萬力總部地塊舊廠改造

萬力總部項目20162項目名稱：萬力總部項目舊廠改造規(guī)劃方案合同編號：2014規(guī)劃階段：最終成廣州市城市規(guī)劃勘測城鄉(xiāng)規(guī)劃編制資質(zhì)等級：甲級編號：[建]城規(guī)編（141196）院長：審定：(教授級高級工程師)審核：方正興教授級高級工程師)初審：吳軍(高級工程師)項目負責：（高級工程師）設計人員：（工程師）（助理工程師編制完成時間：2016224目項目概 現(xiàn)狀主要情 小 “三舊”信息核查（土地專章 相關規(guī)劃分 2020 改造策 改造方 改造實施建 附 附件1《廣州市國有資產(chǎn)管理工作會議2014第一次會議紀要》(穗國資會紀[2014]1號 附件3房地證明文 總部項目地（原橡膠大院金沙路地塊以下簡“項目地金沙路以南，革新路以東。項目地塊緊鄰光大花園、富力現(xiàn)代廣場，西側(cè)為太古倉和珠江，有濃厚文化休閑氛圍與絕佳的景觀環(huán)境條件。項目地塊以北為內(nèi)環(huán)路出，東南側(cè)有地鐵8號線沙園站，交1-1項目地塊在白鵝潭地區(qū)的區(qū)改造改造范12現(xiàn)狀航拍本次舊廠改造規(guī)劃的范圍為萬力橡膠大院地塊的權屬紅線范圍，地塊總面積為20899㎡，其中萬力用地19546㎡，兩處工房改房建筑占地1353㎡，如下圖所示1-3改造范圍啟動背為配合廣州市相關規(guī)劃的有效實施，滿足重點項目的落地需求，確保國有土地資源在符合城市發(fā)展基礎上得到充分利用確保國有資產(chǎn)的保值增值實現(xiàn)城市企業(yè)居民的多贏根據(jù)市關于委組織開展了全市市屬國有企業(yè) “三舊用地的總體規(guī)劃優(yōu)化策略研究工作在工作開展過程中為更好地實現(xiàn)整體用地的規(guī)劃優(yōu)化促進具有開發(fā)條件項目的盡早實施對亟需改造的重點地塊同步開展規(guī)劃方案深化研究工作。本次改造的海珠區(qū)金沙路9號橡膠大院地塊為已納入市屬國有企業(yè)“三舊用地的總體規(guī)劃優(yōu)化范疇并列入第四批市屬國企業(yè)重點調(diào)整地塊上報了廣州市國有資產(chǎn)管理工作會議審議。項目歷2014年1月2日，根據(jù)主持的廣州市國有資產(chǎn)管理工作會議2014年第一次會議意見，萬力橡膠大院地塊可由萬力進行自主改造，建設總部（詳見附件1：穗國資聯(lián)席會紀[2014]1號。根據(jù)國有資產(chǎn)管理工作會議的精神，開展2014年10月，海珠區(qū)與萬力簽訂《總部項目落戶海珠區(qū)框架協(xié)議，區(qū)積極支持萬力加快總部項目建設和總部企2015年7月6日，主持召開廣州市土地管理2015年第八次會議（詳見附件2：穗土委紀〔2015〕8號）審議議定了如下事項：①同意萬力按照穗〔200956號文穗〔2012〕20號文“自行改造，補交地價”方式，對金沙路9號橡膠大院舊廠房用地按照規(guī)劃進行自行改造。補交地價標準按照《廣州市人民關于土地節(jié)約集約利用的實施意（穗府辦〔2014〕12）中規(guī)定的市場評估地價標準執(zhí)行。②由海珠區(qū)負責，盡快完善該地塊的連片調(diào)規(guī)方案，并作為調(diào)規(guī)主體完成規(guī)劃后按程序報批。市同意控規(guī)方案后由市規(guī)劃委核發(fā)該地塊規(guī)劃設計條2016年1月21日主持召開第二屆廣州市城市規(guī)劃第三十九次會議（穗規(guī)委會〔2016〕2號，全票通過了《金（海珠區(qū)AH0116規(guī)劃管理單元）控制性詳細規(guī)劃（AH011612）用地性質(zhì)調(diào)整為商務用地兼容商業(yè)用地，容積率≤5.0，該地塊總建設量包含地塊內(nèi)東100平方米、星光老年之家100平方米、文化室200平方米實現(xiàn)地區(qū)更新和持續(xù)發(fā)展的目標，支持城市的有序建設。萬力的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級提升項目地塊土地使用效率為主要目標。