查。d.工程開發(fā)部負(fù)責(zé)施工分承包方的選擇及按有關(guān)招投標(biāo)法規(guī)進(jìn)行招投標(biāo)。B.施工管理（具體由具有資質(zhì)的施工監(jiān)理公司進(jìn)行）序a.產(chǎn)品特征信息的可用性；b.總工程師負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目的施工組織開發(fā)及收集有關(guān)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，依據(jù)施工圖紙和規(guī)范進(jìn)行監(jiān)督施工。頁(yè)次：17/24b.售后管理措施主要是采用良好的服務(wù)態(tài)度答復(fù)客戶的咨詢；定期進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查、走訪客戶；及時(shí)有效處理客戶投訴及積極協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)等相關(guān)手續(xù)。7.5.2過(guò)程確認(rèn)特殊過(guò)程，無(wú)需建立程序闡述之。標(biāo)識(shí)。公司建設(shè)、銷售過(guò)程的標(biāo)識(shí)均應(yīng)做好相應(yīng)的標(biāo)識(shí)以便追溯；所有提供服務(wù)過(guò)程的標(biāo)識(shí)可由過(guò)程相關(guān)記錄體現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和可追溯性。本公司指的顧客財(cái)產(chǎn)指在房屋的預(yù)售及銷售過(guò)程中（未入伙之前）的定金、首期款、全款、已買下的房屋（法律上已屬客戶、但還未入伙）等，售房部應(yīng)及行政部門應(yīng)對(duì)其進(jìn)行適建檔及妥善保管，如出現(xiàn)異常須及時(shí)告知客戶并得到指示后進(jìn)行處理，處理的相關(guān)數(shù)據(jù)信息須及時(shí)進(jìn)行交流反饋，以維護(hù)客戶的利益。7.5.5工程開發(fā)部負(fù)責(zé)監(jiān)督承包商在材料搬運(yùn)過(guò)程中的防護(hù)，倉(cāng)庫(kù)物品的進(jìn)倉(cāng)、出倉(cāng)，以及在倉(cāng)庫(kù)中的產(chǎn)品的保存、防護(hù)、盤點(diǎn)的監(jiān)管。工程開發(fā)部負(fù)責(zé)公司監(jiān)視、測(cè)量器具的管理；對(duì)監(jiān)視、測(cè)量器具測(cè)量能力的確認(rèn)，選擇適合公司測(cè)量能力的監(jiān)視、測(cè)量器；及使用過(guò)程中的維護(hù)。對(duì)監(jiān)視、測(cè)量器具的管理應(yīng)按照測(cè)量?jī)x器管理程序的要求進(jìn)行管理，做到：A.新購(gòu)置的監(jiān)視、測(cè)量器具在使用前對(duì)監(jiān)視、測(cè)量器具進(jìn)行檢定，對(duì)公司所有的監(jiān)視、測(cè)量器具按照制定的儀器具校正時(shí)間周期進(jìn)行檢定；B.監(jiān)視、測(cè)量器具的檢定，應(yīng)能夠追溯到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)；C.監(jiān)視、測(cè)量器具的調(diào)整由工程開發(fā)部按照其操作規(guī)程統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)整，防止由于調(diào)整不當(dāng)而失準(zhǔn)；D.確定監(jiān)測(cè)量器具的搬運(yùn)、維護(hù)和貯存方法防止監(jiān)視、測(cè)量器具的性能的損壞；E.工程開發(fā)部應(yīng)保存好所有監(jiān)視、測(cè)量器具的檢定、校準(zhǔn)記錄；F.工程開發(fā)部發(fā)現(xiàn)監(jiān)視、測(cè)量器具偏離校準(zhǔn)狀態(tài)時(shí)，應(yīng)對(duì)已經(jīng)檢驗(yàn)的產(chǎn)品的檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行評(píng)估和確認(rèn)。備注：本公司無(wú)測(cè)試軟件。頁(yè)次：18/24相關(guān)部門負(fù)責(zé)本部門測(cè)量、分析、改進(jìn)工作的策劃，確保測(cè)量、分析和改進(jìn)工作能夠證實(shí)質(zhì)量管理體系的符合性及持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性。8.2測(cè)量和監(jiān)控售房部按照公司制訂的《客戶溝通與滿意度管理程序》對(duì)顧客的滿意度進(jìn)行與監(jiān)控，每半年由售房部進(jìn)行一次。在顧客滿意度調(diào)查評(píng)審過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，售房部應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門對(duì)顧客提出的問(wèn)題進(jìn)行處理管理者代表負(fù)責(zé)按照《內(nèi)部質(zhì)量審核管理程序》對(duì)質(zhì)量管理體系進(jìn)行審核，審核質(zhì)量管理體系法包括如下內(nèi)容：每年年底制訂次年的內(nèi)部審核計(jì)劃，每次審核之前通知相關(guān)部門；內(nèi)部審核由經(jīng)過(guò)培訓(xùn)合格的人員擔(dān)任，審核時(shí)對(duì)審核人員的安排的原則是該項(xiàng)審核活動(dòng)由與此上次審核不符合項(xiàng)的多少。審核應(yīng)按照規(guī)定的進(jìn)度和內(nèi)容進(jìn)行，審核過(guò)程中審核人員應(yīng)記錄審核過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，并將問(wèn)題通知責(zé)任單位，要求其提出整改措施，審核人員應(yīng)驗(yàn)證問(wèn)題整改的結(jié)果。內(nèi)部審核的情況應(yīng)形成記錄，由管理者代表在管理評(píng)審會(huì)議上匯報(bào)。8.2.3過(guò)程的測(cè)量和監(jiān)控到所策劃的結(jié)果時(shí)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)募m正和預(yù)防措施，以確保產(chǎn)品的符合性。8.2.4產(chǎn)品的測(cè)量和監(jiān)控（本公司的施工及裝修全部委托具有資質(zhì)的監(jiān)理公司）工程開發(fā)部負(fù)責(zé)制訂并收集提供施工過(guò)程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，確定適合的檢驗(yàn)頁(yè)次：19/24和試驗(yàn)方法，并要求及監(jiān)督監(jiān)理及施工單位是否按照檢驗(yàn)規(guī)范和《檢試驗(yàn)程序》要求進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)。工程開發(fā)部檢驗(yàn)人員按照施工規(guī)范進(jìn)行監(jiān)控，并將監(jiān)控的情況進(jìn)行記錄，記錄要能夠反映出過(guò)程檢驗(yàn)的情況，并由授權(quán)的檢驗(yàn)人員簽