既確保城市經(jīng)濟發(fā)展所需空間，又為國有企業(yè)發(fā)展提供出路升級的重要載體以及珠江、太古倉向東城市延伸發(fā)展的重要組成部分。快建設成為現(xiàn)代化宜居城市和國家中心城市（1）政《中民城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008《中民土地管理法（1999年《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GB50137-2011）《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術規(guī)定（2015年修訂版《關于促進節(jié)約集約用地》(國發(fā)[2008]3號（2009號文；《關于加快推三工作的補充意見（穗201220號文《廣州市城市更新辦法（市令第134號，2015年（2015年。（2）《廣州市城市總體規(guī)劃（2011-2020年》（2013年《廣州市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020（2010年《廣州市白鵝潭地區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2011年《海珠區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2010-2020《廣州市海珠區(qū)“三規(guī)合一”規(guī)劃項目地塊現(xiàn)狀以三類工業(yè)用地（M3）為主，占總用地面積的88.52%；西北角與東南角有少量居住用地（R2，占總用地面積11.48%項目地塊周邊以居住用地（R2/R22/R3、商業(yè)服務業(yè)設施用（B1/B2/B4/BR）為主，西側(cè)有部分體育用地（A412-1現(xiàn)狀土地利用2-1現(xiàn)狀用地統(tǒng)計序用地名用地面占城市建設用地123規(guī)劃區(qū)總用地面規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀總建筑面積約為2.39萬㎡，其中東南側(cè)的房改住宅建筑為10層，其余建筑為以低層為主2-2現(xiàn)狀航拍及現(xiàn)狀建筑情根據(jù)詳細摸查，現(xiàn)狀總建筑面積約為2.39萬㎡，毛容積率1.1?，F(xiàn)狀建筑以1-3建筑為主，少量4-6建筑，東南側(cè)的職工房改住宅樓為10層2-3改造地塊現(xiàn)狀建筑層數(shù)分析現(xiàn)狀建筑質(zhì)量分為A、B、C、D四類，現(xiàn)狀建筑主要為A類和B類建筑。其中A類建筑建筑面積1.93萬㎡，建筑質(zhì)量最好，主要包括兩棟職工房改住宅樓與辦公大院周圍的建筑。B類建筑建0.42萬㎡，主要分布金沙路一側(cè)。C類建筑與D類建筑的建筑面積分別為0.02㎡，零散分布在規(guī)劃范圍內(nèi)。2-4改造地塊現(xiàn)狀建筑質(zhì)量分析項目地塊對通主要依靠北側(cè)的城市次干道金沙（紅線寬度30邊界的到達太古倉碼頭項目地塊主要車行處于東側(cè)與現(xiàn)狀城市支路相連，東南側(cè)有地鐵8號線沙園站。2-5道路交通現(xiàn)狀2-6現(xiàn)狀道路項目地塊范圍內(nèi)現(xiàn)狀無相關配套設施。項目地塊周邊有、2-7現(xiàn)狀公共服務及市政公用設施情筑，拆遷難度較小，建設條件好。的交通景觀環(huán)境建設萬力辦公總部提高土地利用效率，“三舊”信息核查（土地專章4401050021420885.10平方米（詳見附件。根據(jù)舊廠房改造專項規(guī)劃的規(guī)定改造以范圍為準地塊屬人只有本塊舊廠房改造用地，無其他舊廠房改造需求。3-1“三舊”改造地塊圖斑統(tǒng)計項目地塊為國有用地，權屬人為廣州萬力房地產(chǎn)，2015年7月17法使用權用地面積19536.57㎡，土地權屬性質(zhì)為國取得方式為劃撥。兩處房改住宅樓的證載共用地面積分別為㎡與220.16㎡（詳見附件圖3-2房 相關規(guī)劃分按照《海珠區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2010-20204-1海珠區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2010-規(guī)劃定規(guī)劃對白鵝潭地區(qū)的定位為文化區(qū)。水秀花香的宜居城區(qū)——富有嶺南特色與水秀花香的生宜居示范區(qū)4-2《廣州市白鵝潭地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》土地利用規(guī)項目地塊所在區(qū)域定項目地塊處于白鵝潭地區(qū)的海珠東岸綜合生活區(qū)，其功能構(gòu)成為：生活居住、商業(yè)休閑、創(chuàng)意設計、配套服務。4-3《廣州市白鵝潭地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》功能分區(qū)項目地塊控制指項目地塊處于AH0116規(guī)劃管理單元，其用地功能主要為商業(yè)金（G1，4-4項目地塊現(xiàn)行控規(guī)土地利用規(guī)劃）4-1項目地塊現(xiàn)行控規(guī)控制指標一覽）代強制性控制指引導性控制指備建筑度建筑高容率綠地公共務設交設市政用設地塊積（m人口(人停車（泊二類居住用肉菜場---已規(guī)商業(yè)金融業(yè)用------公共綠-----停車----體育用運動----總《金沙路橡膠大院片區(qū)（AH0116規(guī)劃管理單元）控2016年1月21日主持召開第二屆廣州市城市規(guī)劃第三十九次會議（穗規(guī)委會〔2016〕2號，全票通過了《金（海珠區(qū)AH0116規(guī)劃管理單元）（AH011612）用地性質(zhì)調(diào)整為商務用地兼容商業(yè)用地，容積率≤5.0，該地塊總建設量包含地塊內(nèi)東100平方米、星光老年之家100平方米、文化室200平方米4-5用地布局及容積率調(diào)整示意（和公共綠地（G1，控制指標詳見下表。4-2項目地塊控規(guī)控制指標一覽地塊編建備—————現(xiàn)—————公共停車場、收—化建筑面積含房改房11042舊廠房改造目益應以提升土地使用效率促進產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級完善城市服務功能為主要目標。72.27（重建要求實施整體改造。根據(jù)各區(qū)舊廠房改造項目平均開發(fā)強度控制指引海珠區(qū)舊廠改造規(guī)劃商業(yè)金融用地的平均凈容積率為4.054-3廣州“三舊”改造強度控制分區(qū)--改造策根據(jù)主持召開的廣州市土地管理2015年第八次會（穗土委〔20158號會議同意萬力按照穗〔2009〕56號文、穗府〔2012〕20號文“自行改造，補交地價”方式，對金沙路9號橡膠大院舊廠房用地按照規(guī)劃進行自行改造規(guī)劃商業(yè)商務用地9568㎡，由萬力自行改造規(guī)劃的公益性用地10352㎡，無償交儲給，包括公園綠地4285和道路用地6067；規(guī)劃的二類居住用地203㎡，屬無法利用的邊角地，無償交儲給；規(guī)劃商住混合用776㎡為現(xiàn)狀保留的職工房改住宅用地5-1土地處置示意根據(jù)主持召開廣州市土地管理2015年第八次（20158號要求，橡膠大院舊廠房改造項目補交地價標準按《廣州市人民關于土地節(jié)約集約利用的實施（穗府辦〔2014〕12號）中規(guī)定的市場評估地價標準執(zhí)行。按照《廣州市人民關于土地節(jié)約集約利用的實施意（201412號改造項目由用地單位持“三舊改造辦及證明向市規(guī)劃局申請規(guī)劃設計條件再向市房管局申請辦理補交土地出本次萬力總部項目將按上述要求補交地價改造方改造地塊的規(guī)劃目標。推進白鵝潭區(qū)的實施，尤其促進“海珠東岸綜合生活區(qū)綜合生活區(qū)內(nèi)注入商務辦公功能，將增加“海珠東岸綜合生同時提升地區(qū)。改善太古倉、金沙路沿線的城市面貌，提升該地區(qū)的價值總部項目的實施，能夠解決萬力及其下屬企業(yè)的辦基于白鵝潭地區(qū)的發(fā)展趨勢與萬力的升級發(fā)展訴求確集總部商務辦公企業(yè)形象展示配套商業(yè)服務于一體的多功能復合型總部 。本次改造規(guī)劃廣州市白鵝潭地區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2011年）造萬力總部，、展示形象為目標，同時考慮地塊周用水平。根據(jù)通過規(guī)委會方案，規(guī)劃范圍內(nèi)用要由商務設施商務商業(yè)綜合用商務商業(yè)綜合用地面積為9568的45.78％該地塊是總部所在主要包括總部辦公大樓與商業(yè)裙房等功能。商住用商住用地面積為776占總用地的3.71％。該用地為保留的一棟房改房，其建筑面積為1061m2（四層，局部五層。公園綠地面積為4285㎡，位于總部西側(cè)，占總用地20.50％道路用地面積為6067㎡，占總用地的29.03%6-1土地利用規(guī)劃6-1規(guī)劃用地統(tǒng)計序用地代用地名面積占總用地比例1商務商業(yè)綜用2二類居住用3商住用4公園綠5道路用總——設計策略分析周邊城市空間要素，以城市商業(yè)軸為依托，布局塔樓地標，展示形象，提高可識別性地塊北側(cè)在金沙路和太古倉的帶動下形成城市商業(yè)軸地太古倉為終點，面向珠江，形成獨特的城市組團。結(jié)合北側(cè)的城市商業(yè)軸規(guī)劃城市商業(yè)前廣場企業(yè)總部塔6-2空間結(jié)構(gòu)分析通過城市道路公園綠地等因素分析地塊的分布項目地塊內(nèi)的由城市道路、公園綠地向內(nèi)部遞減。地塊北部位于城市商業(yè)軸前區(qū)商業(yè)集聚效應顯著面向城市次干道，通過高程分析，改造場地內(nèi)的地形條件，提高項目進行的可實施性項目地塊場地原狀起伏較大，南北地平標高相差近7m。此次改造對場地高程進行整理:以金沙路和光大花園為依據(jù)，梳理規(guī)劃道路高程，控制道路縱向坡度不超過5%；打通地塊至公園的視線通廊，理順內(nèi)標高。6-56.3.3總平面設計6-6城市設計總平面6-7規(guī)劃總用地面積20899平方米，主要經(jīng)濟技術指標詳見下表6-2規(guī)劃經(jīng)濟技術指項數(shù)單備㎡—㎡—居住（保留㎡商業(yè)、辦公（規(guī)劃㎡—㎡（規(guī)劃㎡——%%㎡公共機動車泊位數(shù)（公園地塊泊配建機動車泊位數(shù)（商務設施地塊泊（2009）改造地塊的功能業(yè)態(tài)主要包括綜合辦公、城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)規(guī)劃萬力總部大樓為甲級寫字樓，與周邊住宅高度相對協(xié)大型餐飲、酒店等商業(yè)服務功能。社區(qū)商根據(jù)通過規(guī)委會方案，橡膠大院房改房首層增設社區(qū)服務道路規(guī)（2011）確定的規(guī)567㎡。項目地塊主要通過兩條南北向城市支路聯(lián)系城市路網(wǎng)金沙6-9規(guī)劃道路交通系統(tǒng)6-10道路斷面（2011綠地AH011611塊配建80公共停車泊位增加至100。（2009年辦公0.7泊/100商業(yè)0.6泊/100㎡配建，需配建252個停車觀景觀公園綠地和屋頂綠地豐富總部的開敞空間景觀類型，提供不同的觀景體驗。6-11綠化景觀系統(tǒng)分改造成本測算原本次改造成本測算參《《廣州“城中村改造成核算指引》（穗舊改辦[2012]48號文中的相關標準成本（包括不可預見費、需補交的地價成本。本次改造項目補交地價測算按照廣州市國有建設用地使用（2015年10月1日）進行預估，作為改造主體單位的成本參考最終補交地價按《廣州市人民關于土地節(jié)約（穗府辦〔2014〕12號）中的規(guī)定執(zhí)行。橡膠大院地塊工業(yè)用地、辦公用地、商業(yè)用地的基準地價分1790、8003、19684（單位：元/平方米建筑面積7-1廣州市國有土地使用權基準地價改造成經(jīng)過初步測算，本次改造總成本大約6.20億元，其中需要補地價約3.70億元。詳見下表7-1改造成本測算價（萬㎡（萬元元/拆除現(xiàn)狀建筑1.27央空調(diào)元/建設標準已包含滿足規(guī)劃配面積含地